シティタワーズ豊洲 Part1

>>476
去年までは安かったですよ。
キャピタルタワー90平米で5000万台前半からでした。
それでもなかなか売れなかったんだよ。

WCTは低層のモノレール横は坪200万ちょっとで激安だったよ。
まぁ、モノレールから丸見えっていう環境が環境だけに・・・

473,474,477,478,479
それならばどうぞWCTお買い求めになればいいじゃん。CTTより割安だと思うなら。アドレス良くでもはっきり言って生活不便とか思う人はCTT選べばいい。うざい。

>>480
ただの話の流れでしょ。去年までは港区物件でもＣＴＴの半額近くから買えたってだけ。
これから検討するなら同じ住友のシティタワー品川でしょう。
最高額が80平米でも3000万円台でキャップされるから、定借・低仕様が気にならなければ超注目。

480は明らかに営業マンだな

去年一昨年は安かったとかWCTは豊洲の半額とかそんなことどーでも良いんじゃない？CTTがほしいかそうじゃないかでしょｗ
品川定借物件は確かに安いかもですが、やはり定借だしそもそも沿線がココとは違いますから。品川・芝浦あたり検討してる人は城東エリアの豊洲は興味なしでしょ！？

>>483
普通の人は、マンション購入にあたっては比較検討するもんだと思うが。
湾岸タワーとして競合すると思うけど。
ＣＴＴが欲しいかそうじゃないかだけって、そりゃアンタだけの価値観じゃないの？

いやいや東湾岸と同じにする484はお　ば　か確定ｗ

住友の成城は完成後2年ぐらい残っていたし、ここは3年後ぐらいかな？

豊洲が350万か・・・
まぁPCTのプライムやTOT高層もそのくらいだったから
仕様が高いと思えばそんなものなのかな？

でもやっぱり高いよね
今まで豊洲はサラリーマンが買える場所だから人気あったのに
買えなくなったら誰が買うんだろう
そもそもサラリーマン以外に人気あるの？
小金持ちなら豊洲買わないで他行くと思うのは庶民の考えなのかしら

80平米で8500万って2000年頃なら東京サウスやVタワー買えちゃう
今更だけど東京サウスやVと同じって言われると躊躇しちゃうよねえ

>>488さん
価値観はいろいろですよね。
東京サウスのファサードは好きだけど。

CTTはPCTやTOTからの買い替えも結構いるんじゃない！？
80㎡1億で売れたらVタワーもサウスも手が届くけど。。
俺だったらグローヴがいいな。

どうですか

＠３５０ってのが本当ならいらないな。
内廊下の分こみでも 300までしか無理だと思うけどな。

＜４９３
＞＠３５０ってのが本当ならいらない
というのは、あなたがそれしか無理なだけでしょう。
＠３００じゃ、TOTの中層と同じだし、住友且つ仕様・上で有り得ないでしょう。
何とか＠３００で買いたいって望みから「300までしか無理」とか決め付けているけど、それこそ「無理」だと思うよ。
都心6区の上昇度が遥かに高く今後もその下がる見込みはあまりないから、＠３５０・江東区でもくるよ。
個人的にはもっと高くてもいいと思う。

ＴＯＴの平均坪単価は＠２８０といったところ。
さらに販売期ごとの値付けは明らかに上げ止まり。
モール、ホームセンター、オフィスと、豊洲の開発後のイメージがなんとなく掴めて来た今、
ＰＣＴ、ＴＯＴの２割高である理由が「仕様が良い」だけではどうだろう。
「駅直結！日本最高層タワー住居！」くらいのランドマーク的インパクトがあるなら別だが。
第一期の平均販売坪単価＠２８０〜２９５くらいで様子見じゃないかな。

ＣＴＴを長らく待っている者です。

楽観的でも悲観的でもなく、よほど条件の悪い部屋でない限り平均＠３５０を想定しています。

>>495
ＴＯＴは期・次ごとの値上げは実施されておらず高止まりと言えばそうですが、結構小出しにしているので、同タイプの部屋の整合性がある程度求められます。前の期・次より（大幅に）高くても安くても不都合がある中で、一期から二期にかけて（微妙に＝１０〜２０万程度）高くしたのは最も現実的な施策だったのでは、と考えます。


肝心のＣＴＴの価格ですが、やはり、＠３５０が壁ではないでしょうか。
理由としては、
①（＠３５０とか＠４００は確かに安くはないが）都心６区の上昇が遥かに大きく、（私も含めて）そのラインは手が届かないが・・・という人の需要がある
②何回も販売時期を延期してまでＰＣＴやＴＯＴからの後出しにこだわってきたすみふが、
それらと大して変わらない価格で販売するような笑われることをするとは思えない
③＠２８０程度でもＴＯＴはほとんどが倍率アリになっており、すみふ・この仕様で
＠３００程度で売ったらたぶん殺到物件になるが、すみふの戦略からは考え難い


＠３５０程度で購入できる人にじっくり買われていく物件になるのが適切と考えます。

＞４９６

すべて主観的（というか、思い込み）のご意見ですね。

＞①（＠３５０とか＠４００は確かに安くはないが）都心６区の上昇が遥かに大きく、（私も含めて）そのラインは手が届かないが・・・という人の需要がある

都心６区検討者のうち何割が「都心６区には手が届かない」→「豊洲で検討」というロジックに
なるでしょうか？
現在都心６区以外に住んでいる検討者ならまだしも、都心６区在住の検討者は
「都心６区には手が届かない」→「このまま（賃貸もしくは現持ち家）で」という人も多いと思い
ます。仮に販売価格が坪３５０万の場合、現在の豊洲周辺の中古流通価格、賃貸相場を考えると
住み替え時の売却益は期待できないし、賃貸利回りも３％台と、多くを望めそうにありません。
豊洲において価格的魅力に欠ける物件が果たして受け入れられるでしょうか？

＞②何回も販売時期を延期してまでＰＣＴやＴＯＴからの後出しにこだわってきたすみふが、
＞それらと大して変わらない価格で販売するような笑われることをするとは思えない

「理由」としての根拠に成り得ていませんね。

③＠２８０程度でもＴＯＴはほとんどが倍率アリになっており、すみふ・この仕様で
＠３００程度で売ったらたぶん殺到物件になるが、すみふの戦略からは考え難い

これも②同様、ＴＯＴが平均坪単価＠２７０台で現在の販売状況であるのに「＠３００程度で
売ったら殺到」の根拠がまったくありません。「＠２５０程度で・・・」なら理解できますが。

>>488
>80平米で8500万って2000年頃なら東京サウスやVタワー買えちゃう
>今更だけど東京サウスやVと同じって言われると躊躇しちゃうよねえ

死んだ子の歳を数えても始まらないよ。
また、その当時の価格レベルになる日が、生きているうちにくるかどうかわからん。

TOTとここが同じデベロッパーなら、497さんのおっしゃることは、それなりに妥当のように思います。
しかし、各地域で「ここでこの値段!?」という価格設定を連発していて、さらにこのあとにTOTをはさんで反対側にも物件を抱えている、住友不動産の物件であることを考えると、496さんの推測のほうが、現実的なように思われます。
特に「③＠２８０程度でもＴＯＴはほとんどが倍率アリになっており、すみふ・この仕様で＠３００程度で売ったらたぶん殺到物件になるが、すみふの戦略からは考え難い」ということに関して「殺到」かどうかは議論が分かれるところですが、倍率がつくかつかないかのところの設定を狙ってきては「高い！」「信じられない！」と、マンコミュの各板で叩かれている住友不動産なら、これくらいの思考回路になっていて不思議はないでしょう。

私も現実路線を鑑みるに、500さんの御意見と同じです。

＞倍率がつくかつかないかのところの設定を狙ってきては「高い！」「信じられない！」と・・・

「意外と安いじゃん」「これだけ待たせた挙句にTOTと変わらない」（＝＞弱気になった）と解釈されるような価格を提示することが、昨今の住友不動産の戦略においてありえるでしょうか。

これだけの巨大物件でそのような方針に打って出ることは住友不動産がこれまで築いていた（良くも悪くもの）ブランドイメージを大きく覆し、今後の販売にも少なからずの影響を与え得ると思います。

さまざまな意見がありますが、超都心部の高騰具合や豊洲の利便性を勘案すると、上で書かれている程度の値段で売れてしまうのだと察します。

理屈・文脈・論旨を追求すれば、“497”さんの主張は合っているかと。

一方で、文脈や論旨の説得性は若干弱いかも知れないが、理屈ではなく見通しと言う意味では“496さん・499さん・500さん”の方が現実的とも捉えられるかと。

「TＯＴと同等or少し上位の坪単価なら殺到」

←こんなの現時点で断言できる人はいないよ。
でも、実際には＠280とか300ならTOTよりグレードが高そうなのだから殺到する・・・、とは
多くの人が予想しえることじゃない？

そんな価格は住友では見たことないよ。

住不の「Ｅランク」の仕様ってどのくらいなんですかね？
ＡＢＣＤＥの「Ｅ」なのかそれともＥｘｃｅｌｌｅｎｔの「Ｅ」なのか・・・

レンジとしては坪３２０−３６０なんでしょうね。
どんどん選択肢は狭まって行くし・・。新築で買いたければ高いのを買う。
嫌なら中古にいくしかない。

晴海が坪４００万の時代がやってくるのでホップステップのステップくらいかな・・・

＞＞５０３
ＴＯＴ横のタワーと晴海が控えているので、そんな感じでしょうね。
坪３５０−４００くらいと見積もっているので、坪３２０−だと非常に割安感があります。（ただし、条件の悪い部屋かも知れませんが）

＞坪３２０−だと非常に割安感があります

プロジェクトとしての採算ラインはたぶん２００万台なんでしょうね？？？
工事費も騰がっているので何とも言えませんが・・・

住友がここを安く売るわけないですよ。

竣工時点で２／３くらい売れ残ってそうだ。
ある意味、とても興味深い物件です。

ＷＣＴに迫るインパクトある物件だけに、ここを安いと思われるような価格では売れないですよね。ＷＣＴの最終期の売り方に近いのでは。

値段高めに話をしているのは住友の営業さんのような気がするのは私だけでしょうか？
どの掲示板でもそうですが、高いはずという記述をする人がいますが
みんなデベ関係の人かなと勘ぐりたくなります。
こういう人たちの意見が（銀行系の人に多かったですが)バブルを生んだのですから。

坪単価は高層マンションの場合、下層と上層ではまるで違うので、実際の検討者は
平均坪単価みたいなデベさんみたいな掴み的な言い方はしないのでは？
私は下層階専門に検討してきましたが、PCTでは200を切る物件もありましたが
上では300近くまであったです。晴海どおりに近い、あるいは東側の低層物件と
特にB棟（ララポに近い側）の西向き中高層物件では単価で2割以上違ったと思います。
ただしPCTは外装、内装ともに共用部を除いてチープです。モデルでも分かって
いたのですがパンフに騙された人が多いようで掲示板にもその記述が多いですね。
スミフは外壁のタイルや内廊下の壁、照明、空調などモデルで分かりにくいところ
にもしっかり良いものを使っていただきたいものです。

TOTでは下層階でも250くらいからですから、こちらも下層階であれば、日照や
道路との関係でTOTと同等か少し上程度でしょう。
一方上層階は天井高、眺望、内装、日照など全てに優れるので400以上でも
違和感はないでしょう。これはほとんどの高層マンションにいえることですが。
残念ながら都心に近いところで今後大型タワー物件は少なくなってきていますので
低金利の状況が続く中で短期間に安めに出すという戦略は考えないかもしれません。

なお、この物件を都心物件と比較する人がいますが、もし比較するとしたら
武蔵小杉あたりのほうが妥当ではないでしょうか？利便性は高いが土地の
イメージが低い、駅前再開発で大型商業施設ができるなど共通点が多いと
思います。PCMの回し者ではありませんがこちらは1年前から販売し値上げ
無しで上層階のみ残っていて74平米6040万円からですね、
銀座とディズニーに近い豊洲と渋谷と横浜に近い武蔵小杉の好みの問題ですね。
しかし、セレブ系の方は両物件ともパスして今年から分譲開始する東急の
二子玉川が良いとというかそう選ぶでしょう。こちらでも70平米大は8000万くらいと
の予想が掲示板に出ていますが、2つのアメリカンスクールと高島屋さらには
東急が自前で作るモールなど賃貸相場から考えても、近隣のお屋敷外の雰囲気
から考えても同じ値段で豊洲を買うかなと思います。

PCM（パークシティー武蔵小杉）は2月11日が最終の抽選会ですがこの掲示板を見て
いるとPCM安めかもという気がしますが、この物件PCTとかぶっていたので、
これでも高いと思われたから残ったんですね。
こちらの下層階は220くらいからでした。ちなみに単純な賃貸利回りは
近くのリエトコートより1割高いと想定すれば5%強となりますが
豊洲は大和ハウス等と比較して何%になりますかね。PCTでは6%くらいいけそうで
したが。貸すつもりがまったくなくても賃貸利回りは計算しておくことが必要でしょう。
都心6区物件は上の方も言っておられるように賃貸派が郊外より多いために
賃貸利回りで物件価格が決まっていく面があります。賃貸利回りとは関係なく
物件価格が決められた時代とは、つまり物件の値上がりが盲目的に信じられた
バブル期なのです。

PCMが終わったら武蔵小杉も住友の物件が始まります。

＞＞70平米大は8000万くらいとの予想が掲示板に出ていますが、2つのアメリカンスクールと高島屋さらには東急が自前で作るモールなど賃貸相場から考えても、近隣のお屋敷外の雰囲気から考えても同じ値段で豊洲を買うかなと思います。


アメリカンスクールと東急モールは確かにイカニモって雰囲気を代表するかもしれないけど、それだけで世田谷＞豊洲とは言い切れないよ。
ニコタマはイメージはよいがはっきり言って不便、大手町などのビジネス街まで45分はかかる。殺人的な田園都市で渋谷までだけで15-20分はどうでしょう？
これらが、城西城南が最近奮わない理由じゃないでしょうか。
人によりけりかと思います。

要するにここはスミフのために坪＠７０万ほど多めに払うＭＳなんですね。
それでリセールヴァリューはどうなんだろう。
スミフの物件だから、との理由で三井や地所の物件より高く売れたり、成約率が高かったりしますか？
竣工後も粘り強く売るそうですが、新居に引っ越すと誰しも友達や親族を招待したりすると思います。
そのときに「モデルルーム公開中」などの看板が玄関にあったり、営業マンらしき人物を見かけたりすると
招待者に「（ああ、ここってまだ売れ残ってるんだなぁ）」という印象を与えてしまいます。
購入者からみれば甚だ迷惑なことだと思います。
常識的な値付けを望みます。

＜５１０＞
招待者に「（ああ、ここってまだ売れ残ってるんだなぁ）」という印象を与えてしまいます。
購入者からみれば甚だ迷惑なことだと思います。

↑
大したことではないのでは。
住友不動産の過去物件を見るに、上記の斟酌はないのではと考えます。

「スミフは外壁のタイルや内廊下の壁、照明、空調などモデルで分かりにくいところ
にもしっかり良いものを使っていただきたいものです。」

▲
これは切に期待したいですね。実際、価格から売行きこそややスローペースの都内各物件も、外観や内装の質はやはりすみふだなぁと感じること多々です。
ゆえに、ＣＴＴもこのあたりは期待できるのでは・・・
その分、ただでさえ周辺物件よりすみふブランドでオンされる分、仕様の面で更にオンされるのでしょうね。当然ですが。
何とか、７０ｍ2が8000万以内で購入できることを願います。

ニコタマは確かに豊洲と比べても武蔵小杉（新駅開設後）と比べても
不便ですが、不動産を買うとき男と女のどちらの意見が強く反映される
ことになりますか？女性にどちらに住みたいか聞かれると分かりますよ。
なおアメリカンスクールがあるのは雰囲気とかではなく、
外人向きの比較的高額な賃貸需要が見込めるってことですね。

不動産価格は利便性だけでは決められないものがあります。
スミフ物件は橋を渡れば倉庫街、パッチギのロケをした枝川です。
今はだいぶ綺麗になっていますが、ララポの中を除けばおしゃれな感じ
のするような店は現状ほぼ皆無ではないでしょうか？
このあたりがニコタマと大きく異なると思います。

またニコタマは電車を使わない車利用の人が多いです。環八、第三京浜
東名の入り口には近いです。

つまり豊洲は通勤重視を認めてくれるやさしい奥さんかDINKSなどが
住む町になるかもしれません。

>>510

三井・三菱は住友とは同等の評価じゃないですか？

坪３５０万・・・確かに高いですけど、住友不動産は今後のデータとかで将来の相場に
関して確たる読みをもっている筈で、今後の相場上昇を見越しての設定なのではないですか。

>>510

＞購入者からみれば甚だ迷惑なことだと思います。

アナタの見栄や体裁で価格が動くことなど有り得ないよ。
逆に「高いからねぇ・・・」と感じる人もいるだろうし、来客から見て必ずしも悪いイメージばかりではないのでは。

二子玉や土壌汚染を引き合いに出したりいろいろとケチも付きがちですが、それは多くの方が興味を持っている証拠ですよね。
ガラスウォールのツインタワーの壮観はかなりのインパクトある高級物件になると思われます。

てか高価格を望んでいる様な自称購入検討者さんには驚きだ。
同じ物なら安く買えた方が良いのは当たり前なのに…。

>516
>ガラスウォールのツインタワーの壮観はかなりのインパクトある高級物件になると思われます

実際に「高級物件」になるかは分らんが（高額物件にはなるだろうが）、見た目のインパクトは大きいだろうね。WCTも外から見るといいんだけど、内側は板状タワーのような外観でいまいちパッとしないから、ここのように全方向から見たガラスウォールのタワーって結構稀少じゃないかな。一歩間違えばオフィスビルになってしまうが。

二子玉川と比較している人がいるけど、そもそも立地というか検討者はあまり被らないような。
豊洲そのものは決して恵まれた立地とは言えないが、世間の（不動産に興味の薄い）庶民にとっては都内再開発の旗手としてメジャーだし、実際にどの程度通うかはともかく銀座至近というのも事実。ゆえに派手好きな奥さんがいる人やDINKSなどに向いていると思う。これまでは低価格だったこともあり職住近接を望む庶民にも向いてはいたけど、これはすでに当てはまらないね。

一方二子玉川は地元でそれなりの生活ができるが長い歴史を持つ街なわけでもなく、また田園都市線で行ける渋谷は大人が買い物をする街って雰囲気でもないし、落ち着いた生活を志向するファミリーや老年夫婦、派手な生活を好まない人に向いていると思う。

>508さん

現物をご覧になりましたか？
ここの外壁はタイルなんて使っておりませんよ。

仕様もそんなによくないそうですし．．．

>519さん
仕様がよくないというのは、どの筋の情報ですか？

＞５０９
田園都市線の荏田には慶応（新）幼稚舎もできます。
都内ではありませんが、沿線には青葉台など優良な住宅街も点在しています。
豊洲と云々ではなく、住めば、街・人ともに素晴らしいことを実感させられますよ。
ちなみに、豊洲に越すことは、通勤が楽になるお父さんは喜ぶでしょうが、電動自転車や
長つば帽は奥様の趣味に合うでしょうか？（笑）

ここの外壁はガラスウォールということですからガラスということなのでしょう。
しかし、ベランダ部分などの外側など見えにくい部分にきちんとタイルや石張りなど
をするかアクリル系の塗装で終わらすかで高級感はまったく異なりますね。
外廊下でも内廊下でもチープなものと高級なものはまるで違います。
内廊下物件はまず内廊下の幅、そしてエレベーターホール周りの内装、
エレベーターの中も含めた壁や床の内装、また玄関ドア周りの造り
などエントランスと専有部分以外でもどのように作るかで大きく変わると思います。

大丈夫、ニコタマはここの検討者が買えるような価格にはなりませんよ。
ニコタマの価格が発表になればここと比較するようなことも無くなるでしょう（笑）

ニコタマの販売は4月から価格については信頼できそうな情報が
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/res/251-260
同じ、ここの掲示板に出ていますが、70〜80㎡で7〜10千万とのことです。
こちらと大差ないのでは？

空想だけで検討される方もいらっしゃるんですね・・・

現地に行けばわかることですが、ガラスウォールといっても全てガラスというわけではありません。コーナー部がガラスカーテンウォールで、それ以外は横連装の腰窓で窓上下の壁は塗装です。ベランダの手摺はガラスパネルですが、ベランダ内部は塗装のようです。

パッチギスクールってCTTから5分ぐらいの場所にある東京都所有地の不法占拠が問題になった学校のことですね。
アメリカンスクール＞ぱっちぎスクールって図式は偏見だと思いますが
世の中のほとんどはアメリカンスクール側を選ぶと思います。