シティタワーズ豊洲 Part1

ブームを論理的に図式化したもの。
http://www.kogures.com/hitoshi/webtext/misc-hype-cycle/index.html

不動産にあてはめると、デベの力で急速に立ち上がったら、必ず叩き落とされる。
そこで生き残ったとしても、当時の姿とは異なる形での評価となり、
また、全盛期の勢いは見る影もない。
どの世界でも騙される人はいるものなのだ。

豊洲は、幸か不幸かブームになり、ブームに躍らされやすい大衆が見事に乗ってしまい頂点を迎えた。
さて、これからは？

まだ、頂点にほど遠い地点だと思えば豊洲を買いまくればいい。
しかし、頂点を超えていたら、暴落しかない。

バブル期も急激に上がったエリアは急激に下がっていたみたいです。
豊洲は割安なのでヒットしたエリア。
坪300万円で有楽町線で不便な江東区では購入者がついてこないでしょう。
安い時期の２倍の価格ですから。
来年の不動産価格の調整で、新築分譲価格まで下がるでしょう。
一度値上りしたエリアは含み益の感覚が忘れられなくなり、下落した途端皆が売りに出し、売りが売りを呼び、投売りが始まるからです。

大前さんがおっしゃられているような、インフレヘッジの為の不動産とは港区、渋谷区の都心優良物件限定だと思われます。

渋谷区は都心じゃないけどね

この値段でここを買う人がどれだけいるか、ある意味市況を占う上でも注目ですね

>>453
そんなに「次から次えと、また次の次へと投売りに続く投売り」
が、始まるということは・・・
以下教えて下さい
その投げ売りした住民はいったい何処に引っ越すの？
まさか、ガード下や河原ってことはないですｋら、
あえて辺鄙な郊外に転居ですか！！？？

確かに以前の江東区・豊洲プライスから見たら異常値かもしれないけど、じゃ、だからと言ってどこを買うわけ。
坪300台で買える都心なんてあまりないでしょうに。

駐車場台数少ないね

>>456
来年以降、特に中途半端なこのクラスのマンションは大幅に下落すると言われているので、そっち買うんじゃない？
投売りされるとすれば、数年後でしょうし。

私はこの物件は分譲価格の半分以下の価格に値下がりしても買わないな。かつて南千住だったかの中古タワマンがバブル後に三分の一から四分の一の価格に下がったことがあったが、問題は価格ではない。立地と住環境だ。

>>460さん
名前が「購入済みさん」ですが
どこの板からの連投ですか？

うざいので引っ込め
エセ購入者

おぉーおー。
早速、恒例の煽りとネガキャンが入り混じって大量にやってきてますな。
なんで何とかの一つ覚えみたいにこうして書き捨てにきますかねぇ。
嫉妬と羨望の中、坪350万ｍやっぱり買っちゃおうかな！！

居住用でなく（アドレスが江東区はやっぱり駄目でしょう！）、
比較的狭い部屋、
眺望が良い、
部屋ならセカンドハウスとして、
坪350でも買う人はいるのではないでしょうか

まー荒らしがある物件ほど、なんやかんやで関心/注目度が高い（実はほしい・・・）って感じだからねー。

アドレスが江東区で駄目な人は、港区と中央区と千代田区以外は
駄目な人でしょうから、相手にしないことです。
その他大勢の庶民はみ〜んな、都心以外に住んでいるのですから。
いいのですよ、庶民なんだから江東区でね＾＾

メチャ割高でも気にしないおおらかな心を持ってないと買えないよ
庶民は何千万も無駄金払えませんし、富裕層にも相手にされずでなかなか難しいね

>465
おいおい、その定義だと文京、渋谷、目黒、新宿、世田谷、品川、杉並、大田、豊島、練馬、北、板橋、台東まで許せると思うぞ。

来年春までこのテンションが続くのでしょうか・・・

アドレスしか自慢できないアドレス厨ってなんでワザワザ他のマンションスレに書き込むんだろうね？？
アドレス自慢を書き込んで自己満足してるんだろうねｗ

アドレス自慢なぞ、本当にレベルの低い執拗なアラシが多いですね。
まぁ、間違っても真剣な検討者のはずないですけれど。
ロケーションや物件の選択は個々人の自由であり、真剣な検討をしたいヒトにとっては本当に萎えますね。
早く出てってください。

↑
港区でもそんなしねーよ。
WCTなんてプレミア除けば、坪250〜300ぐらいじゃん。
WCTの価格表みてみな。
400なんていかねーよ。

もうすぐ港南で坪１５０万の住友タワーが売り出されるよ。
定借だけど、分譲だと坪２００〜２５０万相当かな。
ＷＣＴも去年なら坪２００万で買えたんだけどなぁ〜。

今の港区は300万台はないでしょｗ
過去をふり返るのはもうやめましょう。

>>474
そんな値段で売り出されたWCTってワールドシティタワーズじゃなくて、Wコンフォートタワーズの間違いだろ。

>>475

WCTは300万円台ありますよ。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/tennouzu_b2/layout_list.cgi

>>476
去年までは安かったですよ。
キャピタルタワー90平米で5000万台前半からでした。
それでもなかなか売れなかったんだよ。

WCTは低層のモノレール横は坪200万ちょっとで激安だったよ。
まぁ、モノレールから丸見えっていう環境が環境だけに・・・

473,474,477,478,479
それならばどうぞWCTお買い求めになればいいじゃん。CTTより割安だと思うなら。アドレス良くでもはっきり言って生活不便とか思う人はCTT選べばいい。うざい。

>>480
ただの話の流れでしょ。去年までは港区物件でもＣＴＴの半額近くから買えたってだけ。
これから検討するなら同じ住友のシティタワー品川でしょう。
最高額が80平米でも3000万円台でキャップされるから、定借・低仕様が気にならなければ超注目。

480は明らかに営業マンだな

去年一昨年は安かったとかWCTは豊洲の半額とかそんなことどーでも良いんじゃない？CTTがほしいかそうじゃないかでしょｗ
品川定借物件は確かに安いかもですが、やはり定借だしそもそも沿線がココとは違いますから。品川・芝浦あたり検討してる人は城東エリアの豊洲は興味なしでしょ！？

>>483
普通の人は、マンション購入にあたっては比較検討するもんだと思うが。
湾岸タワーとして競合すると思うけど。
ＣＴＴが欲しいかそうじゃないかだけって、そりゃアンタだけの価値観じゃないの？

いやいや東湾岸と同じにする484はお　ば　か確定ｗ

住友の成城は完成後2年ぐらい残っていたし、ここは3年後ぐらいかな？

豊洲が350万か・・・
まぁPCTのプライムやTOT高層もそのくらいだったから
仕様が高いと思えばそんなものなのかな？

でもやっぱり高いよね
今まで豊洲はサラリーマンが買える場所だから人気あったのに
買えなくなったら誰が買うんだろう
そもそもサラリーマン以外に人気あるの？
小金持ちなら豊洲買わないで他行くと思うのは庶民の考えなのかしら

80平米で8500万って2000年頃なら東京サウスやVタワー買えちゃう
今更だけど東京サウスやVと同じって言われると躊躇しちゃうよねえ

>>488さん
価値観はいろいろですよね。
東京サウスのファサードは好きだけど。

CTTはPCTやTOTからの買い替えも結構いるんじゃない！？
80㎡1億で売れたらVタワーもサウスも手が届くけど。。
俺だったらグローヴがいいな。

どうですか

＠３５０ってのが本当ならいらないな。
内廊下の分こみでも 300までしか無理だと思うけどな。

＜４９３
＞＠３５０ってのが本当ならいらない
というのは、あなたがそれしか無理なだけでしょう。
＠３００じゃ、TOTの中層と同じだし、住友且つ仕様・上で有り得ないでしょう。
何とか＠３００で買いたいって望みから「300までしか無理」とか決め付けているけど、それこそ「無理」だと思うよ。
都心6区の上昇度が遥かに高く今後もその下がる見込みはあまりないから、＠３５０・江東区でもくるよ。
個人的にはもっと高くてもいいと思う。

ＴＯＴの平均坪単価は＠２８０といったところ。
さらに販売期ごとの値付けは明らかに上げ止まり。
モール、ホームセンター、オフィスと、豊洲の開発後のイメージがなんとなく掴めて来た今、
ＰＣＴ、ＴＯＴの２割高である理由が「仕様が良い」だけではどうだろう。
「駅直結！日本最高層タワー住居！」くらいのランドマーク的インパクトがあるなら別だが。
第一期の平均販売坪単価＠２８０〜２９５くらいで様子見じゃないかな。

ＣＴＴを長らく待っている者です。

楽観的でも悲観的でもなく、よほど条件の悪い部屋でない限り平均＠３５０を想定しています。

>>495
ＴＯＴは期・次ごとの値上げは実施されておらず高止まりと言えばそうですが、結構小出しにしているので、同タイプの部屋の整合性がある程度求められます。前の期・次より（大幅に）高くても安くても不都合がある中で、一期から二期にかけて（微妙に＝１０〜２０万程度）高くしたのは最も現実的な施策だったのでは、と考えます。


肝心のＣＴＴの価格ですが、やはり、＠３５０が壁ではないでしょうか。
理由としては、
①（＠３５０とか＠４００は確かに安くはないが）都心６区の上昇が遥かに大きく、（私も含めて）そのラインは手が届かないが・・・という人の需要がある
②何回も販売時期を延期してまでＰＣＴやＴＯＴからの後出しにこだわってきたすみふが、
それらと大して変わらない価格で販売するような笑われることをするとは思えない
③＠２８０程度でもＴＯＴはほとんどが倍率アリになっており、すみふ・この仕様で
＠３００程度で売ったらたぶん殺到物件になるが、すみふの戦略からは考え難い


＠３５０程度で購入できる人にじっくり買われていく物件になるのが適切と考えます。

＞４９６

すべて主観的（というか、思い込み）のご意見ですね。

＞①（＠３５０とか＠４００は確かに安くはないが）都心６区の上昇が遥かに大きく、（私も含めて）そのラインは手が届かないが・・・という人の需要がある

都心６区検討者のうち何割が「都心６区には手が届かない」→「豊洲で検討」というロジックに
なるでしょうか？
現在都心６区以外に住んでいる検討者ならまだしも、都心６区在住の検討者は
「都心６区には手が届かない」→「このまま（賃貸もしくは現持ち家）で」という人も多いと思い
ます。仮に販売価格が坪３５０万の場合、現在の豊洲周辺の中古流通価格、賃貸相場を考えると
住み替え時の売却益は期待できないし、賃貸利回りも３％台と、多くを望めそうにありません。
豊洲において価格的魅力に欠ける物件が果たして受け入れられるでしょうか？

＞②何回も販売時期を延期してまでＰＣＴやＴＯＴからの後出しにこだわってきたすみふが、
＞それらと大して変わらない価格で販売するような笑われることをするとは思えない

「理由」としての根拠に成り得ていませんね。

③＠２８０程度でもＴＯＴはほとんどが倍率アリになっており、すみふ・この仕様で
＠３００程度で売ったらたぶん殺到物件になるが、すみふの戦略からは考え難い

これも②同様、ＴＯＴが平均坪単価＠２７０台で現在の販売状況であるのに「＠３００程度で
売ったら殺到」の根拠がまったくありません。「＠２５０程度で・・・」なら理解できますが。

>>488
>80平米で8500万って2000年頃なら東京サウスやVタワー買えちゃう
>今更だけど東京サウスやVと同じって言われると躊躇しちゃうよねえ

死んだ子の歳を数えても始まらないよ。
また、その当時の価格レベルになる日が、生きているうちにくるかどうかわからん。

TOTとここが同じデベロッパーなら、497さんのおっしゃることは、それなりに妥当のように思います。
しかし、各地域で「ここでこの値段!?」という価格設定を連発していて、さらにこのあとにTOTをはさんで反対側にも物件を抱えている、住友不動産の物件であることを考えると、496さんの推測のほうが、現実的なように思われます。
特に「③＠２８０程度でもＴＯＴはほとんどが倍率アリになっており、すみふ・この仕様で＠３００程度で売ったらたぶん殺到物件になるが、すみふの戦略からは考え難い」ということに関して「殺到」かどうかは議論が分かれるところですが、倍率がつくかつかないかのところの設定を狙ってきては「高い！」「信じられない！」と、マンコミュの各板で叩かれている住友不動産なら、これくらいの思考回路になっていて不思議はないでしょう。

私も現実路線を鑑みるに、500さんの御意見と同じです。

＞倍率がつくかつかないかのところの設定を狙ってきては「高い！」「信じられない！」と・・・

「意外と安いじゃん」「これだけ待たせた挙句にTOTと変わらない」（＝＞弱気になった）と解釈されるような価格を提示することが、昨今の住友不動産の戦略においてありえるでしょうか。

これだけの巨大物件でそのような方針に打って出ることは住友不動産がこれまで築いていた（良くも悪くもの）ブランドイメージを大きく覆し、今後の販売にも少なからずの影響を与え得ると思います。

さまざまな意見がありますが、超都心部の高騰具合や豊洲の利便性を勘案すると、上で書かれている程度の値段で売れてしまうのだと察します。