シティタワーズ豊洲 Part3

＞来月、東京・豊洲で話題の都心マンションが発売になる。
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都心とか言わないで欲しい
住民はそんな事思ってもいないのにマスコミの煽りにしか聞こえない
ここは都心に近いが住民のコンセンサスは郊外的地域だってーの

ここ、坪280から330。平均は300強だって聞いたよ。
それでも今の市況だとちょっときついかもしれないね。
シンボルも含めて1800戸もあるし。
シンボルの売り方のほうがかなり慎重になってるみたい。

452さんはどこの契約者（または成りすまし）だか知りませんが、釣りですね。

住友が280から330などと言う、東陽町よりも安く、外廊下且つPCT同等仕様のトヨスタワーと同じ筈がないですよ。

住友の奇跡的大方向転換を意味するね、そんな破格の安値は。

当初から言われている坪350-380と言うのが業界での話しです。
予算がないのは分かりますがへんな釣りは周囲にも期待を持たせるためやめたほうがいいです。

＞その価格設定、売れ行きが今後の相場を左右する」（不動産関係者）といわれている。このままダウン傾向が続くのか、それとも反転するのか——。

↑
これは事実、業界でも言われていることです。
これ迄、各エリアのマーケットプライスリーダーで在った（在り続けたいと頑張ってきた）Sさんは、万が一にも安値妥協することはないと思われます。
完全に下がりきったとも言えず、この先どうなるか微妙な中で、今後すべての既定路線となるべきを「バナナ叩き売り商法」を嫌うSさんが先陣切って行うことは残念ながら無いでしょう。

予算が坪300程度しかない方は有明か東雲を早めに手打ちされることをお勧めしますよ。（私は東建でも長谷工でもありません）

マンションの値上がり期待はおかしな認識。FPの相場見通しは結論ありき。不動産を処分させて仕事つくらないと。

そのＦＰ、ちょっと極端過ぎるんじゃない？そんな話、聞いたことないけど・・・
言うとおり、「仕事作り」としか思えん。

さあ　もうすぐ価格発表ですね！
色々な思惑の人がここで発言しています
欲しくてたまらないけど価格が安くならないかな？と考えて高いと連呼する人
どうせ高いから他近物件に来ないかとここで商売するデベな人
（他でもビ＊＊＊安いからと商売してます）
マンション価格が下がり始めるのを何とか食い止めたいデベ業界なひと

でもあのバブルの頃から比べるとマンション安いよ！
都心部郊外の２３区で60平米で３LDKが多くて5000万以下の物件なかなか無かったし
今は内装も外装も共有部もおしゃれで豪華になった
確かリバーシティーを友人が抽選で当たって買った時は　１LDK40平米台？だっけな？
で7500万位で安かったとか言っていた気がする

>454
みなさん、業界の人ということですが、そんなに単純ですかね？。ここは360で出してもすでにスミフが満足する地域トップとなるわけで、その上、スミフの物件が竣工後も売れ残るのはどこの地域でも常識。なので、スミフがこの地区トップの価格で出して、　売れ残るのはまあ織り込み済みってことでしょ？。いくらで出してきたら上昇基調なんですかね？、そのうえどのくらい売れたらいいんですか？、第1期で半分うれたスミフ物件ってここ2年ぐらい都心（ここ都心じゃないけどね）に無いでしょ。私はどうせ第1期でうれるのはまあ良くて1/4ぐらいでここ数年の推移では普通のスミフ物件なのに、マスコミの　無　知　な人たちがスミフの物件も売れなくなったみたいに騒ぐんだろうと思っています。

実際、いくらで出したら反転なんですか？だって、どこもかしこも挙げてたうえに、この辺は歴史的に高かった事が一度もないわけで、最高値で出すのが簡単でしょ？。平均340でも豊洲最高値ですよね。それこそ454さんのおっしゃられるようにダウンで出すわけないし。スミフの、それも豊洲の物件が今後を左右するわけがないと思いますね。

逆に、三井のタワー（五反田、麻布）などが下げてきたら本格的に都心がダウンの傾向になるとわかるのだと思います（なぜならスミフに比較して常識的な値をつけてきたとこだし、麻布などは上昇基調なら当然挙げてくる、下げるのは、かなりの理由がないとさがらない）。

>平均340でも豊洲最高値ですよね。それこそ454さんのおっしゃられるようにダウンで出すわけないし。スミフの、それも豊洲の物件が今後を左右するわけがないと思いますね。

４５９様の分析は適切でしょうね。ウチもそのような実感を持っています。
スミフがこの物件で値下げするわけない。そうたやすく。
上記程度のバジェットを確保しています。

ここの設備、普通一般仕様なのに高価で買う人がいるんだね

設備仕様はしょうがないとして、あの安っぽい四角い形が今一悩むんだよな〜
好きな人は好きなんだろうけどね

>４５９さんに同意です。
すみふの値付けでは豊洲の真の価値はわからないと思います。
４５９さんのおっしゃるようにやはり三井が常識的なんでしょうね。
ということは、PCTの値段によって豊洲の価値は＠２２０〜２４０が正当な値段ということになりますね。
３４０なんて。。。。みんなで買わなければさすがのすみふも下げるかもですね（笑）

あまり好きな人はいないでしょ。いいけど高そう、へー高いんだ、と２つの反応があるとすれば間違いなく後者でしょ。

459が常識的な判断かと。

しかし、スミフの情報を見ていると、最近少し弱気になり始めてると感じています。その理由はですね、
１）さすがに護国寺と東陽町は売れてなさすぎる（正確な数字は知りませんが1割も売れてないよう）
２）一番最近売り出された2月発売の大塚の物件はスミフとしては安かった（スミフの中では比較的売れている）。
３）護国寺の販売員が営業活動始めた（という書き込みがあった）。

などの情報から、年度末ごろから、スミフの超強気路線が少し方向転換して、スミフの中では異常な現実路線、つまり平均350（ハハハ、これでもすみふでは安め）ぐらいだろうと思います。

先日、豊洲に行く機会があってららぽーとや豊洲公園をぶらぶらしました。
キャナリーゼ（？）などと聞いていたので、少し期待して（笑）いましたが
みなさんジーパンにスニーカーというごく普通のお母さん（ママというよりお母さん的）方ばかり
でした。
なんとなく私の地元、船橋と雰囲気が似ていると思ったのは気のせい？？

ここの見た目ってシティタワー九段下に似てると思いませんか？。

もちろん規模は違うけど、九段下を拡大すると豊洲になる感じに見えません？。間取りもこんな感じかと想像してます。

http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPTwygxkfv.html

東陽町も似てるよね。
複数の物件の資材を共有する（大量発注する）ことで、コストを抑えられるのかも。
それ自体は悪いことではないけど、それを価格に反映させるのではなく、スミフの利益幅を
拡大しているだけのような気がする。
想像での書き込みお許しください。

>>459 さんの言うとおりでしょうね。

だけど、>>464 さんのものすごいチャレンジ価格ということにはならないのではという見方にも賛同します。

甘いかもしれないけど、３５０前後で出してきたら弱気、３８０以上が強気とそんな感じでしょうかね。

下げるのはないですね（笑）。

ですね。
しかし、３５０とか３８０とか出してきて本当に契約する人いるんですかね〜
蓋を開けてみたら相次ぐ抽選、抽選で大感謝！
みたいになったら、本当に日本ってすごいんだなと関心しそうです。
私は思いっきり普通の日本人なので３５０でも手が伸びませんが。。。

平均350というのは実際に坪280ぐらいの部屋(75平米で6500万ぐらい）があってもおかしく無いですよね。48階まであれば、10階ぐらいにこのぐらいの部屋があっても良いと思うのですけどね。どのくらいの階に、どっち向きでこのような部屋があるか？、それが現実的には注目点です。

スミフの難しいとこは、階が違うのに、同じ価格で良く売り出しますよね、早く契約させるために。このような事から、私は全体の売れ行きが悪くとも、一部に倍率が着く部屋もあると思います。

坪350でもここ欲しいと言っているのはこのサイトに投稿しているごく一部の住友ファンだと思って下さい。一般の人は今後の相場トレンドを考えると坪300でもリスクがでか過ぎるね。既に中小のデベの倒産は始まってますよ。

MRもOPEN間近
売り出す前から話題も尽きないね
何れにしても
売れようが売れまいが間違いなく今年の注目度だけはトップレベルだね
更に来年もスミフは豊洲にあと１棟タワー売り出すらしいから
スレ上がりっぱなしだろう

>>472
「住友ファン」っていうより、住友の人でしょ！？

>それがいるんですよ

>彼らだって「高い」のは判っているのですが
>間違って値上がりしたら儲けモノ、値下がりしても半値までは下がらないだろう
>という感じで、まさに投資・・・いや投機目的でマンションを買える人が
>東京という都市には結構いるんです

そんな投資家がいたら紹介してくれ（笑）
値下がり確実なマンション誰が投資目的で買うんだよ。
お前には利回りの意味すら理解できないだろうな。
したり顔で東京を語るもんじゃないよ、県民さん。

ファンドは部屋単位で購入しない(手間かかるし組合があると迅速な意思決定できないから)ので、かりに投機があるとすれば、中小企業か個人です。既に大量に豊洲物件を仕込んでいれば、ここが値を吊り上げてくれるのは、ポジティブでしょう。でも、既に豊洲物件仕込んでいれば、利食いして様子見します。そういった意味では、この物件で豊洲実需が露呈するとみて間違いないと思います。

商品構成上、ラインナップとして捨て商品というのが必要になるんですよ。
特上・松・竹・梅としておくと松や竹が売れる。
特上や梅はあまり売れないが、商売上はなくてはならない捨て商品。

周辺マンション営業さんたちは、ここに特上の役目をしてほしいと思ってる。
プライスリーダーとかスミフのプライドくすぐって、
損な役割させようとしてるんだろうけど、
おだては効いたかな？お楽しみです。

>>477
個人や中小企業が「大量に仕込む」とか、「利食いして様子見」とか、何か勘違いしてないかい？

>>472
「住友ファン」っていうより、住友の人でしょ！？


そんな・・はっきり言っちゃってｗ

広告を見ていたら、「予定最多価格帯6000万円台（1000万円単位）」とありました。幅がありすぎて、よく分らないですね。

今日現地見てきたが、俺のように風呂から上がったあと
素っ裸で窓際に立って下界を見ながらビールを一気に飲み
プハーっとするのがやめられない人間にとっては
この物件はどう考えても無理だと思った
バルコニー内から窓際になんか立ったら下から丸見えだな
もしかしたら40Fくらいならとも思ったが40Fあたりでも道路から丸見えだ

まぁ俺がマイノリティだって事は分かってるんだがな
むしろ露出狂にはたまらない物件かもしれん

＞＞481

未だ何処にも価格帯に関する発表記述はないぞ。デマ情報は混乱を招く。
それに、最多価格帯6000万円台などとそんな安い筈がないだろ。

ホテルライク・贅を尽くした・内廊下・DW・WCT第二弾

と称するスミフ物件が、そんなTOTと同じか安い位の価格になる筈がない。

180度方向転換し安値デベに陥落か？


それが事実なら、TOTとBTRとPCT中古は全く売れなくなる。

ここは高級マンションではなくて高額マンションですね
高級マンションはビンテージになり資産価値の目減りは少ないけれども
高額マンションは年月がたつと資産価値の下落は大きいです

第一種機械換気システムでない物件だと
壁に醜い吸気口が出来てしまいます
本日目視にて吸気口を確認しましたので
ここは壁掛けエアコンになると思います
高級物件でそれはありえない

間取りを見てみないと最終判断は付きかねますが
ちょっとここは無いかな
これを坪350や400で買うと言ってる人がいる事に驚きます

ここも他の豊洲物件と同じ高層団地ですよ

>482

そう、丸見えだから完成後も空き部屋が多いことが一目でわかってしまう
悲しいタワーになることでしょう。

ま、価格次第ですが。

あのシャープな外見は他デベでは真似できないですよ！
坪400万円位までなら十分払う価値あるのでは？
豊洲一高級との噂のパークのB棟も廊下が団地形式だと＊＊にされる始末ですから、それに比べてここはすべての仕様が期待大！

デベが売れ残りを許容できたのは先高感があったから。
そういう時代には売れ残ってもいずれ割安になって売れる。
今は状況が違う。
さすがに環境が変わっても戦略を変えられないほど、ここの売主は無能ではないでしょ。
北京オリンピックが終わればさらに先安感が・・
豊洲に限った話ではないが。

で、実際のところTOTより安くは絶対ありえないんですよね？
奥のノースタワーは立地から言って安いんですかね？？

駅近　内廊下なので最低でもTOTより安い事はありえないと思います
そしてスミフなので
だけど今スミフ物件に住んでますが管理が良くて　とても良いですよ

>490さん
有難うございます。
そうですか〜
我が家は坪３００万が限界なので、ドキドキしてます。
ノースタワーはさすがに駅から遠いし、手が届く値段かもと期待してみます。

>>487
あの外観は万人受けしないよ
ＷＣＴが超不人気だった事実をお忘れなく

489＆491さま

ＴＯＴは坪３００弱、住友は坪３５０〜３８０ですよ。
ＴＯＴより安くなど有り得ないこと期待しているなら、今のうちに既存の湾岸物件を買った方がいいと思いますが、まさか坪３００程度で住友の内廊下を夢見ているのです？


あと駅徒歩は若干ノースの方が多くなるけど、環境は全然よさそうな気がします。
駅からのアプローチも、特にみつめ通り歩いていくのは雰囲気悪いです。

>>483
ちゃんとした住友の広告にそう書いてありましたよ。
もちろん6999万円でも6000万円台になるのですが・・・。
それから、面積については何も書かれていなかったので、これから坪単価は推測できませんね。

ホームページやメールマガジンでは一切未定とされているのに本当に？
どこの広告ですか？
私も見たことないですね。

その価格帯が事実なら、住友不動産・天変地異の始まり記念物件　になってしまうよ。

>>492
外観で不人気ってことはないでしょ？ガラスウォールがデザイン的にいいのはのは間違いないし。
WCTは毎度のスミフのことで、周辺物件より明らかに高い値付けの為売れてなかっただけ、
事実相場全体があがった途端、その時に売り出してた残りの部屋は一気に完売したしね。

>金融資産10億円＋不動産10億円くらいの資産家になると利回りも大切だけど、
>どのように資産を分散するか考える方が重要になってくるんだよ
>分散投資の重要性はあなたもご存知でしょ

ポートフォリオは基本だけど、それにしたってここを買うのはいまドルを売るようなもの。
値上がる可能性は限りなく低い。賃貸用としても坪単価250万円でなければ周辺賃貸相場からして
表面利回りに旨みはない。さらに将来的な天災などのリスク不安も拭えない。
住友の建物が好きなら、一の橋に建設中のタワーを買えばいい。
外観はここと同じ。梅田（大阪）も東陽町も同じくで、どうやら住友のタワーはDW資材の一括契約
でもしているのだろう。

ここは豊洲物件仕込んじゃたアウトな自称投資家がわんさか居るね。
住友に価格引き上げてもらわなきゃ、思った通りの価格じゃ成約は不可能な状況になっちゃった
からね。ま、不動産投資するくらいならキャッシュで仕入れているだろうから金利は関係ないか。
内廊下しかセールスポイントのない物件じゃ、いまの豊洲の評価じゃキビシイだろうね。
ホームセンター隣の高額物件、楽しみにしてますよ♪

４９８は県内で投資してれば良かったのにね、残念でした。