タワーレジデンストーキョー(秋葉原）は？Part2

皆さん、冷静に考えて下さい。購入できなかった私が言うとひがみにしか聞こえないかもしれませんが、この物件は安すぎると思いませんか？ご入居の際は隅々までチェックされたほうが良いと思いますよ。台東区だからとか言いますが、他に理屈の通る理由は何がありますでしょうか。「千代田区だったら２割は高く…５千万円の部屋だと１千万円アップ…？？」他の物件の価格を見ていると、（買えなかったのが悔しい気持ちもありますが、）他の物件が高いのではなくて、この物件の安さが異常なのではないかと思うようになりました。例えばこれが日通の敷地に立ったとして千代田区住所になって６千万でも安いと思いませんか。入居しない人間が、不安をあおるようで申し訳ありません。別にキャンセルを狙っているわけでもありませんのでご心配なく。お邪魔しました。

>>61

私は購入者ですが、価格はやや安めという程度ですよ。
残念ながら台東区の単価は安いのです。周辺の売買単価もお調べになりましたか？
それから周辺の賃料も相応ですよ。
61さんのように、安いと思って頂ける人が多いと資産価値が高まるのですがね。

千代田区はやはり千代田区ですが、2割アップ位が妥当だと思いますよ。
台東区としては、特段にものすごく安いというほどではないと思いますが？

>>58さん
54です。
説明ありがとうございます。
壁からの距離がある程度あれば、安全面の問題はないかもしれませんが、
使い勝手は劣ります。

料理をするときに、どちら側のコンロを頻繁に使いますか？
壁側のコンロでフライパンを振る動作は、やりにくくありませんか？
という問題なのです。

それを考えずに、（左に壁が来る間取りも）一律左側がハイカロリーという
使用を採用するあたりが、顧客不在の考え方だと思うのです。

>>56さん
TTTはまだ販売中なので、今の時点で問題が噴出することはあまりないと思うのですが。
今、騒ぎになるのどの問題が出ていたら、販売にも影響があるので、デベだって相当気を
使っているでしょう？
お台場のスーパー問題も、入居間近になって出てきたのでは。

>>63さん

使い勝手を考えると仰る通りですね。
コンロは殆どが左ハイカロリーに作られていますし、学生時代の賃貸を含めて
アパートはどっちもお構いなしの設計でした(大体ガスコンロは自前でした）し、
マンションになってからは一応右が壁という部屋ばかりでした。

私は購入者ではありませんが、ここではコンロのレイアウトがそのように一律の配置なのですか?
だとしたら、もっと実際の声を聞くように改めて欲しいですね。要望を出されては如何ですか。

>>65さん
54=63です。

インテリアさんにも、営業さんにも、要望を出しました。
返ってきた回答は、以下の通りでした。

「TRTで採用している機種は、メーカーが右ハイカロリーのタイプを提供していない。
　使い勝手というのはお客様都合なので、売主としては対応できない。」

ちなみに、なぜ、顧客の利便性を考慮せず、一律左ハイカロリーなのか、という質問に対しては、
「間取りによって左右が違うと、施工ミスの原因になる。現場をそこまで管理しきれない。」
という回答をもらっています。

ＭＲでは、全て「シンク側ハイカロリー」になっていたので、ＭＲどおり、
「シンク側ハイカロリー」の施工をして欲しいと交渉中ですが、どうなることやら。

三社祭の冷やかしついでに浅草から物件まで回ってみました。
かっぱ橋通り近く、というか東本願寺のそばでお昼を頂き、そこから新
堀通りを南に下って、鳥越神社を経由して物件まで、西浅草からだと地
図で見て想像してたより近く感じました。　丁度かなりの部分「南めぐ
りん」のコースを辿ってたみたいですが、かっぱ橋くらいまでだと天気
が良ければ自然に歩く距離ですね。

で、久しぶりに物件前を通ったんですが、今日は資材搬入口が両方とも
開いていたので、まじまじと覗き込んでしまいました。　まだ地上に現
れているのは鉄筋だけですが、特にエントランスの辺り、初めて扇の弧
の形が立体的に地上に現れているのを目にして、結構新鮮な驚きがあり
ました。　　ランドプランで頭には入っているのですが、実物で見ると、
通りからの余裕もかなりある感じで、その分建設面積は小さくて、物件
はこの高さのものとしては相当スリムになりそうですが、こちら側は扇
形のメリットもでて、住居スペースとして望ましい奥行き感は生まれそ
うに見えました。　物理的に限界あるなかでは、良く考えられているの
ではないでしょうか。

これからどんどん建物が地上に立ち上がってくる姿、楽しみです。

65です。
>>66さん、残念な回答ですね。
使い勝手は購入者の都合って・・・では安全面は考慮されているのでしょうか。
何となく使う者の利益はスミに追いやられているのが露骨に感じられて、
正直というか本音というか。苦笑してしまいますね。
要望を聞いていただけると良いですね。

>>68さん
66です。

安全面については、デベは大丈夫と言っていますが、
東京ガスは、「火災予防のためにハイカロリーは壁の逆側に設置してください」と言っています。
http://home.tokyo-gas.co.jp/userguide/anzen/yobou/04.html

要望は出していますが、対応は期待できなさそうな状況です。
コンロなら、最悪の場合でも自分で取替え可能ですが、あまりにも顧客不在な設計思想＆対応
なので、デベに対する不信感が膨らんでいきます。

ようするにガスコンロなど使わずに
ＩＨを使えばいいじゃん。
ハイカロリーだのなんだのちっちぇよみんな。
ほんとに購入者の方々？？なのかきになりますね。
購入者掲示板にて議題出してみてくださいよ。

ＩＨなんて、やっぱり炒め物とか全然ダメですよ。
テレビで中華もＩＨなんてやってるから何かと思ったら、
細切り炒め。
確かにそれなら可能でしょうけど、
ＩＨの限界を逆に見せ付けてるようなもの。

食生活に興味のない家庭なら、電子レンジとＩＨでも可でしょうけど、
きちんと自分で料理を作りたいなら、
やはり現時点ではガスに軍配が上がるとおもいます。

なるほどなるほど
どこまで料理にこだわりを持つかですか〜
しかしこれかＩＨはもっともっとよくなりますので
期待していてください。

そのうちＩＨでもフライパンが振れるようになるのでしょうか？

ＩＨに取り替える費用で、ガスコンロを取り替えておつりもきますが、
そういう問題ではなく、売主側の顧客軽視の考え方が不安なのです。

顧客軽視とはどの部分に重点を置くかというのも考えねば。
顧客のがんばり（費用負担・交換）で何とかなるコンロよりも
もっと構造だとか、基礎だとか費用をかけなかればならないところで
しっかりと使っているところが重要かと思うのですが・・
自己中心的な考えであればそういった部分にも気を使えということですが
そんなところにコストをかけて柱一本抜かれるほうが顧客軽視ではないでしょうか？？
別に売主の肩を持つわけではないですが、結局どこまでの部分で購入したこの
ＴＲＴに納得するかなのではないでしょうか？
欲をいったらきりがないですし、お金があったらいろいろなところを良くできるし
もっとよいところを購入できたかもしれません。
いつも購入したマンション以外の情報をいろいろみながらいい部分・足りない部分を
納得しながら完成を待っているところです。

コンロは自分で取り替えるという選択肢もありますし、そうやって工事の
管理コストを削減して、この値段を実現した、という話もあるかと思うので、
どうしても対応して欲しい、と言うつもりもありませんが・・・。
見えるところですらこうなのだから、見えない部分をちゃんとやってくれるのか、
という不安が増します。

「一事が万事」という言葉があるように、そもそものデベの姿勢から、
今後、自分で何とかできない問題が発生した場合の対応が不安だと思っているのです。

なるほど、「一事が万事」は確かに納得ですな。
現在も限定工事に関して煮詰まらない状況のさなか見積もりが一向に届かない
という対応の遅さは不安として感じますな。
気持ち的な不安と目で見た具体的な不安といろいろな不安はこれから直面しますが
よいＴＲＴライフがおくれるよう見守りましょう。

＞＞７７さん
IHではフライパンを振るっていう動作はあまり好ましくないですね。
大き目のいため器具を使ってかき混ぜる形になるのでわないでしょうか。
ただコンロより安定してますので混ぜやすいのでは。

>>79さん
ひどいことって？？何ですか？？

三井って評判悪いの？ケープでも台場でも・・・

＞＞８２さん
ＤＡＩＢＡの件一通り読んできました。
一応ＴＲＴでは、ＤＡＩＢＡの１件のことを踏まえて完全住居
スーパーは最初から周辺にはありませんと潔くてよかったです。
まああとは完成にしたがってなにか出てくるでしょう。
一応問題ないっすね。

（私にとっては）高額の青田買いなので、厳しい質問や細かい質問を、
納得がいくまで投げかけていますが、営業さんもインテリアさんも、
誠意をもって対応をしてくれているように感じています。

質問や見積り依頼の回答がなかなか返ってこないという難点はありますが、
販売、インテリア、伊藤忠、施工、売主と、確認先や調整先が多いので、
調整に時間がかかるのも、ある程度は仕方がないと思っています。

設計変更の見積りは、申込み期限をだいぶ過ぎても届きませんが、
前もって、「もう少し時間がかかる、申し込み期日は考慮する」と
連絡をいただいており、完成もまだまだ先の話なので、
「見積りはまだですが、施工スケジュールの都合でもう変更は受け付けられません」
とさえ言われなければ良いかな、と思っています。
他物件の例を見ると、この考え方は楽観的過ぎますでしょうか・・・。

>>81さま
ケープの件というのは、三井のグループ再編に伴い、売主が新しくできる
資本の少ない子会社に変更されるけど、瑕疵が発見された際の保障は
どうしてくれるのか、という件でしょうか？

TRTにおける三井の立場は販売代理なので、新会社に事業継承されても
大きな問題はないと認識していましたが、この物件でも購入者に不都合が
発生する可能性があるのでしょうか？

>>87さん
いやいやばっちり撮れてますよ。
なかなか出向く機会ないので貴重な写真ありがとうござます。

>>87
扇の形が見え始めてますね！
なんとなく感動しました。

どなたか７０Ｆの物件買った方いませんか〜？？

若旦那さん
住民用掲示版にレスしておきましたよ〜

>>92

まじっすか、これ。
誰もオリックスから家なんて買わなくなりますよ？
どこの物件なんでしょうね。

>>94

なるほど。ありがとうございます。
しかし、何ヶ月もまともに対応しないって
オリックスは客商売したことあるんでしょうか？

＞＞８７さん

私も建物の近くに仕事でいく機会があり見てきました。
大型クレーンで足場を作ってましたね。
地道な作業ですがこれからの進行がたのしみですね。

とりあえずage

>>92
>>94

なんか、買主もやや感情的だけど、全体的に見るとオリックスが必死こいて
責任逃れしてるようにしか見えないですね。
弁護士たくさん立ててるみたいだけど、その割に内容証明の中身に法的根拠とか
契約のリファレンスが全然書いてないし。

>>100

オリックスの手抜き、ハケーン
http://marina777.hp.infoseek.co.jp/

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47471/

話題になってるね、オリックス・リアルエステートの対応っぷり。

昭和コンクリート工業の会社の規模、信頼性などが疑問だという意見が多かったです。
実績も最高で１８階建ての建物しか扱っていないとの説明でしたので、
あまり納得できないかなと思われた方も多かったのでは？
また、スパンコンクリートから昭和コンクリート社のものに変更した理由として
コスト削減が考えられるのではないか？との鋭い質問があり、
コスト面の比較表を求められていましたが、正確な金額は公表できないと
回答はあいまいだったように思います。
補償の面はどうか？との質問も納得いく回答は得られなかったように思います。

今回穴あきＰＣ板仕様変更の説明に、具体的に仕様データを挙げて「同等以上」の説明はありましたでしょうか？
昭和コンクリート社の製品一覧もなく、製品の指標も公表していません。会社として最近数年の売り上げも減少している傾向です。一方、スパンクリート社はJASDAQ公開（５２７７）の穴あきＰＣ板最大手企業。製品指標も公開しています。
今回の使用変更の原因は本当に納期だけ？コスト削減による品質低下は絶対に許せません。
また、低層→スパンクリート社製、　高層→　昭和コンクリート社製　となると、床コンクリートの仕様違いによる建物の性能差は問題ないかどうか、説明をしてもらいたいですね。

もう一つの掲示板に要約が書かれてありました。
http://com.e-mansion.co.jp/dispthrep.cgi?th=819&disp=1

コスト削減、納期短縮で思い出したのですが、
姉歯物件も、コスト削減と納期短縮で姉歯建築士をつかっていた
と記憶していますが、今回も・・・？と疑ってしまいます。
特に今回は「納期短縮」が大きな理由でしたので・・・。

長文ですみません。
パンフレット４８頁を見ると、スラブの図面で「スパンクリート」と商品名が明記されています。不動産売買契約書には添付図書として「パンフレット」が入っています。ということは、スパンクリートを使用することは売買契約上売主側の履行義務を示しているのではないでしょうか。他方、重要事項説明書６頁には「施工上の理由等により、パンフレット等の契約図面と異なる場合があります。」と言う記述があるのですが、これを盾に何でも売主側の事情で一方的に変更されてもたまりません。
更に、売買契約書第１０条を見ますと、引渡しが予定日までに間に合わない場合、売主側で引渡しを遅らせることが出来る事由が書いてありますが、業者の納期が遅れる場合は含まれていない気がしますので、もし本当に納期が間に合わないことが理由とすると、売主側も昭和コンクリートに変更するために必死なのかもしれませんね。いずれにしてもお粗末な話です。
気になるのは、売買契約上の瑕疵担保期間が２年間、アフターサービスも１０年間が最長でして、法律的には品確法と民法上の債務不履行の時効が１０年、不法行為責任の除斥期間（時効のようなもの）が２０年ということです。つまり、実績のない昭和コンクリートに変更して、実際にスラブの不具合のうち耐久性に関することは、長い将来で発生する可能性が高いと考えれば、じゃあ、２０年を超えてから不具合が発生した場合に誰が責任を取ってくれるのだろう・・・？ということです。パンフレット４８頁に「100年の耐久をめざします」と書いてあることも考えれば、万が一、昭和コンクリートに変更する場合でも、スラブの保証期間を延長してもらいたいです。
遮音性も気になりますが、これは施工後一定のところで音響測定し、本当に売主側の示す数値が出ているか検証し、出ていない場合は対策工事をする等してもらうべきだと思います。

そうですね。前回出席した感想としては、
主催者側が「時間がありませんので・・・」と
質疑応答にきちんと対応できない時間設定、
何か質問したくても時間切れで後は別個質問に
応じます、みたいに逃げられた感じがしました。
金曜日はきちっと納得いく説明をしてもらえる様な
時間配分で計算しながら質問された方がいいと
思います。

はじめて書き込みさせていただきます、いつも楽しく拝見させていただいております。
先週の説明会に参加したものです。説明会前後の皆様の書き込みを拝見させていただいて、長文で申し訳有りませんが書き込みさせていただきます。
説明会自体に関しての感想は概ねみなさんと一緒で、とても「安心」という気分にはなれないものでした。正直いって三井住友建設の担当者の方が言い訳をしているみたいでした。金曜日も先週と同じ雰囲気で行くときっと皆さんの不安感も高まってしまうでしょう。もう少しうまいトークをして欲しかったです。
それと、もう一つ残念だったことは、先週の説明会では発表されてませんが、例の「コンクリート」。工事中の7Fまでも、スパンクリートではなく昭和コンクリートで建設されてます。説明会の後に三井販売の方に確認しました。これに関しては何でもう少し早く報告が来なかったのか？というのが懸念事項でした。

コンクリート問題についてですが個人的な意見となりますが、正直、私はあまり心配をしておりません。前回の説明を受けて構造の話を改めて聞き、質の高さに「やっぱり大規模タワー買ってよかった」と逆に思ってしまいました。床も穴あきコンの上にコンクリ打設。躯体柱はプレキャスト。普通の中小規模マンションだと普通にコンクリ打設するだけ。（無論、重量等の問題でこれだけやらないと駄目というのももちろんありますが。）
普通のマンションなんて床も柱も鉄骨を現場で組んで木枠を作って雨の降らないときにコンクリを流し込んで終了。なので型枠の中に枯れ葉やゴミが入っているかもしれません。
それに比べてプレキャストも穴あきコンも工場で生成して、現場では組み立てるだけ。・・・等、色々考えると多少商品が変わってもあまり気にならなくなってきてます。

>NO.111様へ
契約図面の件ですが、納期や施工上の誤差、行政による指導等により実は結構変わってしまうケースがありそうです。竣工前後ぐらいに「訂正図面集」というものを渡され、認印をもらい認証を受ける・・・と言ったケースがあります。（←オリックスではわかりませんが。）うろ覚えですが。

オリックスの擁護をしているような内容ですが、素人ながら少しだけマンション分譲販売に知識があります。間違っていたら申し訳有りません。
知り合いの建築をやっている人間に昭和コンクリートの事をヒアリングしてみましたが、施工会社がちゃんとしているところであれば気にする必要はないと言われました。

まだまだたくさん書きたいことはあるのですが、既に長文ですのでまたの機会にしたいと思います。
最後まで読んでくださった方お疲れさまでした。

穴あきコンの上にコンクリ打設、及び躯体柱はプレキャスはもともとの仕様ですので問題ではありませんが、問題は「同等以上」の説明にどこまで信用できるかです。変更のイメージを見ると、スパンクリートの製品に比べて昭和コンクリート製品の空洞の部分が多い（同じ体積の中に、実際のコンクリが少ない）ように見えます。もしそれは事実であれば、一般論として、空洞の多い穴あきコンが空洞の少ない物よりも性能が「同等以上」にはなりません。

今回の施工業者は三井住友建設本社の部隊でしょうか、それとも大半は下請け業者でしょうか。

>>１１６
　建設関係に詳しい人に聞くと、あの規模では三井の社員は１０人くらいはいるらしい。
現場を統率しているのは優秀な所長で下請け任せではないらしいです。

大規模タワーマンションだから施工精度等が良い、ということはもちろんで、更に、大手の売主、施工会社等だから信頼して高い買物をしている。だからこそ、しかっりとした説明をしていただきたく、前回の説明だけでは腑に落ちないところもあり、自分としては疑心暗鬼になっている状態です。
ちなみに前回の説明会での質疑時間は30分くらいでした。
スラブの件に質疑が集中しましたので、ディスポーザーの質疑には至らなかったのですが、クリーンテックの信頼性や実績はどうなのでしょうか？TOTOより規模が全然小さい会社のようですが。

>>118

「大手だから」ってのは全然アテにならなそうだよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47471/

購入者に連絡する前に、売主が自分勝手の判断で契約済み物件の仕様変更は契約違反になりますが、今回の変更は「同等以上」との条件がありますので、契約違反になりません。

ディスポーザーなどの変更よりもスラブの変更は品質の根幹に関わる部分なので、今回の説明会で
①売主が側からの「同等以上」の保証
②変更の影響に対する説明

が一番重要です。

説明会に再度出席してきました。今回は工事現場監督も経験した人に来てもらいました。
私自身は素人でよくわからなかったので、終わった後に感想を聞いたところ、８０点だそうです。

理由は、仕様変更はコスト削減等が理由で建設現場ではよくある話である程度は仕方がない事、
設計会社がデタラメだと建設会社もデタラメになるが今回は入江三宅がやっていて建設会社も三井住友建設でそこそこな規模な事から昭和コンクリート社に変更したとしてもチェックする機構がしっかりしていれば問題ない事、
スラヴチェックは簡単なので、特に今回スクリーンに映し出されいた写真は設計会社・建設会社等大勢で確認していた事から納期短縮を気にしている印象を受けた事（この質問が出ましたが、順番にみているという回答でした）、
問題のコンクリートなどですが、決められた通りにやっているかどうかの信用は、今回は大手が絡んでいるから、大丈夫でしょうとの事でした。

個人的に感じた事は、前回はあいまいな回答もあった様に思いましたが、
今回は施工実績として３０階以上の高層マンションを大成建設がこれから着手するという話や、
前回よりは詳しい説明を受けられたように思います。
また、根掘り葉掘り聞いてしまうと、エレベーター事故の様に公平性を保つため公共入札にして
価格が安いからシンドラー社にした結果、質が落ちてチェック機関も甘くなり事故を起こしてしまった様に、
不透明な部分があるかもしれないけれど、ある程度は持ちつ持たれつ保つ事で、質とコストを保てるし、そこからあいまいな回答になってしまうのは仕方がない面があるのかな？と理解しました。

建設会社関係は持ちつ持たれつという面があるのはある程度仕方がないのが正直なところで、姉歯物件は論外だが、今回のケースは大丈夫だろう、との話でした。

12月6日から15階躯体にとりかかるようです。
いよいよ駐車場より上の階にまで来ました。

＞１２８さん
そうですね。
いよいよ東側にもベランダがつくられるでしょう。

現場を見ると、想像していたよりもどっしりとした量感があります。
南西面の曲面が建物を大きく見せているように思います。
37階まで完成するとかなりの威容となる予感。

まわりに圧迫感を感じさせること間違い無しです。
これでこそタワレジトキョ

１２月マンションズ。
オリックスリアルエステートの紹介欄に
タワレジがなくて残念でした。

昨日あたりから16階躯体工事中です。

年内は17階のコンクリ打って終わりのようです。

こんばんわ、別のサイト（ブログ）でも契約者サイトのことを話していましたが
郵送かなにかで連絡くるのでしょうか？？
まだ私のところには連絡がないのですか・・・

>>87さん
ありがとうございます。
もう少し待ってみます。

契約者サイトにそろそろ移りましょうか

だんだん躯体もできてきましたし、後は街だけですね。
近くに漫画喫茶とかメイド喫茶ができたら楽しいですね

契約者サイトって掲示板あったっけ？

うちにもサイト案内来ません。
営業さんの連絡先ご存知でしたら教えてください。

>>141さん、
契約者サイトの案内は来たけど、同サイト内に掲示板は見当たらないように思います。
>>143さん、
案内はシール式のハガキ1枚でした。

本日、契約者サイトに掲載されてる建築レポートがカラー印刷されて郵送で届きました。

>近くに漫画喫茶とかメイド喫茶ができたら楽しいですね

１４１さん。
やはり秋葉原を選ばれるだけあるその感性。感服しました。

現在19階躯体施工中。完成時の高さの半分まで出来たことになります。

>>146
それ以外の理由でわざわざ秋葉原にマンションを買う理由がわかりません。
秋葉原って今そういう文化で栄えてる街なのを知って買っているはずですよね
まさか自分たちは旧来の秋葉原とは違うとか考えているのでしょうかね？
まぁ仲良くやりましょう

>>148
三井記念病院周辺にってことですよ。
昭和通り挟んでだいぶ雰囲気ちがいますから・・

私はメイド喫茶は行ったことないですが、子供のころから休日に遊びに行く街といえば秋葉原でした。
街はずいぶん変わりましたがこれからも特別な街であることには変わりないでしょう。パチンコ屋とドンキだけはどうしても馴染めないけど。

・地価上昇中
・都心での供給が激減している
・すみだタワー決定
・分譲価格がリーズナブルであった
・いまのところキャンセル住居が広告されていない

時間的猶予があるなら結構高く売れるのでは？

No.152さんへ：
台東区の中古物件を検討しています。キャンセルより良い方法を検討したいと思いますが、ご考えを聞きたいと思います。良かったらメールください。i_you_jp@hotmail.com

>>151
みなとみらいの物件とここと同じ売主・同じ施工会社ですね。以下掲示版引用：
最近の研究では長周期地震が発生時、制震構造の建物は普通の耐震構造よりも弱い場合もあります。新潟県中越地震の際も、都内普通のマンションに被害はないのに六本木ヒルズでエレベーターのワイヤーが切断されるなどの被害が確認されました。東海地震は、中越地震と比べものにならないほど巨大な地震になる場合、長い間ゆっくりと揺れ、室内自体が大きく変形する可能性はあります。
→安全性・資産性から考えると、（大地震発生まで）常に最強構造のマンションに賃貸で住むことは合理性がある。

156さんへ
「長周期地震」の地震周期と建物の「固有周期」が一致すると、建物は地面の4〜6倍も揺れる→室内自体が大きく変形する→資産価値なくなる→賃貸の方が良い、という論理ですか？長周期地震発生の可能性は低いのでは?

転売がいいと思いますよ