マンション管理士に質問しよう！

>>862
登記上1棟の建物として登記してあれば、団地にはならないです。
細かい条件は知りませんが、地下で繋がっていれば地上が完全に別棟でも1棟にできます。

>ビギナーさん
ありがとうございます。
中々理解できなくてすいません。
第９条では、対象物件のうち、敷地・全体共用部分および付属施設は
区分所有者の共有となっているというのは判りました。
ただ、別棟の倉庫なら、どの住戸からもアクセスできるので、一部
共用部分とするのは不適切とのことですが、駐車場もどこからもアクセス
できるのではないんですか。
ここが理解できません。頭が悪くてすいません。

>>864
駐車場も一部共用部分にならないと思いますが

>863さん
登記と管理規約はまったく関係ありませんよ。
2つの建物があり、それが渡り廊下でつながっていて、建築基準法は
別個の建物だが、登記は1つでしてある場合です。
規約は、単棟型でも団地型でもどちらもあるのではないですか。

>>863 さん
>登記上1棟の建物として登記してあれば、団地にはならないです。

（団地建物所有者の団体）
第六十五条 　一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有に属する場合には、それらの所有者（以下「団地建物所有者」という。）は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

>>866 スレ主さん

連担建築物の話は止められたほうが良いと思います。
過去に苦い経験があるのでは？

>>866

登記上1棟で構造上2棟の場合、どちらの棟の区分所有者も、両方の棟に対して共有持分を持っています。
登記上2棟で、団地になっている場合は、自分の棟にだけ共有持分を持っています。そして、敷地は2棟の区分所有者全員での共有です。

要は共有関係の違いです。

>868さん
過去に苦い経験？記憶が全くありません。
登記と規約は全くの別物と違いますか？
マンションで、エキスパンションジョイントや渡り廊下で繋がった
建物で、単棟型管理規約にしているマンションは多いのではないですか。

>869さん
2つの建物を単棟型管理規約で管理している場合、もし片方の建物が
半壊以上した場合、全体では５０％以下だった場合は、大規模滅失
にはなりませんよね。
単なる普通決議での補修となるのでしょうか。

>>870
登記と実際の権利関係が異なる場合も想定するなら、登記と規約は別物ってことでいいんですが、普通は登記＝実際の権利関係ってことでいいんじゃないですか？

>>871
その通りです。

>872さん
となると、例えば小さい方の建物が全壊したとしても、５０％以上には
なりませんね。
建て替えをしなければならないような状態でも、普通決議となりますね。
もし、大きい方の建物が全然壊れていなければ、その決議は建て替えだろうが
修復工事だろうが、承認されないでしょうね。

>>873
もし承認されなければ、それこそ一部共用部分として分離して、壊れた方の建物の区分所有者がお金を出し合って再建なり修繕なりするしかないでしょうね。
そう考えると、構造上複数棟で登記上1棟って結構ハイリスクですよね

>874さん
しかし、全国のマンションをみると、かなりの数のマンションが
構造上は別個の建物なのに、単棟型管理規約で管理しているマンション
が多いですよね。
これに対して、国交省は単棟型から団地型への管理規約の変更を
するよう指導はしていませんね。

登記は、1棟の建物をいくつかに分けて登記することができます。
2階建の建物でいえば、1階と2階を別々に登記することもできます。

>>870 さん
>過去に苦い経験？記憶が全くありません。

別人ですかね？
過去に、
>私がいいたかったのは、構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して
>一体性があると判断されるマンションにおいては、団地型管理規約に変更しておく
>必要があることを訴えたかったのです。
なんて言う間抜けなマン管士がいたものですから・・・

>駐車場や駐輪場、語も置き場等も、規約で決めれば、一部共用部分というのでしょうか。
>それとも、単なる規約共用部分でいいのでしょうか。

一部共用部分に対する概念が違うのではないでしょうか
一つの管理組合の中で、権利を持つ区分所有者だけの「（一部）共用部分」というものはありません

（例）
１階が区分所有の店舗、２階以上が住戸専用の建物で、店舗前に専用駐車場がありそれぞれの店舗に専用使用権がある。
又、２階以上の住戸の入り口は別途あり（例えば裏側に入り口やＥＶがある）店舗所有者はＥＶを必要とせず、住戸の所有者が、客として以外に店舗前駐車場を利用することはない

店舗前の駐車用＝店舗だけの管理組合の共有部分
ＥＶ＝住戸だけの管理組合の共有部分
マンションの管理組合＝（店舗だけの管理組合+住戸だけの管理組合）の区分所有者で構成される別の管理組合
ＥＶや店舗前の駐車場はマンションの管理組合から見れば一部共用部分となります。
但し、マンションの管理組合が管理するものではないので、規約に「一部共用部分」が記載されることはありません。

>構造上別棟の建物が一棟として登記されていて管理組合も一体の場合の、それぞれの棟のエレベーター・階段・玄関などですね。
＞それは「一部共用部分」ではなく、「団地」では？
団地だと思います。
団地管理組合とは別に、各棟に管理組合が成立します。
管理は団地管理組合で行っても、修繕工事は各管理組合がその負担で行います。
そうでなければ、一棟だけが行う大規模修繕の費用を団地管理組合が負担することになります。

※参考文献「楽学マンション管理士」

過去スレも見てもらえば分かりますが、その方はマン管士でもありません
その方の意見を出したところで、877の意見の正しさの根拠にはなりません

>>875
登記上単棟だから単棟型管理規約になってるんでしょうね。
後から団地になるように権利関係を書き換えるのは、現実的じゃないと思います。
棟ごとに管理組合（一部共用部分の管理組合）を作って、それぞれの管理費や積立金を集めて、使い方は棟内で話し合って決めるってのがいいと思いますけどね。
規約を変えずに、擬似的に棟ごとの積立金を集めてその棟の修繕に支出するっていうやり方をしているところもありますね。

>>879
>過去スレも見てもらえば分かりますが、その方はマン管士でもありません

えっ？
どうしてマン管士ではないとわかるのでしょうか？

やっぱり私はアホです。

>マンションで、エキスパンションジョイントや渡り廊下で繋がった
>建物で、単棟型管理規約にしているマンションは多いのではないですか。

その通りです。
但し、私の知っているケースでは、ＥＶや入り口が共用です。
ＥＶや入り口が別の建物の場合、団地と解釈するのでしょうか

>878
どうも嘘臭いです
　
アホなフロントさん、引用をハッキリしてもらえませんか？
　
>※参考文献「楽学マンション管理士」
しっかり調べますので、何年度版の「楽学マンション管理士」の何ページに記載されているのでしょう？

＞えっ？
＞どうしてマン管士ではないとわかるのでしょうか？

ほっときましょう
反応するのは無意味です

>>881　マンション管理士証の提示がなかったからです　簡単な理由でしょう？

>>878
一つの敷地の上に、A棟、B棟が建っているとします。
それぞれ50戸で、専有部分の床面積は全て同じとします。

登記上単棟になっている場合は
A棟に専有部分を持っている区分所有者は、A棟・B棟それぞれの共用部分に対して持分（100分の1）を持っています。
B等に専有部分をもっている区分所有者も同様です。

登記上別棟になっている場合は
A棟に専有部分を持っている区分所有者はA棟の共用部分に対して持分（50分の1）を持っています。B棟に対しては一切持っていません。
逆に、B棟に専有部分を持っている区分所有者は、B棟の共用部分に対して持分（50分の1）を持っていて、A棟に対しては持っていません。
そして、A棟・B棟どちらの区分所有者も、敷地の持分を100分の1持っています。

前者の場合は、棟ごとに所有関係が独立していないので、団地にはなりません。あくまでも全体で一棟の建物です。

標準管理規約だと、団地の場合は区分所有者ではなく団地建物所有者となっていますが、ややこしいので区分所有者でそろえました

>877さん
私の考えではありません。
私の考えは一貫して876です。

＜参考＞
区分所有法における「一棟の建物」の判定基準（コンメンタール　マンション区分所有法より抜粋）
「一棟の建物」であるか否かは、社会通念に従って決定される。その具体的な判定基準としては、学説上、①建築構造上の一体性（物理的一塊性）、②外観（外装）上の一体性、③建物機能（外部との出入口、廊下、階段室、エレベータ、水道、電気、ガス、集中冷暖房設備等）の一体性、④用途ないし利用上の一体性（生活空間としての一体性）が挙げられる（玉田・注解４５）。
一棟の建物については、上記のような一体性の有無が総合的に判断されるが、本条ではそれ以外の判定基準を設けていない。建物の堅固・非堅固の別、平屋・低層・中高層の別は問わない。

>881
過去スレや個人の調査をする必要はないんでは。匿名なんだから。
匿名であればそれを解明する手立てはないんだからね。
それより、ここは問題点や悩みをみんなで解決していく
スレにすべきだよ。

>>888　マンション区分所有法の何条に基づいて、そのような事をおっしゃっているのでしょう？（呆）

>>889
>それより、ここは問題点や悩みをみんなで解決していく
>スレにすべきだよ。
それはスレ主旨逸脱です
みんなで解決するなら、その主旨の新スレを建てるべきでしょうね

>>891

スレを建てた人は
>>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
>>真剣に答えていきましょう。

って言ってるんで、これに当てはまる「みんな」ってことでいいんじゃないですか？
「特定のマンション管理士が質問に答えます」って意味じゃなくてね。

参考文献を載せたばかりに大変なことになりました。
実は、調べながら書いたわけではないのです。
私が読んだのは、この１冊と区分所有法、標準管理規約だけなのです。
記憶に基づいて書いています。

＞883さんへ
249Ｐからの各標準管理規約です。
と、見ていたら、違った！！！。
一部管理組合に関する規定を置かず、一元的に管理できるんだ！！
ただ、管理費等を細分化し、部会を置いているので、実態は似ていますね
店舗の管理費積立金の用途は店舗部会が決めるように規定することで、ＯＫなんだ。
間違ってました。ウソでした。ごめんなさい。

という事は一部管理費＝（一部共用部分に関する管理費）として徴収するのだから、「一部共用部分」はあるんだ。
私は、管理者を置かないことで、総会の開催義務はないが、管理組合は成立していると記憶違いをしていました。


改めて
間違ってました。ウソでした。ごめんなさい。
本で確認して書くのは面倒なので、記憶に基づいて書くと思います。
参考文献を書いてない時は、間違いもありますのでご注意ください
私の投稿を参考にするときは、確認をお願いします。

>>893　何年度版ですか？

>892
>>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
>>真剣に答えていきましょう。
みんな・・とは此等の方々を指すのですね
失礼しました

>894さんへ

平成１４年４月１５日　初版発行
平成２１年３月６日　　平成２１年度版発行
と、書いていますので平成２１年度版でしょう

区分所有法（区分所有者の団体）
第三条 一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

それらの区分所有者が管理しないこともあるという事ですね。
う～ん
勉強が足りませんね。
反省。

>886
ということは、登記が単棟であれば単棟型であり、
登記が別々であれば団地型ということですね。
登記で単棟型とか団地型を判断するのですか。

>>897
厳密には、共有の権利関係ですね。登記が実態どおりなら、登記で判断して問題ないです。

あと、団地にならないというのは、正確に言うと、「団地管理組合をもし作っても、建物の管理組合とまったく同じ構成員になってしまうので、意味がない」ってところです。

>898さん
団地管理組合にしても、実際組合活動をしていくのは、
団地管理組合の理事ですよね。
各棟の管理組合はありますが、そこの役員は通常はいませんので。

>>899
そこらへん、個々の管理組合の事情によるとしか・・・。
ただ、団地管理組合の管理対象範囲と各棟の管理対象範囲は重ならないってことに注意が必要ですね。
団地管理組合の理事が活動していても、各棟の共用部分についての業務であれば、それは各棟の管理組合から委託などを受けた上で実施しているってことになります。団地管理組合がメインになっているところは、たぶんそういう規約（日常管理を団地管理組合に任せる等）になっていると思います。

棟総会の議決事項は、義務違反者に対する訴えの提起とか
建物が滅失した場合の棟の共用部分の復旧、建て替えとかに
限定されてますよね。
各棟の修繕積立金の取り崩しも、団地総会の決議が必要ですから。

楽学マンション管理士の249Ｐ　団地型の標準管理規約を読んでいたら
1.　管理費
2.　団地修繕積立金
3.　各棟修繕積立金
しかありませんでした。

では
１つの棟の玄関ガラスが割れたら、1.管理費から支出するのでしょうか？
まさか、その都度総会を開いて3.各棟修繕積立金を取り崩す訳ではないでしょう
管理状態の悪い棟に対し不満が出ませんか？
釈然としません
どなたか、詳しい方お願いします。

>>902
一般論ではなく、ある団地型マンションの実例ですけど、そこは団地管理費から出していましたね。
低層棟と高層棟があって、低層棟にはエレベーターが無いのに、低層棟の人も払っている団地管理費からエレベーターの点検費が出ていて、やっぱり不満が出ていましたね。
まあ、一階の人もエレベーター点検費を負担しているわけで、そこは我慢してもらうしかないわけですが、どうしてもというなら、棟別管理費も必要でしょう。
というか、本気で棟別に分けたら、たぶん団地管理費と棟別管理費の割合が２：８とか３：７くらいになると思います

〔建替えにおける合意形成・その１〕
棟を越える合意形成－連担棟・団地
http://www.nippyo.co.jp/download/SHINSAI/PDF/jihou_70_3_p115.pdf

＞903さん
やはりそうなんですね
自然成立しないのなら、規約で一部管理組合を作って、全体管理部分だけの管理を管理組合に任せて、各棟個別の案件は、一部管理組合で処理した方が良いような気がします。
何か不都合があるのでしょうか

>>905
不都合があるとすれば、スケールメリットが失われることくらいですね。
大規模マンションと小規模マンションとどちらがいいかっていう問題に通じるものがあります

>904さん
連単棟の場合で、Ａ．Ｂの建物が渡り廊下棟でつながっているが、入口は
別々になっている。但し、受水槽・電気室がどちらかにある、その場合は、
一個の建物として取り扱うといっていますが、
もし、小さな棟の建物Ｂが倒壊し、Ａ棟は被害が軽微だった場合、基本的には
大規模滅失とはならず、通常の補修工事となります。
Ｂ棟は建て替えをしなければならない訳ですが、その場合、一つの建物だから
建て替え費用は、全員で負担すべきという議案を提出したとしても、例えば
一戸平均１，０００万円の負担になりますといっても、Ａ棟の住民にしてみれば
被害は軽微なので、承認するとは思えません。
この場合は、一部共用部分として、Ｂ棟は、それで立て替え等をやるということ
になるのでしょうか。

>平成１４年４月１５日　初版発行
>平成２１年３月６日　　平成２１年度版発行
>と、書いていますので平成２１年度版でしょう
ありがとうございます
調べてみます

>>907
>この場合は、一部共用部分として、Ｂ棟は、それで立て替え等をやるということになるのでしょうか。

「Ｂ部分」が一部共用部分になるとは到底考えられません。
なんでしたら、過去の遣り取りを紹介しましょうか？

＞907さん
うちでもこれは大問題。
３つの建物がエキスパンションでつながっており、受水槽・高架水槽は一つ、そして登記は1つです。
これで、ＥＶのない一番小さい棟が倒壊したらどうなるんだろう

>909さん
勘違いじゃないですか。
この問題でやりとりしたことはありませんが。
似たような考えをもった方はおられるでしょうから。

>910さん
おたくのマンションは単棟型の管理規約なんですね。
うちももし小さい方のマンションが火災とかで全焼したり、
倒壊した場合は、建て替えなり大規模復旧工事がむずかしいと
おもうんですね。

>909さん
一部共用部分にはならないのは判りましたが、このような場合（９０７）は
手の打ちようがないということですか。

>>910-912 さん

参考として紹介します。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/res/1275-1600

>>914　
それは勘違いですよ。
事例が異なるので参考になりません。
今回は、「Ｂ部分」が共用部（一部）なのですから。

>>915 さん

>>914 に紹介したＵＲＬのエッセンスは以下の部分です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/res/1377-1491

>916さん　
あなたは、ここのスレとは関係ないことをもってきたり、匿名なのに
スレ主と書き込んだり、何がしたいんですか？
そんなことより、別の過去スレで、質問に対して何かいい提案があったら
それを紹介することが必要なんじゃないですか。
みなさんはそれを期待しているのですよ。
別スレのことを調べて個人を攻撃するために、ここにもってくる、そんなことは普通はしませんよ。
それを調べるのにどれだけ時間がかかるんですか。そして、その意味が
あるんですか？
ここは匿名掲示板なんですよ。

瑕疵保険について、問題提起します。大規模修繕工事のときに瑕疵担保責任保険に
加入されたマンションはありませんか。　

　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

↑は、これからの保険として、やっておけばすごくメリットのある
ものですので、是非皆さん方のマンションも大規模修繕工事のときには、
業者に保険に加入するように奨めてください。

渡り廊下とか付属施設云々で１つの棟にするとかは関係ないのですよ。
その定義はどうでもいいのです。
要は、２つある棟のうち１つの棟が倒壊し、片方は殆ど被害がない
場合、建て替え費用は全員で負担するのですかということが聞きたかったのです。
建て替え決議や再建決議は、とてもじゃないが承認されないと思うので。
だから、そういうマンションは団地型管理規約にしておいた方が、いざという
ときに、個別に対応できるのでいいのではないかということです。

>>920 さん

連担棟に関して、
区分所有法　第６１条の内容（第１項および第２項）を確認されましたか？
このようなケースでも対応できるような規定になっていませんか？

１　建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、
　　滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。
　　ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は
　　第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。
２　前項の規定により共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を
　　第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる。
３　第一項本文に規定する場合には、集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議を
　　することができる。
４　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
（次項以降省略）

>921さん
だから、その復旧決議が承認されないのではといっているのです。
片方だけの建物の建て替えに全員でやれば、1,000万円で済むが、
片方だけでやれば、1,500万円の場合、殆ど被害のない棟の者が
その建て替えに賛成するとも思えませんので。
だから、そうならないように団地型にしておけば、個別に対応
できるんではないですかということです。

連担棟というか、そんなマンションは全国にいっぱいあるよ。その場合はどうするの。

>>922 さん

ならば、
Ｂ部分の区分所有者（達）は、粛々と区分所有法第61条第1項および第2項を
実行してください。

結論としては住民次第でどうにでもなるということですね

>924さん
しかし、決議が否決されれば、被害のなかった棟の住民は
お金を負担しなくてもいいんだから、賛成しないんでは。
金額が1,000万円単位ともなれば、賛成しない者、賛成したいんだけど、
お金が払えない者等いろいろいるから。

連絡通路で行き来している２棟の場合は、団地にしたほうがいいんですか。

>927さん
団地管理規約としていた方が、もしものときに対応がしやすいと
思います。
特に倒壊とかになれば、それに対する費用が大きいので、中には
負担しない、できないという方も出てきますので。
別の建物として管理していれば、いざという時にそれぞれの棟で
建て替え決議すればいいのですから。

>>926
>しかし、決議が否決されれば、被害のなかった棟の住民はお金を負担しなくてもいいんだから、賛成しないんでは。
>金額が1,000万円単位ともなれば、賛成しない者、賛成したいんだけど、お金が払えない者等いろいろいるから。

法61条第3項に定める「滅失した共用部分を復旧する旨の決議（普通決議）」が総会において否決された。

⇒ 法61条第3項に定める「滅失した共用部分を復旧する旨の決議（普通決議）」はなかった。
⇒ 法61条第1項但書の適用がない。
⇒ 法61条第1項本文および第2項を適用する。

果たして、>>929 のロジックは通用するのか？
興味のある方は、「コンメンタール マンション区分所有法」をご覧ください。

受験勉強のスレッドになった。

＞629さんの意見について
＞法61条第3項に定める「滅失した共用部分を復旧する旨の決議（普通決議）」が総会において否決された
復旧しないとの決議がなされたと、言えるのでは・・・

＞⇒ 法61条第1項但書の適用がない。
適用はない。

＞⇒ 法61条第1項本文および第2項を適用する。
各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができない

と、なりませんか

もしこのようなことが起きれば、管理組合は身動きの取れない状況になるでしょう。
そこで国は、特例の法律を作り、建物ごとに按分で積立金を分配できるようにし、壊れた建物の区分所有者だけで建て替えできるようにするでしょう。

東日本大震災後の例を見れば明らかです。

＞932です
＞⇒ 法61条第1項但書の適用がない。
適用はない。 →適用がある。　　の間違い。
そうでなくても、「復旧を各区分所有者が単独ですることができない」と決議されたら同じですね

>933さん
積立金の按分はできるでしょうが、建て替え工事の費用は
全区分所有者ではできないでしょうね。
結局、団地型と同じ扱いということになりますね。
だから、そういうマンションは、団地型にしてた方がいいのではないですか。

＞そういうマンションは、団地型にしてた方がいいのではないですか。
団地型にすると、会計は複雑になるし、普段の修繕の時も考える人が出てくるんじゃないかと思います。
担当型の規約を団地型に変える。
しかもそれが、地震が来た時のためというのであれば、変更は相当難しいと思います。

>931
>受験勉強のスレッドになった。
確かに。
しかも、わざと不正解を羅列する始末。
資格を持った方が責任ある回答をして欲しいですね。

ん？それ逆だぞなもし。

＞資格を持った方が責任ある回答をして欲しいですね。

無理な話ですね。

>936さん
団地型にすると会計が複雑になるといっても、管理会社が作成するものでしょう。
団地型の形態を取っているマンションにとって、単棟型で管理をしていくのに、
通常は何の問題もありません。
管理費会計は１つだし、大規模修繕工事にしても、その費用は按分費するので
現状と全然かわらない。管理組合の役員も、全体管理組合にしかいない。
要は、いざというときのために、その対応をしておくかどうかということじゃない
でしょうか。
片方の建物が全焼したり、倒壊することはない、もしそんなことが起こったら
そのときに考えればいいと思えば、現状のままでいいでしょう。

本来は一棟であるべき連担棟型マンションを複数棟の団地型マンションとして
取り扱うことにより、不利益を被る区分所有者がでてくることに留意が必要である。
たとえば、複数棟の内の１棟が全部滅失した場合は、その棟の区分所有者であった者が
区分所有者でなくなるという事態が発生する（その棟の区分所有関係が解消するから）。

単棟型管理規約から団地型管理規約に変わることにより、
各区分所有者の共用部分の範囲も変わる（全体 ⇒ 個別の棟）。
したがって各区分所有者の共用部分の持分割合も当然変わることになる。
それを知った住宅ローンを貸し出して抵当権を設定している金融機関は・・・

>941さん
専有部分はなくなっても、敷地利用権は残っていますので、
それをどういかすかが問題となるのではないでしょうか。
団地型に変わっても、共用部分や敷地の持分割合は変わらないのでは？
住宅ローンの問題は考慮しなくていいでしょう。

>>943
>団地型に変わっても、共用部分や敷地の持分割合は変わらないのでは？

各区分所有者の有する共用部分の持分割合は必ず変わります。
（なぜならば、分母の数字が変わるからです。）

>住宅ローンの問題は考慮しなくていいでしょう。

金融機関に確認されることをお勧めします。

>944さん
持分割合は、殆ど変らないとおもいますけどね。
金融機関が、もし単棟型規約を団地型に変えたとしても、
何もいってこないでしょう。
敷地の持分割合がかわらないのですから、全然問題はないでしょう。
共用部分の持分割合に、抵当権は設定されていませんよ。
あくまで抵当権は、専有部分に対してでしょう。

>>945
>持分割合は、殆ど変らないとおもいますけどね。

【連担棟型マンション】
・住戸数：Ａ部分７０戸、Ｂ部分３０戸の合計１００戸（専有面積はすべて同一）
・区分所有者数：１００人
⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合＝１／１００

【団地型マンション】
・Ａ棟（７０戸）⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合＝１／７０
・Ｂ棟（３０戸）⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合＝１／３０

>>945
>共用部分の持分割合に、抵当権は設定されていませんよ。
>あくまで抵当権は、専有部分に対してでしょう。

【区分所有法】
（共用部分の持分の処分）
第十五条　共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。
２　共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。

【標準管理規約】
（分割請求及び単独処分の禁止）
第１１条　区分所有者は、敷地又は共用部分等の分割を請求することはできない。
２　区分所有者は、専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならない。

第11条関係コメント
① 住戸を他の区分所有者又は第三者に貸与することは本条の禁止に当たらない。
② 倉庫又は車庫も専有部分となっているときは、倉庫（車庫）のみを他の区分所有者に譲渡する場合を除き、住戸と倉庫（車庫）とを分離し、又は専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならない旨を規定する。

>946さん
団地型にすれば、持ち分割合は、Ａ棟、Ｂ棟どちらが増えるんですか？
どちらも増えるようにも思えますね。
１００分の１から、７０分の１と３０分の１になるんですから。

>946さん
やはり同じのようですね。

>948さん
Ａ棟の敷地持ち分＝70/100
したがって
・Ａ棟（７０戸）⇒ 各区分所有者の敷地部分持分割合＝７０／100×１／７０ ＝１/１００
・Ｂ棟（３０戸）⇒ 各区分所有者の敷地部分持分割合＝３０／100×１／３０ ＝１/１００
で同じとなります。
ところが
建物についてはＡ棟の共有部分とＢ棟の共有部分が７対３になっているかはわからないので変わります。
各棟別に管理なら下のようになります。全体で管理するなら変わりません。
・Ａ棟（７０戸）⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合＝１／７０ ×（Ａ棟の共有部分／全体の共有部分）
・Ｂ棟（３０戸）⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合＝１／３０ ×（Ａ棟の共有部分／全体の共有部分）

>950さん
敷地の共有持ち分割合は、団地も連担棟も同じじゃないんですか。
敷地面積は一緒ですから。

建物の共有持分割合は、抵当権と関係あります？
専有部分に抵当権を設定するんじゃないですか？
当然専有部分には、敷地の持分割合はついてきますけど。

>>946 の例を簡単に説明する。

連担棟型マンションのＢ部分の各区分所有者は、共用部分の全部（Ａ部分および
Ｂ部分の法定共用部分＋規約共用部分）について、持分割合に応じた共有持分
（１／１００）がある。

一方、団地型マンションのＢ棟の各区分所有者は、Ａ棟の共用部分について、
共有持分はなく、Ｂ棟の法定共用部分およびＢ棟の規約共用部分についてのみ、
持分割合に応じた共有持分（１／３０）があるだけである。
なお、Ａ棟およびＢ棟の各区分所有者は、団地共用部分について、持分割合に
応じた共有持分（１／１００）がある。

ペット禁止の分譲マンションで、ペットを飼っている人がいて困っています

アレルギーがあるため、ペット禁止という点を確認してマンションを購入しましたが、
そのペット禁止の分譲マンションで、ペットを飼っている人がいて困っています。
理事長も黙認している状態です。
このような場合、違反をしている区分所有者そして理事長にどういう過失がありますでしょうか。
適切な処置を取ってもらいたい為、違反している区分所有者と理事長に、法律（規約）等の形式的な表現で伝えたいと思っています。
ご教示をどうぞよろしくお願いいたします。

>953さん
Ｂ棟の住民は、Ａ棟の持分割合はなくなるけど、Ｂ棟の持分割合は
Ａ棟の者がなくなるので、その分が増えるのじゃないの。
それに、抵当権とは関係ないようでが。

>954さん
ペットの問題は、どこのマンションでも大なり小なり悩みがあると思います。
理事長（理事）の頑張り次第ですね。
口頭で注意したり、規約や細則違反というのを伝えたりしますが、中々解決
は難しいようです。
解決策としては、一代限りという約束をしているところもあります。しかし、
これはやった者勝ちという気がしますが。
義務違反者として裁判までもっていくには無理があるような気がします。
理事長の善管注意義務違反も無理があるようです。
ペットアレルギーの方がおられれば、提訴しても勝てるかもしれません。
繰り返し理事会に問題提起や苦情をいうしかないですね。

ここは、皆さんがいろいろアドバイスしてくれると思いますよ。

匿名さん・・・柱が４本もあって邪魔だったから、３本切っちゃいました。
えっ？　家が傾いたりしないの？
匿名さん・・・大丈夫、大丈夫、残りの１本は太い柱に変えたから。

お後がよろしいようで・・・

>953さん
Ｂ棟の住民は、Ａ棟の持分割合はなくなるけど、Ｂ棟の持分割合は
Ａ棟の者がなくなるので、その分が増えるのじゃないの。
それに、抵当権とは関係ないようでが。
これについては、どう思います。

どっちにしても、共用部分の量は変わらない。
これ分かるかな？
どっちかが少なくなれば、どっちかが多くなる。
ということです。

現状、単棟となっているマンションを団地にしようとすれば、共用部分の持分の変動なんかより、移転登記の手間が恐ろしいことになりそうな予感がするのですが。
区分所有者全員の実印＋抵当権者全員の承諾を貰わないとならないのでは？

>>958 さん

１．専有部分に抵当権が設定されると、抵当権の効力は共用部分の共有持分に対しても当然及ぶ（法１５条１項）。
２．各区分所有者の共用部分の共有持分は管理規約で定まっている。
３．これを前提に住宅ローン契約が締結され、抵当権が設定されている。
４．ところが、規約の変更（改廃）により、共用部分の共有持分の範囲、持分割合が変わる。
５．新旧の管理規約を持って金融機関へＧＯ！！

>960さん
共用部分の登記はしません。
建物の登記の場合は、建物の不動産番号、所在、地番、地目、地積などが
記録されます。
登記事項証明書は、建物と専有部分の建物部分、それに敷地権の表示しかありません。
単棟型から団地型に規約を変更しても、登記は関係ありません。
登記は、一つの建物をいくつにも分割登記できます。