管理組合・管理会社・理事会「マンション管理士に質問しよう!」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2014-07-04 20:23:17

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[スレ作成日時]2014-05-19 12:00:25

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マンション管理士に質問しよう!

  1. 701 マンカン士じゃないけど

    >695さん

    月額 2,000円で 24ヶ月
    役員やっても良いよとの届出を出さなかった組合員は全員課金

  2. 702 匿名さん

    >701さん
    それぐらいの金額だったら妥当ですね。
    うちもそれで検討します。

  3. 703 匿名さん

    ”電子ブレーカー 詐欺”検索してみるべきでしょう。

    手放しで肯定することは出来ないですね。
    手放しで肯定している事自体”詐欺”の片棒担いでいるのなものかもしれません。
     
    充分に調べるべきですね。

  4. 704 匿名さん

    >703さん
    業者を選ぶときは、いろいろ調べるでしょう。
    普通の能力があれば、いい業者を選ぶノウハウぐらいは
    あるのではないですか。
    悪徳業者はほんの一握りですよ。
    そんな会社を選ぶこと自体、理事長としては失格です。

  5. 705 匿名さん

    >>696
    そういえば、近所で電子ブレーカーを導入して揉めていたマンションがありました

     ・見積もりのように電気代が安くならない
     ・すぐにフレーカーが落ちる(停電)
     ・機器が正常に動かない(定格電圧不足)

    とか言っていたように思います
    他にも何かトラブルを言っていたように思います

    電子ブレーカー推奨 ←・・・・鵜呑みにできませんね

  6. 706 匿名さん

    >>696
    ”電子ブレーカー トラブル” 検索してみたところ・・・・出るわ出るわ 約 287,000 件
    今から読むのでしばらく時間がかかりますが、詐欺まがいとの報告もあります

    手放しで導入してはいけないようなものらしいですね

  7. 707 匿名さん

    >706さん
    287,000件とはどういうことですか。
    苦情内容はどんなものですか。

  8. 708 住まいに詳しい人

    管理会社は電子ブレーカーの性能に疑問があるため、管理組合に自信を持って勧められないと判断している会社もあります。
    やたらに勧めてくる管理会社は、電子ブレーカーの性能よりバックが貰えることを優先しているだけです。

  9. 709 匿名さん

    電子ブレーカーの価格は40万円程度です。
    管理会社が受け取る手数料としては、4万程度しかありません。
    それも1回限りのものです。
    管理会社としては儲かるというほどのことではありません。
    それに、苦情があるのは悪徳業者といわれています。
    業者選定が一番大切といわれています。
    普通に業者を選べばそんな問題は発生していません。

  10. 710 匿名さん

    私が知ってるマンションでの、電子ブレーカーに関する苦情は
    皆無ですけどね。
    余程悪い業者を選んでいるんですね。
    売り込んでくるような業者ではだめですよ。

  11. 711 匿名さん

    電子ブレーカーに関するクレームってまずありませんよ。
    私が知っているいろんなマンションでも全く苦情はありません。
    悪徳業者の話しは聞きますけど。

  12. 712 匿名さん

    ところで理事会運営協力金は、オーケーとのことだが、
    賃貸にだしている区分所有者からは、協力金とかの名称で
    徴収することはできないんでしょうか。

  13. 713 匿名さん

    現在のところ理事をやらなかった場合のみ理事会運営協力金を課すことが判例ででています。
    賃貸に出している者に罰金を課すことは無理ですね。

  14. 714 匿名さん

    >712
    賃貸に出しているもの、というくくりは難しいですが、不在区分所有者(外部に居住する区分所有者)から通信費等の名目で徴収することはできます。せいぜい月500円程度でしょうけど

  15. 715 匿名さん

    月500円程度ですか。
    少ないですね。

  16. 716 匿名さん

    あれっ、協力金は賃貸に出している者にも課せることができたんじゃなかったっけ。
    あいまいで、すまん。

  17. 717 匿名さん

    >716
    賃貸に出している人から取って、空室にしている人から取らないってのはちょっと無理があるんじゃないかと思います。区切るなら、賃貸に出しているかではなく、マンション内に居住しているかどうかじゃないかと。

  18. 718 714

    >715
    通信費名目で徴収するなら、それくらいかなって意味です。
    それ以上取ろうとしても、ちょっといい理屈が思いつかないですね。

    不在区分所有者ってタダ乗りしてるようなものだから、協力金を取りたい気持ちは分かりますが、実際に金銭に換算するとなるといろいろと難しいです。

  19. 719 マンカン士じゃないけど

    平成 22年1月26日の最高裁判断は
    不在区分所有者に通常の管理費以外に住民活動協力金名目で月額 2,500円を課す
    との規約変更は有効としたと思うけど。

  20. 720 匿名さん

    >717
    あなたのいわれる通りですね。
    賃貸だろうが空室だろうが同じことですね。

  21. 721 匿名さん

    空室にしたらお金が別に取られるのか。
    管理費や修繕積立金はちゃんと払ってるのに。
    理事の順番が回ってきたら、外部にいてもできるんなら
    やるといわれても協力金を取るかな。
    難しいんじゃないの。

  22. 722 714

    >>719
    居住者が当番で何かやっていれば、それくらい取ってもいいですよね。
    ちなみに、その判決ネットで見れないでしょうか?

  23. 723 マンカン士じゃないけど

    >> 721さん
    >> 外部にいてもできるんならやるといわれても協力金を取るかな
    あっはは、取れませんよね
    うちは外部居住者も役員になれるし、居住していてもやらないと言う人からも取っています。

    >> 722さん
    http://h-t.air-nifty.com/ht/2010/01/22126-250f.html
    ここで見られます

  24. 724 714

    >>723
    ありがとうございます。
    役員報酬・免除金等と絡めての判断みたいですね。
    あと、金額が大きすぎないってのもポイントみたいですね。

  25. 725 匿名さん

    「不在組合員に対して、住民活動協力金の支払いの請求はできるか」

      <最高裁判例  平成22年1月26日判決>

      大阪のマンション  868戸 (空きマンション 約180戸)

     *事件の経緯

        不在組合員に対して、住民活動協力金を徴収する総会の決議による管理規約の変更は、
       区分所有法第31条の「規約の変更が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすと
       きは、その承認が必要」との規定の適用の有無が争われました。

     *訴訟内容 管理組合が訴訟を提起

        不在組合員は役員に就任せず、組合の運営負担は、居住組合員のみにかかっているとの
       不満がでました。築年数の経過とともに、空きマンションが増えてきている。
        そこで、理事会は、不在組合員に対して、1戸当り月額5,000円の「協力金」を負担させる
       規約の変更を提案し、総会で決議されました。

        しかし、一部(17戸)の不在区分所有者が支払を拒否したので組合が訴訟を提起した。
        その17名に対し順次裁判が行われましたが、協力金を認める判決と認めない判決が出た
       ので、管理組合が最高裁に訴訟を提起しました。

       *一審・二審で争われ、最終的には最高裁で結審しました。協力金の額は月2,500円

     *最高裁判決

       1.原判決を破棄する。

          大阪高裁(二審)での判決は、判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。
         この趣旨をいう論旨は理由があり、原判決は破棄を免れない。

       2.本件控訴は棄却する。

          公序良俗違反等、本件規約変更の無効をいう被上告人(非居住組合員)らのその余の
         主張に理由がないことも明らかであり、上告人(管理組合)の請求は理由があるから、こ
         れを認容した第一審判決(活動協力金を認める判決)は正当であり、本件控訴は棄却す
         べきであるとした。

       3.訴訟費用及び上告費用は、被上告人(非居住組合員)らの負担とする。

      居住組合員は、不在組合員を含む組合員全員のために、役員に就任しマンションの保守管理
     に努め、良好な住環境の維持を図っている。

      不在組合員は、その利益のみを享受しているので、組合の業務を分担することが一般的に困
     難な不在組合員に対し、一定の金銭的負担を求め、不公平を是正しようとしたことは、その必然
     性と合理性が認められる。

      負担も、1戸当り月額17,500円(管理費8,500円、修繕積立金9,000円)の組合費の約
     15%増しの2,500円に過ぎないので、本件規約の変更は、住民活動協力金の額を含め、不在
     組合員の受忍すべき限度を超えていないので、区分所有法のいう「一部の組合員の権利に特
     別に影響を及ぼすべきときに該当しない」として、管理組合の主張を認めました。

  26. 726 匿名さん

    ここで問題なのは、一律2,500円ではなく、判例では、17,500円の
    約15%に過ぎないのでオーケーという判例になっています。
    管理費等が10,000円の場合は、1,500円となります。
    この金額を決めるのをどうするかでしようね。

  27. 727 匿名さん

    >>725
    せっかくのコピペですが、その文言は改竄されている可能性がありますね
    参考になりません
    資料として不適です
    つまり、話し合いになりません
     
    事件番号を記述するか、本資料へのリンクを張ってください

  28. 728 匿名さん

    >>727

    裁判所HPから
    http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20100126141312.pdf

    実名が載ってるんで、そのままのコピペは控えてくださいね

  29. 729 匿名さん

    >727さん
    それは723さんのを見れば、分かりますよ。
    詳細はそれを見て判断してください。

  30. 730 匿名さん

    >727さん
    728さんのをみてください。
    長文なので、簡単にまとめてみたんですけどね。

  31. 731 匿名さん

    今後は、事件番号を記述するか、本資料へのリンクを張ってください

  32. 732 匿名さん

    ここのスレはいいですね。
    全員で問題を解決していく姿勢はとても参考になります。

  33. 733 匿名さん

    >>730 まとめるのは結構ですが、事件番号を記述するか引用資料へのリンクを張ってください

  34. 734 匿名さん

    最高裁判例と年月日が掲載されているからそれで十分じゃないか。

  35. 735 匿名さん

    >事件番号を記述するか引用資料へのリンクを張ってください
    信用できないと思うなら、あなたが参考にしなければ済むことです

  36. 736 匿名さん

    管理費等の約15%というのはどう解釈しますか。
    2,500円にするか15%にするかの判断なんですが。

  37. 737 匿名さん

    2,000円前後ならいいと思う。

  38. 738 匿名さん

    まず総会で承認されないことには話にならないので、4分の3が同意できるラインを探らなくてはね。
    不在組合員の割合が4分の1を超えていれば、あまり無茶はできないですよね。

  39. 739 匿名さん

    >管理費等の約15%というのはどう解釈しますか。
    私見ですが
    標準管理規約のコメントに「おおむね10~15戸につき1名選出するものとする。」と、あるように一般的に理事になる可能性が10年に一度と考えると、月額¥2,500は10年で30万円という高額になります。
    逆に2・3年に一度理事が回ってくる小さなマンションでは、毎月理事会が開かれないケースも多いと思います。
    理事の任期中の負担と、その代わりとしての金銭的負担を考えると、管理費等が高いから月額負担金を増やしても良いとは思いません。

    判決の「不在組合員の金銭的負担は,居住組合員が負担する組合費が月額1万7500円であるのに対し,その約15%増しの月額2万円にすぎない。」から考えるとその比率も考えるべきだと思います。
    管理費等が¥10,000の組合で¥2,500徴収すると、逆の不公平感が増すのではないでしょうか

    以上の理由から、私は15%又は¥2,500のいずれか少ない方が限界の数字と思います。
    個人的には、判決の金額は高すぎると思っています。
    それから
    誰に、どの期間中徴収するのかの決定は難しいところです
    たまたま、遠隔地赴任中で、翌年なら理事ができる人
    高齢・長期療養など合理的な理由で理事ができない人
    病気・けがなどで、翌年ならできる人
    投資目的で住戸を所持し、賃貸に出している人
    など、理事になれない理由も様々です。

    マンションによって、徴収できる人数は様々ですから、徴収した金員を理事報酬に当てるという考え方にも疑問を持っています。

  40. 740 匿名さん

    >まず総会で承認されないことには話にならないので、4分の3が同意できるラインを探らなくてはね。

    標準管理規約によれば
    (議決事項)
    第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
    三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
    と、ありますので、決議は普通決議でよいと思うのですが、駐車場使用料のように別途細則を作って徴収するのはどうでしょう。

  41. 741 匿名さん

    >>741
    管理費は床面積按分で、使用料は使用契約に基づくものなので、どちらにもあてはまらない費用はまず規約に定めないとならないような気がするのですが、どうでしょうか?
    徴収することが決まっていて、金額を変更するだけなら普通決議でいいと思いますけど。

  42. 742 匿名さん

    >740
    >741
    について、誰か明快な答えをください
    部屋別管理費等の金額を、管理規約に載せてないマンションて、どのくらいあるのでしょう

  43. 743 匿名さん

    >>742

    >>728の判例でも、特別決議で規約を変えた上で最高裁まで争っているので、普通決議だとなおさら揉めるんでは?という回答しかできないですね。

    古いマンションを中心に、管理規約に管理費が明記されていないマンションは割とありますよ。「別記の通り」とあって別記がどこを探しても無かったりとか。

  44. 744 匿名さん

    >部屋別管理費等の金額を、管理規約に載せてないマンションて、どのくらいあるのでしょう

    共有部分の部屋別持分比率は規約に載せるべきですが、金額等を載せている組合は皆無でしょう。
    昔、規約に載せて身動きがとれなくなった組合があってから標準管理規約でも採用していません。
    建物の経年劣化で変動するからです。

  45. 745 匿名さん

    >744さん
    うちは部屋別に管理費、修繕積立金の額が明記されてますよ。
    管理規約の別表で。
    部屋のタイプ別というか部屋の大きさによって、金額が計算されています。
    かなりのマンションは、記載されていると思いますが。
    建物の経年劣化と関係があるんですか?

  46. 746 匿名さん

    >741さん
    理事会運営協力金については、理事会運用細則で決めれば
    いいと思います。
    規約に掲載するものでもありませんので。

  47. 747 匿名さん

    うちの組合も各戸ごとの管理費とかは記載されてるけどね。

  48. 748 匿名さん

    大体、平米に比例して管理費等は計算されているのが、
    それが分からなければ、正しく計算されているかも
    判らないでしょう。

  49. 749 マンカン士じゃないけど

    > 部屋別に管理費、修繕積立金の額が明記されてます

    デペが手抜きして原始規約に載せているのでは無いでしょうか
    以後、値上げなど金額変更の度に別表変更が規約変更か否かで揉めて
    規約を製本しなおす時に外してしまう。

  50. 750 匿名さん

    遅れている組合が多いのね。
    (議決事項)
    第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
    一 収支決算及び事業報告
    二 収支予算及び事業計画
    三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法

  51. by 管理担当
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