マンション管理士に質問しよう！

築3年目の大手のマンションに住んでいます。先日「共用部電気料金削減案承認の件」という総会の議案書が届きました。それは、電気料金の契約を負荷設備契約から主開閉器契約に変更し、契約容量を下げ、約3分契約電気容量の3倍の電流を流してもブレーカーが落ちない電子式ブレーカーを導入する、費用は約50万、費用は2年ほどで償還できるそうです。大手の管理会社の提案です。電子ブレーカーって、どうでしょうか？

>681さん
電子ブレーカーについては、導入しているマンションが多く
トラブル等も聞いたことはありません。
電子ブレーカーの値段は管理会社経由でも４０万程度ですが、
電子ブレーカーの業者が、検査をして、５年程度以上、償却が
かかるマンションには取り付けないというのが基本です。
ブレーカーは、電力会社が取り付けているのと殆ど変らず
故障等はありませんし、ブレーカーが落ちるということもないようです。
安心して取り付けられたらいかがでしょうか。
ちなみに私どものマンションは、大規模マンションですので、借室電気室が
あり、既に共用部分の電気料金は割引となっています。

３）電子ブレーカーの交換で電気の基本料金が大幅削減できます。

　　　１０年以上前から、マンションで取り入れられまして、現在も急成長を続けています。
　　　電気料金の値上げが予想されていますが、その対応策として、電子ブレーカーの交換や
　　高圧一括受電を取り入れ、経費の削減を検討しているマンションが増えてきております。

　　　これは、マンションの共用部分の動力２００Ｖの基本料金を削減しようというものです。
　　　　　（エレベーター、給水ポンプ、排水ポンプ、機械式駐車場、集会室のエアコン等）

　　　通常のブレーカーと電子ブレーカーがあります。電子ブレーカーは、普通のブレーカーが切
　　れる電流容量よりも数倍の電流を規定時間まで流せます。
　　　電子ブレーカーを取り付けて、負荷設備契約を主開閉契約に切り替えると、かなり電気
　　料金の削減ができます。削減率は４０％以上ともいわれています。。

　　＊多くのマンションが低圧契約になっています。低圧電力契約には契約方式が２通り
　　　あります。

　　　１）負荷設備契約
　　　　　　ＥＶなどの動力設備に必要な電力の合計を、契約容量とするのが負荷設備契約です。
　　　　　　契約容量の決め方は、共用部にある２００Ｖの設備の総合計から算出されます。

　　　２）主開閉器契約（ブレーカー契約が必要です）

　　　　　　設備の容量に係らず、実際に機械が稼働している時に流れる電流値をもとに契約容量
　　　　　が決められます。
　　　　　　負荷設備契約よりも、契約容量を下げることができますので、電気基本料金の削減が
　　　　　可能となります。
　　　　　　ブレーカーの容量を小さくすることにより基本容量が小さくなり、基本料金が安くなります。

　　　＊ブレーカー交換費用としては、管理会社経由で４０万円程度というところです。

　　　＊ブレーカーの保証期間は７年ですが、耐用年数は１５年以上あるとのことです。

　　　＊６年以内に償却できるマンションが導入条件となりますが、導入する前に調査が行われます。
　　　　（無料）。これに合致する所が設置対象になります。（例）４１種類のブレーカーから選択します。

　　　＊ランニングコストは一切必要はありません。

教えて頂き、ありがとうございました！電気料金をそんなに下げるならば、ご近所でも導入した所がないか？今週は、実態調査をしてみます(^-^)/

むしろ、金額を明記しないと駄目ですよ。総会決議として規約に添付しているところもありますけど。

徴収は意外と難しくないです。断る方も、その方が気楽です。お金という発明の偉大さがよく分かります。

最大の問題は、理事としての職務を全うできない人（高齢とか、外部居住とか）の人に対して、「あなたは理事ができないのので、協力金を払って辞退してください」と言えるかどうかですね。この辺の線引きはちょっと難しいです。

>685は>680宛てです

電子ブレーカーは、もっと幅広くいろいろな方の意見を聞いた方がいいでしょうね。
特に良いことばかり並べる意見については、疑ってかかるべきでしょう。

>687さん
電子ブレーカーについては、あなたの周りのマンションもかなり導入
されていますので、聞いてみられたらいいですよ。
管理会社の方に聞けば、どれぐらいの導入かは簡単にわかると思います。
疑ってかかる以前の問題ですよ。大規模マンション以外では、３０％～
４０％は導入されている筈ですよ。
それぐらい、メジャー化しています。

追加しますと、４０戸以下のマンションや、２００Ｖの
電力の使用が少ないマンションを除いた、シェア率です。
当然、５年から６年で償却できないマンションは、業者が
取り付けても意味がないといいますよ。

例えば、あなたのマンションを管理している管理会社のフロントに
あなたが担当しているマンションで、電子ブレーカーをつけているマンションが
あるかを聞けばすぐ分かりますよ。
井の中の蛙大海を知らずにならないようにしましょう。

>685さん
金額はいくらぐらいなら可能でしょうか。

>691
知っている範囲では1回あたり3万円～6万円くらいが多いです。
これはもう、管理組合によって千差万別です。要は、多くの人が「○○万円払うなら仕方ないかな」って思える額を、率直に話し合って決めればいいと思います。
役員の負担が大きい自主管理の管理組合や、大規模なところは高めになる傾向がありますね。

>680さん

うちは規約に金額を記載し３年目になり、管理費と一緒に徴収しています。

>692さん
そんなに高いんですか？
それでは難しいですね。
とてもじゃないが、支払ってくれそうにもありません。

>693さん
いい方法ですね。
うちも規約に盛り込みたいけど、金額はいくらぐらいで
設定されているんですか。

たまたま今日管理会社の方が見えたので電子ブレーカーについて聞いてみたところ
５０ｍもない近いマンションも３年ぐらい前に導入したといっていました。
何故うちにはすすめないのですかと聞いたら、黙っていました。

>694さん
あくまでも例ですので、>694さんのマンションに合った額を設定すればいいですよ。
納得できる額を話し合って決めればいいです。

>697さん
ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

理事長が怒って管理会社のフロントに電話しましたよ。
何でうちに教えなかったかとね。
そしたら、導入にあそこの理事長は熱心だったからといってました。
管理会社としては、殆どもうからなくて、１回きりのものだから
面倒くさいとおもったんでしょうね。

それから、管理会社に他には近くでどこのマンションが
導入しているかと聞いたら、ビックリ仰天完全においてきぼり
をくってました。

>695さん

月額 2,000円で 24ヶ月
役員やっても良いよとの届出を出さなかった組合員は全員課金

>701さん
それぐらいの金額だったら妥当ですね。
うちもそれで検討します。

”電子ブレーカー 詐欺”検索してみるべきでしょう。

手放しで肯定することは出来ないですね。
手放しで肯定している事自体”詐欺”の片棒担いでいるのなものかもしれません。
　
充分に調べるべきですね。

>703さん
業者を選ぶときは、いろいろ調べるでしょう。
普通の能力があれば、いい業者を選ぶノウハウぐらいは
あるのではないですか。
悪徳業者はほんの一握りですよ。
そんな会社を選ぶこと自体、理事長としては失格です。

>>696
そういえば、近所で電子ブレーカーを導入して揉めていたマンションがありました

　・見積もりのように電気代が安くならない
　・すぐにフレーカーが落ちる（停電）
　・機器が正常に動かない（定格電圧不足）

とか言っていたように思います
他にも何かトラブルを言っていたように思います

電子ブレーカー推奨　←・・・・鵜呑みにできませんね

>>696
”電子ブレーカー　トラブル”　検索してみたところ・・・・出るわ出るわ　約 287,000 件
今から読むのでしばらく時間がかかりますが、詐欺まがいとの報告もあります

手放しで導入してはいけないようなものらしいですね

>706さん
287,000件とはどういうことですか。
苦情内容はどんなものですか。

管理会社は電子ブレーカーの性能に疑問があるため、管理組合に自信を持って勧められないと判断している会社もあります。
やたらに勧めてくる管理会社は、電子ブレーカーの性能よりバックが貰えることを優先しているだけです。

電子ブレーカーの価格は４０万円程度です。
管理会社が受け取る手数料としては、４万程度しかありません。
それも１回限りのものです。
管理会社としては儲かるというほどのことではありません。
それに、苦情があるのは悪徳業者といわれています。
業者選定が一番大切といわれています。
普通に業者を選べばそんな問題は発生していません。

私が知ってるマンションでの、電子ブレーカーに関する苦情は
皆無ですけどね。
余程悪い業者を選んでいるんですね。
売り込んでくるような業者ではだめですよ。

電子ブレーカーに関するクレームってまずありませんよ。
私が知っているいろんなマンションでも全く苦情はありません。
悪徳業者の話しは聞きますけど。

ところで理事会運営協力金は、オーケーとのことだが、
賃貸にだしている区分所有者からは、協力金とかの名称で
徴収することはできないんでしょうか。

現在のところ理事をやらなかった場合のみ理事会運営協力金を課すことが判例ででています。
賃貸に出している者に罰金を課すことは無理ですね。

>712
賃貸に出しているもの、というくくりは難しいですが、不在区分所有者（外部に居住する区分所有者）から通信費等の名目で徴収することはできます。せいぜい月500円程度でしょうけど

月５００円程度ですか。
少ないですね。

あれっ、協力金は賃貸に出している者にも課せることができたんじゃなかったっけ。
あいまいで、すまん。

>716
賃貸に出している人から取って、空室にしている人から取らないってのはちょっと無理があるんじゃないかと思います。区切るなら、賃貸に出しているかではなく、マンション内に居住しているかどうかじゃないかと。

>715
通信費名目で徴収するなら、それくらいかなって意味です。
それ以上取ろうとしても、ちょっといい理屈が思いつかないですね。

不在区分所有者ってタダ乗りしてるようなものだから、協力金を取りたい気持ちは分かりますが、実際に金銭に換算するとなるといろいろと難しいです。

平成 22年1月26日の最高裁判断は
不在区分所有者に通常の管理費以外に住民活動協力金名目で月額 2,500円を課す
との規約変更は有効としたと思うけど。

>717
あなたのいわれる通りですね。
賃貸だろうが空室だろうが同じことですね。

空室にしたらお金が別に取られるのか。
管理費や修繕積立金はちゃんと払ってるのに。
理事の順番が回ってきたら、外部にいてもできるんなら
やるといわれても協力金を取るかな。
難しいんじゃないの。

>>719
居住者が当番で何かやっていれば、それくらい取ってもいいですよね。
ちなみに、その判決ネットで見れないでしょうか？

>> 721さん
>> 外部にいてもできるんならやるといわれても協力金を取るかな
あっはは、取れませんよね
うちは外部居住者も役員になれるし、居住していてもやらないと言う人からも取っています。

>> 722さん
http://h-t.air-nifty.com/ht/2010/01/22126-250f.html
ここで見られます

>>723
ありがとうございます。
役員報酬・免除金等と絡めての判断みたいですね。
あと、金額が大きすぎないってのもポイントみたいですね。

「不在組合員に対して、住民活動協力金の支払いの請求はできるか」

　　＜最高裁判例　　平成２２年１月２６日判決＞

　　大阪のマンション　　８６８戸　（空きマンション　約１８０戸）

　＊事件の経緯

　　　　不在組合員に対して、住民活動協力金を徴収する総会の決議による管理規約の変更は、
　　　区分所有法第３１条の「規約の変更が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすと
　　　きは、その承認が必要」との規定の適用の有無が争われました。

　＊訴訟内容 管理組合が訴訟を提起

　　　　不在組合員は役員に就任せず、組合の運営負担は、居住組合員のみにかかっているとの
　　　不満がでました。築年数の経過とともに、空きマンションが増えてきている。
　　　　そこで、理事会は、不在組合員に対して、１戸当り月額５，０００円の「協力金」を負担させる
　　　規約の変更を提案し、総会で決議されました。

　　　　しかし、一部（１７戸）の不在区分所有者が支払を拒否したので組合が訴訟を提起した。
　　　　その１７名に対し順次裁判が行われましたが、協力金を認める判決と認めない判決が出た
　　　ので、管理組合が最高裁に訴訟を提起しました。

　　　＊一審・二審で争われ、最終的には最高裁で結審しました。協力金の額は月２，５００円

　＊最高裁判決

　　　１．原判決を破棄する。

　　　　　　大阪高裁（二審）での判決は、判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。
　　　　　この趣旨をいう論旨は理由があり、原判決は破棄を免れない。

　　　２．本件控訴は棄却する。

　　　　　　公序良俗違反等、本件規約変更の無効をいう被上告人（非居住組合員）らのその余の
　　　　　主張に理由がないことも明らかであり、上告人（管理組合）の請求は理由があるから、こ
　　　　　れを認容した第一審判決（活動協力金を認める判決）は正当であり、本件控訴は棄却す
　　　　　べきであるとした。

　　　３．訴訟費用及び上告費用は、被上告人（非居住組合員）らの負担とする。

　　居住組合員は、不在組合員を含む組合員全員のために、役員に就任しマンションの保守管理
　に努め、良好な住環境の維持を図っている。

　　不在組合員は、その利益のみを享受しているので、組合の業務を分担することが一般的に困
　難な不在組合員に対し、一定の金銭的負担を求め、不公平を是正しようとしたことは、その必然
　性と合理性が認められる。

　　負担も、１戸当り月額１７，５００円（管理費８，５００円、修繕積立金９，０００円）の組合費の約
　１５％増しの２，５００円に過ぎないので、本件規約の変更は、住民活動協力金の額を含め、不在
　組合員の受忍すべき限度を超えていないので、区分所有法のいう「一部の組合員の権利に特
　別に影響を及ぼすべきときに該当しない」として、管理組合の主張を認めました。

ここで問題なのは、一律２，５００円ではなく、判例では、１７，５００円の
約１５％に過ぎないのでオーケーという判例になっています。
管理費等が１０，０００円の場合は、１，５００円となります。
この金額を決めるのをどうするかでしようね。

>>725
せっかくのコピペですが、その文言は改竄されている可能性がありますね
参考になりません
資料として不適です
つまり、話し合いになりません
　
事件番号を記述するか、本資料へのリンクを張ってください

>>727

裁判所HPから
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20100126141312.pdf

実名が載ってるんで、そのままのコピペは控えてくださいね

>727さん
それは723さんのを見れば、分かりますよ。
詳細はそれを見て判断してください。

>727さん
728さんのをみてください。
長文なので、簡単にまとめてみたんですけどね。