マンション管理士に質問しよう！

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

大規模修繕工事を計画されているマンションの方へ
工事のときは、必ず元請業者に瑕疵担保保険に加入してもらうようにしましょう。
管理組合の経費は一切かかりませんし、手続きも関係ありません。

大規模修繕のときに、瑕疵担保責任保険を業者に要求するのは
当たり前になってきているので、皆さんご存知だったんですね。

滞納金に対して、少額訴訟をやろうと思っていますが、弁護士とかに依頼せず管理組合でやろうと思っているんですが、

自分たちでできるでしょうか。どんな点に気をつけたらいいのか教えてください。

少額訴訟は６０万円以上はできません。

>605さん
ものすごく基本的なことなんですが、理事長が平日の昼間に裁判所に出向けるのでしょうか？また、平日の昼間に裁判所から問い合わせが来た場合に対応できるでしょうか？

それさえできたら、あとは専門家のアドバイスを受けながらなら十分できると思います。
書類だけ代書してもらうって手もあるし

少額訴訟ぐらい専門家は必要ないよ。
簡単簡単、誰でもできる。

>607さん
ありがとうございます。
そうですよね、いつ裁判所から呼び出しがくるかわかりませんよね。
それに、日曜・祭日は裁判所も休みでしょうし。

誰でもできるってのは間違いじゃないけど、こういう手続きをやったことが無い人が一からやるのは結構大変。

専門家に聞かずに、ネットで調べる＋裁判所に問い合わせるだけでも何とかなるけどね。

実際理事の方でやられた方はおられませんか。

裁判よりもその先のことを考えておいた方がいいですよ。
要は、差し押さえられる財産があるのかどうかです。なければ勝訴したって一銭も取れないので。

相手の支払い能力までは分からないでしょう。
相手にプレッシャーをあたえれば、支払うのでは。
裁判所から支払い命令が出れば、普通の人間はビビリますよ。

裁判まで考えているなら、その住戸の登記簿を取るくらいはしておかないと。
抵当権が設定されていて、すでに市町村の差押（固定資産税の滞納で差押られる）がついていれば、高確率でローンが払えずに競売にかかります。
稀に抵当権が設定されていない場合があるので、そういうときは裁判する価値もありますけどね

少額訴訟で気を付けること
1.相手方の反論があると、本訴訟に移行します。
　万一の場合、本訴訟の覚悟が要ります。
2.　一方の反論がないと、その日に結審します。
　理事長が出席できず、相手が出席すると、相手側の言い分が100％認められて結審します。
3.勝訴しても、時効が停止し、債権が一般債権になり１０年の時効になるだけです。
　裁判所が回収してくれる訳ではありません。
（弁護士談）

よって、明確な目的、必要性がないのに費用が安いからと提訴するのは危険です。

管理費積立金は債務を承継しますので、５年の時効が近づいて来たときに弁護士に依頼して、「支払督促」を起こすのが費用対効果の面で、良いと思います。

規約に、延滞利息が明記されていれば、その利息で、記載がないときは年利5％（法定利息）で延滞利息（遅延損害金）を含めて全額承継者に請求できます。５年近くためていると、延滞利息（遅延損害金）で弁護士費用が賄えるのではないでしょうか


この訴訟は４件行った経験があります。
競売にかけられて、悪質な業者が、「利息をまけて「今までほっておいた組合も悪いから半分だけ払う」などと言ってきましたが、管理会社に一切妥協しないように、減額したら管理会社がその分支払うよう厳命し、全て全額回収しました。

>615
支払い督促と少額訴訟、どちらも同じような効果がありますよ。
それに、支払い督促も自分たちでできるでしょう。
少額訴訟の経費は、訴額の１％だから、５０万あれば５，０００円程度ですよ。
支払い督促も同じような金額だけど。
まあ、どっちにしろ滞納者負担だろうけど。

まさか滞納金ごときで、競売ができると思っているんじゃないだろうね。
滞納金で競売はできないよ。

>615さん
債権は裁判所が回収してはくれませんが、弁護士は
回収してくれるんでしょう。
少額訴訟より支払い督促の方がいいという根拠は何ですか。
それに競売をされたことがあるんですか？

管理費等の未収納者に対して法的手続きを取るのは、相手へ本気度を示すか、時効を停止することが目的です。
通常訴訟なんかしたら、未収納金より裁判費用の方が掛かるケースが圧倒的に多いと思います。
抵当権を確認して、他に大口の債権者が居れば、競売はそちらに任せて、承継人に未収納金を払って貰うが一番楽です。
少額訴訟や支払い督促は、普通の管理会社ならやってくれますよ。もちろん、実費以外は無償で。

>615さん
支払い督促も弁護士を使うんですか？
支払い督促の申し立てをする場合は、２通の書類を記入して裁判所に
送付するだけで済みますけど。簡易裁判所の窓口にもらいにいってもいいし、
ネットから書式をコピーしてもいいし。
１枚目は、滞納金額と申し立て手続き費用、と債権者（組合）の住所と名前を記入。
金額は簡易裁判所に電話すれば教えてくれます。
２枚目は、債権者と債務者の住所と名前を記入。
たったこれだけですよ、記入するのは。
おまけに郵送するだけですからね。

>619さん
その通りです。

>>616
>>620
支払督促は、異議申立があったときに管轄裁判所が相手の住所地になるので、債権者が遠方だと要注意ですよ。

>>617
他に抵当権者がいなければ例え債権額が1円でもできますよ。現実には、抵当割れしてるケースがほとんどなだけで。

>622
他に抵当権がなければといったって、ローンは残っているでしょう。
簡易裁判所の扱い事項が相手の住所地となるぐらいは分かっているでしょう。
あなたのいっているのは、マンションに住んでいない滞納者のことですか。
賃貸に出しているのなら、家賃をさしおさえればいいでしょう。

　☺ 支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

＊費用
　　申し立ての手数料プラス郵便代です。
　　　　１０万円以下 ５００円
　　　　１０万円ごとに５００円がプラスされます。
　　　　　例、　　４０万円～５０万円では、２，５００円
　　　　　　　　　９０万円～１００万円では、５，０００円
　　　　　　　　　１００万円超の場合は、２０万円ごとに５００円となります。
　　郵便代は１，０００円～２，０００円です。

＊支払督促は、直接裁判所に出向かなくてもよく、数枚の書類だけで申し立てができるという
　特徴があります。

＊少額訴訟は、１回だが書記官が判決を述べるため裁判所に行かなければなりません。
　　只、支払督促は、異議の申立てがあれば通常訴訟に移行します。この異議の申し立ては、
　理由は何でもよく、ただ支払いが苦しいというだけでもいいのです。
　　特に６０万円以下の滞納金は少額訴訟でいいと思います。

☺ 「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

☺ 訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

☺ 証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
☺ こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

☺ 後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

　　裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。

その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
　　　当事者目録等

以上で大体のことは理解できたと思います。
少額訴訟にしろ支払い督促にしろ取り立て訴訟にしろ、裁判所にいけば
相談窓口があります。
そこで相談すれば詳しく教えてくれます。
誰でも簡単にできますので、是非やってみてください。

>>623
他に抵当権者がいないってのは管理組合以外にいないって意味ですよ。
マンションに住んでいない・賃貸にも出していない滞納者は割といますよ。どちらかというと賃貸に出してる方が滞納しにくいです。賃借人が管理費を直接納めたりして。

訴状はネットで検索してみてください。
訴状と記載例がありますので、それをみて記入すればいいだけです。

＞615です

620さん
そうなんですか
同僚が言ってました
その方が安いって弁護士が言ってたそうです

やっぱり支配請求訴訟がいいかな

>まさか滞納金ごときで、競売ができると思っているんじゃないだろうね。
時効を止めて、誰かが競売にかけるまで、じっと待ちます

銀行とか住宅支援機構の支払いをしなければ、簡単に競売されますよ。
後は、特定承継人に支払ってもらえばいいだけのことです。
しかし、銀行とかには優先的に支払うからね。

>630さん
支払い督促にしろ少額訴訟にしろ、ネットで調べれば書式もコピーできますし、
記入例も記載されてますから、誰でも簡単にできますよ。
弁護士や司法書士に頼むなんてとんでもないことです。
管理会社のフロントも手伝ってくれますよ。

>631さん
滞納金は増えるばかりですよ。
競売までは中々いきませんから。

支払ってくれないなら、次の手は取り立て訴訟をしましょう。
そうすれば、給料の差し押さえができます。

いろいろ参考になりました。

>631さん
＞滞納金は増えるばかりですよ。
＞競売までは中々いきませんから。
そうなんですけど
未納が増えて売却価格を超えるんじゃないかとハラハラしてます

＞支払ってくれないなら、次の手は取り立て訴訟をしましょう。
＞そうすれば、給料の差し押さえができます。

差し押さえができるような、会社員の場合はいいんですが
出来ないケースがほとんどです。
最近は、競売にかかるのが遅いような気がします。
打つ手なしの状態です

他にいい手はないでしょうか

>637さん
サラリーマンでなければ、そのマンションを賃貸にしているんなら
家賃を差し押さえすることができます。
それから、銀行の口座が分かっていれば、銀行の口座からの差引も
してくれます。
但し、少額訴訟なり支払い督促をして、裁判所が支払い命令を出し
たのに、支払いがされない場合に、取り立て訴訟（訴訟ではない）
を行った場合です。

競売はしても、登記ローン（銀行ローンや住宅ローン）が先取特権である
滞納金に優先しますので、無剰余取り消しとなる可能性も高いです。
滞納金での競売は、まず無理と思ってもいいでしょう。
裁判所が中々認めてくれません。

築２０年以上たったマンションであれば、ローンも終わっているかもしれませんが
終わっていればそれを担保に借り入れをしているかもしれません。
やはり、競売は無理ですね。

　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

>>637
>>未納が増えて売却価格を超えるんじゃないかと

売却価格と未納額はそういう関係じゃないですよ。
（落札者が考える価値）-（滞納額） = 売却価格です。
売却基準額なんてあくまでも目安なので。

競売物件を眺めていると、ときどき売却基準額が1万円（最低限が1万円みたいです）の区分所有建物がありますけど、ほとんどが店舗かワンルームですね。それも、多くの場合は債権者が買受申出をしています。恐らく、滞納管理費を支払う気もあるのだと思います。
ファミリータイプの居住用マンションで、売却基準額が1万円のは、ここ３～４年は見たことがありません。最近は落札額も高めで推移しているし、滞納管理費についても払うものという意識が浸透してきているので、次の所有者をアテにするのが一番スムーズだと思います。

あと、どうしても債権者の動きが鈍いようなら、59条競売という手もあります。

>>638
賃貸に出していて家賃が入ってきていて、なおかつ滞納してるのはレアケースだと思いますけど。銀行の口座（支店まで分かればOK）が分かっていれば差し押さえはできますけど、口座にお金が入っていなければ意味がありません。判決が確定した段階で、こちらに知られている口座に多額の預金を置いている人は、まずいないと思います。

特定承継人や包括承継人は、滞納者の滞納金を支払わなければ
ならないとなっています。

賃貸に出していれば、その家賃は差し押さえすることができます。
しかし、預金については、確かに預金残がない場合が考えられます。

>643さん
競売の場合、債権者が買い受けることはできるのですか？

>>644

>>競売の場合、債権者が買い受けることはできるのですか？
いわゆる自己競落ってやつです。前もって申出しないといけないかどうかは知りませんが、前もって申出している旨の記載がある物件はちょくちょくあります。
申出金額も書いてあって（もちろん売却基準額よりも上）、それ以下で入札しても買えませんよ、って表示してあります。

>>643
＞売却価格と未納額はそういう関係じゃないですよ。
＞（落札者が考える価値）-（滞納額） = 売却価格です。
だから
滞納額 +延滞利息＞ 転売できる価格なら
０円で購入しても
損になりますよね

>>646
転売価格なら、そういう意味になりますね。
ただ、現実にそこまで行くケースは非常に少ないと思います。売却基準額1万円の物件はちょくちょく出ますが、売れなかったり1万円で落札されたりするのは稀です。

この掲示板は、いろいろ専門知識のある方が回答してくださっているので、参考になります

>638さん
＞サラリーマンでなければ、そのマンションを賃貸にしているんなら 家賃を差し押さえすることができます。
家賃を振り込む前に押さえる必要があります。これが難しい

＞それから、銀行の口座が分かっていれば、銀行の口座からの差引も してくれます。
普通、管理組合では、管理費等の引落口座しかわかりません
この口座で差し引きできる位なら、管理費の引落ができているでしょう
それにこの口座が給与の引落口座だったとしても、給与の引落口座を変更されたら、振込前に給与を差し押さえなければなりません

サラリーマンでない
差し押さえしたら、退職した
こんなケースが増えて、費用ばかり増えるのが怖いので、二の足を踏みます
役員さんの中には、ムダ金になると、反対する人も出てきます
この辺が、理屈ではない、実務の難しさです
ここまで来るときには、本人もせっぱつまっている場合がほとんどで、成功するケースが少なく、競売は無剰余却下の可能性も高く、費用対効果を考えると「時効を止めてじっと待つ」ことになります。

管理組合の、キャッシュフローの問題もありますし、時効停止の更新裁判、→競売が２０年後→資産価値＜未納管理等なんてことになったら、管理組合は理解してくれるでしょうか

管理費の未納者は他にも債務（ローン・税金未納など）があるケースが多く、請求の厳しいところから払う傾向があります
結局、厳しい（何度も訪問するなど）取り立てをするしかありません

>>648
お金が無いところから取るのは非常に難しいですよね。

実際のやったことはないですけど、やれることがあるとすれば、59条競売のための総会決議をして（ここまではそれほど費用はかからない）それをもとに第一抵当権者に競売申立するようにプレッシャーをかけるくらいですかね。そっちがしないならこっちでするよ、と。

>648さん
債権差し押さえ命令書が、債権者と滞納者に出されるのですが、
サラリーマンならそれを会社にもっていけば給料差引をしてくれます。

会社をやめたら給料の差し押さえはできませんが、支払い督促なり、
取り立て訴訟はしておくべきです。
これらの経費は、各１万円以内でできますので。

登記債権については、支払いが滞ると容赦なく競売されますよ。

>648さん
家賃の場合は、賃借人の了解をえればいいと思います。
賃貸人にも裁判所の支払い命令書が渡されていますからね。
その命令書を賃借人にみせて説明することです。

>649
＞59条競売のための総会決議をして（ここまではそれほど費用はかからない）それをもとに第一抵当権者に競売申立するようにプレッシャーをかけるくらいですかね。そっちがしないならこっちでするよ、と。

↓ですね
第五十九条 　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

これについては、弁護士さんから、管理費滞納はこれに該当しないと聞いています
第一抵当権者が知らなければ効果があるでしょうが、どうぞと言われそうで・・・

＞賃貸人にも裁判所の支払い命令書が渡されていますからね。

これは知りませんでした
やはり、区分所有者さんなので、いろいろ気を遣うのですが、賃借人に通知が言っているのなら気にすることはないですね
いい情報ありがとうございました

>>652

実際にやった事例もあるみたいですよ。
http://www.mansion-support.com/nonfiction/category62.php

ただ、個別の事案について、可能かどうかの判断は難しいでしょうね。もうちょっと判例が積み重なってくれたらいいんですけど

>652さん
それは義務違反者の場合ですね。
例えば暴力団が事務所として使用しているとかの。

>653さん
賃借人ではなく、賃貸人と管理組合です。

滞納が３ヶ月以上続いたときは、内容証明書を
滞納者に送付すべきです。
それには、支払いがない場合は、法的措置を致しますと明記
しておくていいでしょう。

理事長の細則として、期間ごとの細則を決めておけばいいと思います。
例えば、３ヶ月経過後は、内容証明郵便で通知する。
６ヶ月経過後は、少額訴訟の手続きをとらなければならないとか。

>653さん
賃借人ではなく、賃貸人と管理組合です。
やっぱり私はアホです。

＞例えば、３ヶ月経過後は、内容証明郵便で通知する。
＞６ヶ月経過後は、少額訴訟の手続きをとらなければならないとか。

内容証明郵便について
1.　配達証明もつけると、よい
2.　一旦時効が停止するが、６か月を過ぎると時効の停止はなかったことになる
3.　２回目以降は、時効が停止しない

と、聞いています
正しいでしょうか

>659さん
そうですね。
定額給付債権である滞納金の時効は５年です。
時効の停止から５年ということになります。

理事の皆さんで滞納金を支払い督促や少額訴訟でやるときは、
管理会社のフロントに頼めば一緒にやってくれますよ。
管理会社のフロントの方は、マンション管理のプロであり、
実務経験もあるので、頼りになりますよ。

理事会に代理出席は可能か？
民法第１０４条
　委任による代理人は、本人の許諾を得たとき又はやむおえない事由があるときでなければ
　復代理人を選任することはできないとなっています。
　理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人
　を選任することはできないからである。
　理事会で、理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が
　必要となります。

　規約に代理出席の規定を設ければできるんでしょうか。

民法第４９条３項

　理事は、定款・寄付行為又は総会の決議によって禁止されていないときにかぎり、
　特定の行為の代理を他人に委任することができる。

要するに、規約に規定していれば、理事の代理出席は可ということかな。

区分所有者以外の者が理事になることはオーケーだよね。

＞理事会に代理出席は可能か？
代理出席とはどんな権限があるのですか
できれば根拠も教えてください

1.　出席してお茶を飲むだけ
2.　出席した理事会では理事の代理人

>665さん
区分所有者（組合員）の代わりに理事になることです。

理事長や管理者も外部の者がなることができます。

ただ、総会や理事会の代理出席や委任状については、
細則を設けておく必要がありますね。

総会への代理出席や委任状についての規定は作成しておく
必要があります。
特に、委任状については、白紙委任状は絶対だめですね。
一番いいのは、出席できない者も議決権行使書で議決に
参加するのがいいのでしょうが。

自主規範である規約に定めて、限定的に運用すれば理事間の
委任はオーケーです。

＞一番いいのは、出席できない者も議決権行使書で議決に 参加するのがいいのでしょうが。
私の担当しているマンションはすべて、総会出席率が２０％を切っています。

議決権行使書を採用すると、総会が始まったときには、全議案が可決されている事になります。
この事を総会出席者に、どう説明すればいいのでしょうか
出席率が悪いことが管理会社の責任にされそうです。

>>671
出席率が悪いのは、管理会社の責任じゃなくて功績ですって言えるようにがんばりましょう
皆さん、安心して任せているんですって本当に言えるようにね。

>671さん
総会の実出席者は、どこのマンションもそんなものですよ。
総会の議案は、殆どが理事会提案通りで可決されます。
ということは、いかに理事会の役割が大きいかということになります。
理事になる時には、最低限の勉強をしてもらうことが必要です。
管理規約と各種使用細則は必ず読むか、最初のときに勉強会を実施
することが大切です。
長期修繕計画をみんなでみてみることも必要です。
それから、理事会の影響力が大きいということは、変な理事長が台頭
してくれば、変な方向に組合の運営がいくこともありますし、無駄な
経費を使われたり、業者との癒着等も考えられます。
役員の長期政権は、必ずといっていいほど澱みがでてきますので、
任期についても、規約で抑えておく必要があります。

良心的な管理会社のフロントの方は、管理組合と共存・共栄して
いく考えをもたれておれば、関係もうまくいき、ひいては会社の
継続性・発展につながっていきます。
目先の利益にとびつかないことです。

念　　　書　　の書き方

私は、下記の事項を遵守することをお約束いたします。

　　　１．私は、管理規約に記載されている平成○○年○○月○○日から平成○○年○○月までの
　　　　　管理費・修繕積立金の滞納金○○○○円を滞納していることを認めます。

　　　２．１の滞納管理費・修繕積立金については、○○回に分割し、平成○○年○○月
　　　　　から毎月、当月の管理費・修繕積立金に上乗せして支払います。
　　　　滞納金の分割額 月 　○○○○円
　　　　当月の管理費等 月 　○○○○円

　　　３．法的に有効にするために、印鑑証明書を提出します。

　　　４．上記事項の遵守のため、２通念書を作成し、各１部所持するものとする。

　　　※本契約に不履行があった場合は、強制執行手続きを取られても異存がありません。

　＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　執行手続きがとれることになります。

　　そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

　＊遅延損害金については、念書の場合は徴収しない例が多いようです。

　＊相手が念書の作成を拒否した場合は、少額訴訟か支払督促の手続きが必要となります。 　　　　　　　　　　　　　　

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　＊当事者本人が役場に行く場合
　　　　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

　＊代理人が役場に行く場合
　　　①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　　委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　　委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　　②本人の印鑑証明書

　　　③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　どちらかが必要です。

　　＊私署証明の認証を受けるには
　　　　　①認証を受ける書面１通
　　　　　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

滞納金を増やさないためには、支払い方法なりの念書を
とっておくことが大切です。
ほったらかしにしておくのが、一番悪い対処の仕方です。

輪番制をとっている管理組合です。
順番が回ってきたのに、理事を拒否されてます。
協力金を課すことはできますか。
何か違うペナルティとかがありますか。

>678さん

規約で協力金を定めることはできます。他に、いいペナルティは思いつきませんね。

>679さん
管理規約に金額とかを記載することができますか。
しかし、実際徴収するのは難しいかもしれませんが。
金額にもよるとは思うんですけど。

築3年目の大手のマンションに住んでいます。先日「共用部電気料金削減案承認の件」という総会の議案書が届きました。それは、電気料金の契約を負荷設備契約から主開閉器契約に変更し、契約容量を下げ、約3分契約電気容量の3倍の電流を流してもブレーカーが落ちない電子式ブレーカーを導入する、費用は約50万、費用は2年ほどで償還できるそうです。大手の管理会社の提案です。電子ブレーカーって、どうでしょうか？

>681さん
電子ブレーカーについては、導入しているマンションが多く
トラブル等も聞いたことはありません。
電子ブレーカーの値段は管理会社経由でも４０万程度ですが、
電子ブレーカーの業者が、検査をして、５年程度以上、償却が
かかるマンションには取り付けないというのが基本です。
ブレーカーは、電力会社が取り付けているのと殆ど変らず
故障等はありませんし、ブレーカーが落ちるということもないようです。
安心して取り付けられたらいかがでしょうか。
ちなみに私どものマンションは、大規模マンションですので、借室電気室が
あり、既に共用部分の電気料金は割引となっています。

３）電子ブレーカーの交換で電気の基本料金が大幅削減できます。

　　　１０年以上前から、マンションで取り入れられまして、現在も急成長を続けています。
　　　電気料金の値上げが予想されていますが、その対応策として、電子ブレーカーの交換や
　　高圧一括受電を取り入れ、経費の削減を検討しているマンションが増えてきております。

　　　これは、マンションの共用部分の動力２００Ｖの基本料金を削減しようというものです。
　　　　　（エレベーター、給水ポンプ、排水ポンプ、機械式駐車場、集会室のエアコン等）

　　　通常のブレーカーと電子ブレーカーがあります。電子ブレーカーは、普通のブレーカーが切
　　れる電流容量よりも数倍の電流を規定時間まで流せます。
　　　電子ブレーカーを取り付けて、負荷設備契約を主開閉契約に切り替えると、かなり電気
　　料金の削減ができます。削減率は４０％以上ともいわれています。。

　　＊多くのマンションが低圧契約になっています。低圧電力契約には契約方式が２通り
　　　あります。

　　　１）負荷設備契約
　　　　　　ＥＶなどの動力設備に必要な電力の合計を、契約容量とするのが負荷設備契約です。
　　　　　　契約容量の決め方は、共用部にある２００Ｖの設備の総合計から算出されます。

　　　２）主開閉器契約（ブレーカー契約が必要です）

　　　　　　設備の容量に係らず、実際に機械が稼働している時に流れる電流値をもとに契約容量
　　　　　が決められます。
　　　　　　負荷設備契約よりも、契約容量を下げることができますので、電気基本料金の削減が
　　　　　可能となります。
　　　　　　ブレーカーの容量を小さくすることにより基本容量が小さくなり、基本料金が安くなります。

　　　＊ブレーカー交換費用としては、管理会社経由で４０万円程度というところです。

　　　＊ブレーカーの保証期間は７年ですが、耐用年数は１５年以上あるとのことです。

　　　＊６年以内に償却できるマンションが導入条件となりますが、導入する前に調査が行われます。
　　　　（無料）。これに合致する所が設置対象になります。（例）４１種類のブレーカーから選択します。

　　　＊ランニングコストは一切必要はありません。

教えて頂き、ありがとうございました！電気料金をそんなに下げるならば、ご近所でも導入した所がないか？今週は、実態調査をしてみます(^-^)/

むしろ、金額を明記しないと駄目ですよ。総会決議として規約に添付しているところもありますけど。

徴収は意外と難しくないです。断る方も、その方が気楽です。お金という発明の偉大さがよく分かります。

最大の問題は、理事としての職務を全うできない人（高齢とか、外部居住とか）の人に対して、「あなたは理事ができないのので、協力金を払って辞退してください」と言えるかどうかですね。この辺の線引きはちょっと難しいです。

>685は>680宛てです

電子ブレーカーは、もっと幅広くいろいろな方の意見を聞いた方がいいでしょうね。
特に良いことばかり並べる意見については、疑ってかかるべきでしょう。

>687さん
電子ブレーカーについては、あなたの周りのマンションもかなり導入
されていますので、聞いてみられたらいいですよ。
管理会社の方に聞けば、どれぐらいの導入かは簡単にわかると思います。
疑ってかかる以前の問題ですよ。大規模マンション以外では、３０％～
４０％は導入されている筈ですよ。
それぐらい、メジャー化しています。

追加しますと、４０戸以下のマンションや、２００Ｖの
電力の使用が少ないマンションを除いた、シェア率です。
当然、５年から６年で償却できないマンションは、業者が
取り付けても意味がないといいますよ。

例えば、あなたのマンションを管理している管理会社のフロントに
あなたが担当しているマンションで、電子ブレーカーをつけているマンションが
あるかを聞けばすぐ分かりますよ。
井の中の蛙大海を知らずにならないようにしましょう。

>685さん
金額はいくらぐらいなら可能でしょうか。

>691
知っている範囲では1回あたり3万円～6万円くらいが多いです。
これはもう、管理組合によって千差万別です。要は、多くの人が「○○万円払うなら仕方ないかな」って思える額を、率直に話し合って決めればいいと思います。
役員の負担が大きい自主管理の管理組合や、大規模なところは高めになる傾向がありますね。

>680さん

うちは規約に金額を記載し３年目になり、管理費と一緒に徴収しています。

>692さん
そんなに高いんですか？
それでは難しいですね。
とてもじゃないが、支払ってくれそうにもありません。

>693さん
いい方法ですね。
うちも規約に盛り込みたいけど、金額はいくらぐらいで
設定されているんですか。

たまたま今日管理会社の方が見えたので電子ブレーカーについて聞いてみたところ
５０ｍもない近いマンションも３年ぐらい前に導入したといっていました。
何故うちにはすすめないのですかと聞いたら、黙っていました。

>694さん
あくまでも例ですので、>694さんのマンションに合った額を設定すればいいですよ。
納得できる額を話し合って決めればいいです。

>697さん
ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

理事長が怒って管理会社のフロントに電話しましたよ。
何でうちに教えなかったかとね。
そしたら、導入にあそこの理事長は熱心だったからといってました。
管理会社としては、殆どもうからなくて、１回きりのものだから
面倒くさいとおもったんでしょうね。

それから、管理会社に他には近くでどこのマンションが
導入しているかと聞いたら、ビックリ仰天完全においてきぼり
をくってました。

>695さん

月額 2,000円で 24ヶ月
役員やっても良いよとの届出を出さなかった組合員は全員課金

>701さん
それぐらいの金額だったら妥当ですね。
うちもそれで検討します。

”電子ブレーカー 詐欺”検索してみるべきでしょう。

手放しで肯定することは出来ないですね。
手放しで肯定している事自体”詐欺”の片棒担いでいるのなものかもしれません。
　
充分に調べるべきですね。

>703さん
業者を選ぶときは、いろいろ調べるでしょう。
普通の能力があれば、いい業者を選ぶノウハウぐらいは
あるのではないですか。
悪徳業者はほんの一握りですよ。
そんな会社を選ぶこと自体、理事長としては失格です。

>>696
そういえば、近所で電子ブレーカーを導入して揉めていたマンションがありました

　・見積もりのように電気代が安くならない
　・すぐにフレーカーが落ちる（停電）
　・機器が正常に動かない（定格電圧不足）

とか言っていたように思います
他にも何かトラブルを言っていたように思います

電子ブレーカー推奨　←・・・・鵜呑みにできませんね

>>696
”電子ブレーカー　トラブル”　検索してみたところ・・・・出るわ出るわ　約 287,000 件
今から読むのでしばらく時間がかかりますが、詐欺まがいとの報告もあります

手放しで導入してはいけないようなものらしいですね

>706さん
287,000件とはどういうことですか。
苦情内容はどんなものですか。

管理会社は電子ブレーカーの性能に疑問があるため、管理組合に自信を持って勧められないと判断している会社もあります。
やたらに勧めてくる管理会社は、電子ブレーカーの性能よりバックが貰えることを優先しているだけです。

電子ブレーカーの価格は４０万円程度です。
管理会社が受け取る手数料としては、４万程度しかありません。
それも１回限りのものです。
管理会社としては儲かるというほどのことではありません。
それに、苦情があるのは悪徳業者といわれています。
業者選定が一番大切といわれています。
普通に業者を選べばそんな問題は発生していません。

私が知ってるマンションでの、電子ブレーカーに関する苦情は
皆無ですけどね。
余程悪い業者を選んでいるんですね。
売り込んでくるような業者ではだめですよ。

電子ブレーカーに関するクレームってまずありませんよ。
私が知っているいろんなマンションでも全く苦情はありません。
悪徳業者の話しは聞きますけど。

ところで理事会運営協力金は、オーケーとのことだが、
賃貸にだしている区分所有者からは、協力金とかの名称で
徴収することはできないんでしょうか。

現在のところ理事をやらなかった場合のみ理事会運営協力金を課すことが判例ででています。
賃貸に出している者に罰金を課すことは無理ですね。

>712
賃貸に出しているもの、というくくりは難しいですが、不在区分所有者（外部に居住する区分所有者）から通信費等の名目で徴収することはできます。せいぜい月500円程度でしょうけど

月５００円程度ですか。
少ないですね。

あれっ、協力金は賃貸に出している者にも課せることができたんじゃなかったっけ。
あいまいで、すまん。

>716
賃貸に出している人から取って、空室にしている人から取らないってのはちょっと無理があるんじゃないかと思います。区切るなら、賃貸に出しているかではなく、マンション内に居住しているかどうかじゃないかと。

>715
通信費名目で徴収するなら、それくらいかなって意味です。
それ以上取ろうとしても、ちょっといい理屈が思いつかないですね。

不在区分所有者ってタダ乗りしてるようなものだから、協力金を取りたい気持ちは分かりますが、実際に金銭に換算するとなるといろいろと難しいです。

平成 22年1月26日の最高裁判断は
不在区分所有者に通常の管理費以外に住民活動協力金名目で月額 2,500円を課す
との規約変更は有効としたと思うけど。

>717
あなたのいわれる通りですね。
賃貸だろうが空室だろうが同じことですね。

空室にしたらお金が別に取られるのか。
管理費や修繕積立金はちゃんと払ってるのに。
理事の順番が回ってきたら、外部にいてもできるんなら
やるといわれても協力金を取るかな。
難しいんじゃないの。

>>719
居住者が当番で何かやっていれば、それくらい取ってもいいですよね。
ちなみに、その判決ネットで見れないでしょうか？

>> 721さん
>> 外部にいてもできるんならやるといわれても協力金を取るかな
あっはは、取れませんよね
うちは外部居住者も役員になれるし、居住していてもやらないと言う人からも取っています。

>> 722さん
http://h-t.air-nifty.com/ht/2010/01/22126-250f.html
ここで見られます

>>723
ありがとうございます。
役員報酬・免除金等と絡めての判断みたいですね。
あと、金額が大きすぎないってのもポイントみたいですね。

「不在組合員に対して、住民活動協力金の支払いの請求はできるか」

　　＜最高裁判例　　平成２２年１月２６日判決＞

　　大阪のマンション　　８６８戸　（空きマンション　約１８０戸）

　＊事件の経緯

　　　　不在組合員に対して、住民活動協力金を徴収する総会の決議による管理規約の変更は、
　　　区分所有法第３１条の「規約の変更が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすと
　　　きは、その承認が必要」との規定の適用の有無が争われました。

　＊訴訟内容 管理組合が訴訟を提起

　　　　不在組合員は役員に就任せず、組合の運営負担は、居住組合員のみにかかっているとの
　　　不満がでました。築年数の経過とともに、空きマンションが増えてきている。
　　　　そこで、理事会は、不在組合員に対して、１戸当り月額５，０００円の「協力金」を負担させる
　　　規約の変更を提案し、総会で決議されました。

　　　　しかし、一部（１７戸）の不在区分所有者が支払を拒否したので組合が訴訟を提起した。
　　　　その１７名に対し順次裁判が行われましたが、協力金を認める判決と認めない判決が出た
　　　ので、管理組合が最高裁に訴訟を提起しました。

　　　＊一審・二審で争われ、最終的には最高裁で結審しました。協力金の額は月２，５００円

　＊最高裁判決

　　　１．原判決を破棄する。

　　　　　　大阪高裁（二審）での判決は、判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。
　　　　　この趣旨をいう論旨は理由があり、原判決は破棄を免れない。

　　　２．本件控訴は棄却する。

　　　　　　公序良俗違反等、本件規約変更の無効をいう被上告人（非居住組合員）らのその余の
　　　　　主張に理由がないことも明らかであり、上告人（管理組合）の請求は理由があるから、こ
　　　　　れを認容した第一審判決（活動協力金を認める判決）は正当であり、本件控訴は棄却す
　　　　　べきであるとした。

　　　３．訴訟費用及び上告費用は、被上告人（非居住組合員）らの負担とする。

　　居住組合員は、不在組合員を含む組合員全員のために、役員に就任しマンションの保守管理
　に努め、良好な住環境の維持を図っている。

　　不在組合員は、その利益のみを享受しているので、組合の業務を分担することが一般的に困
　難な不在組合員に対し、一定の金銭的負担を求め、不公平を是正しようとしたことは、その必然
　性と合理性が認められる。

　　負担も、１戸当り月額１７，５００円（管理費８，５００円、修繕積立金９，０００円）の組合費の約
　１５％増しの２，５００円に過ぎないので、本件規約の変更は、住民活動協力金の額を含め、不在
　組合員の受忍すべき限度を超えていないので、区分所有法のいう「一部の組合員の権利に特
　別に影響を及ぼすべきときに該当しない」として、管理組合の主張を認めました。

ここで問題なのは、一律２，５００円ではなく、判例では、１７，５００円の
約１５％に過ぎないのでオーケーという判例になっています。
管理費等が１０，０００円の場合は、１，５００円となります。
この金額を決めるのをどうするかでしようね。

>>725
せっかくのコピペですが、その文言は改竄されている可能性がありますね
参考になりません
資料として不適です
つまり、話し合いになりません
　
事件番号を記述するか、本資料へのリンクを張ってください

>>727

裁判所HPから
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20100126141312.pdf

実名が載ってるんで、そのままのコピペは控えてくださいね

>727さん
それは723さんのを見れば、分かりますよ。
詳細はそれを見て判断してください。

>727さん
728さんのをみてください。
長文なので、簡単にまとめてみたんですけどね。

今後は、事件番号を記述するか、本資料へのリンクを張ってください

ここのスレはいいですね。
全員で問題を解決していく姿勢はとても参考になります。

>>730　まとめるのは結構ですが、事件番号を記述するか引用資料へのリンクを張ってください

最高裁判例と年月日が掲載されているからそれで十分じゃないか。

>事件番号を記述するか引用資料へのリンクを張ってください
信用できないと思うなら、あなたが参考にしなければ済むことです

管理費等の約１５％というのはどう解釈しますか。
2,500円にするか15%にするかの判断なんですが。

２，０００円前後ならいいと思う。

まず総会で承認されないことには話にならないので、4分の3が同意できるラインを探らなくてはね。
不在組合員の割合が4分の1を超えていれば、あまり無茶はできないですよね。

＞管理費等の約１５％というのはどう解釈しますか。
私見ですが
標準管理規約のコメントに「おおむね１０～１５戸につき１名選出するものとする。」と、あるように一般的に理事になる可能性が１０年に一度と考えると、月額￥2,500は１０年で３０万円という高額になります。
逆に２・３年に一度理事が回ってくる小さなマンションでは、毎月理事会が開かれないケースも多いと思います。
理事の任期中の負担と、その代わりとしての金銭的負担を考えると、管理費等が高いから月額負担金を増やしても良いとは思いません。

判決の「不在組合員の金銭的負担は，居住組合員が負担する組合費が月額１万７５００円であるのに対し，その約１５％増しの月額２万円にすぎない。」から考えるとその比率も考えるべきだと思います。
管理費等が￥10,000の組合で￥2,500徴収すると、逆の不公平感が増すのではないでしょうか

以上の理由から、私は１５％又は￥2,500のいずれか少ない方が限界の数字と思います。
個人的には、判決の金額は高すぎると思っています。
それから
誰に、どの期間中徴収するのかの決定は難しいところです
たまたま、遠隔地赴任中で、翌年なら理事ができる人
高齢・長期療養など合理的な理由で理事ができない人
病気・けがなどで、翌年ならできる人
投資目的で住戸を所持し、賃貸に出している人
など、理事になれない理由も様々です。

マンションによって、徴収できる人数は様々ですから、徴収した金員を理事報酬に当てるという考え方にも疑問を持っています。

＞まず総会で承認されないことには話にならないので、4分の3が同意できるラインを探らなくてはね。

標準管理規約によれば
（議決事項）
第４８条　次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
三　管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
と、ありますので、決議は普通決議でよいと思うのですが、駐車場使用料のように別途細則を作って徴収するのはどうでしょう。

>>741
管理費は床面積按分で、使用料は使用契約に基づくものなので、どちらにもあてはまらない費用はまず規約に定めないとならないような気がするのですが、どうでしょうか？
徴収することが決まっていて、金額を変更するだけなら普通決議でいいと思いますけど。

＞740
＞741
について、誰か明快な答えをください
部屋別管理費等の金額を、管理規約に載せてないマンションて、どのくらいあるのでしょう

>>742

>>728の判例でも、特別決議で規約を変えた上で最高裁まで争っているので、普通決議だとなおさら揉めるんでは？という回答しかできないですね。

古いマンションを中心に、管理規約に管理費が明記されていないマンションは割とありますよ。「別記の通り」とあって別記がどこを探しても無かったりとか。

＞部屋別管理費等の金額を、管理規約に載せてないマンションて、どのくらいあるのでしょう

共有部分の部屋別持分比率は規約に載せるべきですが、金額等を載せている組合は皆無でしょう。
昔、規約に載せて身動きがとれなくなった組合があってから標準管理規約でも採用していません。
建物の経年劣化で変動するからです。

>744さん
うちは部屋別に管理費、修繕積立金の額が明記されてますよ。
管理規約の別表で。
部屋のタイプ別というか部屋の大きさによって、金額が計算されています。
かなりのマンションは、記載されていると思いますが。
建物の経年劣化と関係があるんですか？

>741さん
理事会運営協力金については、理事会運用細則で決めれば
いいと思います。
規約に掲載するものでもありませんので。

うちの組合も各戸ごとの管理費とかは記載されてるけどね。

大体、平米に比例して管理費等は計算されているのが、
それが分からなければ、正しく計算されているかも
判らないでしょう。

> 部屋別に管理費、修繕積立金の額が明記されてます

デペが手抜きして原始規約に載せているのでは無いでしょうか
以後、値上げなど金額変更の度に別表変更が規約変更か否かで揉めて
規約を製本しなおす時に外してしまう。

遅れている組合が多いのね。
(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法

消費税アップで大変な事になる事は確実ですね、お大事に。

>749さん
管理規約の別表ですから、製本し直す必要はありません。
管理費・積立金が別表に記載されていることの問題点は
何なんですか？
私は当たり前のことだと思いますけど。
途中で、積立金の値上げが１戸当り平均3,000円となった
場合、その表があれば、現状と改正額が明確になると
思いませんか。

>750さん
理事会運用細則で決めるということは、総会の普通決議で
決めることですよね。

管理規約や使用細則を改正して正本化するときに
別表をつけないことはないでしょう。
別表には、共用部分の範囲とか対象物件の表示であったり、
バルコニー等の専用使用権、駐車場使用権とかがあるでしょう。
それを製本のときにはずしてしまうことはないでしょう。
別に管理会社の責任ではなく、理事会もしくは専門委員会の
手落ちでしょう。

そして、使用細則の別表としては、輪番制の一覧表とかが
ありますよね。

>>746
いざ実際に徴収しようとなったときに
【管理組合】協力金を払ってください。
【不在区分所有者】何を根拠にそんなことを言うのか？
【管理組合】理事会運用細則に書いてあります
【不在区分所有者】そんなものいつ決まったんだ？
【管理組合】「　　　　　　」
「」内を埋めてください

当然、総会の普通決議で決まってるよ。

>756さん
何か根拠があるのなら、皆さんに教えてやってください。
ここは、全員で問題点を解決していくためのスレです。

> 752さん　> 754さん

規約別表として管理費等を記載していると
金額改定の時に規約改定なのか否かが問題になるのではと考えるのですが

標準管理規約にある別表１から５に相当するものは当然に残しますよ。

総会の普通決議でしょう
特に問題ないですし

>759さん
管理規約の中に別表は記載されているのですから、
それを改正するには、当然総会決議が必要となります。
別表は管理規約・各種使用細則に記載されているのが普通です。

>>758
根拠なんてもんじゃなくて、反発が予想されるので、より多数の合意を得ておいた方がいいだろうってレベルの話ですよ。
法的にどうかなんて、実際に裁判しないと分からないと思います。
他人が裁判して判例を作ってくれるのはありがたいですけれど、自分の問題になれば裁判沙汰にならないよういろいろと方法を考えるわけで、その中で少しでも同意する人を増やして数の圧力で押していこうというのが、一つの有効なやり方だと思うんです。

>法的にどうかなんて、実際に裁判しないと分からないと思います。
判例をベースに話し合いをするのが普通ですよ
裁判になるのは、どうしても折り合わないときだけ
ろくに話し合いをせずに裁判は現実としてはない

どんな形であれ管理規約添付の別表は改正する場合は管理規約の改正に同じ、従って特別議決案件です。

今まで管理規約に規定されていない費用を新しく区分所有者から徴収するのであれば、
その費用の内容・使途を管理規約に定めなければならない（特別決議）。
「費用の額」および「賦課徴収方法」については、
管理規約に「別に定めるところによる」と規定すれば普通決議でよい。

>764さん
あなたのいわれる通りだと思います。
ただ、協力金の場合は、理事会運用細則の改正でも
いいのではと思っています。

>765さん
賦課徴収を協力金まで拡大解釈するかどうかだと思います。
駐車場料を値上げするときは、普通決議でやっていませんか。
それも、管理規約に別に定めるものとするという規約は多分
どこも規定していないと思われますが。

>766
規約本体に載せないと無効というわけではないですけど、金銭的な負担を決める規約は一ヶ所にまとめておくほうがいいですよ。

>>767
>>>765さん
>賦課徴収を協力金まで拡大解釈するかどうかだと思います。
>駐車場料を値上げするときは、普通決議でやっていませんか。
>それも、管理規約に別に定めるものとするという規約は多分
>どこも規定していないと思われますが。

一般社団法人　マンション管理業協会
弁護士篠原みち子先生のマンション管理お役立ちコーナー
第５回「管理費、修繕積立金の改定について」
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol05_2312.html#s01

> 管理費等の値上げ、値下げ変更は次の解釈で良いですか

管理規約添付の別表に金額記載があれば・・・特別決議
管理規約に「別に定めるところによる」とあれば・・・普通決議

>>769

そこの相談事例５に協力金の話が載っていますね

弁護士に相談すると答えが明快ですね

>770さん
それは、769さんがはりつけてくれたものをみると
分かると思います。

判例
○神戸地裁　平成14年11月5日　平１４（レ）９０号　判決 <要旨>
管理費等の額を変更するには規約改正の手続として特別決議が必要であるから、特別決議を経ていない本件決議は無効である旨主張したものの、総会において管理費及び修繕積立金の額を決定することは規約の変更に当たらず、特別決議を要しないものと解するのが相当であり、請求を認容した原判決は相当であるとして、控訴を棄却した事例

○最高裁第三小法廷　平成22年 1月26日　平２０（受）６６６号　判決 <要旨>
団地建物所有者全員で構成されるマンション管理組合の総会決議により行われた自ら専有部分に居住しない組合員が組合費に加えて住民活動協力金を負担すべきものとする旨の規約の変更が、建物の区分所有等に関する法律６６条、３１条１項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらない （出典：ウエストロー・ジャパン）

>774
>775
誰が正しくて、誰が間違いなのでしょう？
解説お願いします。

判例が正しいのではないですか。

弁護士の説が全て正しいとは限りません。
ＴＶの法律相談ご覧になった方はおられませんか。
いろんな法解釈があるので、一概にどれが正しいとは
いえないことも多々あります。

判例だから、弁護士の説ではないと思うのですが・・・・（笑）

正しいも何も、そういう判例があるってだけでの話ですよね。

>780
しかし、判例があれば、それを重視しますから、
他裁判所も。

>779さん
778は772に対するものです。

管理規約の解釈もそれぞれの管理組合でいろいろあり、
それぞれ対応されていますよね。
ただ、間違って解釈されても、総会に提案され、知らずに
決議され、そのまま運用されていくことになります。
誰かが、間違いに気づき規約の改正を行うまでは、それが
規約として運用されます。
つまり、善意の行為ですから、その分は罰せられることは
ないと思います。

間違いが明らかになってよかったです
間違いを堂々と書き込んでいた方は煽りだったのでしょうか？
どちらにしろ、素人談義とは間違いを含む無責任発言だらけで恐ろしいものです

>784さん
間違いとは、どこが間違っていたのですか？
それがどれなのかを教えてもらえませんか。

判例が正しい
判例以外は間違い
結論が出てよかったです

>>783
>管理規約の解釈もそれぞれの管理組合でいろいろあり、それぞれ対応されていますよね。
>ただ、間違って解釈されても、総会に提案され、知らずに決議され、そのまま運用されていくことになります。
>誰かが、間違いに気づき規約の改正を行うまでは、それが規約として運用されます。
>つまり、善意の行為ですから、その分は罰せられることはないと思います。

マンション管理士の発言なら、信頼性ゼロですね。

>787さん
言葉足らずですが、だから理事はしっかり勉強して、規約や細則の
改正をしなければならないですよといいたかったのです。

>786さん
774　775は私ですが、785も私です。
以前の書き込みでどこが違っていたのかが判らなかった
ので質問したんですよ。
判例は当然、正解とすべきでしょうが。

正しいって言っちゃうと、人によって受け取り方が違ってくるんで
もうちょっと具体的に「訴訟で勝てる」とか、「たぶんみんな賛成してくれる」とかの方がいいと思う

それをいうんなら、判例があれば裁判には勝てるね。

一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に
関係しないものの決議は、普通決議ですか、それとも
特別決議になるんでしょうか。

普通決議でいいんじゃないの、あまり自信はないけど。

マンション管理士の方のお伺いいたします。
１００戸のファミリ－たいぷです。区分所有者が１００で
議決権も１００です。規約の設定　変更　廃止をしたいのですが、
総会の出席者総数（出席者　委任状　議決権行使書含む）が８０人です。
特別決議事項ですので４分の３以上の賛成な数えかたは出席者総数８０名
の４分の３の６０名以上で可決できますか。？それとも欠席者も含めて
１００名全員の４分の３以上の８３名以上の賛成が必要でしょうか？

>794
まずは、ご自身の管理組合の規約を確認ください。

普通は「区分所有者総数の4分の3以上および議決権総数の4分の3以上で決する」となっているのでＡＮＤ条件です。
区分所有者全員が一人一議決権であるなら100名中75名以上の賛成が必要です。

区分所有者が4人いて、そのうちの1人(Ａさん)が5部屋分、それ以外の3人が1部屋分ずつ持っていた場合
Ａさんともう一人が賛成すれば、議決権は3/4ですが、区分所有者数の3/4にはならないのでＮＧ
Ａさん以外が全員賛成であっても、区分所有者数の3/4ですが、議決権は3/8にしかならないのでＮＧ
というふうになります。

＞規約の設定　変更　廃止をしたいのですが、 総会の出席者総数（出席者　委任状　議決権行使書含む）が８０人です。
特別決議事項ですので４分の３以上の賛成な数えかたは出席者総数８０名 の４分の３の６０名以上で可決できますか。？それとも欠席者も含めて１００名全員の４分の３以上の８３名以上の賛成が必要でしょうか？

（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条 　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２ 　前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

７９４です。７９５さんへの質問です。
規約は区分所有法と同じです。

>794さん
区分所有法と同じということですね。
それだったら、区分所有者及び議決権の各４分の３以上
ということですね。
総議決権が区分所有法には、記載されていませんが、解釈としては
総計ととらえるべきです。

先の相談事例を見ると区分所有法（区分所有者及び議決権の各４分の３以上）というのは誤りですね

>>746
＞いざ実際に徴収しようとなったときに
その前に、該当者に文書を配布（外部は郵送）します

協力金徴収のお知らせ
○○年○○月○○日開催の総会において承認された通り
××年××月分より管理費等と一緒に引落します。
（実際の文書はもっと詳しく書きます。（管理会社に作らせます））

＞【管理組合】協力金を払ってください。
口座振替若しくは請求書ですので、口頭でこう言う事はありません。


＞【不在区分所有者】何を根拠にそんなことを言うのか？
　管理組合】理事会運用細則に書いてあります
＞【不在区分所有者】そんなものいつ決まったんだ？
【管理組合】「○○年○○月○○日開催の総会において承認されました。」