ライオンズ中野ミッドサイト

　土地価格について

販売する土地の価格は、坪当り約386万円です。

計算は簡単。
1.　消費税は5　パーセントですので、これを20倍したのが各戸の建物価格。価格総額から建物価格と消費税を控除した額が、各戸の土地価格です。
2.　占有面積合計が、約4359　平方メートルですので、各戸の占有面積をこれで割ったものが、土地の共有持分になります。
3.　敷地面積は　2414.84　平方ですので、これに土地の共有持分を乗じたものが、各戸の土地面積相当になります。
4.　各戸の土地価格を、各戸の土地面積相当で除したものが、平方当りの土地価格、これに　0.3025を乗じたでものが、坪当りの額です。どの戸も同じになります。
5.　土地の販売価格総計は、28億2097万円です。
6.　近隣に土地公示制度の調査地点があります。中野区中野3丁目23番46、第一種中高層住居専用地区。2007年　平方メートル当り　671000円、坪当り　222万円（2004年は202万円）です。従って、販売される土地は、約75パーセント高いことになります。

１年前なら、中野徒歩圏のマンションで坪240-280が標準的な相場。
それを考えるとありえない値段だが、ただ市場は今ミニバブルなので、
なんともいえない。大京にとっては8F->5F変更で本来採算が苦しいところ、
バブルで救われたのでしょうね。

自主管理歩道っておかしいんでないですか。

これは、大京が、販売しないで、分離して、中野区に寄付すべきだと思います。

この土地は、道路に提供する土地の、さらに建物側の、はば1Mの帯状の土地です。
これは、歩道として、一般の人も利用するし、また、購入者が、自分達の為に自由に使用したり、改造したりできない土地でしょう。
それでいながら、管理責任は購入者側にあって、補修しなければならなくなったり、事故があれば、賠償もしなければならないでしょう。
こんな価値のない土地、むしろ厄介な土地に、お金を払って、さらに買った時、登録免許税、不動産取得税も多くなり、また毎年、固定資産税も多くなる。

この土地を、住居部分と一緒に、購入者に買わせることは、許されないのではないかな。

25さんの式を使うと、その土地は、間口46M　奥行1M、面積は46平方M程、13.9坪、坪386万として総額5357万。
最大93.92平方の住居の人は、115万、最小57.03平方の人は70万、販売価格が低くなる計算です。
4年前に買った大京には、土地値上り利益は、じゅうぶんに大きいでしょう。

大京も、8階建てを計画したには、何らかの根拠があったはずで、同情する余地もあるのかもしれませんが。
法律的に曖昧な歩道を、認める行政、開発者、建築確認の機関はどうなっているのかしら。

いまこの問題を解決しなければ、物件引渡し後でも、紛争になるのでは。

大京は、早急に契約内容の再検討をすべきではないでしょうか。

自主管理歩道のこと、本当だったら、ひどい話ですね。
確かに、図面には、自主管理歩道と、書かれています。他人の土地を自主管理する事など、普通には、ありえないと思います。

大変な事を発見した。

大京のサイトにおける予告物件概要では、敷地面積が　2414.84　平方（実測）となっている。
他方、頒布された正式の画面集の建築概要では、敷地面積は、　2458.65　平方　（登記簿）（予定）、開発区域面積　2459.75　平方（実測）となっている。（敷地面積の実測は示されていないが、開発区域と変わらないはずだから、これは　2459.75　平方として問題ないと思う）

販売直前になって、最も基本的な敷地面積が、変更になる、など前代未聞の話である。皆気が付いているだろうか。

2414.84　から　2459.75　に　44.91　平方（13.59坪、約5100万円）増加したと、喜ぶのは、早い。全くその逆である。

つまり、大京は、29さんが指摘した自主管理歩道ばかりでなく、竣工時に道路に繰り入れられる、自主管理道路なる土地（これらの土地は購入者にとって価値がない）も、購入者に売ろうとしている。本来なら、大京が、分離して、区に寄付すべきものであるのに。

この二つの土地が、販売から除外されると、29さんの計算から、最も広いマンションの人で，約230万円、最も狭くて140万円程、代金が下がることになる。

俄かには、信じられない。私は何か間違っているのか。一体どの資料が正しいのか。

ライオンズ中野ミッドサイト計画の混乱・迷走は、一枚の文書で始まった。

それは、平成16年3月25日（2004年）、中野区都市整備部の課長、担当係長（田中と読める）が決済した＜＜開発行為相談カード＞＞である。これは、平成17年1月17日、中野区建設委員会に中野区が資料として提出している。（24さんの指示するサイトを参照）そこには

相談者　　　株　日企設計
行為地　　　中野三丁目18番11
規模　　　　2459.56　平方M
具体的内容　分譲マンション　80戸　鉄筋コンクリート造地下1階地上8階

と記載されている。さらに7項目の記入があり、その第2項で
＜前面道路を6Mとし拡張部分（1M）と合せて、さらに1Mの,歩道状空地を提供し2Mの歩道をもうけること.管理は事業主管理とする（提供部分敷地算入可）＞　　
（何という狡猾さ!!!）
となっている。この文書を受け取った者は誰でも、都市整備部は、80戸8階のマンションを建設することは認め、その条件として、7項目を書いた、と考えるであろう。

しかし、中野区都市整備部は、処分庁ではなく、80戸8階の建設の条件を示すことは、権限を逸脱した行為である。しかも、いわゆる　へび玉道路　を勧め或は指図しているように見える。そもそもが、開発許可手続の要否の相談である。
事実、これに従ったように、同年7月28日に、大京は開発行為許可申請を出し10月13日区長はこれを認可、同年12月6日大京は8階建79戸の建築確認申請を出し、同月15日確認処分をうけた。

しかしである。その7ヵ月後、2005年7月13日中野区建築審査会は、桃園まちづくりを考える会の申立ての通り、東京都建築安全条例第4条2項の前面道路6M以上必要との規定に違反するとして、この確認処分を取消した。大京はさぞかし驚いたことであろう。だから、大京も被害者と言える。でも、条文、趣旨を甘く考えていた事は間違いない。
（考える会の申立てが無かったら、今、8階の建物がたっていた!!!!）

大京にとって、事後処理は大変であったろう。国交大臣に再審査請求をする（これまた大失策）。他方、契約者に対する倍返し、建設業者に対する賠償、1億円を越す支払いは、その3月、2回目の債務免除（2回合計5100億）を受ける状態にあった大京にとって、非常に辛かったであろうと想像する。
当然、大京は中野区に対し何らかの補償を要求できたはずだ。また、中野区都市整備部の越権行為に対する処分がなされるべきだが。不可解である。

今回、2007年1月13日、新たに、建築面積を削り、5階建59戸とする建築の確認処分を受けた。ところが、開発行為相談カードに記入された7項目が、まだ生きているのである。幅1M弱の自主管理道路、及び幅1Mの自主管理歩道が、幽霊の如く、残っているのである。
そして、この購入者にとって無意味な二つの自主管理の土地（約27坪）が今回の販売の対象になっているようだ。

ここは一つ、中野区長が、新中野区民のために、権限はないが、行政指導すべきではないか。

　建築の中断期間の明示

不動産の表示に関する公正競争規約施行規則（平成17年11月9日　公正取引委員会承認大07号）の第9条　第14号は、建築の中断期間があった場合、その中断期間を明示することが、義務付けられています。
しかしながら、大京のサイトにも、資料にもその記載がなく、規則に反すると思います。