ライオンズ四谷タワーゲート　その２

295さん
TTTは清掃工場が目の前だから安かったという理由があり、
あそこも完成前のゴタゴタを経験してるし、
気配値というより購入者の期待値が大きいだけでは。

ということですので、皆様とにかく急いで売り抜けましょうｗ

マンション価格が上がるかどうかは、デベロッパーがどこかは、大した問題ではない。
こんなことは、常識と思うが、分かってない人が、いるんですな。

デベロッパー別値上がり率ランキングなどという、いかがわしいものまであって
結構読まれているようで、自分の頭で判断できない人間だらけになったのがよく分かる。
ちなみに、このランキングでの１位は、プロパスト。
なぜ、こういう結果になったかお分かりか。
有明のオリゾンマーレ、ガレリアグランデ、特にオリゾンが大きく値上がりしたためだ。
そのプロパストが、今同じ有明で、ブリリアマーレを発売するが、これは
割安ではないから、これを入れると、プロパストは一気にランク外となろう。

昨年夏、赤坂で同時期に２つのマンションが発売された。
パークハウス赤坂氷川（売り主＝三菱地所）と
赤坂タワーレジデンス（売り主＝サンウッド）である。

いまどちらが値上がりしているかというと、もちろん赤坂ＴＲである（完成してないが
相場は判定できる（自分ができないからといってかみつかないでね）。
これは赤坂ＴＲが日経でも大きく取り上げられたように、高額物件にもかかわらず、
高倍率で即日完売したように、売り出し価格が、超割安だったためだ。
地所にサンウッド（といっても森ビルグループだが）が圧勝したわけだ。

最後に、もう２物件。

財閥系住友不動産は、目一杯の価格で売り高収益を上げていることで有名。
逆に、買う立場からすると、値上がり妙味は少ないことになる。
シティハウス成城？だったかテラス？だったか、ともかく成城の崖下物件は
完成後も、ずっと売れず、さらし者になっていたのは有名。
こういう物件を買うと、値上がりどころでないのは言うまでも無い。
市況急上昇でやっと、少し上がったというときには、他は３割とか、それ以上
上がっているわけだ。

大京物件でライオンズタワー月島。
これは大京にしては（失礼）、価格も割安、仕様も良かった。３年前くらいに分譲、
２００５年１０月完成だが、今大きく値上がりしている。

反論は、抽象論でなく具体的にされたし。別にしてもらわなくていいが。

＞303
能書きはいいから、四谷TGが上がるか下がるかだけ答えて！

失礼な奴だな、自分で考えろ！

看板で資産価値-30％なんだろう？

303さん

このスレにずいぶん前から同じような書き込みを何度もされているけれど
（マンション投資ののプロなんですよね？）あなたは結局畳屋さんの看板は
資産価値に影響しないと考えてらっしゃるのでしょうか？
よろしければぜひともご教示ください。

なるほど、303さんのおっしゃることは、ある程度は正論と思います。

確かに一流イメージデベ物件よりそうでないデベの物件のほうがあとで売るときに
有利になることも時にはあるでしょう。
しかしそれはデベブランドイメージ以外の他の条件、例えば分譲価格がすごく安かったとか
全体の設計や、構造、占有部の造りのなどで明らかに格上だとかの、条件があれば、という話で
だと思います。

実際、赤坂タワーレジデンスが
デベのイメージ以上にすごく
評判なのは、議員宿舎近くいうセレブ立地とか、全体構造の立派さ、共用部の眼を張る
豪華さなどがあって、さらにそれにも、かかわらず値段は割安旧価格だったからでしょう。
だから20倍を超える高倍率抽選などが当たり前に見られてたしその余波が続いている。

ライオンズ月島の
ほうはそこまでの人気はなくともしっかりした造りと、賞を受賞するほどまでに
最後まで徹底したデザイン性なのに、かなりの割安旧価格で分譲されたから、
3年前分譲時よりも上がった。あの頃分譲の物件に関しては分譲時が景気のドン底で
そこからさまざまな市況が大きく上昇のしたことの恩恵も大きかったのだと思う。

しかしここは、物件自体はそれなりにいいとは思うにしても
赤坂物件のようなゴージャスな話題性もなければ、月島物件のときの
割安分譲価格のどちらでもない気がする。さらにここ３年吹いたような全体市況上昇も期待しが
たい、それどころかここに来て風向きが変りそうな気配も出てきている。

まあとはいえ、個々の間取りなどに対し値段がこなれてさえいれば築浅中古で売りに出しても
買い手は見つかる物件とは思いますけどね。

四谷でも、千代田区のイメージなら上がるだろうけど新宿区ですから期待できないと思う。
築浅でも何でも、分譲価格よりも高値で買いたい人がそれほどいるとは思えないけど。
それに、ネックは大通りに面して、店舗棟がある雑居感覚が大きなマイナス材料だと思います。
畳屋さんの看板なんて1％も影響しないけど、それ以外の問題だと思います。

購入者です。
畳屋さんの看板はやっぱりどうにもならないのですかね？
私はローンの申込みがまだなんですがとても心配です。

マンション投資の話なんかどうでも良いから畳屋さんの話
誰か先頭に立ってくれないかな？

>303
そのランキングでは

２位　住友不動産
３位　東急不動産
４位　三菱地所
５位　丸紅
６位　ゴールドクレスト
７位　三井不動産
８位　ゴールドクレスト
９位　リクルートコスモス
１０位　野村不動産

ですよ。
https://www.＊＊＊＊/price/press0702.php

＊＊＊＊

s u m a i - s u r f i n . c o m

そう言えばアンケートを募集していた人が居たよね？
どうしちゃったんだろう？

でもあらためて、ここを読んでて、地権者モノは怖いなと心底思いました。素朴な感想として。

>>311
なーんだ、303さんは誘導投稿だったんですね
やっぱり、大手とか財閥系は安心感がある、再生機構入りと同列なはずがないです。

新聞折り込みの中古チラシが入りますが、表示義務もないのに
「旧住友不動産分譲」「旧三井不動産分譲」・・・と財閥系だけが書いてあることが多いです。
書くことによってメリットがあるから、仲介業者も表記するのでしょう。
「旧大京分譲」というのは、さすがに見たことがありません。
「ライオンズ***」という名前だけで、普通の人は大衆的だと思っちゃいます。

「大京のビンテージマンション」という言葉も、とっても違和感があります。

>>315
地権者ものというより、商業地の店舗付きでしょう
一時取得で手を出す人は、普通はいないと思いますよ。

ところで住居棟は、居住専用じゃありませんよね、
立地からも、そのうち事務所だらけになりますね。

>３０６さん

３０３＝２８４です。
プロとか言うと、すぐ噛み付いてくる人がいるので、遠慮しますが、
私が挙げたいい物件のほとんどを、自身で購入したといえば、多少、物件を見る目があるとは
認めていただけるかも。

２８４で書いたように、畳屋さんの看板の資産価値への影響はほとんどゼロ、
最大見積もっても２パーセント以内と考えています。
それも今後、畳屋さんとの話し合い次第では、さらに小さくできると考えています。

＞３１６さん

旧大京分譲と書いているものなど、いくらでもありますよ。
いま手元にあるものでは、三井のリハウス　月島リバーシティ店のチラシ
ただしここは全ての物件について、どこの分譲だったかを記しているが。

誤解されている人がいるようなので一言。
私は当物件が、分譲時、超割安で、完成時には、ものすごく上がっているだろう
とか言ってるわけでは、決してありません。
当物件がいいとか悪いではなく、もう値上がり末期の物件だったのです。
センター東京が販売されていたとき（２００６年前半）、ここもすでに売っていたと
思うのですが、そのとき私は赤坂ＴＲにし、それから半年以上たって、
マンション価格全体が大きく値上がりした中、まだ当物件が残っていたので、
いくらなんでも、この時点で、この価格は無いだろうと割安と判断したのです。

当物件の現在の価格。
それなりに、というか、かなり値上がりしてますよ。
具体的に書くと、阿鼻叫喚状態になるのが必至なので避けますが。
信じられない人は、不動産屋さんにでも聞かれたし。
ただし、その言うのが正しいかは保証の限りではないが。

>>317
オフィスが立地できる場所に住めるリッチ感って分からないでしょうね？

なんだ、結局赤坂買っといて良かったっていう自慢話か。
どうでもいいよ。消えてくれ。