ライオンズ四谷タワーゲート　その２

＞ただ...このMS は「デザイナーズMS」「ヴィンテージMS」として販売されました。
＞あの看板文字や照明はどう見てもデザイナーズMS と言う名の下にしては品格がないと思います。

デベの巧妙な宣伝に乗ってしまったというだけ。販売されてもキャッチコピーと捉える人が99％
心底信じる人はほとんどいないと、売り主だって思っていると思いますよ。
掲示板ではどこのマンションでも、女性を中心にこういう人が若干名いるんだよな・・。

「デザイナーズMS」：
どこのマンションでもデザイナーのいないところはないんだけど。デザイン料を法外に支払ったという意味なら理解できます。日本で企画制作されるブランドタオルみたいなものでしょうか？

「ヴィンテージMS」：
ビンテージマンションは年数を経て世間が評価するものでは？　青田売りのデベがビンテージマンション予測を、自ら宣伝するものでは絶対にないと思いますよ。

それと、大通り沿いの大京のマンションですから1年で30％値上がりなんて期待すると失望が大きいと思います。三井、三菱、住友の財閥系でもそこまでは難しいのではと思う。

どれくらいの値上がり期待が妥当ですか？

値上がり率は、デベロッパーがどこかで決まると考えているとしたら、
思い違いもいいところ。

販売価格が、相場より、どれだけ割安かが、まず第一に重要。
この点において、住友不物件は概ねだめです。
即日完売物件、せめて完成前には売れている（そのときの市況も加味して
評価すべきではあるが）物件であることは、この点で重要です。
ＴＴＴ、赤坂ＴＲが、気配値で大きく値上がりしているのは、このため。
当物件も、かなり割安だったので、この観点からは、かなり期待できます。
デベロッパーとしては評判がいまいちの大京物件であり、戸数も３００近くと
多かったにもかかわらず、完成のかなり前に完売したことは、市場の評価が、
高かったことを裏付けるものです。
看板で怒り狂っている人もいるのに、手付け放棄で解約などする人が、
まず出ないのはこのためもあるでしょう。

中長期的には、立地のほか、物件の造り（仕様を含め）、管理、デベロッパー等も
影響してきます。

ちょっと質問なのですが、ベランダで喫煙ってのは駄目なんですか？
私、タワマンって初めてで少し心配してます。
自分の部屋は禁煙にしてベランダを喫煙所にしようと思ってます。
新幹線で禁煙席に座って、吸う時だけ喫煙席に移動する感覚ですが。

295さん

気持ちはわかるけどやっぱりいくらなんでもこのディベの物件じゃだめだよ。
そもそも庶民派○イオンズにビンテージってイメージを求めても・・・・

特に都心物件の相場は相対的には非常に上がっているのでその意味では
値上がりはするかもしれないけど今回のケース見てもやはり財閥系とかと
比べるとやることがえげつないですよね。
多くの契約者の怒りを買うことなんて絶対想定できるはずなのに。
中長期的な評価より短期的な目の前の利益が大事なのでしょうか。

ただ高級感を売り物に販売していた以上やはり購入者の皆さんは話が違うと
売主さんへ主張すべきではないかと思います。
畳屋さんにとっては販売時にディベがどのような売り文句で販売していたかなんて
関係ないはずなのでやはり引き渡し前に解決が必要ではないかと思います。

295>ここの分譲価格は実は全然割安でなかった。
さまざなグレードがたいしたことないくせに
本物を知らない大衆に、ビンテージだのデザイナーズだのキャッチコピーで
あおってかなり高く売りつけている。
都心で本当にいい物件でも、売主の希望販売価格より相当下の値下げ要求に応じて
初めて売れるかどうかというのが実体なのである。
都心でも最近売り圧力が高まってる中で、このように荒れていて
かつ大規模売り抜けが出そうなものは値段をドンと下げながらでも先に売り抜けたもの
勝ちの気配がただよっているよ。

そういえば今年に入って金利がじわじわ上がって来てるせいかここ最近不動産会社株価が
かなり下がってきて。勘のいいやつは流れが変わったことを感じて投資マンションを急いで
売りに出しているがなかなか売れなくなってきてるらしい。

>>296
私は外観を売りにしているＭＳなのだから、ベランダ禁煙にすべきだと思います。
夜外から見るとあちこちのベランダで「ホタル族」の小さな火がちらちら見えるのはやはり嫌です。
ご自分の部屋とかリビングを臭いとヤニで汚したくない方は煙草を止めればいいだけだと思います。
私も２年前まで吸っていましたが、『コンスタンティン』という映画の最後でサタンが主人公の
両脇腹から手を突っ込んでタールの塊状となっている肺ガンを取り出すシーンを見て止めました。

295さん
TTTは清掃工場が目の前だから安かったという理由があり、
あそこも完成前のゴタゴタを経験してるし、
気配値というより購入者の期待値が大きいだけでは。

ということですので、皆様とにかく急いで売り抜けましょうｗ

マンション価格が上がるかどうかは、デベロッパーがどこかは、大した問題ではない。
こんなことは、常識と思うが、分かってない人が、いるんですな。

デベロッパー別値上がり率ランキングなどという、いかがわしいものまであって
結構読まれているようで、自分の頭で判断できない人間だらけになったのがよく分かる。
ちなみに、このランキングでの１位は、プロパスト。
なぜ、こういう結果になったかお分かりか。
有明のオリゾンマーレ、ガレリアグランデ、特にオリゾンが大きく値上がりしたためだ。
そのプロパストが、今同じ有明で、ブリリアマーレを発売するが、これは
割安ではないから、これを入れると、プロパストは一気にランク外となろう。

昨年夏、赤坂で同時期に２つのマンションが発売された。
パークハウス赤坂氷川（売り主＝三菱地所）と
赤坂タワーレジデンス（売り主＝サンウッド）である。

いまどちらが値上がりしているかというと、もちろん赤坂ＴＲである（完成してないが
相場は判定できる（自分ができないからといってかみつかないでね）。
これは赤坂ＴＲが日経でも大きく取り上げられたように、高額物件にもかかわらず、
高倍率で即日完売したように、売り出し価格が、超割安だったためだ。
地所にサンウッド（といっても森ビルグループだが）が圧勝したわけだ。

最後に、もう２物件。

財閥系住友不動産は、目一杯の価格で売り高収益を上げていることで有名。
逆に、買う立場からすると、値上がり妙味は少ないことになる。
シティハウス成城？だったかテラス？だったか、ともかく成城の崖下物件は
完成後も、ずっと売れず、さらし者になっていたのは有名。
こういう物件を買うと、値上がりどころでないのは言うまでも無い。
市況急上昇でやっと、少し上がったというときには、他は３割とか、それ以上
上がっているわけだ。

大京物件でライオンズタワー月島。
これは大京にしては（失礼）、価格も割安、仕様も良かった。３年前くらいに分譲、
２００５年１０月完成だが、今大きく値上がりしている。

反論は、抽象論でなく具体的にされたし。別にしてもらわなくていいが。

＞303
能書きはいいから、四谷TGが上がるか下がるかだけ答えて！

失礼な奴だな、自分で考えろ！

看板で資産価値-30％なんだろう？

303さん

このスレにずいぶん前から同じような書き込みを何度もされているけれど
（マンション投資ののプロなんですよね？）あなたは結局畳屋さんの看板は
資産価値に影響しないと考えてらっしゃるのでしょうか？
よろしければぜひともご教示ください。

なるほど、303さんのおっしゃることは、ある程度は正論と思います。

確かに一流イメージデベ物件よりそうでないデベの物件のほうがあとで売るときに
有利になることも時にはあるでしょう。
しかしそれはデベブランドイメージ以外の他の条件、例えば分譲価格がすごく安かったとか
全体の設計や、構造、占有部の造りのなどで明らかに格上だとかの、条件があれば、という話で
だと思います。

実際、赤坂タワーレジデンスが
デベのイメージ以上にすごく
評判なのは、議員宿舎近くいうセレブ立地とか、全体構造の立派さ、共用部の眼を張る
豪華さなどがあって、さらにそれにも、かかわらず値段は割安旧価格だったからでしょう。
だから20倍を超える高倍率抽選などが当たり前に見られてたしその余波が続いている。

ライオンズ月島の
ほうはそこまでの人気はなくともしっかりした造りと、賞を受賞するほどまでに
最後まで徹底したデザイン性なのに、かなりの割安旧価格で分譲されたから、
3年前分譲時よりも上がった。あの頃分譲の物件に関しては分譲時が景気のドン底で
そこからさまざまな市況が大きく上昇のしたことの恩恵も大きかったのだと思う。

しかしここは、物件自体はそれなりにいいとは思うにしても
赤坂物件のようなゴージャスな話題性もなければ、月島物件のときの
割安分譲価格のどちらでもない気がする。さらにここ３年吹いたような全体市況上昇も期待しが
たい、それどころかここに来て風向きが変りそうな気配も出てきている。

まあとはいえ、個々の間取りなどに対し値段がこなれてさえいれば築浅中古で売りに出しても
買い手は見つかる物件とは思いますけどね。

四谷でも、千代田区のイメージなら上がるだろうけど新宿区ですから期待できないと思う。
築浅でも何でも、分譲価格よりも高値で買いたい人がそれほどいるとは思えないけど。
それに、ネックは大通りに面して、店舗棟がある雑居感覚が大きなマイナス材料だと思います。
畳屋さんの看板なんて1％も影響しないけど、それ以外の問題だと思います。

購入者です。
畳屋さんの看板はやっぱりどうにもならないのですかね？
私はローンの申込みがまだなんですがとても心配です。

マンション投資の話なんかどうでも良いから畳屋さんの話
誰か先頭に立ってくれないかな？

>303
そのランキングでは

２位　住友不動産
３位　東急不動産
４位　三菱地所
５位　丸紅
６位　ゴールドクレスト
７位　三井不動産
８位　ゴールドクレスト
９位　リクルートコスモス
１０位　野村不動産

ですよ。
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