パークコート虎ノ門 Atago Tower

>>484
虎ＴＲは坪3万という成約事例もありますが、まだ統計が不十分です。
このエリアで一番信頼できるデータはお隣の愛宕ＧＨだと思います。坪数３１．３２なので正しくは坪２．４２万円ですが、定期賃貸借かつ礼金ゼロなので上層階であれば坪３万が見えてくるという相場観でしょうか。
http://www.kencorp.co.jp/lease/area/chin_syousai.php?serial=40531
あくまでも近隣事例の分析なので、愛宕ＧＨとＰＣ虎は違うみたいなご批判はご遠慮ください。借りる人が決めることですから。

>476

>虎TRが売れてないんだから

ちょっとの間に虎TRの売り物が随分と増えてますね。
しかも以前から出たままになっている物もそのまま含まれている。
うちの住んでる所もそうだけど最近中古の相場も一つの山を迎えてるような気がするんだが。

私は虎ＴＲを4月に売りました。
結果的に希望価格の5％引きで決断しました。
売却は1月からでしたから、3ヶ月半くらいで決済できた状況です。
その間、引き合いや内見はかなりに数に達していました。
実際、具体的な交渉を行ったのは2件で、そのうちの一件の方と契約を締結しました。
今ほど物件が乱立しておらず金額も多少控えめにしたので成約されたと思います。
私の感想ですが、高額の物件は以外に動いていないように思えます。

高額かどうかよりも割安感があるかどうかが問題。
ちなみに来年の確定申告では3000万の控除X2を使われるのですか？
セカンドでしたら税金がきついと思いますが。

>>488
>>3000万の控除X2
とはどういう意味ですか

居住用不動産売却の特別控除のことです。
私は妻と５０：５０で共有名義にして3000万以上の短期譲渡利益対策にしてます。
虎TR,赤坂TRクラスの売却であれば＋3000万はすぐに利益出てしまいます。
489さんが資産数十億、年収8000万みたいな方であれば関係ないと思いますが。
虎を売って次はどこを買うのですか？

虎ＴＲはブームが去りつつあるのだと思います。
もちろん希少性はあるのですが、需要面もセカンド的なものに限定されてしまうのでどうしても供給過剰感（局所的ですが）が生じてしまっているのでしょう。売り時を探っている潜在的供給はまだまだありそうですし。
それに比べここは、虎ＴＲほどの派手はありませんが、住居としての需要を中心に幅広い需要が見込めるのではないかと思います。現に主たる住居として購入した方が多かったということを聞いています。
なお、中古市場については、環境のいいところはあまり変化がないように感じています。虎ＴＲもどうですが、ＴＴＰもかなり勢いを失ってきているように思います。

中古は冷やかし客が多くてね。
買う気がなくてもMR感覚で内見にきますよ。
そして今年になってから、中古の供給過剰感はありますね。

これだけあがったらねー。それは売りたくなりますよ。
でも、本当に住みたいと思える住居は別だと思います。
都心の環境のいいマンションは極端な供給不足になる可能性もあるでしょう。

確かに、三井、三菱、住友、野村の物件で、３Ａ、番町、松涛あたり見て、この２年間でホントに住んでみたいと思えるのって野村の松涛ぐらいじゃないすか。

周辺環境抜群、駅近、歴史的背景良し、地権者なし、フロントサービス充実、敷地地形良し、このあたりをしっかり押さえたいと思うと、最近、超一流物件の出物が極端に細ってきているのを実感しますよね。

ただ、南麻布４丁目官舎跡、広尾の羽沢ガーデン跡、二番町ツムラ本社跡など、歴史的ハイグレード物件となるポテンシャルのあるマンション計画はあることはあるので、そこら辺をしっかりと見極めて今後の判断材料にしたいですよね。

定借も増えましたね。
あれって見てみると、なんだ定借かって、がっかりすることがあります。

それと場所の良い所は分譲せずにオール賃貸。
川崎へブリリアタワー見に行きましたが、駅に近いところは賃貸。
市川にも見に来ましたが、駅前の２棟のうち賃貸のほうが微妙に駅に近い。

青山一丁目やミッドタウンなどもしかり。

つまり、いい物件は不動産会社自体が保有し、賃料利回り＋物件価格上昇をエンジョイし、継続保有の魅力が薄い物件がエンドに販売されると。そりゃそうなんだけど、エンドとしては、その中で、より問題点が少なく、買って、値上がりが期待でき、万一、貸すことになってもしっかり賃借人がつく物件を選ぶことが重要ってことですよね。しかし、現在の山手線内側かつ中央線下側でそれを見つけるのは、きわめて難しくなってきているよね。

当物件が、「より問題点が少なく、買って、値上がりが期待でき、万一、貸すことになってもしっかり賃借人がつく物件」には該当しない、ということを遠まわしにおっしゃるわけですね。なかなか大胆なご意見。数年後にどう評価されているか、結果が楽しみです。
ちなみにミッドタウンは分譲したほうが三井不動産の業績や株価にとって明らかにプラスでしょう。わざわざ面倒なレジ賃貸をやるのはそれなりのわけがあるのですが、それは書くまでもありませんね。

「・・・には該当しない、ということを遠まわしにおっしゃるわけですね。」

考えすぎじゃない。当物件を含めてそういう（該当する）物件が昨今少なくなっている。と、とれば常識じゃん。

まあ、ね。
中古がいやで新築限定ならば、この物件は間違いなくターゲットになるわけで。
そうでなく、中古も含めて価値が高いもの、となると幅が広くて、選択も大変・・・だし、何が正解かは10年先でも分からん、かも知れん。
まあ、いろいろ考えて悩むうちが楽しいっちゃあ楽しい。買い物だからね。

近所にグランスイートの竣工直後中古がいくつか出てるんで、それをみてみれば、ここの評価は自ずと決まってくると思うよ。

三井と丸紅を同列で比較するのはどうかと。
それに、緑に囲まれた立地とビルに囲まれた立地も全く違いますね。それでも、グランスイートは坪６００万超で売りに出されています。

虎ノ門パストラル売却で虎ノ門ＴＲ購入者の中には眺望の悪化を懸念する向きもあるようですね。

こちらは、風致地区でＮＨＫが立て代わったとしても今の高さを超えないという説明が正しいことを祈るのみです。

風致地区である限り眺望が維持されることは当たり前だと思います。説明を信じるかどうかの問題ではありませんね。それよりも南西側が開発されるのかどうかが気になります。

南西側の開発は時間の問題でしょう。清岸院のあたりから本物件に向かって歩くと小さな戸建やアパートの多くが既に空家になっていることが分かります。

本物件やグリーンヒルズの文脈に沿うような、大規模かつ品のいい開発をぜひ行ってもらいたいものです。

出てすぐの右手にある公衆便所誰かつぶしてくれませんかね？

10年後は様変わりしているかもしれませんね。その段階になってこそ風致地区に隣接していることが大きくプラスになると思います。
現状のちょっと暗い雰囲気はしばし我慢です。

地下がないのは風致地区に隣接しているからなのでしょうか。
あと、やはり全室ＩＨでないのが気になります。

今週construction reportの第一号が届きました。外装はほぼ最上階近くまで組みあがったみたいですね。グリーンヒルズよりやや小柄ですが端正な面構えと言えるでしょう。

３０階まで建っていますね。あとは王冠のみです。現地近くの道路工事も進んできているようで、だいぶきれいになっていました。

今さらですが、環状二号線再開発って結構大規模なんですね。店舗が結構多いみたいなので、東京ミッドタウンとまではいきませんが丸ビルぐらいな感じは期待できるのでしょうか。
虎ノ門駅とのちょうど間にあるのですごく気になります。

もう南面の高層階って、完売してしまったのでしょうか。坪８００万ぐらいの予算で考えたいのですが。

世の中において中古になった時点で値上がりを期待できることが稀
一般の人は住んだら2割〜4割減って思ってればいいんじゃない？

車じゃないんだから、そんなことはない。
中古になって最高値時９倍になった広尾ガーデンヒルズのような例もある。
要は地価動向次第。

それから新築物件は株で言えば、新規上場株を初値買いするようなもの。
だから割安物件をゲットできれば、完成時点で何割か上がっていた
ということになる。

インフレモード突入で賃料が騰がってしまえば、物件価格が３倍や５倍になっても、なーんの不思議もないもんね。前回のバブルは日本の国内だけに閉じた資産インフレだったから、いってこいになったけど、今回の場合は、資源高や食料高といった海外から輸入する物資が高くなる70年代型のインフレっぽいから、結構、全体的な底上げがはかられる可能性高いでしょ。当然、現金でもってると目減りしちゃうという本来の資本主義社会で当たり前のように起こる現象が20年ぶりに日本でも起こると。そういう際には、都心タワーの高層階あたりは、絶好のインフレヘッジ対象だと思うがね。

昔は確かに建物は消耗品という認識が強かったけど、最近は建物の大規模化や建築技術の進歩により地震リスクのある日本でもだいぶ建物の資産性というものが意識されるようになってきていると思う。あくまでも傾向の話であってすぐに海外のような建物に対する価値観になるとは思わないが、リサイクル意識が広まっていることやリフォーム市場が拡大していることを考えれば従来のような土地以外は価値がないといったような考え方は薄まっていくものと思っている。
それにタワーマンションの上層階なんかは、従来の土地＋建物という考え方ではその価値を説明できるものではなく、空中権とでもいうべき新しい概念で考えるべきものだと思う。

この愛宕の物件とプラウドタワー千代田富士見と悩みましたがこちらを購入しました。プラウドは即日完売と大変人気のようですね。

確かにプラウドタワーはすごいですね。１ＬＤＫなどは、最初、価格を見たときにはかなり高いと思いましたが、３ヶ月たって、ふつうになってしまいましたね。この秋からは、もう一段、新しい価格帯に変わっていくのでしょうね。

プラウドより、こっちの方がいいと思うけどな。
富士見ったって飯田橋だし地権者が多すぎ。

飯田橋はあまりなじみがなく、職場や友人もどちらかというと皇居のこちら側が便利なので、あまり悩まずにこちらにしましたが、新宿方面を中心に活動する人には飯田橋もまたありうる選択肢でしょう。

静かさと引き換えに受け入れなくてはいけない買い物の若干の不便さですが、マッカーサーの再開発で成城石井くらいのスーパーが入ってくれないか、とひそかに願っています。来年の８月にはもう入居かと思うと楽しみです。

ここの販売状況はどうなんでしょうか？あまり人気がないのですか？

ま、飯田橋よりは人気がないかもしれませんね。皆流行を追ってせわしい場所を好みますから。
ここは不変的な価値を有する好物件だと思っています。なんといっても日比谷、霞ヶ関徒歩圏でありながら環境良好ですからね。

＞５２０
もうあと残り１０戸くらいです。大通りに面していない静かな環境のタワーを好む顧客層は確実にいるようで、大した宣伝もせずに順調に売れたので、グランディオーソクラブも次の販売（パークマンション六本木？）にシフトするため、ＭＲを作り変え始めていました。パークマンションは、すごく高くなると言っていました。

愛宕も最初は無茶高いと思ったけれど、部屋の向きによっては比較的リーズナブルだったのかもしれません。ちらっと聞いたところでは、これから出る薬研坂も、当初は愛宕並みかと考えていたけど、それより高くなるとのことでした。地位、マンションの質としても、向こうの方が上なのでしょうかね。

もうほぼ外観は完成ですね。王冠も付いたし。グリーンヒルズより低くややずんぐりした印象ですが愛宕山の緑にとても良く馴染んでいました。まだクレーン乗ってますが。

個人的には赤坂方面を好む方と本物件を好む方はかなりテイストが異なると思います。ここを買う人は薬研坂には反応せず、むしろ（静かそうな）松涛に反応するような。

販売前なのに早くも売りに出てますね。
9300万円2LDK64.26平米。4Fだけど。

ttp://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=rail&spfrom=0&wlk=10&cd=5&ln=2344%2C+2341%2C+2349&year=5&code=1125000171I3018

白金タワー、ツインパークスより若干割安価格なのはお買い得？

＞524

その部屋ってもともといくらなんですか？

マンコミュにはお世話になったので知りうる範囲で情報提供しますけど、間取りと専有面積から察するに、この物件は南西角部屋ですね。私がMRに馳せ参じたのが遅かったので、この物件そのものの値段はすでに伏せてあったので不詳ですが、同じ階の東向きのもっと狭い部屋が４２７．４万/坪で、同じ階の西向きのもっと狭い部屋が４４３．６万/坪だったようです。ちなみに、南向きだと１７Fの倍くらい広い部屋しか分かりません。南東角が６７３．９万/坪、南西角が６２１．１万/坪だったようです。物件の東側に位置する愛宕山との兼ね合いで、下層階は西側の方が高く、上層階は東側の方が高い設定だったのかな？この物件の販売に参加するのに出遅れてなければ、皇居側、丸の内側の眺望を見込んで北東角の上層階がほしかったな。でも広い間取りばっかりで手が届かなかっただろうけど。

手元の資料（会員一次価格予定表）によりますと、８２００万になっています。
しかし、まだ引き渡し前の物件をどうやって売るんですか？

このクラスの高層マンションで４Fの部屋だと買うメリットがないのでは。
ツインパークス４Fも長い間売れてないみたいだし。

最低でも20Fくらいないとね。

同感です。

不動産屋さん詳しい方お知らせください。
このような手法は、違法ではないのですか？

手付金だけで残金支払ってないのに、所有者面して売主として契約書結べるんですか？

まだ謄本だって出来上がってないはずなのに。

不思議だよな？

そんな売り方が許されるのなら、中古市場は
築浅物件じゃなくて
築前物件だらけになりますよ。

8200万のものは9300万じゃ売れないだろ。

528さんの言うとおり２０F以上ならまだしも。４Fじゃ眺望も日当たりも悪そう。

最低でも9000万ぐらいで売れないと損だろ。

売るのあきらめて、5年ぐらい住んでから8000万ぐらいで売り出せば7000万ぐらいで買い手つくと思うよ。
それでトントン。

投資目的で購入した人は、今売り急いでいるのです。この物件はわかりませんが、今から不動産の価値側が下がるとも言われているので。今のうちに売り抜けたいのでしょう。

9300万って数字が、9000万+仲介手数料+印紙代
という、売主の気持ちが分かりやすい数字ですね。

リハウスに頼まず、客の言う通りの数字で売り出すと言われてる仲介業者を使ってるのも分かりやすい。

25Fだったら1億くらいで売りに出してもいいんじゃない？