パークコート虎ノ門 Atago Tower

山手線の内部であれば週末に色々な公園巡りが楽で、番町と麻布・広尾の一部、芝公園の廻りでは更にのんびりしたお散歩コースが家の周りにあるということですね。これに準ずるのがオークラの廻り、つまり六本木６丁目や虎ノ門４丁目あたりでしょうか。この物件はギリギリそのエリアに入っている。こういう観点からは、この新築より虎ＴＲの中古の方が立地が良いですね。虎ＴＲは紙のカーテン＝未入居の部屋が多いので、この物件の値付けを土台に未入居中古が出てくるのでしょうね。

強引に虎ＴＲとの比較にもっていっていますが、この物件は愛宕山を通って芝公園まで歩けます。愛宕、芝公園を通る愛宕通りもなかなかきれいです。更にのんびりしたお散歩コースが家の周りにあるということですね。

愛宕山から芝公園に至る地域は確かにいいですね。
普通に考えたら高台にある虎ノ門ＴＲのほうがいいと評価かもしれませんが、駅から平坦なほうが好まれるかもしれませんし。鹿島より三井の方がグレードが高いのは当たり前だし。
両方ともプレミアムマンションとして君臨し続けてくれることを願いましょう。

虎TRとの比較は別として、愛宕山/芝公園は良いお散歩場所ですね。慈恵の大学病院も近いし。

ミッドタウンに出来た待望のスーパー、プレッセを、近隣高級住宅地にお住まいの方が重宝しているとの記事を読みましたが、このマンションからだと自転車でも１５分くらいでしょうかね。
徒歩圏にはコンビニやら小さなスーパー（ポロロッカ）しかないですが、買い物の利便性は、都心物件選びであまり重要なポイントではないんでしょうか。ネットスーパーとコンビニを併用すれば、OKと割り切れるのかもしれませんが、ネットスーパーは使った事が無いので、どの程度便利なのかイマイチ不安です。
物件パンフレットでは、紀ノ国屋のネットスーパー、明治屋の電話注文が利用可（デリバリーして留守の時はフロントで預かってくれる）とありますが。

明治屋の電話注文は便利ですよ。その日に持って来てくれます。
ミッドタウンも購入した物をその日に運んでくれるサービスがあるようです。

徒歩圏にコンビニと小さなスーパーしかない所に住んでいます。それでも日常の買い物には困っていません。素材にこだわるのであれば会員制宅配サービスを利用すればよいし、近くに売っていないものは週末に車かタクシーで買いにいけばいいと思います。
同じように考えている人は結構多いのでは？

407さんと同じです。
私も千代田区内の駅まで非常に近いところに住んでいます。
スーパーまでは少し距離がありますが週に一度程度ですし、コンビニはすぐ近くに数軒あるので、不便は感じません。
仕事が深夜まで及ぶことも多い我が家にとっては、都心でありながら緑も多く、駅に近くタクシーでも便利な場所であることの方が、はるかに重要です。

４０５です。
やたらに良く食べる子供がいますが、近くにスーパーがなくても、なんとかなりそうな気がしてきました。
私も、普段の買い物の便よりも、ここの立地の他の利便性や緑の多さに魅力を感じています。
ありがとうございました。

まあ、正直どの人も分かっていることだけれども、そらあ、近くに大きなスーパーがあってさ、
コンビニもあってさ、なおかつ都心でありゃあ言う事ないわけだ。
でもそんなんないからさ、しゃあないな、と、自分を納得させてるわけだ。

いや、そうじゃなくて。近くに大きなスーパーがあっても全部そろうわけじゃないから、どこに住んでても結局定期的な遠出は必要になると思う。そうしたときに、港区あたりだと土日は道がすいていて銀座や日本橋の百貨店や大きなショッピングセンターへのアクセスが意外といいので逆に便利ではないかと思うわけです。

千代田区はもっと空いてますよ〜
本当に快適です。笑えるくらい。人も車もまばらですもの。
銀座、日本橋、神田、皇居周辺を自転車で買い物や食事に家族で散策。
都心の楽しみ方の一つですよね。

>>410
港区青山にはその条件がばっちりあいますな
紀伊国屋、大丸、東急、コンビニ多数

神谷町はオフィス街なだけあって飲食店は豊富ですね。本物件はちょっと入ったところにあるので、都会の便利さと緑の豊かさを同時に堪能できそうでいいと思っています。

410
平日も休日も入れ替わり立ち代り車も人もやってくる場所だからね、青山は。
賑やかなのが好きな方はいいかもね。

>416
住宅が多いところはそうでもないよ。
すごい静かで小鳥のさえずりとか聞こえるよ。

417
でも、そうなると住宅が密集していて、道は細いし、暗いしでね。
青山に限ったことではないけど昔ながらの住宅地は青山も新宿も雰囲気は大差なく、狭くて雑然としてしますのが残念だよ。
やはり昔から屋敷エリアが一番じゃない？
ゆったりしていて、雰囲気もあるし、安らぐでしょ。
特に外堀内側の千代田区エリアが風情があっていいよ。
良い意味のコンサバです。

>418
完全同意ですよ。
でも青山って静かで、生活に必要なスーパーとかも揃って、なおかつファッションと食のレベルが高いという東京で唯一の場所だと思います。
お屋敷に戸建、青山にマンション所有というのが最高でしょうね。
ここのマンションは住所が虎ノ門でかっこいいけど、実はもともと結構だめだめだからねえ・・・。
そういうところのマンションって六本木ヒルズをみても住んでる人の民度が問題だからいまいち食指が動かない・・・。
でも、田舎者だます投資用にはいいと思ってチェックしてますが。

>419さん、
理解のために教えてください。参考にしますので。
（１）「実はもともと結構だめだめだからねえ」とはどこがどうだめ？
（２）「そういうところ」とはどういうところ？

>420
>(１）「実はもともと結構だめだめだからねえ」とはどこがどうだめ？
もともとみるのが怖いような家とかあった場所です。まあスラムですね。
>(２）「そういうところ」とはどういうところ？
上と重なりますがスラムっぽいところです。六本木ヒルズの場所ももとはスラム街です。
そういう雰囲気がわからず買ってしまう人はだいたい成金さんなのよー。
しかも下品な・・・。

＞421
直近は長谷院というお寺が、江戸時代は天徳寺ほかの、やはりお寺があった場所ですよ。
http://map.yahoo.co.jp/kochizu/maptop

また掲示板荒らしが入ってきましたね。
確かにこの辺は住宅街ではないし、ましてはお屋敷街ではありません。愛宕神社に隣接するものの、由緒ある土地とは言えないでしょう。ただ都心へのアクセス（特に車での）が極めてよく、そういった立地に三井のタワーが立つのは意味あることでしょう。再開発ではないので、街の雰囲気を一新することはないでしょうが、できてしまえばそれなりにいい雰囲気になると思います。
都心へのアクセスの良さと三井のブランド力、それに都心には珍しい緑の多さで決まりでしょう。いわゆる住宅地と比較して欠点を捻出しても無意味だと思います。

>424
全く同感です。私もよくよく自分に問うてみると、価格以外にはご指摘の軸に近い目線で考えているような気がします。
私見ですが、本物件は私の軸ではかなりバランスがいいですよね。もちろん、その土地がもともと屋敷街であったか？という軸で見る方には、番町のほうが良いのでしょうが。以下、ご参考まで、独断の評価です。どうですか？

　　　　　　　　　　　　PC虎門　虎門TR　赤坂TR　PC高輪　GS六番町
上物
・ブランド／グレード　　　○　　　△　　　△　　　○　　　△
・デザイン　　　　　　　　○　　　○　　　△　　　△　　　△
土地
・周辺環境（緑）　　　　　○　　　△　　　△　　　○　　　△
・都心アクセス　　　　　　○　　　○　　　○　　　△　　　○

過去からの動きを見ると土地の価値なんて時代とともに移るもの。
昔は栄えていた場所が、いまは見る影もない。昔は貧民街で、現在は高級でイメージの良い土地柄。というのも現実あるわけだし。
”昔からの由緒ある土地”ということに拘り過ぎるのはどうかと。

グレードは
PC虎ノ門×　虎ノ門○　赤坂TR◎

デザインは好みの問題。
虎TRが○ってのは俺は納得しない。
青山PTは◎

デザインは好みの問題かもしれないけど、森ビルとか虎ノ門はどうも外人の猿真似のような気がする。日本人的な感性がまったく感じられない。
もともと外人向けだから無理もないか。

ブランド／グレードは
PC虎ノ門◎　虎ノ門△　赤坂TR△
ブランド力の差が特に大きい

ここの価格って高いんですかね？
過去との比較をしても意味がないので、現状の新規分譲価格や中古と比較すると、
飯田橋と同じぐらい
ＧＳ六番町よりは安い
虎ＴＲやＴＴＰの中古よりはかなり安い
結構お買い得なのでは？（南向き除く）

イイよ、ここはね。
たぶん。

しかし、愛宕山サイドが気になる。山の隣が気になる。
山は生きていて呼吸するんだ。問題は水だが。
少ないときはそれを吸収し、蓄える。水分が多いときはそれを吐き出し、辺りを潤す。

建物への影響は、計り知れない。

山の近くと海の近くの住居は、甘く考えないほうがイイのではないか。

木造でも、それ以外でも同じだが。

ブランドとグレードは必ずしも、というか、往々にして、一致しない。また、鹿島の売り主兼施工物件（虎ノ門ＴＲ）やサンウッド初の大規模タワー（赤坂ＴＲ）は、やや特別で、単純比較には、なじまない。

そういうことで、優越感にひたろうというのなら、ちょっとどうか。
中古になれば、立地が第一。ついで仕様。

施工会社では、トップが竹中（赤坂ＴＲ)。鹿島、清水はそれに次ぐ同格というのが、マンション建設での一般的評価だろう。

にわか評論家は別として、普通は施工会社ではなく分譲会社（及びそのブランド）で選ぶと思います。
それと、グレードというのは非常に抽象的な概念だから、敢えてブランドと一緒くたにして考えるのは合理的だと思います。ブランドの価値を守るために必死にグレードを保つわけだからね。
ＰＣ虎ノ門を見てグレードをが低いと思うのは、ただデザインが気に入らないだけでしょう。

中古になれば、立地が第一、ついでブランドだと思います。

グレードは全然抽象的でなんかない。

第三者が総合力で評価すれば、単なる予想だが、
明らかに　赤坂TR≧虎TR＞虎愛宕T　だろう・・・・
でもさ、虎愛宕Tだって、相当いい部類には入る。

これらは、立ち上がってからの中古価格で比べればわかるはずよ。ウン。

＞435さん
では、グレードって何？

お金かければいいってもんじゃないから、結局デベの総合力（特に実績）だと思うがね。

グレードをみるときまず階高（あるいは天井高）をみます
で次に窓サッシの大きさ
デザインとか建物構造とか関係なく、単純に数字で決められます。
全体のグレードも結構連動性あると思います
てことで三井が明らかに低グレード

中古はまず
赤坂TR、虎ノ門TR>虎ノ門PT
だろうな

階高がグレードを決めるとしたらなぜわざわざ三井は階高を低くしたのかがわからない。いくら天下の三井でもそのような自殺行為はしないと思うけど。やっぱ階高がグレードの指標というのは詭弁では！？
私はグレードというのは建物の主観的な評価であり、それをあたかも客観的な何かのようにみせかけて物件を語るのはただの煽りだと思っている。

虎ＴＲは階高は高いけどやたらと柱がありますね。構造的な話はわかりませんが高い階高を多くの柱で必死にささえているような感じです。窓サッシの面積は意外と愛宕のほうが大きかったりするかもしれません。足元まで窓があっても、上に梁があったらあまり合理的な住まいとは考えられないですし。

「グレード感」という言葉があるように、グレードは部分的には数値化できても、数値で測れない部分もかなりある概念と思います。歴史であったり、住んでいる人がつくるコミュニティであったり。建物のスペックとロケーションだけでグレードを語るのは不十分でしょう。

ニューヨークの740 Park Avenueという建物は多分誰もがグレード高い、と言うアパートメントと思いますが、KKRのヘンリークラビスが住んでいたり、ロックフェラー家が部屋を持っていたり、そういうストーリーがグレードを作っていますよね？（極端な例かもしれませんが。。。）
http://www.thecityreview.com/ues/parkave/park740.htm

＞４３６、４３９さん
たしかにそうかもしれませんが、森ビルの乱開発はやっぱり嫌いです。
ミッドタウンのような和の精神をもってほしいです。ニューヨークの建物は極端かもしれませんが、やっぱり何かが抜けていると思います。

グレードとは、全ての質感を総称するものであろう。
階高ももちろん、使用される素材、窓から見える風景、共用部の質、それら全てをカバーする言葉である。三井のグレードは、もちろん悪かろうはずはない。が、モノによっては、それも本当の上質を知っている人間からすれば他愛もないものもある。ただし、積み重ねたノウハウ、歴史は侮れないものがある。千鳥が淵PMなどは、その結晶とも呼ぶべきものであろう。が、愛宕タワーがそれに当たるか、というとそれほどではないかな。

ブランドというがこの辺で勝負するのなら
パークマンションでなきゃ厳しいでしょ

パークコートじゃね〜
ということで赤坂TRへ一票

赤坂ＴＲ購入者必死杉ウザッ

タワーをパークマンションにできないでしょ。低層階に１００㎡超の部屋をたくさん用意しても売れないからね。
ちなみに三井のタワーでパークコートブランドを採用したのは初めてだと思います。普通はパークタワーですね（単独じゃないからだと思いますが、あの青山ＰＴでさえ）。
また上層階のみですが標準でＬＤ大理石です。他には千鳥ヶ淵ＰＭとＰＭ白金台Ⅴぐらいしかないと聞きました。

金金金だ。
最後に金を持ったやつの勝ちだ。
どっちがいいとか関係ねー。

イラネ

あーれー？
赤坂TR買えなかった人？
ウザッ

結局、赤坂変えなかった人が
やむなく買うのでは

まあ、赤坂薬研坂は、ものすごい価格設定ででてきそうだもんね。とりあえずここで手を打っといた方が安く都心タワーに住みたいひとには、いいんじゃないすか。

薬研坂はどのくらいですかね？坪６００？若干窪地のあの場所でそれ以上は異議ありだな。

なんか勘違いしてないか

赤坂なんてババになる可能性高い物件引くのはおろか

そうやって心配してろ

荒れてきたねー。
根拠なく誹謗中傷しまくるやつらだからただの部外者、限界まで借金して赤坂ＴＲとか買ってたまたまうまくいったくちでしょう。自分の買った資産を美化するために他物件の掲示板を荒らすのはみっともないからやめてくれ。全く参考にならないから。
肝の据わった資産家のような人はそもそも掲示板には投稿してくれないのでしょうか。そういった人の批判であれば参考になるのに。

＞４５５ まあまあ落ち着いて。
＞４５３　薬研坂は低層は事務所になるのでは。
立地とスケールから中層以上は平均坪８００を上回るだろう。
スレ違いだったか？

買う予定のない物件の掲示板に行って、無責任に発言するのって爽快だよね。
さて、どこに行こうか。。。

現地周辺に行ってきました。外観はかなり組みあがってきましたね。もう２０階くらいまで来ているんではないでしょうか。

愛宕グリーンヒルズと愛宕山を挟んで向かい合う姿はなかなか感じが良いです。グリーンヒルズを含む景観とうまく調和しそうです。

基本的に、資産価値はあるけど。
もう値上がりは期待できないね。
郊外に物件が広がっているから。
ココなどは、面積狭いタワーだから相続対策つまり節税に向いてるよ。
あとは、好みの問題だが、病院が近いのがメリットかな。

実は、俺も赤坂TR買ったんだが、もうひとつ買っとこうと思って。
しかし、新BIS規制は、金借りる時に関係あるのかな？
詳しい人教えてチョーだい。

値上がりは期待できないでも、大きな値下がりはないだろうから、インフレヘッジには十分適う物件ですよね。郊外だと値下がりリスクが高いと思いここにしました。

眺望として緑があるタワーは多いですけど、緑に囲まれている（特に北東側）タワーってそんなにないと思います。都心（大手町、霞ヶ関）にも近いので、競争力は十分と思いポートフォリオに入れました。

こんなところによくタワーを建てられたね。愛宕グリーンヒルズを認めてしまった以上、都も拒否できなかったのかな。
いずれにしても、風致地区に囲まれるような立地のタワーマンションなんて今後ほとんど出てこないと思う。

真南なんか、TOKYOタワービューで最高ザンショ
いくらでも買いでしょ

明日見に行こうと

風致地区なのでNHK博物館が建替えられても現在の高さは超えないと聞いています。今後の開発が唯一気になるのは、本物件の南側（東京タワー側）部分ですね。小区画の家屋が多く、空家も散見されます。弟分のような建物が建って、神谷町駅からの道路も併せてきれいにしてくれるといいんですけどね。

東京タワーが見える物件なんていくらでもある。もちろん本物件ほど鮮明に見えるのは数えるくらいだけどね。
ずばり、一番お買い得なのは風致地区に囲まれた北東でしょ。今後高い建物が建つことはありえないし、お墓も見えない。おまけに、再開発２件が完了したら夜景がもっときれいになるよ。

桜田通りからこちら側の方が六本木から遠ざかる分やや静かになる気がします。夜景の質は見えるビルのクオリティによりますから、その意味で愛宕グリーンヒルズをあえて借景としたのは三井の技ありでしょう。

ここは実需が結構多いみたいですね。投資目的の多い近隣の物件とは違う魅力があるのでしょう。

営業がうじゃじゃだね

>>467さん

虎ノ門TR住人ですが、
これまで見えていた「愛宕グリーンヒルズ」が、
貴ビルにより、見えなくなりました。

残念です。

貴ビルは「新新新価格」を世に問うているようですね。８９平米で２．１億円、坪単価で７７５万円というのは、１００平米未満物件としては相当の強気ですが、本ビル購入者としては心強い限りです。ともに本エリアを盛り上げていきましょう。
http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPTtvcws0k.html

>>470
こちらは、愛宕グリーンヒルズに負けず劣らず美しい外観の建物になると思いますよ。

完成が楽しみです。

＞471
坪775万は現状妥当と思いますよ。
薬研坂、檜町PM、来年の赤坂TRなど坪1000万以上を視野に入れた値付けになるはずです。
まあそのつもりでみんな購入してますから。

このエリアの南向き高層階坪１０００万越えまで、あと１８０日ってとこですかね。熱い夏になりそうだ。

皇居外苑の内堀通りから見て真正面に愛宕タワーが見えました。改めて立地の良さを感じました。

>474
おめでたい人だな
虎TRが売れてないんだから無理無理だろう。
そんなあがらないよ
タワーだってまだまだでてくるし。
その自信はどこからでてくるの？

そもそも城山と愛宕じゃエリアが違うのでしょう。
でも賃料はそれほど変わらないので２割安の愛宕エリアのほうがお買い得だと思っています。競争力の観点からも。
素人で転売で儲けようなんて、そういうバブリーな考えを持っているのは赤坂ＴＲや虎ＴＲで成功した一部の人ぐらいだと思いますよ。

ところで、これから出てくるタワーって、薬研坂、三田小山町ツイン、六本木２件以外にめぼしいものはありますかね！？

六本木２件ってどこ？

ひとつはグランスイート六本木の近くの三井の案件。
もうひとつは、森ビルの第二六本木ヒルズ計画のことを考えていたんだけどさすがに先走りすぎか。現地を見るとだいぶ立ち退きも進んでいるようだったので。
あと、ソニー跡地もありましたね。御殿山とは言えない立地とデベがいまいちですが。

分譲坪1000って、貸したらおいくらになるのですか？おしえてください。

貸せないでしょう。持つことが楽しい１０００ドル紙幣と同じ。

ところで愛宕タワーは全体の何割ぐらいはけたんですかね。このゴールデンウィークに飯田橋行ってきたけど、資料請求が１万超えてて、もう広告しなくても、いけそうだ的な雰囲気が漂っていたので、相当、買い意欲が強い状況がつづいているようですが。

会員販売で１５８戸、一般一次で２２戸即売だったので残り４８戸（＋住空間コンペ１戸）、約八割はけてますね。ここは極力宣伝を控えお得意様を優先しているようなので、飯田橋とは売りかたが違いますね。

＞４８０

近隣案件から推測して坪２．２〜２．５万円というところだと思います。
売買が需給で上がっても、賃貸は近隣との関係で決まるので、坪１０００万円になろうが（ならないと思いますし）この辺りのレンジと考えています。どうでしょうか？

虎ノ門タワーズレジデンス（２．７５万円／坪；　７９万円、２８．７４坪）
http://www.kencorp.co.jp/lease/area/chin_syousai.php?serial=36354

パシフィックタワー愛宕山（２．２６万円／坪；　５６．８万円、２５．１坪）
http://www.kencorp.co.jp/lease/area/chin_syousai.php?serial=38943

愛宕グリーンヒルズフォレストタワー（２．０９万円／坪；　７６万円、３６．３２坪）
http://www.kencorp.co.jp/lease/area/chin_syousai.php?serial=40535

>>484
虎ＴＲは坪3万という成約事例もありますが、まだ統計が不十分です。
このエリアで一番信頼できるデータはお隣の愛宕ＧＨだと思います。坪数３１．３２なので正しくは坪２．４２万円ですが、定期賃貸借かつ礼金ゼロなので上層階であれば坪３万が見えてくるという相場観でしょうか。
http://www.kencorp.co.jp/lease/area/chin_syousai.php?serial=40531
あくまでも近隣事例の分析なので、愛宕ＧＨとＰＣ虎は違うみたいなご批判はご遠慮ください。借りる人が決めることですから。

>476

>虎TRが売れてないんだから

ちょっとの間に虎TRの売り物が随分と増えてますね。
しかも以前から出たままになっている物もそのまま含まれている。
うちの住んでる所もそうだけど最近中古の相場も一つの山を迎えてるような気がするんだが。

私は虎ＴＲを4月に売りました。
結果的に希望価格の5％引きで決断しました。
売却は1月からでしたから、3ヶ月半くらいで決済できた状況です。
その間、引き合いや内見はかなりに数に達していました。
実際、具体的な交渉を行ったのは2件で、そのうちの一件の方と契約を締結しました。
今ほど物件が乱立しておらず金額も多少控えめにしたので成約されたと思います。
私の感想ですが、高額の物件は以外に動いていないように思えます。

高額かどうかよりも割安感があるかどうかが問題。
ちなみに来年の確定申告では3000万の控除X2を使われるのですか？
セカンドでしたら税金がきついと思いますが。

>>488
>>3000万の控除X2
とはどういう意味ですか

居住用不動産売却の特別控除のことです。
私は妻と５０：５０で共有名義にして3000万以上の短期譲渡利益対策にしてます。
虎TR,赤坂TRクラスの売却であれば＋3000万はすぐに利益出てしまいます。
489さんが資産数十億、年収8000万みたいな方であれば関係ないと思いますが。
虎を売って次はどこを買うのですか？

虎ＴＲはブームが去りつつあるのだと思います。
もちろん希少性はあるのですが、需要面もセカンド的なものに限定されてしまうのでどうしても供給過剰感（局所的ですが）が生じてしまっているのでしょう。売り時を探っている潜在的供給はまだまだありそうですし。
それに比べここは、虎ＴＲほどの派手はありませんが、住居としての需要を中心に幅広い需要が見込めるのではないかと思います。現に主たる住居として購入した方が多かったということを聞いています。
なお、中古市場については、環境のいいところはあまり変化がないように感じています。虎ＴＲもどうですが、ＴＴＰもかなり勢いを失ってきているように思います。

中古は冷やかし客が多くてね。
買う気がなくてもMR感覚で内見にきますよ。
そして今年になってから、中古の供給過剰感はありますね。

これだけあがったらねー。それは売りたくなりますよ。
でも、本当に住みたいと思える住居は別だと思います。
都心の環境のいいマンションは極端な供給不足になる可能性もあるでしょう。

確かに、三井、三菱、住友、野村の物件で、３Ａ、番町、松涛あたり見て、この２年間でホントに住んでみたいと思えるのって野村の松涛ぐらいじゃないすか。

周辺環境抜群、駅近、歴史的背景良し、地権者なし、フロントサービス充実、敷地地形良し、このあたりをしっかり押さえたいと思うと、最近、超一流物件の出物が極端に細ってきているのを実感しますよね。

ただ、南麻布４丁目官舎跡、広尾の羽沢ガーデン跡、二番町ツムラ本社跡など、歴史的ハイグレード物件となるポテンシャルのあるマンション計画はあることはあるので、そこら辺をしっかりと見極めて今後の判断材料にしたいですよね。

定借も増えましたね。
あれって見てみると、なんだ定借かって、がっかりすることがあります。

それと場所の良い所は分譲せずにオール賃貸。
川崎へブリリアタワー見に行きましたが、駅に近いところは賃貸。
市川にも見に来ましたが、駅前の２棟のうち賃貸のほうが微妙に駅に近い。

青山一丁目やミッドタウンなどもしかり。

つまり、いい物件は不動産会社自体が保有し、賃料利回り＋物件価格上昇をエンジョイし、継続保有の魅力が薄い物件がエンドに販売されると。そりゃそうなんだけど、エンドとしては、その中で、より問題点が少なく、買って、値上がりが期待でき、万一、貸すことになってもしっかり賃借人がつく物件を選ぶことが重要ってことですよね。しかし、現在の山手線内側かつ中央線下側でそれを見つけるのは、きわめて難しくなってきているよね。

当物件が、「より問題点が少なく、買って、値上がりが期待でき、万一、貸すことになってもしっかり賃借人がつく物件」には該当しない、ということを遠まわしにおっしゃるわけですね。なかなか大胆なご意見。数年後にどう評価されているか、結果が楽しみです。
ちなみにミッドタウンは分譲したほうが三井不動産の業績や株価にとって明らかにプラスでしょう。わざわざ面倒なレジ賃貸をやるのはそれなりのわけがあるのですが、それは書くまでもありませんね。

「・・・には該当しない、ということを遠まわしにおっしゃるわけですね。」

考えすぎじゃない。当物件を含めてそういう（該当する）物件が昨今少なくなっている。と、とれば常識じゃん。

まあ、ね。
中古がいやで新築限定ならば、この物件は間違いなくターゲットになるわけで。
そうでなく、中古も含めて価値が高いもの、となると幅が広くて、選択も大変・・・だし、何が正解かは10年先でも分からん、かも知れん。
まあ、いろいろ考えて悩むうちが楽しいっちゃあ楽しい。買い物だからね。

近所にグランスイートの竣工直後中古がいくつか出てるんで、それをみてみれば、ここの評価は自ずと決まってくると思うよ。