イニシア千住曙町(part5)

コンクリートの大きさとコンクリートとの腐食は関係ないと思うが
大きくとも小さくともコンクリートが腐食することは有りませんよ。
コンクリートの鉄筋までのかぶり厚によって鉄筋が早く腐食し早めることは
有りますが、かぶり厚が適正なら１００年たっても腐食しませんよ、
橋桁でも堤防でも鉄筋からのかぶり厚が大事です、
マンションも同じ事ですよ。

私の部屋のバルコニーも塗り忘れ、黄ばみもあった。
もうすぐ再内覧会なので、建築さんに質問です。
タイルの浮きってどうやったらわかります？

今のところ他のデベみたいに殆どのマンション現場で
値引きと言うことではありませんよ、値引きしてる
物件と余り値引きしない物件に分かれてる様ですね、
まだ値引きしない物件の方が多いように見えるが。
これからですかね値引きは！

金町タワー値引きしないのかな〜〜

値引きってどれぐらいになっているんですか？

値引きが、されてるのかどうなのか？
されているとして２割引きなのか１割引きなのか・・・
真実は当事者（売買人）しか分かりません。

実際どうなんですかね。。

そだよね。ただの噂の域から出ないよね。

９８さん

コンクリートにも種類がありまして、川や海に使うコンクリートは普通のコンクリートとは違う物を使いますので、剥き出しな訳けです。

タイル貼り忘れは双眼鏡や望遠鏡を使いましても、慣れている人間しか判らないレベルです。
コレは足場を倒れないようにするために建物に控えを取った後の忘れだと思います。

１０２さん

タイルや塗装の浮きを調べる方法は、「打診棒」と言う物を使います。
会議で使う伸びる棒の先に、でかいパチンコ玉を付けたような物です。
ホームセンターで２０００円から３０００円位で売ってます。
これの玉の所で調べたい面をコロコロ転がすと、浮いている所は軽い音がします。
すぐわかりますよ。

スイカを叩くのと同じですね。

水曜日になると値引きの話が急に伸びることに違和感を覚えるのは私だけでしょうか？

事実を知りたい。もし他の業者だったら何かそれで得でもすんのかな？？

他社が値引き話で嫌がらせ・かく乱をして足を引っ張っぱろうとしているのは明白な様だけど、
だからって、こちらで値引きが全く行われていないとは限らないです。

デベ希望小売価格で契約済の人達を、あわよくばキャンセルに持ち込んで、他社の値引き物件に目を向けさせたいんではないか、と思われます。

でもその内容が本当だったら　ただの宣伝になっちゃいますよね。

わざわざ　そんな事しますかね？そんなんで売り上げ変わりますかね？？？疑問。

１０２です。建築さんありがとうございます。

値引きは、いわゆるモデルルーム価格の事ですよ。
せいぜい高層階でも２割程度しか引けないでしょう。
低層階なら、ほとんど引けないのではないでしょうか。

せいぜい２割程度って。。
５０００万の２割は１０００万
手垢のついたモデルルーム値引きとは言え
これって大幅値引き、です。

>>93

>ではコンクリートがアルカリ性を失う原因ですが、炭酸ガスな訳です。空気中に含まれて居ますね。
>ですからコンクリートには塗装やタイルが貼られる訳です。

ここ、違いますよ。
他の方からも指摘がありましたが、橋や擁壁には塗装なんかしませんよね？
コンクリートはむしろ塗装もタイルも不要な材料です。
だから、コンクリート打ちっぱなしの建物があるわけです。

塗装やタイルは美観のためです。
コンクリート打ちっぱなしだと、どうしても汚れや色むらが出ます。

良質なコンクリートが丁寧に打設されていれば、塗装もタイルもなしに100年以上もちます。
ただし、水が浸み込む程度のクラックが入っていると、鉄筋まで水か入り錆が生じます。
耐久性という意味では、タイルがないことより、クラックがあることの方が悪いです。

2割って大幅ではないですよ。
他所では、価格改定で２割引、さらにモデルルームという事で割引しています。
ここは価格改定していませんから。モデルルーム割引だけです。

まあ、コンクリート打放しは意匠的な要因で発展してきた側面がありますし、その歴史はコンクリート劣化との戦いでもありましたから。
最近の一般的建物の「コンクリート打放し」は大概「コンクリート打放し仕上」がされているので、案外手間とコストがかかる仕上なんですよね。
「仕上」がコンクリートの耐久性向上に寄与することは、まぎれもない事実ですね。

仕上げってなに？塗装？

コンクリート打放し仕上の仕上は表面強化・撥水塗装（のようなもの）が一般的です。
一緒に紫外線対策効果もあるのかな。（なんか化粧品みたいですね）
コンクリートって、結構水を通してしまうんですよ。
実際のコンクリート打放し仕上はそれだけではなく、バリを取ったりといろいろ大変なのだと思いますが。

>>120
>コンクリートって、結構水を通してしまうんですよ。
クラックや空隙がなければ通しませんって。
水を通すなら、いくらコンクリートのかぶりをとったって、鉄筋まで水が達して錆びてしまいます。

建築で使用されている一般的なコンクリートは実際に透水性・浸水性がありますよ。
そもそも水と練り上げて施工するものですし、数センチ〜10数センチ程度の厚さで水密性を確保するのは至難の業です。
仮に「クラックや空隙」がなければ通さないという言い方を正すると、現場施工のコンクリート建造物では土木さんが仰る「クラックや空隙」が無いものはほぼ無いと言えるのでしょうね。
屋上やビルインの飲食店などで行われている躯体へのアスファルト防水は「念のため」でななく、やらなければ時間をかけてほぼ確実に漏水するからやるのです。（建築的に非防水のスラブを貫通して浸水することは異常ではありません）

また、鉄筋まで水が浸透する→即サビるということでもありません。（中性化の問題）
興味のある方は、例えばコレ
http://soudan1.biglobe.ne.jp/qa4323133.html

なにはともあれ、このマンションも最後まできっちり仕上げてもらえると良いですね。

１０２、１１３さん

あれだけでは不親切かなと思い、お節介ながらもう少し詳しく書きます。

打検(診)棒の使い方

先の玉の部分を検査したい所に押し付けながら左右(上下)に動かします。

すると音が出ますが、下地が浮いている所の表面を通ると明らかに軽い音に変わります。
「カサカサ」
と言う様な音です。
下地の浮きがあるばしょがわかりましたら、そこを軽く打検棒で叩いてみてください。
「パカパカ」
と言う音がすると思います。

下地の浮きのチェックはけして難しいものではありません。

頑張って下さいね。


補足がありましたらどなたか宜しくお願い致します。

浮きなんかのチェックも良いですけど、やっぱり構造物はかぶり厚がしっかり確保されてないとね。
どうせなら、ＲＣレーダーとかで躯体のかぶり厚のチェックなんかどうでしょう。
ネットでみたら、１台１８０万円くらいでしたが・・・・。

イニシアに何を期待してるんだか、、、、、
どう見てもコストダウンに必死なように思えるデベロッパーなのですが。

よく出てくる詳しい人さんは、こちらの契約者の方なんですかね。
建築さんとは別人の方ですよね？

コンクリートの話も要らない・・・いまさらって感じ・・・おれ今関心するのは値引きなんだよ・・・安くしてくれればそれば一番のことと思う・・・価格改定要求！！！！


じゃないと・・・キャセルさせていただこう！

これだけ売れてたら改定することはないんじゃないかなぁ。
そりゃもっと安くなってくれたらうれしいですけどね。現実的ではないかなと。

値引きネタは証拠もなにもでてこないしもういいよ。

そうだね　値引きの話はもーいい。　確実な情報だけ書いていこー

確実な情報・・・

三菱地所が藤和不動産を買収（株式交換）

更に更に・・・下記の物件がでました〜こっちらよりすばらしいではないでしょうか？

東京フォレストプロジェクト
所在地 東京都荒川区南千住6丁目1-23他（地番）
沿線名 ＪＲ常磐線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレス　
最寄駅 南千住　
所要時間 徒歩10分
総戸数 301戸（A敷地）
１００％駐車場〜しかも自走式

>>131
もうスレッドありますよ。＞フォレスト
入居時期も場所も違うのだし、
ブランズででも宣伝したらいいんじゃない？

入居時期も場所も違うだけど、、ここのキャンセル、値引きを狙うなら、そちらの方が環境的にも優れているのでそっちのを待った方がいいではないでしょうか？

南千住はちょっと 遠慮しときます

ここもお父さんの可能性があるね。

日本綜合地所は潰れたし
藤和は心臓マッサージ状態だし
誰かさんの予言があたっているからこわいな・・・

ん？
藤和は生還でしょ。
三菱の社員と人材交流だってさ。　藤和のレベルが上がるかな。
http://syutokentowermansion.seesaa.net/article/113711160.html

>>136
いや、オラっちが言いたいのは
藤和が瀕死の重傷で
地所が一生懸命心臓マッサージしながらカンフル剤を打ちまくっている
という内容の記事。

『三菱地所、藤和不に3度目の資本注入』
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20090205AT2D0500A05022009.html

いくら子会社だからといって安泰ってこともないっしょ。
大人の事情で、トカゲの尻尾きるかもしれないよ。
仏の顔もナントカとかゆうし。

フォレストってアクロシティの近くだよね。
日光街道渡んなきゃいけないし、南千住まで10分じゃ無理。
リバービューだと北向きになっちゃうし、ここを欲しい人の対象にはならない。

値引きって、買った人には教えてくれないものなの？
なんだかなぁ。。。。

南千住も、もう再開発地域にはマンションでないからねぇ。
日光街道の向こう側で、施工が長谷工ってのをここのライバル視ってのはちょっと
無理があるんではないかな。　オール電化にはなるようだけどね。

今週の値引き部屋には食指が動きませんでした。
来週に期待。
でも、そろそろ無くなりそうですな。。。

>>141

イニシアが？？

>>137

いやいや、
上場廃止の株式交換で完全子会社化、と言う事を考えれば、自ずとわかるでしょ。
切る時はトカゲの尻尾を切るどころか、指を詰めるくらいの覚悟になる。

地所が債務まで一切を引き受けるのだから、
取り敢えず藤和の物件は安心できる、と言う事。
少なくともイニシアよりはね。

ま、不安を煽りたいワケじゃないから、この辺で。

内覧会検査 足立区の　「ＩＳＡ」マンション　５番手
http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/200902/article_2.html

こんなに、粘着な住人だらけなのかと・・・指摘が１１２項目って
すごく不安になりました。

>>131
つTOKYO FOREST【荒川区南千住】【大規模462戸】 その1
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43338/

内覧会検査 足立区の　「ＩＳＡ」マンション　５番手
http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/200902/article_2.html

↑↑

ここに、値引きの話が出てますね。全戸に対して同じような値引きはできないと、、、、
価格改定せずに値引きなんかすんじゃねーよ。

>143さん
イニシアは子会社のコスモスライフの全株式を譲渡して資金調達したみたいですから
とりあえずは逝っちゃう心配はないんじゃないですかね？

譲渡先もイニシアの出資者みたいだし管理の心配も少ないでしょう。


コスモスライフ　お知らせ
http://cosmoslife.co.jp/news/detail.cgi?id=17

コスモスイニシア　子会社株式の譲渡及び業務提携に関するお知らせ
http://www.cigr.co.jp/cosmosinfo/ir/ir_documents/img/03/ir_news_09/ir_...

>>147
売主側が認めた形ではでてきてないようですが？

>>148

譲渡先が投資ファンドだからなぁ…。

いや〜・・・こんな対応ばかりだと。ホントに買っていいのか・・・今の現状を正当化しようとばかりしてるってこんな気分悪い事なのに。

フォレストの周辺は公園やスポーツセンターや学校などなど多数あり・・・環境面からみると、断然こっちより上でしょう・・・しかも自走式だし・・・

自走式はここも同じ
フォレストは長谷工だからきっと直床二重壁の仕様でしょうし断熱性能も並でしょうからマンション性能に拘りのある人の選択肢とはなりえないでしょう。

フォレスト立地が良くないです。
価格は気になる所ですが・・

ファミリ向きなら、フォレストの方がこっちよりいいでしょ！

>148さん
いやいや、日銭が確実に入る管理会社と、在庫と負債を抱えたデベロッパーとを切り離したほうがいいと、大株主の投資ファンドが判断した、ということは。。。
投資ファンド側は万が一の事態（というか十に一つぐらいの可能性だが）に備え始めたということです。大株主が半分見捨てたイニシア本体を、どこが救うか、と言われても。。。
三十六計逃げるに如かず、と言う諺がありますね。

危ないといえば危ないでしょうけど、ちゃんと引き渡されてしまえば、
JVの両方の会社が飛ぶとかしない限り、瑕疵担保責任はＯＫですね。
気にしすぎても仕方ないんではないかな。

>157さん
JVのもう片方って、株価が一年前の20分の1になってる会社のこと？
ここと組んでいるからと言ってもあんまり安心できる材料じゃないよねぇ。

２０分の１程度なら不動産株じゃ普通だよ

プロパストなんかは1年で1/100

値引き部屋、また売れちゃいましたね。。。

＞　値引き部屋、また売れちゃいましたね。。。

R/P棟の残戸数は、この書き込みが数回あった間に代わっていないのですが
あたらにキャンセルがでているのかな？
ガセネタでないのなら、部屋番号を明記してくださいね。

残戸数ってどのタイミングで変わるの？申し込みあってから？契約終わってから？引き渡し終わってから？それとも、何か１週間に１度更新とか、そういう感じ？

値引きではなく、モデルルーム価格というものではないでしょうか。
値引きの場合は、価格改定をするという話もありましたし、そんなにムキになる事ないでしょう。
モデルルームとして使ったら値引きしないと売れないのは当たり前でしょう。

で161さんは部屋番号を示せないのかな？

それは示せないんじゃないでしょうか。
そもそも示したからと言って何かが証明できるものでもないでしょうし。
165さんは部屋番号知って何をしたいのでしょうか。イニシアを問いつめても値引きしたなんてきっと言いませんよ。
値引きなど気にせずに幸せに暮らすのが良いかと思います。

部屋番号なんか知ってどうするの？
「あの人は安く買った」とか思われたらその方が可哀想でしょ。
だから、MR値引きされて売られた部屋を定価で買った契約者することは危険。
立派な個人情報ですよ。

マジレスすると、営業にモデルルームはどことどこ？って聞けば教えてくれる。

私も値引きではなく、モデルルーム価格だと思います。
モデルルームならご予算にあわせられるかもしれませんと言われた事ありますし。

いつ頃から始まったのか知りませんが
残戸はモデルルーム価格と言う建前（大義名分）で
値引きされ次々と売れていっている訳ですな。

値引き幅は客の顔色見ながら２割引き以内位で・・

既契約者に対する価格改定のお知らせ
まだ届かないんですけど！

（誤）モデルルーム価格と言う建前
（正）モデルルーム価格と称して

価格改定する必要なくない？
別に新品を値引きしてるわけじゃなくて、モデルルームで使用した部屋を値引きしてるんだもの。

毎週何戸も売れている割りにはなかなか残りが20を切らないですね。
他社営業さん乙かな

残戸数ってどのタイミングで変わるの？申し込みあってから？契約終わってから？引き渡し終わってから？それとも、何か１週間に１度更新とか、そういう感じ　？

お尋ねいたします。

実際現地の部屋見学されてどんな印象お持ちですか？
内覧会中みたいですが、見学している部屋は未済箇所が多かったり、目立ったりしていますか？

175さん

素晴らしい出来栄え、とまではいかないまでも、
特別ひどいとは思いませんでした。
その程度じゃないでしょうか。

印象には個人差がありますので、参考程度にしてください。

割と最近売主による検査があったようで、指摘用の付箋シールなんかがまだ結構
残っていました。　まずまずの出来栄えじゃないかなと私は思いました。

なんか、安っぽい感じがしました。
真っ白の画用紙って感じ。

モデルルームってこんなでしたっけ。。。。

綺麗なマンションですね！

なかなか良い感じだったよ！

残念ながら、決算に「企業継続の前提に関わる疑義」が付いてしまったようですね。
さて、だれか救済してくれないとダメになってしまう状態なわけですが、、、、
丸紅あたりが救ってくれないでしょうかね。オリックスでもいいですけど。

管理会社は他社に移ったので、生活には支障ないんだと信じてるのですが、せっかく買った物件の価値が下がるのはちょっと嫌ですね。

どうにかならんかな。

今から買う人は手付金を極端に少なくしないと返って来なくなる可能性があるのでご注意を。
どうしても買いたい人は、すぐにでも契約を進めて、倒産してしまう前に引き渡しを完了しないとですね。
せっかく良いマンションなのに、ビビりながら買わなきゃいけないのはちょっと大変ですね。
みんなで頑張りましょう！

http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPnTK024544220090209

2月9日16時56分配信 ロイター
［東京　９日　ロイター］　コスモスイニシア<8844.Q>は９日、２００９年３月期第３四半期決算短信の継続企業の前提に「重要な疑義が存在する」と注記することを決議したと発表した。
不動産市況の急激な悪化に伴い事業計画の見直しを実施したことで、業績が悪化。複数の金融機関と締結しているコミットメントライン契約をはじめとした各シンジケートローン契約の財務制限条項に抵触する見込みとなった。同社は、業績回復を早期に実現するための経営計画を策定しており、金融機関からは、期限の利益喪失の請求は行わない、との連絡を受けているという。

同社は、業績回復を早期に実現するための経営計画を策定しており、、、、って事は安売り大バーゲン始まるって事かな？

もしくはリストラ？
でも、リストラじゃ一時的に金が出て行くので無理ですな。やっぱり安売りして在庫圧縮というところでしょうか。

>金融機関からは、期限の利益喪失の請求は行わない、との連絡を受けているという

これって、安心していいってことなのかしら・・・・。

契約済みの方はとりあえず大丈夫なんじゃないでしょうか。管理会社はきっと無事でしょうし。
大変なのは今から買う人でしょうね。買うタイミングによっては、数ヶ月も宙ぶらりんで待たされたり、手付けが返って来なかったりで、酷い目にあう人もでてくるかもしれません。

誰かも書いてましたけど、手付けはなるべく少なくしたほうが賢明ですね。

なるべく少なく
ではなく
保障が付くぐらい高く

が正解でしょう。

保証がつくのは１割ですからね。この物件だとどうしても４００万以上となってしまいます。

確かに保全されるのですが、すぐに返って来るとは限りません。数ヶ月かかってしまうものと考えられます。それでも問題なければ１割入れれば良いし、待てないという事であれば１０万円くらいにしておいたほうが無難です。
ただし、１０万円で売主が納得してくれるかどうかという問題はありますが。

イニシアが民事再生となった後、引渡しが行われることもある。

その際、一割の手付金を入れていると、止めたくても止められないという事態が発生する。

そのことを考えると、一割の手付金の保全を選択するよりも少ない手付金の方が安全だと分かる。

手付6％でも不動産信用保証株式会社から保証証書をもらってますよ。

ここはＪＶ物件ですよね、明豊がいるので両方潰れはないのでは！

どちらか瑕疵担保保険に入っていればいいのかな。

株価駄々落ち！！　どうした？

>>195

明豊だって決して磐石な企業でないし、明豊の持ち分比率は低いから、イニシアが潰れたら厳しいだろうなぁ…。

決算短信　継続疑義の特記あり。