パークコート千代田富士見ザ タワー　Part３

47です。48さん、ありがとうございました。

元々、投資目的で購入しました。リサーチを重ね、敢えて高層階ではなくても眺望の優れた外濠側の70平米超の住戸を選び、賃貸仲介業者曰く45万円程度の賃料想定でした。先日、内覧を無事済ませたのですが、予想をはるかに凌ぐグレードの高さと仕上がりの良さに驚きました。そして今、自分の中で思いもよらなかった気持ちの変化が起きています。賃貸に出すことをやめ、自己居住にしようかと大いに悩んでいるところです。皆さんおっしゃるように、何もかもが揃った贅沢すぎる生活環境は言うに及ばず、本当に素晴らしいマンションですね。

私は住居用に購入しました。確かにいいマンションですが4５万は厳しいと考えています。
その面積だと、お隣のプラウドでも4０万弱なのでよくて4０万程度ではないでしょうか。
私も今後賃貸を検討しているので、高ければ嬉しいのですが。

16階北西向きの角部屋が賃貸情報に載りましたね。
Yahoo不動産で見ると共用部の写真などが以前出ていた1LDKと同じで、
トイレの写真に「ジム」、洗面台に「パーティールーム」とかなかなかシュールなことになってますがｗ

78㎡で39.5万円。

角部屋のダイレクトウィンドウは開放感が有って素敵ですね。

５４さんへ

賃料安過ぎでは？ガセ情報では？意図は何？

確かに３９．５万で出ていますね。お安いですね。

北側だし相応でしょう^_^

北向きとは言え、西角なので、逓信病院側の抜け感も有りますね。洗面所の鏡下がデザインタイルじゃなくて、またもや鏡なので、地権者住戸の賃貸でしょうか。

今、出してる人は完全に投資の人ですね。
多少安目でも1日でも早く貸した方が利回りが取れます。
引き渡しと同時に賃貸にだすのでしょう。

私は秋まで様子を見ます。新築プレミアムは一回切りなので、安く貸すなら暫く空き家でいいかなと。
需給を見ながら。

この3ldkも地権者住戸ですよ。
みなさん、物権パンフの箱に、マンションの立体の模型見たいのがついていましたよね。
その中でグレーに塗られて入るのが地権者用です。
最初から賃貸用に部屋を複数分けてもらっているので、早く埋めたいのでしょう。
仕様が分譲用と異なるので比較される前にという思惑もあるのだと推測します。
利回りが決まっているサブリースの可能性もありますね。
惑わされないように。

地権者住戸はせっかくの角部屋でも
トイレに手洗いカウンター無いんですね

現在、賃貸に出ているのはすべて地権者物件だと思います。
仕様は、オリジナルはたしかに分譲用とは異なりますが、オプションで分譲用仕様にグレードアップすることができますのでほとんど分譲仕様と変わりません。
もちろん、トイレには手洗いカウンターはついております。
地権者は投資を目的としませんから、比較的安く賃貸に出すことができます（現在の賃貸価格が適切だそうです）。

利回りにすると表面何％くらいですかね？

オプションで分譲仕様に出来る割には、今の所、市場に出た賃貸は全て一般販売用の普通仕様とは違いますよね。

1年以上前に地権者仕様と分譲仕様の違いを教えてもらいました。
そして、設備でけでなく、間取り変更も行うことができます。
今回の物件では、その中で一部を除いて、分譲仕様に変えてありますので写真じゃわかりずらいですけど、ほとんど分譲仕様と変わらりません。

話題の３９．５ 万円のお部屋が見当たらないのですが。。。
どなたかURLを貼って頂けませんか。

新築プレミアムでこの家賃！
うちは70平米強の3LDK上層階南だが30-35万円では貸したい！

現在掲載されているお部屋は神楽坂にあるニューハウスさんというところが仲介しているみたいですね。

http://www.n-house.co.jp/index.html

我が家は5年ほど住んだ賃貸から引っ越すのですが、既に次の借り手が決まっているようです。
しかも賃料が5年前に比べて25%増し。

いやー時代の流れはスゴイです。

その条件なら、50万円で貸せますよ。焦らず、自信をお持ちなさい！いい加減な情報に惑わされてはいけません。

今更なんですがグランブルームがお花見の時期に桜模様のウィンドウアートをやってましたが、
あれって部屋の照明をon/offではなく、ブラインドの開け閉めで表現していたのですね。

大手町とかだとたまにやってますが、ココでも何か行われるのかな？

>69さん
それはふっかけすぎだと判断しています。笑

管理費、修繕積立金、固定資産税など
こちらが負担するとはいえ、
それでも月々30万程度は残せる計算ですね。

16階北西角部屋
賃料:38.5万円
管理費:込
間取り:3LDK(S)
(LDK15.5/洋室6.1/洋室5/洋室5)
面積:78.05m2

>>65
大手不動産サイトに出ている16階の西角部屋の写真を見て
洗面はタイルじゃないし、トイレに手洗いカウンター無いし
「ほとんど分譲仕様と変わりない」とは言わないんじゃないかな、と見た人は思っているのでは

そうですね。
写真を見るかぎり、
・キッチンの蛇口の仕様
・トイレ そのものの仕様
・トイレのペーパーホルダーの仕様
・トイレにシンク無し
・洗面台の前がタイルでなく鏡
・洗面台の脇にリネン庫無し

など、分譲仕様とは違う部分が多そうですね。
分譲仕様なら、少しは高く貸せるものなのかわかりませんが。

確かに、トイレ、洗面所の仕様は異なります。賃貸目的の場合、変えなくても価格にほとんど影響が無いと言われたからです。
ここは、立地と共用施設、管理体制の良さで、それなりの価格で貸せると言っておりました。実際、不動産仲介会社による、賃貸の問い合わせは多いようです。

入居した瞬間、郵便受けに大量の「譲ってください」チラシが投函されそうですね。

グランブルームのオフィス関連ですが、臨床試験支援会社の名前とメガネ販売店の名前がブログで紹介されていました。
ショップ・レストランはまだ何もわからないですけどねｗ；

３Aエリアに賃貸物件を複数所有しております。このマンションの賃貸情報はいずれも中小仲介業者によるものですが、海外法人など高級賃貸入居希望の依頼はケン・◯◯◯◯◯◯◯◯を始めとするほんの数社の大手に集中することが多いのです。当物件も高級賃貸のカテゴリーに入りますが、オーナーの方々は賃貸仲介の依頼は高級賃貸実績の豊富な業者にされた方がプラス要因が多いです。ちなみに私も当物件のオーナーです。

グランブルームの賃貸オフィスはネット上ではあと2つのようですよ。
オフィスが埋まればショップも自ずと埋まりますね。

地権者は購入時の費用負担がないので、コスト意識が希薄で、中小仲介業者の言い値で賃貸募集しているようですね。一般住戸購入者で賃貸に出される方は、今のネット上の安い賃料設定に惑わされず、落ち着いて腰を据えて、信頼できる大手仲介業者に依頼した方がいいですよ。これだけクオリティの高いマンションなのですから、同エリア他物件と比べ大いなる優位性があることをお忘れなく!一旦契約すると、その後の賃料値上げはそれほど簡単ではないので、賃料設定は慎重に行うことが重要です。自分自身の経験から一言言わせていただきました。

募集をかけるときに、
地権者住戸ではないということを明記して、
高めに設定すればよいのではないでしょうか。
借りる側がどう判断するか難しいところですが。


by 匿名さん　2014-05-12 11:20:55 投稿する 削除依頼
賃貸に出される方，どうやって賃料を決めていますか？
新築プレミアがあるうちに高めに設定して出してしまう方がよいのか，しばらく様子見した方がよいのか……。
賃料も出す時期の設定も難しいと感じます。

ちなみに，現状で出ているのは以下の通りです。
25万3000円，7階2LDK北西向き中住戸，55.97㎡
25万3000円，8階2LDK北西向き中住戸，55.97㎡
22万5000円，9階1LDK北西向き中住戸，42.51㎡
22万5000円，13階1LDK北西向き中住戸，42.51㎡
27万0000円，15階2LDK北西向き中住戸，55.97㎡
22万5000円，16階1LDK北西向き中住戸，42.51㎡
38万5000円，16階3LDK北西向き角住戸，78.05㎡

当地はラトゥール千代田富士見等を見れば分かるように、3Aエリアの超高級マンションに遜色のない高額賃料が成立可能なエリアです。目先の利益のみに捉われずに、焦ることなく慎重な賃料設定をした方が良さそうですね。私を含め一般住戸購入者は特に、転売するにしろ、賃貸に出すにしろ、これだけの素晴らしいマンションを安売りしてはあまりに勿体ないと感じております。

もともと投資用に購入していた方，具体的にはどれくらいで出されますか？
地権者住戸に１割程度上乗せする感じでしょうか。

物件サイトに地権者住戸と並べて掲載されると不利なので，はやく全室借り手がつくとよいですね。

飯田橋なのでもう少し下がるまで待ちます
大型物件なので、残った部屋が競争して相場が下がると信じてますので、オーナーの皆様宜しくお願いいたします

70平米南33〜35のようですね。35でかせれば御の字と思ってます。

角川横のラトゥールは全戸100㎡超えですから、ラグジュアリーのお部屋と比べるのはどうでしょうか。
御存知の通り、100㎡を超えますと希少性の点から賃貸の㎡あたりの価格がぐっと上がります。

さて、そろそろ手続き会ですね。
駐車場を一応確保したのですが、近隣で月額1.5万円ほど安い物件を見つけてしまったので悩み中です。
年間18万と考えると（笑）

オフィス賃料が3万/坪くらいだと思いますのでレジが1.5万/坪では安いと思います。1.8から2万/坪くらいが適性賃料だと思いますので貸される方は完成して物が見れるようになってから貸したほうが高く貸せると思いますよ。駅近、新築、高グレード、一部屋当たりの面積も大きくないのでグロス賃料も高過ぎないので貸しやすいと思いますので安い物件が無くなってからでいいんじゃないですか。

比較する対象として分かりやすいのがプラウドタワー千代田富士見でしょう。どう考えても、PCの方が圧倒的に優位性があります。大手高額賃貸仲介業者の話でも、成約を急ぎ過ぎるのはやめ、冷静に状況判断すべきとのこと。外濠側低層階70平米で40万円超という数字も十分可能ということでした。

おはようございます。
先日内覧会を終えました。
この時期、屋上から見る皇居方面は緑が濃くて素晴らしいですね。

賃貸ですが、高層階のお部屋が出ています。
36階なので初めてのプレミア仕様ですかね？

88.21平米の2SLDKで50万円。
低層階に比べて1.2倍弱の平米数単価が付いているようです。

８８さんへ

人ごとながら、８８．２１平米高層階のお部屋が５０万円だなんて、ずいぶんお安く出ているのですね。私なら飛びついちゃうかも（笑）。自身は賃貸に出すことはこの先もずっとあり得ないのですが、いろいろな方がおっしゃっているように、状況をしっかり判断して、このマンションに相応しい賃料設定をされることをお勧めします。

これは抽選外れても譲ってもらったり賃貸で住まう方が得だったな！！^_^
お得！！

あ、ここって契約者スレッドじゃないんですね。

８８．２１平米高層階のお部屋が５０万円だなんて、ずいぶんお安く出ているのですね。私なら飛びついちゃうかも（笑）
　←おいおい、家賃５０万円払えないだろ。
　　住民じゃない人（投資家）の書き込みは辞めて欲しいね。
　　賃貸はマンションの風紀を乱す人が多いんだよ。

スレ本文が賃貸の内容になってしまっているので
契約者スレのpart3を別に立て直したほうがいいかもしれないですね

自己居住用として購入したものですが、賃貸情報は無駄とは思いません。自分の資産が賃貸市場でどれだけの価値を持つのかは重大な関心事なのは当然。それに、ここは契約者スレですよね？賃貸予定の契約者が書き込むのは全く問題ないです。

そもそも住民板なので
投資や賃貸情報を書き込む場所ではありません

投資や賃貸の話は「その他の板」だと思いますが

一つの板でいろいろな情報を交換できる方が使い勝手良し。このままでのノープロブレム！

前スレッドの【契約者専用】　パークコート千代田富士見ザ タワー　Part２
を受けてのスレッド作成だと思いますが、過去のスレッド情報などもありませんし、タイトルに【契約者専用】とも入ってませんので、部外者の方が書き込まれても仕方ないと思います。

規則違反でなければ、再度【契約者専用】パークコート千代田富士見ザ タワー　Part3で作成し直したほうがいいと思われますが、いかがでしょうか？

以前の豊洲情報に比べれば有用なので、そこに固執する意味がないかと。

97さんへ

作り直したところで、部外者の書き込みは阻止できませんよ。ここは誰でも成りすまし可能なネットの世界なのです。

朝鮮総連の跡地がマンションになる可能性も高いですね。

>マルナカは、所有権の取得後、総連に退去を求めて、更地にして売却するか、新たにマンションやビルを建設したうえで売却する、などの選択肢を示していたが、抗告棄却を受けても、その方針に変わりはないという。

マンションが建つとすれば今の総連ビルより高くなるでしょう。
恐らくプラウドレジデンス並みの２０階超か。

敷地がプラウドタワーレジデンスの6割ちょっとしか無い上に、第一種住居地域に20階建ては難しくないですかね

前から線路際くんが粘着してあれこれ嫌がらせを書いてるだけなので
まともに相手しなくていいと思いますよ

グランブルーム出店情報求む！三菱東京UFJ銀行ATM、便利なので大歓迎。成城石井はどの程度の規模？コンビニはセブンイレブンですよね。ビルの画像をアップしていただけませんか?

ご近所さんなら自分で見に行かれては？

嫌がらせってワケじゃないよ。西側高層階の購入者だから正直言ってあんまり関係はないけどさ。君みたいに気に入らない書き込みは嫌がらせって決めつけしちゃうのはどうだろうね。

西側って、みえを張っているのかな。
北側と言うべき。百歩譲っても北西側というべきだね。

自分にはあまり関係ないのに、わざわざ根拠のない総連ビルより高くなるや２０階超などとの書き込みをするのは何故？その発言を不快に感じる人が出るのは簡単に想像がつくはず。嫌がらせと受け取られても仕方ないのでは。隣人でない事を祈ります。

105さんへ

てっ！意地の悪いこと言うのはやめろっし。誰かこぴっと画像アップしてやれやし！

こういうのこそ隣人だといやだなー

ハハハ！！！仲良くしようぜ、ご同輩！！！

どうでもいい。

>111　おお！いいね！

入居手続き会終わったー。

ネットスーパー便利そうだけど、宅配ボックスの数がねえ…。

入居手続き会は集中して話を聞いたり書類を書き続けるのが正直苦しいですｗ
年配の契約者の方は耐えられるのだろうか

引き渡しと引っ越し前後にやることが多すぎて何か忘れたってことが出そう

サミットのネットスーパーに一応参加して置きましたが、宅配のボックスが小さいのでは・・まだ、サミットには、ログインしてません。以前、お隣のグラン・ブルームのスーパーが10月頃開店なんて書き込みが有りましたが、本当でしょうか。

そもそもグランブルームは10月オープンだったはずです。
ネットスーパーは玄関まで運んでくれた方が楽です。
不在で受け取れない方は仕方ないですが。

本日、入居手続きを終えました。
疑問を感じたのは、新しいマンションでありながらインターネットマンションではないことです。
管理組合でプロバイダーと一括契約するのが主流である昨今、このマンションでは個々で契約するとのこと。
一般的には、管理組合での一括契約と個々で自由に契約出来る仕組みになっているマンションが殆んどである。
なぜ今時のマンンションでインターネットマンションでないのか？
個々の契約に対して、一体なんのメリットがあるのだろうか？
管理組合で一括契約すると、インターネットを使用しない人も管理費から引き落とされるデメリットがあるからという
説明を会場で受けた。しかしスタディルームや共用部ではワイファイが飛んでいるので、それは管理費から支払うと言う。
いづれにしても共用部で使用した場合、管理費から引き落とされるわけだ。
であれば、最初から管理組合で一括契約したほうが得策ではないだろうか？？？
皆さまのご意見を聞きたい！！

まぁ、総会で変えていくことだね。

このスレはやたら高く貸そうとしている人がいるが、口調の感じからだいたい同一人物？
もう10部屋くらい賃貸にでてるけどそれが相場だろう。予想通りの値段。
なんで、そんな高い値段で貸せると思ったのかなぞすぎる。
友達が住んでるラトゥール新宿グランデ（新宿の新しい方）の最上階中部屋の約100m2の部屋が50万で借りられたぞ。
ラトゥールは住友自家貸しのせいか、かなり手入れが認められている。友達も工事だけで1000万以上掛けて改装していた。
ipadで全部操作できるシステムとか、音響が高いみたいだった。

バランスの取れた素晴らしいマンションだからだと思います。

120さんへ

あなたは契約者成りすましですね。少しでも安く借りたいという意図なんですか？無理して分不相応なマンションに住もうなどと思わないことです。

１１８さんと同意見です。
入居説明会では４つの回線業者を資料を頂きました。
大手の２社は料金が高めのため、他の２社を検討中です。
メールアドレスを変更したくないため、今使っているプロバイダーへ連絡してメールアドレスのみ使用できる事を確認
しました。

入居予定者の方々はどの回線業者を選ばれるのでしょうか？
ご参考までにお聞かせ下さい。

>122
空気悪くしないで

＞118＞123

まったく同感です。
総会でしっかり検討してほしいですね！
資産価値が違ってきます。

http://www.10fw.co.jp/change_03.html

ISPの一括契約に関しては、メールアドレスが変わってしまうということと回線の品質が分からないってことですかね。
メールアドレスに関しては、メールのみの契約ができるプロバイダだと問題なさそうです。
回線の品質は一般的にはあまり問題になりませんけど、ゲーマーな人には気になるところですかね。

我が家も手続き会を終了しました。
どさくさに紛れてと言っては言葉が悪いですが、生保の営業まで入ってたのには苦笑い。

駐車場は機械式とタワーはまだまだ余裕があるみたいですね。

内覧会後確認終わりました
ベランダ外側の塗装乱れが再塗装されてきれいに

あとは引っ越しをまつのみ

あ、そうそう指摘箇所は直ってました。

我が家は網戸のガタつき、洋室のハンドルガタつき、玄関の内廊下側の傷の3箇所。
玄関は懐中電灯で照らしたら大きな傷が付いていて、三井の方もビックリでしたが綺麗に補修されていました。

うちは夫婦で自転車置き場２台申し込みしました。契約会の時に、今後新規に１台目を借りたいという人がいたら、２台目以上契約してる人から譲ってもらいますので同意くださいと半ば強制的に契約書を書かされました。
それって駐車場抽選の時にあらかじめ案内あってもよかったのになぁ、とちょっと気分が悪かったです。
うちは２台ですけど、もしお子さんいらっしゃって４台とかある場合、駐輪場ナイ場合はみなさんどうされてるんでしょうか？家の中に入れるのかな・・・？

２台契約してる方より、１台目を後から希望する人のほうが優先されるっていうのは
はじめから規約のどこかに書いてあったと思いますよ。読んだ覚えがあるので。
仕方ないですよ

>129さんへ
入居説明会時に 駐輪場はレンタルサイクルがあるせいかキャンセルが相次いでいるって話がでましたよ。
逆に 駐車場はどこも一杯だと言われました。
担当者によって随分話が違うものですね。
どこまでが本当なのでしょうか？？？
尚、地権者の方は6月初旬に入居だそうです。

うちも駐輪場を2台契約してるので、>>129さんの言われた契約書を書かされました。
また、解約の際はスライドラックの上か下かも選ばされました。

重要事項説明書か管理規則に書いてあるらしいのですが、正直知らなかったのでビックリ。
確かにお子さんが居るお家は大変ですね。

駐車場に関しては平置きとハイルーフが埋まっていて、その他は余裕があるとか。
駅前のプラウドタワーも稼働率がそれほど高くないので、普通車に関しては大丈夫なんじゃないかと勝手に思ってます。

南東向きの賃貸が出ましたね。
約84平米で38万円。
19階ですし、眺めも良さそうなお部屋です。

随分安い賃料だね。よっほど早く決めたいんだろうね。まあ、余計なお世話だけど。買わないで、借りた方が良かったかな？

案の定、地権者住戸ですよ。

311の震災で、高層マンションの17-19階辺りが一番被害が大きかったという結果があるそうです。何故か地権者住戸もその周辺に多いこと…

うちは2台だったけど何も言われなかった。。。

子供の通学用にすごく便利なところですね。神楽坂も近いので、親にも使い道があります。一部屋借りてみたいのですが、賃貸の話は盛り上がっていますか？

やはり賃貸は期待できませんね。。。
買わずに賃貸待てばよかった。。

賃貸は期待できなくはないですよ。というのは、今募集しているのは分譲仕様に見劣りし、貸し急いでいる、地権者住戸ばかりです。エリア最高峰のマンションですので、おかしな値付けに惑わされることなく、慌てず適正な賃料設定をした方がいいでしょう。貸し急ぎは禁物です。

＞139です。地権者住戸が競合して値崩れするまで、もう少し我慢します。所詮セカンドハウスなので

賃貸がパラパラ出ていますが、どれもすぐに契約となっているようですよ。この状況では上がることがあっても、値崩れはないですよ。地権者でなければ今の値では安すぎるので♪

高層階の2ldkを貸しますが、地権者物権が終わってからにします。
新築プレミアムは一度切り。急ぐ理由はないのでね。
65平米35万の予定。

65平米35万でも、このマンションのグレードからすればお安いですね。現在募集中のお部屋は地権者住戸であり、引き渡しは一般に先んじて六月です。地権者住戸は仕様も一般住戸より低く、そもそもが持ち出しがなく物件取得しているためか、早い成約に重きを置いています。地権者賃貸住戸がはけたら、このマンションに見合う適正に賃料設定れた住戸が賃貸市場に出るでしょうから、賃料は確実に上昇するでしょうね。

実際の購入者さんなら、手続会などで賃料その他のアドバイスを受けられてると思いますよ

手続会で賃料聞きましたよ。
ただ提示された額はサブリース前提だったので参考にならず。

皆さん、賃料期待しすぎでしょ。
このマンションの分譲価格はPER期待できない価格でしょう。
港区住宅街の物件に近い感覚ではないでしょうか。

PBRは維持されそうなので良しとしましょうよ。

148へ

部外者は書き込みしないでいただきたい。何か魂胆でも？

>149
魂胆あって、
この掲示板に書き込みすることでそれを果たそうと考える浅はかな人いるんですかね?

私は自宅用で買っているのでPBR重視です。