目白の奥座敷とも言える、下落合４丁目「野鳥の森公園」隣接。
由緒ある屋敷跡に誕生する「（仮称）目白御留山プロジェクト」のスレッドです。
マンションでもタウンハウスでもない、全戸メゾネットプランの「重層長屋」という構造を採用。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
物件データ：
所在地：東京都新宿区下落合4-9（以下未定）
地域地区：第１種低層住居専用地域・第１種高度地区
交通：西武新宿線「下落合」駅徒歩8分、山手線「目白」駅徒歩14分
構造：鉄筋コンクリート造 地上３階地下１階
規模：重層長屋住宅 29戸
面積：70平米台-120平米台
価格：未定
[スレ作成日時]2008-11-10 15:08:00
下落合緑トラストのHPによると、
この土地は不動産業者から老人ホーム運営会社に所有権が渡ったとのこと。
駅から遠く不便なのでマンションより向いてますね。
静かで緑が多いのでお年寄りには良い環境だと思います。
高級マンションの夢が潰えて高級有料老人ホームとなる。
これも時代でしょうか・・・。
ちょっと前まではお屋敷跡はマンションって相場が決まってたけど、
最近は老人ホームですね。
20～30年後に老人が減りはじめたら次の用途は何でしょう。。。
>>328 匿名さん
ランドシティ湘南鷹取ヒルステージ
横浜地方裁判所
平成13年（ワ）第4520号事件
平成15年9月24日判決
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail4?id=5967
マンション業者が崖地の危険を主張した周辺住民を訴えて敗訴している。
ここと似ていて、崖地に無理して地下室マンションを建設しようとして頓挫した事件。
老人ホームなら新日本建設の計画みたいな「地下1階地上3階塔屋1階」なんてことはなく、普通の地上3階建てでしょう。
というわけで、そろそろこのスレも終わりにしませんか？
老人ホーム建築計画の標識が出るまではまだどうなるかわからないと思います。
再び地下室マンション計画かも。
まあ、たしかにね。
「高サ住の予定で建てましたが予定変更でワンルームマンションにします」とか有り得る話。
以前文京区の新目白坂で、社員寮名目で建てた後にスカイコートとして分譲された例もあるし。
老人ホームは区が建ててもらいたい建物だろうから、審査や指導が緩くならないか心配。
>>335
中野区建築審査会の裁決
http://web.archive.org/web/20170930035650/kugikai-nakano.jp/shiryou/14...
東京都建築審査会の裁決
http://web.archive.org/web/20170918151234/bengoshi.la.coocan.jp/kennti...
2件とも2005年の裁決。
新宿区ももっと早い時点で接道が適合していないと判断していればよかったのにね。
下落合みどりトラストのHPによれば、
ここは傾斜地マンションならぬ傾斜地老人ホームになるようですね。
3階までしか建てられないけど地上3階地下1階みたい。
まあ当然の話ですが、地裁は棄却。「ル・サンク小石川後楽園」の話です。
建築確認白紙の裁決「判断に誤りなし」
http://suzuki.seesaa.net/archives/20180525.html
西武新宿線下落合駅にも山手線目白駅も簡単に利用できるのは大きいと思います。
通勤や通学の際に本当に便利で、都心への移動もスムーズに行える環境ですね。
駅から自宅に帰るまでの道で、安心できる道とかってあるのでしょうか。
道が狭くて坂になってます。現地を見て来るとわかりますよ。
何をねぼけたことを。
このプロジェクトは建築基準法違反の判決が出て中止。
土地は有料老人ホームに売却されてますよ。
旗竿地の長屋建築計画で
マンション反対運動が勃発しようとしているそうです
https://ja-jp.facebook.com/t.nagatani/posts/1466859673446106
>>344
旗竿上用地内に路地状通路を作りそれを囲む長屋を建設する計画です。
http://b.hatena.ne.jp/entry/4664326729659457121
文京区では2012年にも長屋建築で紛争が起こり、建築審査会が執行停止をしています。
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?no=1608
この「長屋式」ってのは本当に危険。必要なスペースが足りなくてマンションにできない土地なのだから。
どうして目白御留山プロジェクトの反省に学ばないのでしょうか。
業者も行政も。
この土地は香港資本の投資会社・オライオン・パートナーズ・ジャパンの手に落ちました。
同社は日本で高齢者施設に特化したファンドを運営しており、2018年現在22棟2700室を運営しています。
こちらの土地にはファーストコーポレーションの施工で地上3階地下1階69室の建設が進んでいます。
新日本建設の計画が建築基準法違反だったため、隣接する土地を買い増しして違反を解消しました。
その結果、新宿区立野鳥の森公園に隣接する土地の大木が数多く伐採されてしまいました。
鬱蒼とした森の雰囲気は消え去り、明るくもやるせない光景が広がっています。
当初の新日本建設のままであればこの部分の緑が残ったであろうことを思うと、なんとも皮肉としか言い様がありません。森のタヌキたちはどこへ行ったのでしょう。
添付図説明：
赤線＝歩行者道路（公園と民有地の境界でもある）
青線＝新日本建設の事業範囲
緑線＝買い増しし樹木を伐採した部分（枝の範囲で示しています）
公道の反対側の土地を買っても意味ないんじゃ？
接道を確保するのが目的だったんだから。
>>349 周辺住民さん
これですか？
http://www.jsc-com.net/shimoochiai/news5/951.htm
http://www.jsc-com.net/shimoochiai/news5/959.htm
（事業主は「バリューアップパートナーズ株式会社」になっているようです。）
つまり、隣接する土地に住んでいた方々が土地の売却に応じて、他所に引っ越したのですね。
近隣住民の方々の対応は、一枚岩ではなかったようですね。
>>352
そうです。
買収された3軒の家は狭い公道（赤い線）から奥まり、とくに東側2軒は崖の上にあり、狭くて急な階段を使って出入りする構造だったので住みづらそうでした。
今回の計画に乗って売却しなければ未来永劫買い手がつきそうもなかった土地。
リンク先の記事で
＞現状残されている樹木は、可能な限りそのまま残し、空き地にも植栽する方針であることが説明会で明らかになりました
とありますが、案の定、全て根こそぎ切り倒して丸坊主にしてしまいましたね。
なんか長々とスレが続いてたけど、本当のスキャンダルな事実は誰も知らないで終わったのね。
これ、単なる近隣のマンション反対運動に司法が味方したわけじゃない。
まず裏社会の動きますがあって初めて新宿区から特例の認可が降りたということを知らないとはね。
まあ、知らぬが仏だよ。
知らん方がいい。
>>355 は何となく思わせぶりな言い方ですね。
思い起こせば、タヌキの森の件で建築確認取消しの高裁判決が出た時は、大反響でした。
それまでは、グレーな建築でも「建てた者勝ち」という感じで、建築確認を争っている間に建物が完成して開発業者が逃げ切れていたのですが、そのような風潮に警鐘を鳴らす画期的な判決でした。
結局、タヌキの森を守ることはできなかったのですが、本件は建築紛争に一時代を画す意義のあるものでした。
>>355
知らぬが仏とか言ってますが、周辺住民はみんな知ってますよ。貴方のようにしたり顔で書き込まないだけで。
それに裏社会なんて言い方して大丈夫なんですか？ 書込みの責任は自分でとってくださいよ。
ここの周辺住民による成果はル・サンク小石川後楽園の事件に引き継がれてるね
>>358 匿名さん
確実に引き継がれてますね。工事終盤でも止められるというここの認可取り消しが戦略に大きな影響を与えたと思われます。
ただ、勝負には勝ったのに撤去まで何年もかかり、さらには森は戻らず老人ホームになってしまうという争わない方がマシだったのでは？という教訓の方は引き継がれてないようなのが切ないですね。
目白台三丁目で路地状敷地にマンションを建てようとして頓挫してるそうです。業者は隣地所有者を訴える裁判も起こして負けています。
そこも含めて、みな崖地ですね。デベは無理して崖地にマンションを建てようとしてはいけないという教訓を重視すべきです。
また長屋で裁判になっているのですね。
路地状敷地への長屋は法令の規制が強化されることになったはずなのに。デベも懲りてないですね。
ブレンディが「オバケ坂」の古木を予告なく伐採
http://www.jsc-com.net/shimoochiai/news5/982.htm
（以下転載）
「東京の新宿地域は思えない古木が生い茂る通称「オバケ坂」沿いの樹木が、悪徳開発業社ブレンディによってなんら予告なく伐採されました。ブレンディはたぬきの森を伐採・開発し、違法建築を建設した新日本建設から土地を購入し、現在の老人ホームの開発業社に転売した不動産業社です」
酷いなぁ。崖地を狙って儲けようとする業者にはろくなところがないね。
日経アーキテクチュア 2019年6月13日号に載ってますよ
ここの土地は結局、完成間近だったマンションを取り壊して高級老人ホームが建ってしまいました。
周囲の民家数軒を買収して敷地が広くなり、巨大な擁壁が出現。
「野鳥の森公園」に隣接した敷地の10数本の大きい樹木も全部伐採。
たぬきは去り、野鳥も寄りつきません。
新日本建設のマンションのほうがまだマシだったような気がします。言うてもせんない結果論ですが。
～2020年春、「 （仮称）ソナーレ目白御留山」（東京都新宿区）を開設～
このたび、ソニー・ライフケア株式会社の子会社で、介護付有料老人ホームを運営するライフケアデザイン株式会社は、2020年春に東京都新宿区において介護付有料老人ホームを開設することとなりましたので、下記の通りお知らせいたします。
Aタイプ（20㎡）に要介護3で入居の場合
前払い金 23,652,000円 → 月額利用料 269,500円
前払い金 17,712,000円 → 月額利用料 380,000円
前払い金なしの場合 → 月額利用料 691,500円
近所の「チャームプレミア目白お留山」の上を行く料金。どんな方々が入るのやら。
371さん提供の写真を見ましたが、酷い、無残に尽きます。野鳥の森公園側の敷地の木が全て伐採され、土が剥き出しになっているとは…。鬱蒼と木が生い茂っていたあの場所の雰囲気はどこへやら。これではタヌキの森も何もあったものではありません。環境配慮なき開発はどうにかならないものか？
合法か違法かを問わず先住民が開発業者に多大な損失を与えて事業計画を頓挫に追い込んだらその業者から隙あらば報復してやろうと思われるのは当然だし、そういう周辺住民の存在が事故物件みたいな地雷抱えた不良開発地はまともな業者は皆敬遠して余程の捨て値でない限り手を出さない。
そうなれば自ずと違法・犯罪でなければなんでもやっちゃう業者が事業を引き継ぐ事になるのは自明の理なのでこの結果は至極当然
ルサンクも恐らく今後数年は周辺住民への嫌がらせを兼ねた都相手の裁判等をしつつ微塵も地域住民と折り合う気がない外資等に転売され残念な結末になる可能性が濃厚
業者側の損失及び怨嗟の念はたぬき森の比じゃないだろうしね
ここもルサンクも、デベが違法な建築計画を強行したのが始まりです。また、違法な建築計画に建築確認を下ろした機関に責任があります。周辺住民は違法な建築計画に下ろされた建築確認を争わないといけなくなったのです。
ここもルサンクも、違法な建築計画に建築確認が下ろされ強行されても、司法が止める判断をすると示したことで、大きな事件になりました。司法の判断は正当なものです。
ルサンクは土地を他のデベに譲渡できず、UR都市機構に返納しないといけないので、こことは条件が違っているようです。日経アーキテクチュア2016年6月9日号にルサンクのデベがUR都市機構と交わした契約書が載っています。
返納されるとして、返納されたURが土地をどうするか、だね。
結局同じこと。
日経アーキテクチュアに載っているルサンクのデベとUR都市機構との契約書によると、更地に戻して返納した上で、違約金と土地の使用料がかかってくるようですが。。。
まあ、URは住民の反対を無視して違法建築を建てちゃうほどの悪徳デベに売却したわけだから、今度も売却相手は推して知るべし。
>>380 匿名さん
参考まで
堀坂、違法マンションの現在
http://www.google.com/search?q=%E5%A0%80%E5%9D%82%E9%81%95%E6%B3%95%E3...
そもそも、とっくに期限は越えてますが未だに更地返却にはなってません。
公的機関は利益誘導といわれたくないから転売を禁止したり用途を制限したりと色々な条件を定めます。
でも、それで儲けるつもりではないので特段の事情ってことで、お互いの協議の上で塩漬けになってるわけです。
そういう状態なのですから、係争が終わった後、返却を求めるのか、今の会社のまま再建築を認めるのかすら不明。
決着つくのはまだ結構先になりそうです。
ここは新日本の計画に反対して本当に良かったのだろうか。
新日本建設の違法建築が認定されて取り壊し
↓
土地売却
↓
買った業者が周りの戸建てと空地も買収してより大きな老人ホームを建設
↓
余った土地に4階建て賃貸マンション建設中
↓
緑は無惨に消滅。たぬきの姿も消えた。
↓
新日本建設計画の影響を一番受けるはずだった目白御留山デュープレックスは地下駐車場で酸欠事故。
なんかこの土地に関わるとろくなことがない気がします。
事故で七曲坂が封鎖されていましたね
新日本建設の建築計画は避難の面で問題があったのですから、裁判所が建築確認を取り消す判決をしたのは正しいです。
新日本建設の計画に近隣住民の方々が反対したのは正しかったと思います。
老人ホームができたのは、一部の地権者の方が業者への土地の売却に応じたからです。
結果的にたぬきの森が守られなかったのは返す返すも残念です。
マンションの建築確認が取り消されたのは画期的でしたが、最後の最後で業者にまさかの打っちゃりに逢いました。
結果論ですが、近隣住民が一致団結することが環境を守るために不可欠だと思いました。
今後の貴重な教訓です。
最近は新日本建設も立派になられて、あちこちで名前を見かけるようになりました。
ですが下落合の住人としては嫌な記憶が蘇って複雑な気持ちになります。
あの頃よりも少しは真っ当な会社になっていることを願うのみです。
たしか、新日本建設が敗訴したのでは？
いや。新日本建設が新宿区を相手に22億円の損害賠償を求めた訴えは東京地裁で認められず、東京高裁で控訴が棄却され、新日本建設が最高裁への上告を断念して確定している。
ル・サンク小石川後楽園の建築確認を下ろした民間の確認検査機関（都市居住評価センター）を相手に、NIPPOが107億円の損害賠償を求める裁判を起こしている。
6月28日に東京地裁で判決言渡しとのことだが、認められるかどうか。
>>393 匿名さん
〇っ人猛々しいと思って見ていたが棄却されていたのか。当然だろうな。
だがその後に2丁目で分譲とか3丁目で請負とか相変わらず入りこんでるのはさすがとしか謂いようがない。
