岡本レジデンス

現地へ行って来ました。世田谷に５０年以上住んでいるので場所は簡単にわかりました。
丘の上ですから住むにはとても良い所です。砧ファミリーパーク方面はなだらかな坂ですが、
東、西、南方面はかなりの坂で散歩も辛いと思われました。買い物は車でしか行けません。
商業施設が用賀か世田谷通り周辺しかなく、コンビニも一軒だけありました。
結論として利便性のないマンションなら一戸建てのほうが良いと思いました。

この物件は、今のマンション・ビジネスを象徴する物件といえる。3年前、いや1年前でもこの立地でこの価格などありえない話であった。今回鹿島はアーキサイトメビウスという今最も注目されているデザイナーと組み、最高レベルの内容でもって、この不便な立地で勝負に出たともいえる。単純に将来の資産価値をもって戸建と比較しては、これからのマンション市場を分析するに足る柔軟な思考は生まれない。この物件の127㎡の住戸と同程度のゆったり感とデザイン性を戸建に求めれば、城南地区でも”まともな”立地なら既に最低1.5億近い資金が必要になってくる。マンション市場と戸建市場は若干のタイムラグはあるものの微妙な裁定が働いている。予算は”利便性”に勝るものである。1.2億の予算でこの物件を選ぶか、土地の狭い3階建て戸建を選ぶか、是非モデルルーム等で双方の実地調査をし比較されることをお勧めする。戸建にはいわゆる掘り出し物はない。安いものには必ず理由があることが今ほどはっきりしているのも久しぶりかもしれない（周辺建物の状況、接地道路の幅員、劣悪なデザインなど）。今割高感のあるこの物件の売れ行きは、そうした市場参加者心理を占う上で大変興味深い。

いずれにせよ、このマンションに興味がある人は一般的な指標でマンションを買わない人たちではないでしょうか？デザインにプレミアムを払える人や、数千万円の違い程度でなんとも思わない人などいますからね。
そういう人たちが住むマンションには怖くて一般人は住めませんよ。
一年前では考えられなかった、というのは確かですが、「一年前にはこの物件がなかった」という程度にしか捕らえられないんじゃないですか？

モデルルーム行ってきました。

これだけハイレベルな内装、設備が標準でついているあたり、驚きです。

三菱や野村のマンションだと絶対にオプションです。あと、すべての部屋のエアコンがビルトインなので、追加で買う必要がない、その他、もろもろの設備を考えると1500万くらいの価値があるのではないでしょうか？坪単価を30万円くらい引き上げていても納得？かもしれません。

べつに普通のリーマンが買う物件でないことはわかる（値段は買える人いるけど利便性なしだから買わない）んだが、普通のリーマンでなくてもこの田舎まできたら自由設計で戸建にするんじゃないの？ということ。
だから売れないの。

庶民は岡本をしらない。
そこがこの物件の最高の美点。すばらしい♪

忙しい人なら規格品で気楽に物件を買いたい。
一定水準を満たした規格品で、かつ、立地が良い。
鉄道駅から遠いために庶民は絶対によりつかない。

正しい伝統的富裕層が気軽に買う物件としては最高。
放っておいてもそのうち売れると思う。

ただ、正しい伝統的富裕層にとって、価格がリーズナブルではないところが罪深い。

価格上昇気運の強い昨今、この物件も高すぎる。
たかがマンションに１．５億円以上（ゆずって２億円以上）はたとえ番町でも無駄金。ましてや岡本だからねぇ。

＞２８

正しい伝統的富裕層ってたかが２億の金も持ってないんですか？

半分以上は売れていると先週、モデルルームで確認しました。

担当者もあせらずに売っていくようなニュアンスでしたよ。

２億円はたしかにはした金。
でも、マンションなんぞに使うのはたんなる無駄遣い以外の何ものでもない。

１億あればまっとうな起業ができるし、子供や知り合いの若者にあげて勉強させるほうがいいなぁと。

マンションなんぞに２億円使うのは無駄遣いだよねぇ。遊びと思えばいいんだろうけど死に金には違いない。

行ってきましたモデルルーム。
26さんの言うことが正解ですね。
ある程度の所得があるサラリーマンでも購入できる値段ですが、サラリーマンは利便性から手を出しにくい。
富裕層はこの地区まできたらセキュリティばっちりな戸建にする。
どの層にも魅力がないんだよね。
これではうれないよ・・・。

用賀20分なら普通に歩けるけど。静寂を好む人なら、ありかもね。

先日モデルルームへ行きました。

岡本の落ち着きと、建物のすばらしさに感動しました。

私は一般的なサラリーマンではなく、車での通勤が可能なので、距離はあまり気になりません。

この値段なら一戸建てもありなのですが、いろいろと一戸建ても見たのですが、どうも同一金額だと狭小住宅よりちょっと広いだけで、かつ設備が乏しいのが納得できず、やはりマンションへとターゲットが移った口です。

なかなか厳しい意見が多いですが、かなり前向きに検討しています。
車と同様、家にも好き好きがあると思います。少なくとも私には響きましたね。

こういう場所の「マンション」も良いけど、次に売るか貸すかを考えた場合、かなり苦労すると思う。

いや、売らずにずっと住み続けるというなら、広尾の定借の方が良いと思うよ。

地域的に気に入っているなら、尾山台、等々力、上野毛あたりの南斜面物件の中古の方が良いかも。

たぶん、この物件に手を出す人は、ここのサイトの存在すら知らない人達ではないでしょうか？

ローン組んで買うとか、売れる、売れない、という判断をしなかったり、ひたすら気に入って買うとか、元々住んでいたとか、そんなかんじかも知れませんね。単にお金持ちとか、マンション購入の常識を知っている、知らない、という分類は不可能ですよ、ここは。

たぶん、盛り上がらないのはそういうことかもしれません。

三井と鹿島が売れないのにマンションを建てたりはしないと思います、たぶん。限りなく小さいけど、堅いニーズを見越しての販売ではないでしょうか？
でも、鹿島＆三井ゆえに、売れ残りを役員社宅にしたりして。


個人的には公式サイトを見る限り、住みたいな、と思いましたが。
都心に住んでいますが、逆にこういうのあこがれます。

売れてますか？

モデルルーム近辺に住んでますが、最近は平日、休日を問わず来客の車がほとんど無いです。暑い中、サンドイッチマンのおじさんが汗をかきかき桜新町駅前で立ってることがありますが、この物件とつりあわず涙をそそります。鹿島はマスタービューでありえないミスをして契約者を＊＊にした対応をしているようで、信用と評判ガタ落ちですね。

平日、休日を問わず、モデルルームに車がとまってるのや人が入るのを全く見ないですが。サンドイッチマンのおじさんが汗をふきふきたまに駅前に立っているのが物件と不釣合いで涙をそそります。鹿島はマスタービューでとんでもないミスを犯して契約者をないがしろにした対応をしているようで信用と評判ガタ落ちです。

売れてますか

完成したので見てきました。

物件は素晴らしいです。
でも、
遠いです、高いです。

だから残念だけど買いません。

まだ10戸近く売れ残っているようですね。
良さそうな物件ですが、さすがに立地が厳しいのでしょうか。
値段も高いですし、どの程度値引いてくれるのかなぁ。

駅遠の丘上にあるので、ここで生活するなら車がある人が有利ですよね。
ちょっとした買い物なら電動アシスト付き自転車があると、坂登るの楽だし二子玉に出るのも苦じゃないかも。

チラシが入ってましたが何と３０００万～４０００万前後は普通に値引きあったが先住民は泣き寝入りですかね。
大手の場合こういう場合は説明あるのですか？やはりバス物件は厳しい、せめて１０分以内か。

そんなに値引きあるんですか！

>>47さん

物件詳細トップをクリックされたし。
13800万円→9900万円
13530万円→9800万円

と堂々と出てますよ。

えーそんなに割引ですか、早速ホムペ見て、検討します！ありがとうございました。

悲劇だ・・・。

2007年春以降、リーマン・ショックまでに値付けされた都内高額物件の価格自体が単に売り手の妄想的希望価格だっただけで、それから何割下がったかはあまり重要ではない。当初価格で購入した層には、不愉快な話ではあるが、もともと世田谷のマンションなんてものは時の経過とともに資産価値は減少していくわけで、買えるだけの資金があっただけでも買えない人よりはマシな人生を送っているともいえる。大手財閥系デベは、表向きこの物件のような価格改定を行っていないものもあるが、高額ものはどこも売れ残りを抱えているという事情は同じ。最近某中堅デベが目黒区八雲で販売予定のハイグレード物件について、”割安”とはやしたてている向きがあるが、諸事情から売れ残りを避けるため実勢に合わせて値付けをしただけの話であろう。現在不動産の購入を検討している層にとっては、今回の価格下落トレンドを歓迎する向きが多いであろうが、あまり”他人の不幸は蜜の味”的な思いでみていると、買い時を失うことになりかねない。特にこれからの1年は、この物件だけではなく三軒茶屋や池尻大橋など、リーマン・ショック以前の高額値付け物件の価格改定ものは、大いに妙味ありではないだろうか。

残念ながら三茶、池尻高級物件はいまだに需要がありここのような大幅割引をしてくれない。４０００万も引いてくれたら即完売しちゃいますよ。ここのようなバス物件は岡本！命！という人しか購入しないのだから半額引いてくれて初めて検討に値すると思います。

ここはバス停からも遠いし、リーマンが住む立地じゃないよ。

そういえば、八雲のマンションもアーキサイトメビウスでしたね！
МＲ見たけど、八雲も良かったですよ。
評判もいいみたいですし。

岡本はなんか、勿体無いですね。

こういう、内装グレードの高いマンションが投げ売りになると、
今後、出てくる物件がどんどん薄い造りになっていくのでは？
と思っちゃいますよ～。

鹿島とアーキサイトの組み合わせだから見てきたけど、さすがでした。
岡本という場所がだめな人は全く興味持てないかもしれないけど、
個人的には最近見た物件の中ではダントツでした。


あの仕様の良さは、他の物件とは格が違いますね〜。
値下げ後の値段だったらありなんじゃないかと思いました。

ここは結局完売したのでしょうか？

まだ売れ残っているようです。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/area/search/?geo=13112&p...

大幅に値下げしても売れないのは、
そもそも買いたいと思う人の絶対数が少ないからでしょうか？
需要がそもそも無い？

岡本に住んでみたいと思っている者です。
買い替えの時になかなか売れなかったりするのかな、と心配です。

二子玉川も活性化されるでしょうから、バスで割りと気軽に出かけれるこのエリアは人気が出てくるのでは？
という期待もありますが皆さん、どう思いますか？

大きなマンションができて渋滞がますますひどくなってバスが使えなくなるかも？

＞５９さん

あの間取りと仕様の良さだったら値引き後の価格は
十分安いんじゃないかな～？！

もともと交通の便とか気にしない特定の富裕層向きの
場所だから、岡本という場所にこだわりある人にとっては
買い妙味あると思います。

私は手が届きませんでしたが・・・。

買える人がうらやましいねぇ。

物もよさそうだしねぇ！！！

何度か通りかかったけど、ここ、とにかくすごい不便な場所ですよ。
岡本は豪邸に住んでて二子玉川高島屋から御用聞きが来る人が住む所だと思います。
コンビニもないし、ないないづくし。物件はすばらしいと思うけど、これは電車メインの人は住めないね。

岡本かったら不良資産抱えたも同然だよ。
昔みたいな価値はもうないよ。

買えない方は色々言いたくなるんですかね(笑)

高いかもしれないが、いい物件だと思うけどね。

>65
何年も売れ残って、買いたい人もいないようです（苦笑）
せっかくのアーキサイトメビウスも宝の持ち腐れ・・・。

叩き売って少しでも回収したほうがいいような・・・。
すでに叩き売り状態かな？

適正価格は定価の6割ってとこかね。

鹿島の役員用社宅にすりゃいいのに・・・。
いい物件建てるけど気の利かない会社だ。

>70

全く大手の名が泣くよ。
本当、鹿島か三井の役員用社宅にでもして、市場環境良くなってから、中古で売りにだせばと私も思います。定価で買った人可哀想。
大手なら大手らしくしろ。

さもなくば、鹿島の社長、会長が買取れ。

物件の仕様は文句なくいいんだから。

鹿島か三井の役員用社宅にってアイデアいいですね。
仕様は文句ないんだから、リーマン役員用であればmore than enough!!!

ようやくメゾネットが売れたね。

果たしていくら引いたのだろうか？

まだ売ってたのか。

もはやマンション界の化石だね

>73

あのメゾネット売れたんですね
2つある寝室のどちらも壁を隔ててすぐエレベーターがある間取りでありえないな・・・
と思ってましたけど
普通はエレベーターの稼動音が響くのを考慮して、浴室とかトイレとかを挟んだり
するんですけどね。
よっぽど、壁が厚くなっているのかな？
アーキサイトメビウスはこちらの掲示板でも評判が高いですが、あの間取りを見て、
疑問に思いましたよ。

立地から言うとリタイヤお金持ち夫婦がターゲットなのでは？素晴らしい物件だと思います！

これだけ何年も売れ残っててすばらしいはないだろ（苦笑）

また売れたみたい。残り一邸だって。

売れ残りの記録を更新し続ているという点が、すばらしいのですよ。

どこまで値引きしたんだろう？

南向きの最上階が残るとは…ｗ

ようやく
完売御礼

どこまで値引きされたか興味ありますね。

最後の一軒を購入した者ではありませんが、
極めてリスクない価格で購入できたものと思ってます。ラッキーでした。

>85
やはり結構な値引きがあったんですね。
半額くらいになりましたか？

適正価格情報はこれから買おうとする人の役に立つけど、外にはなかなか洩れませんね。

特に大幅値引きはマル秘扱いだよ～ん。

モノは確かだから大幅値引きで購入できた人は結果的にいい買い物だといえますね。

モノは確か？

意味不明。

↑意味不明な突っ込み。

由緒ある高台が見直されたのかな⁉

とうとう完売したんだ。
多少の値引きはしたんだろうが、この環境下売れたって事は92さんの説も的を得てるかもしれないね。

最終戸は不明ですが半額には及んでないのでは。後半は4割ちょっとこえたあたりです。
定価で買った方々には返金があったかは知る由もありませんが永住物件として当りと思います。

坪単価で言うとおいくらですか？

13800万円→9900万円→諸経費込み7000後半。あとは計算してください。

150m2で計算すれば
坪303万円が坪171万円
普通の郊外並みの坪単価が適正価格になったってことですか。

世田谷区の坪単価は200万円前後が目安のようですね。

たしかここ150平米の部屋なんてないだろ。
計算適当すぎｗ

一番大きい部屋でも140平米位で、
確か元値は2億超だった気がする。

>>96
世田谷のマンション購入検討中のものです。
貴重な情報ありがとうございました。

逆に言うと諸経費込み8000万円弱の予算で
最高級レベルのマンションが購入可能ということですよね。

たぶん見つかんないと思うけど。

たしかに。
今となってはかなりレアな物件だもんね。

>>103
これが基準になって新価格が形成されます。
今後いくらでも安いのが出て来ますよ。
待てば待つほど安く買えます。

そりゃ価格はそうなんでしょうけど、グレードも落ちるでしょ。
そういう意味で他にはなかなか無いだろう、って話しかと。

そもそもここはリーマンショック前に
1～2億で売るつもりで作った仕様の物件なんだから。
そういう物件はとくに駅から遠い地区には、
当面作られないんじゃないですかね。

>97

96が言ってるのはおそらく34坪の部屋じゃないかな。
売れ残りの眺望抜けてない階だから、まあこんなもんじゃないか。

105さんの言われるように新築で同レベルの仕様を同じような値段期待しても無理。
いくらネガっても、そんな物件でてこないよ。

そんなに値引きした場合は当然既存購入者には返金あるんですよね？

普通ないでしょう。
リーマンショックっていう大義名分あるから。

個別の価格交渉で下げるのみなら返金も無いでしょうけど、
値下げという形で表に出して下げる場合は、普通は返金あるかと。
最初に部屋選べてるから、値下げ額全部じゃないでしょうけど。

とはいえ…
個々のケースで違うでしょうから、
購入者じゃないので
あまりいい加減な事は書かない方がよかったですね。
失礼しました。

>109さん

すぐには公に値下げしないんです。
定価で購入した人からのそういうクレーム入ると困るので。
完全に売れ残りと言える期間経ってからですね。
既存住民の方にとっても、いつまでも売れ残り物件あると、転売する際に不利になりますから、大義名分になるんです。

瀬田あたりもずいぶんと下がったようです。
都心から遠いとだめみたいですね。

ここの住み心地はどうですか？

ちょっと前に賃貸で住んでいました。
ここはとても高級感があって良かったですが、日常生活が本当に不便です・・・
環境は鳥のさえずりが聞こえたり良かったですが・・・
日常の生活に支障が出るくらい不便だったので、物件にはとてもほれ込みましたが住んで一年ほどで退去しました。
やはり利便性が悪いマンションというのは流行らないのかもしれませんね。
新築時も相当値下げしてやっと売れたようですし。
物件と環境に惚れて買った方もこの死ぬほど不便な立地に我慢が出来なく売却や賃貸に出すようです。
話しだと、余裕がある方は最初に住んで不便な事にストレスを感じ賃貸数年後売却や、叩き売ったりしてるようです。
私がいたころも半分ぐらい賃貸ではないだろうかというほど住民の方が変わりました・・・
何度も言いますが、物件と環境は素晴らしいです。
ただ、近くにコンビニも飲食店も無く駅までも遠いのでものすごく不便です。
その為、私にとっては住み心地は悪かったです。
参考までに。

>>114
コンビニもありますし、飲食店もあります。
ただ単に知らないだけではないですか？
住人が変わったとか全戸の方々をご存知なのですか？
あまりいい加減なことを書かないで欲しいです！

>>115
私は近年こちらのマンションを売却した者ですが、コンビニは近い所で五分以上かかりますし。この辺りで飲食店は皆無ですよ。近くて、二人玉川の商店街まで行かなくてはならなく、徒歩で20分程かかります。なので、114さんの言っている事は本当です。個人の特定をされるとあれなので、控えますが、こちらの物件の売却は本当に苦労しました。近年経済市況が良くなり買った値段の6割程度で売却出来ましたが、近年の経済が良くならない前にも売却に出しましたが、見学に、来る方はほとんど無く売ることが出来ませんでした。最近も沢山売りに出ているようですが、総戸数40戸程の物件でいずれも分譲値から大きく下げてこれだけ売りに出るというのは、そう言う懸念があるからではないでしょうか。とても、良い物件ですが、私もサラリーマンの方の様に通勤する様な身分ではありませんが、何をするにも、車か自転車に、乗らなければならず大変で売却しました。結論を申しますと、マンション自体はとても良いのですが、住み心地は総合的に判断するとあまり良いとは言えませんでした。更には、この場所まで来てマンションが欲しいと言う方はあまりおりませんので、売却する際は相当損が出る事を覚悟されるか、永住目的では無いと大変だと思います。

中古、これでしょうか？

http://www.mansion-library.jp/mansion-62187/

1億980万円の億ション。127.5㎡なので広いです。1階部分なのでどうかなと思いますが、世田谷区のこのあたりは高くなってしまうのでしょうね。

閑静な住宅街＝ほかに何もないことのようで、飲食店もなく、駅までも遠い場合に書かれるようです。飲食店が近いと、夜遅くまで営業していたりしますから、多少の不便さは目をつぶって暮らすのがいいでしょうね。

飲食店が近くに無いことを不便に感じる生活をしている人には向いていないということだけです。

車は絶対に持っていないと生活が難しい場所です。

でも、公園が近い治安のいい住宅街を求めている人にはぴったりの物件です。

環境重視じゃないですか？

便利さと裏腹に品や落ち着きは
無くなっていきますね

元居住者さん、私はこの物件を検討していますが、もう一年以上売れてないので価格交渉できると思いますか？
http://www.athome.co.jp/mansion/1023985910/?BKLISTID=030PPC
この１階にあるって事と元居住者さんが６割で売ったと話を聞くとちょっと相場はもっと低いんじゃないかって感じるので検討中です。
不便は人それぞれなので田舎から出てきた私にしては20分って何も問題無いが、やっぱりいつかは手放すつもりであるので売るときには大損したくないので、色々教えて頂けたらありがたいです。

>>116 元居住者さん

なんだかレベルの低い会話のように思えますね。これだけ高級住宅街にあって、マンション自体も高級なマンションなのに、徒歩五分もコンビニまでかかるだとか車や自転車がないと不便だとか、どこのご家庭も最低1台は車があるような地域ですよ。主婦の方々も自ら運転なさってお買い物やお出かけをするようなところですからね。駅まで遠くてもバス路線はかなりありますよね。見合わない場所に住んでいたって事だと思いますよ。マンションや地域の質を下げるような発言はやめていたいだきたい。