パークホームズ成増マークレジデンス

外からの見た目はあてになりません。厚手のカーテンをすると明りは漏れないので・・・。実際１階は未入居による暗さだと思いますが、上層階はそれなりに埋まっていると思います。

先日モデルルーム行ったけど、東・西向きはほぼ完売、南向きは1階と70平米強の3LDKはほぼ埋まってましたが、広めの3LDK(75平米強、5千万前後)はかなり残ってるようでした。

板橋駅近くのプラウドと比較してこの物件はどうなんでしょう。

↑
比較対象にもならないよ。ここは止めた方が良い。

↑
ここを止めたほうがいいと思われる理由をぜひお聞かせください。

成増なのに高過ぎませんか？
70平米程度でも4400万とか。

たしかに。でも駅近だし。ちょっと前にできたブリリアもそれくらいかもう少し高かったかと。

でも、ここってブリリアと比較するとクオリティを落としてコスト削った感が強いよ。
両方とも見比べているから良く判る。それでいて価格は同程度だもの。
あと、工場（青木メタル）の跡地ってのも心配だな。
青木メタルが５０何戸か持っていることもマイナスだね。
それだけの議決権を持たれたら特別決議は青木メタルが同意しない限り通らない。
大規模修繕（１２～１５年後）までに売るつもりがないなら買わないほうが良いと思う。

>>206
サンメゾン成増ＧＲＡＮＣＨＥＳＧＡＴＥってのも販売中だけど、
価格帯としては同じくらいだよ。
成増としては相場じゃないのかな。

85平米だと6600万？
6000万台半ば出すのなら杉並辺りに住めるんじゃないのかな？

杉並と成増ですか？
価格がいい勝負ならもう好みの問題でしょう？
交通の便は成増のほうが良いと思います。
電車は２駅３路線。
高速だって、関越、外環、首都高も近い。（５号線は時間よって込むけど）

特定の人、団体が多数の議決権をもっているのは確かに心配ですね。でも、大規模修繕に反対するとかありえるんですかね。むしろひつような改修なのだから。
あと、成増か杉並かって。イメージではあきらかに杉並ですけど、その人にとっての住みやすさは人それぞれですからね～。

板橋と杉並を比較するのは変だったかな。
イメージが違いすぎて。
比較するなら練馬あたりか。

別にどの地域と比較するかは個人の事情もあるからね。良いんじゃない。

でも、賢明な方はこの物件は選択肢から外しましょう。
比較物件と２０００万円くらい価格差があれば、考えてなくもないかな。

選択肢から外す理由は何ですかね。工場跡地とか線路沿いとかですか？？？

工場跡地であることと元地権者が５０を超える（４分の１近い）議決権を持っていること。

4分の1を超えていたら致命的ですが、4分の1以下なので、ある意味、他の一般住人vs元地権者になったら一般住人が勝ちますよね。

217さんの言うとおりだと思います。

↑
でも、将来建て替えなんて場合には一般の議決権だけでは５分の４に満たないから可決出来ない。
これは致命的。

他にも４分の３が必要な特別決議はあるけど、普通は賛成・反対以前に４分の３の議決権を集めることすら厳しいのが現実。

管理組合の役員の経験がある人間なら周知のこと。
それが理由で買わなかった人も実際にいる。

地権者が反対に回ることだけを前提にいうのはどうなんですかね。反対に回ったらおっしゃるとおりですが。

難しいですね。
５０票が常に委任状だったら組合運営は逆に楽ですがね。

地権者って発言力があるものでしょうか？

発言力というよりか、持っている議決権数が多ければ当然力が強くなるでしょうね。工場跡地ということや地権者の議決権が多いと言うことを除けば、ここはそこそこの物件なのでしょか？将来賃貸にまわしたときなど、駅近ということでメリットにもなるのかなと。

元地権者さんだと思いますが、以前賃貸募集されてましたが、先日インターネットで調べたら「現在空きはありません」となってました。3LDK71m平米弱の部屋で17万円ぐらいだったと思いますので、それぐらいの価格で需要があったということかと。

それも心配なところですね。
５０戸を超える部屋が分譲当初から賃貸に出されると思うと・・・。

50戸すべて賃貸かは判りませんが、特に賃借だから共用の使用に問題があるとかは感じませんが。

あくまでも、住む人次第ですが、一般的に終の住処として購入した人と賃貸住まいの人ではゴミ捨てのマナーなどに雲泥の差があると言われます。

あくまでも住む人次第ですね。

まだ売っているんですね。不況のせいか？それとも・・・。

まだ売ってますが、外から見ると、かなり入居者が増えてきたようです。南側の高価格帯が、多少空きが目立つようですが。

売れ残りが多いようです。全体のうち５分の１が
売れ残りor次期売り出し予定の部屋でした。
いいところはすでに売れている感じです。

231さん、本当でしょうか？
まだそんなに残ってるなら、今からでも検討対象に入れたいのですが。
HP見るとあと6戸となっているみたいですけど…

全体の1/5までは残ってませんが、南向きの高価格帯(日当たりよく、向かいのマンションとこんにちはしない部分)は、それなりに残ってました。
231さんの「いいところ」=「安いところ」は売れてしまってるという感じかな。

＞＞２３２さんへ
残りですが
１階６戸
２階８戸
３階５戸
４階７戸
６階以上は７戸ぐらい
のあまり具合のようです。５階は全部売れていますね。

232です。

234さん、詳しくありがとうございます。
この時期ですから、もう「いいところ」は残ってないでしょうけど、
そこそこの数がありますね。検討してみようと思います。

HPをみていると、ここにきて販売が活発になってきてるのかな？５期９次・１０次と続けざまにきましたね。池袋のプラウド物件の価格見てあきらめた人などが流れてきているのでしょうか？あと、３月末までの入居が可能だし。

実物を見ることが出来るのは検討中の人間には有り難いね。

分譲マンションからこちらに住み替えました。前の新築物件購入時には内覧時にいろいろ気になる点がありましたが、ここは完璧でした。
フローリングの好き嫌いとかはあるかもしれませんが、住んでみても全く不満ないです。

住めば都と言いますからね。

でも、本物さんですか？
デベの成りすましにも思える。

売れ残って大変そうですもの。

238のようにストレートに書くデベはいないでしょう・・・。

２３８さんではありませんが、この物件は私的には完璧に近かったです。
梁の少なさが私の最大の評価基準ですが、最上階でも梁がほとんどありません。実際に確認済。
諸事情であきらめましたが、物件そのものは私がみた中で一番よかったです。
ちなみに私は池袋本町プラウド、ライオンズときわ台、石神井公園、ベリスタ南長崎あたりと
比べての話です。

人それぞれですが、梁の少なさはホントにすごいです。

梁を意識して物件を見たことがないのですが、やはり空間の広さにつながるもので重要なのでしょうか？

絶対的な広さとは全く関係がありません。感覚的な部分が大半です。
部屋の角に背の高い家具が置けなかったりする場合はありますがね。
逆に梁が少ないと床の振動音が問題化しやすくなりますよ。

梁が少なくて広々・・・なんて、マンションのパンフか？ＭＲの営業のセリフか？

梁が少ないと振動音が・・・、というのは構造上そうなるものなのでしょうか？

構造的な問題です。

梁が少ないと振動、音が伝わりやすいのはそうかもですが、
最上階は、必然的に梁は少なくなるのでは？

床（天井）を支えるものですから差はないかと。
昔住んでいたマンションでは最上階のほうが多かったです。

238です。
まあ、完璧と言ったのはあくまで主観ですので。ただ、遮音性とかはまったく問題ありません。前のところは静かな夜間は上階の引き戸の開閉とか子供の走る音とか気になったので。

素朴な疑問なのですが、電車の音や踏切の音は気になりませんか？

気になるかどうか・・・。MR見学の際、聞こえはしました。気になるかどうかというと人それぞれでしょうね。

あの位置関係で気になるようなマンションはあり得ないでしょ。
窓を締めてあればほとんど聞こえませんよ。
確認するまでもない。

線路側のせいか窓を閉めていて丸聞こえだったんだがな
確認は必要ないかね

何度も現地で確認しましたが、南向きはほとんど気にしなくて大丈夫でしたよ。以前向かいの線路沿いのマンション気にいったのですが、最終的に音が気になって見送ったので、安心して決めました。

>>252
事実なら、部屋の位置に関わらず候補から外すね。

線路側の西向きと反対の東向きは戸数が少ないせいもあってか昨年中にほとんど売れてましたよ。
今残ってる南向きは音は気になりません。むしろ、向かいの4〜5階建てマンション(あちらは玄関側ではありますが)の視線が気になるかどうかだと思います。

やっぱり、キッチンとバスがチープに思えるのですが、いかがですか？
あと、夜の駅周辺は騒がしいのですか？？

ここは駅近い割には非常に静かです。特に南側の道路は車もあまり通りません。駅前は南口は商店街もあり、それなりに賑やかですが、北口は店も少なく静かですね。

川越街道の北側（東武の駅より）は人気がないからね。
反対側（光が丘より）のほうが人気があるね。

将来的に売却する可能性があるなら、個人的にはお勧めしません。

ここは北口よりむしろ南口の商店街の方が近いよね。徒歩3分くらいじゃない。

音に関しては「気になる」「聞こえる」は違うので注意が必要でしょう。MR見学をした際、南側の部屋は電車の音が「聞こえました」。窓を閉めていても換気口があるので音は漏れてきました。でも「気になるか」と言えば、私はきにならなかったので検討対象としました。

１日家に居ても気にならない？

気になるならないはモデルルームや実際に検討したい部屋に案内してもらって判断された方がよいかと思います。
ここでこれ以上議論しても結論は出ないかと思いますよ。

ＭＲに一日中いられる訳じゃないし、ちょっと昼寝してみるって訳にも行かないし。
住んでいる人の意見が聞きたかったのに・・・。

263さん失礼いたしました。私の個人的な感覚ですが、以前モデルルームがあったエントランスから4番目あたりは比較的線路に近かったけど音は聞こえる程度でした。音が気になるなら南向きでも東に行けば行くほど音は聞こえません。ただし、広めの3LDKはエントランスから5〜6番目までの線路に比較的近い方に集中しています。
私は10番目あたりですが、音は気になったことはありません。

＜264
追加すると、同じ列でも上層階の方が音は大きく聞こえるので注意した方がよろしいかと思います。

竣工して半年経ちますが、ここは値引きとかオプションサービスはないのかな？

だいぶ売れ残っているようだし、もう少し待てば動きがあると思うな。

2月上旬の書き込みで

１階６戸
２階８戸
３階５戸
４階７戸
６階以上は７戸ぐらい
のあまり具合のようです。５階は全部売れていますね。

というのがあったのですが、この情報が本当だとすると1割ちょっと売れ残っていることかと思います。
これは、「だいぶ」売れ残っていると判断すべき数字なのでしょうか？？？

個人的には相当「だいぶ」ですよ。

勿論、もっと沢山売れ残っている悲惨なマンションもありますから、
程度問題については受け止め方は色々あっていいかと思いますがね。

引渡し後、売れ残った住戸の管理費、修繕積立金はデベが補填する
のが普通ですし、現地ＭＲもタダではないですから。

理想はパビリオンが解体されるまでに、遅くとも竣工までに全戸
契約済みになることですからね。

勿論、デベの体力にもよりますし、こういったコストを予めどの程度
見込んでいたかによりますが、それも３月までかと。

値引きしたり、家具付きでうったり、デベ所有のまま賃貸に出したり
そろそろ色々と仕掛けてくると思いますよ。

ここって、9月竣工ですよね。3月までに269さんが言っているような対応はありえるのでしょうか？

269です。
３月まではないと思いますが。

ご存知の方にお伺いしたいのですが、リビングの窓が片方は開閉式なのですが、もう片方が固定窓なのですが、
これは、やはりコスト面からなのでしょうか？？

270さんへ
今現時点でも値引きは無理ですが家具つけてくれますよ。
それだけ焦ってるようにみえました。

ちなみに感じ方が人それぞれですが、北側は賃貸にまわされています。相当。私はあまり賃貸に出回るのは好きではないです。

志木駅最寄りのプラウド志木サウスフォートが引き渡し時期とともに全戸完売したそうです。

個数が違うって！

戸数でしょ！

完売したから良い物件という訳ではないから。

正直志木のプラウドは結構良いと思いますよ。

抽選倍率が付き、最終的には完売していますからね。

全戸南向きだし、バルコニー側は新築住宅街が広がっていて、さらに条例で建物の高さ制限あります。
高い建物は立ちません。
電車の音も聞こえません。
駅からの道のりは実際はここと大差ないです。

静かでありながら、商業施設密集地まで徒歩３分位ですし。
意味不明な賃貸の住戸等もないですしね。

機能はほぼ同じだが、価格や住環境を考えたら総合的に志木のプラウドの方が良いですよ。

逆にこの物件が勝てる要素としたら住所が東京都というくらいですね。

悩んだ末、ここを購入しましたが、志木にすれば良かったです。

野村のプラウドは結構、引き渡しまでに完売しているようですが、三井や住友やらと何が違うのでしょうか？そのマンションの魅力だけが原因だとは思えないのですが。。。

こことプラウドを比較する人って凄く少ないと思うけど。
格が違うと思う。
自分なら埼玉と東京ってハンディ付きでも比較対象にはしないな。
自分の場合、都内ということが大前提なので志木の物件のことは知らなかったけど。
成増にあればなぁ・・・。

＜278
本当にここの購入者だったら志木の方が良かったなどと書き込みますかね。自分の所有物件の価値を落とすような書き込みして何かメリットあるのかな？
私見ですが、23区内は子供の医療費無料の期間とか行政サービスなどで志木よりもメリットはいくらでもあると思うけどな。丸井が万一撤退したりしたら志木の魅力も薄れるし一長一短あるよね。。

なんだか荒れてきたので釘をさすようなこと言いますが。

志木のプラウドは最寄り駅は志木だが住所は朝霞です。
行政サービスは板橋区と同じ位ですよ。ちなみに志木市も同じです。

子供のうちは医療費タダですし、朝霞は埼玉で保育所が一番数あります。

区の行政サービスが良いのは昔の話し。
志木駅周辺はダイエー、サティ、丸井、さらにはヤオコーや西友もあるので成増とは大型商業施設の規模が違います。
伝統ある慶應志木高校や立教もあり、カフェ等も沢山あります。

路線は志木は同じホームから有楽町線や副都心線を乗り換え無しで利用できます。しかも始発です。
成増駅は駅を出るか、和光市まで戻らないと利用できません。

プラウドはマンションの格的にはパークホームズより上です。※詳しくはオリコンマンションランキング参照。プラウドは総合１位の評価です。

どのプラウドも日当たりが良く、バルコニー側に高い建物が無く、駅から近いです。

三井のパークシリーズはマンションやリュクス等ランクをシリーズごとに分けていて、その中でホームズは大衆向けです。

東京か埼玉かって話しですけど、成増はほぼ埼玉。

全戸南向きで静かで見通しがよく、周りに商業施設が多く有り、路線が使い易い住環境と住所をとるかって言ったら、住環境です。

いくら成増でも、線路沿で賃貸の混ざった物件はあまり。。。

ちなみにアンチ三井でも、野村ビイキでもありません。

この周辺の既存物件では、個人的にはアサカレジデンスが狙い目かと思う。

値引交渉後の費用対効果は高いと思う。

２３区内は中学卒業まで医療費はただです。
公立学校も２３区内から自由に選択できます。
地下鉄だけで通勤できますから真夏の暑さや冬の寒さもしのげます。
埼玉ってやっぱりね、なんというか・・・、遠慮したいですね。

281です。成増と志木のどちらも一長一短あると言いたかっただけです。23区内て駅近のメリットとプラウドのブランド力とどちらを取るかは人それぞれでよく、あまり一方の短所を並べるのはよくないのではと思ったので。

三井は財閥系、野村は証券系。

親会社の格が違うのだよ格が！

成増も志木もどちらも住みやすい街だと思います。
土地もお互い沿線では高いですし。
マンションもともに東上線の最高物件なんですから、そんなに主張せずに堂々としましょう。

埼玉に縁もゆかりもなければ、とてもじゃないが志木朝霞には住めない。。まだ成増だな。

人により感じ方がちがうが、埼玉は23区と比べる余地がない。

285さんの書き込みはザクとは違うのだよザクとは！
を彷彿させますね(笑)

やはり、２３区内ですと内装を軽くして、広めにしているように思います。２３区を外れると、内装が豪華になってきますが今度は広さが微妙になってきていました（もろん、つくば方面や八王子などはどちらもすごいです）
一長一短とは本当によく言ったものですね

オリコンマンションランキング
75.49点 【野村不動産】プラウド
73.97点 【三井不動産レジデンシャル】パーク・ホームズ
73.90点 【東京建物】Brillia
　
すごい差だね（笑）

ランキングは認めるが
埼玉はありえない。

プラウドもピンキリだし、中古に出したらブランドはあまり関係ないよ。
プラウド批判するつもりはないけど、永住志向でないならそこは誤解しないようにしておいた方がよいと思います。

もし中古に出されてもパークやプラウドはプラスになりますよ。
大手が作ったブランドマンションだから中古販売不動産業者が売りやすですし、買い手も納得しやすいですので。

成増も志木の物件も良い場所にありますしね。

>>292
永住するならブランドは何でも良い。
そうでないからこそ、ブランドや立地に拘る。

279です。私が聞きたかったのは、東京（成増）と埼玉（志木、朝霞）の違い・比較やここの物件と志木の物件の違い・比較ではなく、野村と三井の違い・比較です。
野村は営業力がすごいと聞きますし、三井などは売れるまでじっくりと待つ、といった姿勢であるとも聞きます。
私が知る限りではこれくらいなのですが、他に何かあるのでしょうか？
現状としては、ここの物件は売れ残っており、志木の物件は完売。立地や設備等を抜きにして考えた場合、野村の販売戦略が優れ、三井が劣っているということになるのでしょうか？

ちなみに立地（成増か志木か）は人それぞれなので検討材料からはずしてアドバイスしていただけると助かります。

やはり、元地権者が５０戸（でしたっけ？）を所有していることが大きい。
賃貸に出されるのは目に見えているし。

あと、少し前にブリリアが売り出されたことも大きいかな。
成増狙いでマンションを探していた人は挙って買ったみたい。
（先に売り出したシーズンテラスは竣工前に完売。）

販売力の違いとか以前の問題でしょう。

295さん
私は埼玉のプラウドに住んでいます。

成増のマークレジデンスとビバリタワー（販売は三井）も説明会に行きました。
まず、野村と三井の差ですが、野村は製造、販売、管理を野村で全て行っています。入居後アメニティが切れても野村リビングサポートという会社に問い合わせればすぐに対応してくれます。
リフォームも製造した野村が設計図を管理していて、野村が行うのでスムーズです。
もちろん他の業者に頼んでも平気です。
一階にいる管理人も野村の方です。
住み始めて思ったのですが、説明会から契約、引き渡し、入居後現在までの対応はスピーディーかつとても丁寧です。
購入時も気持ちよく、入居後も気持ちよいサポートをしてくれると感じております。
三井の方は何度も営業の電話をかけてきたり、ちょっと丁寧ではありませんでした。
野村は連絡のみで、モデルルームで営業と話していても他の物件と納得するまで比べて、何でも相談してくださいねという姿勢でした。

証券系の会社なので営業ガンガンくるのかと思いましたがとても丁寧です。

同じマンションの方と話していても皆さん同じ印象とのことでした。
あとは、世間的に有名なのでは。
プラウドのCMは全国放送でやっていますから。
秀でて高級というわけではありませんが、標準以上のクオリティの設備があり、ラクモアという野村独自の設備はとても生活しやすいです。

志木のプラウド(サウスフォート)はスレ見るとかなり値引きして完売したんですね。

２７９さん

難しい質問ですが、私の営業の方は非常によい方でした。説明も丁寧でしたし好感が持てましたね。
私の場合、野村の方も良い方でしたが、連絡をくれなかったり、横柄な電話の態度（女性）など鼻につきましたので、やめました。
（違いは、本当にその位しかありませんでした。もっと、情報があればお教えできるのですが・・・）
申しわけございません

＞現状としては、ここの物件は売れ残っており、志木の物件は完売
ここが売れ残っている理由は私見ですがこのご時世と総戸数の違い、賃貸数の多さだと思います。
（ちなみに他ブランドはもっと悲惨な状況です。）

また、製造、販売、管理に関しては三井ｸﾞﾙｰﾌﾟで行っているので野村との違いは無いと思います。

あと、ブリリア成増の方が良いとの意見もありましたが友人が住んでいるのでお伺いしましたが、確かに内装は素敵でした。しかし、床の音や川越街道の音などがひどく、意外と安普請でしたね！（友よごめんなさい）
（当時、東京建物と住人で相当もめたそうです）
ここは、線路沿いなのですが音が全く気になりません。これは驚きましたね。

やはり、財閥系だから良いのかとも思いはじめています。

参考になりましたでしょうか？

ブリリア、プラウドはよくわかりませんが、確かにここは駅近の割には電車の音は気になりません。個人的にはいい物件だと思いますので、自分の耳でご確認されてみてはどうですか。

「東武　線路　騒音」で検索すると
http://www.tobu.co.jp/kankyo/kankyokids/longrail.html
とのことです。これも以外と静かな理由の一つかもしれません。

297さん、299さん
丁寧にありがとうございます（279です）。とても参考になりました。
この間ここのMRに行ったのですが、音は聞こえはしましたが、気にはなりませんでした。
志木はすでに完売だったので比較はできませんでしたが、ここもわるくないな、と思いました。

私はブリリアに外れた者ですが、ここのＭＲに行って余りに明から様なのコストダウンぶりに止めました。営業からは何度もしつこく電話がありました。
成増が気に入っているので、良い物件がでるまで中古暮らしです。

＞余りに明から様なのコストダウン
差し支えなければ具体的にどんな箇所だったか教えていただけますか？

303さん、ブリリア成増なら三井リハウスに中古が出ていましたよ。

>>305さん
本当ですか？
確認してみます。

>>304さん
フローリングの材質とか建具とかですかね。
分譲価格のわりに安っぽい感じでした。

確かに、成増はブリリアほか、何件か築浅中古が出ていますね。ここに比べると割安感があります。

内装については確かに安っぽさを感じますね。でも、音の問題とかの話題がでてましたが、そもそもの構造の部分で安っぽさをかんじずにすむのであればこちらのほうがいい物件ということなのでしょうか？（ブリリアは音問題があるようですから）

友人宅に遊びに行きましたが、そんな感じではなくしっかりした作りでしたよ。

私も、最後まで悩んだのが内装の安っぽさでした。システムキッチンは開き扉でしたし、浴槽も魔法瓶ではありません。玄関カメラ（そもそも必要か！？）もないですね。間取りも平凡です。
決めた1番の理由は、遮音性と修正依頼事項が少ないことでした。
財閥系のマンションの特徴だそうですが、かなり頑丈に作られているようです。（素人意見でスイマセン）

あと、野村の話が出てましたが池袋本町の物件を見に行きましたが、営業さんがガンガン連絡を入れてきます。
営業人員の配置の問題で、どこも同じなのはないでしょうか

しかしここはなかなか売れないね。やっぱり地権者の賃住戸が大きく影響しているってことですね。たしかに将来どこかで後悔しそう。

財閥系は確かに建物の構造はしっかりしてますよね。
予算があれば、内装は後からでも変えられますから。
構造の部分は後でどうにかなるものではないですよね。

内装に凝ってるデベに限って、
建物の構造が安かったり、修繕金が後で余計にかかる作りだったり・・・。

財閥系は床の遮音性が今一って聞きましたけど。

それはない。
財閥系はボイドスラブをあまり使わない。

内装の安っぽさ。。。わからなくもないです。
私も安っぽいとは思いませんでしたが、あまり好きなデザインではありませんでした。
それに普通だな～って。
でも住んでみると気にならなくなりますよ。
いろいろ機能がついているとそれだけ故障したりとトラブルもありますしシンプルが一番だと
思っています。負け惜しみではないですよ。

志木と成増にそれぞれ長い間住んでいたので、志木サウスフォートとここでとても悩みました。
自分の生活環境を考えた結果こちらにしました。
サウスもよかったので時々あちらのことも気になりますが、ここは静かです。
サウスは前の道が抜け道になっているので夜も車が通ります。でもここは車がほとんど
通らないので、ほんと意外なほど静かです。
歳を重ねていった将来、スーパーも目と鼻の先、坂もなく駅もすぐそばというのは
とても大きな利点になると思います。
スーパーが近くなったおかげで、主人の腰も軽くなり、物が切れた時大助かりです。
思わぬ副産物です。

No315さんの以下のコメントに賛成です。
＞内装の安っぽさ。。。わからなくもないです。（中略）いろいろ機能がついているとそれだけ故障したりとトラブルもありますしシンプルが一番だと思っています。
＞ここは静かです。 （中略）ここは車がほとんど通らないので、ほんと意外なほど静かです。

線路に近いことによる騒音についてですが、TV等を消して家の中から音が出ないようにした上で耳を傾ければ電車や踏切の音は聞こえますが、日常生活に支障はありませんよ（電車等の音が原因で、TVや家族の会話が聞きにくいとか、眠れないことということはない、ということです。尚、あくまで個人的な感覚に基づいています。）。
⇒南向き側且つ右側（正面を向いて建物を左・中央・右の３つに分けた場合の右です。）の部屋に住んでいます。


この掲示板を読んでいて、個人的にず~と気になっていたことについて、書かせて頂きます。
①地権者が持分を持っていることが気になるということについて
⇒底地の所有者と等価交換した上でマンションを建てているのはここに限ったものではありません。元の地権者が売却ではなく等価交換するのは、一般的に駅から近い等、底地の不動産としての価値が高い場合に多いようです。

②底地の所有者との等価交換の結果として「賃借人の存在」について
⇒これからのマンションは、どこであっても、賃借人が入る可能性はあります（マンションは貸せるものを買えとか、貸した時の利回りから想定される価格を頭に入れましょう等と書かれた本が山のように出版されていますよね。）。
但し、多くのマンションの場合、いつの間にか賃借人がいて、その賃借人が好き放題やって頭が痛いとか、所有者と連絡がとれずに困ったということを聞いたことがあります。それを考えたら、ここは最初から賃借人がいるため、販売サイドも管理会社サイドは当然のこと、多くの関係者が、賃借人がマンションの価値を下げることのないよう眼を光らせています。また、当然のことながら、（管理組合・管理会社とも）元の地権者と連絡は取れます。

③元の地権者の持分が高いため、将来何か決める時に支障が出るのではということについて
⇒元の地権者の方も自分の持分の価値の維持向上につながるか否かで賛成反対を判断するので、そういう意味では一般の所有者と同じだと思います。
尚、元の地権者の持分は高いのは事実ですが、所詮「一人」です（法律では、原則的には「持分と人数」で物事を決めるようになっています。）。この点が気になっている方は、販売会社に法律に基づく情報について問い合わせては如何ですか？
（この点に限らないのですが、）法律を含めた客観的な事実に基づいて判断されることをお勧めします。


このような場に個人的な意見を出すのは初めてなので、読み苦しい点等は、ご容赦下さい。
尚、私は、販売会社・元の地権者及びそれらの者の関係者でないことを付言しておきます。

人それぞれ、色々な理由はあると思いますが、結果として人気がない。
それが現実であり、皆さんが検討を重ねて導き出した結論です。
勿論、法律的な視点からも貴方様以上に勉強したうえで。
管理組合の意思決定は総会の決議によります。そこで重要になるのは議決権数です。
重大な決議は総組合員数及び総議決権数の４分の３、建て替えであれば５分の４が必要になります。
こういった場合に資産運用が目的で所有している者と、終の住処として所有している者の利害が一致することは稀でしょう。
立地も駅近ですが準工業地域ですし、土地の資産価値もそれほど高くはないと思われますが、販売価格は・・・。

なんかあまり人が住んでない様な・・・

>>316
良く研究されているようで・・・。
５０超の議決権を行使出来る人間を所詮一人とは。

資産価値・・・・実は商業地域より高いんだがな（笑）

人気がないとか、売れてないとかの書き込みがありますが、だいぶ売れてますよ
不況後年物件ですと、こんなものではないでしょうか。

プラウド志木と比較されているようですが、あちらは不況前というのも影響があるのでは無いでしょうか

>>321
住宅地ではないから。

準工業地域と聞けば工場地帯がイメージされるのですが、工業地帯ではないので現実にはショウルームあり、
ショッピングあり、住宅あり、の生活必需品が取り剃ろう町並みが形成されていることが多いようです。

住居系と工業系・商業系の中間地域に位置する立場上　生活の利便性が良くなったのではないでしょうか。

住宅地・・・都内だと多摩・武蔵地区になっちゃうんだけどな(笑)

↑
適当な！
成増でも住宅専用地域に建っているマンションは沢山ある。

>>320
会社名義で51戸、役員・従業員名義が7戸以上あったらアウトだよ。

↑ 仮にそうであれば言われる通りです。議決権の２６％以上を持つグループがあれば、規約の改正などの特別決議はそのグループの同意なしではできないし。実情はどうなんでしょうか？

成増でも住宅専用地域に建っているマンションは沢山ある。・・・まさか第1種住居地域のこと(笑）

準工業地域

準工業地域とは、全部で12の地域に分かれる「用途地域」のうちのひとつ。火災や公害発生など、危険や環境悪化の可能性の低い工業の利便を図る地域。住居や学校、病院なども建てられる。この地域の工場跡地がマンションに、などということもめずらしくない。

用途地域は、住居系、商業系、工業系の三つのカテゴリーに大別され、さらにそれぞれが、7、2、3の地域に分けられる。工業系は準工業地域、工業地域、工業専用地域の三つだ。このうち工業専用地域には住居は建てられない。残るふたつのうち、より住環境がすぐれているのが準工業地域ということになる。しかし、いちおう安全を謳ってはいるが、この地域に建てられる工場では、可燃性ガスの製造や危険物の貯蔵施設建造は許可されている。住む前には十分調べてからのほうがいいだろう。

第1種中高層住居専用地域

第1種中高層住居専用地域とは、全部で12の地域に分かれる「用途地域」のうちのひとつ。中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。床面積が500平方メートルまでの一定条件の店舗などが建てられる。

病院や大学といった大きな建造物を建てられるこの地域に住むには、低層住居専用地域とは違って、べつの建物との「共存」が課題となって発生する。その約束事は、各都道府県ごとに、建ぺい率、容積率、絶対高さの制限、日影制限、斜線制限などで決められている。

第2種中高層住居専用地域

第2種中高層住居専用地域とは、全部で12の地域に分かれる「用途地域」のうちのひとつ。中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。床面積1500平方メートルまでの一定条件の店舗などが建てられる。

病院や大学といった大きな建造物を建てられるこの地域に住むには、低層住居専用地域とは違って、べつの建物との「共存」が課題となって発生する。その約束事は、都道府県ごとに、建ぺい率、容積率、絶対高さの制限、日影制限、斜線制限などで決められている。
また、第1種中高層住居専用地域と比べ、建設可能の商店の床面積は3倍になっていることに注意。さらに二階建以下なら事務所ビルも建てられる。

だから、多摩・武蔵地区に多いんだって(笑）

だから成増にもあるよ。

(笑)のは無視した方がよいな

(笑)のはスルーした方がよいな。

うんちくのもスルーした方がよいな。

住居専用地域ってこんなに規制があるとは知らなかった。
駅から遠かったり、都営住宅が多いのはそのせいなのかな
戸建のほうが良い地域なのですかねェ～

準工業地帯や、地権者の件は良く分かりましたが、
ブリリア成増のスレッドにあるような【エアコンからポコポコ音が出る】とか【それにしても放置自転車ひどいですね】や【洗面所の床のクロスが伸びて盛り上がっていました。】などの
部屋そのもので何かトラブルがありましたら教えていただけませんか？
少し、怖くなってきましたので

第1種低層住居専用地域が一番規制が厳しいね。

338さん まだ住んで半年ですが、そのようなトラブルはないですよ。駅近の割に静かで快適です。地権者や準工業地域の件は個人差あると思うので、よく考えて決めてください。

340様

ご丁寧にありがとうございました。
それを聞きましてほっとしました。

購入の際は宜しくお願いいたします。

338さん
ここは、思っていたより本当に静かですよ。上下左右入居していらっしゃいますが、音が殆ど聞こえません。
階数の問題もあるかもしれませんが、電車の音は聞こえるなといった程度です。それに子供が電車を見て喜んでいますね。
あと、周りに塾が多く教育には便利です。
ただ、心配なのは昔のイメージですが公立中学校はかなり荒れていたとの事は聞いております。
最近はわかりませんが

あと、準工業地帯を気にされているのなら、
準工業地域に指定されたエリアにひろがる住宅地も多かったのですが、近年における企業のリストラなどに伴い、準工業地域ばかりでなく工業地域に立地する工場の跡地が、住宅地として開発されるケースも多くなってきました。このような敷地ではもともとの規模が大きく、マンションでも一戸建でもランドスケープデザインを重視した大掛かりな街づくりが行なわれることもあります。また、小～中規模の開発であっても、最近では環境面に配慮した住宅デザインが多くなっていますね。
そのため、街なみの整備などが進んでいない第一種低層住居専用地域の住宅地よりも、近年に開発された準工業地域や工業地域の住宅地のほうが住環境に優れているというケースも現れてきている現状もありますので、
資産価値が低くなることは前提要件ではないですので安心してください。

３４２さんに付け加えるのでしたら、あのあたりで工場が回帰してきて乱立する可能性は
かなり低いと思いますよ。そもそも新河岸や三園みたいな場所ではなかったですから。

もし、工場が戻ってくるのであれば住民反対運動にていっそのことみんなで住宅地にするよう陳情してみませんか？？そのときは、私も参加します。

住んでいて感じるのですが、準工業地帯というより商業地域といったほうがしっくり来る場所ですね。

344さんに同感。駅徒歩5分ですが、駅3階のためエレベーター込みです。1階(西友入口)までだと3分強です。

今は、工場はむしろ海外へ出ていってるので
あえて23区に回帰することはないと思います。

他に建つと微妙なものはあるかなぁ。

駅から徒歩３分で静かと言うことは駅前は余り開発されていないのかな？
２３区内にまだそんな土地があるとは・・・。
ちょっと見てみたくなった。

３４７さん
駅前開発のレベルをお伝えするのは難しいのですが、便利であることは間違いないです。
われわれ住民が静かと申していますのは、部屋の中のことですので
駅前は、意外とにぎやかです。

参考までに、床の低減性能がLL（Ⅱ）3等級とかいうもので、かなりの低音設計のようです
（詳しくはわからないのですが）
あと床スラブ圧２５０mmは他マンションと比べて頑丈なつくりみたいですよ
一度是非見に来てください

ブリリア住民ですが【エアコンからポコポコ音が出る】のは、ブリリア特有ではないですよ(笑)
条件さえ揃えばどの物件でも出るんじゃないかと思います。

↑
条件が揃ってしまうところがブリリアなのではないでしょうか(笑）

住人ですが、うちはそんなことなかったですよ。
エアコンなんて個人で好きなものを取り付けるのですから
製品か設置した業者の問題ではないですか？

>>350
ポコポコ音が出る条件

室内よりも室外の方が気圧が高く、室内の気密性が高い場合に起こります。
なおかつ、エアコンのドレンホースにエアカットバルブをつけなかった場合。

音が出る原因は、ドレンホースを経由して室外から室内に空気が流れるから音がするのです。
窓を閉めきった状態で換気扇を回したって音が出ますよ？

逆にパークホームズでは音が絶対にでないというのであれば、パークホームズは気密性が低いって公言しているようなもの。

ご自分の物件を擁護、他人の物件を卑下したい気持ちも分かりますが、理由も知らないでそういうことしてると恥かきますよ。

残念、内はオート吸気がされてしまうので、音がしないんです。機密性に問題なく気圧差が調整されているのでした
恥をかくのはどっちかな

オート吸気って何ですか？
聞いたこともないです。
ググっても出てきません。
それが事実なら謝罪します。

354様
私のほうこそスイマセンでした。24時間換気システムを導入していまして空気の流れを極力室内全体にいきわたらせるシステムです（当然ご存知でしたよね表現が間違っていました。本当にゴメンナサイ）
気圧差が均一ですので、窓の開け閉めにも便利です。
なお、ブリリアを批判するつもりは毛頭ございません。ただ、ブリリアのスレッドを読ませていただきましたら、
東京建物のあまりの対応に、同じ消費者として多少なりとも怒りを感じてしまい過剰反応してしまいました。
本当にごめんなさい

第５期１２次募集してますね。75.85平米（2戸）　5050万円（1戸）・5300万円（1戸）

【エアコンからポコポコ音が出る】というのは、おそらく外の風がかなり強いからだと思いますよ！
最近の高級マンションは自動換気機能がついているはずですので気圧差で音が出るとは思えません。
ちなみに、内はプラウドなのですが流石にそういった音は聞いたことがないですね
気になるようでしたら、一度見てもらったほうがよいかもしれません。

あと、どのくらい残っているのでしょうか？
ご存知の方教えてください！

焦らなくても売れてないよ。

まだ、パビリオンがあったころに見に行ったけど、営業の余りの必死さに気持ちが引けて帰ってきた。
（予想以上に売れていないんたな・・・と。）
そういう態度を好感を持って受け止める方もいると思いますが、自分は駄目です
その後も毎週末しつこく電話がかかって来ました。
今の売れ残り具合からすると、あの時止めて良かったと思います。

微妙に勘違いされているようなので念のために。
24時間換気は気圧差を一定に保つものではなく、シックハウス症候群の原因となるホルムアルデヒド等を排出するための設備です。
現在は、設置が義務付けられていますので、どの物件でもついています。

部屋を締め切った状態にして換気扇を回すと、玄関扉なんかは重たくなりますね。

よほどお金持ちに見えたんではないですか？
うらやましい限りです

３５５さんが言いたかったのは多分サッシの気密性との関連だと思いますよ
私も説明を受けたのですが、24時間換気となんとかサッシとの組み合わせになってるらしく
極力気圧差を無くすような作りになっているみたいですね（業者もいろいろ考えますね）
ちなみに、線路沿いのせいかすごい機密性です。
（説明聞いても良くわからなかったのですが部屋の中の物がすっ飛ばないという事はわかりました）
あとは、３４９さんのおしゃるっとおり2000年越えた頃からマンションには24時間換気がついてますね

３５９さん
何で知ってるんですか？

349さん
ありがとうございます
さすがにそのくらいは知っておりました（やっぱり3種ですかね）
363さんもおっしゃられているように、簡単に言うと自動的に窓を換気（排気か吸気か忘れました）をして
気圧差を緩和している見たいです。
ご指摘のように、扉とかが勢い良く開かないようにしているのですかねぇ
まあ、個人的には窓を開ければそれでよいにも思いますが。
24時間換気とは別システムみたいですね（スイマセン）

>>365
毎週のように折り込みチラシが入ってるけど、ず〜っと内容が変わらないもの。

これは、中古という事ですかね？
良くわからないのですが？

しかし、売れそうな気配がないね。

なんでかな？

線路側の南向き低層階については、道を挟んだ空地の存在が気になるのでは？

ちなみに、チラシには何戸くらい販売になってました？
5回以上はありましたでしょうか？

↑ 5回 間違い ５階でした

３７２さん

その空き地には何か立つ予定があるのでしょうか？ご存知なら教えてください

３７２ですけど、残念ながらわかりません。

372さん、あれは空き地ではなく、会社の敷地です。まぁ、その会社自体がなくなってしまえば空き地になりますが。

３４９さん

あとここは気圧差の緩和と結露ができにくい構造になっていますよ
でも、エアコンの音今のところありませんね

↑
親切のつもりか？自慢しているつもりか？ただの無知か？
今時のマンションはどこでも結露なんて起きない構造だよ。

↑
皮肉に決まってるだろ

戸数の割にはエレベーターが少ないね。
223戸で3基とは。
不便ではないですか？

と、他物件の営業マンが嫌がらせのレスをしておりますw

そんなことしなくとも売れてないのにね。

ブリリアやった後で、値下げせずにこれだけ売ってればまずまずじゃないの。1割くらい下げれば完売するだろうけど、そこはデベの体力、戦略次第だよな。

どうせ地権者の持ち分は賃貸に出すんだろうし、デベ所有で賃貸に出したらいい。

板橋にあるプラウドシティ池袋本町が第一期販売数３２５戸を即日完売しました。

ここはますます、入居してこなくなってしまう。

386さんのコメント、似たようなのが他の物件でもでてますね。

スルーしとけばいいだけ

ここの物件の折り込みチラシ、ダイレクトメールもスルー。

志木駅前通りにあるベルセゾンの裏の駐車場が建築予定地になって囲いができており、建主が三井不動産レジデンシャルで地上８階建てのマンションができるようです。

パークホームズができるのかな？

あの立地だと徒歩５～６分、５千万代位で売るんじゃないかな。

野村不動産のプラウドも最近、志木駅近くに２棟建てて、周辺の相場より高額ですが完売していますしね。

志木駅建物内に成城石井もできるので、志木駅の魅力が高まります。

志木にパークホームズの新しいのが販売開始したら、成増マークレジデンスは完売できるのかな。。。

志木駅は治安であまりいいうわさを聞かないのですが・・・。

やはり、ギリギリでも良いから都内でしょう！

こんばんは。どなたかご存知のかたがいらっしゃればおしえてください。
ダイエーの第３駐車場として使っていた線路沿いの三角形状の広めの敷地ですが、駐車場としての利用を終了してしまったようです。もしや、何か大規模な建物が建つのでは？と勝手に想像しているのですが。。。どなたかご存知ありませんか？

あの土地はマンションを建てるには狭くないですかね？

パチンコ屋じゃん？

えー！　パチンコ屋かんべん！

１０年ぶりに成増に越してきたら、個人商店がなくなり、
パチンコ屋とファストフードやチェーン店ばかり。

魅力的な町とは、ますますいえないよね。

ダイエーの駐車場跡地ですが、あそこにマンションが建つと
パークホームズの西側に住んでいる人はほとんど日が当たらなく
なりますね。場所も駅に近いしマンションが建つ可能性は
あると思います。ただあそこのオーナーが不動産業者に土地
を売ったとも思えません。推測ですが、ダイエーが景気が
悪くなり経費削減の一環で駐車場を借りるのをやめた
のだと思います。

ここって値引きしてくれないんですかね？？　

大っぴらにはやらないのでは？
でも個別に交渉する価値ありですよ。