ヴィナシス金町タワーレジデンス[その1]

>>778さん
ご自身がご納得してのご購入、羨ましい限りです。
私もそういった物件に出会えることを信じてもう少し頑張ってみます。

とりあえず、仰るとおりで最終的には再開発の成否次第なのでしょうね。
東京西側に通勤の方はこの地区での購入を検討しないでしょうし、
（その逆もまた然り、ですよね）
都心部へのアクセスも「それほど悪くはない」と言うレベル。
それよりも23区にも関わらず自然にも比較的恵まれた土地の駅近タワーが、
この値段で買えるということ自体に価値を感じるか否かなのでしょう。

賃料については今後供給量が増えるので不安ですが、
再開発が成功すれば亀有のようにある地度地価も上昇すると思います。
まあ、それを織り込むのはまさしく「ギャンブル」でしょうけどね。
（で、私はこのギャンブルに少々躊躇しているところです）

ちなみに私自身は城西地域で育ちました。
親の都合で城西の地域を転々と移動してましたし、
就職後はしばらく田園都市線沿線に住んでいましたが、
結構高い賃料を払うのがバカらしくなり結婚を機に購入を検討、
結構長い間検討して市川タワーに目をつけたのは良いのですが例の件で解約、
今は個人的に意外と安いと思った城東地区（含む千葉）の再開発物件を中心に回ってます。

話はずれるけど、上野〜東京間ってそんなに混んでる？
いやもちろんそう言われるのは知っているんだけど、8時台だとよっぽど千代田線と
常磐線のほうが混んでいる気がする。毎日使っているけど。

>>789さん
分譲坪単価も比較にならないぐらい高いですからね。＞北千住

賃料相場より利回りで見ないと議論自体が無意味だと思います。

>>786>>788>>793
うーん、無駄な長文読みにくい…私も年かな(笑)
「金町の賃貸相場が4万って書かれてアタマにきちゃいました、テヘ」
って書いたほうが余程分かりやすいよ。
この議論続ける必要あるんですかね？

>>794
もう書かないって言ってたのに、
非論理的な子供じみた反論を書くってのは、
一番恥ずかしい行為だと思うけどね。

＞うーん、無駄な長文読みにくい…私も年かな(笑)

年もそうなんだろうけど、
単に性格が負けず嫌いで子供じみてるだけかと。（笑）
人は批判するくせに自分の長文は棚に上げてるところなんかは特に。

>>791さん

8時台だとまあまあの混み具合ですね。＞山手線
千代田線（常磐緩行線）は8時台でも結構混んでいますが、
常磐快速線は山手線と同じぐらいのような気がします。
TXが開通してからかなり楽になったような…。
（千代田線と常磐快速線はそれほど乗ってないので感覚論ですが）
京成＆浅草線は全く分かりません。

時間に大きく縛られる（本数が少ないので）ものの、
乗換1回で10分短縮できるのは嬉しいかな。
ただ、帰りは時間が読めないので乗換で待たされそうですね。
慣れなのかもしれませんが…。

>>795
あらあら、やっぱりこっちに矛先向いちゃったか(笑)
図星突かれてイタイって気持ちは分かるけどさぁ「自分に反論するヤツはドイツもコイツも同一人物」とか思うのはどうかなぁ？


>>797
年云々はただの皮肉だから心配していただかなくても結構ですよ。

>>797さん
まあ、1名ほど暴れてる負けず嫌いなオコサマは放置してあげる方向で良いんじゃないかな？
恥ずかしい振る舞いしかできない人間を相手する理由も義理もないでしょう。

>>784さん

＞それより気になる事があるんだけど、スーパーやテナントの誘致はもう終わったのかな？

前このスレでも載った以外の情報は出てこないですね…。

マルエツは地権者なので確定でしょう。
千葉銀行も確定だとのこと。
ユニクロ、モスバーガーなんかが入ると言われてましたが…どうでしょうね？
ファミレスもどこかが入るとの話もありましたっけ…。
医療機関もあと1ブロックを除いて入るものは決まったと書かれていたような。
あとは地権者の店舗もいくつか入居するらしいですよ。

もしご興味があれば過去レス漁ってみてください。
あくまでも参考程度の情報ですけどね…。

いずれにせよ、情報が出揃うにはもう少し時間がかかると思います。
前に営業さんが「半年前ぐらいにならないと」と話されてましたので、
来年にならないとこれ以上はっきりした情報は出ないかもしれないですね。

ちなみに今GoogleMapsで元々この土地にあった店舗を分かる範囲で調べたのですが、
（GoogleMapsの情報は結構古いので再開発前の昔の地図がまだ残っている）

・加波寿司（すし屋）
・八幡苑（焼肉屋？）
・太洋堂書店（本屋）
・げんき鶏（焼き鳥屋？）

があった見たいですね。
そのお店が再開発後にテナントとして入るかどうかは分かりませんけど、
とりあえずご参考まで…。

新星堂クラスの大型書店が入ってくれるとうれしいですね。
そしたらあと金町に無いのは家電量販店くらいでしょうか。

>>790さん
そうですか！高円寺の商店街で働いていた母が、フラッと訪れた父と出会い結婚してから1年ほど住んでいたらしいので、城西地区にも大変愛着があります。それに実は私も独身時代は田園都市線沿線に住んでいましたが、職場が大手町界隈ですので、ほぼ同じ通勤時間なのに、自家購入前に高い賃料払い続けるのもちょっと勿体ないかな？という理由で金町に越してきました。なんか奇遇ですね！私の場合、思いのほかこの街との波長が合ったので、しばらく居つくことになってしまいましたが(笑)　

790さんの仰る通り、私はこの値段でこの物件が購入できることに価値を見出しただけに過ぎませんし、万人に受け入れられるとも思っていません。価値観は人それぞれですからね。私の会社の人間も、『葛飾？！なんかそこじゃないといけない理由でもあるの？』とか『金町ってどこだっけ？松戸？』という人もいますし。（同世代や少し上や下の世代には『こち亀』の亀有の隣の駅、年配の方には、寅さんで有名な柴又の近く、と言えばなんとか分かってもらえる程度・・・）

そもそも、永住目的で購入しましたが、転勤の可能性（特に海外・・・）も決して低くはない職業なので、貸すことや売ることも多少は考えました。本意ではありませんが・・・。
言うなれば、地域性や金額だけではなく、物件自体がそれぞれ重要視するポイントが異なる人たちへどれだけの訴求力があるか、ということも考慮しました。駅から近いこと、霞が関〜新御茶ノ水界隈に通勤するにはそこそこ便利、スーパー・医療機関・ショッピングモールが併設されていること、29階以上の希少なタワー物件であること、24時間各階ゴミ出しが可能なこと、、、見学した全ての他物件についても、メリット、デメリットを整理し、年月が経ったあとも、ある程度の層が、借りたい、買いたい、と思える物件になり得るかな？と勝手に思いました。間違いかもしれませんけどね・・・。私は無類の本好きなので、区立図書館があるのは非常に大きかったですね。それに一度はタワーマンションに住んでみたかったので(^-^;)。しかし、都心の物件にはどうにも手が届かず、一介のサラリーマンにはこの辺が限界かな、と妥協したことは正直に告白します(笑)。

790さんにも、本当に気に入る物件が早く現れることを祈ってますね！

>804さん
現地に行った時に東側の壁に掲示されていたのですが、
もともとあったお店（医院なども）の仮？営業場所（現営業場所）の地図がありましたので、
テナントとしてそれらのお店が入るとすれば、具体的に何が入るか解りますね。
今度現地に行ったときにでもチェックしてみます。
そういえば、重説のときに貰った書類に、地権者のリスト載ってたから、
個人名以外のお店はそれ見たらどこが入るかは解るのかな？
(出店すればってことでしょうけど)
いずれにしても、色んなお店が入って便利になると良いナァ〜♪

>>805さん
大型書店は中央図書館あるので難しいかと…。
本屋で立ち読み図書館で貸出って流れになりそうで商売的に難しそう。

電器屋は…以前ここに上新ありませんでしたっけ？
まだ再開発されずうらぶれたアーケード街だった時にあったような…。

千代田線と京成利用が痛いな〜
終電早いし
快速停まる駅には敵わない何となく中途半端なイメージ

あと、葛飾区の治安ってどうなの？
知人が住んでるけど、２回車の盗難に遭ってる
（一回目はタイヤ、２回目はそれなりの対策してたのに本体やられてた）
下町情緒ありで昔から住んでる人にはいいけど、他所からの転居組はどうなんだろう？

809さんへ　202さんの書き込みをよく読んでください。

>>809さん
治安の話はあくまでも統計情報をベースにした方が良いと思います。
そういう意味では>>202さんの情報は的確なのかもしれませんね、
警察の出している統計データですし。

で、そこを見る限り平成19年（昨年）は…。

・ひったくりが駅北側に多い。公団がありお年寄りが多いので狙われるのでしょう。
・住居侵入盗は少ないですね。
・事務所侵入盗も少ないですね。
・車上狙いは比較的多いですね。駅北側の戸建エリアがターゲットのようです。・粗暴犯は駅を中心に多いですね。

と言うぐらいでしょうか。
粗暴犯は立ちションのような軽犯罪違反者も入るのでなんとも言えませんが、
全体的に平成18年よりも犯罪数自体が増えているようですね。
昨年まで治安が良かったところは悪く、
治安が悪かったところはより悪くなっているようです。

＞昨年まで治安が良かったところは悪く、
＞治安が悪かったところはより悪くなっているようです。
これってより良くないって事でしょ？

>>812さん
東京都全体として、と言う意味でした。
誤解を招く書き方で申し訳ないです。

というか、より誤解を与える書き方をしてしまいましたね、
少し訂正します。
、
＞全体的に平成18年よりも犯罪数自体が増えているようですね。
＞昨年まで治安が良かったところは悪く、
＞治安が悪かったところはより悪くなっているようです。

この部分についてのみ、
東京都全体の傾向について書いています。
この記述より前の部分は金町の傾向です。

プラウドがあんなに盛り上がっていなくて、大丈夫なんでしょうか？

なんとか乗り切れるでしょ。プラウドは相当安くしないと厳しいだろうけど。

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まあ、ここも当初は全然盛り上がらず「大丈夫か？」と言う声が多かったですけどね。
賽の目は振られて見ないと分からないと言うことでしょう。

そもそもプラウドの話はプラウドの板でするべきだと思いますが。

コスモスイニシアのエレベーション更新されましたね。
公式ＨＰもモデルルーム公開中だけになったみたい。

３８階に１部屋出ましたね。キャンセル？
公開されている残り住戸は、あと１５戸みたいですね。

そういえば新聞に出てましたけど大学誘致は東京理科大でほぼ決まりのようですね。
土壌汚染を懸念する声もあるようですが葛飾区が責任を持つと言うことで収束しそうです。

これでまた金町駅の乗降客が増えるとますます街が発展しそうです。

理科大ですか？
真面目な学生が増えそうで良いですね。

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ワンルームの需要が高まりそう。

優秀な学生が街に増えるのは結構なことです。
ちなみにその理科大キャンパスはかなり広い敷地になるんでしょうか？

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はい、3ヘクタール（3万㎡）のキャンパスです。2012年の4月から、3,300人の東京理科大の学生がこの金町新校舎で学ぶことになります。

しかしこれでやっと1歩前進って感じだなあ。＞新宿再開発

ちなみに、葛飾区の公式ページで公開されている平成20年 都市基盤整備特別委員会議事録から新宿の再開発の概要が窺い知れます。

（以下引用）

建築物の整備スケジュールでございますが、事業者案といたしましては平成21年２月、来年の２月着工、23年の８月竣工というようなスケジュールを公表してございます。
　２ページ目をごらんください。建築物の概要でございます。前回のご報告と大きくは変わってございませんが、簡単に概要をご説明いたします。建物は全部で５棟、敷地の南東側に住宅棟、地上39階建てで高さは現在、金町駅の南口で施工されております再開発ビルと同じ高さ138メートルとしております。なお、資料では有効数字の関係で約140メートルというふうに四捨五入で表記されております。用途は共同住宅で住戸数は800戸となります。住宅棟の北側に低層店舗Ａ棟、これが２階建てで延べ床面積は約5,000平方メートル、用途は店舗と屋上が駐車場となってございます。街区の西側には北から低層店舗Ｂ棟、自走式の駐車場棟、機械式の駐車場棟が計画されてございます。

この経済状況ではこの高層マンションはしばらく凍結でしょう。800戸完売なんて夢の夢。住友不動産も無理はしないでしょう。学生向けに変更したほうが賢いかも。

もうスケジュールは切られてしまったのでこのまま作るとは思いますよ。

平成21年2月着工と言うことは、
工事に関するほとんどの契約は完了しているだろうから、
これを反故にしたら違約金だけでエライ金額になりそうです。
竣工は約2年後なのでその時に景気が上向くことを期待するしかないですかね。

駅から離れていて高層ってどうなんでしょうね？

ヴィナシス金町タワーレジデンスのように駅前にあるから、駅周辺の商業施設や図書館などが付加価値になるのであって、駅から離れたただのタワーに私は魅力を感じない。背が高いだけの普通のマンションに過ぎません。

眺望は良いかも

>>827さん
高いところが好きとか眺望第一とか単純にタワー好きとか、
そういうちょっと価値観がズレてる人にしか訴求しないと思います。
タワーは土地代の高い場所に作るからこそスケールメリットが出せるので、
こういう位置のタワーは正直微妙ですよね。

まあ、新宿の再開発によって周辺利便性が飛躍的に向上するのであれば、
こことは違った価値観で見られるようになるかもしれませんけど。
価格は…あまり期待できそうにないですね…。

再開発って大学誘致してマンション作って終わり？
大型の商業施設とか作らないの？

>>831さん
一応商業エリアもありますし、
屋上が駐車場の商業設備も作るみたいですよ。
ただ、青写真だけが決まっていてなかなか全貌がはっきりしないので、
なんとも言い難い部分はありますけど…。

実際、板○のマンションは計画滞ってるんじゃないの？
うちの近所のマンション予定地も更地のまま、予定日過ぎてもなんのアクションもなし
他にも知っているところは、違う建築屋が建売で開発してた。

ちなみに、ここと同じ高さで39階建てらしいですね。＞スミフタワー。

プラウドの売れ行きで再開発の行方が決まるってことはないんですかね？

大学誘致は確定してるみたいだから 学生対象賃貸物件も金町に増えていくのかしら？開発内容にもこれから変化がある？住宅情報マンション見ると土地の用法は確定してないみたいですし。若い人が増えて街に活気が出るのは良い事ですね。

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契約者のみなさん、現場見学会いかがでしたか？