匿名さん
[更新日時] 2010-04-20 00:44:42
オリックス不動産が贈る、
都心レジデンシャルシリーズ、誕生。
所在地:東京都文京区小石川1-22-8(地番)、小石川1-14-3(住居表示)
交通:都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階
総戸数 122戸【事務所2戸(非分譲)、店舗4戸(非分譲)、非分譲住戸25戸含む】
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 40.06m2(6戸)〜103.82m2(3戸) ※総販売戸数に対応
[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332
[スレ作成日時]2007-08-18 09:02:00
[PR] 周辺の物件
物件概要 |
所在地 |
東京都文京区小石川1-22-8(地番)、小石川1-14-3(住居表示) |
交通 |
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
122戸(事務所2戸(非分譲)、店舗4戸(非分譲)、非分譲住戸17戸含む) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上18階地下1階 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2009年06月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]オリックス不動産株式会社 [販売代理]株式会社コムハウス
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
THE TOWER KOISHIKAWA口コミ掲示板・評判
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490
匿名さん
>488
私も前にそんなに迷惑ではない(うるさくない)、みたいな書き込みをしたんだけど、強烈に反発する人が数人(もしかしたら一人?)いるんですよ。
やたらパチンコ、パチンコいう。
すぐ近くの小石川藪や、パークスクエアの中にいても聞こえなくなるのに。
なんかちょっと違う気がするんですよね。
明らかに排ガスの問題のほうが大きいし、音なら車のほうが遥かに大きい。
商店街の音楽のほうがよほど気になる。
>価格の書き込まれ間取り図みたいのが送られてきましたね。
プレミアルームのチラシが入ってました。
なかなか豪華で金が有り余ってるなら住みたいけど・・・。
住める人はうらやましいですね。
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491
匿名さん
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492
匿名さん
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493
購入検討中さん
>>492
地権者用住宅が減ってる。
売り出されたんですよ。
その裏に何があったのか・・・。
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494
匿名さん
>>493
単に収益物件としてとるつもりだった地権者が現金で欲しいと
言い出したからじゃないですか。売却しちゃうと税金かかっちゃうけど・・・
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495
匿名さん
うーん、怪しすぎる。
良い値段で売れる時に売ろうという事になっただけなら良いですけどね、、、。
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496
近所をよく知る人
パチンコ屋休業で静かになりましたね
地権者用が売り出されたんですか?
ところで売れ行きはどうです?
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498
匿名さん
ほんと管理費が高すぎて修繕積立金が安すぎますね。
40㎡で管理費19,400円、修繕積立金1,600円
管理費の10%以下の修繕積立金なんて聞いたことありません。
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499
匿名さん
結局足りないと分かっているのに積立金を上げられなかったというのが本音だと思います。
物件の規模と戸数を考えると管理費がこの額になるのは止む終えない。その結果、月々の支払いが多くなりすぎるので積立金を無理に下げたという所でしょう。結局積立金は売ってしまえば管理組合に丸投げになるわけで、デベは関係ないからね。ここは当初から階数を減らして、床面積を減らして、24時間常駐管理を不要な物件にすべきだったのですよ。オリックスは購入者の長期的生活とか費用を考慮せず、自分の売り上げだけ確保しようとするからこういう事になるんだよね。
購入検討者は今時そんなに間抜けではありませんので、この物件は私は2割値下げしないとさばけないと思います。
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500
匿名さん
おっしゃる通り、わかりやすいご説明ありがとうございます。
物件には興味ないけど修繕積立計画には興味津々。
入居して初回の管理組合総会で早速、修繕積立金値上げの
提案が管理会社からあるかも?笑えないありえる話。
販売担当者はどんな説明で対処してるんでしょうか
まさか、売りやすくするために削っちゃいけない部分を
削って当初の維持費を低く抑えました!なんて本音言えないし。
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501
匿名さん
最初に支払う修繕積立一時金の額はいかがなんでしょう?
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502
匿名さん
>>499
>ここは当初から階数を減らして、床面積を減らして、24時間常駐管理を不要な物件にすべきだったのですよ
ふーーん。ってことは売り床が25%は減るわけね。
こまい計算はめんどくさいので単純に単価3割増しでここ買う人が
どれだけおるの?ってことですわ。坪400台中盤で。
延べ床10,000㎡で24時間管理が義務になるので10,000㎡プラスαの
面積くらいなら消化できる容積捨てても延べ床10,000㎡以下におさえるのが
ベターだけどこの物件は13,000オーバーなんだから3,000㎡以上の延べ床を
捨てるなんてのはありえないよ。
地権者がいる再開発案件では、地権者が取得する床面積ありきで計画が進むけど
こういう管理費含めた「利回り」まで説明することは普通ないから「破たん」しちゃう・・。
場所の評価含め、嫌なら買わなければすむこと。でしょ?
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503
匿名さん
比較物件として適当なのかはわかりませんが。
三井のパークタワー池袋 61.40㎡ 修繕積立基金515,900円
ザ・タワー・コイシカワ 66.22㎡ 修繕積立基金390,200円
ちょっと少なめという感じでしょうか。
ちなみに
パークタワー池袋 管理費19,460円(ネット代込) 修繕積立金7,370円
コイシカワ 管理費32,100円(ネット代別) 修繕積立金2,600円
これで修繕積立金を普通にすると毎月の維持費が4万円になってしまいます。
新築時から毎月4万円の負担はお客さん引いちゃうでしょう。
その打開策がこんなお粗末な積立金になったと推測されます。
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504
購入検討中さん
小石川3丁目の事件は、悲しいですね。ここも影響が出てきますかね?
でも小石川の再開発は目白押しでマンションだらけ!
本郷とか、西片とか、後楽(千代田区と勘違い!)とはちょっとちがうのでしょうか?
マンションをねらうなら大和郷の駒込(安い)なのでしょうか?
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505
匿名さん
この物件の北側のクイーンズの建物のある角に三井レのマンションの計画地があります。
そんなに規模は大きくないと思いますが、何か情報をお持ちの方いますか?。
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506
購入検討中さん
最近チラシも何も来ませんが売れ行きはどうなっているのでしょうか?
売れ行き状況はノーコメントなので。
私は特にクリ店があっても関係ないのですが、千川通りのイメージと佐藤工業の施工でパス。
本郷PHも価格が高過ぎてパス。(8月竣工のはずなのに未だにチラシが入ってきますが?売れているんでしょうか?)
ブランズも未だに3戸残ったまま。
小石川・本郷を探しているのですが、もうこれといったマンションは建たないのでしょうか?
駅に近い中古は強気だし。
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507
匿名さん
ここはおそらく、半分売れてないと思います。
本郷PHは9割売り切って16戸ぐらいが残っているはず、価格から考えると本郷PHの評価が高いのがわかりますね。
実際は、中古は動きが悪くなって、値も落ちてきてますよ。私はこの辺が新築の今後の売れ行きも左右すると思っています。というのはこの辺の新築は近くからの買い替えの人がある程度いるので、売らないと買えない、つまり、予定の価格で売れなかったので、契約キャンセルになる可能性があるのです(というか、そうなると新築物件の人に言われた)。
今後、ここも含めて、新築、中古の売れ残りがたまっていく可能性があるので、そうすると1年ぐらいのうちに(ここと本郷PHが竣工する)、値下がりが顕著になる可能性があると思います。(中古もある程度価格を下げてどうしても売りたいのが出てくるので)。
小石川1丁目のUR(クイーンズ)の南側に確かに三井不動産レジデンシャルありますね。居酒屋塩梅のところ。規模としてはそれほどでもないですが、三井なのでそれなりのものを出してくるのではという期待もあります(賃貸かな?)。そして現状を考慮して価格も下げ気味で、、、。
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508
匿名さん
>>507
売り急ぎの中古が安く買える可能性はあるかもしれませんが、新築は少なくともあと2年くらいは
安くはならないと思います。今の市況をみて「新新価格」で出してくることはないでしょうけど
閑静な場所では本郷PH、ロードサイドでTTK水準・・・「高止まり」でしょう。
土地の仕入れも建築費も騰がってますし。新日鉄がまたH鋼の価格上げてるとか。マンション
市況は冷え込んでますが工事費は右肩上がりが続いています。体力のないデベがとんで土地が
安値で放出されても商品化されて市場にでてくるまでにそれなりの時間はかかるし。
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509
物件比較中さん
ここいらならやっぱ中の駅近2物件(パとア)の方が良いな
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510
物件比較中さん
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511
匿名さん
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512
匿名さん
>そうすると1年ぐらいのうちに
>あと2年くらいは安くは
景気回復の可能性はない。
もう右肩下がりだ。
と、お考えのわけですね。
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513
ご近所さん
建物は立ち上がってきましたが、スレは盛り上がらないですね。
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514
匿名さん
何で修繕費がこんなに安いの?
10倍くらいが妥当と思われるが?
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515
匿名さん
↑
少しは前の方読んでよ。もうその話は終わってる、売れない原因の一つ。
床面積と管理業務に関するデベの計画がお粗末だから、管理費が異常に高い。そのため、異常な管理費が高いのを少しでもばれないために修繕積立金を安く見積もった。修繕費は売ってしまえば関係ないから。購入者が管理組合作って、びっくりして値上げすることになるのは明らか。
でも購入検討者の多くはあなたのように、そんなに愚かではないのでこれがどれだけもんだいあるか気づくのです。つまり実際の価格よりもおそらく70平米で月3万近く支払いが高くなる(御指摘の修繕積立金もおそらく入居後早期に値上げされるから)、つまりここはあと800万位(70平米で)高い価格の物件を30年ローン組んで買うのと同じ支払いになる。簡単に言うと何の長所もないのに計画が稚拙だという理由だけでかなり割高なのですよ。そんなことみんなお見通しで購入しないわけです。ここに住みたいなら、賃貸がおそらく出てくるから(たくさん売れ残るからね)それ待つのが良いよ。もしくは10%程度値下げしたら購入価値が出てくるのかもしれません。
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516
匿名
購入予定者です。
延べ床面積から24時間管理は仕方が無いとして、2人も要らないと思うので、
管理費低減のために、管理者を1人に出来ないものですかね?
せめて、修繕積立金が上がるのであれば、その分くらいの管理費低減は望みたいもの。
因みに1階店舗には何が入るのでしょうか?
何方か、以前何があったか等ご存知な方居ますか?
(それこそあのクリーニング屋みたいな雑多なテナントがいっぱい入ると…。)
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517
匿名さん
122戸で1人では、かなり雑な管理になるでしょうね。
もし実際にそれが可能なら、デべ側が最初から1人にして管理費を安く見せたのではありませんか。
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518
匿名さん
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519
匿名さん
>>518
延べ床10,000㎡以上の複合用途建物(住宅/店舗等)には消防法の規定で
資格を有する警備員(管理人兼務不可)を常駐させることが必要になります。
このスレでも何度か話題に出てますよ。管理効率とかは問題でなく、建物の規模を
縮小する以外に警備員常駐義務から逃れる術はありません。
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520
匿名
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521
匿名さん
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522
匿名さん
ここで相談しないでモデルに言って担当者に聞いてみなよ。管理組合で同意出来れば出来る事ってないのかって?。オリックスも必死だろうから、なんか買う気ありそうに見えたら食いつくよ。あっちの方がプロだろうしね。でもダマされない様に注意しなね。
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523
購入検討中さん
このマンションの防災センターは地下にあります。
1年24時間2名体制ということは10名くらいが交代勤務するということでしょう。
この2名はもっぱら地下で設置されたモニターを眺め続けるということで
1人だと眠ってしまうリスクがあるので2名必要ということでしょう。
他のマンションの防災センターは監視のみでなく、夜中に緊急事態が発生した
場合は連絡できるようになっていましたがここはダメと聞きました。
つまりモニターを見る以外は何もしないということ。
また、管理人も図面等からは分かりにくいのですが窓から見るタイプとの
ことでカウンターにいるコンシェルジュのように何か頼むことはできません。
窓から見るだけの管理人ならいなくてもいいかも。不審者はモニターで監視
してもらえるんでしょうし。
また、各階24hゴミだし可能ではなく、地下のゴミ置場まで、決まった時間
にのみ持ち込める方式にしてしまったそうです。
決まった時間に出さないといけないっていうのは戸建てと同じでストレスた
まりますね。図面上各階にDSというのがあるのでダストスペースかと勘違いしました。
せめて随時ゴミだし可能にしてもらいたいものです。
ひょとすると防災センターのおかげで管理費が高くなるので、その他のことが
犠牲になっているのでは
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524
匿名さん
基本的にこの物件はいわゆる下駄履き物件の問題点の総合商社(古くてすいません)になってるんです。規模を減らして警備員を減らすという話もありますが、逆にもっと大規模であれば(近くのアトラスぐらい)これらの問題も解決されたんです。下駄履き物件の資産価値がどうして問題あるか考えた事無い人が多くて、下にコンビニあるのは便利だとか間抜けな事言いますけど、賃貸なら良いですよ、しかし分譲となるとこのように問題が出てきます。
残念な事にコンシェルジュが今時のこの規模の物件なのに存在しないのは523の方の御指摘の様に管理費がさらに高くなるからだと思います。珍しいでしょ、タワーと銘打っていてコンシェルジュもいない物件って。この場所は近隣の物件も高値で取引されている周辺物件の検討者からも期待されていたものであるだけに、デベの能力不足でとても残念な物件となりました。ただし、ゴミの事は今後管理組合の話し合いで変更は可能と思いますよ。この場所は繰り返しますが、近隣物件の中古が高値で取引されているのにどうしてこんなに売れ残っているかという事を考えて頂ければ、解決出来ない問題点が多すぎると分かると思いますよ。当初はクリーニング屋の事ばかり取り上げられていましたが、実際はそれ以外にも大きな問題があって売れないのです。
どちらにしろ、修繕費も合わせて今後ランニングコストが上がる可能性の高い物件で、色々な問題点があって、その上今の踊り場相場では高すぎる(近隣のパークスクエア、アトラス、パークコート、ヒルズ、サンクタスなどの物件はいわゆる、旧価格から新価格の時代の物件です)ためこれらの問題も容認出来ないのです。以前も指摘されていますが、1割か2割値下げするか、この物件はそれらの問題が無視出来る予算の方(実際はこの予算のある方はこの辺では少し時期が早かった本郷PHを購入した)とか、どうしても近隣の築浅中古より新築が良い方とか特殊な方しか購入しないと思います。まあ、その辺は現状が物語っていると思いますけどね。この辺の物件が欲しいのなら、ここから春日(文京区役所)一帯の再開発で建つ高層MSを待たれたらどうですか?。確かにあと3年ぐらいかな?、かかるけど、MS相場が落ちている可能性は高いし、おそらく大手が入って来るでしょうし、本物の大規模になるのでこんな問題は無いと思いますよ。
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525
匿名さん
3年後に、新築MS相場が落ちてる保証はないですけどね。
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526
周辺住民さん
再開発物件は、確かに物件価格自体がここよりもし高くても、ランニングコストはここより安くなる可能性は十分あると思います。そのぐらいここは問題ある。
まあ、少なくとも金額以外の問題点はここよりは少ないでしょう。ここは珍しいぐらい金額以外の問題点が多いからね。
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527
匿名さん
もう粘ってないで早く値下げすれば良いんだよ、っていうかそれしかないって分かってるだろ、状況的に。
どんどんはまって行くのにね、金利も上昇、近隣の物件の情報も増えて来るよ〜。
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528
購入検討中さん
>>523
ゴミだしは24時間可能だと聞きましたが・・・。
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529
近所の物件マニア
ここら辺のランドマークはパークスクエアとアトラスタワーの一角でしょう
先日不動産で外広告見ていたらパークスクエアの最上階物件が出てました
天井高と収納ロフト付きが売り
あそこは管理面が抜群と聞きます
パークスクエアなら出来れば絶対最上階でしょうね
2階も出てましたが2階じゃ投資目的でしょう
アトラスは今は確か出てなかった様です
私ならこの2物件で探すな
まあ私にはまだまだ買えませんけど
ここはタワーと言うには規模が小さすぎるしコンシェルジュもいないのはちょっと寂しいです
見栄かも知れませんがコンシェルジュは欲しいです
アトラスは中で見えませんがパークスクエアは外からコンシェルジュのお姉さん(時としておばさん・おじさん・・)が座っているのが見えます
コンシェルジュにお帰りなさいませって言われて見たいです(笑)
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530
匿名さん
タワーに住んでコンシェルジュにいってらっしゃいませと、
形式的に言われてたことがあるけど別に嬉しくもなかった。
普段から用事を頼んでも不親切な人だったから。
嬉しいかどうかは、人に依りますよ。
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531
匿名さん
エントランスからコンシェルジュのいるカウンターを通ってエレベーターホールへ行き自宅へ。またその逆も。今のマンションはコンシェルジュのいるカウンターを通らなくても良いので気になりませんが、前のマンションはいつもコンシェルジュの女の子に顔を見られる。友達(彼女?氏?)を連れてくるにも、誰と入って行ったか監視される。しまいにウザッタクなりゴミ収容所から出入りする様になりました。(結構そこからの出入りが多い!)行ってらっしゃいませ!が嬉しいのは最初だけ。
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532
匿名さん
>友達(彼女?氏?)を連れてくるにも、誰と入って行ったか監視される。
世の中色んな人がいるもんだと思いました。
コンシェルジュってあまり意味が無いという意見には正直言って賛成です。でもここは経済的な問題が理由でおそらく無い訳で、そこに問題が無ければ人の目はあった方が良いと思いますね。少なくともエントランスにアタマの イ カ レ テ ル のが入って来たら管理人呼ぶぐらいの事はするでしょ。私は、防犯カメラだと思っています。
実は、私は以前住んでいた小規模MSでコンシェルジュを経済的負担を理由に管理組合で話し合ってやめた事があります。でも、ここはその選択権が無い、そして、そこそこの大規模で経済的負担が少ないはずなのに無いと状況が異なります。
ここではコンシェルジュがいない事を正当化する主張は残念ながら<負け惜しみ>ですね。
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533
匿名さん
別に、いないことを正当化してるんじゃなくて、
コンシェルジュがあまり意味がないとの実体験を書いただけでは。
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534
匿名さん
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535
匿名さん
ホテル並みのスキルがなければ
ただの管理人さんがこぎれいな制服着ただけ
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536
匿名さん
十八階でもタワー?
何階建てからタワーっていうんだろ。
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537
匿名さん
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538
近所をよく知る人
このマンションて半分くらいは売れたのかな?
dmがすごいんだけど。
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539
匿名さん
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