ザ・タワー　小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

20さん
なるほど参考になりましたm(_ _)m
確かに臭いがこもるかもしれませんね
それに外廊下のが風が抜けていいのかな〜！
ありがとうございます！大変参考になりました！
本当は発売当時のアトラスタワーにも興味があったのですが その当時は旧財閥系の不動産会社しか信用してなかったので見送りました
三井と三菱地所なら思い切り！東京建物ならそこそこ考えてたんですけどね…
でも今でも外観の質感などはアトラスより住友の方が好きです
オリックスは不動産会社としてはどうなんでしょうね？
他の物件とかで間取りはとても惹かれるものがあったもんで

内廊下物件もピンからキリまでです。
24時間換気の性能もピンキリ。
外廊下は窓があるためにプライバシーが漏れやすくなりますし。

小石川ガーデンヒルズは？

小石川ガーデンヒルズは確か計画中止かと
広尾ガーデンヒルズに続くガーデンヒルズシリーズで
住友不動産が計画していた小石川植物園近接の小石川ガーデンヒルズは住民の反対と　確か自然を壊す等々や地下水路を遮断する等々により　計画を断念したのでは？　　
計画地はどうなったんでしょうね？　以前に住友不動産ビルに確かに案内所の立て看板が一時期ありましたけど
しかしよく計画を断念しましたね！　戸建販売でもするのでしょうか？

24ですがたびたびすみません
ちなみに小石川ヒルズは小石川ガーデンヒルズとは全く別物で場所も違いますのであしからず・・・
小石川ガーデンヒルズは緑が多くて環境は良い場所ですが駅から遠く確か三田線のが近かったと思います

>>24
建築審査会で建築確認取り消し
だったのでは？

小石川のガーデンヒルズの土地って、本当に広大な土地が遊んでますよね。あそこは、小石川植物園側は良いとこだと思いますが、電車の駅までの便が悪くて、道が細くてね〜。バスも無いしね。

みなさんに御意見をお伺いしたいので、近隣住民として東大前野村の物件の看板情報を提供したいと思います。本郷のパークハウスも入れて、高さ、土地の広さ、に関して比較すると、、、。
ちなみに野村のは2009年秋竣工になってました。詳細な情報が出てくるのは来年の春か、夏かもしれませんね。

本郷パークハウス　　　約　4000 平米　　　207戸　　　　　14階　　
東大前の野村　　 　　　 　 850 平米　　　 110戸（予想）　23階　　
小石川タワー　　　　　　 1500 平米　　　 122 戸　　　　18階　
ちなみに
アトラスタワー小石川 　約　3300平米　　　　263戸　　　　28階

もちろん単純な比較はできませんが、傾向として、平均住戸あたりの土地の持ち分が本郷パークハウスは広い、そして東大前の野村の物件が極端に細長い事が分かります。この3戸の比較ではここは比較的標準的の様ですね。この比較をしてみて土地の広さを考えると、本郷のPHは値段が高いのは仕方ないのかもとも感じました。逆に言えば、ここはもう少し安くても良いのではと感じたのであります、フフフ。多分、本郷より、ここの方が土地自体も安いはずですしね。

みなさんどう思いますか？。

住友が良くやるけど、小石川ガーデンヒルズって住所は千石ですよね。

いまのシティーテラス目白も住所に目白って入ってなくて目白駅まで10分もかかるのに目白を名乗ってしまう。

こういうことばっかりに力を入れてるから、建築確認取り消しなんかになっちゃうのですよね。恥ずかしくないのかね？。

本郷の面積の割に戸数が少ないのは、容積率が低いんでしょ。
容積率も土地価格に影響しますよ。

29さん

素人なんですいません、教えてください。

本郷の方が土地の値段が安いということですか？。

本郷の方が容積率が低いからたくさんの部屋を作れない、その代わり、その分、土地も小石川より安いはずだから、物件の価格としては本郷も小石川も同じになるだろうという意味ですか？。

29さん

素人なんですいません、教えてください。

本郷の方が土地の値段が安いということですか？。

本郷の方が容積率が低いからたくさんの部屋を作れない、その代わり、その分、土地も小石川より安いはずだから、物件の価格としては本郷も小石川も同じになるだろうという意味ですか？。

つまり、価格は本郷も小石川も同じなんじゃないかという意味？。

容積率が高いと高いビルがバンバン建つのでは？
また敷地一杯に建てられ植林も出来ず、ただのペンシルマンションが建つだけでは？
本郷地区は容積率が低いので１５階建のマンションばかり！
公道に面しているところは違いますが。

>>32
不勉強のようですが、容積率を法規より10％でも未消化の分譲マンションが
あったら教えて欲しいです、多分皆無だと思います。
容積率が消化できないのは、主な原因は日影規制より道幅が狭いから。
15階建ては、45ｍの高さ規制だから、まともなデベなら階高を確保して
14階建てにします、そうしないと天井が低いマンションになる。

>>28
住友だけが良くやるわけではありません(笑)
最寄り駅、もしくは最寄りの施設の名前は、マンション業界の自主規制では
OKなんですよ。
シティテラス目白の最寄り駅は、少し遠いですけど現状では
JR目白駅なんですから正当性はあるんです。（都電もあるけど、無視です）
高田馬場駅に近いのに、目白の名前を使用する悪質なマンションは最近でも
たくさんありますから。

で、結局、この物件の価格は安くなりそうなのか、ならなそうなのか、それのみが知りたいです。

掲示板に書き込んだくらいで、安くなるわけないでしょう。

でも川沿い（暗渠）の低地のマンションなんだけどな、柳町とは
区内では、本来そういうところですから。
文京区は特に、土地の海抜で住環境が変わるエリアだと思いますよ。高台は良くて低地はそうでもない。

負け惜しみなのか、文京区のマンションでそんな例があったら
具体的に挙げてみて、多分一例もないから。

農地を探すわけでもないのに、土壌の質なんて、どんな関係があるの
すぐ近くに、植物園があるのに変な人ですね・・・・

ここの前の、千川通りは川ですから地盤が安定しているわけないでしょう
下町のように地盤が酷くはないけど、谷であることには間違いない。
いい加減な書き込みだこと。

この場所は昔から文京区に住んでいる人にとっては安い土地という印象がある。
底値時代は実に安かったが、今のアインスの価格をみるとここは坪350〜400といったところか？
底値時代の千川通り付近は坪200〜250って感じだったけどね（170万〜というのもあったな、アインスの近くだと）。
ちなみにその当時の文京区の高台は坪280〜350って感じだったよ。

千川通りって昔は川だったんですか？

＞39さん
現在も道路の下は川だと思いますよ。
川の周辺の表層は、地盤が安定しているのかな？


暗渠（あんきょ）とは、地中に埋設された河川や水路のこと。

都市部において、戦後の宅地化によって生活排水が流れ込み悪臭を放つように
なった小川に蓋がけをして、悪臭問題を解消し、さらに通行の利便性を高める
ために、その上を遊歩道にしたり、自動車が通れる道路にする例がしばしば見
られる。

だそうです。

小石川アインスのHPに出てる昔の地図があるのですが、これで千川上水の位置がわかります。まさに千川通り。この辺をご存知の方ならお分かりの様にこんにゃくえんまの前を通って神田川に流れ込みます。

現地に行かれた方はお分かりと存じますが、この前の千川通りは不思議と、車道が歩道より盛り上がっていますよね？。単純に洪水、水害が起きれば、水が道路を通らずに歩道、マンション敷地内に入ってくることになるわけです。
駐車場が地下になってないと良いですね。

坂のある高台を選ぶか、水害の可能性のある平地を選ぶか？。

利便性が高いのは事実なので、やはりＭＳの選択って何を我慢できるかですよね。

＞容積率を法規より10％でも未消化の分譲マンションがあったら
↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43794/

38で安い土地といったのになんだが、水害は気にしないでいいよ。
大丈夫だから。
ただ、高台と坂下では雰囲気が全く違う。
高台のほうが遥かに雰囲気がよい。
でも、生活利便性や交通利便性は坂下のほうが遥かによく、しかもこのマンションの場合は前に述べられていたが、便利すぎるくらいの場所。
雰囲気よくて文京区らしくて価格が高い高台をとるか、雰囲気は悪いけど利便性抜群でなおかつ価格が安い坂下をとるか。
ちなみに僕は後者でした。

オリックスってオリコンのマンションブランドランキングにも全く出てこないのですよね。

>>43も建築確認が取り消された例ですね

この辺りはマンション多いけど、
水害でマンション住民たちが困ったってニュースは
見たことないな。

この一角の唯一のガンはうるさいパチンコ屋だけだと思います
近くに行くと”は〜い！何番台ラッキーチャンススタートだ〜〜！”とか聞いていると結構いやなものです
せめて外へのアナウンスをやめてくれれば　だいぶ雰囲気は変るのですが・・
それ以外は意外と静かですよ
一応区役所のある文京区の中心なので確か水害が起こらない様に色々やっている様な話は何処かで聞いた様な・・・ごめんなさい気がしているだけかもしれません　区役所に聞いた方がようですねm(_ _)m

多分、立地が良すぎる。これにつきると思います。いろんな物がすぐ近くにありすぎる。

贅沢なんですけど、一本道を隔てた位置にあればとおもいます。

しかし、予算に合えば、十分検討に値しますよね。

もし高ければ、この値段で、静寂さが全くないのを買うか？となるのです。

オリックスの人はその辺見てくれてますかね？。

＞50
安くてもここの下層階はちょっと・・

まちづくりニュース
http://www.harusan.jp/rooms/news.html

・平成19年6月号
地区内にマンション用モデルルームが建設されます

地区内中通りに面したコインパーキング（小石川１−４：下図参照）跡地に、
マンション用モデルルーム〔(仮称)サンクタス小石川〕が建設されます。

＞49
ここらは上層階が断然お勧めだと思います

モデルルームの場所、小石川ザ・レジデンスがやってたとこじゃん。
更に前には、旭化成のアトラスタワー小石川のモデルルームだった。

51、53さんの御意見に、賛成ですね。

どういう価格構成にしてくるかで、全く違いますよね。

低層階が騒音、排ガスの影響を我慢できる価格で出されて、高層階がほどほどの価格で出てくれば早期完売も可能と思います。

この立地、利便性なので、安ければ、騒音、排ガス我慢するって人居ると思うのですよ、というか、私はその一人です。御恥ずかしながら、予算って我慢できない制約ですからね。

高層階でも、眺望が良いとは思えませんけど。
他に、高い建物が多いので。

高層階が良いというのは56さんの御指摘のように、いわゆる眺望などの積極的な長所があるという意味ではなくて、日当たりが悪い、排気ガス、騒音というこの物件の3個の低層の短所が高層階では少しは回避できそうだということでしょう。

何しろ、利便性と環境というのは表裏一体なところがあって、ここはその典型的な立地ではないでしょうか？。

低層がそれを考慮した価格になるかどうかが、全てですよね。それを考慮しない、最近の近辺の新々価格（この辺だと３階で坪３９０万とか）をつけて来たら高層はさらに高くなり、パークハウスの二の舞となるでしょう。この場所なら坪３５０万（８０平米で８４００万）ぐらいからのスタートが無難かと。

>他に、高い建物が多いので。
左の建物がパークスクエア小石川、右がアトラスタワー小石川
http://blog.so-net.ne.jp/jkhome/archive/c15381370

58
パークスクエアとアトラスは共に住友が関係していたからあのように地続きで開発出来たのでしょうね！　やはり関連性があったほうが全然綺麗
だと思います
ここも同じ様な石畳を使って統一性があると良いですね！（勝手な意見ですみません）
でもいつもあそこを歩いているのですが石畳が何故か後から出来たアトラスの方がだんだん汚くなってきている・・　最初はアトラスの方が全然綺麗だったのに！
管理なのでしょうか？施行なのでしょうか？　確かパークスクエアもアトラスも同じ住友管理会社だと思ったのですが！？
すみません　つい写真をみてちょうどこの場所が境であり話が脱線してしまいました

資料が届きました。
黄色いタイルを使用した奇抜な外観デザインはちょっといただけないですね。
エントランスホールの鉄製シャンデリアも、好みじゃないです。
男性にはうけるかもしれませんが、シャープすぎてくつろげない雰囲気なのが残念。
間取りは工夫されてて好感がもてます。

ここの隣の隣のサンクタスはピンク。

　今度は黄色。

　やはりラブホ系。

ラブホとは思わないけど、変わってます。
ガンダムデザインとも言えるので、もしかしたら人気がでるかもしれません。

ガンダムって、、、大河原さんが、、、。

　もしかしたら人気でるって、高い確立で人気でないって意味ですね。

　マンションのデザインなんですけど、、、。

マンション自体は人気でるででしょうが、この外観は好き嫌いが分かれるところだと思います。
カッコいいといえばカッコいいのですが、クセがあるので。
イエローのタイルで縦のラインを強調したスクエアデザインは、見た目にハード。
狙っているのは「重厚感」「日本らしい意匠」のようですが、なんかちょっとゴツくて派手なんですよ。

文京区色彩ガイドライン
http://www.city.bunkyo.lg.jp/sosiki_busyo_keikakutyousei_keikan_keikan...

色彩ガイドラインで問題になるようなものではないですよ。
（このサイトにも物件の図がでてますよね）
個性的で目をひくデザイン・配色なので、実物がどうなるか気になります。
「ジャパン・デコ」をテーマにしているらしく、クラシックな薫りもします。。。

まあ、残念ながら凝り過ぎな建物はチープにしか見えないのですよね。

　変な事にお金使わなくても、普通にしてその分、販売価格を下げた方が良く売れるのにね。

60ですが、今日現地を見てきまして、場所は気に入りました。
この場所ならあの外観もいいような気がしてきました。

まあ外観はどうあれ、売れるのは間違いない。
値段がどうでるか・・・。
高額でサンクタス住人の笑いが止まらない可能性が高いね。

＞６９

全く同感ですね。
正確には記憶してませんが、ほぼ底値の頃の同じオリックスの隣のサンクタスって下は坪230ぐらいからありましたよね。この辺も数年で1.5倍ぐらいになるって事ですからね。

ここは、無茶な値段じゃ無ければ十分売れると思いますが、低層はお勧めしません。ここを気に入った方は予算を多少無理しても、日当り、騒音、排ガスを考えて少しでも上の階にした方が良いですよ。

文京区の中規模以上のマンションの問題点は、幹線道路（不忍、本郷、千川、春日、言問）に沿ってること、そしてその多くが下駄履き（１階に店舗あり）という２点。ここは、その典型なのが残念ですよね。私はこの２点を満たすのを探していて本郷のパークハウスが良かったのですが、すこし予算オーバーでした。近隣だと中古の野村のヒルズはここからたぶん50ｍぐらいですがこの2点をクリアーしていて、中古価格もこの辺で突出してます。

この物件も低層でもいいから十分安ければいろんなこと我慢して購入に踏み切れるんですけどね。そしたら高倍率になってやはりダメか。

現地に行った感想
都心にして庶民的な店も多く暮らし良いと思う
ちょっと坂を上がれば神社とかありなかなか趣がある
残念な点
パチンコ スターライトのアナウンスがかなりうるさい！明らかに付近のガンです
上層階が良いと思った
あの汚いクリーニング店は退くのかな？

黄色でないほうがいいのに

イエローのタイルはアクセント使いで、ベースは渋い色です。
73さんは、検討者ではないですよね。

>黄色でないほうがいいのに
http://blog-search.yahoo.co.jp/search?p=tower+koishikawa+%C4%B9%BD%EA%...

>>75

長所
１　アドレスが文京区小石川。
２　地下鉄4路線・小学校・幼稚園・区役所等、多くの生活利便施設が徒歩4分以内。
３　後楽園に近い。
４　車ですぐのところに大学病院が5つ。
５　坂がない。
６　夜は静か。
７　オリックス不動産が売主なので、安いのではないかという期待。

短所
１　地権者20%で店舗、事務所が入る。
２　オリックス系の独特の外観（本物件は黄色のタイルを使用。隣のサンクタスはピンク）。
３　千川通りに面し、白山通りに挟まれる。騒音と排気ガスの影響。
４　駐車場が20%未満。近くで駐車場は不足しており、かつ高い。
５　南側に住友不動産15階建てマンション、北側に同程度のオリックスマンション。中層まで千川通り側の西日以外は日当たり苦しい。
６　高台ではない低地のマンション。ハザードマップも要確認。

>75
すまいサーフィンの掲示板をみてきました。
小石川一丁目は、再開発の計画があるんですね。

このマンション自体が再開発地区の一部です。

>>77
春日・後楽園駅前地区市街地再開発
http://www.harusan.jp/redevelop/zoning.html

41階の高層ビルが予定されてるんですね。

>80
いつになるやらだけどね。
当初の計画だともう何年か前に開発は終わってるはずなんだ。

あなた、失礼ですよ。普通に仕事してる店舗のかたに汚いなんて言葉はお控えなさったほうが良いのではないでしょうか？もしよろしければご意見お待ちしておりますね。ここは物件を検討している人たちの交流の場です。あまりそういった口調はどうかと思いまして投稿させて頂きました。

＞８３
同感です。正直、どこのこと言ってるか、周辺住民にはバレバレですからね。

今回の台風では全く問題無かったですが、長期居住を考えているものからすると、異常気象と地球温暖化による海面の上昇と、、、やはり水害の事を考えると少し高度があるとこが良いですかね？。まあ短期で、売ろうとする人には良いかもしれないけど、長期居住を考えると昨今の異常気象を考慮して物件選択した方が良いかと思うのですが、考え過ぎですかね？。

84
ならば間違いなく山奥ですね

山奥は崖崩れの可能性があるので、選択肢としてはお勧めできませんね。

まあ、水害の可能性を考慮して、高台を選ぶ人は少なく無いと思います。目白のシテイーテラスの方でもこの話題良く出ますね。

日本全国安全な場所なんてありません
ここの場所は谷部で　千川通りというだけあって川が流れていたのでしょう！？
それを言ったら皇居だって霞ヶ関だってという事になります
昔は川が流れているところが生きる上で重要でしたから発展もしていますし　役所等も実際多い
大きな川の周りは上流の大雨で災害にあう危険性もありますが　歴史的にここはそれほど気になる場所ではないと思ってます

ここは小石川１丁目でも、文京区のハザードマップで濃い青になってる一角なので、相対的な比較では水害危険が低い場所と言う事は出来ないと思いますね。　実際ハザードマップを見てからコメントすべきと思います。

まあ、そうなんだけど、まず大丈夫だよ。
じいちゃんが若いころから大丈夫なんだから。
近年まれにみる直撃の台風でも大丈夫だったでしょう？
水害をきにするなら、東京にすんでてテポドンを気にしたほうが確率が高いくらいよ。

88
匿名性で誹謗中傷何でもありのこのサイトでそれを期待しても無理です
（２ｃｈはID表示ぐらいしてるけどここはそれすらしてないから２ｃｈよりもかなり酷いと思う）
89
笑える

神田川の水害を受ける可能性があるだけでしょ。
この辺の神田川は川幅も広いし杉並区とはチョッと違うと思いますが。

なんか異常な擁護派の方がいらっしゃる様ですね。

ハザードマップは単なる客観的事実。

必要以上に反応するとスレが荒れるから止めといた方が良いですよ。

いや、擁護じゃなくてハザードマップと同じく、じいちゃんが若いころから水害がない「事実」をいったまでなんだけど・・・。
>神田川の水害を受ける可能性があるだけでしょ。
これも事実だけどね。
ただ、テポドンのほうが可能性が高いことも、確かめようがないけど、かなり事実に近いと思う。
ようはあんまり「水害」は気にしなくっていいってこと。
テポドンは冗談な感じだけど、「水害」よりも「マンション内火災」とか朝から昼は車が多いから、「車がマンションに突っ込む」とかそっちを期にしたほうがいいかもというくらい「水害」はまずない。

途中でおくっちゃったけど、ようはリスクだと「水害」よりも「排気ガス」とか「騒音」とかそちらのほうを気にしたほうがいいってこと。
外壁がなにでできてるか確認したほうがいい。
近くのアルシオンとか10年たってないのにかなり汚れてる。

93でなく91ですが、何故異常な擁護なのでしょうか？
特にこのマンション購入する予定もありませんが同じ状況の地区（外堀通り沿い）に住んでいますが、過去から現在全く影響がありません。

>93
アルシオンは下の方の壁が吹き付けですからね。
このあたりは粉塵で特に汚れやすいから
吹き付け部分はあっという間に汚れます。
吹き付け多用するデベの気が知れない。
ここ（TTK）はどうなんでしょうね。

ハザードマップは、東京都の説明によると
----------------------------------------------------
雨量は東海豪雨（平成１２年９月１１日未明から
１２日までの総雨量589ミリ、時間最大114ミリ）を
想定して、河川や下水道等の治水施設で処理できない分を
浸水する量として計算しています
----------------------------------------------------
ということです。
単に、近年これだけの雨量を経験していないということでは。
今後どうかというのはバクチみたいなもんですね。
温暖化してますし。

>近年これだけの雨量
近年というより70年くらい経験していないということか。
ようは100年に1回くるかどうかという大雨なら、ハザードマップのようになる可能性があるということなのかな？
ここが水害で水びだしって聞いたことないんだよね。
駒込と王子のほうが昔（50年くらい前）1回なったことあるみたいなんだけど、その時もここは全然大丈夫だったそうだよ。
>今後どうかというのはバクチ
おっしゃるとおり。
でも、かなり確率は低い。
排気ガスのせいで病気になるとか、隣人が変な人で精神的にまいるとかそっちのほうが遥かに確率がたかい。
水害をこのマンションを購入する際のリスクにするのはどうかと思うよ。

MR公開、まだですかね〜。

＞No.98さん
特別事前内覧会の案内来ましたよ。
10月5日（金）〜8日（祝）の４日間です。事前予約制ですよ。
すでに会員登録して、内乱希望の人には送付されて来ていると思いますよ。ＷＥＢ等で確認して連絡してみてはいかがですか？

都内はこの数ヶ月、ぴったりと上昇ムードがなくなり、中古では早めに売って利ざやを確保しようとする業者が増えていますね。
昨年分譲された港区の某タワー物件は、全体の３％レベルが現在売りに出でいますから。
そのあたりの現状をオリックスがしっかりと把握して、転売ではなく実際に入居する予定の人たちが買う気になる値付けをしてくれることを希望してやみません（笑）

どうしようか迷っている者です。坪単価385万になると聞いたんですが本当ですか？　どなたかご存知でしたら教えてください。同じオリックスでも、近くの物件より100万くらい高くなってしまう気がしますが。
それと、ここだと部屋の位置によって価格が相当変わってくる気もするんですが…。どうなんでしょうか。とても心配です。

99さん
わが家にも案内のメール便が届き、さっそく事前案内会の予約をしました。
資料にない80平米台の間取りがあるか、価格は妥当なものか。
早く全貌を知りたいですね！

＞坪単価385万になると聞いたんですが本当ですか？　

まあ、平均がそれぐらいになってもおかしく無いでしょう。というか、条件の良い部屋は400越える数字を当然だしてくるでしょう。この辺は80平米は最低8000万（坪350）ぐらいからじゃないですかね。ここは、利便性が高いので、投資目的で購入する人も多いでしょうし。

オリックスの近くの物件より100万高いというのはどこと比較されているのですか？。
売主が同じでも、場所が違う所を比較しても意味が無いですよ。都心は場所が５km違うだけで価格は全然違いますからね。

逆にこれ以上安かったら倍率高くなって購入できる確立も減りますからね。

102さんへ、そうですか。坪385万は妥当なんですね。でも、やっぱりちょっと考えてしまいます。
それと、100万安いのはオリックスの物件ではありませんでした。間違えてました。すいません。

なかなか資料が来なかったので住所で探し、現地を見てきました。
あそこは千川通り？なんですかね。初めて歩きましたが、後楽園から何となく下って行くような感じで同じようなマンションが立ち並んでいて大通りの割りに歩道が狭かったような感じがしました。
春日駅からは改札から出ていないので解りませんが、後楽園から４分はちょっと嘘っぽい様な？改札からだと６分以上はかかるのではないかとおもいます。
近くにグルメシティがあったのは良かったですが、あとは解りません！
施工主は未定とありましたが、現地には佐藤工業の旗がヒラヒラとなびいていましたが。佐藤工業はつぶれた会社ではなかったでしょうか？
前レスに坪３８５万とありますが、そうだったら本郷のマンションにまた流れ込む様な気がしますね。
敷地の隅にクリーニング屋さんがありましたが、店舗に入居するのでしょうね。
現地に行ってきた個人的な感想です。

江東区の豊洲のタワーですら坪300万超えていたのでまず最低400近くにはなると思います
港区中央区は急激に上がりましたが今度は文京区あたりがじわじわ上がってきそうですね

建物の絵をかっこよく見せて書いてますけど、1階にはクリーニング屋さんを含めた店舗が数件入ってその看板があるはずですよね。それだけで、道路を歩いている人から見たらこの物件は見栄えがそんなに良くないのはわかると思うのですけどね。実際周りはマンションばかりで建物を遠くから見るなんてこと非現実的でしょ。だから上のほうだけ必要以上に華美に見えて、ラブホになっちゃうのよね。絵的に想像力のない人にもわかるような図をのせるべきだと思います。

　オリックスももっと現実を顧客に見せるべきだと思います。

>>99そのあたりの現状をオリックスがしっかりと把握して、転売ではなく実際に入居する予定の人たちが買う気になる値付けをしてくれることを希望してやみません（笑）

そんなことしたら，倍率上がっちゃって，投資家がわんさと押し寄せてきて，本当に欲しい人は買えなくなっちゃいますよ。

自分たちが買える値段は，他の人も買える値段ということを忘れずに（笑）。

下層部は重厚感ある暗い色、上層部は黄色。黄色はチョッとどころではありません。マンションが浮いちゃいますね。（上を見なければ解りませんが？）でもマンションに囲まれた、あの場所だとわざわざ上を眺めないと解らないからどうってことないけど道路の反対側の建物に住んでいる人は違和感を感じるのではないでしょうか？坪４００万越えで投資用で買うでしょうか？

一ヶ月ほど前現地を見てきました。
比較的土地勘があるエリアだったので、場所もすぐわかりました。
文京区の中で、いわゆる高級住宅地ではありませんが利便性で選択する人には値段によっては検討範囲でしょうね。

私はプラウドＴ千代田富士見に申込み、抽選に外れましたが、南西角の中層の部屋が坪４２０万円でした（向きによっては買いやすい坪単価の部屋もありましたが）。

＞まあ、平均がそれぐらいになってもおかしく無いでしょう。
＞というか、条件の良い部屋は400越える数字を当然だしてくるでしょう。＞この辺は80平米は最低8000万（坪350）ぐらいからじゃないですかね。
＞ここは、利便性が高いので、投資目的で購入する人も多いでしょうし。

との意見がありましたが、個人的にはもう少し低いレンジかなと思います。（反論ではなく、あくまで私見ですので）

プラウドは、千代田区アドレス（お濠VIEW）、ＪＲ飯田橋徒歩２分、地下鉄四線乗り入れ、複合再開発の３８Ｆ高層タワーでした。
それと比較した場合、Ｔ小石川の場合は、①JR駅には遠い、複合開発ではない、超高層タワーではない訳で、利便性が高く良いマンションであるとはいえ、あまり強気に値付けすると厳しいでしょう。

このマンションの場合、南側は中層階までは前が抜けません。
また、南側は高層階でも、前は開けるものの、正面には高層マンションがありますから景観が良いという訳ではありません。
結局、一番お大きい（と思われる）百数㎡の部屋は北側メインの東西三方開きという苦心した設計になっていますからね。
いわゆる「条件の良い」という部屋は、ほとんど無い訳です。

小石川後楽園パークハウスの中古で高いものでも坪３３０万円、パークスクエア小石川の中層階が坪３００万円強で今年の春過ぎに売買実績があります。（これら６−７年落ちの築浅マンションも昨年から急騰！）
こういったことから推察するに、「最低坪３５０万（＝３５０万スタート）」では、ちょっと厳しいでしょう。
条件が良い部屋で４００万は無くは無いでしょうが、条件が良い部屋が無い以上、それは高く見えます。
（ちなみに、同じオリックスで港区アドレス、分譲後中古価格が高騰しているタワーズ台場でも、実際に売買されているレンジは３２０万〜４００万円です）

世田谷あたりの新築マンションが完売しなくなり始め、都心の中古もこの３ヶ月ほど全く上昇しなくなった今、オリックスのここの値付けがどうなるか、ちょっと注目しています。
ちなみに、私は検討レンジになれば申し込みますし、ＭＲ見学で少しでも高いと思えば見送ります。池尻のタワーなどもありますし、中古も短期的には調整局面になる可能性がありますからね。

＞１０９
オリックスの物件のチープさを考えると正解かもしれませんね。

ちなみに、小石川ヒルズが坪３７０でこの夏に取引されたのもご存知だと思います。しかし、高層階を坪400以下で出すとか、中古と同じ値段で新築出すなんて、文京区小石川では１丁目でもいくら何でも今時あり得ないと思います。だいたいお台場の埋め立て地と一緒に扱うのはこの辺の住民の方にさすがに失礼だと思いますけど。

色んな意見があって面白いですね。JRの駅ってそんなに意味があるのですかね？、文京区内には一つもありませんけどね。眺望は確かに無理ですが、小石川１丁目の再開発と飯田橋駅前の再開発って行政レベルでは同じ物で、ここはその一部なので複合開発地域でもあります（私はこれが魅力だとは思いませんけど）。

私もプラウドタワーに申し込んで外れたクチなので、109さんの意見とかなり近いです。
こちらはプラウドと比較すると外観も含めて「イマイチ」な部分が多いので
価格でかなり「おトク」と判断できなければ、申し込まないと思います。

＞110

なるほど、いろいろな意見があり、いろいろな見方がありますね。

ＪＲの駅の件については、３Ａのようなブランド立地を除けば、利便性ということ面ではプライオリティは上位だと（私は）思っています。

千代田区の再開発と文京区小石川の再開発、「行政レベル」で言えば同じなのかもしれませんが、後々の不動産価値としてはかなり違いますよ。
エリア間の中古不動産の価格水準を見ればお分かりいただけるのではないでしょうか？

中古云々の件ですが、現状は築浅中古がかなり上がっているので、エリアや物件性によっては、新築に近い単価のものも結構あります。（パークスクエアがそうだとは言いませんが・・・）

あと、「だいたいお台場の埋め立て地と一緒に扱うのはこの辺の住民の方にさすがに失礼だと思いますけど。」という部分ですが、そう書いてしまうとタワーズ台場の方に失礼なので何とも言えませんね。（笑）
ただ同じオリックスの物件としてだけ比較すると、タワーズ台場のほうが圧倒的に高級ですよ。私中古でプレミア住戸を内覧しましたが豪華でしたし、最近売れた最上階の部屋に至っては２億５千万円ですから。
（私は会社へのアクセスがイマイチなのでＴＤＢは見送りましたが・・・）

まぁ、いろいろ言いましたが、一応価格次第ではこのマンションも検討物件ですので、お許し下さい（笑）

>>109
あなたの申し込んだプラウドの南西角部屋は，客寄せ物件で，坪単価は15％ぐらい他の部屋より割安ですので，これを基準に考えるのは妥当ではありません。

実際にはあなたの申し込んだ部屋の隣の中層階の南向き２LDKは坪460万，西向きは430万です。なぜか角部屋だけ異様に安い値付けでした（三角リビングのせいか？）。

ですから，ここも南向きで，条件のいい部屋は坪450万ぐらいは付けると思いますよ。
もし400万ぐらいなら高倍率は必死でしょうね。

都心に新築物件が枯渇している現在，多少高くても，以外にたくさんの人が狙ってると思いますよ。

なんでこのスレ今日だけ盛り上げっているのかね？。

私も埋立地は埋立地と思います。

もちろん豪華な高層マンション建てられますよ、いくらでも。

麻布よりも、松涛よりも建物にお金かけられますよ。
いくらでも高価なものは作れます。
でもそこはもちろん埋立地。住所が港区になろうと、私はまったく住む気にも買う気にもなりません。ごみの山なんてね。土地建物は港区なんてブランドにだまされると、不二家とか、雪印とか、白い恋人みたいになりますからね。

湾岸は湾岸の魅力があります。
好みの問題なので、言い合っても意味はなさそう。
ちなみに台場は、スーパーが入店すると言って客寄せしたのに
実際には居酒屋が入店したとか。

＞114
＞なんでこのスレ今日だけ盛り上げっているのかね？。

今日は振り替えで休暇をとって私が書き込んだら、思いのほかRESがあったためでしょう（笑）
私見を述べただけだったので、RESがあってもスルーすれば良かったのですが、不思議と異なる池意見には再RESしたくなるものです（笑）


＞113
「客寄せ物件」という概念は存在しませんよ（笑）
だって客寄せ物件の割りには上から下まで８箇所くらいあったでしょ？
ちなみに東南も同じような価格設定でしたよ。
普通に売れる物件なのに、なんで客寄せが必要なんですか？
角部屋を好まない人もいるので、あの価格だったわけです。

ここの場合、以前にも書きましたが「条件の良い部屋」は無いです。
南側で展望がよく、先まで抜けていることがないので。
タワーとは名づけていますが、最上階でも１８階ですので、タワマンの展望付加価値はありません。
ましてや、最も大きい部屋が三方開きとはいえ北向き（現在手元にある資料のみ、ひょっとすると南にも100㎡クラスの部屋があるのかもしれませんが）ですので、そんなに高い坪単価はつけられないでしょう。

113さんは、多分直近で築浅中古をあまりウォッチされていないのでは？
新築が少ないだけあって、築浅中古と新築は複数区を跨いで競合関係にありますよ。
不動産関係の業者が未入居の築浅中古を結構保有しているだけあって、実は流通物件は多数あって、条件の悪いものは新築・中古を問わず、かなり動きがスローになっています。
世田谷エリアは新築が完売しなくなってきており、デベロッパーも値付けに慎重になり始めています。

このマンションは高層タワーマンションではないため、「付加価値」という部分で特色があまりなく、「利便性」（交通と日常の買い物）が最大の売りです。
ですので、113さんがおっしゃるように４５０などという値付けをしてしまったら、確実に残るでしょうね。
ずっとこのあたりを探していた人で、どうしても文京区がいい人は４００でも買うと思いますが、少なくとも「高倍率」はないと思います。

私は北側の部屋を坪４００で買うつもりは全くないので、もしそうだとすればアッサリ見送ります。
プラウドに１．２億は払いますが、ここの北側0坪の部屋に１．２億（＠４００）は払わないですよ、私は。
繰り返しますが、値付けを間違えると厳しいですよ今は。
「本郷」などもその部類でしょ？

失礼。

＞北側0坪の部屋に１．２億（＠４００）は払わないですよ

北側３０坪の部屋に１．２億（＠４００万）は払わないですよ　です。

※ちなみに、もうRESしないようにしますね。
　ディベートしたい訳ではないので。

みんな安くしてほしいのよ。

>>117
申し込んだならわかってるでしょうが、南東、南西の中下層の角部屋だけ、倍率が全部10倍以上だったでしょ。
そこだけが異様に安かったのは事実。
だから客寄せ物件と称した。

あの部屋はコネがないと当たらないよ。

お疲れ様でしたね。