フラット金利はどうなる？【22】

サクッっとシミュレーションしてみた

保証料は繰上で戻ってくるから単純には比較できませんが、
フラット３５＋機構団信を基準に、銀行ローンで総支払額が同じになる金利を求めると
1.9817%、差が0.2517%

>520
は、諸費用を考慮しない場合ですね。

＞517
8月の実行金利1.69確定みたい。
ソースは楽天。

あたま悪いのはおめえだっつーの。
はよ、謝罪しろ。

1.69と1.6は全然違うぞ！頭悪いな。

かなり違うな

四捨五入知らないから一緒なんだろ。

なんか最近は いつも過去最低だな

1.6と1.69が同等とは笑かす

最近 ウクライナの飛行機の件とかで 株を売って 手堅い国債とかかって0.51とか
長期金利かさがったよね
年末に向けて まだ下がりそうだ

あぁいう単発的なものの場合、市場が動くのなんてその時だけだよ。
米さんが利上げしないのもとっくに織り込み済みだし。
かといってポジティブなものが出てくるなんてそうそうないだろうけどね。

確かに単発だけど ガザの件もあるし長期化する可能性があるよ

てか1.69ってほんとなん？
楽天には書いてないけど。

8月起債条件決定。
http://www.jhf.go.jp/files/100184558.pdf
http://www.jhf.go.jp/files/100012888.pdf
(過去の利率)http://www.jhf.go.jp/files/300122066.pdf
利率0.96％（スプレッド0.41％）だからおそらく8月の金利は1.69％だろうか。

住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用（最廉価水準）･･･①
RMBSの利回り･･･下記②と③の合計
起債発表日（※）9:30の新発10年物国債利回り･･･②
ローンチスプレッド（起債発表時の発行体の信用力による）[起債発表日前日に決定]･･･③
B/Kの回収委託費用（最廉価水準との差額）･･･④
の合計。
※諸説あり（月末5営業日前、月末25日前後、月の最終週の月曜日等）

フラット金利の算式。①+②+③
2014年08月：0.73?+0.55+0.41=1.69?
2014年07月：0.73+0.59+0.41=1.73
2014年06月：0.71+0.60+0.42=1.73
2014年05月：0.72+0.61+0.40=1.73
2014年04月：0.71+0.63+0.41=1.75
2014年03月：0.74+0.60+0.40=1.74
2014年02月：0.72+0.68+0.39=1.79
2014年01月：0.73+0.66+0.41=1.80
2013年12月：0.73+0.62+0.45=1.80
2013年11月：0.73+0.62+0.46=1.81
2013年10月：0.73+0.73+0.47=1.93
2013年09月：0.73+0.75+0.46=1.94
2013年08月：0.73+0.82+0.44=1.99
2013年07月：0.73+0.88+0.44=2.05
2013年06月：0.73+0.84+0.46=2.03
2013年05月：0.73+0.60+0.48=1.81
2013年04月：0.73+0.57+0.50=1.80
2013年03月：0.74+0.75+0.50=1.99
2013年02月：0.73+0.75+0.53=2.01
2013年01月：0.73+0.78+0.48=1.99
2012年12月：0.72+0.75+0.34=1.81
2012年11月：0.73+0.78+0.34=1.85
2012年10月：0.73+0.81+0.34=1.88
2012年09月：0.73+0.81+0.35=1.89
2012年08月：0.73+0.74+0.37=1.84
2012年07月：0.73+0.83+0.38=1.94
2012年06月：0.75+0.86+0.40=2.01
2012年05月：0.73+0.94+0.40=2.07
2012年04月：0.72+1.04+0.40=2.16
2012年03月：0.73+0.98+0.42=2.13
2012年02月：0.74+1.00+0.44=2.18
2012年01月：0.72+0.99+0.43=2.14
2011年12月：0.80+0.95+0.46=2.21
2011年11月：0.73+1.01+0.46=2.20
2011年10月：0.70+1.01+0.47=2.18
2011年09月：0.75+1.01+0.50=2.26
2011年08月：0.71+1.12+0.52=2.35
2011年07月：0.72+1.12+0.55=2.39
2011年06月：0.73+1.12+0.64=2.49
2011年05月：0.74+1.22+0.67=2.63
2011年04月：0.71+1.24+0.68=2.63
2011年03月：0.69+1.29+0.56=2.54
2011年02月：0.76+1.22+0.57=2.55
2011年01月：0.64+1.24+0.53=2.41
2010年12月：0.80+1.07+0.53=2.40
2010年11月：0.72+0.90+0.53=2.15
2010年10月：0.65+1.07+0.44=2.16
2010年09月：0.70+1.02+0.34=2.06
2010年08月：0.71+1.08+0.44=2.23
2010年07月：0.71+1.16+0.45=2.32
2010年06月：0.70+1.24+0.47=2.41
2010年05月：0.78+1.33+0.48=2.59
2010年04月：0.72+1.36+0.51=2.59
2010年03月：0.69+1.33+0.53=2.55
2010年02月：0.72+1.31+0.57=2.60
2010年01月：0.75+1.25+0.57=2.57
2009年12月：0.71+1.30+0.59=2.60
2009年11月：0.72+1.36+0.61=2.69
2009年10月：0.69+1.34+0.61=2.64
2009年09月：0.71+1.33+0.65=2.69
2009年08月：0.71+1.39+0.66=2.76
2009年07月：0.68+1.43+0.71=2.82
2009年06月：0.71+1.46+0.82=2.99
2009年05月：0.73+1.42+0.92=3.07
2009年04月：0.70+1.32+0.93=2.95
2009年03月：0.74+1.29+0.95=2.98
2009年02月：0.72+1.25+1.05=3.02
2009年01月：0.75+1.40+0.73=2.88
2008年12月：0.73+1.48+0.67=2.88
2008年11月：0.80+1.52+0.57=2.89
2008年10月：0.73+1.44+0.60=2.77
2008年09月：0.55+1.61+0.60=2.76
2008年08月：0.67+1.69+0.56=2.92
2008年07月：0.67+1.73+0.58=2.98
2008年06月：0.89+1.52+0.64=3.05

>>536
先月の予想は外れてるけどね

たぶん、1.70か1.71

金利1.73%とかって期間３５年以下で融資額９割以下の場合だよね。因に２０年以下なら1.45%.
どちらにしても低いね。

>>537
金利が下がりそうでイライラしてんの?(笑)
情報欲しい人に迷惑だからもう出てこなくていいよ。

ついに１．７％を切ってくるんですかね。５月に融資実行して１．７３％でしたが、さらに下がるとは思いませんでした。最近では１０年国債利回りも０．５５％付近をうろうろしてるし、まだ下がるのかもね。

消費税１０％あたりまで地味に下がりつづけるのでは？
日銀がＧＤＰ２％目標といっているけど、金利がこんなのだと、本当に２％にできるかって思います。
だからといって、金利が上がるのは困るから
微妙だ

>>542
２％って消費者物価指数のことかね？

2013年5月から6月に0.22%も上がってるよね。
金利は突然上がるものだと認識しておいた方がよい。
素人判断は危険。

変動が0.57%とどんどん下がってるから、
しかも団信こみ
フラットも下がらないと、誰も選らばなくなる

フラットしか借りられない人もいるから。
自営業とか頭金ない人とか。

頭金無い人って、フラットだと2.398%とか、かなり割高な金利になるから、もったいない気がするけど
うちは、信託銀行で住宅ローン減税目的の100%融資してもらったけど、金利が高くなったりしなかったです。

0.57ってイオンだろ。
あんな住宅ローン組みたいか?
まぁ金利しか見えないんだろうけど。

てかみんな10年優遇だよな？
金利ばかり気にして、優遇なしとか5年優遇とかで借りてたら意味ないぞ？
借りてから最初の10年は借入残高が多いから、金利はとても大事

>547
頭金を10年定期預金にいれて、100%融資にすると金利高くなるの？
4800万の物件1300万頭金に考えてたけど

>>547
4800万なら大きな家だと思うけど
屋根を片流れにして、東芝かパナの太陽光を
敷き詰めれるだけ設置したら
うちは、約８００万で２５キロの太陽光で
２０年で２０００万ぐらいは、売電する
日当たりがよくないとだめだけどね

住宅ローンは金利が安いから、太陽光や
ガレージやらは、別業者だったので、これらに
頭金分を使って、住宅ローンは、９割ローン

戸建で９０平米だと広くないね
注文でなく建売だと間取りや屋根の形状とか
指定できないのでたいしたパネルを設置
できないかと・・・・
メガソーラとかのソーラ分譲地を購入してみては？
利回り８％～１２％ぐらい

どんな田舎だよ

一般的は、普通の家といわれているのは、３０坪、１００ｍ２ぐらいでしょ
９０ｍ２だと少し狭いかも
戸建の場合、今なら４０坪ぐらいの家は普通に
なるよ

さぁーて、8月の金利はどのくらいでしょうか？

1.69確定ですね。

http://www.ashikagabank.co.jp/loan/rate_next.html

１０年前くらいになるだろうか。
時期はあんまりはっきりは覚えていないが自分のお客様で『この先金利は絶対に上がる。だから俺は絶対にフラットだ！』と力説して実際にフラットで借りた客がいた。
その時の金利は今でもはっきり覚えていて３．０６％だった。
そして実行の翌月３．１２％に上がって『やっぱり！これから金利は上がっていくぞ…。』とひどく喜んでいた。
今、あのお客様はどうしているんだろうか…。
チラシのウラネタでした。

なんとなくだけど、消費税１０％まで下がり続けるのでは？
それから、オリンピックとかあるから地味にあがるような？

>>558
その時って変動は、どのくらい？

＞＞558
さすがに金利が半分だから借り換えてるでしょ。借りたのが１０年前ならまだ相当残金あるだろうし。

昨日、融資実行された俺が通りますよ。
月の支払いで数百円とはいえ下がったのはうらやましいな。

金利が１％以上違うなら手数料とか考えても借り換えた方が良いとか読んだ事有るな〜

その消費税マターの金利下げ続け理論の人は自分を励ましてるの?
ちょいちょい出てくるけど(笑)

来年まで今の調子じゃ増税できるほど景気良くなってなさそうだけどな。
あと1年以上何もないってのは国としてどうなんだろうと思う。

最近金利が低すぎて盛り上がりないね。
9月はどんなもんでしょうかね。
金利2%で借りた人は高値掴みになってしまったね。

7月実行者様、ざまぁですｗｗｗ

短期金利はもちろん政策金利。
しかし、今は長期金利も政策金利。
完全に日銀のコントロール下にある。

完全にコントロール下ねぇ
なんか笑っちゃうw

政府が発行した国債を日銀がいつまでも買い続けられると思ってるんだろ。
それが実現すれば、輪転機回せばお金ができる究極の錬金術だけどな。

きょうは長期金利も0.505％と０.５％ を切る勢いですね
こんだったら０・４％台もこの先あるんかな

いや今は逆にリスク高いだろ
地学的リスクて株価は続落&暴落
消費税10％の判断が控えているなかで日銀が動くなら今だわ

イラクの空爆は 短期的な問題みたいだけど 長引くと株価がさがるね
株価が下がって国債が買われ長期金利がさがるけど 株価が下がるのは まずいね
ついでに 今は 円高は まずいよ

長期金利0.4%あるでぇ。

こりゃ9月は1.6前半の可能性さえあるね。

なんか、１．５％の時代も時期にくるのかな？

＞560さん
確か２．３７５％だったと思います。
当時は優遇幅がせいぜい１％くらいでしたね。
別のお客様に『優遇が１％で保証料なしで実質１．２％の優遇が取れました！』とか言っていた頃だと思います。

>>576
2.375％ですか！
これからとりあえず、イオンの変動も本審査するのですが
たまたまイオンのチラシで３０００万借りて、金利が１％だといくらと
２％だといくらって早見表がありました。
とりあえず、イオンの団信は、三大疾病付で＋０．３％のを考えています。
フラットで団信を三大疾病した場合、通常の金利と団信分を入れると
イオンの早見表の約３％の金利と同じようでした。
これから１０年後ぐらいにこの３％を超えるかが気になりますね
１０年前で２．３７５％だけど、オリンピックもあるし
けど、変動で３％までいかないような？
毎回、ドキドキして半年毎の変動金利改定の時期を迎えるか
フラットでずっと同じでのんびりするか・・・・
難しい・・・・

>577
イオンの本審査で最優遇金利が受けられるなら、あなたは間違いなくイオンにするでしょう。
目の前に数百万の札束積まれるのと同じだからな。

9月実行予定です。
8月に対して現状維持・若干下がるくらいの金利でいけそうでしょうか？

悪くて現状維持でない？
よければ、長期金利が０．５切ったりするから
下がるのでは？

ご意見ありがとうございます。
ここまで来れば大幅に上がるはずはないとわかってはいるものの
ドキドキしています。早く楽になりたい･･･。

米利上げ観測で円安ドル高になってる。
米利上げしたら、あっさり120円くらいにはなるだろうね。
長期金利も上がる可能性大。
今のうちに固定は悪くない決断かも。

1年後まさかの1%切りも視野に入って来たな

9月起債条件決定。
http://www.jhf.go.jp/files/100184558.pdf
http://www.jhf.go.jp/files/100012888.pdf
(過去の利率)http://www.jhf.go.jp/files/300122066.pdf
利率0.93％（スプレッド0.40％）だからおそらく9月の金利は1.66％だろうか。

住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用（最廉価水準）･･･①
RMBSの利回り･･･下記②と③の合計
起債発表日（※）9:30の新発10年物国債利回り･･･②
ローンチスプレッド（起債発表時の発行体の信用力による）[起債発表日前日に決定]･･･③
B/Kの回収委託費用（最廉価水準との差額）･･･④
の合計。
※諸説あり（月末5営業日前、月末25日前後、月の最終週の月曜日等）

フラット金利の算式。①+②+③
2014年09月：0.73?+0.53+0.40=1.66?
2014年08月：0.73+0.55+0.41=1.69
2014年07月：0.73+0.59+0.41=1.73
2014年06月：0.71+0.60+0.42=1.73
2014年05月：0.72+0.61+0.40=1.73
2014年04月：0.71+0.63+0.41=1.75
2014年03月：0.74+0.60+0.40=1.74
2014年02月：0.72+0.68+0.39=1.79
2014年01月：0.73+0.66+0.41=1.80
2013年12月：0.73+0.62+0.45=1.80
2013年11月：0.73+0.62+0.46=1.81
2013年10月：0.73+0.73+0.47=1.93
2013年09月：0.73+0.75+0.46=1.94
2013年08月：0.73+0.82+0.44=1.99
2013年07月：0.73+0.88+0.44=2.05
2013年06月：0.73+0.84+0.46=2.03
2013年05月：0.73+0.60+0.48=1.81
2013年04月：0.73+0.57+0.50=1.80
2013年03月：0.74+0.75+0.50=1.99
2013年02月：0.73+0.75+0.53=2.01
2013年01月：0.73+0.78+0.48=1.99
2012年12月：0.72+0.75+0.34=1.81
2012年11月：0.73+0.78+0.34=1.85
2012年10月：0.73+0.81+0.34=1.88
2012年09月：0.73+0.81+0.35=1.89
2012年08月：0.73+0.74+0.37=1.84
2012年07月：0.73+0.83+0.38=1.94
2012年06月：0.75+0.86+0.40=2.01
2012年05月：0.73+0.94+0.40=2.07
2012年04月：0.72+1.04+0.40=2.16
2012年03月：0.73+0.98+0.42=2.13
2012年02月：0.74+1.00+0.44=2.18
2012年01月：0.72+0.99+0.43=2.14
2011年12月：0.80+0.95+0.46=2.21
2011年11月：0.73+1.01+0.46=2.20
2011年10月：0.70+1.01+0.47=2.18
2011年09月：0.75+1.01+0.50=2.26
2011年08月：0.71+1.12+0.52=2.35
2011年07月：0.72+1.12+0.55=2.39
2011年06月：0.73+1.12+0.64=2.49
2011年05月：0.74+1.22+0.67=2.63
2011年04月：0.71+1.24+0.68=2.63
2011年03月：0.69+1.29+0.56=2.54
2011年02月：0.76+1.22+0.57=2.55
2011年01月：0.64+1.24+0.53=2.41
2010年12月：0.80+1.07+0.53=2.40
2010年11月：0.72+0.90+0.53=2.15
2010年10月：0.65+1.07+0.44=2.16
2010年09月：0.70+1.02+0.34=2.06
2010年08月：0.71+1.08+0.44=2.23
2010年07月：0.71+1.16+0.45=2.32
2010年06月：0.70+1.24+0.47=2.41
2010年05月：0.78+1.33+0.48=2.59
2010年04月：0.72+1.36+0.51=2.59
2010年03月：0.69+1.33+0.53=2.55
2010年02月：0.72+1.31+0.57=2.60
2010年01月：0.75+1.25+0.57=2.57
2009年12月：0.71+1.30+0.59=2.60
2009年11月：0.72+1.36+0.61=2.69
2009年10月：0.69+1.34+0.61=2.64
2009年09月：0.71+1.33+0.65=2.69
2009年08月：0.71+1.39+0.66=2.76
2009年07月：0.68+1.43+0.71=2.82
2009年06月：0.71+1.46+0.82=2.99
2009年05月：0.73+1.42+0.92=3.07
2009年04月：0.70+1.32+0.93=2.95
2009年03月：0.74+1.29+0.95=2.98
2009年02月：0.72+1.25+1.05=3.02
2009年01月：0.75+1.40+0.73=2.88
2008年12月：0.73+1.48+0.67=2.88
2008年11月：0.80+1.52+0.57=2.89
2008年10月：0.73+1.44+0.60=2.77
2008年09月：0.55+1.61+0.60=2.76
2008年08月：0.67+1.69+0.56=2.92
2008年07月：0.67+1.73+0.58=2.98
2008年06月：0.89+1.52+0.64=3.05

※この書き込みは情報共有のために行っているものであり、金利を予想するものではありません。
冒頭の金利は、RMBSの費用＋B/K回収委託費用を前月と同率と仮定して単純に算式に当てはめ、算出した利率となっています。

初めてレスします。
皆さんにご教示いただけると助かります。
来年３月に住宅ローンが始まる予定ですが、主人が現状持っているプランが適切なのか、客観的にご意見いただきたいのです。

まず情報ですが、

①　主人３８歳
②　年収１０００万円
③　借り入れ３２００万円
④　私、専業主婦、子供二人
⑤　繰り上げ返済を毎年最低１００万円するぐらいのイメージ、５年後にまとめて５００万円という選択肢も含め

主人は、フラット３５とイオン銀行の変動でアプローチをしており、現時点では変動選択に傾いてるようです。

私自身、知識も低い中ですが、これだけフラットが低金利になっており、来年の消費税増税前であれば現状の金利をキープ出来てるのではと期待もしており、長い先を見据えた際、私はフラットを選択したほうが金利変動も気にしなくていいのに！と、主人と意見がぶつかっております。

有識者の方の見地から、来年３月頃のフラット金利予測、フラットを選択することのメリットを主人に説明できるロジックをご教示いただけると助かります。

スレ趣旨違いは認識しており、大変申し訳ありませんが、お知恵をお貸しください。
宜しくお願いします。

さすがに半年以上先はわからない。

>>586
誰も先のことなんてわからない。
基本的な考え方によって選択するローンは変わる。
・極力支払総額を少なくすることが最優先・・・変動金利
・極力安定的な返済をすることが最優先・・・固定金利

所詮フラットのメリットは長期間固定であることなんだし、利率は変動に敵うわけないんだから、基本的な考え方を変えられないのなら説得は無理。
「私はフラットの方がいいって言ったからね。実行後は私、ローンのことは一切かかわらないから。」
って宣言しといたら。

>>586
年収と借入額を見る限り変動で全く問題ない。
毎年の繰上げも考えているなら、金利が上がってもフラットより断然お得かと思いますよ。

もっと借入が多く、繰り上げ返済が厳しいかたなら断然フラットだと思うが。

>>588様、589様

早速のご返信、ありがとうございました。
変動が０.６％辺り、固定が１.８％辺り、現状の金利をベースに比較したとして、私のイメージでは例え変動がこの先１.８％辺りまで上がったとしても、それまでの期間は気持ちの上でバッファとして持てると感じています。もちろん、１.８％台の金利でも、返済自体が一気に苦しい状況にならないのも事実です。

最も気になる点として、未来の事はどう転ぶか分からないのは重々承知した上で、過去からの傾向、実績、その他の要因等からから紐付く経験則として、この変動と固定の差率が埋まるスピードとして、どれくらいの期間を要すると考えられるか？
こういった予測意見を有識者の皆様からお聞かせ頂けると助かります。

例えば、変動金利が上がるにせよ、半年で一気に０.５％上がるようなケースがあり得るのか等。

上がるとしても、０.０２％台ずつぐらいのトレンドですよとなるならば、少なくとも固定金利値に近づくまで相応の年数となるでしょうから、その間で出来るだけ繰り上げ返済のプランニングをし、頑張ろうとも思えそうです。

素人質問で申し訳ありませんが、ご教授願います。

>590
そんな長文書く暇あるなら過去レス読み直したら。
不毛な議論が繰り返されてるが、なかには役立つ情報もある。
あとは書籍買うなり、FPに相談するなりすれば良い。
労力も使わずにタダで情報得ようとすると痛い目にあうよ。

>>591　講釈を言う暇があんなら解説してやれ。誰がどこでどういう相談しようが、マナーを弁えた上でなら自由だろ。

>>590
今は過去に例がないことをしてるからわからない。
無理矢理押さえつけてんだから、政策次第で前例以上に吹き上げることもある。

フラットスレで聞いてもフラットに都合のいい結論しか出てこないよ。
自分は10年固定が1%を切ってきてるからその辺をおすすめするけどね。

アベノミクスが始まってから金利は急騰するとこのスレの人間は主張してきてたけど
実際にはさらに下がってきてる傾向だしフラットを選んでいるということは金利動向には疎いんだろうからあてにはならない。

正直、ここまで金利が下がっていればどれを選んでも失敗ではないと思う
あとは個人の好き嫌いの問題

環境の変化や個人の都合なんてどーせわかりはしないんだから
こんな風に考えてるの俺だけ？

>>599
同感。
「いい時期にローン組んだものだ」と思ってればいいんじゃないの。
固定であれ、変動であれ。
本当の正解は完済後にしかわからないんだし。

1.66で確定。
http://www.ashikagabank.co.jp/loan/rate_next.html

来月は、１．６前半あたりかな

1.99で借りてて借り換え検討したけど、
あまりうまみがないのでやめました。

フラット35金利また下がりましたね。
うらやましすぎる。
年内中に1.5くらいまで一気に下がりますかね。

本当に羨ましいです。おめでとうございます。

当方1.9台

アメリカの利上げは、ほぼ確定になり円安になっている
この状態だとフラットに金利はどうなる？

長期金利暴騰中！

9月実行者は神として崇められるだろう。

8月以前実行者は殉死。
10月以降実行者は爆死。

ざまぁない。

>606
安全資産の円からドルに流れるので、長期国債の金利が上がる。
ただし、日銀が市場の国債を買い漁ってるので、しばらくは低金利のまま。
日銀がいつまで買い支えられるかだな。

エコノミスト加藤出氏 「ルビコン渡った日銀に出口はない」
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/news/152798/1

フラットも今月が最低金利で来月以降は、ジリジリ上がっていくのかな？

このグラフ参考まで。
http://www.bb.jbts.co.jp/marketdata/marketdata01.html

戦争でも 始まれば金利がさがるね

戦争を喜ぶ変動さんって。。

2月実行予定なんだけど、どれくらい上がるかな？

下がるでしょ

上がるよ

0.7ぐらいあがるのでは

2013年5月1.81%→6月2.03%以上のフラット金利の上昇もありえるね。

少なくとも今年一杯上がる理由がない

大有りだろ
増税と追加緩和の判断

えっ⁈

増税→景気悪化で短期金利引き下げ。
国債買い上げは人為的な長期金利引き下げだけど長期金利には上昇圧力。

今後、長期金利が上昇しても、資金需要は低いままなので、引き締める必要は無いまま、長短の差が拡大する。

長短の金利差が拡大しても、住宅ローンの変動と固定の金利差が拡大するかは別だけどね。
約款には、そうなったとき銀行がどう対応するかも書いてあるよ。

外国に国債を買ってもらわなければやっていけない時代に突入したと思ってよい。
そうなれば短期金利も上げざる得ない。

国の借金、民間超える　15年度末に1143兆円
http://minkabu.jp/blog/show/629708

円が１０６円になっちゃったね