定期借地権付き物件って　どう思います？

>>１６
そのとーりですね、１６の書き込み読んで気が付いた！価格に解体積立金に値する分が
加わってるならばいいのですが別途取られますもんね。買わなくてよかったわ。
そー言えば知人が言ってましたわ、テラスハウスと借地権マンションは中古で売れないって。

結局ローン以外のランニングコスト（修繕積立金・管理費・解体積立金・地代・物件によって
は駐車場なんかもあるかも！？）の負担が大きいじゃないですか、１９（１６）さんが言うように
物件金額が相当安くないと全然意味無いですよね。
しかし９１㎡クラス２，０５０万円は相当、な場所じゃないとありえないですよねぇ
ローンだって窓口が絞られていて、金利に自由度が無かった気がしますし。

だから・・・

定借物件は、やめておけ・・・です
賃貸ならまだしも、転売なんてありえません。
残り●年しかしめません。だもんね。

いまどき、定借マンションがあるなんて。
そんなに安くないでしょ？しかも。

ま、購入者の判断に任せますけど。

>91平米4LDKで建物2,050万円

参考にさせていただきたいのですが〜
建物だけで2,050万円だと、土地は幾らぐらいになるんですか？
単純に倍で4LDKで4,000万円ぐらいでしょうか？

わたしも興味があって営業さんにお話聞いたのですが
よその５０年の定期借地権物件で築１０年、１０〜３０％ダウンで転売の実績があるようです。
築５年物件では価格がアップした事例もあるけどそれは期待しない方がいいって
（バブル期の話ではありません近年の事でした）

価格がアップした！？多分シムシティのやり始めの様な立地条件だったんでしょうね・・・
おっしゃる通り期待は出来ませぬな。
「ア○ボ逝っきま〜す！」ってブライト艦長に言いました（ウフ）

実際やすくないでしょ？
あんまし

定借、そこまで魅力的ならば中堅会社辺りが飛びついてビジネスにするでしょう。
近年のマンション建設が活発化している中で、広がらないのはやはり
中途半端なんだと思います。

定借は損だ！という意見多いけど、４０年、５０年たてば所有権つきでも、
売れないでしょ、同じじゃん。いずれにしても満了時は生きてないし、
その分安い価格で広い居住空間得られれば、得だと思うけどね。

生きてはいないかも知れないが相続人が困る。

32>同感

残りの地代くらい準備してやれないような奴は買わなくてよい。
俺はその程度くらい準備できる。

次の代が住みよい社会であるようにと、少しでも努力するのと、
はなから次の代のことなんか知らないよという生き方をするのでは、
仮に力及ばず同じことになったとしても、
次世代の目から親世代を見たときの評価は全然違うものになるでしょうね。

坪内ミキ子さん（坪内逍遙の孫）などは同潤会江戸川アパートに７０年間暮らして
この度の建替えを楽しみにしているそうだが、立派な人だなと思ったな。
管理組合で知恵を出し合って努力すればこのように何とかなる可能性もあるんだから。
戦後の使い捨て文化の中で育てば36のような意見になるのも無理はないが
このような考え方はそろそろ終わらせなくちゃならんな。

次世代を考えていないとの事ですが、そう考えると分譲であろうが
定借であろうが、建替えの可能性の少ないマンション購入者はみんな次世代
の事を考えていないという事になりますよ。
分譲なら建替えが実現するまで、子孫は嫌でも住まなくてはいけなくなりますよね。

>39

マンション購入者が全て次世代を考えていないということはないと思います。
現に私はマンション購入者ですが、上のスレでマンションの建て替えについて
考えていますよ。そしてできれば自分の住まいとしてだけでなく、次世代に残す
住宅としてちゃんとした住宅を残していきたいと思っています。
もし、あなたがすでにマンションにお住まいなら、一緒に考えてみる価値はあると
思います。

マンションの建て替え問題って、35年後もしまだ生きてるかも知れないという
可能性のある人にとってはまずは自分のためにまじめに取り組むべき問題だと思います。
そしてもちろん次世代に余計な不良財産を残さないためにも。

分譲なら子孫は楽ですよ。
嫌なら出ればいいし、３０年４０年経ってたって売れてしまうのが分譲。
分譲は既に市場がありますから、定借はこれから市場を作っていかなけ
ればなりませんからね。
分譲の建て替えなら建て替えデベに売ってもいいし、場所が気に入って
るのなら建て替えに参加すればいいし。
所有権はある訳ですから、子孫は有効に活用できると考えています。

４１さんへ。
子孫がそこのマンションに住みたくもなく、売りたくても売れなかったら
困りませんか？定借なら指定の期間だけ我慢すれば、選択は自由に出来ますよ。

何気に分譲は売れますよ。
実際に市場で売買されていますから。
＞定借なら指定の期間だけ
分譲なら建て替えですよね？
建て替えデベが買ってくれますよ、既にやっています。
自分の物は、なにかとツブシが効きます。
いろいろ選択の自由があります、定借にはできないことです。

定期借地権賛成派です
マンションの建替えはいろいろ難しい問題がある。老朽化したからといって
処分して現金に変えることも困難
老朽化した共同住宅に価値はないわ
子供のために資産を残したいとしても、だいいちあなただって親と同居するのが
いやで別に買ったわけじゃないの
自分の子供だって同じよ
住居を単純に償却資産と考えれば、定期借地権のほうがベター
少子化で土地はまだまだ余るわよ
５０年も先のはなしわからない

44
思い込みと計画性がないようにしか見えないですよ。
定期借地権賛成派でも、きちんとした人がいるので
もう少し、なんとかされては？

４４さん
私も定期借地権賛成派です。４３さんのいう、「何気に分譲は売れますよ」の意味は
わかりませんね。根拠がない。ただマーケットあるからというのは安易すぎますね。
だって、これから人口は減る訳ですから。そうなると定借もだけど、分譲が売れないと
ずーとっ維持する訳ですよね？
定借マンションは専門家でも賛否両論です。マーケットがないから判断できないのが
現状のようですね。
こんな話もあります。
土地と建物の所有権（固定資産）を分けているのは世界的にも珍しいと。。。
日本と香港だっけな？数少ないみたです。それは高度経済成長の時代に
「土地は借金をしてでも買え！」が日本人には根付いているからだと聞きます。
その時代は土地は宝物でしたが、今はそうとは言い切れませんね。
定率減税が縮小され、それより年金も減る、その中でわれわれは老後の資金や教育費などなど
お金は限りあるけど流れていく。そんな生活で地代＋解体金などは払うと分譲と同じくらいに
支払いはなりますが、利子のない積み立てでランニングコストだと思っています。
分譲だって、いざ取り壊しとなって、修繕積立金が少なければ、一時金で支払うんですよ。
そうなったら費用的にも安いと思います。

資産価値では一戸建て２０年、マンション４０年で価値ゼロになる聞きました。

まあ確実に言えることは、地主は50年後100年後の子孫のことも
考えているということ。
つまり地主は自分達と正反対の考え方をする人を利用して
資産を長期的に守ろうとしているんだな。

それはそうと、
35歳女性の平均余命は51.08年、50年後だとまだ半数以上生きている。
40歳で買ったとしても50年後に生きている可能性はある。
自分さえよければ、という立場に立ったとしても、恐くて手を出しづらいはずだが。

マーケットがあるということは強いことです。
きちんとした相場（価格付け）がある、これを安易と考えるのは違うと思います。
定期借地権は、２０か３０年先に本格的なマーケットが出来るののではないでしょうか？
その時にアピールする何かがあればですが、果たして？
分譲建て替えの一時金は払わなくてもいいので、既に出ているように担当デベに売れば
支払いはありませんよ。
マンション４０年で価値ゼロ、そうだとすればそれは分譲だと思います。
定期借地権のマーケットはないですから。
定期借地権は建物だけなので、もっと早くなると考えるのが自然なのでは？

>>50
話題には興味があるのでできれば解説してちょーだい。結局みんな何が言いたいんだい？

おっと２日ぶりに覗いたら賛成派が多数出没！。
きっと某物件の抽選が、この週末あるからでしょうか？
もしかして予想に反し当選してしまった人（？？）　ｗ

>52さん
要約ありがとさん。ようやく分かりましたｗ

結局、どっちも将来マンションが老朽化したとき不良資産になるかならないかを、
想像で議論してるってことですな。
で結論は、「その時になってみないと分からない。」

それじゃ、不毛な議論になっちゃうな。やっぱ老朽マンションの建て替え問題に
関して実績がつみあがっていかないとこの件についてはどこまで行っても想像の
域をでないどうどう巡りになるということだね。

定期借地の場合、本当の賞味期限は20〜25年までと想像されます。
分譲ならば、丁寧にメンテを繰り返して永住や転売を前提にすると
思いますが、はじめから取り壊し期限の建物に、そうそう住民総意（に近い）で
環境維持できると思えないからです。
日常生活の中で「どうせ子供に残せないから」「どうせ壊す」「あと何年」といった
思いがかすめて、共用部分などは特に老朽化が進みそうな気がします。

専門家の講演でも定期借地が取り上げられてましたが、
やはり、集合住宅での歴史が無いのと、資産性が低いことからの
定期修繕がおろそかになることが予測されるそうです。
十分経済的に余裕あって、住宅コスト率が低い家庭や、
都心部ならば、定期借地の本来のメリットを生かせますが、
郊外ファミリー型は２０年後あたりでターニングポイントでしょう。
永住

>60
定期借地の方が修繕意識が低くなるのは間違いないでしょうね。
ただ、分譲マンションだって、住民の意識が低ければ殆ど同じような
問題が発生しそうな気がします。マンションは管理を買えって分かって
はいても新築の場合、買ってみなけれりゃどんな住民が住むのか
分からないですから、結局、将来のことは神のみぞ知る・・・

でも、なんやかんや言っても定借物件って即日完売になるんだよな。
なぜだ？

安いから

前にも書き込んでましたが、絶対揉めると思う。
ただでさえ揉めがちな大規模なのに、金銭が最も絡む修繕等で
しかも管理会社もこうした事態のノウハウも経験もないから、
大変なことになりそうなのが容易に想像できそうです。

なんだかんだで完売ってのは、定借の大規模マンションが日が浅くて
こうしたトラブルがまだ出てこないから。

定期借地権をマンション購入の【第一条件】にするのは、
危険なようです。

ttp://www.bird-net.co.jp/rp/BR021028.html

>62
確かにそうでしょうね
定期借地だろうが分譲だろうが一番もめるのは
修繕・建て替えでしょうね
やはり管理（きちんとした修繕計画）と住民しだいでしょう
ところで戸建の定借は問題無いのでしょうか

契約期間（50年）終了後、更新が可能な（更新後の期間30年）借地権マンションはいかがなものでしょうか？

今のマンションは修繕を粛々と行うようなシステムになっていると思います。
分譲の場合は修繕を反対するなら、反対理由をプレゼンして納得させなけ
れば（票を集めなければ）反対決議になりませんが、定期借地は、返却に
近づけば近づく程、修繕反対のムードが高まることは想像がつきます。
これは仕方のないことで、どんな意見を持ってこようが、リスクとして考えな
ければならないことです。（その他にもリスクがありますが。）分譲のリスク
を言ったところで、所有権に関わる話しですから、賃貸のそれとは違う話し
だと思います。購入者の意見で納得できるのは、リスクを納得して購入した、
これしかありません。もしくは気に入ったマンションがたまたま定期借地だっ
た、と。いかにも定期借地が優れているんだという意見だとしたら、乱暴な
考えではないでしょうか。

>69
別に分譲でも定借でも将来何がおきるかなんてわかりません
修繕反対のムードが高まることがわかっているのであれば
それを考慮した修繕計画建てれば良いのじゃないの
（先にきちんと徴収しておく、徴収した費用で修繕する）
リスクなんて分譲でも一杯ありますよ
建て替えたいが戸数が減ってしまうマンション
建て替えそのものができないマンション
法改正があれば何がおきるかわかりません
＞60さんの言う通り
結局、将来のことは神のみぞ知る・・・というところでしょう

＞将来何がおきるかなんてわかりません
＞将来のことは神のみぞ知る

何がおきるかなんてわかりません、神のみぞ知る、人生設計なんか
もっとそうですよね。
それでマンション購入計画をたてるのですか？

＞修繕反対のムードが高まることがわかっているのであれば
＞それを考慮した修繕計画建てれば良いのじゃないの

現実はそうなっていないでしょう。
管理組合発足後に見直しということであれば、定期借地はそれを
行わなければならないデメリットがあります。
これこれはで提案したら、揉めますよ。

現状で言われている定期借地権のデメリットは、しっかりと受け止
めるべきでしょう、購入者は。

それとも定期借地権終了は、将来何がおきるかなんてわかりません、
とでも？
返却が決まっていることは、軽く考えてはいけません。
実行が前提です。（契約です。）
将来のことは神のみぞ知る？とんでもないことです。

分譲でも同様ですけどね。
いつ起こるか法改正を気にしてたら、到底買えません。
法改正の動きがあれば確認し、なければ現状で判断するしかありま
せん。

少なくとも何がおきるかわからないで、住宅ローンは組めませんし、
管理費や修繕費、地代や解体金（積立）は払えませんよね。

定借マンションは、新築では、ローン問題ないけど、中古の場合、ローンが通らない。
と主人（業界人）が言ってました。
都心では、最近見かけるように（定借マンション）ようになったけど、利便性のある物件でないと、転売は難しいとのこと

age

中古の流通性薄いから担保価値が低いのでフリーローンや車のローン感覚ですね、
なので正確にはローンが通らないではなく融資金額が下がるが正しいかな。
私的には定借物件なら公団賃貸でも良いのでは？と思います。

なるほど、賃貸でもずっと住み続けるなら極端な話リフォームだって・・・（以下自粛）

>>72先にきちんと徴収しておく、徴収した費用で修繕する
これを実行できるなら良いと思いますよ。
できませんよ。そんな余裕があれば、定借は買わないでしょう。私は、建築士で現在１０年超の自分の住んでる
マンションの大規模改修を理事として担当してますが、現在の積立金のうち９割は使ってしまいます。
修繕積立金を値上げしていかないと、１５年、２０年後の修理が出来ません。デベの長期修繕計画は
楽観論で成り立っているので、もちろん信用していませんでしたが、実感としては、最低１．５倍から
２倍の資金が必要です。定借で戸建なら撤去費も安いし、修理するしないも自分だけの問題ですが、
定借のマンションはもめるんじゃないですか。ハワイみたいに、定借で後日底地買取オプション付の
マンションならいいけど。公団（現機構）の住宅であったと思うが。

定期借地権

建物は地主のものになる

地主の為に地代を払いながら、

地主の将来の賃貸マンションの為に修繕する。

馬鹿げています。

>>73

今は中古でもローンは貸してくれます。

>>78
建物を壊して引渡しが基本です。
ＵＲ（旧日本住宅公団）の市街地住宅とは違います。（これは地主に建物ごと引渡し。）

定期借地権ねえ・・・・・・

まあ「マンションの定期借地権」で、途中売却しない（期間満了まで住む）と言う前提
であればそれも「有り」かな？と思います。（ですので以下の内容は売却の事は考えて
記載はしておりません）

まず「土地の所有権」の話しですが、所有権があるマンションと言っても戸建てとは違
い「マンション敷地の持ち合い分１／ＸＸＸ分だけを持っている」と言う事実だけで、
実際に自分の持ち合い分を自由に使える訳ではない。（建物を壊し、更地にしたと仮定
しても「この敷地のここの部分は俺の土地！」とはならない）
土地の所有権が効いて来るのは立て替え時になります。（とは言っても下記条件のクリ
アが前提です）
１）現戸数に対してのたまたま容積率の空きが有る。（約１．５倍）
２）立地的に良い。（駅近とか人気駅であるとか）
３）立て替えに対する目算があるデベロッパーの存在
なかなか上記内容をクリア出来る物件は少ないと思いますので、土地の所有権が「偉い」
的な発想は難しいですよね・・・・・・

飼うとしたら借地権が切れるときに自分は生きていないのが前提なんでしょうね。
となると２０代の人はリスクがありますねぇ。
８０歳くらいでいきなり家を否応なしに失うわけですから。
つまり、長生きすればするほど、その恐怖感におののく日々を過ごすわけですよね。

>79
定借マンションの中古でローンつくのですか？（次の買主）
都内の条件の良い物件でも定借マンションは）着かなかったようですが。。　

■県が土地を所有しているいわゆる定期借地権付きマンションの例
鉄筋コンクリートでできたマンションの法定耐用年数は、47年。

借地権の切れる30年後に、県が税金を投入して残存簿価17年（＝47年−30年）のマンションを
買い上げることができるのかといえば、少々疑問符が付く。

財政の厳しい県としては、あと20年ほど借地契約期間を延長し、
マンションの資産価値がゼロになってから買い上げようということにならないだろうか・・・。

そうなれば、現在35歳の人であれば、あと20年、85歳まで
安心してマンションに住み続けることができるかもしれませんね。

■詳しくは、
　http://d.hatena.ne.jp/flats/20050521

>>84
＞借地権の切れる30年後に、県が税金を投入して残存簿価17年（＝47年−30年）のマンションを買い上げることができるのかといえば、少々疑問符が付く。
買い上げなんかしないよ。住人が出て行って、取り壊すだけ。
壊す費用も住人が持つのよ。

＞財政の厳しい県としては、あと20年ほど借地契約期間を延長し、
延長は無いの。建物壊して引渡し。

定期借地権の意味を全く理解していませんね。

税務上の法定耐用年数と中古取引価格には直接の因果関係はありません。

定期借地権マンションのことで疑問なんですが、
築３０年になって本人も子供も誰も住まなくなった、買い手もいない、となった場合も
月々の修繕費・解体費・共益費・地代は払い続けなければならないのでしょうか？
「そこはもう住まないからうちは知らないよ！」という主張は可能なのでしょうか。
可能ならば負の遺産として子孫に迷惑がかかることも無いのではと思うのですが。
それに放っておいても夜逃げ＆滞納する輩は出てきそうですし、
そのへんの対処はどうなっているのでしょうか。

返還すれば問題なしです。

>85
「一般定期借地権」の場合は、建物を取り壊して土地を返還。
「建物譲渡特約付借地権」の場合は、土地所有者が建物を買い取ることを、あらかじめ約束しておく。

http://www.teishaku.com/what/index.html

満了前でも地主に返還できるということでしょうか？

>>89
建物を買取るといっても、新築時の建物代の１／５〜１／１０程度を土地所有者が支払うだけです。
３０００万円の物件で、土地賃借権が１０００万円、建物代が２０００万円としても、３０年経てば建物代は減価償却してしまって高く見積もっても新築時の２０％程度で４００万円程度の買取です。
一般定期借家契約とそんなに内容的に変わるわけではありません。
土地賃借権は期間満了で消滅し、賃借権に対する対価は払われません。

取り壊し費用と建物代金の一部を得する代わりに、修繕費は現状維持を前提（建物の寿命を延ばすような建設的経費は認められない）での価格となりますから、取り壊して返還する方が住む人には得でしょうね。
修繕費を建物の寿命を延ばすような内容とする場合は、返還する建物代金を地主と相談して変更する必要がありますね。

広尾日赤医療センター内マンション開発
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43754/

50年後なんて誰にもわかるか。そのころになったら法改正でもあるんじゃないの？

地上権方式の定期借地権マンション、取り壊し不要で地主にマンション引渡し、というのもある。
７０年後は想像できない。

７０年の地上権方式定期借地権マンションでした。

全ては考え方次第です。現に定期借地権のマンション何も考えずにを買う方はたくさんいますから。分譲だって築年数が経てば値下がりします。場所によっては売ることもできません。実際、所有権のマンションと比べ安いのは明白ですから、同じ立地でも所有権付では購入できない人にとっては、良いのではないでしょうか？立地条件などがよければ、将来的に賃貸にまわすこともできます。残りの期間が少なくなって売れなくなってしまっても、色々考えはできると思います。要は初期投資が少ない分、余裕を持って購入できる人にとっては将来のプランニングは立てやすいのではないでしょうか。矛盾している意見かもしれませんが、ぎりぎりでローンを組む方には向いていないかもしれませんね。まあ、そのような方ではそもそもローンを組めない可能性がありますが・・・。

初めてコメントさせていただきます。
現在定期借地権物件を検討していますが、中古マンションで10年未満落ち、駅から5分以内、都心まで1時間以内という立地です。今度その近くに新築マンション（分譲）が立ちますが、同じ平米数で
1.8倍〜1.9倍くらいの価格です。そのマンションに永住という考えですとやはり分譲の方が良いとおもいますが、都心で働いていてアクセスが良い物件を分譲で購入するとなると現在働き盛りだが予算が無い30代にはかなり厳しいのが現状です。結局どちらが良いというのはその人の人生設計にかなり依存されるのではないでしょうか？

そうでうね、最近ではマンションの場合「空間を買う」という考えが多いように思われます。以前のように土地へのこだわりが強いわけではなく、居住スペースがどうなのかをこだわる方が増えているのかもしれません。現在は住み替えを前提に購入する方が多くいらっしゃいますが、マンションの場合は値下がりのしない立地や管理体制など見極めていけばよいのではないでしょうか。

地主が誰か調べる必要もあると思いますね。
私が説明を聞いた物件(都内)では地主はお寺さんで、事情を要約すると、
売る訳にはいかないので定借にした。期限が来ても追い出す気はない(条件を見直し再契約？)。
との事でした。
まあ、私は別の物件を購入したのですが、ご参考まで。

定期借地の物件を買ってしまった人は、な〜んも考えずに買ってしまったようなレスが多いような。定期借地のメリットも結局後付けで慰めにしか聞こえない。
所有権付よりあえて定期借地にした方の意見が聞いてみたいです。

戸建派の俺は定期借地は論外だが、
マンションならリーズナブルな気がするな。

定借マンションって賃貸マンションと何が違うの？
賃貸マンションに比べてのメリットがまったくわからない

>定借マンションって賃貸マンションと何が違うの？

では、賃貸にしておきなさい。

アルボの丘いいですね

>>104


説明も出来ない奴はすっこんでろ！！

　借地検討中なのですが反対の人が言ってる事もわかりますが、私が検討している物件は
買うと２０００万で借りると月々１９０００円です。５０年で¥１１４０万　建物だけの
ローンですむので２０年でローンがなくなり、その後老後のために貯金そすれば３５年ロ
ーンより楽な気がします。

可哀想だな、貧乏人の上に頭も良くなさそうだ。

定期借地って、借主のために出来た制度じゃなく、貸主が貸し易い様に出来た制度です。
旧法借地権の方が、よほど借主に有利です。

戸建て板では、こういう議論の末に、
　金持ちか貧乏人が買うもので、一般人は近寄ってはダメだ
という結論となったようです。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/18521/

　私は貧乏人と名乗ってますので　検討してます。
　検討中の物件は京都の郊外の新興住宅地です。６０坪で２０００万（土地代のみ）です。
３５年固定で総返済額は３２００万になります。私が死んだ時この土地がいくらで売れるか
が問題で借地料が５０年で１１４０万やし２２００万以上で売れたら買ったほうが得でそれ
以下なら借地の方が得と思うのですが、間違ってますか？

あなたは間違ってます。
あなたは貧乏人なんかじゃない、頭が悪いだけです。

　すいません具体的にお願いします。

ここは戸建板でなく、マンション掲示板ですから。
実際の購入時に業者に騙されないようにね。

どなたか教えてください。
定期借地にも修繕積立金はありますよね？
別に解体費も積立をして、50年後解体するときは解体積立金でまかない
あまった修繕積立金は誰の物になるのでしょうか？

足りなくなる事はあっても余る事はない、それが修繕積立金。

ということは
足りないから、一時金で集めるってことになっても
「あと数年しかないから金はださん」ってこともありうる？

充分考えられますね。
っていうか、物件によっては10年経過で既に危ないかも知れませんね。