フォルム世田谷経堂どうでしょうか?

近くに住んでます。私も気になってました。タイミング遅くて他買いましたけどよさそうです。
殆ど外観は完成しています。少し高台（ごくゆるやかな斜面）なので日当たりも良さそう。
ちなみにご近所向けのアンケート、概要が来ましたが主に２ＬＤＫ（広め）だったと記憶してます。南向きは間取りをゆったり作った広め。東、西は少し狭めだったと。ペットの洗い場なども東にあり、駐車場は地下。ちなみに東に大きな木があり、木漏れ日がきれいな感じ。タイルも茶系の落ち着いたグレードの高そうな物。
ただ、ご近所向けに３ＬＤＫはなかったような・・・。物件概要にはありますね。。印象はお金持ちリタイヤ世代を対象としてるのかな？といった感じでした。この地域はいいですよ。経堂メインならいいですが宮坂使うとスーパーはないですね。分譲は出にくいエリア（Ｇローリオが近くにありますが）ですから希少でしょう。まあ、高いと思いますが・・・。会社が会社だけに安く出すといいですね。ちなみに工事現場はままあ綺麗だし活気もありますよ。ちゃんとしてる印象はあります。

まだ間取りはでてないようですが、外観はかなり良い感じですね。
こういう時期ですから、是非買いやすい値段設定をお願いしたいですね！

ここのところのイニシアは晴海も安かったし、仕様もそこそこ。
竣工後それほど時間がかからず完売する物件がほとんど。
ここもバランスの取れた物件であることを期待したいな。

外観、出来てますね。グレード高そう。いい感じです。

あれで価格が手頃ならかなりいい物件ですね。
この辺りでは久々かも。
かなり期待しています。

ここは歴史ある神社・仏閣にもほど近い閑静な立地環境で
2路線2駅から徒歩10分未満と世田谷としては交通利便性を備えているので
かなり期待しています。エリアでの出物も少ないですし。

少し心配なのは
地上3階地下2階建てらしいですが、もしかして条例改正で影響を受ける地下室マンションなのでしょうか。
どなたかご存知でしたら教えてほしいです。

それと整備が着々と進んでいる計画道路沿いになりますよね。
桜木中の下のトンネルが完成し、小田急線側まで完成した場合には
桜新町～世田谷通り～城山通り～小田急線立体交差～赤堤通りまで縦断する幹線が出来上がるので
交通量が増え折角の閑静な立地環境が変わってしまわないでしょうか。

計画道路沿いですか？？多分ここは直接掛からないと思うけど・・・。
東側は細い道を挟んですぐに住宅地、世田谷八幡ですし、北は住宅地や農園。おっしゃってるのははるか東側に今広げている道の事かな？デベに電話してみたらどうですか？
それに城山通りから少し入ってるし多分おっしゃってる道路の影響は少なそうですが。。。
あと、先月の初め頃、近隣住民向けの案内が届いてましたが地下は駐車場だと思いますよ、多分。
ここ、傾斜地ですからひょっとすると南側と北側では階に違いがあるかも。地下の雰囲気はないですが。。。

現地ではもうほぼ全容が明らかになってます。いいマンションですね。
私も着工時から問い合わせしましたが、多分高いだろう（坪300は越える？？？）と予測したのと、他に気に入ったのがあったのでそちらにしましたが、ここ買える方は羨ましいですね。

ここは世田谷線メインの人には買い物が不便なくらい（徒歩15分？くらいにライフ、あとは経堂、三茶、上町のオオゼキ）でいい所です。あと、無理やり文句つけるなら城山通りの救急車がうるさいくらいかな？

さすがにその単価はないでしょう・・・。
地元志向の方向けの立地とコスモスイニシアというデベを考え合わせると、坪250-280位じゃないと外すと思いますよ。
おそらく、地下住戸は1フロアあると思うので、それを目玉として安く出すのではないでしょうか。
ＭＲを造らないことからも余計な経費はかけず、早々に売り切ると思いますね。

たしかにイニシアですからね・・・。でも、ちょっとアドレスのブランドは違いますが同じ経堂、徒歩距離同じで、赤堤のマンションは随分高いですから。それも２０年前？みたいな内容で・・。
それに比べればここはかなりグレード高そうですよ。
ペット用の洗い場なども付いてました。ちなみにファミリー向けとなると東、西にバラけていて南は明らかに富裕層のリタイア物件だったと記憶してます。８０ｍ２は軽く越えてました。
それを考えると・・。

まあ潰れた？会社だし、このご時勢。庶民価格だといいですね。

近場では赤堤の失敗も見ているので、余裕の無いイニシアも無理はしないでしょうね。
それに赤堤と宮坂ではそもそもが違いますね(といっても、それほど差があるとも思えません)。
分譲で世田谷線側での物件で記憶にあるのは少し離れていますが、パームス世田谷桜。
あそこは規模も違いますし、前述の計画道路に隣接していたのもありますが、今となっては安かったですね。
あのレベルの＋ａ位だといいですね。

経堂とつくとクランツやパークマンションの記憶（古い！）からか高くて当たり前と錯覚し、
履歴は地元民の多くが知る1所有者によるお屋敷で少し高台の角地も希少ですが、
宮坂アドレスで債務超過デベ、地権者住戸が4分の1では前にある坪250-280が無難でしょう。
私見ですが周辺アドレスはざっくり赤堤＞経堂＞松原＞豪徳寺＞宮坂のイメージで、
宮坂は「邸宅」ならアリだけどマンションはねー、と。
駐車場が100%ある一方で駐輪場は110%しかないので、フォルムブランドということもあり、
ファミリーではなく、リタイヤ富裕層向けの価格設定をしたい気持ちは透けてみえますが。

道路をはさんで南隣りになるハウス経堂が築40年近く建替え懸念あり、
経堂駅側周辺のごちゃごちゃした雰囲気は（私は好きですが）経堂や赤堤とは別物です。
自動車道路は広く見えても基本的に一通で、
傾斜地＋一通＋迷路の悪い意味での「ザ・世田谷」の立地も好みが分かれるかと。

電柱の1.5倍くらいの高さがある欅の木々を残して建築しているのは好感持てますが、
敷地内の大木群の維持にどれだけの管理費を負担する必要があるのかも要注意です。
区の保存樹木指定があれば少し楽になるものの、22戸では結構大変なはずです。

経堂駅界隈のイメージで赤堤＞経堂＞宮坂というのは同意です。
でも赤堤こそ綺麗な邸宅が立ち並ぶ高級住宅街のイメージで、邸宅に住んでこそのブランドでしょう。
せっかくの赤堤でマンションだとアドレスに名前負けして残念な気さえします。あくまで個人的にですが。
今赤堤で売りに出てるマンションは、赤堤通り沿いで、かつ公立小学校の北側の裏。
住所こそ赤堤ですが、あまり立地環境的にも素晴らしいとは言い難いですよね。

その点で、宮坂は目立たないが落ち着いた閑静な場所ですから
名より実を取る人が肩ひじ張らずに身の丈に合った静かな生活を送る環境が整っていると思います。

でも南側のマンションが建て替えリスクがあるのはその通りだと思います。
あちらは2車線の道路にも面し、さらに向こう側のグローリオと同レベルのものが建つ可能性もありそうです。
ここでの生活に影響ありそうな一方通行は目の前の三角畑に行く道のほかは、
農大通り、本町通り、それに上町のオオゼキ前から城山通りに抜ける道くらいだと思いますが。
買い物時間の歩行者天国のときに経堂駅に行くのは難儀しますが、どれも慣れれば問題ないと感じそうです。

07です。

>>08さん
いつ実現するかはともかくとして計画道路があるのは間違いないと思いますよ。
世田谷区の都市計画図のページをご覧になるか都市計画道路の補助128号を検索してみてください。
桜木中の南側は世田谷通りまで用地買収済み、その先は中央図書館前の通りですから
桜木中下のトンネルさえできれば、ここから世田谷通りと桜新町まで一直線につながりますよ。

それにしても、この物件はこのエリアに詳しい地元の方に注目されているみたいですね。
小規模なので地元需要だけで相当数埋まってしまうのでしょうか。

ところで宮坂駅前のタコ焼き屋さんまだありますか。
最近行ってないですが、ねぎ塩味のタコ焼きが風変わりで好きでした。

まあ、こんな時期ではありますが、それなりに
するでしょうね。 今の相場と似ていたグローリオ
と同じ位でだしてくるのでは？と予想しています。

たこ焼きや、ありますよ！親父も相変わらず元気ですよーー。
ここ、隠れた？名店ですよね。ボリュームも味も。
親父は何でも京料理の修業経験があるとか？

脱線しましたが、ここは注目高いですね。

>>16さん
タコ焼きやさんありますか、ありがとうございます。
たしかに一個一個も大きいですよね。

ここの販売は八幡様のお祭りが終わった後あたりからでしょうか。
一年に一度のお祭りの風情も良いですよね。

17さん　
16です。たこ焼き屋、あそこは年中やってますよ。たまに木曜日休みみたいですが。
ここ、見に行く際によって見て下さい。
私はすぺしゃる（全部のせ）が好きです

確か道路を綺麗に整備するんですよね。
しばらく環境が落ち着かないきらいもありますが、価格しだいでしょうか。

経堂駅界隈のイメージで赤堤＞経堂＞宮坂というのは確かにそうですね。
でも邸宅でなくてもマンションでもあんまり関係無いんじゃないでしょうか、ど
ちらかというと個人的には宮坂は静かで邸宅もあれば、低層のマンションもあっ
て環境は悪くないし、この周辺環境で実際に居住されている人にとっては魅力的
な物件になるんじゃないんですかね。

え！確か道路整備するのですか？
だいぶキレイになるかもしれませんね。でも宮の坂駅あたりってそんなに悪いイ
メージないし、環境が落ち着いてくるのであれば立地としは問題ないでしょ。経
堂は使いやすい駅でもあると思うし、ほんと、価格次第でこの分譲の付加価値が
確定するような気がする。買いたい人は多いと思うけど。

買いたいです

小田急沿線で探しているので、経堂駅から徒歩８分は、とても魅力的です。
緑も豊かそうで、静かな住宅地となれば、とても興味深いです。

あとは、価格がどのくらいなのか？ってことですが、このあたりだとかなりのお値段になるのでしょうか？
世田谷区って聞いただけで、そーとーするのかなって思ってしまういなか者です。

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いや、世田谷というより経堂だから相当しますよ。
同じ世田谷でも千歳船橋や烏山の駅遠なら相当安いです。
世田谷もピンキリです。
ここはピンではないですが、立地的にはピンよりと思います。

安い方向の予想が出ると、
真剣に否定するコメントを書き込む債務超過デベがいると聞いた。

でも、どう見ても経堂駅物件ではなく、宮の坂駅物件。
むしろそこに価値を感じている地元民がいる、と私は思う。
物件ブログで経堂再開発や道路拡張をアピールしているのは滑稽だよ。

豪徳寺の除夜の鐘の音で新年を迎え、
八幡様に初詣に出かけ、
12月と1月はポンポンッという打ち上げ花火の音でボロ市に出かけ、
9月はこぢんまりとお祭りを楽しみ、
たまに宮の坂駅前でたこ焼きを買って帰る。

なんて内容じゃ高く売れないんだろうけどさ（笑）

記憶で書いてしまったが、物件ブログの内容は滑稽ではないね。大変失礼しました。

改めて読むと、地元民アピールが強い内容だな。
「宮坂　経堂」で宮坂が先だし、
小田急線より世田谷線の写真を使って・・・売る気あるのかな？と逆に心配に（笑）

本当に環境の良い優良住宅地に建つセンスの良い小規模レジデンスには根強い地元需要がある。
そんな物件はプラウド千歳烏山のように特に騒がれることもなく静かに速攻完売するのみ。
でもデベが欲をかいてあり得ない値付けをすると新町桜雅や用賀三条通りのように
いつまでも店晒しの生き恥をさらすことになる。
この物件は果たしてどちらの道を歩むのか。

最大の欠点は売り主がイニシアってことですね。
立地は気にいりましたが、イニシアっていうのがどうにも引っ掛かります。

私もイニシアでなければ…と思う一人です。

でも、だから安いかもよ・・・

>>32
顕在化リスク？　瑕疵？　何を言っているのでしょう。
ダメな経営しかできない会社の売り物は、できるだけ買いたくないですよね？
借金を踏み倒すことを「正義」だと考えている集団が、
何を言っても説得力なんてないですよ。販売でも問題噴出のモラルのない会社です。

それに、イニシアは、
悪立地の低所得者向け大規模団地がメインというイメージも強いですし。
三菱地所のように小規模物件であれば宣伝を絞って販売してくれればいいのに、
ここは既に色々なサイトで「世田谷区　駐車場100%」の物件リンクを見かけ、
低所得者向けの大規模と同じ「数を打てば当たる」戦術をとっているのも、
安定した住民層への期待をマイナスにシフトさせていきます。
今の金利ではどんな収入でも、頭金なくてもローン通ってしまいます。

正直、少々高くてもいいんですが、それは住民層あってのこと。
駐車場100%で宣伝して集まるのは、千葉と埼玉で世田谷に憧れる人ばかりです。

地所、そんなにいいかなあ？？？それこそブランドへの憧れ？
まあ、安心感買うのは分かるけど。
結局デベなんか自分の利益しか考えてないという一点ではどこも一緒。住む人の事考えてやってたらそれこそ地所の地下マンションなんか作らないでしょ？
どこのブランドっていうより物をみてきちんと色々調べて自分で納得できればいい買い物じゃない？

32さんが真剣に聞いてるのにそんなに喧嘩腰じゃなくてもいいのに・・。
恐らくは管理が一番のリスクでしょうか？
建物はご自身で業者を使うなどで評価すればいいでしょうし、瑕疵は10月以降引渡しだから取りあえずは大丈夫。
もっともデベの保証がどの程度かは確認すればよいでしょうし。

この立地と環境、あの外観はいいですよー。
毎日、前通りますけど羨ましいですね

34は分かりませんが、32は素人な検討者を装ったデベでしょう。
対策立てられても困るので細かいことは書きませんし、どうでもいいことですけどね。

「近所をよく知る人」さんも、本当に長く地元民なのでしたら、
役に立つ情報を出してくださいね。

検索したらこういうのが出てきましたよ。
イニシアは「世帯年収」400～600万円で、3000万円未満の物件を買う層に支持されているブランドのようです。

> 790：匿名さん（男性）2009/05/23 21:00
> コスモスイニシアも貢献してるやん
>
> ↓顧客満足度ランキング
> http://house.oricon.co.jp/rank_apartment/

> 791：匿名さん（ひみつ）2009/05/23 21:09
> コスイニは年収400～600万円のサブプライム層には満足されていて（75.34点）、
> 収入が上がるほど評価も満足も落ちていっているようですね。
> また3000万円未満の物件では評価されていますが、
> それ以上の価格帯ではランキングに登場すらしていません。
>
> まあ、そういう物件しか買えない顧客を相手に商売するデベですから、妥当な評価でしょうね。

> 796：匿名さん（ひみつ）2009/05/23 22:30
> >>795
> 「3000万円以下の物件」を買った
> 「世帯年収400～1000万円」の「幅広い層（笑）」に高い評価を受けているコスイニ
> ※世帯年収400～600万円層の支持が特に高い
>
> ってことでよい？

> 799：匿名さん（ひみつ）2009/05/23 22:45
> 普通に見たら、コスイニは、世帯年収４００～６００のサブプライム層が買う、
> ３０００万円以下のファミリー向け物件で人気のデベってなると思うんですが。
> まんべんなく評価・・・って、世帯４００～６００は相手にしないデベが多いだけでしょ。
> ここもがんばってきつきつローンを組んでいる世帯が多いんでしょうね。
>
> ちゃんと頭金は物件価格３０％入れて、
> 返済は旦那のみ（一馬力）の計算で年収２５％以下に抑えていますか？
> 変動金利での計算なんてしていませんか？
> そういった最低限の基本的な資金計画がなくて、
> 三流デベに踊らされて買える気になってマンションを契約してしまうのがサブプライム層ですよ

HPに代表間取が掲載されましたね。
うーん、個人的にはイマイチですね。
朝の採光重視なので東側の間取りに期待して
います。東側は非分譲なのでしょうか？？

間取りが、ねえ。

廊下を短くしたことがアピールポイントらしいが、
全部オープンキッチン？とか100平米でダブルボウルなし？
洗濯機はビルトインじゃないよね？とか
碓井氏がうさんくさい人でも気になる点がある。

80Dは順梁だからワイドだけどハイサッシではない？
ひょっとするとエアコンは壁掛けのような悪い予感がする。
シューズインクロゼットは昨今では立派だが、
その代わりにひっそりとトランクルームは装備されない。

90Bの水回り動線は冗談としか思えない。
廊下面積を減らしているようでトイレ周りでムダに食ってる。
リネン庫も冗談のように小さい。
それと5畳の居室を普通につくるのがフォルムシリーズ？

100Cはいいな。欲しい。
ダブルボウルは我慢するので9000万円くらいで何卒。

間取り、駄目だな。
80平米で各部屋、洗面室がリビング直結って。。
そこまでやるならトイレも直結にしたらどうだ？って感じなぐらいだ。
100平米ですら直結部屋２つだからな。。
スタイルハウスみたいに購入者に設計させたらどうだ？

そんなに間取り駄目か？と思ってみたら、駄目ですね。これは。

「広い間口と、廊下面積の少ない効率的なプラン」らしいですが、
どこをどう見ても完全に一次取得者向けですね。

100Cは洋室2が4面採光でサンルームみたいにできそうで注目しますが、
3LDKを名乗るのはどうかと（笑）。

現地をみるとそれでも100Cがここのフラッグシップでしょう。
西向きは80Dで分かるように順梁で庶民的、北は・・・。
方角で南と東のどちらかが入っていないとつらそうです。

残念ですが、残りの間取りにかすかに期待します。

36のランキング、
大京のブランドが２つも入ってますね。
凄いね…

デベさん、お願いです。
今すぐ、内装、仕上工事を止めて購入
希望者に自由設計させてください！
その為に掛かるコストは負担しますから。
立地、外観は非常に良いのに勿体ないです。

よい点
・立地（地歴、閑静、そこそこ便利）
・外観（上品）
・駐車場100%（近所にも駐車場はあるが）
・古くからの欅などの植栽（これは貴重）

価格とのバランスでよく検討すべき点
・宮坂一丁目アドレス（好みだが）
・債務超過デベ（事実上倒産で今も綱渡り経営）
・22戸の4分の1が地権者住戸（議決時の懸念大）
・理事がすごいペースで回ってくる（規模的に仕方ない）
・管理費、修繕費が高額と思われる（規模的に仕方ない）
・駐輪場110%だけ（自転車が便利な土地だし、時代的にも）
・南側地上4Fマンションの建替懸念（道路整備で容積率アップの模様）
・南側電柱がけっこう目障り
・へんてこな間取り（どうしてこうなった・・・）

100C（南東角）住戸の最上階の間取りはよさそうだけど地権者か？

子供も独立した年配の方向けなのでしょうか。
何かの時の売却には苦労しそうなかなり個性的な間取りですね。
夫婦二人の終の棲家としてはいいのかな・・・。

ここって内廊下なのかな？

ああ、最上階地権者住戸はルーフバルコニーにルーフテラス付きなんですね。
駐車場も平面は地権者優先で、分譲購入者は平面2台以外は機械式のみ。
地権者住戸が売りにでないかなー（笑）

先行で掲載された間取り以外ではまともなのもいくつかありますね。
60Egはバスが1317なのを除けばコンパクトタイプとして面白い。
朝に特化した間取りで、昼から暗くなりそうなのでそこがネックでしょうか。
あとは70Gで、バランスよい間取りに思います。

敷地植栽はよいと思う。
設備としては天カセエアコンは全タイプLDのみ。
この規模でディスポーザ設置は嬉しい。
方角によってはハイサッシではないのが残念（上の60Egと70Gも非ハイサッシ）。
天井高は概ね最大2500ですが、タイプによってはLDでも最大2400なのはどうかな？

経堂付近は年配者には不便ですよ。
バス便のないエリアですから。
年配者はシルバーパスでバスに、便利に無料で乗り放題なのに。

ここは買い物するスーパーが遠いし。

このクラスを選ぶ層がシルバーパスを重視するとは思えませんが。。。
スーパーも昔よりは随分と選択肢が増えて便利になったと思いますし、
旧サンマートやヨーカドー、経堂の高島屋が懐かしい層は不便には感じないかも。

天井高が最上階で最大2400は結構ネックです。他も2450か2500。
下り天井も目立つので、もっとがんばって欲しかった部分です。
躯体はコスト追求なのに、水回りの床をタイルにしたり、
浴室ダウンライトなど小手先の仕様アップで高く売ろうとしている気がします。