二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part13

うん、多分その以前に自衛隊うんぬん書き込んでたネガと同一人物なんだよね。最近、薄々と感づいてはいたんだけど。もう悪意のあるネガ活動はやめにしましょうや。いい加減に。

自衛隊って、、、ネガももう少しアタマ使いなよ。
あり得なすぎる。

いくぞ！

私は東急関係者です。
ライズの購入を初期の段階で検討してましたが内実が分かり辞めました。
東急の二子開発の考え方が分かったからです。
東急不動産は利益追求のマインドが非常に強く三井のようにブランドイメージを追求して結果として長期敵に利益を上げると言う考えとは対照的です。
この辺は当掲示板のデベ評判を見ても分かると思います。
二子開発に当たり東急は下記のような基本戦略を立ててます。
１）二子は東急不動産に残された最後の利益の源泉である、これで社運の挽回を図る。
２）二子は不動産業界で特異な土地柄である。（これには説明が必要ですが要はは情報発信基地、多摩川を中心とし
た自然との共生とか、高玉の楽しい買い物、にセレブという雰囲気を前面に押し出し差別化をすれば実際の地価
に比較し付加価値をつけやすいおいしい土地柄と言う意味です）
３）Ⅰ区、ⅡＡ Ⅲ街の付加価値を上げるためまず呼び水として１区に情報発信基地としてのファッション基地を
設 うける１区は利益トントンでよい。その分ⅡＡとⅢ街で徹底的利益の追求を図る。

ココからが問題なのですがまず１区の呼び水を発表しそれに伴うⅡＡとⅢ街はまず売りにくい駅から離れたⅢ街開発を優先し、ここに目利益を乗せ目一杯儲ける。地権者には目一杯払っても土地の確保を優先する、その分は購入者負担となるため東急腹は痛まない。
ⅡＡの開発はⅢ街の状況しだいで柔軟に考える。ただしｏｆｆｉｃｅもありえるが基本的にはマンションが有望なるもⅢ街の販売に悪影響を与えないよう情報管理を徹底する。

Ⅲ街は駅から最も遠いが開発のｋｎｏｗｈｏｗを駆逐すれば十分二子のランドマークとしての販売は可能。
一旦Ⅲ街が完売すればⅡＡ地区は最後の切り札として本当のランドマークタワーとして更にⅢ街の上を行く値段設定
が可能になる。それにはかなりゆとりとった設計が必要となり、タワー２本ぐらいの三井並みの余裕の計画も出たが
基本としては』出来るだけつめて目一杯立ててあくまで利益優先する。
最悪タワーだけだと抵抗出る場合は１－６ｆまでを商業施設とする。
いずれにせよ上層部はマンションとする。
東急はⅡＡから開発するとⅢ街が絶対的に売りにくくなるのでまず、地の利の悪いほうから売りに出したわけです。
それに乗せられてるのは二子命と考えてる一般購入者です。
それに値下げは絶対ありません、値下げすると高額を条件に入居した地権者が大騒ぎします。
東急は今身動きとれないのです。

やはりこのスレは、かなり深刻で根深いネガが常駐しているな。今度はいよいよ東急関係者とまで偽って書き込みしてきた。そこまでして２Ａ街区マンション説を捏造したいかい。いい加減にそろそろ冗談じゃ済まされなくなるよ。

真実かは分かりませんが、真実だとしたら、ここでネガレスと言われていた客観的な物件評価が如何に正しかったか分かりますね。

販売時期が近いので常駐の担当者がおりますので、632さんは間違いなくネガレス扱いされるでしょうね。

何年後か分かりませんが、もし本当にマンション計画が明らかになったら、もめるでしょうね〜。

やっぱりマンションが建たないということと、リボンストリートの完成時期に関しては最低限書面に出来ないと買いにくいですよね。

>632
>ⅡＡ地区は最後の切り札として本当のランドマークタワーとして･･･
>タワー２本ぐらいの三井並みの余裕の計画も出たが基本としては
>出来るだけつめて目一杯立てて

単なるネガならまだしも、完全な嘘はいい加減にしてほしい。
真剣な検討者の方はモデルルームに行って確認すればわかることですが、
現在の申請内容に基づいた２Ａ街区も含めた模型が作成されています。
目一杯どころか、高層の建物は２本すら立ってません。

明らかに虚偽の情報、しかも分かりやすい自作自演の誘導まで施して、かなりの悪意を感じる。売主も一連のネット上での不法行為に対し、そろそろ然るべき対応を考え始めているでしょう。次第に見過ごせない状況になってきています。

大丈夫、売れ行き好調なんだから、でしょ？、だったよね。

もちろん、セントラルの値下げとか無いですよ。売れ行き好調なんですもん。

>>638
何知ったような振りしてるんですか。現在申請中って一体何をですか。説明して下さいよー。

公式に発表すりゃこんな噂は全部消える！！！

あら～
やっぱりウソだったんですか

そりゃあ、公式発表すれば噂は消えますよ。
代わりに、大騒動と、キャンセルか訴訟が待ってますけどね。
だからそれが恐くて、公式発表がいつまでたってもできないわけです。
だって、再開発組合は東急グループからの出向者で構成されてますから。

ネガと呼ばれている投稿のほうが、論理的で説得力があると感じるのは私だけでしょうか。
そういう投稿に反論できなくなると、
モデルルームに行けばわかる、とか
購入者ならば知っている、という投稿しかできない人ってやはりここの営業なのかなと感じます。
で、モデルルームに行ってみると、都市再開発法を理解していない担当者ばかりなのでさらに驚きます。

なにを公式発表するのですか？ 既に計画は都によって正式に認可されていますが。

結局620は完全にデタラメだということですね。

ソースもなしに自分の希望的観測（脳内イメージ）だけで書いてはいけません。
お気持ちはわかりますが。
オフィスは高い確率で建ちます。
マンションかどうかはわかりませんが、商業施設併設のタワーになる可能性大です。
これが結論ってことでＯＫ？

東京都が決定した再開発計画と、再開発組合が申請した事業計画を混同している。
再開発法くらい理解してから投稿してほしい。

>>647
残念ながら２Ａにはマンションもオフィスも建ちません。建つとしたらあなたの脳内でだけでしょう。不毛な投稿やめてもらえませんか。いかにももっともらしく書いちゃって笑。

オフィス？
こんな郊外だと物流系か東急系しか入らんな。

さんざん言われたが、そもそも城南低湿地地帯で
ポジティブシンキングできる方が
どうかしてると思うのが普通の感覚。

>>645
>で、モデルルームに行ってみると、都市再開発法を理解していない担当者ばかりなので
>さらに驚きます。

　マンションの販売担当者は、あくまでもマンションを売る人。開発担当者とは違う。知らなくても
しょうがない、というか当たり前。

　だって仲介会社の人たちでしょ。

２－ａ街区は、Ⅲ街区のライズと明らかに利害関係（もちろん害のほう）があるので、正式発表前にモデルルームで２－ａ街区の正しい情報は入手できない。
したがって、２－ａ街区についてモデルルームに行けばわかるという投稿はライズ販売関係者が投稿していると考えられるが説得力がまったくない。今後一切止めてほしい。

法律を知らなくても しょうがない、当たり前と考えるほうが非常識。
販売は契約を伴うのです。知らないではすまされない。
だから東急不動産はダメなんだ。
こうプロ意識の無さが、一流の三井と三流以下の東急の壁なのだと正しく認識してほしい。

>残念ながら２Ａにはマンションもオフィスも建ちません。

再開発組合の公式HPに以下のように明記されていますよ。
2−a街区（第2期事業施工地区）
用途:店舗・事務所・ホテル・駐車場
敷地面積:約28000平米
ﾀｲﾄﾙ:二子玉川東地区第一種市街地再開発事業
URL:http://www.futakotamagawa-rise.com/map.html

あなた　事務所ってハッキリ言ってオフィスのことですよ。
つまり28000平米という面積からして最近新築のビルによく見られる典型的な複合タワー（地下駐車場、低層階は商業施設、中層階にオフィス、高層階にホテル）ってことですよ。ま、組合を信用してさすがに2−a街区に住宅ができることだけはなさそうですけど。ね。

>>649こそ不毛な投稿ですね。
このソースに基づく事実が受け入れられないのでしょうか。
もしかしたらあなた脳ミソは腐っているのでは？
早いうちに病院（内科と精神科）に行くことをお勧めします(^0^)/
反論があれば、オフィスができないという確固たるソースとともにどうぞ（笑）

スルーしとよ。
相手は自衛隊駐屯地ができるって投稿してる人だぞ。

城南低湿地地帯(笑）

追記です。
2−a街区の東側にリボンストリート、西側の補助道路側にホテルとオフィスビルっぽいのが見え見えますね。地図をよく見てみな。
平面図だけではタワーかどうかはわかりませんが容積率と潮流の傾向から察するに総合設計制度を利用したタワーでしょうね。
リボンストリートの両側には低層の店舗が並ぶという楽しい配棟計画になりそうですね。
おそらく駅からマンションへの帰り道はほぼこのストリートを通ることになるので、生活に密着したコンビニ、レンタルビデオ、書籍、カフェ、クリーニングが並ぶ魅力あるストリートとなるでしょうね。
クリニックはオフィスビルの低層に入りそう。
または可能性として独立したクリニックモールも有り得ますね。
>>649さんの予測はいかがですか？
よければお聞かせください。

結局、リボン完成予定はいつと発表されてるんですか？　　ネガじゃない方教えて下さい。

建物じゃなくて、通りだけでも。

>>659さん

>平面図だけではタワーかどうかはわかりませんが容積率と潮流の傾向から察するに総合設計制度を利用したタワーでしょうね。

　という書き込みからして、あなたが生きた情報を得ていないことがよく分かります。
もう建物の形状如何の議論は決着がついていると思いますが。
ただあなたも、自衛隊駐屯地というネガ内容を書いていた頃よりは、遥かにまともな書き込みをするようになりましたね。

常識的にリボンストリートはⅡＡ地区が完成しないと開通しないでしょう。
ⅡＡ地区の建設の邪魔になるので結局ⅡＡが計画発表がこのまま上手く行っても1年ほど、で組合の結成了解に1年
完成に２－3年上手く行っても５年はかかるでしょう。
今のご時勢で５年なんて早いほうですよ。
気長に待つことが必要です。
あの武蔵小杉パークシティの前の駅前広場でさえ三井の計画が決まってながら未だにのびのびで完成は４年後ですから、多分ライズのリボンは７－８年先に成ると思います。

>>654
>法律を知らなくても しょうがない、当たり前と考えるほうが非常識。
>販売は契約を伴うのです。知らないではすまされない。
>だから東急不動産はダメなんだ。
>こうプロ意識の無さが、一流の三井と三流以下の東急の壁なのだと正しく認識してほしい。

　販売に関連する契約は宅建業法、もちろん販売員が建築法規を知っている方が望ましい。しかし
都市再開発法まで知っている必要はない。生鮮売り場の販売員が農地法を知らないようなモノ。

　654君の主張は三井の現地販売員（三井レジとかの人）が都市再開発法を知っているという
ようにとれるけど、自信もってそう言えるの？

ここの再開発は街区単位です。建物の計画すら未定なのですから、通りだけの計画はできません。
Ⅱ－ａ街区に何を建てるかが決まらないと、リボンストリートも決まりません。
Ⅰ街区にオフィス棟を建設中ですが、そこでも入居希望が全然無い状況なのに、まだ計画段階で、かつ駅からより遠くて、さらに容積がⅠ街区オフィスの数倍あるⅡ－ａ街区にオフィスは難航するでしょう。
テナント・オフィス以外のものを作ろうとしたら、調整に４～５年は余計にかかるでしょう。
また、ここの再開発には多額の税金が投入されてきており、最終的には５００億円を超える額になると言われています。現実的な用途目的にしないと、東京都は建築許可を出せません。
冗談ではなく、１０年くらいは覚悟したほうがいいかと思います。

もう許可はでてるでしょ。。。

一例として。春までライズのモデルルームではⅡＡ地区にシネコンができると説明していた。
営業からこの説明を聞いた人も多いと思う。
都市再開発法を正しく理解していればこんな説明はありえなかった。
東京都は売主に行政指導を与えた（東急が怒られたってこと）。
なぜ私が知っているかって？私が東京都都市整備局に報告したから。
三井、三菱や住友だったら、モデルルームでの従業者教育がしっかりしているからこのようなヘマは絶対しない。

そういえば、自衛隊駐屯地の話題がでるときっていつも、ネガレスと言われてる投稿に論破されて反論できないときじゃありません？話題を変えようと必死ですね。

結論として、

契約者は、キャンセルか訴訟
検討者は、２ａ街区公式計画発表まで見送り

が正解のようですね。

> 663様は　リボンは7−８年

> 665様は　リボンは10年

という事で、IIa　の計画は決まっているという主張をされた方々、

636, 646, 647, 648, 649

などのみなさん、この点への反論、もっと早いはずだと言う根拠など無いですか？

648を投稿した者ですが、646への批判として投稿しました。
646と同じ立場と見られるのは心外です。
646とは正反対の立場です。665と同意見です。

いろいろな意味で、売主の東急はこのマンション販売には公正で、責任をもってあたってほしいです。
特に、実体もないのに、モデルルームで２Ａの発表を２ヵ月後に行なうといい続けてきている点。
（>>599 参照）

>>667
東急に対し東京都から行政指導が下ったって？
またそんな適当なこと書いてもいいの？

655と659を書いた者ですが、自衛隊駐屯地とは一体なんなのですか？
文面からして、どなたかの過去の書き込み内容のことだと思われますが、ハッキリ言いますが人違いなので結構迷惑です。
何の脈略（論拠）もなく、決めつけはいけませんね。

ま、そんなことは別によいとして
建築確認申請が提出されていないのでリボンストリートはかなり先に（私の予測では2010年3月）年度末の駆け込み需要（東京都都市計画課）のタイミングが濃厚であると思われます。民間の指定確認検査機関が適格なら、それでもこの規模の開発の済書が発行されるのは連休明けだと思いますよ。
よって概要が公に発表されるのはリボンストリート含めて来年の5月以降ということになります。
『年内に発表できますよ』などともし販売会社が公式に言っているのであれば、虚偽詐称に該当する可能性があります。

みなさん、脳内をクリアー（ブランク）にして前向きに検討しましょう。
個人差にはプロジェクト全体を通して資産価値が非常に高いマンションになるだろうと考えています。
マンションに住むというより”一つの街”に住む感覚ですね。
カユイところに手が届く・・・住みやすい街区が誕生しますよ、きっと。

674ってなんだが粘着でキモい書き込みだけど、的を得てるようなきがする・・・

あれれ？？

伏字になっちゃった・・・

粘着は　粘　着　って書きました

655
659
674

おまえいったい誰なんだよ。　開発側の立場？

お前のスタンスがよくわからんけど、ポジ派なの？？？