二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part13

>憶測すら払拭する必要なし、という考え

そうなんじゃないですか？
決定している計画があれば、それを重要事項説明書に記載する必要があるでしょうけど、決定していないのに説明も出来ませんので。

何しろここの物件は、II a にどんなものが出来ようと欲しいと思う人が買うんです。嫌なら買わなきゃ良いんですから。

>>601
そうなんですか。ま、そんなに変なものができるわけもないのでそんなものかも知れないですね。

２ａ街区にマンションができても、それが変なものでないと言えるのは、２ａ街区のマンション販売も手がける東急の営業だけですよ。２ａ街区の地主は東急ですから。

東急＝創○学会ですか？

少し前に電話で再開発準備組合にⅡａ街区について問い合わせた。都市計画でⅡａ街区にマンションは建てられないとのことだった。が、担当者の名前を聞いた上で、Ⅱａ街区にはマンションが絶対に建たないと責任をもって言えるのか、とキツイ調子で問い詰めたところ、急にトーンダウンして、そういう要望が多ければ（都市計画を変更して）そういうこともありうるという回答だった。言外に、東急の意向しだいということだった。また、計画発表はまだずっと先というニュアンスだった。

もしⅡＡにタワーマンションでもできたらそちらが完全に立地から言っても二子のランドマークになりますね。
タワマンの場合はランドマーク外すと価値がガクッと落ちるのでその辺要注意です。
私はⅡＡの発表があるまで動きません。
それが絶対正解です。

マンションと嫌悪施設でなければ問題ないけど、もしマンションだったら大騒動になるでしょ？
それくらいは「ない」と言って欲しいところです。

だから２Ａ街区がマンションになる可能性はないから。モデルルーム行けば分かること。

マンションはない、が最終結論ってことで了解。

私は何が出来てもそんなに気にならんがリボンストリートがいつ出来るかをまず確約して欲しい。

Ⅱ-a街区の容積率はⅢ街区のそれと同じ。Ⅲ街区同様に30階程度のビルが建つのは明らか。
用途のメインはオフィスとしているが、都心の企業はフタコのオフィスにあこがれない。
オフィスを作っても埋まらないのは容易に想像がつく。オフィスを作っても無駄ならば住宅にせざるをえない。

Ⅱ-a街区の計画発表は11月も無いでしょう。ライズ引渡しまでこの状態は続く。
大騒動になるからずるずると２ヶ月ごとに引き延ばしていると考えるのが自然。
引渡し後に、しれっとしてマンション計画発表。
そのときの言い訳はきっとこうなる。
「『第2期事業（Ⅱ-a街区／事業主体が異なります）は未定です』と明記し購入者に説明してきた」

２Ａ街区の所有者は東急だから、そこにマンション作ったら売るのはやはり東急です。
ライズを売っているのも東急なのだから、ライズを売り切る前に、２Ａ街区マンションの発表はしないでょう。
ライズのモデルルームでは、営業は口が裂けても２Ａ街区のマンションについては何も言わないと考えるのがごく当たり前ではないですか？

2a街区にマンションができるとわかったら、誰もライズ買わないよね。
だったら、ライズのモデルルームで営業が2a街区のマンション情報なんて教えるわけないじゃない！

私も同感です、ⅡＡ地区ｏｆｆｉｃｅは建たないでしょう、一流企業はまずこれだけ交通の便が悪い都心から離れた場所には来ないでしょう、二子はマンションなら自然を売り物に高く売れるけど，ｏｆｆｉｃｅとしては高く貸せる要素が全くない。（高島屋のそばとか玉川の自然と言っても意味がない）
従いまず間違いなくタワマンとなるでしょう、東急が立てる以上ライズと同じようにできるだけ目一杯にⅢ街とほぼ同じ広さなので最低3本、低層なければ4本は建てるでしょう。
あの地域にライズとあわせて6本から7本の高層タワマンが出来る公算非常に高いと思います。
もう香港の集合住宅並になり、二子の自然とか景観なんて吹き飛んじゃいます。
東急も誠意あるならⅡＡ地区の情報を早く出すべきです。
少なくともマンションは建てないと声明出すとか。

＞　614 一流企業はまずこれだけ交通の便が悪い都心から離れた場所には来ない

あれだけ利便性で売れた飯田橋の駅前プラウドのオフィスもガラガラだからね。

マンションは儲かるしね。

土地柄から考えたら武蔵小杉より二子玉川のが格上かなと思う。にもかかわらず、これでもかこれでもかというくらい武蔵小杉のタワマンについての投稿があるわけだけど、その本質は三井と東急の営業の検討者に対する誠意というか質なのかなと思う。
隣の２ａ街区に何ができるかを今度は発表します、今度こそ発表しますと言い続けてきたこの１年は、ライズの営業に不信感を感じ始めるには十分な時間だったと思う。

別に２街区に新たにマンション建とうがいいんじゃないの？
むしろ公園に隣接したこの物件の価値がそれほど下がるとは
思えない。先日MR行ってみたけど思ってたよりかなり売れてて
ビックリした。できることならリボンストリートを濡れずに
歩けるようにして欲しいんだけど。

ここ最近は、武蔵小杉のパークにした方がましだとか散々ネガネタが投下されていたと思ったら、今度はⅡA街区に
マンションが建つだろうとのネガネタですか。。これって今年の冬くらいに繰り返し投下されていたネガネタと全く同じサイクルだよね。まさにデジャヴ笑。タワーセントラルの販売時期が近づき、利害関係を持つ張り付きネガが、また動き始めたとしか思えない。ⅡA街区にタワーマンション？笑。半年前だったらまだ有効なネガティブキャンペーンだったかもしれないけど、もはや明らかにⅡA街区にタワーマンションはないだろ。まぁ真実の情報を知ってる人も徐々に増えてきているだろうから、こうやってネガに真っ向から反論するのも、もはや面倒臭いが。

618さん、あなたに焦りを感じますね。マンションが建つと都合が悪いのでしょう。おそらく契約者かな？（笑）
都市計画においてその用途は基準法範囲内でいつでも変更できるんですよ。計画申請を変更すればいいだけの話し。一日で計画が変わることもよくあることです。
今は建築確認申請すら出していない現状ではタワマンも建築可能です。総合設計という規制緩和で高さ制限が緩和されているのでマンションかオフィスかは別にして”タワー”になる可能性が高いですね。ただ、組合HPの当初計画をそのまま信じるなら事務所ビル（低層が商業施設）で落ち着く可能性がいちばん高いかと思われます。
ただ、明記の仕方で解釈は違いますが明らかに言えることは”マンションにはしない”と確約が取れていない以上はタワマンの可能性は残されているということです。そして先に書いたように総合設計制度を使うなら計算上ではタワーなら3本は可能です。

だからオフィスでもマンションでもない別の用途で申請が既に進んでます。最新の情報を本当に知らないのでしょうか。

申請が進んでようがどんな計画だろうが、ここに入居した人が数年間、騒音と臭気、粉塵舞う工事現場のとなりで生活し、品のない工事現場関連の人々がうろうろし、大型トラックが走る道路を歩いて遠回りして駅に行き来しなければならない事に反論する人はいないだろう。

知らないので、ソースとともに最新の情報を出せよ。
このとおりよろしくお願いします。

こんな匿名掲示板で正確な情報を書き込む程、私はお人好しじゃないんで悪しからず。

>>621
誰も反論しないだろ。てか大規模再開発地域はみんなそんな感じなんだけど。

もしかして、以前に２ａ街区に自衛隊の駐屯所ができるらしいとガセネタ書き込んでいたネガさんですか？ 欲しいのは分かりますが、、、

ネガ情報はライズ人気の裏返し。人気のないマンションの掲示板は閑散としますからね。

＞　624　大規模再開発地域はみんなそんな感じ

ここみたいに、計画が最終決定もせず、マンションだけが先に出来て、マンション入居者が長期に不便を感じなければならない大規模再開発の例ってどこのことですか？

うん、多分その以前に自衛隊うんぬん書き込んでたネガと同一人物なんだよね。最近、薄々と感づいてはいたんだけど。もう悪意のあるネガ活動はやめにしましょうや。いい加減に。

自衛隊って、、、ネガももう少しアタマ使いなよ。
あり得なすぎる。

いくぞ！

私は東急関係者です。
ライズの購入を初期の段階で検討してましたが内実が分かり辞めました。
東急の二子開発の考え方が分かったからです。
東急不動産は利益追求のマインドが非常に強く三井のようにブランドイメージを追求して結果として長期敵に利益を上げると言う考えとは対照的です。
この辺は当掲示板のデベ評判を見ても分かると思います。
二子開発に当たり東急は下記のような基本戦略を立ててます。
１）二子は東急不動産に残された最後の利益の源泉である、これで社運の挽回を図る。
２）二子は不動産業界で特異な土地柄である。（これには説明が必要ですが要はは情報発信基地、多摩川を中心とし
た自然との共生とか、高玉の楽しい買い物、にセレブという雰囲気を前面に押し出し差別化をすれば実際の地価
に比較し付加価値をつけやすいおいしい土地柄と言う意味です）
３）Ⅰ区、ⅡＡ Ⅲ街の付加価値を上げるためまず呼び水として１区に情報発信基地としてのファッション基地を
設 うける１区は利益トントンでよい。その分ⅡＡとⅢ街で徹底的利益の追求を図る。

ココからが問題なのですがまず１区の呼び水を発表しそれに伴うⅡＡとⅢ街はまず売りにくい駅から離れたⅢ街開発を優先し、ここに目利益を乗せ目一杯儲ける。地権者には目一杯払っても土地の確保を優先する、その分は購入者負担となるため東急腹は痛まない。
ⅡＡの開発はⅢ街の状況しだいで柔軟に考える。ただしｏｆｆｉｃｅもありえるが基本的にはマンションが有望なるもⅢ街の販売に悪影響を与えないよう情報管理を徹底する。

Ⅲ街は駅から最も遠いが開発のｋｎｏｗｈｏｗを駆逐すれば十分二子のランドマークとしての販売は可能。
一旦Ⅲ街が完売すればⅡＡ地区は最後の切り札として本当のランドマークタワーとして更にⅢ街の上を行く値段設定
が可能になる。それにはかなりゆとりとった設計が必要となり、タワー２本ぐらいの三井並みの余裕の計画も出たが
基本としては』出来るだけつめて目一杯立ててあくまで利益優先する。
最悪タワーだけだと抵抗出る場合は１－６ｆまでを商業施設とする。
いずれにせよ上層部はマンションとする。
東急はⅡＡから開発するとⅢ街が絶対的に売りにくくなるのでまず、地の利の悪いほうから売りに出したわけです。
それに乗せられてるのは二子命と考えてる一般購入者です。
それに値下げは絶対ありません、値下げすると高額を条件に入居した地権者が大騒ぎします。
東急は今身動きとれないのです。

やはりこのスレは、かなり深刻で根深いネガが常駐しているな。今度はいよいよ東急関係者とまで偽って書き込みしてきた。そこまでして２Ａ街区マンション説を捏造したいかい。いい加減にそろそろ冗談じゃ済まされなくなるよ。

真実かは分かりませんが、真実だとしたら、ここでネガレスと言われていた客観的な物件評価が如何に正しかったか分かりますね。

販売時期が近いので常駐の担当者がおりますので、632さんは間違いなくネガレス扱いされるでしょうね。

何年後か分かりませんが、もし本当にマンション計画が明らかになったら、もめるでしょうね〜。

やっぱりマンションが建たないということと、リボンストリートの完成時期に関しては最低限書面に出来ないと買いにくいですよね。

>632
>ⅡＡ地区は最後の切り札として本当のランドマークタワーとして･･･
>タワー２本ぐらいの三井並みの余裕の計画も出たが基本としては
>出来るだけつめて目一杯立てて

単なるネガならまだしも、完全な嘘はいい加減にしてほしい。
真剣な検討者の方はモデルルームに行って確認すればわかることですが、
現在の申請内容に基づいた２Ａ街区も含めた模型が作成されています。
目一杯どころか、高層の建物は２本すら立ってません。

明らかに虚偽の情報、しかも分かりやすい自作自演の誘導まで施して、かなりの悪意を感じる。売主も一連のネット上での不法行為に対し、そろそろ然るべき対応を考え始めているでしょう。次第に見過ごせない状況になってきています。

大丈夫、売れ行き好調なんだから、でしょ？、だったよね。

もちろん、セントラルの値下げとか無いですよ。売れ行き好調なんですもん。

>>638
何知ったような振りしてるんですか。現在申請中って一体何をですか。説明して下さいよー。

公式に発表すりゃこんな噂は全部消える！！！

あら～
やっぱりウソだったんですか

そりゃあ、公式発表すれば噂は消えますよ。
代わりに、大騒動と、キャンセルか訴訟が待ってますけどね。
だからそれが恐くて、公式発表がいつまでたってもできないわけです。
だって、再開発組合は東急グループからの出向者で構成されてますから。

ネガと呼ばれている投稿のほうが、論理的で説得力があると感じるのは私だけでしょうか。
そういう投稿に反論できなくなると、
モデルルームに行けばわかる、とか
購入者ならば知っている、という投稿しかできない人ってやはりここの営業なのかなと感じます。
で、モデルルームに行ってみると、都市再開発法を理解していない担当者ばかりなのでさらに驚きます。

なにを公式発表するのですか？ 既に計画は都によって正式に認可されていますが。

結局620は完全にデタラメだということですね。

ソースもなしに自分の希望的観測（脳内イメージ）だけで書いてはいけません。
お気持ちはわかりますが。
オフィスは高い確率で建ちます。
マンションかどうかはわかりませんが、商業施設併設のタワーになる可能性大です。
これが結論ってことでＯＫ？

東京都が決定した再開発計画と、再開発組合が申請した事業計画を混同している。
再開発法くらい理解してから投稿してほしい。

>>647
残念ながら２Ａにはマンションもオフィスも建ちません。建つとしたらあなたの脳内でだけでしょう。不毛な投稿やめてもらえませんか。いかにももっともらしく書いちゃって笑。

オフィス？
こんな郊外だと物流系か東急系しか入らんな。

さんざん言われたが、そもそも城南低湿地地帯で
ポジティブシンキングできる方が
どうかしてると思うのが普通の感覚。

>>645
>で、モデルルームに行ってみると、都市再開発法を理解していない担当者ばかりなので
>さらに驚きます。

　マンションの販売担当者は、あくまでもマンションを売る人。開発担当者とは違う。知らなくても
しょうがない、というか当たり前。

　だって仲介会社の人たちでしょ。

２－ａ街区は、Ⅲ街区のライズと明らかに利害関係（もちろん害のほう）があるので、正式発表前にモデルルームで２－ａ街区の正しい情報は入手できない。
したがって、２－ａ街区についてモデルルームに行けばわかるという投稿はライズ販売関係者が投稿していると考えられるが説得力がまったくない。今後一切止めてほしい。

法律を知らなくても しょうがない、当たり前と考えるほうが非常識。
販売は契約を伴うのです。知らないではすまされない。
だから東急不動産はダメなんだ。
こうプロ意識の無さが、一流の三井と三流以下の東急の壁なのだと正しく認識してほしい。

>残念ながら２Ａにはマンションもオフィスも建ちません。

再開発組合の公式HPに以下のように明記されていますよ。
2−a街区（第2期事業施工地区）
用途:店舗・事務所・ホテル・駐車場
敷地面積:約28000平米
ﾀｲﾄﾙ:二子玉川東地区第一種市街地再開発事業
URL:http://www.futakotamagawa-rise.com/map.html

あなた　事務所ってハッキリ言ってオフィスのことですよ。
つまり28000平米という面積からして最近新築のビルによく見られる典型的な複合タワー（地下駐車場、低層階は商業施設、中層階にオフィス、高層階にホテル）ってことですよ。ま、組合を信用してさすがに2−a街区に住宅ができることだけはなさそうですけど。ね。

>>649こそ不毛な投稿ですね。
このソースに基づく事実が受け入れられないのでしょうか。
もしかしたらあなた脳ミソは腐っているのでは？
早いうちに病院（内科と精神科）に行くことをお勧めします(^0^)/
反論があれば、オフィスができないという確固たるソースとともにどうぞ（笑）

スルーしとよ。
相手は自衛隊駐屯地ができるって投稿してる人だぞ。

城南低湿地地帯(笑）

追記です。
2−a街区の東側にリボンストリート、西側の補助道路側にホテルとオフィスビルっぽいのが見え見えますね。地図をよく見てみな。
平面図だけではタワーかどうかはわかりませんが容積率と潮流の傾向から察するに総合設計制度を利用したタワーでしょうね。
リボンストリートの両側には低層の店舗が並ぶという楽しい配棟計画になりそうですね。
おそらく駅からマンションへの帰り道はほぼこのストリートを通ることになるので、生活に密着したコンビニ、レンタルビデオ、書籍、カフェ、クリーニングが並ぶ魅力あるストリートとなるでしょうね。
クリニックはオフィスビルの低層に入りそう。
または可能性として独立したクリニックモールも有り得ますね。
>>649さんの予測はいかがですか？
よければお聞かせください。

結局、リボン完成予定はいつと発表されてるんですか？　　ネガじゃない方教えて下さい。

建物じゃなくて、通りだけでも。

>>659さん

>平面図だけではタワーかどうかはわかりませんが容積率と潮流の傾向から察するに総合設計制度を利用したタワーでしょうね。

　という書き込みからして、あなたが生きた情報を得ていないことがよく分かります。
もう建物の形状如何の議論は決着がついていると思いますが。
ただあなたも、自衛隊駐屯地というネガ内容を書いていた頃よりは、遥かにまともな書き込みをするようになりましたね。

常識的にリボンストリートはⅡＡ地区が完成しないと開通しないでしょう。
ⅡＡ地区の建設の邪魔になるので結局ⅡＡが計画発表がこのまま上手く行っても1年ほど、で組合の結成了解に1年
完成に２－3年上手く行っても５年はかかるでしょう。
今のご時勢で５年なんて早いほうですよ。
気長に待つことが必要です。
あの武蔵小杉パークシティの前の駅前広場でさえ三井の計画が決まってながら未だにのびのびで完成は４年後ですから、多分ライズのリボンは７－８年先に成ると思います。

>>654
>法律を知らなくても しょうがない、当たり前と考えるほうが非常識。
>販売は契約を伴うのです。知らないではすまされない。
>だから東急不動産はダメなんだ。
>こうプロ意識の無さが、一流の三井と三流以下の東急の壁なのだと正しく認識してほしい。

　販売に関連する契約は宅建業法、もちろん販売員が建築法規を知っている方が望ましい。しかし
都市再開発法まで知っている必要はない。生鮮売り場の販売員が農地法を知らないようなモノ。

　654君の主張は三井の現地販売員（三井レジとかの人）が都市再開発法を知っているという
ようにとれるけど、自信もってそう言えるの？

ここの再開発は街区単位です。建物の計画すら未定なのですから、通りだけの計画はできません。
Ⅱ－ａ街区に何を建てるかが決まらないと、リボンストリートも決まりません。
Ⅰ街区にオフィス棟を建設中ですが、そこでも入居希望が全然無い状況なのに、まだ計画段階で、かつ駅からより遠くて、さらに容積がⅠ街区オフィスの数倍あるⅡ－ａ街区にオフィスは難航するでしょう。
テナント・オフィス以外のものを作ろうとしたら、調整に４～５年は余計にかかるでしょう。
また、ここの再開発には多額の税金が投入されてきており、最終的には５００億円を超える額になると言われています。現実的な用途目的にしないと、東京都は建築許可を出せません。
冗談ではなく、１０年くらいは覚悟したほうがいいかと思います。

もう許可はでてるでしょ。。。

一例として。春までライズのモデルルームではⅡＡ地区にシネコンができると説明していた。
営業からこの説明を聞いた人も多いと思う。
都市再開発法を正しく理解していればこんな説明はありえなかった。
東京都は売主に行政指導を与えた（東急が怒られたってこと）。
なぜ私が知っているかって？私が東京都都市整備局に報告したから。
三井、三菱や住友だったら、モデルルームでの従業者教育がしっかりしているからこのようなヘマは絶対しない。

そういえば、自衛隊駐屯地の話題がでるときっていつも、ネガレスと言われてる投稿に論破されて反論できないときじゃありません？話題を変えようと必死ですね。

結論として、

契約者は、キャンセルか訴訟
検討者は、２ａ街区公式計画発表まで見送り

が正解のようですね。

> 663様は　リボンは7−８年

> 665様は　リボンは10年

という事で、IIa　の計画は決まっているという主張をされた方々、

636, 646, 647, 648, 649

などのみなさん、この点への反論、もっと早いはずだと言う根拠など無いですか？

648を投稿した者ですが、646への批判として投稿しました。
646と同じ立場と見られるのは心外です。
646とは正反対の立場です。665と同意見です。

いろいろな意味で、売主の東急はこのマンション販売には公正で、責任をもってあたってほしいです。
特に、実体もないのに、モデルルームで２Ａの発表を２ヵ月後に行なうといい続けてきている点。
（>>599 参照）

>>667
東急に対し東京都から行政指導が下ったって？
またそんな適当なこと書いてもいいの？

655と659を書いた者ですが、自衛隊駐屯地とは一体なんなのですか？
文面からして、どなたかの過去の書き込み内容のことだと思われますが、ハッキリ言いますが人違いなので結構迷惑です。
何の脈略（論拠）もなく、決めつけはいけませんね。

ま、そんなことは別によいとして
建築確認申請が提出されていないのでリボンストリートはかなり先に（私の予測では2010年3月）年度末の駆け込み需要（東京都都市計画課）のタイミングが濃厚であると思われます。民間の指定確認検査機関が適格なら、それでもこの規模の開発の済書が発行されるのは連休明けだと思いますよ。
よって概要が公に発表されるのはリボンストリート含めて来年の5月以降ということになります。
『年内に発表できますよ』などともし販売会社が公式に言っているのであれば、虚偽詐称に該当する可能性があります。

みなさん、脳内をクリアー（ブランク）にして前向きに検討しましょう。
個人差にはプロジェクト全体を通して資産価値が非常に高いマンションになるだろうと考えています。
マンションに住むというより”一つの街”に住む感覚ですね。
カユイところに手が届く・・・住みやすい街区が誕生しますよ、きっと。

674ってなんだが粘着でキモい書き込みだけど、的を得てるようなきがする・・・

あれれ？？

伏字になっちゃった・・・

粘着は　粘　着　って書きました

655
659
674

おまえいったい誰なんだよ。　開発側の立場？

お前のスタンスがよくわからんけど、ポジ派なの？？？

>リボンストリートの両側には低層の店舗が並ぶという楽しい配棟計画になりそうですね。
>おそらく駅からマンションへの帰り道はほぼこのストリートを通ることになるので、生活に密着したコンビニ、レンタルビデオ、書籍、カフェ、クリーニングが並ぶ魅力あるストリートとなるでしょうね。
>クリニックはオフィスビルの低層に入りそう。
>または可能性として独立したクリニックモールも有り得ますね。

以前、別サイトでブックファースト、ＴＢＣ、ツタヤ、PLAZAのテナント出店の名乗りを上げ調整中云々の投稿を読んだ記憶がありますが、それって案外マジなんですかね？
どっかで情報が漏れてるとか。
自分的にはマツキヨみたいな薬局が欲しいっすけど、どうっすかね。

>マンションに住むというより”一つの街”に住む感覚ですね。
>カユイところに手が届く・・・住みやすい街区が誕生しますよ、きっと。

大笑い

ⅡA街区の予測は小生にとっても興味深い話しですな。リボンストリートのことですけど、例えばですけど、”過去”-”現代”-”未来”みたいな３つのテーマで物語りみたいなストーリーを構成したり、そんな表現ができたりします？

>>680さん
＞私の担当者からは、11月か12月になればⅡ-aの全体像をお話できるとハッキリ聞きました。絶対に言っていました。間違いないです。


え？


そうなんですか？それは本当ですか？


私の担当者の営業マンからは、年明けすぐに概要の正式発表があると教えていただきましたが・・・・・。


どうやら東急の内部でもいろんな情報が飛び交っていてとっても不自然です。


私の中では、最近、東急さんに対する不審感が徐々に高まっています。


少なくともそのような大切な情報は、キッチリ情報を一本化していただきたいです。


何だかズルズルともったいぶって先延ばしにされている感が否めないのですが、


２a街区の概要発表が近いうちは無理なら無理と正直に言うべきだとは思いませんか？


皆様、どう思いますか？


こんなやりかた、ありですか？

みなさんの話がだんだん延びてるのが面白いですね。

８月が１０月になり、１１月、１２月、年明けって話まで出てきた、、、。

書き込みが嘘なのか、デベがいいかげんなのか、、、。

まぁ世間に向けた正式発表がいつになるにせよ、確かにかゆいところに手が届いた街になるなとは私も思った。まぁ同時にライズに決断して正解だったし、やはりプレミア物件になるなと感じてるよ。だから今のところ東急に不信感とかはないけどな。

>>682
それが東急クオリティ

正式発表があるという情報自体に疑問を感じますが、一体、何を正式発表するのでしょうか？

正式発表があるという情報自体に疑問を感じますが、一体、何を正式発表するのでしょうか？

当然、ご存知だと思いますけど、モデルルームにあるジオラマ模型にはすでに2a街区に予定されている建物が設置されていますよ。。

正式発表があるという情報自体に疑問を感じますが、一体、何を正式発表するのでしょうか？

ジオラマの写真とっとこね。

ⅡA街区
10年後くらいまで何も出来なかったりしてね。
荒野を抜けて孤立したタワーマンション群ってか？

以前書きました東急関係者６３２ですが、開発にいたる裏話をしましょう。
本件戦略決定に当たり中核MASS理論がありました、要は二子命と言う熱狂的客がどのくらいの母集団で存在するのかと言う事です。 この中核MASSが全体の需要の２－３割を超えるのならば実態の値段の５割ー６割高くても売れると言うものです。
当初高値でもこの中核となる集団が値段を引き上げそにつられて中立冷静な一般需要母集団もその高値を容認し、そこに新しい地域ブランドが出来上がるというものです。
東急も当初慎重で坪３００万では無理だろうと考えてました。
ところが野村のプラウドが坪３００平均で２００５年売りに出した。
プラウド自体多摩川の堤の外側でしかもベランダも、玄関もろくにないような欠陥商品で、東急もさすがにこれは売れないだろうと考えてましたが、ここが予想に反し即日完売となり、二子の中核MASSは少なくとも５０％は超えると言う事になり、一挙に値段を５割り増し問題ないということになりました。
その間２００６年すぐそばの武蔵小杉パークシティが平均２７０－２８０ほどで売りに出されこれも完売しました。
従い値つけは一挙に強気になり４００－４５０と言う途方もない値段つけとなりました。
本来なら２７０－３００、でもありうるところに野村の成功を見てどーんと上乗せしたのです。
しかし問題はこの中核となるMASSがどうも２００－３００世帯ぐらいしかいないと言う事が分かってきました。
この２－３００のなかにかなりの部分が一次の購入者となり後が続かないのが実情です。
しかも実態は何も高級スペックでもなんでもないものを、二子と言う名前だけで５割ぐらい下駄はかせてるわけですから売れなくなるの夫無理ありません。
東急は一般エンドユーザーをなめすぎましたね。

そうなんですよね。このスレに常駐してる特定のネガは、ライズに対するネガというより、東急自体に対して個人的なやっかみがあります。通常のスレと違い、深刻なネガです。

そして、終いには自衛隊駐屯所ができる云々というネガ活動に発展していきます。動機、思想ともに全く理解できません。

まぁ東急側としても、おおよその目星はついてるでしょう。

リボンができる頃には竣工10（７，８，９）年後ですか、、、それまでに１回は洪水で工事が全部やり直しになっても不思議じゃないし。

いまと求められる店舗も違ってきてるでしょうね。今はツタヤとか言ってるけど、10年後には全部オンデマンドになっててDVDの店舗必要なくなってるかもね。

今まで五十年以上来ていない洪水が十年の間にスーパー堤防も乗り越えてくる予想？

街区の建物概要が見えたら見合い側の価格決定するってのは本当だったようですね。
小規模なテナントはあまり入らないって話しも本当っぽいし、待ち組もそろそろ決めた方が良いんじゃない？

>>今まで五十年以上来ていない洪水

３０年前の洪水時の水浸しになった二子玉川園は忘れられない。田都からみると泥水が園内にあふれていた。
しかし、タワマンの上階は大丈夫だ。

2a街区の発表なくして値下げなし。ま、1街区の建設が着々と進んでいるので人気は高まる一方でしょうね。来月にはマロニエコートもオープンしますし、増えるのはプラス材料ばかり。

自衛隊が出来れば、洪水のとき心強いので、ここの価値が上がりますね。ますます買いですね。

ネガってそれこそ自衛隊はそうかもしれないけど、客観的で冷静なマイナス点の検討意見をここのいわゆるスーポジが荒らしてるんだと思いますけどね。

物件の評価では、プラスとマイナスが出てくるのは当然のこと。ネガは無視して、客観的に正しい、マイナス意見を茶化すのをやめることが大事だと思いますけど。あとここでよく出てくるなんか世田谷の人の特殊な思い込みですかね。

特殊な思い？
そんなに売れ行き好調なの？

どう考えても販売状況は好調だろ。てか世田谷の人の特殊な思いと売れ行き好調なこととの文脈が、意味分からん。

駅前からマンションに着くまで全てきれいになる再開発は、
交通便利な場所ではここと、武蔵小杉くらいしかないでしょう。
すぐに、買わないと、一生、駅から自宅まできれいな街に住めませんね。

外国の方？

駅前はだいぶ街区の骨組みが建ち上がってきて迫力があります。

街区も未着手の間も空き地のままにはならないと思いますよ。
仮設でも東急が何か作るでしょうし、心配し過ぎて買い逃してしまうよりも好きな間取りがあるなら買いだと思うけどな。

値下げはまだないようですが、見合いになるあたりは既にかなり価格がおさえめですよね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

これからは明るいニュースが続きますから、なかなか値下げ要因を探すのも難しいですね。お見合い部屋だって当然それに見合った価格設定がされている訳ですから、条件は他と同じです。

ライズの目の前の店舗は保育所に決まりましたね。これはポイント高いです。

保育所がポイント高いのは子育て世代のみだって事も理解しよう。おばさんたちの集合場所にならん事を願う。

そうかな？ 生活利便性が向上する訳だから資産価値はあがると思うけど。公園や図書館だって自分が使う使わないに限らず物件にとってはプラスにりますよ。何でも否定すればいいってものでもない。

718は何がしたいのでしょう？

保育所っていうから気になって調べたら、結局無認可じゃん！
無認可だったら意味ないじゃん！
くだらん情報に翻弄された私がバ力でした。

無認可保育は庭の有効面積が東京都の規定に達していない。また、室内の有効面積と保育士が規定に満たない。
子供をあずけるなら、伸び伸びした空間で育てるべき。
マンションの一室みたいな閉ざされた空間なんていくらなんでも邪道だよね？

こりゃやっぱり駄目開発だ。

パチンコは？

>>722
住民はセレブ層だから、そんな施設は不要じゃない？
他の庶民レベルの世田谷区といっしょにしないで頂きたい。

保育所はライズのママ達が買い物の間の数時間程度預けるぐらいの施設で良いんじゃないですか？
本格的なのが出来ちゃったら自転車をリボンのあたりに止めていなくなるママさんやら迎えにくる車の路駐が続出しそうで嫌だなぁ。
逆に資産価値に悪影響かも。

リボン沿いは小さい店舗しか出来ないから限られてくると思う。
公園が出来たら一般の方も階段登ってリボンは通るんだろうし、カフェとかパン屋さん辺りが儲かりそうだな。
個人的には花屋さんも欲しい。
後はエノテカが移ってきてもいいかも。

リボンストリートって、車両禁止じゃないんですか？

保育所なんか作るなよ。イメージ狂うぜ。高い金払ってるんだから。

セレブ層じゃないだろうけど、パチンコは無用だね。
そんな趣味ならわざわざ二子玉川でなくて他のエリアを探すでしょ。
だいたいプラウドの横にあるけど、いつも客少ないんだし。

一階の道路に車停めて上がってくるでしょうね。
路駐されたら最悪だ。

自転車はスロープから上がってきちゃうんだろうね。
車椅子とかベビーカーは許せても普通の自転車乗るのは禁止してくれないとせっかくのリボンも安心出来ない。

世田谷区は庶民が住みにくい区になって欲しい。

保育所は確かに規模が大きくなりすぎると、３街区全体があたかも公園のように使われたり、立ち話する親子連れで通行しにくくなるなどの弊害も起きそう。個人的にはあの場所にはやはり無難に飲食店がいいな。昔、駅前にあったサンジェルマンとか。イートインできるようにしたり。昔はかなり繁盛してたから、今でも客足は相当多くなると思うけどな。

>>732
昔は近隣の富裕層の方々がご利用になられましたが、
今は高齢化が進んでおりますので、
懐石料理か高級蕎麦屋がよろしいと思います。

確かに高級料理店があってもいいよね。菩提樹みたいな長年愛されそうな高級店。

>>725
この住民がセ、セ、セレブ層・・・・・・・なわけない
ここは玉川は庶民地区

庶民が買える価格設定はしていません。
最低年収2千万円。
共稼ぎ不可。
常識でしょ？

確かに保育所は余分だな。おばはんがベビーカーを押す姿を見るとイヤになるぜ。

だから、玉川みたいな庶民地区にセレブマンション建てちゃうのがイタいのですが。

世田谷区の敷地１００坪以上の戸建ならともかくマンションでセレブという表現はちと苦しいのでは。
ましてこの物件ではねー。今の日本で「セレブ」という名称を冠せられるのは野村證券が定義している
スーパー富裕層（純金融資産５億円以上の個人または世帯）ですね。野村の推計では日本で６万人前後
だそうです。一億二千万人の内の６万人ですから０．０５％、二千人に一人です。もちろんこの物件を
購入された方々の中にもスーパー富裕層に属する方もいるとは思いますが果たして何人いらっしゃるん
でしょうかねー。

>>736
あなたは非常識人

意外とフツーのサラリーマンも多いと思うよ。

もっとも、その親は近くの土地持ちさん何かで、3500万円くらいは
楽に用立てられる方々でしょうけれど。

両方から3500万円貰えれれば、フツーのサラリーマンでも
楽に買えるのだから。

>>742
そういうのは普通とは言わないの（苦笑）

庶民の幅が広いんだよ。
年収二千万円くらいでは自分をセレブだなんて思ってないし、普通の庶民と思ってるよ。
棚からぼた餅で他力本願の購入者もいるだろし、庶民の中にも余裕がある人もない人もいるさ。

ライズは多少余裕がある庶民とちらほらいる富裕層が住めばいい。

そうは言っても世間から見て、やはりライズは裕福な人が多く住む結果になりそう。ライズ住民専用の地下駐車場とか、世界各国の自動車が見れるはず(笑)。玉川高島屋の駐車場が外車だらけみたいな感じで。

外車に乗ってれば金持ちって、大昔の人の考えじゃない？
今は、エコカーに乗っている人のほうが、よっぽど、優しくて人間として偉いと思います。
今は大排気量の環境に悪い車に乗ってる人は軽蔑されます。

確かに今後はエコカーが多くなりそう。ライズにあうとおもうよ。

だからーそんな豪華なもんじゃないよ。

普通に世田谷に多い中級メルセデスがゴロゴロするだけで、フェラーリやらベントレーやらがゴロゴロするわけじゃないんだから。

ヒルズではアストンが流行っていたらしいが、そういう派手な感じより保守的な車とか普通にファミリーカーが多いんじゃないかな。

まーせいぜい夏休みや正月に海外旅行行く人が多いとか、そういう小さいレベルでちょっと余裕があるってぐらいなんじゃないの？

大丈夫。
メルセデスやBMWが質の良いエコカーを出せばこの辺りも一気に増えるだろう。
今慌てて買うのは減税狙いと新しいもの好きってとこじゃないかな？

何が大丈夫なんだか。
結局はその中古に乗る輩なんだし、何時の事になるやら。

年収二千万で庶民って言う人は年収五百万の人をどのように見てるんだろぉ？？

庶民でしょ

>>746

外車＝大排気量って、
いったいいつの話なんだい？

いまどき、いちばんいいのは、
エコカーに乗ることなんかより、
クルマに乗らないこと。

>>747さん
そうです。その書き込みはいつもの常駐ネガ。最近はあまりに直接的かつ事実無根の虚偽内容のネガを書き込んでしまってたから、東急からの特定を恐れて遠回しにネガする方針に変えたみたいです。回りくどくネガしてこの物件の購入検討者の心証を悪くしたいんでしょう。

悩みに悩み結局購入見送りました。でも2a街区の開発が成功して、二子玉川ブランドだけではなく、利便性も手に入る素敵な街になることを心より祈念しております。

ライズ購入しましたが、高層階ですが南の良い所地権者の方が抑えているので、そのほかのｂｅｓｔの所購入しました結局そこも地権者の隣でしたが満足してます。
今になって気になるのは地権者の方ってどのような方なのでしょうか？
ご存知の方が居れば教えてください。
ＭＲでは単に元地主の方ですとしか教えてくれません。
アレだけ地権者が多いと言う事はここは昔小規模農家の方が多かったのでしょうか？

ここには、昔、ねこといぬを飼ってる人が多かったと思います。
ナムコナンジャラ遊園地もあったような。。。
あと、宇宙船みたいな変わった家もありましたよね。

宇宙船みたいな建物は家じゃなくてファミレスですよ。バイキング形式のね。

じゃあ、ライズは宇宙船より最新鋭の超未来建造物なんですね。

今タワーマンションとかが建ってるあたりは、丁度フットサル場やテニスコートがあった部分だよね。学生時代に利用してたなぁ。

独特の雰囲気があった。できれば、再開発される新しい公園も二子玉川らしいものにしてほしい。

ナムコワンダーエッグは３回位行きましたよ。

今日ライズのチラシが投函。
｢Ⅱ-b街区は店舗および住宅とそのための駐車場・駐輪場が予定されています｣
オフィスとホテルのはずでは？

猫たま、犬たま復活して欲しい。
都内に動物と触れあえる場所はほとんど無いので、繁盛して人が集まるでしょう。

ワンダーエッグのバンジーに似た遊戯施設は転落事故がありましたよ。
知らずにそこを歩いてたら血糊が綺麗に掃除されずに残ってて驚いた。

セントラルの北東角か南東角を検討しています。南東角は視界にイーストが入ってくるのでしょうか？それぞれの利点をお聞かせ下さい。

モデルルームの最初に見るのが角部屋だから、行った人は誰でも感じることだけど、

長所
数字だけみたら広く感じる

短所
リビングがいびつな三角形でくつろげない。
物も置けない
恥ずかしくて友人知人などを招待できない
暮らしづらい

>768
いぬたま行ったコトあるの？

あんなかわいそうな状態の犬見て、かわいいとか言っちゃう人って、神経おかしいよ。

ここは、角部屋が三角リビングだと判明して検討止めたって人いましたからね〜。

中住戸は当然一方向しか窓が開かない内廊下で風通しが悪いしね。

まあ、その辺の事は内廊下の物件に住んだ事が無い人はよく、調査検討された方が宜しいかと。

ニコさん、bは一期事業で予定通りの内容になっていますよ。
オフィスとホテルの予定地はaで二期事業。

よりどりみどりだった地権者が、角部屋を選んでいないことをみても人気の無いのは明らか。
10年くらいして転居で角部屋を売ろうとしても、買い手が見つからないとか、買い叩かれるとかで苦労するだろうね。
というより、日々の暮らしで三角ＬＤは使いづらいでしょ、やっぱり。

えっ？販売状況表見るかぎりは地権者はかなり角部屋で占めているんだが。

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まぁ、タワーセントラルの販売を控えて、角住戸の倍率を減らしたい思惑による書き込みだろう。

過去ログをずっと読みました（量がはんぱじゃなかったです）が、
Ⅱ－ａ街区にマンションが建たないという客観的な見つかりませんでした。
計画変更すればマンションは建ちますよね。
また、用途をオフィス（事業所と同じ）やホテルとしていますが、
交通の不便なところなので、需要が無く、結局マンションにせざるをえないと思います。
Ⅱ－ａ街区にマンションが建たないという納得できる説明をできるかたはいませんか？

地権者って南が多いと思いますけど。特にイースト。
ウエストやセントラルは少ないし、角部屋もそんなにありませんよ。

今日の朝日新聞にライズセントラル、のチラシが入ってましたが凄く安くなってますね。
豊洲タワーのチラシも入ってましたが悩んでます。
二子ライズ　８０．８８ｍ２　７，４００万
豊洲　　　　８２．４８ｍ２　６，８００万
武蔵小杉パーク　８１，５６ｍ２　７，２９０万
豊洲は頭金無しで月々１８６，０００円の支払い、ボーナスじ支払い無しで購入可能とのことですが、ライズも似たような条件で購入可能と思うのでライズ前向き検討でーす。
共稼ぎですが二人で５０万は越えるので、充分検討可能範囲になりそうです。
第一期のときは８０ｍ２では８，０００万とか９，０００万ととても手が出せなかったのですが、セントラルならなんとかなりそうでーす。
ちょっと無理ならその下の６８ｍ２　５，７００万狙います。
３年前ならこの値段だと宮前平とか武蔵新城あたりしか狙えなかったのが遂に二子の仲間入りできそうです、武蔵小杉とほとんど同じ値段で購入できるなんて夢のようです。
マンションの購入って本当に時期次第ですね。
でもこれだけ安くなると競争が相当はげしいのじゃないかと心配です。

780さん
ウエストの西南角部屋は、そのほとんどが地権者住戸だと思うけど。イーストだって、西南角部屋は、南の中部屋よりも多くの部屋が地権者住戸になってると思いますが？地権者が角部屋を避けたって意見は事実と異なってると思います。

780さん
ウエストの西南角部屋は、そのほとんどが地権者住戸だと思うけど。イーストだって、西南角部屋は、南の中部屋よりも多くの部屋が地権者住戸になってると思いますが？地権者が角部屋を避けたって意見は事実と異なってると思います。

パークシティ武蔵小杉は44階ですね。
タワーセントラルの7400万とは何階ですか？

781
予想通りセントラル価格を下げてきたね
チラシ入れるなんて よっぽど売れてないんだな
これで　かなりお手頃価格になってきたんじゃない？

庶民にも簡単に手が届く販売価格になったよね

それでも売れゆき悪いならさらに下げてくると思うね

待てば下がるんじゃないか？

＞　豊洲タワーのチラシも入ってましたが悩んでます。

当初から、この立地は湾岸レベルだって指摘ありましたもんね。やっぱり一般消費者の意見って正しいんだな〜と思います。

少なくとも、年度末の決算期にさらに値下げする確率は高いでしょうね。これも以前から言われていた事だけど。

>781

ライズはこれからも下がる可能性十分ありで、スミフは値下げしないのは有名なのを考えると、価格が逆転する可能性がありますね。

また一人ネガが頑張ってるね。値下げとか豊洲並みとか。それはないって。

> 値下げとか豊洲並みか、

781, 785, 786, 787などセントラルの値下げと言う指摘が多いですが、私は以前の資料を持っていないのですが、値下げしてないんですか？

781さんの書き込み見ると確かに価格帯はほとんど同じだなと思いますが、立地はともかく、価格が豊洲並みという表現は788さんが指摘するほど間違ってますかね？？？

788ですがタワーセントラルは、タワーイーストやタワーウエストと場所が少し異なっているし、間取りも結構異なっています。タワーイーストとタワーウエストは双子の様に似ていたんだけどね。だから値下げしたとか坪単価では純粋に分からないんですよ。もちろん、絶対値としての平均坪単価はイースト、ウエストに比べて下がっていると思いますが。もちろん、豊洲にも同価格またはそれ以上の価格帯の物件が沢山あることは知っています。

私は値下げされている印象はないと思う。
出されているのは見合いや北方位の安く出せる部屋の価格だったりするので、モデルで確認した方がいいですよ。

豊洲と迷ってて豊洲の上層階取れるならそちらにしたら？
あちらは今後の開発で眺望変わるかもしれないので一応確認が必要だけど。

確かに武蔵小杉ならまだしも、豊洲となると不動産のマーケットという観点から、二子玉川とはだいぶ領域が異なるのではないでしょうか。東京に数年住んで土地勘がある人なら、東京の東側地域と西側地域は、だいぶ異なる地域色だと分かるので。どちらがいいとか悪いとか比較論ではなく。豊洲と二子玉川を、そもそも同じてんびんにかけれるような考えなら、コストパフォーマンスやその他もろもろ考えて豊洲の方がいいと思います。

そうですね。
二子玉川と豊洲の比較はピンとこないです。

ちなみに価格が下がった印象が無いと述べたものですが、過去の価格表と比べて言ってますよ。

イーストやウエストより小振りな部屋が多く、見合い部分をセントラルと合わせて発表しているので間取りや見合いの関係で低めになるのは当然ですよ。
というか、低めに見えるように工夫していると思います。

売り込みのつもりは全くないので根拠が無いと思うのは自由ですが、本当に検討しているのであればモデルルームで価格表くらいもらって比較されたらいかがでしょう。

セントラルって南側は全戸お見合い部屋、北側は言わずと知れた日の当たらない湿気ジメジメ部屋なので、
安めなのは当然だと思うのですが、いかがですか？

タワーの北側は湿気ジメジメはないでしょう。
南もお見合いってほどかぶってないですし、適当に言ってます？

適当なネガ内容は、このスレに常駐してる一人ネガによるものだからあんまり相手にしない方がいいよ。毎回毎回、根拠のない捏造を書き込んでるから。あきらかに悪意を持ってね。

販売にデメリットになることをすべて一括りで『ネガ』と呼んでいるように見えます。
根拠が無いといことを示していただけませんか。

２ａにマンションが建つことが根拠の無いことだと説明してもらえませんか。
モデルルームに行けばわかる、という回答は要りません。なぜなら、再開発組合に問い合わせたところ、２ａの発表はまだできないとのことでしたから、モデルルームで１０月に発表するという説明は偽りでした。

うざいなぁ。
買う気ないのに気にしてもしょうがないよ？
そんなに気になるなら自分で調べればいいのに。

街区の幻のマンションなんてそれこそ根拠のない話。
いつまでも期待してると笑われるよー。
そうだ、根拠あるなら示してからにしてね。