ミッドサザンレジデンス御殿山 Part2

角部屋購入者のみなさん、やっぱり聞いてませんよね？！
あらかじめ知識があって知っていた方は別として、、、
自分だけじゃなかったので少しほっとしてますが、いったいどれくらいの人がリビングを見たとたん「え！？」と思ったんでしょう、、、

みなさん、思ってたよりリビングが狭いとおっしゃってますが、かなり正確な縮尺図面をもらってますよね！？その図面から「この壁は何メートルで、窓までどれくらい」と計算されなかったのですか？モデルルームの印象だけで家具を購入されたのですか？

当然スケールは図面で何度も確認してますが、間違いの基は○○畳という表記でしょう。トータル○○㎡、ＬＤ○○畳、これさえなければここまで狭いと感じないでしょう。実際、角部屋は15%減程度が実畳数じゃないですか。

「モデルルームの印象だけで家具を購入した」とは誰も言ってないと思いますよ。
問題は、出窓と両脇の大きな柱の大部分がリビングの畳数計算に入っていることを何人かは知らず、デベの説明もなかったので「入っていないもの」としてそれぞれ行動してしまっていることです。
これは個々の担当者の責任というより、きちんと説明する事項として方針を立ててなかったのではないでしょうか。
それに、「かなり正確な縮尺図面」と言いますが、あの図面では角部屋リビングの畳数計算は到底できません。
部屋によっては１５％減以上の実畳数になる場合もあるのではないでしょうか。

リビングの狭さに驚いたものです。私も何も説明受けませんでした。
現在すんでるところも角部屋でm2も同程度ですが
、こうも違うなんて。角部屋組合をつくりせめて
、新たな請求をしたほうがよいのでは。まだ代金支払う前に。

やっぱりマンション購入は何を買うって、スペースを買うわけですものね。
三菱の方もとても信頼していたので残念です。
できれば、これを読んでいる三菱さん！　私たちのこれからの人生をがっかりさせないでください！　誠意を見せてください！　って叫びたいです

角部屋の件、三菱地所に問い合わせた方、
その後の対応いかがでしょうか。
場合によっては参戦します。

角部屋のカウンター上のガラスは大きくてオープンな感じでいいですね。とてもいいと思いますよ。

角部屋の件で三菱に問い合わせた者です。
とりあえず週末に再度話をする予定なのでまだ何ともいえませんが、前回のときは「出窓と柱が専有面積に入っていることが建築基準法に違反しないこと」を説明されました。違反していたらそれこそ大問題ですよね。三菱さんをそこまでは疑っていないので、肝心なのは、その説明を受けなかったこと、社会一般的に見てあれは出窓に見えること、柱も大部分が入るとは聞いてなく普通の人はおそらく知らないことを伝え、説明責任が問題であることを共有し、ひとまず持ち帰ってもらいました。そんな状況です。

同じく角部屋購入者で内覧会の時にリビングを見て「あれ？狭い…？？」と思った者です。
出窓と柱が専有面積に入っているなんて全然知りませんでした。ショックです…。
狭さが腑に落ちなかったので内覧会の時に同行していた建築会社の担当の方に「リビングは本当に○○畳あるんですよね？」と質問したら「…洋間の○○畳ですから」と、意味不明な回答しかもどってきませんでした。なんだかわからないけど、素人の私は洋間だから○○畳でもこのくらいに見えるといっているのかと思ってしまっていました。
リビングが思っていたより狭いというのは本当に残念です。
事前に表記方法についてきちんと説明してほしかったですね、やはりちょっと納得できません。

図面を見る限り角部屋はプラン変更せずにカウンターキッチンのままだと
確かに厳しいかもしれませんね。
ひとつ救いになるかどうかは別ですが、角部屋のような大きな窓のある部屋は
入った瞬間は視覚効果で焦点が窓の外に行ってしまい
その後、部屋に焦点が戻ると狭く感じるものです。
窓が大きい分の窓の景色抜けに焦点が合いやすいので余計に狭く感じるのだと思います。
入居しカーテンや家具など配したら印象も変わるのではないでしょうか。
ただ入居前に納得ができない事は伝えておくべきでしょう。

こういう事って法的に規制すべきですよね。説明義務を課すとか。
マンションにとって居住空間の広さは、安全性と並んで根本的な価値。
平米あたり幾らという金額を払っているわけですから、
万万が一にも齟齬のないように了解の上で契約するシステムにすべきでしょう。

私も角部屋です。私はモデルルームに置かれていた設計図書の分厚い製本をたまたま、閲覧した際に、窓台の部分と柱が面積に入っていることを知りました。建築基準法では算入でしょうが、普通の感覚では床面積は床面の面積と思います。宅建業法の重要事項説明違反を争点に交渉したり訴えたりできる可能性がどのくらいあるかわからないけど、消費者保護法ではどうでしょうか。少なくとも専門家としての説明責任を果たしていません。雑に言ってしまえば法の原則では、それ(建築基準法)を知らなかった者の勉強不足は救われないということになるのかもしれませんが、三菱地所ともあろうものが、それは無いんじゃないのと思います。
あと気になるのは、パンフレットの専有面積は壁芯で計算をしますが、登記簿上の面積は内法によって計算をすること。この場合、逆梁の出窓は入るのでしょうか？これは、床ではないので登記面積に含めないということを望みますが、この算定についての考え方とそのための法的根拠を確認したいです。どなたか知りませんか？出窓のために床同様の固定資産税が延々と支払わされると思うと釈然としない。納得しておきたいです。

私も問い合わせされた方の状況が知りたいです！

私も内覧会、確認会共に釈然とせず帰宅しました。が、この書き込みをみてカウンターや柱まで専有面積に入っている事を知り何の抗議もせず支払いをしてしまってはと思い、多くの購入者がリビングやキッチンがパンフレットに表示されている畳数よりせまいと口をそろえていっている事、また私は８０−Ｇタイプを購入したのですが、リビングはもちろんキッチンが狭い事についても言いました。キッチンセットの引き出しを引きその引き出しに向かい合う形で冷蔵庫の扉を開けるように冷蔵庫を置くとその間に壁にそってごみ容器（食器棚の下にゴミ箱を組み込んだものを買うつもりでしたが）が置けなくなるのではないか、３.４畳と表記されているがそれほど狭いことを申し入れ、壁芯から測った広さというはどのような計算がされているか、解るような図面を出してほしいと申し込み了解されました。が其れは今はどこにもないのでこれから設計士さんに頼んでみるが・・・？とても細かくわかりにくい図面との事。果たしてどのようなものか、また引渡しまでにそれが間に合うよう頼んではみましたがどうなるのかなんとも頼りない話です。これが不安と期待をもって完成まで２年余り待ったあげく何千万円も支払ってこの先何年もすみ続けるかも知れないマンションとは。こんなに多くの人がおかしいと声を上げているのに、話が違うと思います。マンション販売とはこのような事が許されるものなのでしょうか。なものかとお

上の４０５です。最後の（なものかとお）を消さずに投稿してしまいました。投稿は初めて、不慣れですみません。

角部屋のLDのカウンターは、LDの一角にカウンターがついているだけですよね。それを取り外してもらったら、規定の平米数が得られた感じがするのではないですか。
「出窓」が床面積不算入なのが十分説明されたかどうかの前に、そもそもどうしてカウンターが「出窓」という理解になったのでしょうか。図面には「出窓」という表現はなかったし、モデルルームでも出窓という扱いではなくカウンターだったと思うのですが。素人といえば、個人的にはむしろ出窓が面積不算入ということの方が知りませんでした。

407さん、角部屋のLDの窓台はカウンター形状ですが、取り外せるものではありませんよ。そんなことしたら建物が崩壊しますよ。建物を支えている梁です。逆梁なので床スラブより上にあるのです。
請求書、届きましたね。

角部屋のLＤのカウンターは出窓ではなくカウンターとのご指摘がありましたが、ただのカウンターであれば、その先にFIX等の窓がついていない場合もあります。床から立ち上がった壁の向こうにカウンターを設け、その先にガラスをはめれば、誰でもが出窓と表現するのは当たり前で、投稿者のほとんどが出窓と認識しそのように書き込んでいますね。これは共通の概念ではありませんか。

ちなみに、現在私の住んでいる家のリビングダイニングとキッチンを、ザッとですがメジャーで測ってみました。形はどちらも長方形です。マンションサイズとは少し違うかもしれませんが、９０x１８０=１６２００を１畳の面積としました。畳数ではミッドサザンのパンフレットに表記されているＬＤの数字より今の家のLDのほうが１畳にも満たないのですが広くなっていました。その１畳にも満たない広さが加わった中に、ダイニングテーブルとその椅子、ソファー、センターテーブル、リクライニングチェアー、ＴＶ，ピアノ、食器棚、作り付けの机、等置いてあります。ダイニングテーブルは丸く４つの椅子をゆったり置くとかなり場所を取りますがそれでも余り狭いとは感じません。かなり雑然としますが、ごく寒いときは炬燵もおいたりします。いくら一件家とマンションの違いはあっても、たとえ出窓と柱を面積に入れたとしてもこんなに違うものでしょうか、キッチンも同様でした。広々した気持ちのいい窓を買ったつもりでしたが少し大きなテレビをその前に置くと、窓もこれから購入するカーテンも台無しにならないようにと願っている所です。同じく請求書届きました。」

逆梁工法(ぎゃくばりこうほう) について
以下、引用です。
　マンションなどで最近よく取り入れられる工法です。一般 的に天井側に設け
る梁を床側に設けることで、窓スペースを上下に広くとることが可能になり、採
光や眺望に優れるといった特徴があります。天井面に梁が出ないため、天井か
らの圧迫感がなく、上部にハイサッシが拡がり、自然光がふんだんに部屋に入る
ようになります。一方、従来の方法は、天井に梁を設けることで床に邪魔な出っ
張りをなくし、床面積を広くしていましたが、逆梁工法では床自体は狭くなっ
てしまいます。ですから、床側の梁をバルコニーに持ってくるとか、床の梁を利
用して出窓にするなどの工夫がされています。
(出典：http://www.coremansion.com/yougo/yougo1.html)

出窓の床面積の算定方法については、
従来、建設省通達(昭和61年4月30日付け建設省住指発第115号)による建築基準法上の床面積の算定方法により次のように取り扱われてきました。

次の各号に定める構造の出窓については、床面積に算入しない。
　　　イ　下端の床面からの高さが、３０㎝以上であること。
　　　ロ　周囲の外壁面から水平距離５０㎝以上突き出ていないこと。
　　　ハ　見付け面積の１／２以上が窓であること。

また、通達文にはありませんが、運用上の解説に、これらを満たしても当該部の天井が室内の天井の高さに達したりしていて、「その形状が常識的に出窓として認められない場合は、床面積に算入する。」とあります。

ミッドサザンレジデンスでは、
イとハは該当、ロは出窓の周囲の外壁面から窓面は突き出ていない(0㎝)ので該当しそうだが、外部へは全く突き出していないのでそもそも該当しないとも思われます。また天井まで達する窓なので「その形状が常識的に出窓として認められない場合」に相当し、床面積に算入することが建築基準法的には妥当なように思えます。

なお、この建設省通達は、地方分権一括法が平成１２年４月１日に施行されたことにより失効したため、新たな取扱いを自治体ごとに定めたことになっていますが内容は従来の国の通達と同じようです。


三菱地所販売は、建築基準法の通達の特殊な取り扱いの通りに正しく面積を算定し、それを販売面積としたわけですが、それは一般の常識的な消費者の感覚に対しずれているわけですから、きちんと説明すべきだったはずです。販売用の図面はありますが、素人は図面から広さを実感できません。素人が広さを理解するには、書かれている数字を手がかりにするしかないのですから、その数字の示す根拠を説明すべきだったのではないでしょうか？

まとめますと、
・建築基準法の面積不算入の出窓とは見なされない。
・室外から見ると出窓とは言えない。
・しかし、室内から見ると形状は通常の概念では出窓と言えそうである。
・販売会社は、この購入者の誤解の可能性を専門家として認識できたはずにもかかわらず、そのための説明を全く怠った、つまり重要事項の説明義務に反したのではないかと思われます。錯誤による契約がなされたと言えるかもしれません。

みなさん、４畳半、６畳、８畳、１０畳とちょっと想像してみて下さい。どの部屋にもＴＶの１台ぐらい置けませんか?それが１３．８畳もあるはずの部屋に、いくらカウンターだ、柱だ、逆ばりだといってもたかがＴＶ１台置く場所がなくカウンターの上に置こうとしているのです。もし、専門家が知れば逆に興味を持ちそうな物件ではありませんか？いったいどんな設計をすればそうなるのかと・・・。設計ミスという言葉も頭の中に浮かんできました。

リビングが予想外に狭いため、カウンターの上にものを置かざるを得ない方が多いことと思いますが、とても気になっています。
この建物は、阪神淡路大地震クラスで崩壊したりはしませんが、大地震では、かなりゆれます。窓台のものはガラスに激突します。重たいものであればガラスを破壊すると思われます。
ガラスは共用部ですので、窓台上にテレビなどの重量物を置かないように管理規約で定めたほうがいいのではないかと思います。それにもかかわらずものを置いて自身でガラスを壊したりその落下により第三者に損害を与えた場合の責任が管理組合に降りかからないように、（つまり規約違反の居住者の責任とするように）すべきと考えます。角部屋の方には厳しい意見かも知れませんが、かなり切実な問題です。はっきり言います。窓台にテレビを置いた場合、地震動によりますが阪神淡路大地震クラスでは窓ガラスを破壊する可能性はかなり高いです。ちなみに私は集合住宅設計の専門家で一級建築士です。

上記の誤字訂正です。自身→地震。

＞＞No.420
窓ガラス破壊のリスクは、角部屋に限らずどの部屋でも個人負担であるべきでしょうね。

キッチンカウンターの石と角部屋とでダブルで問題を抱えてらっしゃる方はいますか？

４２０さん
角部屋購入者です。角部屋のリビングにはマルチメディアコンセントが出窓(カウンター？）の下にしかありません。購入前に「ここにコンセント？テレビはどこに置いたらいいのか？」と、地所の担当者に質問したら「出窓に置くという考えです」と、言ってました。もともと出窓に置くことが前提のように設計されているようです。私は出窓にテレビを置くのは日も当たるし、せっかくの景色なのでやだなと思い別の場所にもコンセントを増設しましたが、売主側はもともと窓辺に置いてもいいってことで販売していたようなので
>ガラスは共用部ですので、窓台上にテレビなどの重量物を置かないように管理規約で定めたほうがいいのではないかと思います。
↑は、ないかなと思います。

４２０です。
なるほど規約での禁止は困難そうですね。では、破損の場合の負担は、どうすべきとお考えですか？
私は４２２さんのご意見と同じく、室内の物で共用部を破損した場合は、地震であってもその部屋の持ち主の責任とすべきではないかと思います。危険なものを窓台に置くのを規約で禁止はしないが、それによる結果については自己責任とすべきでしょう。販売会社がどう言った、というのは事故が起こってしまっては関係ありません。法的にも契約的にも責任を地所に求めることはできないでしょう。
「出窓に置くという考えです」（「出窓」と言われたのですか？）との説明で、TVを窓台に置くつもりで購入という方がいるとなると、確かに規約で禁止を制定しようとしても、賛成が得られにくいでしょうね。
ただ、ある程度の地震動では、台の上に置かれたものは、確実に窓のガラスに激突します。ガラスが破損してもバルコニーがあれば被害はそれだけだけど、あの窓では落下して被害が拡大する恐れがあります。
三菱地所に、どのような考えで設計しているのか、ガラスの種類と耐衝撃性についても、説明を求めたほうが良いかもしれません。「建築基準法上は問題ない。どう使うかは入居者の責任。」となる可能性が高いでしょうけど。
その「建築基準法」は、ある程度（地震波により一概に言えませんが概ね震度7程度）の地震力によっても構造が損傷しても崩壊はしないことを目的に決められています。ですから、構造は崩壊しませんがかなり揺れます。特にミッドサザンは高層ですから特に中層、上層の揺れは相当大きいです。室内の家具がどうなるかは建築基準法は想定していません。また、高層建物の窓ガラスやサッシは、外部の風荷重と想定地震による窓周りの変形量で設計されますが、室内からの衝撃については考慮する必要はないのです。
繰り返しますが、大地震の場合、かなりの可能性で、窓台に置かれた重量物によりガラスが破損します。これを「どのように防ぐか、被害が出た場合の対処（費用負担等を含め）をどうするか」を事前に考えておく必要があるということです。引渡しを受けたら、主体は販売会社でなく管理組合です。管理組合で、この問題に取り組む必要があるのではないでしょうか？誰かが何とかしてくれる他人事ではありません。飛散防止フィルムを貼ることも考えられますが、寿命が5年ですから、それはないかなと思います。

↑「家具」の文字に勝手に変なリンクが付いてしまいました。

＞４２５さん
　地震の際の責任分担については、角部屋の方に限らず取り決めておいた方がよいと思いました。一瞬、ちょっと厳しいなあと思いましたが、一定規模以上の地震はかなりの確率で起こると言われていることですので、家具の配置など日ごろから配慮すべきなのでしょうね。

登記面積は内法面積なのに、なぜ共用部の柱の面積を算入するのか疑問に思いWEBで調べたところ、次のような解説を発見しましたので引用します。
便宜的に算入しても構わないということであって、算入することとはなっていません。面倒だから含まないというわけで、地所が面倒だからという理由で固定資産税が高くなるのは勘弁です。デベとしては販売面積と登記面積の違いを大きくしたくないということはわからなくも無いけど、受け入れがたいです。

以下、引用。
区分建物（分譲マンション等）の専有部分の床面積については、内壁で囲まれた部分の水平投影面積により算出するものとされています。（不動産登記法施行令第8条）
　その理由は、区分建物相互間の障壁その他区画は、構造上の共用部分と解されるためです。そのため、区分建物の内壁面に凹凸・柱がある時は、その部分を内壁として算出するのが本則でありますが、凹凸・柱部分が狭小であって、常にかかる方法をもって算出しなければならないとするのは、非常に繁雑であり厳格過ぎると考えられ、床面積というものが建物を特定する一要素として、その建物の生活空間としての広さを公示（表示）するものであることからすれば、建物の特定を妨げない限度において適宜実情に即した算出方法が採られています。
　従って区分建物の内壁に柱状の凹凸・柱等が存する場合は、これら部分を無視して専有部分の床面積を算出しても、当該区分建物の特定に支障を生じるものではない。とされ、昭和39年10月22日首都建発第522号財団法人首都圏不燃建築公社会長照会、昭和40年2月2７日民事三発第232号民事局第三課長依命回答され、昭和46年3月19日日調連総発第94号日本土地家屋調査士会連合会長照会、昭和46年4月16日民事甲第1527号民事局長回答、同日民事三発第238号民事局第三課長依命通知で確認されています。
　尚、ご質問のこのような取り扱いは、結果として壁付柱や独立柱は専有部分の床面積に含まれることになりますが、この登記事務の取り扱いが壁付柱や独立柱が専有部分に属することを前提としているものではありません。
　それは、専有部分の広さを公示（表示）するという意味の床面積を算出するには、壁付柱や独立柱の面積を差引計算するまでもない。としているのであって、その部分が専有部分となるということではありません。
出典：http://www.akinet.ne.jp/kaneko/Page16.htm

上記訂正：
面倒だから含まないというわけで→面倒だから含めるというわけで

テレビをカウンター上に置くのは、テレビが家の中に落下する→壊れるという確率が高いので、禁止でなくとも避けたほうがいいことでは。実際地震で薄型テレビが倒れた知人がいるので、現在地震対策があるテレビ（AV台に固定できる等）を探していますがなかなかいいものがありません。床に直置きやAV台程度の高さならともかく、カウンターの高さから落っこちたら。。
　自己責任でカウンター上にテレビを置くのは勝手かもしれませんが、下を歩く人を死なせたりしてしまったらどんな保険でもカバーしきれないと思います。金銭的には決着ついても、人の命に責任負いたくないです。

角部屋契約の者です。433さんのご指摘のとおり、角部屋で全員要望もつもの
があつまり、地所にこの件についてどのような対応がでるか内容証明など
出したほうがよいと思いますが。角部屋契約者で要望者はオフ会を開いて
日曜日などに集合したらどうでしょう？たとえばゲートシティのスタバなどに10時集合など。
あまり時間がないので。個人的には土曜午前は勤務なので午後以降希望ですが。
目印はミッドサザンの緑色のブックレットなどにして。

もう何をしても手遅れのような気もします。
ここで騒ぐのも傷口を拡げているだけのような気もします。
入居前にこんな嫌な思いするなんて、損害賠償してもらいたいです。

430です。
登記は内法面積が原則であり、便宜的に柱を含めて良いというのは厳格過ぎによる繁雑を避けるためなのです。登記する主体は購入者であって、代行者ではありません。代行者の便宜のために柱を含めるなんて到底認められません。それにミッドサザンはタワーマンションで当該の柱は各階繰り返しです。面積算定図もCADで簡単に作成しますから訂正も容易です。国の通知が出た昭和40年代とは事情が違います。

整理しますと、
「内壁面に凹凸・柱がある時は、その部分を内壁として算出するのが本則である」が、
「必ずその方法で算出するというのは、非常に繁雑であり厳格過ぎると考えられる」という場合は、
適宜実情に即した算出方法でも構わない、との運用上の扱いを行政が回答しているに過ぎません。
つまり、法律ではありません。
登記するのは、不動産会社ではなく、所有者です。
上記の意図は、登記するもの（所有者）が、適宜実情に即した算出方法をしたいというならそれも認められるというものです。（それを認めたほうが税収は多くなります。）

登記する購入者が本則どおり厳格に内法を主張するのであれば、それを代行者は拒否できないはずです。それを拒否するというのならば合理的にまた法的にも納得できる説明を地所(あるいは行政書士)はすべきです。「同じ間取りの部屋は同じ扱いでと言ってとりあってくれない」ならその法的根拠を提示すべきです。

435さん。きっと失望が重なって嫌な思いをされていること、お察しします。私も角部屋です。でも、何をしても手遅れとあきらめるのには、まだ早いです。
まさに今、騒がないと手遅れです。結果として、もっと嫌な思いをすることもありえますが、それを傷口を広げると怖れないでください。少なくとも納得しなければいけません。
まだ登記の手続きは始まっていませんし、正式に登記の面積もその算定根拠図も地所から示されていません。すぐにはっきりとした意思表示と要求をしましょう。
角部屋有志で集まって要求するのも有効かと思いますが、今すぐは個々の購入者が要求したほうが良いと思います。私の書き込みを参考に主張してみてください。