ミッドサザンレジデンス御殿山 Part2

内覧会に行って、改めて角部屋のTVの置き場所が難しいと感じました。みなさんどうやって置いていますか？三角の部屋のTV、教えて下さい！

内覧会で実際に見てみたら不満、、、という方が多いようですね。
2年も待たされたら少しのことでも許せないものですよね。
逆に良かったところとか書き込みませんか？
私は中層階ですが以外と景色の抜けがよかったと思いましたよ。
下からみると狭いところに無理矢理マンション建てた感じで
狭苦しい印象だったので。
内装は家具の配置や色を再考して対応するですね。

３５２さん。

同様です。
西向き（の南より）の住居を購入し、シミュレーションではゲートシティとニューシティの隙間のみ、
かつ抜けた先はThinkParkという自体を想定していたので、
眼下に目黒川が見渡せるのは、春の入居時期には格別な眺めかと思っています。

確かに思ったより狭いというのはありますが、図面の寸法が壁心だったこともあり、
前向きに捕らえれば、その分となり住戸のボイド厚がもたれているということかと思います。
（実際、断熱材の吹き付け量もやりすぎなくらい厚かったですし）。

17日にまた確認会があるので楽しみです。

確かに思ったより景色は良かった。南西の部屋ですが、南はランドマークタワー、西は新宿のビル群まで見えるのは予想外。そこは○です！

角部屋ではなくてもテレビ位置には苦労しています。
これという解決法はなさそう。。

マンション前を通りましたがちょっとギャップがありますね。
うーん。。。

計画書が送られてきましたね。
近いからスーパーできたら、ホントうれしいんだけどなあ・・・。まだ先だけど期待大。

再開発はモデルルームがあった駐車場あたりですよね？
個人的には公園など広場ができるといいのですけどねぇ。

北品川５丁目再開発。かなり大規模で、少し驚いています。大崎は大都会になりますね。
北西や西の景色はかなり影響受けそうですが。

再開発の計画図を見る限り、敷地いっぱいいっぱいに建物が建つようす。
これに比べたらミッドサザンは良心的な建て方でしたねぇ。
高さも２７階しかないし（しかも住宅用だから業務棟の２７階よりずっと低い）
空き地と２階建て程度の駐車場が、敷地内のかなりとってますから。

紛らわしくてごめんなさい。
「良心的」と書いたのは、眺望、日照などの点でミッドサザンの面積、建物配置が
「地域住民の方々に対して」良心的なプランになっているのでは（北品川５丁目再開発と
比べて）、という意味でした。

３４３さん、３４９さん、その後進展ありましたか？私も、先日内覧会に行って全く同じ感想を持ちました。グレースフルマットのキッチンカウンターがピンクと言っていいほどに赤みを帯びていて愕然としました。三菱に言ったら、「モデルルームが想定以上に黄色っぽかっただけで、パンフレットにはちゃんと「赤みをおびている」と記載されている」と説明されましたが、本当にパンフレットにそのような記載はあるのでしょうか？それから玄関の天然石はやけに白っぽかったのですが、キッチンの天板と玄関の石は同じ色ではないのでしょうか？モデルルームの展示には玄関とキッチンカウンターが別の種類の石とありましたっけ・・・？どなたか覚えてらっしゃいますか？

365さん
私も同様の感想を持っています。担当者の方が、「モデルルームは手違いで色味が違った石が入ってしまった」とおっしゃってました。ただ、ピンク色過ぎるとのご批判が多く、専門家にも相談したが石の種類としては同じなので、皆さんにはご理解を頂いています、とのことでした。365さんのお話のようにパンフレットに記載をしているともお話されていました。明らかに、モデルルームは予定とは色味が違ったものであることをご発言されていましたので、その説明ないまま販売されたことについての説明責任はないのかと個人的には感じてしまいます（パンフレットに記載しただけで大丈夫と言い切れるのでしょうか。どこに書いているのかはまだ調べていません）。
全体としては非常に気に入っているので、入居も楽しみですが、この点は非常に残念に思っています。

３６６さん、ご意見ありがとうございます。大勢の皆さんのお宅にピンク色がかった石が入っているのですね。パンフレットの記載については、何度も見返して探しましたが見当たりませんでした。（見落としているのでしょうか・・・）事前に説明を受けていれば、カームジェントルにしたであろうと思いますし、私個人としては、黄色味がかったタイルとピンクの石がどうにも違和感があって、余裕が出来たら自費で石を交換したい程に気に入っておりません。天然石と云えどあそこまで色味が違っていると、品番は同じでも色番は違うのではないか、と思ってしまいます。私も専門家に聞いてみようと思いますが、３４３さんや他の方がその後進展あれば教えていただきたく。私もマンション全体としては気に入っているのですが・・・。（といっても、各フロアーの壁紙の緑が病院のような印象を受けるし、ラウンジの天井のオレンジも他がシンプルなだけにしっくり来ないように感じ、内装はあまり気に入りませんが共用部分だから仕方ないですね・・・）

キッチンの色を最初に指摘した者です。
明日、確認会に行きますが、グレイスフルマットの天然石の色について、厳しく指摘しようと思います。しかしながら、三菱サイドとしては、これを認めてしまえば、相当な出費になるので認めようとはしないと思います。一人の人間が吠えていてもクレーマー扱いになってしまうでしょうが、このプランで何人もの人が苦情を訴えていれば、動くかもしれません。大切なのは、中途半端に今のままで認めないことです。例えば、近く、このキッチンに不満を持っている人と三菱側の説明会の場をもうけてはどうでしょうか。そういう場所で、ちゃんとデザイナーの人も呼んで、説明してもらう必要があります。実際にこの被害を受けている世帯は、どのくらいあるのでしょうか。この掲示板だけで４世帯確認されていますから、もっといるでしょう。まさかあのピンクで認めている世帯は少ないとは思いますが、全体としてまとまることが大切です。説明をしてもらった上で、やはり三菱として非を認めないのであれば、法廷闘争になるのでしょうか。明らかに不当な行為をしているのだから、正当な判断をして高い買い物をして損害を受けている我々は主張するべきです。もちろんマンションを買わないというのではなく、三菱側からなんらかの賠償を引き出すまで認めるべきではないと思います。また、レスしますので、皆さんも状況教えてください。

レスありがとうございます。専門家に相談してみたところ、「まずは口頭ではなく、本件の経緯及び納得できない旨を書面にして三菱に提出し、三菱側の認識についても書面で回答をもらうよう要求してみるように」ということでした。引渡しもせまっているので、できるだけ早急に、最終確認を行う前に、とのことでしたが、私は既に確認会でサインをしてしまっており、これから動こうかどうしようか悩んでいたところでした。368さん、また状況教えて下さい。三菱さんもきっとこの掲示板チェックしてますよね！？誠意のあるご対応どうぞお願い致します。。。

書き忘れました。三菱側との説明会の場を開催してもらえれば、是非出席したいと思います。

担当者と簡単な協議をした結果、三菱側としても、ある程度の非を認めているようです。モデルルームを見て買ってしまった人には申しわけないという思いはあるようです。しかし、天板の張り替えとなると、大工事が必要な上、また、希望通りの天然石が輸入されるかどうかはわからないということで、張り替えには応じないようです。だから、ピンクの天然石が不満な人に対しては、それぞれ個別に要望を聞いて、対応できるかどうかを施工主と協議するということです。わかりやすく言えば、それぞれの世帯の要望（値引き、オプション追加など）を聞いて、今回の件を納めたい考えのようです。でもあくまでも個別対応のようなので、今のところ、説明会のような場を設ける意思はなさそうです。購入者としては、引っ越しの日にちがずれたり、いつまでも揉めるのはストレスですよね。ですから、私は、いくつか契約の条件として要望を言ってきました。要望の内容は明かしませんが、天板の張り替えよりも非常に現実的なものです。今後、要望が受け入れられるかは不明ですが、その対応によって、契約するかどうかを決めたいと思います。
また現在の情報を整理すると、パンフレットには、ピンクの色や、程度の差があることなどの記載はいっさいありません。契約書などにもありません。また、一部でモデルルームの石が違っていたという指摘もありますが、それもありません。モデルルームの石と完成後の石は全く同一のものだということです。ただ、シーズンなどにより、色の差が大きく出てしまったということのようです。現在、販売サイドならびに施工主も「モデルルームと違う物を作ってしまった」という認識はあるので、問題はどこまで対応するかということです。ただ、張り直しは現実的に無理そうなので、各世帯で別の部分で納得できる交渉をするべきだと思います。有名企業の売り主にとって、このようなトラブルは日常茶飯事なはず。彼らの最も恐れるのは、ブランドイメージの低下です。こういうトラブルが発端となって、悪評が広まり、週刊誌などに持ち込まれるケースも多々あります。そうなれば株価の低下を招き、業績に影響を与えかねない事態にもなります。ですからそういった危機管理のすぐれた大企業ならではの、なんらかの誠意ある対応が引き出せるのではないかと思います。すこし楽観的ですが。大切なのは、その場のなし崩し的な説得に応じないことです。損害を受けているのは、購入者そのものですから、主張するべきことは主張するべきです。「作るといったものが予定通り作れなかった」のだから、それに見合う対応をするのは、契約として当たり前のことです。個人的には、既に三菱に要望は伝えたので、今後、三菱側から万が一誠意ある対応がない場合、次なる行動に出ようと思っています。以上。

371さん。「・・・記載はいっさいありません。」とありましたが、重要事項説明時の添付図書である「PLANS」の共通注意事項に「・・・なお、石材・木材等の天然素材には特有の模様や色むら及び穴埋め補修等が生じる場合がありますので、予めご了承ください。」とあります。
私は、天然素材の石は素材のばらつきの懸念から人造石としましたので、実際にモデルルームとの違いがどの程度のものか存じませんが、期待されたイメージと違ったとのことはお気の毒に思います。
われわれは日常的に、工業的に標準規格化されたもの（天然物でも加工処理して標準化されたもの）に囲まれているので、天然物そのものの現物を見ずに、見本品で購入することに鈍感になっているのではないか、あるいは販売会社も十分に説明する努力が足りなかったのではないかと思います。戸田建設については、三菱地所設計の指示した通りの石で施工したのであれば施工の瑕疵とはいえませんね。
モデルルームでの石と同じ山（石切り場）での産出であれば、色味の違いがあっても止むを得ないと思いますが、国が同じでも異なる産地だったりしたら、問題です。もし違う産地の石だとすると、モデルルームと同じ石が、①十分な量が施工時期に確保できなかった。②品質上に問題があり類似品に変えた③安い類似品が見つかったので変更した④設計者が良かれと思って選択した、などが理由として考えられます。まずはモデルルームの石と同一の山から産出した石かどうかを確認されることが良いのではないでしょうか？いずれにせよ、モデルルームの山の産出で全く同じ色味の石に変えろという要求には現実的には対応不可能だと思います。その石があった山は、日々採掘されて、どんどん離れていくので、色味も石目もどんどん違っていきます。運よく現地に在庫が在ったとしても、納入には半年以上はかかるのではないでしょうか？石材業者を介して産地に発注、船での運搬、加工・・・等でしょうが、結果に満足できるような色調は期待できないのではないかと思います。色味だけを重視して、石目を無視すれば、違う産地も対象に探すこともできるかもしれませんが、今度は石目に満足できない購入者が出るはずですので、厳しいですね。

石の購入に関してですが、以前に知人が御影石の墓石を購入しましたが、見本品とほぼ同じイメージの出来でした。また、石材販売店では、産地と色味によって何通りか種類があるのが通常です。石は色味と石目が命と思いますので、そのうちの色味があまりにもモデルルームと違うのであれば、たとえ石切り場が一緒であったとしても「色の違いは止むを得ない」とは言い切れないのではないでしょうか。（個々人意見が分かれるのかもしれません）また、販売会社は実績のある会社ですから、過去にも同じ内容の苦情の経験があれば、重要事項説明の添付図書の記載だけでなく、モデルルームの段階で目に付く場所に注意書をするなり、一言説明するなり、といったことができた筈です。それをしなかったのは、今回が販売会社の予想を上回る色の違いなのではないかと推測します。

天然石カウンターの石目（↑によると石の模様のことをこういうのですね）のばらつきに不満を持っている方はいないのでしょうか。（以前に２つの大きい「しみ」状のもののことでレスした者です）

＞重要事項説明時の添付図書である「PLANS」の共通注意事項に「・・・なお、石材・木材等の天然素材には特有の模様や色むら及び穴埋め補修等が生じる場合がありますので、予めご了承ください。」とあります

・・・ということは、、ひょっとして該当部分を削ってもらって穴埋めしてもらう、という可能性も聞いたほうがよかったのかと思いまして。

初めて書き込みます。中層階の角部屋を購入した者です。
リビングが思ったより狭かったので調べてみたのですが、出窓の部分（カウンター）が専有面積に入っていたので驚きました。通常出窓は入らないはずですが、この出窓は違う扱いなのでしょうか？それともどこかに「出窓のカウンターは専有面積に入る」と書いてあったでしょうか？
さらに、出窓両端のでかい柱も柱心からではなくほとんどの部分が算入されています。
これはマズイのではないでしょうか？
この件についてどなたか詳しい方がいましたらコメントお願いします。

375さん。私も角部屋の購入者です。ご指摘の件、購入時点で気づいていましたが、納得の上で契約しました。出窓であれば、面積に不参入ですが、これは法的な出窓にはなりません。壁の位置と窓の関係で出窓となるのですが、ミッドサザンは壁と窓の上下位置は同じですので出窓とはならず、面積は壁芯＝窓芯での算定です。足元の出っ張りは梁（いわゆる逆梁）です。柱部分についてはそれぞれの接する壁の延長線を引いて面積としますので建築基準法的には問題ありません。でも、デベとしての説明責任というと不十分ですね。（小生は、一級建築士(設計専攻建築士)＋宅建主任＋マンション管理士です。最後の二つは今は必要ないので試験合格のみで免許登録はしていませんけど。）

私も角部屋の購入者ですが、３７５さんの仰っていることは本当でしょうか？
いくら壁心計算でも狭いなとは思っていたんですよね。
それとあれはてっきり私も出窓だと思ってました。たしかに上下の壁とは位置が同じですが、あそこは壁自体が出ていますし、左右の壁や隣り部屋の窓と比べると出っ張っているので。
柱も、中心からの寸法だと担当の方からは伺ってました。

初めて書き込みします。375さん、同じく中層階の角部屋を購入したものです。私も内覧会に行って、リビングが狭いなと感じました。出窓の部分はどう考えても面積に入っていますよね・・・ダイニングテーブルを置いたら、ソファの大きいのなんて置けないですよね・・・。あとテレビの置き場を考えています。また現在持っているテレビ台は新居用にもと思って結婚当時に購入したのですが、大きすぎて買い換えるしかない感じです。
あと気になったのがエントランスのエレベーター前（内覧会の時にはテーブルと椅子が置いてあったところの天井）オレンジの天井に傷が目立ちました。引渡し前に最終クリーニングは成されるのでしょうか。気になります。

私も角部屋購入者です。
眺望もよく満足してはいるのですが、皆さんご指摘の通り、リビングが狭いですね。
我が家では急遽所有物の廃棄処理数を増やしました。
ダイニングテーブル＋ソファー＋ＴＶ一式・・・それ以上は置けないですし、各パーツのサイズも
やや小ぶりで考えないと厳しい感じです。出窓部分に薄型ＴＶを設置してスペースを少しでも
確保する方向です。　室内レイアウトが角部屋の皆さんの共通の悩み？になりそうですね。
話題が全く変わりますが、駐車場の件何か情報お持ちでしたらご提供願います。
仮契約時は空きがあるとの事でしたので、楽観視してたら満車との事。この前の内覧会で
再確認したら、キャンセルが出てるので管理組合から再募集があるとの事でしたが、
おそらく抽選でしょうね〜周辺に大規模パーキングもなく困ってるところです。

中層階の購入者です。
天然石の件で、気になっているのですが、グレイスフルマットタイプで、キッチンの天然石の色違いの件を指摘されている方々が結構おりますね。私は内覧会が終わってしまってから、このサイトを見て、ピンクがかっていると知りました。私は恥ずかしながらそこまで気付かず・・・。それは25階以上の高層階のキッチンプランでしょうか？私の記憶ですと、モデルルームを見ていたときに、高層階はキッチンの天板は大理石で、それ以下の階は大理石ではない仕様になっていると見た気がします。
どなたかご存知でしたら、ご教示ください。

角部屋購入者です。
皆さん、リビングの件で、広さが気になっているのは同じようですね。私はキッチンからリビングに空いているカウンターの窓（空間）が狭いかなあと感じました。まあ、皆さんはどう感じましたか。まあ、リビングから丸見えにならない方が、かえって良いのかもしれませんが。
あと、出窓の大きな窓のカーテンですが、皆さん、普通の両開きになさいますか？
うちは、シェードのスタイル（横にある紐をひっぱると、カーテンが上に上がるもの）にしたいと思っているのですが、カーテン屋さんに行ったら、カーテンレールの部分にシェードの器具を設置できるかどうか調べた方が良いと言われました。
どなたかシェードスタイルにする方いらっしゃいますか。

はじめて書き込みます。　私も中層階の角部屋購入者です。
出窓部分も面積に含まれることは図面を見てかなり初期の段階で気づいていました。逆梁なので、通常天井にあるものが下にあると考えれば別に不思議ではない気もします。
角部屋仕様はモデルルームがやけに広かっただけに、モデルルームに行った時も「私が買えるタイプだとこんなに広くはなくてここまでが範囲」と予想をつけて購入したつもりではありますが、モデルルームのイメージが影響するのか、実際見るとやっぱり狭いと感じてしまいますね。
確かに眺めはいいので、まあ、あとはあの出窓部分をどう面白く(?)使うかと前向きに考えましょう。角部屋購入の皆さん、いい案があれば教えてください。
３８０さん：　天然大理石が標準なのは２１階以上のようです。　２０階以下でもオプションで変更が可能だったかもしれませんが。
３８１さん：　私はシェードではなくツインスタイルのプリーツスクリーンにしようと考えています。既存のカーテンレールに器具が取り付けられるかどうかは、タイプやメーカーにもよるかもしれませんね。メーカーに確認するのが良いのではないでしょうか。

そろそろ引渡しが近くなってきましたが、入居前に入居者による掃除やワックスがけってどの程度必要なのでしょう。　ミッドサザンの場合、引渡し前にこれらの作業がある程度なされているはずなのかどうか、どなたかご存知の方いらっしゃいますか？

最初に角部屋リビングの出窓と柱について指摘した者です。
私の場合、購入段階でリビングの広さは重要な要素だったためキッチンスペースを作るべきかどうかで大分悩みました。もし、出窓と柱部分があれほど専有面積に入ることを事前に説明されていたならばキッチン無しのタイプを選択していたほどです。先日担当者へそのことを伝えたところ、説明不足の謝罪を受けました。何らかの対応を検討し週末に返事をくれるそうです。ところで角部屋購入者の中には玄人並の知識がある方もおられるようですが、一般的にはどうなのでしょうかね。あの出窓の部分と両脇の柱の大半がリビングの畳数に入っていることは皆さん知っていたのでしょうか？あれはかなり紛らわしいので、購入者の脳裏に焼きつくくらいしっかりと説明する必要がある事項だと思うのですが。ちなみにキッチンを作ることによって廊下のようになってしまうリビングの部分がありますが、あれは約２畳もの広さになります。

一時角部屋を検討していました（建築には全くの素人です）。私には紛らわしくなかったですが、担当者にもよったのでしょうか。

あくまで、個人的な意見ですが、非常に紛らわしいと思います。
私も、あの出窓は「入っていないもの」と思っていたので、、、私の方から担当者にちゃんと聞いておけばよかったのかもしれませんけど。

同じく角部屋購入者です。あまりの狭さに唖然としています。私も全く説明を受けていません。どうやってダイニングセットとソファを置くか呆然です。あとＴＶも。

角部屋購入者のみなさん、やっぱり聞いてませんよね？！
あらかじめ知識があって知っていた方は別として、、、
自分だけじゃなかったので少しほっとしてますが、いったいどれくらいの人がリビングを見たとたん「え！？」と思ったんでしょう、、、

みなさん、思ってたよりリビングが狭いとおっしゃってますが、かなり正確な縮尺図面をもらってますよね！？その図面から「この壁は何メートルで、窓までどれくらい」と計算されなかったのですか？モデルルームの印象だけで家具を購入されたのですか？

当然スケールは図面で何度も確認してますが、間違いの基は○○畳という表記でしょう。トータル○○㎡、ＬＤ○○畳、これさえなければここまで狭いと感じないでしょう。実際、角部屋は15%減程度が実畳数じゃないですか。

「モデルルームの印象だけで家具を購入した」とは誰も言ってないと思いますよ。
問題は、出窓と両脇の大きな柱の大部分がリビングの畳数計算に入っていることを何人かは知らず、デベの説明もなかったので「入っていないもの」としてそれぞれ行動してしまっていることです。
これは個々の担当者の責任というより、きちんと説明する事項として方針を立ててなかったのではないでしょうか。
それに、「かなり正確な縮尺図面」と言いますが、あの図面では角部屋リビングの畳数計算は到底できません。
部屋によっては１５％減以上の実畳数になる場合もあるのではないでしょうか。

リビングの狭さに驚いたものです。私も何も説明受けませんでした。
現在すんでるところも角部屋でm2も同程度ですが
、こうも違うなんて。角部屋組合をつくりせめて
、新たな請求をしたほうがよいのでは。まだ代金支払う前に。

やっぱりマンション購入は何を買うって、スペースを買うわけですものね。
三菱の方もとても信頼していたので残念です。
できれば、これを読んでいる三菱さん！　私たちのこれからの人生をがっかりさせないでください！　誠意を見せてください！　って叫びたいです

角部屋の件、三菱地所に問い合わせた方、
その後の対応いかがでしょうか。
場合によっては参戦します。

角部屋のカウンター上のガラスは大きくてオープンな感じでいいですね。とてもいいと思いますよ。

角部屋の件で三菱に問い合わせた者です。
とりあえず週末に再度話をする予定なのでまだ何ともいえませんが、前回のときは「出窓と柱が専有面積に入っていることが建築基準法に違反しないこと」を説明されました。違反していたらそれこそ大問題ですよね。三菱さんをそこまでは疑っていないので、肝心なのは、その説明を受けなかったこと、社会一般的に見てあれは出窓に見えること、柱も大部分が入るとは聞いてなく普通の人はおそらく知らないことを伝え、説明責任が問題であることを共有し、ひとまず持ち帰ってもらいました。そんな状況です。

同じく角部屋購入者で内覧会の時にリビングを見て「あれ？狭い…？？」と思った者です。
出窓と柱が専有面積に入っているなんて全然知りませんでした。ショックです…。
狭さが腑に落ちなかったので内覧会の時に同行していた建築会社の担当の方に「リビングは本当に○○畳あるんですよね？」と質問したら「…洋間の○○畳ですから」と、意味不明な回答しかもどってきませんでした。なんだかわからないけど、素人の私は洋間だから○○畳でもこのくらいに見えるといっているのかと思ってしまっていました。
リビングが思っていたより狭いというのは本当に残念です。
事前に表記方法についてきちんと説明してほしかったですね、やはりちょっと納得できません。

図面を見る限り角部屋はプラン変更せずにカウンターキッチンのままだと
確かに厳しいかもしれませんね。
ひとつ救いになるかどうかは別ですが、角部屋のような大きな窓のある部屋は
入った瞬間は視覚効果で焦点が窓の外に行ってしまい
その後、部屋に焦点が戻ると狭く感じるものです。
窓が大きい分の窓の景色抜けに焦点が合いやすいので余計に狭く感じるのだと思います。
入居しカーテンや家具など配したら印象も変わるのではないでしょうか。
ただ入居前に納得ができない事は伝えておくべきでしょう。

こういう事って法的に規制すべきですよね。説明義務を課すとか。
マンションにとって居住空間の広さは、安全性と並んで根本的な価値。
平米あたり幾らという金額を払っているわけですから、
万万が一にも齟齬のないように了解の上で契約するシステムにすべきでしょう。

私も角部屋です。私はモデルルームに置かれていた設計図書の分厚い製本をたまたま、閲覧した際に、窓台の部分と柱が面積に入っていることを知りました。建築基準法では算入でしょうが、普通の感覚では床面積は床面の面積と思います。宅建業法の重要事項説明違反を争点に交渉したり訴えたりできる可能性がどのくらいあるかわからないけど、消費者保護法ではどうでしょうか。少なくとも専門家としての説明責任を果たしていません。雑に言ってしまえば法の原則では、それ(建築基準法)を知らなかった者の勉強不足は救われないということになるのかもしれませんが、三菱地所ともあろうものが、それは無いんじゃないのと思います。
あと気になるのは、パンフレットの専有面積は壁芯で計算をしますが、登記簿上の面積は内法によって計算をすること。この場合、逆梁の出窓は入るのでしょうか？これは、床ではないので登記面積に含めないということを望みますが、この算定についての考え方とそのための法的根拠を確認したいです。どなたか知りませんか？出窓のために床同様の固定資産税が延々と支払わされると思うと釈然としない。納得しておきたいです。

私も問い合わせされた方の状況が知りたいです！

私も内覧会、確認会共に釈然とせず帰宅しました。が、この書き込みをみてカウンターや柱まで専有面積に入っている事を知り何の抗議もせず支払いをしてしまってはと思い、多くの購入者がリビングやキッチンがパンフレットに表示されている畳数よりせまいと口をそろえていっている事、また私は８０−Ｇタイプを購入したのですが、リビングはもちろんキッチンが狭い事についても言いました。キッチンセットの引き出しを引きその引き出しに向かい合う形で冷蔵庫の扉を開けるように冷蔵庫を置くとその間に壁にそってごみ容器（食器棚の下にゴミ箱を組み込んだものを買うつもりでしたが）が置けなくなるのではないか、３.４畳と表記されているがそれほど狭いことを申し入れ、壁芯から測った広さというはどのような計算がされているか、解るような図面を出してほしいと申し込み了解されました。が其れは今はどこにもないのでこれから設計士さんに頼んでみるが・・・？とても細かくわかりにくい図面との事。果たしてどのようなものか、また引渡しまでにそれが間に合うよう頼んではみましたがどうなるのかなんとも頼りない話です。これが不安と期待をもって完成まで２年余り待ったあげく何千万円も支払ってこの先何年もすみ続けるかも知れないマンションとは。こんなに多くの人がおかしいと声を上げているのに、話が違うと思います。マンション販売とはこのような事が許されるものなのでしょうか。なものかとお

上の４０５です。最後の（なものかとお）を消さずに投稿してしまいました。投稿は初めて、不慣れですみません。

角部屋のLDのカウンターは、LDの一角にカウンターがついているだけですよね。それを取り外してもらったら、規定の平米数が得られた感じがするのではないですか。
「出窓」が床面積不算入なのが十分説明されたかどうかの前に、そもそもどうしてカウンターが「出窓」という理解になったのでしょうか。図面には「出窓」という表現はなかったし、モデルルームでも出窓という扱いではなくカウンターだったと思うのですが。素人といえば、個人的にはむしろ出窓が面積不算入ということの方が知りませんでした。

407さん、角部屋のLDの窓台はカウンター形状ですが、取り外せるものではありませんよ。そんなことしたら建物が崩壊しますよ。建物を支えている梁です。逆梁なので床スラブより上にあるのです。
請求書、届きましたね。

角部屋のLＤのカウンターは出窓ではなくカウンターとのご指摘がありましたが、ただのカウンターであれば、その先にFIX等の窓がついていない場合もあります。床から立ち上がった壁の向こうにカウンターを設け、その先にガラスをはめれば、誰でもが出窓と表現するのは当たり前で、投稿者のほとんどが出窓と認識しそのように書き込んでいますね。これは共通の概念ではありませんか。

ちなみに、現在私の住んでいる家のリビングダイニングとキッチンを、ザッとですがメジャーで測ってみました。形はどちらも長方形です。マンションサイズとは少し違うかもしれませんが、９０x１８０=１６２００を１畳の面積としました。畳数ではミッドサザンのパンフレットに表記されているＬＤの数字より今の家のLDのほうが１畳にも満たないのですが広くなっていました。その１畳にも満たない広さが加わった中に、ダイニングテーブルとその椅子、ソファー、センターテーブル、リクライニングチェアー、ＴＶ，ピアノ、食器棚、作り付けの机、等置いてあります。ダイニングテーブルは丸く４つの椅子をゆったり置くとかなり場所を取りますがそれでも余り狭いとは感じません。かなり雑然としますが、ごく寒いときは炬燵もおいたりします。いくら一件家とマンションの違いはあっても、たとえ出窓と柱を面積に入れたとしてもこんなに違うものでしょうか、キッチンも同様でした。広々した気持ちのいい窓を買ったつもりでしたが少し大きなテレビをその前に置くと、窓もこれから購入するカーテンも台無しにならないようにと願っている所です。同じく請求書届きました。」

逆梁工法(ぎゃくばりこうほう) について
以下、引用です。
　マンションなどで最近よく取り入れられる工法です。一般 的に天井側に設け
る梁を床側に設けることで、窓スペースを上下に広くとることが可能になり、採
光や眺望に優れるといった特徴があります。天井面に梁が出ないため、天井か
らの圧迫感がなく、上部にハイサッシが拡がり、自然光がふんだんに部屋に入る
ようになります。一方、従来の方法は、天井に梁を設けることで床に邪魔な出っ
張りをなくし、床面積を広くしていましたが、逆梁工法では床自体は狭くなっ
てしまいます。ですから、床側の梁をバルコニーに持ってくるとか、床の梁を利
用して出窓にするなどの工夫がされています。
(出典：http://www.coremansion.com/yougo/yougo1.html)

出窓の床面積の算定方法については、
従来、建設省通達(昭和61年4月30日付け建設省住指発第115号)による建築基準法上の床面積の算定方法により次のように取り扱われてきました。

次の各号に定める構造の出窓については、床面積に算入しない。
　　　イ　下端の床面からの高さが、３０㎝以上であること。
　　　ロ　周囲の外壁面から水平距離５０㎝以上突き出ていないこと。
　　　ハ　見付け面積の１／２以上が窓であること。

また、通達文にはありませんが、運用上の解説に、これらを満たしても当該部の天井が室内の天井の高さに達したりしていて、「その形状が常識的に出窓として認められない場合は、床面積に算入する。」とあります。

ミッドサザンレジデンスでは、
イとハは該当、ロは出窓の周囲の外壁面から窓面は突き出ていない(0㎝)ので該当しそうだが、外部へは全く突き出していないのでそもそも該当しないとも思われます。また天井まで達する窓なので「その形状が常識的に出窓として認められない場合」に相当し、床面積に算入することが建築基準法的には妥当なように思えます。

なお、この建設省通達は、地方分権一括法が平成１２年４月１日に施行されたことにより失効したため、新たな取扱いを自治体ごとに定めたことになっていますが内容は従来の国の通達と同じようです。


三菱地所販売は、建築基準法の通達の特殊な取り扱いの通りに正しく面積を算定し、それを販売面積としたわけですが、それは一般の常識的な消費者の感覚に対しずれているわけですから、きちんと説明すべきだったはずです。販売用の図面はありますが、素人は図面から広さを実感できません。素人が広さを理解するには、書かれている数字を手がかりにするしかないのですから、その数字の示す根拠を説明すべきだったのではないでしょうか？

まとめますと、
・建築基準法の面積不算入の出窓とは見なされない。
・室外から見ると出窓とは言えない。
・しかし、室内から見ると形状は通常の概念では出窓と言えそうである。
・販売会社は、この購入者の誤解の可能性を専門家として認識できたはずにもかかわらず、そのための説明を全く怠った、つまり重要事項の説明義務に反したのではないかと思われます。錯誤による契約がなされたと言えるかもしれません。

みなさん、４畳半、６畳、８畳、１０畳とちょっと想像してみて下さい。どの部屋にもＴＶの１台ぐらい置けませんか?それが１３．８畳もあるはずの部屋に、いくらカウンターだ、柱だ、逆ばりだといってもたかがＴＶ１台置く場所がなくカウンターの上に置こうとしているのです。もし、専門家が知れば逆に興味を持ちそうな物件ではありませんか？いったいどんな設計をすればそうなるのかと・・・。設計ミスという言葉も頭の中に浮かんできました。

リビングが予想外に狭いため、カウンターの上にものを置かざるを得ない方が多いことと思いますが、とても気になっています。
この建物は、阪神淡路大地震クラスで崩壊したりはしませんが、大地震では、かなりゆれます。窓台のものはガラスに激突します。重たいものであればガラスを破壊すると思われます。
ガラスは共用部ですので、窓台上にテレビなどの重量物を置かないように管理規約で定めたほうがいいのではないかと思います。それにもかかわらずものを置いて自身でガラスを壊したりその落下により第三者に損害を与えた場合の責任が管理組合に降りかからないように、（つまり規約違反の居住者の責任とするように）すべきと考えます。角部屋の方には厳しい意見かも知れませんが、かなり切実な問題です。はっきり言います。窓台にテレビを置いた場合、地震動によりますが阪神淡路大地震クラスでは窓ガラスを破壊する可能性はかなり高いです。ちなみに私は集合住宅設計の専門家で一級建築士です。

上記の誤字訂正です。自身→地震。

＞＞No.420
窓ガラス破壊のリスクは、角部屋に限らずどの部屋でも個人負担であるべきでしょうね。

キッチンカウンターの石と角部屋とでダブルで問題を抱えてらっしゃる方はいますか？

４２０さん
角部屋購入者です。角部屋のリビングにはマルチメディアコンセントが出窓(カウンター？）の下にしかありません。購入前に「ここにコンセント？テレビはどこに置いたらいいのか？」と、地所の担当者に質問したら「出窓に置くという考えです」と、言ってました。もともと出窓に置くことが前提のように設計されているようです。私は出窓にテレビを置くのは日も当たるし、せっかくの景色なのでやだなと思い別の場所にもコンセントを増設しましたが、売主側はもともと窓辺に置いてもいいってことで販売していたようなので
>ガラスは共用部ですので、窓台上にテレビなどの重量物を置かないように管理規約で定めたほうがいいのではないかと思います。
↑は、ないかなと思います。

４２０です。
なるほど規約での禁止は困難そうですね。では、破損の場合の負担は、どうすべきとお考えですか？
私は４２２さんのご意見と同じく、室内の物で共用部を破損した場合は、地震であってもその部屋の持ち主の責任とすべきではないかと思います。危険なものを窓台に置くのを規約で禁止はしないが、それによる結果については自己責任とすべきでしょう。販売会社がどう言った、というのは事故が起こってしまっては関係ありません。法的にも契約的にも責任を地所に求めることはできないでしょう。
「出窓に置くという考えです」（「出窓」と言われたのですか？）との説明で、TVを窓台に置くつもりで購入という方がいるとなると、確かに規約で禁止を制定しようとしても、賛成が得られにくいでしょうね。
ただ、ある程度の地震動では、台の上に置かれたものは、確実に窓のガラスに激突します。ガラスが破損してもバルコニーがあれば被害はそれだけだけど、あの窓では落下して被害が拡大する恐れがあります。
三菱地所に、どのような考えで設計しているのか、ガラスの種類と耐衝撃性についても、説明を求めたほうが良いかもしれません。「建築基準法上は問題ない。どう使うかは入居者の責任。」となる可能性が高いでしょうけど。
その「建築基準法」は、ある程度（地震波により一概に言えませんが概ね震度7程度）の地震力によっても構造が損傷しても崩壊はしないことを目的に決められています。ですから、構造は崩壊しませんがかなり揺れます。特にミッドサザンは高層ですから特に中層、上層の揺れは相当大きいです。室内の家具がどうなるかは建築基準法は想定していません。また、高層建物の窓ガラスやサッシは、外部の風荷重と想定地震による窓周りの変形量で設計されますが、室内からの衝撃については考慮する必要はないのです。
繰り返しますが、大地震の場合、かなりの可能性で、窓台に置かれた重量物によりガラスが破損します。これを「どのように防ぐか、被害が出た場合の対処（費用負担等を含め）をどうするか」を事前に考えておく必要があるということです。引渡しを受けたら、主体は販売会社でなく管理組合です。管理組合で、この問題に取り組む必要があるのではないでしょうか？誰かが何とかしてくれる他人事ではありません。飛散防止フィルムを貼ることも考えられますが、寿命が5年ですから、それはないかなと思います。

↑「家具」の文字に勝手に変なリンクが付いてしまいました。

＞４２５さん
　地震の際の責任分担については、角部屋の方に限らず取り決めておいた方がよいと思いました。一瞬、ちょっと厳しいなあと思いましたが、一定規模以上の地震はかなりの確率で起こると言われていることですので、家具の配置など日ごろから配慮すべきなのでしょうね。

登記面積は内法面積なのに、なぜ共用部の柱の面積を算入するのか疑問に思いWEBで調べたところ、次のような解説を発見しましたので引用します。
便宜的に算入しても構わないということであって、算入することとはなっていません。面倒だから含まないというわけで、地所が面倒だからという理由で固定資産税が高くなるのは勘弁です。デベとしては販売面積と登記面積の違いを大きくしたくないということはわからなくも無いけど、受け入れがたいです。

以下、引用。
区分建物（分譲マンション等）の専有部分の床面積については、内壁で囲まれた部分の水平投影面積により算出するものとされています。（不動産登記法施行令第8条）
　その理由は、区分建物相互間の障壁その他区画は、構造上の共用部分と解されるためです。そのため、区分建物の内壁面に凹凸・柱がある時は、その部分を内壁として算出するのが本則でありますが、凹凸・柱部分が狭小であって、常にかかる方法をもって算出しなければならないとするのは、非常に繁雑であり厳格過ぎると考えられ、床面積というものが建物を特定する一要素として、その建物の生活空間としての広さを公示（表示）するものであることからすれば、建物の特定を妨げない限度において適宜実情に即した算出方法が採られています。
　従って区分建物の内壁に柱状の凹凸・柱等が存する場合は、これら部分を無視して専有部分の床面積を算出しても、当該区分建物の特定に支障を生じるものではない。とされ、昭和39年10月22日首都建発第522号財団法人首都圏不燃建築公社会長照会、昭和40年2月2７日民事三発第232号民事局第三課長依命回答され、昭和46年3月19日日調連総発第94号日本土地家屋調査士会連合会長照会、昭和46年4月16日民事甲第1527号民事局長回答、同日民事三発第238号民事局第三課長依命通知で確認されています。
　尚、ご質問のこのような取り扱いは、結果として壁付柱や独立柱は専有部分の床面積に含まれることになりますが、この登記事務の取り扱いが壁付柱や独立柱が専有部分に属することを前提としているものではありません。
　それは、専有部分の広さを公示（表示）するという意味の床面積を算出するには、壁付柱や独立柱の面積を差引計算するまでもない。としているのであって、その部分が専有部分となるということではありません。
出典：http://www.akinet.ne.jp/kaneko/Page16.htm

上記訂正：
面倒だから含まないというわけで→面倒だから含めるというわけで

テレビをカウンター上に置くのは、テレビが家の中に落下する→壊れるという確率が高いので、禁止でなくとも避けたほうがいいことでは。実際地震で薄型テレビが倒れた知人がいるので、現在地震対策があるテレビ（AV台に固定できる等）を探していますがなかなかいいものがありません。床に直置きやAV台程度の高さならともかく、カウンターの高さから落っこちたら。。
　自己責任でカウンター上にテレビを置くのは勝手かもしれませんが、下を歩く人を死なせたりしてしまったらどんな保険でもカバーしきれないと思います。金銭的には決着ついても、人の命に責任負いたくないです。

角部屋契約の者です。433さんのご指摘のとおり、角部屋で全員要望もつもの
があつまり、地所にこの件についてどのような対応がでるか内容証明など
出したほうがよいと思いますが。角部屋契約者で要望者はオフ会を開いて
日曜日などに集合したらどうでしょう？たとえばゲートシティのスタバなどに10時集合など。
あまり時間がないので。個人的には土曜午前は勤務なので午後以降希望ですが。
目印はミッドサザンの緑色のブックレットなどにして。

もう何をしても手遅れのような気もします。
ここで騒ぐのも傷口を拡げているだけのような気もします。
入居前にこんな嫌な思いするなんて、損害賠償してもらいたいです。

430です。
登記は内法面積が原則であり、便宜的に柱を含めて良いというのは厳格過ぎによる繁雑を避けるためなのです。登記する主体は購入者であって、代行者ではありません。代行者の便宜のために柱を含めるなんて到底認められません。それにミッドサザンはタワーマンションで当該の柱は各階繰り返しです。面積算定図もCADで簡単に作成しますから訂正も容易です。国の通知が出た昭和40年代とは事情が違います。

整理しますと、
「内壁面に凹凸・柱がある時は、その部分を内壁として算出するのが本則である」が、
「必ずその方法で算出するというのは、非常に繁雑であり厳格過ぎると考えられる」という場合は、
適宜実情に即した算出方法でも構わない、との運用上の扱いを行政が回答しているに過ぎません。
つまり、法律ではありません。
登記するのは、不動産会社ではなく、所有者です。
上記の意図は、登記するもの（所有者）が、適宜実情に即した算出方法をしたいというならそれも認められるというものです。（それを認めたほうが税収は多くなります。）

登記する購入者が本則どおり厳格に内法を主張するのであれば、それを代行者は拒否できないはずです。それを拒否するというのならば合理的にまた法的にも納得できる説明を地所(あるいは行政書士)はすべきです。「同じ間取りの部屋は同じ扱いでと言ってとりあってくれない」ならその法的根拠を提示すべきです。

435さん。きっと失望が重なって嫌な思いをされていること、お察しします。私も角部屋です。でも、何をしても手遅れとあきらめるのには、まだ早いです。
まさに今、騒がないと手遅れです。結果として、もっと嫌な思いをすることもありえますが、それを傷口を広げると怖れないでください。少なくとも納得しなければいけません。
まだ登記の手続きは始まっていませんし、正式に登記の面積もその算定根拠図も地所から示されていません。すぐにはっきりとした意思表示と要求をしましょう。
角部屋有志で集まって要求するのも有効かと思いますが、今すぐは個々の購入者が要求したほうが良いと思います。私の書き込みを参考に主張してみてください。

437さん
表題登記の件、ご指摘の通りです。既に完成して検査済証も出ているわけですから、一ヶ月以内と定められている表示登記は既にされていると思われます。すなわち各住戸の登記面積も確定してしまっているはずです。ですから、最早如何とも、し難い。
さらに、初めに登記するものである不動産会社が、登記申請人として便宜的な扱いとして柱を参入できてしまうわけですね。
ただし
「区分建物の登記する床面積の図り方は不動産登記法で定められています。」
とありますが、それは誤解ではないですか？法文のどこに定められていますか？
内法算定の原則は、以下に定められていますが、柱参入云々はありません。
不動産登記法施行令
第八条
　建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（一棟の建物を区分した建物については、壁その他の区画の内側線）で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てる。

ということで内法を定めてるだけで、柱については記述がないのです。ゆえに過去に業界からの紹介と行政からの通知が在ったのではないのですか？

つまり、
柱については、算入しないのが原則であるが、申請人は便宜上算入しても良い。そして最初の申請人であるデベロッパーは算入と判断して何ら差し支えない。ということであって、
法令に則った事実の床面積とは言えません。

これも結局、地所の説明不足ということですね。
デベは登記面積の実績を高く上げたいわけでしょうから、ひどいです。

内法原則については、入門資料として下記を見つけました。
25ページの参考図解で柱の除外を示してます。
http://tfp.co.jp/fp/3fp/pdf/sample_text3.pdf

もう、手遅れだから何もしないとゆうのは？最初から
あきらめているのでしょうか？
だめもとでもアクション起こしたほうがよいのでは。
どうも、地所の書き込みくんですかね？
個々にでも言べきことは言ったほうが。

437さんは地所の方かな。
「所有者の意見とは関係なく法令に則った事実の床面積」とのことですけど、不動産登記法で定められていると主張される区分建物の登記の床面積の図り方について、どこにどのように定められているか教えてください。法にも施行令にも施行規則にも見つかりませんが。

437さんの言う根拠は、おそらく430で紹介されている照会・回答でしょう。この回答がなされた時代の状況を考えてみてください。
かつては、区分所有建物は完成時に完売していることはなく（多くは完成してから販売ということもあった）、分譲で所有者が決まるのを待っているといつまで経っても登記されないことになるので、区分所有者の状況に関係なく不動産会社が新築後速やかに（１ヶ月以内に）登記することを義務付けているわけです。
そしてＣＡＤも無く柱の出っ張りを含めないで計算するのも煩雑だったわけです。厳密に計算すると時間と手間がかかっていました。

そこで法施行令で内法と定められている登記床面積を簡便（柱の出っ張りを無視して算入することなど）に計算して良いと通達が出ていますし、当初の登記の申請人である不動産会社は、その通達に従って申請ができてしまいます。完成後に分譲していた時代では、これから買う未知の購入者に了解を得ることもできないでしょうから、簡便な面積算定を不動産会社の判断でできたわけです。分譲する時に購入者に、登記面積と計算根拠を示して、説明と了承の上で販売するというのであれば、何らアンフェアではありません。

確かに、当初の登記申請者である不動産会社が便宜的方法で算定して申請することは法的には何ら問題ないかもしれません。
しかし、今、問題なのは、既に全戸契約がされているにもかかわらず、簡便な計算で面積算定を行うことについて何ら説明がなされなかったことは道義的に大いに問題があるのではないかということです。重要事項説明書には、登記面積は内法ということは書かれていますが、柱を含む便宜的な算定法でするとは記されていません。

不動産登記法施行令の通りに内法で厳格に算定すべきであり、行政の回答に基づく（法律ではない）簡便な方法で算定するのであれば、今後その影響を被る契約者に説明すべきなのです。

↑文末：
説明すべきなのです。→説明すべきだったのです。

昭和46年4月16日民事三発第238号民事局第三課長依命通知
三（三）鉄筋コンクリート造の場合
１（１）（２）参照

角部屋の面積表示が大問題になっているようですね。。。私は角部屋ではありませんが、角部屋以外でも柱は面積に参入されていました。キッチンカウンターの色を指摘した者ですが、3月上旬に三菱地所販売に不満を伝えてずっと待っていましたが、漸く来た施工主の回答は「天然素材であるため個体差は出るのは当然」との一言で、結局なんら納得できる説明も得られませんでした。引渡しが間近に迫り、これ以上何ができるのか・・・引渡し当日に支払をしなければ契約不履行になってしまうのでしょうか・・・こんなにも不満を残したままで入居しなければならないのが残念でなりません。キッチンカウンターを見るたびに嫌な気分がして気持ちよく住めそうにありませんが、あと取れる道は既に支払っている手付けの頭金を放棄して契約を解除することしかないのでしょうか・・・

なるほど、柱を面積に算入している点は、角部屋に限らない話なのですね。他の物件、他の不動産会社の場合はどうなのでしょうか？柱を面積に算入していない良心的な会社はあるのかご存知の方いませんか？

私は他の物件の購入者です。中古物件も含めてかなりタワーマンションを見て歩きました。最近よくある角部屋の三角形の部屋で窓の下がカウンターになってるものでは港南や芝浦の物件もこの下の部分（カウンターになってる部分）も床面積に入ってるんですよねって聞くと。はい、その通りですって言われました。他のマンションでは１２０cm四方の柱のあった部屋でも床面積に入っていると言われましたし、もっと驚いたのはウォークインとかは別に表記してあるので入りませんが普通のクローゼットは高さがあると面積に入るってことらしいです。逆梁のマンションは結構多いので何軒も見ているうちに当たり前になりました。

販売の床面積は、建築基準法での床面積ですので、柱が部屋内にあれば例外なく必ず算入されているはずです。不動産会社の良心でトータルの面積の算定に違いは出ませんが、良心的であればきちんと説明すると思います。個々の室の広さの表示については不動産会社により違いはあるかもしれません。
ここで問題を指摘されているのは、まだ正式に示されていない登記面積のことなのです。内法といいながら柱を含めているのが納得できないのです。
登記面積に柱が含まれている件は角部屋に限った話ではありません。固定資産税は、この登記面積により課税されます。

>>445さん

納得できないでしょうか、自腹で、天板の交換を
されては如何ですか。
放棄する頭金よりは、安いと思います。