ミッドサザンレジデンス御殿山 Part2

ゲストルームやビューラウンジ、公開歩道などの共有スペース利用についてですが、どのように規約を改定しても全員が納得できるような解決策はないと思います。共有スペースがあるのを承知でマンションを購入したのですから利用する方々の良識に任せるしかないと思います。特に、歩道については公開歩道を作ることで高層マンションの建築が許可されているのですから、歩道部分は当マンションの敷地内とはいえ、当マンション住民だけのものではありません。私自身は共有スペースは一切利用したことはありませんが、この掲示板を見ていて、むしろ営利目的で使用してやろうかと思ってしまいました(冗談ですが）。会費制パーティーをしようが、営利目的で利用しようが、キッズルームとして使用しようが、客観的に判断する根拠や証拠がないものについては規約で制限することはできないと思います。（キッズルームについては年齢制限を設ければ可能ですが、果たして例えば小学生未満は使用禁止とすることに合理性があるのでしょうか・・・？お子さんのいる住民の方の利用を排除することが合理的だとは思いません）そもそもビューラウンジは”落ち着いて利用する”べきスペースなのでしょうか？近隣住居への配慮が必要なのは当然ではありますが、ホテルのバーではないのですから・・・。落ち着いてすごしたいのであれば何もビューラウンジを利用することはなく自宅や落ち着いたお店で過ごされれば良いことであって、一般開放日に落ち着いた利用を求めるのは無理があると思います。いくら利用マナー基準を設けたところで、守られるかどうかもわかりませんし・・・結局は個人の「常識・良識」に任せることになるか、もしくは罰則規定を設けた上で年齢制限や住民だけに制限するなどの客観的判断基準を設けて、管理人やコンシェルジュが入出チェックするしかありませんね。（使いにくくなりそうですが）

プラウドは賃貸住民は共有スペースの利用ができないって聞きました。こちらも賃貸の方はゲストルームやビューラウンジ利用不可にしたらどうでしょうか。

>>654

五反田のプラウドは賃貸エリアと分譲エリアでは管理組合も最初から
別になっているのでそのような運用が可能なようです。
分譲エリアの区分所有者が賃貸した場合は、賃貸人ならびに区分所有者
は分譲エリアの管理規定に従うことになります。

>654さん
プラウドは分譲と地権者賃貸でエレベーターも違ったはず。
賃貸の人は利用するどころか、ゲストルーム、ラウンジにたどり着く事も出来ません。
655さんがおっしゃる通り、分譲賃貸だと違ってきます。

654です。プラウドの件は了解です、情報不足で失礼しました。

655

ひとつの区分所有建物に管理組合が二つってのは区分所有法上あり得ないのでは？

管理組合が二つはおかしいね。
理事長が二人いるのかな？

区分所有法第３条　

区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

とあるので一部の区分所有者が一部の共用部分を管理するために管理組合を構成することが
可能であると解釈できます。でないと建物全体の議決権の半数近くをもつ賃貸部分のオーナー
の意向で本来利用権のないゲストルームの利用細則などが決定されてしまうことになります。

プラウドの場合は建物全体のことを決めるトップの管理組合の配下に二つの管理組合が
あるのではないでしょうか。賃貸部分のみにかかわることは賃貸部分の組合（この場合は法人
ですが）が決定し、分譲部分のみにかかわることは分譲部分の組合で決定したほうが
合理的だからでしょう。

私もあまり詳しいわけではないですが、、。

>>660

貴方の引用する第三条の条文をそう理解するのはおかしいです。
というか逆で、区分所有法における管理組合の基本的考え方は

http://www.n-mansion.net/youten.htm

にあるように、

・管理組合は区分所有者全員で構成
＝区分所有関係が成立すると同時に、区分所有者全員を構成員（組合員）
　とする団体（管理組合）が自動的に成立する。

ということで、区分所有建物と管理組合は一対一のものです。

3条を平たく言えば

・管理組合は住民全員で構成し、マンションが出来たら自動的に発足。
・一部の人が使用することが明らかな共用部分
　（例えばルーフバルコニーなどを指すのでしょうか？）
　であっても、全員がメンバーである管理組合が管理する。

ということです。

>でないと建物全体の議決権の半数近くをもつ賃貸部分のオーナー
>の意向で本来利用権のないゲストルームの利用細則などが決定されてしまうことになります。

自分の部屋を賃貸にだそうがどうしようが、オーナーは区分所有者ですから
「本来利用権のない」ということの意味が分かりませんが
実際に半数程度の議決権をもつ区分所有者がいたら、そのような細則変更が
なされることはありえます。多数決が区分所有法の基本的な考えですから。

もっとも、等価交換などで多くの部屋を所有するオーナーなどが居る場合には
「そのオーナーの議決権は１とする」というような特約を原始規約で定めている
場合が殆どですので、心配はないはずですが。

656さんが書かれている内容（賃貸の人はたどり着けない）から
ゲストルームやラウンジは区分所有法第３条の
「一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部供用部分」という。）」
に当るのでしょう。

そう考えれば賃貸の方にとってはゲストルームやラウンジは共用部分ではないので
管理組合とか関係なく利用はできない事になります。

こちらの物件のゲストルームやラウンジは「一部供用部分」ではなく「共用部分」なのではないでしょうか。
そうするとプラウドのようにはいかないですね。

第3条の「一部共用部分」にあたるかどうかは別として
物理的かつ規約的に「分譲の人しか利用できない」形態となって
いるのであれば管理組合は一つであっても、そのような運用は維持できます。

物理的には隔離されていても規約では隔離されていない＝そういうパターンはまずない。
物理的には隔離されていないが規約では隔離されている＝実運用が出来なさそう。
物理的にも規約的にも隔離されていない＝本物件はこれ？？

一部共有部分だろうがなんだろうが、管理は全員でするのが基本です。
一部の人の間で使用する部分があるからその人たちで管理組合を立ち上げる、
なんてことはあり得ません。

661も662も言ってることは間違ってはいなくて、660は間違っています。

ビューラウンジの利用は、営利目的や出会い目的のパーティー利用はなんとかして規制したいところですね。

はじめまして
こちらの物件の購入を検討しているものです。
最近はラウンジの使い方について色々あるようですが、
住み心地はいかがでしょうか？

現在分譲賃貸にすんでおりますが、上階の足音、扉、クローゼットを
開く音などの音に悩んでおります。
こちらのマンションではそのようなことはないでしょうか？

正直高い買い物ですので、実際お住まいの方に伺いたいと思い
書き込みさせていただきました。

たった2年ですが住んでみて、私は大変満足しています。
安い賃貸アパートで我慢して来たので
真っ先にやはりお隣からなどの音には敏感でした。
真上や隣り合ってしまってるらしい寝室の壁から
よぉく聞えるベッドの音は最悪です。
ご本人達はこちらが静かだと自分達も聞えてないと
思われているのかも知れませんが『我が家はしてないだけ』です。
上やら下と横のお部屋にはその音はよく聞えてしまいますよ。
特にお若い夫婦は気をつけた方が良いでしょう。
上が引越して来ていきなり夜中から朝までドスンドスンしていて
ビックリして眠れませんでした。
みなさん最初のうちだけだったみたいですけど。
お隣はしばらく静かになったなと思っていたら
ある日突然こんどは赤ちゃんの鳴き声が聞えるようになりました。
そう言う世代のご夫婦が多いですものね。
これから子供が増えるんでしょうね。

ただ、それほど普通に生活して居れば大きな音は響く事なく静かです。
建具の音も上でよほど乱暴にしなければ解らないですし水の音だってしません。

私が一番このマンションで良かったと思うことは
『外廊下』の便利さ。自分の部屋までも冷房暖房が行き届きやすいです。
廊下が外では汚れるし冷えたり暑かったりは嫌です。

それに『24時間いつでもＯＫのゴミステーション』は各階にあるので
とっても便利です。
居室の中のお風呂もトイレも洗面所の機能性だとかデザインも
大袈裟でなくて品があってシンプルで使いやすいもので気に行ってます。
特に他では余り無い浴槽のデザインはホテル気分になれますよ。
これだけで私はこのマンションに決めて本当に良かったと思えました。
駅からのアプローチも何より便利で住む魅力です。

立地と建物内の魅力で物件価値は高いと思います。

６６６です。
先ほどの『外廊下』は間違いです。
便利なのは『内廊下』です。
雨風にさらされる事なく，暑さ寒さも大丈夫。
こんなに快適な事って実はとても恵まれている事だと
お天気が悪い日ほど実感しますよ。
そして主婦の方なら先ほども書いたいつでも何でも捨てられる
24時間ゴミステーションが各階にあるのは嬉しいと思いますよ。
共働き主婦なんて絶対に必要です。

６６５さんの参考になられますかねぇ？
静かで無駄なものが余りないいいマンションだと思いますよ。

666さん665です。
ご回答ありがとうございました。

ちょっとよくわからないのですが、

真上や隣り合ってしまってるらしい寝室の壁から
よぉく聞えるベッドの音は最悪です。
ご本人達はこちらが静かだと自分達も聞えてないと
思われているのかも知れませんが『我が家はしてないだけ』です。
上やら下と横のお部屋にはその音はよく聞えてしまいますよ。
特にお若い夫婦は気をつけた方が良いでしょう。
上が引越して来ていきなり夜中から朝までドスンドスンしていて
ビックリして眠れませんでした。
みなさん最初のうちだけだったみたいですけど。
お隣はしばらく静かになったなと思っていたら
ある日突然こんどは赤ちゃんの鳴き声が聞えるようになりました

っとお答えいただいておりますが、やはり上下左右の音は聞こえてくるということでしょうか？
各階にゴミステーションがあるというのはとても便利でよいと思います。
不動産屋さんからは内見の案内をいただいているのですが、
ちょっと迷っているところなのです・・・

床鳴り（特に壁近く付近）はしませんか？

何度か直してもらったのですが、しばらくするとまた鳴りだすんですよね。

＞６６５さん
私はとても満足しています。
静かだし、駅から近いし、住み心地はいいんじゃないでしょうか。
うちの場合、日中の音はまったく聞こえず、就寝時のみ上階（たぶん）の足音が
少しする程度です。扉、クローゼットを開く音などはまったくしません。
ただ、６６６さんがおっしゃる通り、上下横の住人の方が静かなだけかも・・・と
ドキっとしました。
椅子の音など普段から気をつけてはいたのですが、もっと気をつけなければ！と思いました。

＞６６９さん
うちも床鳴りします！
特にこの季節が気になるような・・・
木が乾燥するのが原因だったような・・・
直して欲しい時には鳴らなかったりするんですよねぇ。

>666
>夜中から朝までドスンドスン

中年以上の女性が書き込んでると思うが、内容に品が無いよ

ここは、そんなに音が筒抜けなの？
普通のマンションなら、そんな音、聞こえないでしょ。
かなりの安普請なんだろうね。