深大寺レジデンスってどうですか？【その４】

知人に教わった不動産流通機構（ＲＥＩＮＺＴＯＷＥＲ→ＲＥＩＮＳ　ＭＡＲＫＥＴ　ＲＥＳＥＡＲＣＨ）のＨＰみたら、買う気なくなりました。これからがんがん値段下がるでしょう。これから上がるって言う人はこのＨＰ見てください。在庫ふえまくり、取引価格低下中ですね。客観的なデータなので一番信用できます。

３７さん

お詳しいですね。それだけお詳しいのになぜ、建材価格が下がっていることをいたずらに強調したいのでしょうか？　Ｈ鋼価格はそれほど下げってませんよね！！

確かにＨ鋼価格はピークをうっています。先週の価格はトン当たり、１２万５千円程度ピーク時の
13万円に較べて、４％程度下落しています。しかし、2007年までの７万円台から較べれば、
５０−６０％のアップです。今年に入ってから急騰しましたからね。これが、この物件の建材が
手配されたと思われる７万円台まで、急落することは考えにくい状況です。

説明すると複雑なのですが、３７さんがおっしゃるとおり、鉄鋼メーカーは新日鉄など、高炉メーカーと東京製鐵など電炉メーカーがあります。高炉は原料炭と鉄鉱石から鉄鋼を製造し、電炉メーカーは鉄スクラップを原料としています。鉄スクラップは相場商品ですので、需給がしまれば急騰しますし、現在のように緩めば急落します。鉄スクラップが高いときは需要も旺盛、現在のように下がってきたときは需要も冷え切っています。

建設用Ｈ鋼は電炉メーカーも高炉メーカーも製造しており、東京製鐵、新日鉄、ＪＦＥなどのシェアが高いです。今後、電炉メーカーがどんどん価格を下げて、Ｈ鋼の価格が急落するかといえば、そんなに単純ではありません。高炉のシェアも高いですからね。
昨日、住友金属工業がＨ鋼の製造を半分にする決定をしました。今後、高炉がいっせいに供給を絞ってくると思われます。

高炉メーカーの原料炭、鉄鉱石の価格は年間契約ですから、来年の7月までコストは決まっています。よって、コストは下げたくても下がらないのです。

電炉メーカーは所詮は鉄スクラップが原料ですから、電炉メーカーが鉄鋼業界のリーダーとなることはありえません。高炉が供給を絞った場合、鉄スクラップの相場もすぐに影響を受けるからです。

Ｈ鋼相場も弱含みですが、年内は11万円ー12万円程度で推移すると思われます。それでも、昨年比５０％のコストアップです。来年の7月以降、原料炭、鉄鉱石の相場が下がれば、弱含む可能性はあります。

状況につきご了解いただけましたでしょうか？　

つまり、現在、仮に土地の値段が同じだとしても、この場所に同じ物件を建てとしても、建材費は５０％アップ、よって、一戸当たり数百万円は軽く値上げ要因となるのです。

だれが建てても今後、２−３年は同じ値段では建ちません。これがデベさんが値引きに対して、強気な理由だと思います。

客来なくて暇なのは分かった。痛いほど

４３さん

でた！　レインズ。　普通の購入検討者はレインズは知りませんよね。

○マンション研究所さんですか？　この業界の方でしょうね。なぜ、業界の方が
ネガティブな情報を流されるのですか？

更に、多摩南部は価格、下がってませんよ！！

どちらを見ているのですか？？

また、レインズは中古マンションの価格情報ですので、この物件とは関係ありません。

ちなみに多摩南部、京王線、60−80Ｍ2で調べると、㎡単価は３３万円から３６万円と
９月まではこの２年間で１０％の値上りしている状況です。

新築物件の玉不足が不動産価格にも影響しているのではないかと思われます。

新築物件の玉不足？
じゃなぜ在庫があるんですか?
「マンション販売伸び率の低下」はガセ?
先日23区以外は落ちてるってニュースで云ってたけど嘘‥‥？
でも私には販売好調になる理由は何も見えない…

>>44　＝　>>46　さんも懲りないですね(笑)。そのしつこさには正直感激してしまいます。

>Ｈ鋼相場も弱含みですが、年内は11万円ー12万円程度で推移すると思われます。

　そうですか。私が先日見たニュースはまぼろしだったのでしょうか？

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/const/news/20081020/527293/　(図表参照)

なにせ最大手が大幅値下げですからね。これは影響力大きいと思いますよ。

あと、書き込めば書き込むほど痛々しい結果になってますから、そろそろ止めた方がいいと
思いますよ。私もそんなに暇ではないので、あまりお付き合いできませんし...。

今の鋼材の価格で、このマンションを建てたら高くなるから今の値段は妥当って話にはならないよね。
このマンションは土地や建設資材が値上がる前に仕込んで作って売り始めた物件なんだから、土地の値上がり分をいれた新価格では割高ということ。実際このあたりの土地の値段はもう下がり初めているし。
それから現状の深大寺南町の不動産価格と比べるという意味ではレインズの情報は参考になるよ。
中古の成約価格と新築の値段が乖離していればしているほど、その新築物件は割高ということだからね。
マンションは玉不足ではなく、購入者がいなくなってデベロッパーが青息吐息なの。
マンションが売れなくなっていることは自明の理なのに、ここだけは売れると思い込みたい長文さん、現実をもっとよく見ようね。

>中古の成約価格と新築の値段が乖離していればしているほど、その新築物件は割高ということだからね。

新築の価格には新築プレミアがつくのが普通だと思います。
直接比較することにはかなり難があるのではないでしょうか?

新築プレミアはだいたい20%程度と言われています。

最近、近隣のグランドオペラつつじヶ丘(平成18年築)で
76平米の3LDK(4階/14階建)が4,580万円で売りに出ているようです。
これからみても割高とは言えないと思うのですが。

市場の動向や建物価格や値下げに対するコメントが多いのですが、
ランニングコストも比較材料として重要な要件です。

管理費
　　　　 1万3300円〜1万7500円／月　
修繕積み立て
　 5320円〜7000円／月
駐車場賃貸料
2500円〜1万1000円／月
サイクルポート使用料(3台可／1区画)
200円／月
バイク置場使用料月額
2000円／月　

投資目的でなく、長く住むのであれば、
立地条件や住環境、アクセス利便性から見て、
魅力的な物件だと思います。

Ａ物件がプレミア価格だからＢ物件もプレミア価格！
は無いでしょう‥‥
同じマンション内でもお部屋によって違うし。
しかもまだ売れ残りがあるって言うのにその考え方は無いですよ。
落ち着いて下さい。

新築プレミアのことを言っているつもりなのですが。。。
新築物件って入居するとそれだけで2割くらい値段下がりますよね。

こちらは新築で4200万円台中心ですら、
入居して2割下がったとして3400万円。

中古物件として比較しても
H18年築のグランドオペラつつじヶ丘より
3割くらい安いことになりますね。

グランドオペラつつじヶ丘、2LDKの部屋も出てるようです。
こちらは７階部分／１４階建で4480万円だそうです。

まあ、物件によって設備やらなんやらで
差があるのは確かなので
周辺の比較的築浅の中古物件をちょっと調べてみました。

具体的に物件名を出すのもなんなので
築年数、最寄り駅、広さ、価格だけですけど。

つつじヶ丘 徒歩13分　1994年築　70平米　3LDK 3,680万円
京王多摩川 徒歩9分　 2006年築　85平米 3LDK 4,300万円
仙川 徒歩18分 2007年築 68平米 3LDK 3,780万円

こんなもんらしいです。

中古は売り出し価格と成約価格は別ですから。売り出し価格＝成約価格にはならないの。
だからレインズのデータを見ようねと言っています。
それと新築プレミア20％というけれど、そんなのはデベが勝手に上乗せしているだけで、実際のマンションの価値とは関係なし。

No.51 さま

あと固定資産税・都市計画税も安いですよね。
新築の減免を含めて10万円ちょっとだと思います。

駅近のアトラス国領の掲示板では
18万円前後っていう書き込みがありました。

私の知り合いで、同じく国領駅徒歩物件に
2年前に入居した人がいますが
去年は新築の減免を含めて24万だったそうです。

毎年のことですから、結構重要ですよね。

これだけマンション不況が謳われてて、積極的に買いを勧める人がいるんですねぇ。
本当に消費者の為を思っているのでしょうか？
買いを勧める人が書く数値みたいなものは、一般の人では分からないものも含まれていますね。

詳細なことは言えませんが、現場に近い場所にいる私に言わせれば、まだまだ不動産は下がりますよ。本当に売れてないんですから。

No.56 さま

固定資産税は物件価値を勘案して設定されます。安いということは、そういうことです。

No.58 さま

国領駅前の公示地価は深大寺周辺の約2倍ですが。

さらに新築の場合、建物の評価額に対する課税は1/2に減免されるので、
税額に対する建物の比率は低いのですが。

なので、地価の差がそのまま課税額に出てるだけだと思うのですが。

>買いを勧める人が書く数値みたいなものは、一般の人では分からないものも含まれていますね。

レインズとかいう一般の人が知らないデータを引っ張りだしてきたのは
買うなと言ってる人たちですね。

６０さん
あなたは本気で消費者のためを思って、買いと言ってるんですか？
不動産に携わったことありますよね？
どう考えても、今の業界内は、価格破壊の状況ですよね？
この中で本気で買いを推奨するのは、いかがなものですかね？

No.61さま

残念ながら不動産関係者ではありません。

私が出してるデータはネットで普通に検索すれば
出てくるものばかりですよ。

それに私は買いを推奨しているわけではありません。
事実としてデータを並べているだけです。

まあ、買うなと言ってる人たちが
都合のいいデータだけを並べているのを見て
不公平だなと思ったのもありますが。

いろいろなデータを出して
検討者さんの判断材料にしていただければ
いいだけの話じゃないですかね。