武蔵野タワーズ【その２】

リクルートの住宅情報が駅別に坪単価で表示され売状況がよく判ります。本屋で３００円で売られてた時の方が相場が判り勉強になりました。今は地域版になってしまい地域の情報しか判らなくなってしまいましたが家を売る時の目安は新聞の折込チラシ量で捨てずに収集をしました。少なくなった時が時期と思っています。吉祥寺のマンションの売却時は情報誌に掲載してくれていた会社ではなく都心の会社で買われた方は銀座の方でした。前回も母にはこんな時代に買ってと言われましたが私の中では、売ったら惜しまれる時に売るのがいいと思っています。今回も広域に頼もうと思っています。

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>18さん

勉強になりました。
今度営業に確認してみます。
分りやすいページをみつけたので他の方の参考までに

「停止条件付契約」→「買い替え特約」

http://ameblo.jp/homescout/entry-10006602472.html


「解除条件付き特約」→「ローン特約」

http://ameblo.jp/homescout/entry-10006702319.html

この買い替え特約をつけて、こちらの売却希望額で売り出しをして
売れなければ売買契約の効力は発生しないということになるので
査定額は無視してもよさそうですね。
ただ欲を出して高い値段を付けて売れなければ武蔵野タワーズの
住人にもなれないので査定額を参考にする必要はありますが・・・

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駐車場は30000円から35000円くらいと聞きました。南口は駅前でも25000円程度。
ちょっと違いすぎませんか？これが相場なんでしょうかね。
戸数対比の数が少ないから高めにしているんでしょうかね。

現在もっと田舎に住んでいるので駐車場代が安いのに慣れてしまってます。

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昔、中町３丁目（三鷹駅歩１５分位）の賃貸に住んでいました。
敷地に駐車場があり、屋根はありませんでしたがコンクリート式で25,000円でした。

今は現住のマンションのタワーＰを利用しておりますが
良い点は雨風にさらされることはなく、悪戯もされません。
悪い点は自走式と異なり出し入れには時間を要します、だいたい１分半〜３分位
入出庫する人の待ち行列に入るとその人数にもよりますが最悪です。
それからごく稀に事故が発生することがあります。
私は被害を受けておりませんが、ドアを閉め忘れて入庫する人がいて、中で回転した
際にドアが開き、上昇中にそのドアが各階の車庫にぶつかって終いには落下しとその
餌食になるというものです。
これは当然ですが、主に下層階で被害が出ております。
（言うまでもなく加害者も車を破損しますが、自業自得でしょう）

と不安をあおる様なことを言ってしまいましたが車を大事にする人であれば
タワーＰはお勧めですよ。
事故を恐れるのであれば出来るだけ高階層の場所を選択することでリスクが
減ります。ただ、出庫にはその分時間が掛かりますが・・・

一方、車は単なる道具だと思っている人にはタワーＰの待ち時間はイラつくこと
になることでしょう。

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ここのバルコニーは布団干しなど規制があるのでしょうか？また、ガーデニングや椅子、テーブルなどを置くことは、高層階では禁止されているのでしょうか？

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>14さん
でも、今、中古マンションの動きがいいみたいなんです。
新築マンションの物価高騰のあおりで、場所、築年数に幅があるとは思いますが、仲介業者の在庫が少ないとの話も聞きました。

これって誰に聞いたのですか？現在中古マンション・新築マンション動きがいいという話は全く聞かないです。。。
完全な買い手市場で売り手にとってこれほどきつい時期はないと思いますが・・・。

>23さん
この買い替え特約をつけて、こちらの売却希望額で売り出しをして
売れなければ売買契約の効力は発生しないということになるので
査定額は無視してもよさそうですね。

査定額を無視したらダメじゃないですか？
あくまでも停止条件を付けて契約する野村とドコで握るかだと思いますが。
無理な希望金額で出して売れなかった。では誰も相手にしてくれないと思いますよ。


買取保証の件読みましたが、読めば読むほど売主（中古物件の）に不利な契約っぽいですよね。
基準額の８割〜９割って・・・９割くらいならともかく８割だったら野村アーバンネットでなくても飛びついてくるんじゃないですか？

やっぱり一番は査定額よりちょっと高めで売れるのがいいですよね！

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27さん

>これって誰に聞いたのですか？現在中古マンション・新築マンション動きがいいという話は全く聞かないです。。。

27さんは不動産関係のお仕事をされている方ですか？
私が聞いたのは、以前お世話になった不動産仲介業者の営業さんです。
私は新築マンションの動きがいいとは一言も言っておりませんよ。

ただ、そこの仲介業者さんでは動きがいいので、在庫が足りないらしいです。
数ある物件の内容にもよるとは思いますけれど。

今回タワーズの営業から住み替えの件で、最初に野村アーバンネットの査定をしてもらいました。
これはタワーズの営業経由なので、今の状況など詳しい内容は聞いておりません。
ほかに、2社の不動産販売会社に査定してもらって、1社は顔見知りだったのもあって、こういった情報を教えてくれたのだと思います。
もう1社は何も話を聞けませんでしたから。

私は不動産業界にはずぶの素人ですから、嘘かどうかはわかりませんが、こういった情報は以前お世話になった仲介業者ですので信じております。
また、いくら査定額が高い査定をしたからといって、その業者に頼んでも、売れるかどうかはわからないですよね。
一番は購入者を連れてくるかどうか、情報を知っているかどうかだと思います。

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＞２７アドバイスありがとうございます。リーマンの破綻といい景気の急降下は歪めません。株と不動産に直撃していることを踏まえ購入します。願わくば民間企業の駅前整備の公共事業の一環として・・・もう一段下げて頂けたら・・・。

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今日ＭＲに行ってきました。
１３０平米の部屋から見たおかげで７５平米の部屋の狭いこと。。。
あれで８５００万円は高いかな。
でも、ＭＲの接客の野村の人もいろいろ教えてくれて
とても感じのよい人でした。やはり「早く売りきりたい」というのが
会社の正直なところだそうです。
このタイミングだと土地の仕入れは高値で鋼材価格もＭＡＸ値での建築に
なると思いますのでかなり想定より下げた値段で出していると思います。
武蔵小金井のプラウドとさほど変わらないと言ってました。

担保としての価値が金融機関に認められているので、全額でも金利１．５％の固定で
金を貸せるといっていたのは印象深かったです。

個人的には駅から２，３分まで近くなくて別にいいです。
２億５千万円出して最上階に住む人は電車には乗らないと思うので
このプレミアムの価値はあまり意味がないと思うのは私が２億５千万円
だせる人間ではないからなのでしょう。

単純言うと売りは駅近だけですので、そこに本当の魅力を感じない人は
他にいい物件がたくさんあると思いますし、駅近命の人はこれ以上の物件は
なかなか出ないでしょうから少しくらい高くても買った方がいいと思います。

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>３０
すいませんが、誤解を招きそうなのでこれだけ。

>全額でも金利１、５％の固定で
全期間店頭金利から１、５％優遇の間違いでは？１、５％の固定は現在の金利からしてあり得ないと思います。あと、手付けが必要なのでもともと全額ローンというケースは無いと思います。

>単純に言うと売りは駅近だけ
感じ方はそれぞれあると思いますが、このマンションはそうでしょうか？価格はさて置き、ここまで共用施設や複合施設があるマンションは少なくとも城西エリアでは希少かと。それからこの規模のタワーも他にありませんよね。
個人的にはこれらも魅力です。ただの駅近マンションなら築２〜３年の中古もいれれば他にもたくさんあります。

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>>武蔵小金井のプラウドとさほど変わらない

これ本当に営業が仰っていたならば、価格の事仰ってるならば嘘に近い言い過ぎですね…

少し安くなったとは言え、武蔵野タワーズの方が大分高いですよ。

都心からの距離や交通至便で見れば三鷹の方が高くて自然なんですけどね。

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> 担保としての価値が金融機関に認められているので、全額でも金利１．５％の固定で
> 金を貸せるといっていたのは印象深かったです。

担保としての価値うんぬんは、営業トークではないでしょうか？
そこに銀行の営業マンが同席していた訳ではないでしょうし。

私も金利は1.5％優遇と聞きました。
ただいつまで優遇されるのかは、営業マンもわかっていない様です。
ただ単に私の担当の営業だけかもしれませんが

あたりまえですが、固定1.5％も1.5％優遇も提携金融機関ですからね
審査もありますし、あまり楽観視しない方がいいと思います。
ましてや、最近個人向け住宅ローンも貸し出しが厳しくなってきている様ですから。

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銀行は担保価値ではなく個人の返済能力を見ていますから、資産性は別問題でしょう。（融資つける当初から抵当権発動して回収までは想定していませんし、そんな人には貸しません。銀行ローン担当者談）

個人の返済能力も足もとの年収から判断しているだけですし、銀行員に不動産の価値などわかりません。将来焦げ付いても、そのときはすでに人事異動済みで回収は他の行員がやります。（銀行ローン担当者談）

そんなザルな審査のうちに借りれるなら借りてしまったほうがいいですね。

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銀行員に不動産の価値などわかりません。とおっしゃいますが、銀行だって貸すにはそれなりのリスクを負うわけですから、どんな物件か、その人がローンを返済できるかも含めて調べるでしょう。

> 将来焦げ付いても、そのときはすでに人事異動済みで回収は他の行員がやります。
いつの時代の事を言っているのでしょうか？
今時、そんな事をしている銀行があったら教えてほしいですね。

ただでさえ、銀行はデベロッパーなどに貸し渋り、貸し剥がしが強くなっていて、個人にまで影響しているというのに、ザルな審査をしてくれる金融機関があるのでしょうか？

武蔵野タワーズから日本のプライムローンの焦げ付き問題発生ですか？

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あのさ、今の時代でもそうなんだよ。そんなことしている銀行はほぼすべての銀行！
ザルな審査をしているのを知らないのは一般庶民だけ。貸しはがしは個別の厳しい審査の結果じゃなくて、本店からのお達し。

しかもザルな審査といっているのは住宅ローンについてで、別に法人向けはザルなんて言ってない。信託銀行は不動産が本業だから審査もできるが、普通の都銀は不動産なんてわかるやつは支店にはいないよ。（本店は別）
銀行に行って、不動産の話したことありますか？金利と返済プランの話だけじゃないの？税金の話だってロクにできないんだよ？

武蔵野タワーズからサブプライムローンじゃなくて、その前から日本はサブプライムローン問題が進行中なんだよ。だって、返済能力の低い人に低利の変動金利で枠いっぱいバンバン貸してるんだからさ！金利が上昇したら大問題だよ。

いずれにしても銀行がどう審査しようと、あなたが借りられるならそれでいいんじゃないですか？

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とうとう第1期の申し込みが10/4〜となってきましたね。

みなさんは、どのくらいの申し込みがあると予想しますか？

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１倍〜高くて２倍かな。
この価格変更の多さが物語ってると思います。
もし平均して１倍でも、安くするのは少しだったと思いますし。
価格的に、そう倍率はつかないでしょう…。

あ、これ決してネガレスじゃありませんよ。２倍だって、外れちゃ意味ありませんし売主もこちらにとっても１倍で万遍無く埋まるのが一番です。

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高いと思いつつ、今住んでいるところよりはと思い、購入を検討しています。
購入を検討しつつ、当選すれば当選したで悩むかもしれませんしね
そんなに抽選で倍率が高くなる事はないでしょうね。
せっかく申し込むなら無抽選で買えた方がいいですし。

強気すぎますもんね。

とはいえ、全然関係のない銀行さんからちょっと聞いた話では、また値段下げたので検討してくださいといった感じで、毎日のように営業から電話がかかってくるというお客さんがいると。
どこら辺の部屋を検討しているのかわかりませんが、売れる、売れないの物件が、タワーズ内で2極化してくるのかも知れませんね。

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担当者に聞いた話では下層の物件で4倍ぐらいだそうです。相対的に坪単価が安く、お買い得感？？があるようです。
高層の物件は条件によりマチマチだそうです。特に人気はクロス2階の広い物件で、低層で広めの部屋はクロス2階しかなく、倍率が高いそうです。
倍率は二極化しているんしょうね。

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皆さん、マンション購入に命かけてますね。
初心者ですので感心しました。。。
初めてモデルルームなるものに行って、いろいろ聞いていていたら根が単純なものですから、
買ってもいいかなくらいで考えていましたが、あまり簡単に買ってはいけないような気が
してきてしまいました。笑

買おうとされている方には、９０平米のかどっこの部屋が一億ちょっとで
相対的には一番コストパフォーマンスがいいと思いますよ。１００から少し
プレミアムが乗ってきているかんじですね。
高いと感じるか安いと感じるかは主観の問題なのでほしいと思えば買えばいいような
気もします（そもそもここを買おうとされている方はそれほどお金に困っている人はいないと
思いますし）が、そんな甘い考えではだめですかね。。

ちなみにこういうマンションって複数件買って間の壁をなくす
間取りにするみたいな事ってできるのですか？
柱はずらせないのは分かりますが、お隣さんとの壁って構造上
必要なものではないのではと素人目には見えるのですが。
営業の人にはちょっと聞きづらかったのでどなたか教えて頂けると
幸いです。常識的な質問でしたら営業の方に聞いてみようと思います。

ちなみに上層階の南側のフロア全て買っても４．５億くらいでいけます。
つまらない事まで考えてしまいましたが、ここの最上層階を買う方であれば
２世帯とかで結構ありなのでは。武蔵野に住んでいる方でこの土地以外では
暮らしたくない方のみが対象になりますが。
（よその土地に住んでいる方には、お聞き苦しい意見に聞こえる点はご容赦下さい）

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