Brillia(ブリリア) 本郷弓町

現地で撮影した建築概要の掲示です。

続いて春日通りからみた現地の様子です。
向こう側（南西）に見えるマンションはプラウド本郷真砂坂です。

>>3さん

45m超ではなくて60m超です。
60m超だと超高層と呼ぶことが多いです。

建坪こそ260㎡ですが、延べ面積を階数で割ると180㎡です。
3LDK中心なら、1フロア2戸でしょうね。
恐らく全戸南向きになるのではないかと思います。
日照は確保されつつも囲まれ感のあるマンションになるかと。

同じデベのBrillia(ブリリア)本郷三丁目は、
　敷地面積　738.09平米
　建築面積　337.6平米
で、ここよりも一回り大きいですが、14階建て。

この本郷弓町は、低層マンション用くらいの土地しかないのに、空間を目一杯使うべく更に無理しているようですね。普通では考えられないくらいのペンシル型。ブランド価値を落としてでも、戸数を稼いで儲けたいということでしょう。

坪単価は、低層階で350くらいでしょうか。

>>5さん

恐らく南側からも採光する計画なのだと思います。
南側は道路ではなく隣地なので、法的には5m以上の離隔が必要になります。
かつ600％の容積率を消化するには、
この土地なら必然的にペンシル状になってしまうかと思います。
アスペクト比は１：３を超えますので、免震構造でも導入するんですかね。

デザインは、設計事務所が入るようなので、そこそこ期待できそうですね。

平面形状は正方形で、上層階は東側住戸と西側住戸に分かれ、
東側住戸は南北2面で、西側住戸は加えて西面からも採光するのでしょう。
低層階の西側は、南西角部屋と北西角部屋に分けるかもしれません。

>>6さん

ブリリア本郷三丁目の敷地は近隣商業地域で、
指定容積率は400％、絶対高さ制限は46mです。
プリリア本郷弓町の敷地は商業地域で、
指定容積率は600％、絶対高さ制限は60mです。
突出感はブリリア本郷三丁目の方が上でしょうか。

また、営利目的のデベロッパーが、
容積率を余らせることはまずありません。
土地の価格は容積率を見込んだ価格なので、なおさらかと思います。

>>7への自己レスです。

さっき現地を見てきましたが、敷地は南北に長いようでした。
建物の平面形状は、南北に長くして、
南側と北側に1戸ずつ配置するような気がします。

南側は日当たり重視、北側は眺望重視でしょうか。
真北にはパークハウスが建っていますが、西北は春日通りの春日町交差点方面なので、
抜け感はあるかと思います。

容積率以前の問題で、ペンシルになるのが分かっているのだから、まともなデベならこんな狭小の土地に手を出さないかと。設計事務所のお手並み拝見。

>>9さん　>>10さん

種地の入手困難は既に言われていますが、
それに加えて、早く売りたいということがあるでしょうね。
高値で仕入れてはいいが、時間がたったがために、
その間に経済状況が悪化して安く売らざるを得ない、
といったリスクを避けたいと思うんじゃないでしょうか。

既に三井不はパークリュクスやパークリュクスモノといった、
小粒マンションを展開していますが、
本来は大手のテリトリーじゃないですよね。

逆に言えば、こうした物件を大手が手がけることで、
それなりの形になるのではないかと思います。
というか、それを期待したいですね。

>>13さん

規模的に駐車場の付置義務はないかもしれません。
建物は北側に寄せて建てると思われますが、
南側の空いた部分まで車路を確保できないかもしれないので、
結論として、駐車場は設置しないかもしれません。
まあ、想像ですけど。

昨日、現地を見てきましたが、敷地の中央に建てるようですね。
ですので春日通り側に駐車が可能かもしれません。
中央部を掘削中で、春日通り側には作業小屋がありました。

しかし、わざわざ公共の空地＝道路から離して、
隣地に近づけて建てるなんて、チャレンジャーですね。
周囲との調和など、考えないのだろうか。
ここを買う人にとっても、隣の建物との距離が大きい方がよいだろうに。

着工予定が５月１日なのに、もう掘り始めているのですか？　住民説明会で敷地使用計画とかについて説明がありますかね。

春日の交差点から真砂坂を上る時に見える医学書院の落ち着いた色の外壁が好きだったので、それが隠れてしまうのが一番残念です。春日通り側を駐車場にするのであれば、少しは守られるのかな。

↑ いつも春日通の左側を使ってるけど、手前のマンションは重なってないよ。荒井ビルとは重なるけど。

>>19さんが正しいですね。
プラウドは確かに背高のっぽで目立ちますが、
春日町交差点から見て何かに覆いかぶさるようにはなっていません。

本件マンションは存在的にそこそこかと思いますが、
春日通りからセットバックするので、
できてみないとわからないですね。

>>21さん

特徴を出すためにデザインを奇抜にしてくる可能性がありますね。
この小規模で、東建ブランドがどこまで通用するか。。

確かに、パークハウス本郷プレミアフォート、パークハウス本郷真砂坂、プラウド本郷真砂坂、プラウド本郷ディアージュ、全部14階建てだね。東建って…売れさえすれば何でもいいってことか。

>>23さん

リンク先の記事は信憑性がどうなんでしょうね。

構造計算に関しては、60m超か60m以下で扱いが変わります（建築基準法20条）。
60m超だと時間軸でシミュレーションしての解析が必須になります（時刻歴応答解析）。
地震波を入力してどのように揺れるか検証します。国に認定を受ける形です。

60m以下だと単に揺れに対して耐力があるかどうか静的に調べるだけです（構造計算適合性判定＝適判）。
http://www.bcj.or.jp/c14_judgment/outline.html#a01
こちらは都道府県マターです。

ただし、都道府県によっては延べ面積が5000m2超や
高さが45ｍ超の建物にだけ適判を求めるケースもあるようです。
http://www.cbl.or.jp/standard/tekihan/index.html
この辺の詳しい事情は知りません。
何にせよ、60m以下であれば、国の関与はなく、
都道府県などの特定行政庁が建築確認を下ろせば建てられます。

高さ31mの根拠は2つあります。
1つはかつての建築基準法（市街地建築物法だったか）。
絶対高さを100尺や66尺に決めていました。100尺＝31m、66尺＝20mです。
もう1つは、はしご付き消防車のはしごの高さです。
かつては大別して30m級と40m級があり、
前者がカバーできるのが高さ31mと想定されました。
高さ31mはかつて多かった階高2.8mの建物では11階建てになります。

高さ41mのマンションも多かったです。かつての14階建てです。
こちらは、はしご付き消防車の40m級での対応を想定した高さです。

現在でもそうですが、建築基準的に問題がなくても
消防がダメと言えば、どんな建物も建ちません。
かつての超高層マンションがオール電化だったのはそれが理由です。
建築基準法の93条に定めがあります。

ちなみに過去ログによると、本郷パークハウス　ザ・プレミアフォート
の高さは47.4mとのことです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43412/

>>26さん

建築基準法で道路斜線や隣地斜線などの斜線制限があり、
本郷一丁目が該当する商業地域や近隣商業地域では、
高さ31m超の部分が斜めに制限を受けます（敷地からの距離1mにつき2.5m）。
道路境界線や隣地境界線に近いほど制限がきつく離れるほど緩くなります。
狭い土地に建てようとした場合、必然的に12～15階くらいの高さになります。

本郷ハウスのように敷地が広ければ、
16階建てが建築可能になります（建築当時に規制がなかったかも）。
また、敷地の広さは知りませんが、シティハウス本郷弓町は13階建てですし、
本郷真砂パークハウスも12階建てと13階建てのペアだったかと思います。
パークコート本郷真砂は真砂町側から見ると13階建てですが、
菊坂下道からみれば15階建てです（案内としては14階建て、ここは住居系地域）。

公告看板では、５月１日から工事開始とあるのに、依然として施工業者は未定、と。何かもめているのでしょうか。

>>33さん
> 各階2戸で15階建てって、三菱、三井、野村なら絶対に手掛けないですね

それはどうでしょう。三井不レジなら、パークリュクスにしてくるんじゃないでしょうか。1フロア4戸で。

狭小にしないだけでも東建はマシかと思いますよ。

この物件、恐らくですが、本来は西隣の土地を買い増す予定だったと思われます。あわよくば荒井ビルも。

そうこうしているうちに、バブル崩壊の可能性が出てきたので、慌てて事業化に踏み切ったんでしょう。

なにこれ、凄く良いじゃないですか。

内廊下が今時普通だとしても、全戸南向き、3面角部屋、70m2超。
玄関の位置も悪くないし無駄がないプランです。
ベランダの隔壁もコンクリートになるようですし。

「ペンシルビル」などとバカにしている場合じゃないないと思います。
ブリリア以上に弓町ブランドが強いんでしょうね。

>>47さん

南側に寄せているのは、地下鉄の震動が伝わってくるのを避ける意味合いもあると思います。
丸ノ内線は春日通りの浅いところを走っているので、歩道にいても通るのが分かります。
向かいのパークハウス1階の某テナントに行きましたが震動してました（笑）

一階平面図見ると、駐車場は２台分。地下はない建物だし、立体でもなさそう。だけど、この立地だとクルマ持つ人少なそうね。

>>55さん

全戸3LDKなのでクルマの需要はありそうですが、設計上、場所が確保できないんでしょうね。近くにスーパーがないので、クルマで柳町のクイーンズ伊勢丹（建物内に駐車場あり）に行けると便利です。

>>53さん

パークハウスの歯科に行きましたが、治療中に震動していましたよ。
そういえば、春日通りの歩道で震動を感じるのはいつも北側だけです。いなげやがある南側の歩道では感じたことがないので、地下鉄が道路の北側を走っているのかもしれません。

どなたかご存じであれば教えてください。

パークコート真砂、プラウド東大前など、文京区高さ条例施行前の高層マンションが本郷には多数あります。

去年の条例施行前は、本郷エリアには高さ制限はなかったのでしょうか。何もないところに、46m、60mといった制限がもうけられたのでしょうか。

>>58さん
> 何もないところに、46m、60mといった制限がもうけられたのでしょうか。

半分は合っています。高さ制限は、用途地域が住居系の地区には元々存在していました。逆に、商業系の地区には存在しませんでした。

>>59さん

それは誤りかと思います。高さ規制が撤廃されたのは1970年とかなり昔のことですので、現在マンションがボコボコ建っている状態とリンクさせるには無理があるような。その後、春日通り沿いは2014年までは高さ規制が存在しませんでした。

＞60さん

ありがとうございます。

そうすると、このスレの上の方にもありますが、本郷で13、14階建マンションが多いのは、46m制限があったからではなく、たまたまということなのでしょうか。

>>61さん

たまたまではな必然的に、13～14階建てになってしまいます。理由は>>27にある通りです。

ここは建物を敷地の中心に寄せることで斜線規制にかからないよう、上手に設計したと思われます。

>>63さん
> 規制のあるところに建てられているということで天井が低かったりするわけではないんですよね？

それは何ともいえません。居住性を良くしようとした際に、容積率や高さ制限、斜線制限などが立ちはだかります。最初にどの制限がくるか、ケースバイケースです。天井の高さが気になるのであれば、素直に天井高を聞けばよいと思います。昨今であれば2400mmが最低ライン、2500mmくらいで標準、2600mm超なら高い方ではないでしょうか。このマンションは2500mm前後になると予想します。

このマンションは15階建てですが、2丁目に建つディアナコートは同じ高さで13階建てですので、後者の方が天井を高くとれます。一般には容積率を消化するのがビジネス上の鉄則なので、これを固定して考えてみます。

仮に、このマンションの住戸は2階以上にしかないとします。15階建てを13階建てにして容積率を消化するには、各戸の面積を（15－1）÷（13－1）＝1.17倍にする必要があります。すると各戸を87㎡にする必要があります。広ければ販売価格は高くなりますが、売れるかどうか･･･。87㎡×2戸ではなく58㎡×3戸などにする手もありますが、中途半端感が否めない･･･。

ということで現状の計画に落ち着いたと思われます。複雑な方程式を解く必要があるのです。

階高が高ければよいというものでもありません。プラウド本郷ヒルトップは階高が高いですが、梁がかなり出ているらしいです。対して、本郷パークハウス ザ・プレミアフォートは肉厚壁式工法なので梁は出ていないはずです。ほかにも扁平梁や壁を強化して梁が出ないようにした工法など様々なソリューションがあります。

同じ高さでモリモトは13階建、東建は15階建。東建は、儲けに走ってブランド失墜だな。
容積率を消化したければ、10階建てくらいで階高を十分に確保しつつ、建物面積を広げてワンフロア三戸とかにもできたはずなのに。
モリモトが同じ時期に13階建てで建てて比べられるとは、思わなかったんだろう。覆水盆に帰らず。

春日通でも、本郷三丁目交差点から中央大学キャンパスくらいまでの間は、道幅が広く、所々緑があったり、マンション も林立していないためか、昼間の雰囲気がとても明るくていいですね。

>>69さん
その区間の夜の雰囲気も結構いいですね。個人的にお気に入りです。
特に真砂坂上交差点あたりは東京スカイツリーがきれいに見えてグッドです。

>>70さん
ほんとそうですね。残念ながら全然あちらの方が格上かと思います。

>>66さん
本マンションは、西側に土地を買い増さないことが決まった段階で、運命はこうなっていたと思います。南側は2戸分の間口しか取れないので、必然的に1フロア2戸になっていたかと思います。仮に1フロア3戸にするとなれば、1戸は西北角になったでしょうが、西側は4m道路を挟んで荒井ビルが近接しているので、実質的に北向きとなってしまいます。これでは商品力に欠けると東京建物が判断したんだと思います。

公式サイトに立体断面概念イラストが載っていますね。

http://www.bh28.jp/location/index.html

南側のファサードがうかがい知れます。案の定、背高のっぽですね。
周囲で最も高く書いてあるのには笑いましたが。

ここって売りに出るのは僅か21戸なのですね。すごい倍率になるか、すごい価格になるか。

>>73さん

南面のパースはこれですね。
http://img01.suumo.com/front/gazo/bukken/030/N002001/img/13/67711713P3...

西側のサッシが床から天井までありそうで、いいですね。

>>76さん

その手のことは東京建物に聞くのが確実かなと思います。

>>80さん

バルコニーのある南と北は隣との間隔がありますが、東と西は隣接するので大きな開口はとりにくいと思います。

↑ それって、悪いことなのですか？

公式サイトにも南側から見た外観が掲載されましたが、南側は通りからは見えないですよね。なぜ北側の概観を載せないんでしょう、ここ…

北側は外観は、エントランス周り以外はあまりきれいでないかと思います。
外部階段とエレベーター部分が出っ張っていて、スマートではありません。

確かに、玄関の背後に少しだけ写っている絵は、黒いゴムみたいなのが真ん中に走っていて相当不格好ですね。モデルルームを見ないと。

7000「台」からですか。
仮に7900からスタートだとしても、大台には乗らなさそうですね。
軽く突破するものと思ってましたが。

プラウド文京関口の価格が発表になったみたいですね。

価格帯からしても、そちらで抽選に漏れた方々がこちらに回ってきそうですね。

最近は業界全体で販売戸数を凄く減らしているので（実際、売り物がないし）、
これまで通り割高感たっぷりの値付けになると思います。

ここで高いだの条件が悪いだのほざいているうちに、ひっそり完売、というパターンかと。

公務員向けに限らず、大企業の組合員向けに割り引くことは、色んなデベがやってますよ。理由はわからないけど。