海外転勤中に賃貸で貸すときの注意点を

>>01
一番大事なのは、戻って住む気があるかないかということ。
もう住む気がないなら、一般の賃貸借契約にしなさい。
この契約をすると、戻してもらうにはかなりの労力とお金が必要になります。
住む気があるなら、定期借家契約にしなさい。家賃は一般の賃貸借契約より数割下がります。

いずれにしても契約終了の６ヵ月前までに通告が必要です。
そして、復元するのに、かなりのお金がかかります。

ベットは廃棄かトランクルームですね。

便乗質問です。
大手財閥系デベの物件、販売会社も管理会社も系列なのですが、
販売会社か管理会社にサブリースで借り上げてもらって、
どこかの企業の借り上げ社宅として使ってもらうのはどうでしょうか？

>>03
自分で土地は自前で建物は全額借金で、マンション丸ごと作って、サブリースしてもらいましょう。
１戸だけのサブリースは損。保証賃料もかなり安くなります。
ましてマンション購入だと、土地部分と建物部分の借金が切り離せないから、土地の利子分の損金算入に税制上の不利があり、すごく損です。

>04さん
3です。アドバイスありがとうございます。
実需で購入したマンションなのですが、転勤になった場合は、
トータルで多少赤が出ても一時的に賃貸に出そうと思っています。

土地部分の支払い利子は給与所得等の他の所得との損益通算に使えないだけで、
不動産所得算定時の費用には計上できると思っていますが勘違いでしょうか？
また、利子額をマンション購入時の土地価格と建物価格の比率で按分して、
建物相当分のみ損益通算するのは税務署的にNGでしょうか？

>>05
＞土地部分の支払い利子は給与所得等の他の所得との損益通算に使えないだけで、不動産所得算定時の費用には計上できる
その通りですよ。
しかし土地部分は意外と多いでしょう。
１５年くらい前に、土地部分に関しての他の所得との損益通算は、出来なくなりました。

土地と建物の按分ですが、最初に購入した時の価格で最初は按分。
以後は借入金が減ってきますから、どう按分するかが問題。
減った分だけ、土地への返済を行ったとして按分率を変更して、問題ありません。
借換する場合は、その時点での土地と建物の按分割合で、
残債金額に諸経費分を上乗せして、按分してください。

>06さん
なるほどです。
支払った利子は支払時点の土地と建物の元金の割合で按分。
支払った元金は土地分の返済に充当。
という帳簿管理をしていくのがいいということですね。

我が家も同じ状況です。
今月末からマンションをリロケーションに出しますが、気になったことをひとつ。

同じ条件で数社依頼しましたが、費用面、細かいフォローが結構違うということです。
担当によっても色々ですし、リロケーション会社を合い見積もりを取られることをおすすめします。

定期借家だと家賃が安くなると言われますが、早めに動いて需要のある月（４月や６月）に
間に合うように募集を始めてもらうことも大事ですね。

帰国したらフルリフォームかけるくらいのあきらめで行かないと帰国後のショックが大きいですよ。
自分が汚すのと他人が汚すのとではショックが違いますからね。

分譲マンションのフルリフォーム、気が遠くなりますね。
でも、背に腹は代えられない。。。
もし差し支えなければ、定期借家でだいたいどれくらいの家賃に
なったか教えていただけないでしょうか。
一般借家契約の坪単価の相場の何％ぐらいでしょうか。

一般借家契約が、７５平米ですが３０万円ほどでした。
定期借家契約で、Ａ社２５万円（管理費用家賃の8％）
　　　　　　　　Ｂ社２７万５千円（管理費用家賃の5％）
　　　　　　　　Ｃ社２３万円（管理費用家賃の5％）

Ｂ社がマンションの管理会社＆販売会社も兼ねているのでそこにお願いしました。
ちなみに全部で８社の合い見積もりをとりましたが、家賃の回収と管理、収支計算、
契約更新の手続き、入居者の募集、選定のみの上記３社から選びました。

空家保証などのところもありましたが、２年の赴任ですとかなりの割高になり
我が家は候補から外しました。

ちなみにＢ社は、管理会社を兼ねているので、いろんな不動産屋から「空きが出たら
教えてくれ」といわれているようで、今月末引越にもかかわらず、既に内見予約が数件きて
います。早く決まるといいなと思ってます。

>>10さん
09です。
ご丁寧にご回答いただきありがとうございます。
定期借家にするとだいたい5%から8%ダウンといったところのようですね。
参考になります。

質問ばかりで申し訳ありませんが、空室保証にするとどのくらい
割高になってしまうのでしょうか。
現在は貯蓄にあまり余裕がないので、近々に転勤になった場合は、
空室保証の方がいいかなぁとも思っています。

引き合いはあっても、１５万円以上の高額物件は成約がなかなか難しいです。
早く成約されるといいですね。

空家保証は、その会社次第ですが、３ヶ月だけ保証だったり、永久保証だったりで
かなり違ってきます。
リロケーション会社はたくさんありますから色々相談してみてはいかがでしょうか？

３ヶ月保証のところで月額15％でしたので、高い！と叫びそうでした。

内見はまだですが、既に希望者から手付けが入ったとのことでほっとしています。
部屋も見ないで決めるなんて信じられない！と夫婦で話してましたが。
変わった人もいるもんですよね。

>10さん
09=11です。ご丁寧にありがとうございます。
3ヶ月保証で15%減ですか。
エリアや物件の人気、空室率で変わってくるんでしょうね。
我が家だともっと取られちゃうような気がします。
入居者が早めに決まるといいですね。

転勤ではありませんが、マンションをリロケーションに出しました。
10年以上住んだので家具のあとなど残り、70万ほどかけてリフォームしました。
まだローンが残っており、リロケーションの手数料と管理費・修繕積立金を合わせると毎月2万円ほどの赤字です。まあそれは納得の上で売却せず賃貸にだしたのですが・・・。
更に、リフォームした場所以外のを要求され途方にくれています。特に風呂については、先月引っ越すまで我家で使っていて何の問題もなかったのに、故障と言うことで納得がいきません。10年越えているので寿命といわれればそうかもしれませんが、まるで落語の亀は万年のようで。
賃貸に出した皆さん、リフォームにいくら位かかり、その後の支出はどの位かかっていますか。

>>16
リロケーション：留守宅管理
どこかの新米総理のように、カタカナ用語を使うわけね。

＞リロケーションの手数料と管理費・修繕積立金を合わせると
＞毎月2万円ほどの赤字です。
留守を任せるんだから、赤字は当たり前だろうね。
賃料を取るのとの関連が全く理解出来ないね。

＞リフォームした場所以外のを要求され途方にくれています。
何を言いたいのか、全く理解出来ないね。
リフォームしなかったんですか？
何を要求されたんですか？

＞特に風呂については、（中略）故障と言うことで納得がいきません。
風呂だって、誰が使っているかは意味不明だが、壊れることはあるよね。
何が不満なんだね。

＞リフォームにいくら位かかり、
そんなの、個別に違うのは、当たり前。
何をどこまで、どう直すかで全く異なる。

＞その後の支出はどの位かかっていますか。
賃料は、場所によって相場はみな異なる。
収入面では、どこの都市のどんな場所かを明らかにしないと、比較など出来ない。

賃貸で貸している間、住宅ローンなどは公庫は「留守宅管理届け」を提出すればそのまま続行できると聞きましたが、銀行などはどうでしたか？

>>18
公庫では、転勤で例外的に認められているけど
「融資住宅留守管理承認申請書」を提出します。

通常、金融機関では転勤の場合は、たいがいはローンを続行可能です。
ただ、利率などの条件を見直される場合があります。
（優遇金利を一般並、住宅ローン金利をアパートローン金利など）

では、賃貸などにださずに空室のまま、数年海外赴任した場合は住宅ローンの扱いはどうなりますか？

ご参考までに。。。
私は、リロケーションを使わず、所有しているマンションの近くで長く営業をされている不動産屋に依頼しました。賃貸にだしてから3年目ですが全く問題は起きていません。
子供、ペット不可、法人契約希望等いろいろ注文を付けましたが、希望通りの法人契約で役員の男性1名の入居が決まりました。（100平米なんですが）賃料がよかった為、ローン返済金、固定資産税、管理費等を引いてもリターンが良いのでラッキーです。

面倒なのは、非居住者となる為、下記の手続きが必要なことです。

「非居住期間の不動産の賃貸料などは２０％の税率で源泉課税されるのだが、確定申告の必要な場合もある。確定申告の必要がある人などが海外に転勤するときは、出発の日までに納税管理人を選任して税務署に届け出る必要がある。納税管理人とは、確定申告書の提出や税金の納付などを非居住者に代わってする人のこと。」

http://decatur.hp.infoseek.co.jp/tax_j1.htm#nonresident

これに加えて、もし住宅ローン控除を現在受けられていたとしたら、マンションに住まなくなった時点で控除を受けられなくなります。これも手続きが必要です。何年か以内に戻って手続きをすれば、また控除が受けられるようになります。（私は帰ることができなさそうなので諦めています）
もちろん、>>19さんが書かれた申請書も提出が必要です。これも2,3年しか適用されないので、それ以上海外赴任が延長されるようなら延長申請をする必要があります。

>>21 さん。

　初心者質問で申し訳ないのですが、リローケーションに出すのと、地元の不動産に依頼するのでは、金銭面や待遇面で何か変わることはありますか？
　わたしも、大手よりも自分のマンションのエリアに強い不動産を選ぶ予定で、色々試算していただいています。
　また、できれば、わたしたちも、ペットや子ども、タバコなどもやめていただきたいのですが、２年という期間限定なので普通の契約より難しい部分もあるため、タバコはヤニなどがついた場合はクロス張替え、借主負担と明記する。また、それでも自分たちで気になるのであれば、ハウスクリーニング（矢に汚れ洗浄）というのをすれば解決すると言われました。ペットは敷金を通常２ヶ月を３ヶ月にしてもらうなどと言われました。（余談でしたが）
　ちなみに、２１さんは、どのエリアのマンションですか？すごく条件のいい方が借りられて羨ましいです。

>>22
＞ペットや子ども、タバコなどもやめていただきたいのですが、
だったら貸すな。
ペットは妥当性があるけど、子供とタバコはそんな契約をしても無効だよ。

私も初心者で１月より海外勤務となり購入したばかりのマンションを賃貸に出さざるを得なくなりました。（タワーマンションでまだ住んでもいませんが）このときの税金について質問です。
不動産会社の査定では３５〜４０万／月で、もちろん確定申告が必要になってくるかと思います。
その場合税金はどれくらい取られるものでしょうか？
アドバイスお願いします。

>>24
収入は、そのまま家賃収入。

経費はマンション管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税。
それに実際にかかる修繕費。
住宅ローンの利息金額と団体信用生命保険の金額。
ここまではだれでもわかりますよね。
不動産取得税は、既に収益を開始してから課税通知が来るなら、
取得費にしないで経費として落とせます。
これ以外に建物の減価償却費を費用計上します。

マンションだと取得費になる建物と土地分を分離して、
建物分に対して毎年の減価償却費を計上します。
残存価格は取得費の１０％、従って建物取得費の９０％価格を償却基準額として、
これを本来の建物の耐用年数に応じた定額償却の償却率を乗じて、
１年分の減価償却費を算出します。
最初の年は使用月数で按分します。
（自宅として使用していた期間はありませんから、竣工・引渡しからカウントしてかまいません。）
耐用年数は、ＲＣ・ＳＲＣだと４７年（定額償却の償却率は０．０２２）、
重量鉄骨造だと３４年（定額償却の償却率は０．０３０）です。

このようにして求めた不動産所得を、
他の所得とあわせて、所得税の計算をします。

>>24
ローン保証料を一括支払いしている場合は、
繰延資産に計上して、毎年定額償却することが出来ます。
こちらの減価償却は、残存価格０、耐用年数はローン返済年数です。
こちらは最初の年から１年分ずつ計上します。

ローン保証料が金利上乗せの場合は、
利息額と同様の扱いでかまいません。

契約印紙税やローン事務手数料、印鑑証明などの手数料は、
最初の年に一括計上する方法と、開業費として数年で償却する２つの方法を選択出来ます。

＞＞２５
本当に丁寧な回答ありがとうございました。

>>27
利息金額のうち、土地部分に関する利息金額は、
不動産所得算出に関しては費用計上できるのですが、
他の所得と損益通算する際には、費用計上が認められません。

土地と建物のローン関係の按分は、取得時は取得価格で比例按分しますが、
残存債務が減るに応じて、土地分のみの残債額を減らすように計算して問題ありません。

５０００万円のマンションを購入した場合、
消費税額が１５０万円だったら、建物取得費はその２１倍で３１５０万円、
土地取得費は残りの１８５０万円です。

ローン借入金額が２５００万円なら、
当初は建物分が１５７５万円、
土地分が９２５万円として、
利息・団体信用生命保険などの費用を按分します。
ただ、年初と年末で残債額が変わりますから、
建物分はそのまま、
土地分は期首と期末の平均金額として、
按分比を決めて、一年分の費用を土地分と建物分に按分します。

ローン残債額が１５７５万円以下になったら、無条件で全額他の所得との損益通算にも使うことが出来ます。

確定申告のＢ表と、収支明細書（不動産所得用）を、税務署から取り寄せて見ていただくと、
申告計算のやり方や、土地部分の利息額が他の所得との損益不算入の意味もよく理解できると思います。

なお、平成１９年度からは所得税と住民税の税体系が大きく変わります。
（所得税が減り、住民税が増える。）

>>27
海外に行かれる方が、日本国内で確定申告する場合、
１月１日に日本に居なければ地方税は非課税です。（住民票も移動する場合）
納税管理人を税務署に届ける必要があります。

所得税は外国でも引かれますから、国内では外国で払った税額を控除してもらうことが、
一定の条件のもとで可能です。
さらに２８投稿でも書いたように、所得税は来年から税率が低くなりますので、
有利に働きます。

>>27
何がどうわかったのですか？

＞22さん、
21です。お返事遅くなってすみません。
リロケーションは使ったこと無いのですが、毎月管理手数料の支払いが発生すると理解しています。
地元の不動産屋を使った場合は、取引が成立した際の仲介手数料のみでした。
メンテナンスについての連絡なども、不動産屋さんが間に入ってくれています。築浅なので備品の故障等もなく問題は全く起きていません。（借主が中堅建築会社の役員さんというのも安心の要因なんです）

タバコについては諦めています。おそらく戻った時にクロスは張り替える必要があるでしょうね。
ちなみに物件は、関西でも一等地と呼ばれる地区にあります。　

沢山の経験談を実際に聞いています
リローケーションはやめなさい禍根を残しますよ
愛着が薄れますし

留守宅管理だけで物件維持してください