シノケン　はどうでしょうか？？？

一棟アパートを名古屋に購入しましたが、良くないですね。失敗です。
まず、購入時に示される物件概要に偽りありです。利回りを7%台としていても消費税や一部建物の値段が入ってないので、総額支出でちゃんと計算すると5%台になります。
それに、駅から徒歩何分と示していますが、これも正確ではなく、賃貸募集時には徒歩時間が長くなっていました。これには、怒りと驚きしか有りません。
初回満室保証ははっきり言って、シノケンの利益先食いでしかありません。満室の40日分の家賃全額がシノケンの手に入ります。しかも敷金礼金は取らないので客付けが容易と言いながら、費用名称を変えて実際には賃借人からお金をかなり取っています。
また、私の場合、新築入居から3カ月で退去者が出ました。これは、初回満室保証のためにサクラ入居をしている可能性があります。入居から1年、2年以内の解約に対して入居者に対して違約金を取るのに、オーナーには1円も入らない契約になっています。
また、売買時の営業マンと賃貸時の営業マンが替わるので売りっぱなしの状態です。他にも色々ありますが、オーナーからすると利益はかなりの割合でシノケンに行き、リスクが大きく残ります。今は他にも新築アパート業者がありますので、よく検討された方が良いです。

by 購入経験者さん 、貴重なご意見ありがとうございます<(_ _)>　ちなみに、シノケンの利益先喰い、満室の４０日分がシノケンに入るとは、どういう意味でしょうか。お教え頂けると助かります。

シックハウス紹介された。
前の住人があまり目立たない所に
テップラーでシックハウスの為換気
とかかれていた。
それをシノケンにゆっても書かれていないの一点張り。
ムービー撮っておけばよかったな。
前の住人が具合悪くなっても
管理会社が動いてくれなかったんだろう…。
一年で前の住人はお引越ししたみたい。
メッセージ本当にありがとう

>>88
満室保証は入居日から40日以降であって、例え入居日当初から満室であっても最初の40日間は、全く賃料が入りません。
家賃6万円で8戸の場合、約60万円がシノケンに行き、ローン支払いだけは始まるということです。実質は、提示総額より60万円高く買うことになりますのでさらに利回りは低くなります。

>>87

自分が入ってた所は新築だったのですが、半年もしないうちに3部屋が退去していきました。

シノケンのアパートは見た目だけはいいので、入るのは入るのですが、騒音などですぐ出て行く人が多いんだと思います。

それ程つくりが悪いです。

入居率９８％ということですが、本当ですか？
３６５日 x0.98＝３５８日　つまり、年間の空室が１週間程。
信じられないな〜。

ここで、入居者の方が書き込んでいますが、自分の住んでいるアパートが「シノケン」かどうかって、なぜ分かるの？
たくさんの住宅メーカーがアパートを建てている。サイディングの外観なんて、どこも似たり寄ったりだ。
素人に分かるはずがない、と思うのだが。

ライバルメーカーの営業マンの書き込みってことはないの？

管理会社や保証会社、ガス会社がシノケンだもん。
建設もシノケンでしょ？

シノケンの造りってほぼ同じだし。

>>87
私は2年契約で入居しましたが、あまりの騒音一階ですが、天井と二階の床の間には防音設備がなく携帯電話のバイブが
響くくらいです。契約が2年だけど睡眠もまともにできないため仕事に影響するから、退去させろと言うくらい作りが悪いです‼︎隣の喋り声も筒抜けで夜中は心霊かと思うくらいです。私は2年契約ですが
住むのは無理なので今は実家に帰ってます。

>>92
とても生活には困難ですよね。
私は野球部とかの学生寮かと思うくらい騒音がひどいかと思います。

経験者ですが、私が見たり体感している内容はかなり異なりますね。



本当に全て悪いなら、会社がすぐにつぶれるでしょう。。。当たり前ですが・・。

ただ、数千棟？作っているようですので、質が悪いものがあるのかもしれませんね。さすがに。


しかし、厳しくいうと・・。
NGな部屋なら自分で確認した際に、はじかないと・・・
どんな大手の物件だとしてもハズレはあるので、そこは自己責任かと。

勿論、どんな企業でもミスはあるので、そこは正すべきかと思いますが。




この掲示板、管理人さんに同一IPや同一経路でのアクセスが多くないか見てもらったほうが良いのでは？

>>99
激しく同意

>>92
作りも悪いし　問い合わせの電話応対も横着な
態度でした
本当に最低

入居者
足音はもちろん、トイレットペーパーからシャワー…
二階の住人の生活音すべて聞こえる。
ホント壁薄い…
何度か引越した経験あるけど、こんな住宅は初めてでビックリ。
二階の生活音がうるさくて夜中目がさめることもあるし、毎日イライラしまくり。自分ちでリラックスできないなんて、ありえないんだけど。
防音設備って大事だと実感してます。

新築アパートに住みましたが、何もかも嫌でした。思い出したくもないくらい。

壁が薄過ぎるのか、隣のテレビの音が夜中も延々と…。しかも付けっ放しで寝るからイビキをかいてる音までも響き渡り、耳栓をして寝る毎日。

シノケンに電話しても対応がずさん。
書類を送るのに切手はおろか宛先の記載された封筒さえ同封も無く…
明らかに先方の都合に合わせた銀行振込みなのに手数料は住民に負担させるとか本当に信じられない。

>>93

計算方法が違うんじゃない？

HP見たけど今シノケンが出してる98.66%っていう入居率は一年を通しての入居率ではなくて、あくまで2015年3月時点のものだから供給戸数が10000戸だとしたら9866戸は入居がついてて、134戸が空室だったってことでしょ？

そう考えるとそこまで非現実的ではないと思う。

あと、ここの書き込み胡散臭すぎるでしょ。
「シノケンの造りは全部一緒」って何棟見に行ってそう判断したんだよ。絶対他社の営業マンが書いてるだろ。笑

ここのアパートを購入しました。
他の会社と比べると、
よい点は
長期ローンを高くない金利で、借りれたため
毎月黒字になることです。
他の会社は、駿河を使って毎月赤字の計画でした。
ダメな点
最初の1.5ヶ月の家賃はシノケンにとられる。
礼金も1室20万ぐらいとっているが
すべてシノケンヘ取られる。
合計200万近くをシノケンヘ
分かりにくく取られる仕組み。
管理もシノケンで、やめると設備を買い取る契約。
建物の質がいまいち。施工管理もいまいち。
やっぱり頭金がたくさんないとオーナーは、儲からない。

>>107
設備を買い取る契約とは、どういうことか教えて下さい。
購入前で、いろいろ調べているところですので
よろしくお願いしします。

>>68

隣の敷地に11月から工事に入るとの通知がありましたが、未だに入ってません。今日、工事関係者が打ち合わせしてましたが…………遅れるならば周辺住民への連絡必要と思います。

10月に工事担当が来ましたが、全く誠意ありません。とても疑問でした。以前、不動産業界にいたものとし悲しかったです。
いずれ信用が無くなると感じてます。

実はここの賃貸物件を借りて最低だったから2ヶ月で退去しました！

①契約する前、部屋見学の際、フローリング全体（キッチン、浴室全て）虫だらけだった！

仲介会社にクリーニングはされるか？確認して契約した。

②引越し当日、引越し業者と部屋に入ると見学日のまま…クリーニングされていない！

急遽自分で掃除をしてから荷物搬入。

③設備説明書一式が無い事に気付き仲介会社にクリーニングされていなかった事も含め電話した。

※買い物をして部屋に戻るとキッチンに設備説明書一式が置いてある…

管理会社が進入した形跡があった！

④深夜…新築なのに通路、外玄関が真っ暗！
シノケンに電話し伝えると翌日、通路だけ明るくなった。

外玄関ロビーは暗いまま！
更に隣部屋から壁を叩く音が夜中聞こえてきた。
壁に近づくと4人位の会話が丸聞こえて来る。
更に朝方まで騒音が毎日続いた！

⑤二週間経ちアパート前でガス管歩道工事が始まった。
帰宅時、足元が真っ暗で階段につまづき左足首骨折！

シノケンに早く電気を付けるように再度連絡したが一ヶ月経っても変化無し。

⑥アパート2階を契約していたのとロフト部屋だった事もありギブスで階段は困難！
解約の電話をした。

⑦解約日までの費用案内が届いた。
解約月日割り金額と
短期解約金（家賃2ヶ月）

解約は振り込みと書いてあるが日割りは書いてなかった為、シノケンに電話で確認し解約金も全額振り込んだ！

⑧念願の退去日！
ガス会社立会いの元ガス代を全て精算し引越した。

⑨引越し後、家賃日割り振り込んだのに一ヶ月分再度引落しがあり、シノケンに電話すると日割り分を返金すると回答。

解約月は日割りなので入金した日割金額では無く引落しが掛かった一ヶ月分のはず…

シノケン社員は足し算、引き算が出来ない社員。

⑩確認し折り返し電話にて更にまた
日割りを返金し、日割りからガス代を引くと回答！
ガス代は退去日に全て精算済みのはず！

11）折り返し電話あり
ガス代は完済済となり一ヶ月分返金すると言われる。

12）そして、更に翌月
又もや家賃一ヶ月分が引越しされる！

結果、家賃2ヶ月間も二重払いになった！

13）シノケンの管理は小学生以下のレベル！
電話対応はコールセンターとは無縁の怒鳴る対応。
声がでかいだけで頭の中は空っぽな発言。勿論タメ口。

ため息をつきながら、はぁ。はぁ。で返事をする！

はい。と確認の合図が出来ないレベル！

倒産しないのが不思議なくらいな会社でした！
部屋を借りる時は前以て管理会社を調べた方が良いと勉強代として家賃2ヶ月分諦めました！

実はここの賃貸物件を借りて最低だったから2ヶ月で退去しました！

①契約する前、部屋見学の際、フローリング全体（キッチン、浴室全て）虫だらけだった！

仲介会社にクリーニングはされるか？確認して契約した。

②引越し当日、引越し業者と部屋に入ると見学日のまま…クリーニングされていない！

急遽自分で掃除をしてから荷物搬入。

③設備説明書一式が無い事に気付き仲介会社にクリーニングされていなかった事も含め電話した。

※買い物をして部屋に戻るとキッチンに設備説明書一式が置いてある…

管理会社が進入した形跡があった！

④深夜…新築なのに通路、外玄関が真っ暗！
シノケンに電話し伝えると翌日、通路だけ明るくなった。

外玄関ロビーは暗いまま！
更に隣部屋から壁を叩く音が夜中聞こえてきた。
壁に近づくと4人位の会話が丸聞こえて来る。
更に朝方まで騒音が毎日続いた！

⑤二週間経ちアパート前でガス管歩道工事が始まった。
帰宅時、足元が真っ暗で階段につまづき左足首骨折！

シノケンに早く電気を付けるように再度連絡したが一ヶ月経っても変化無し。

⑥アパート2階を契約していたのとロフト部屋だった事もありギブスで階段は困難！
解約の電話をした。

⑦解約日までの費用案内が届いた。
解約月日割り金額と
短期解約金（家賃2ヶ月）

解約は振り込みと書いてあるが日割りは書いてなかった為、シノケンに電話で確認し解約金も全額振り込んだ！

⑧念願の退去日！
ガス会社立会いの元ガス代を全て精算し引越した。

⑨引越し後、家賃日割り振り込んだのに一ヶ月分再度引落しがあり、シノケンに電話すると日割り分を返金すると回答。

解約月は日割りなので入金した日割金額では無く引落しが掛かった一ヶ月分のはず…

シノケン社員は足し算、引き算が出来ない社員。

⑩確認し折り返し電話にて更にまた
日割りを返金し、日割りからガス代を引くと回答！
ガス代は退去日に全て精算済みのはず！

11）折り返し電話あり
ガス代は完済済となり一ヶ月分返金すると言われる。

12）そして、更に翌月
又もや家賃一ヶ月分が引越しされる！

結果、家賃2ヶ月間も二重払いになった！

13）シノケンの管理は小学生以下のレベル！
電話対応はコールセンターとは無縁の怒鳴る対応。
声がでかいだけで頭の中は空っぽな発言。勿論タメ口。

ため息をつきながら、はぁ。はぁ。で返事をする！

はい。と確認の合図が出来ないレベル！

倒産しないのが不思議なくらいな会社でした！

>>111
一連の流れ、凄いですね。
ちなみに何県で賃貸された時の話ですか？
差しつけなければ教えて下さい。
撤去時の参考にさせて頂きます。

着工数が業界No.1ともなって新聞などでも騒がれると、競合他社からの攻撃がスゴイですね・・・。


まあ、そのあたりがネットらしいですが。



実際に行ってみて、部屋を見てみるとわかります。何が真実かは。


なぜ、つぶれるどころか、そんなに着工数が伸びているのか。


部屋の設備は、凄く良いですよ。

残念ながら、私が住んでいるちょっと前に5000万ほどした分譲マンションよりも（笑


防音も、実際に行ってみて、隣の部屋で騒いでもらえばわかります。


そもそも、隣接しているのはかなり一部です。部屋によっては、直結部も無かったです。



あと、担当者もかなりまともでした。むしろ、丁寧すぎるぐらい。反応も早いし。。。




現物を見ている人からすると、もう少し、実際のことを書いてほしいです。


もちろん、シノケンが完璧にイケているとは思っていませんので、そのあたりとか。



それでも他より魅力があるから、私も、他の10000万戸×6人～10人→5万人以上？は、住んでますけどね。



こういう数字が全ての真実ではないでしょうか。



不動産にせよ、投資にせよ、数字と自分で見たもの意外は、本当に信じられませんね。

>>112
名古屋市の物件です。
今まで5回転居していますが
こんな事は勿論始めてです！

家賃2ヶ月分の解約金と家賃2カ月分を二重で引落しされているので20万殆どの損害になりますが、弁護士によると…
100万未満だと取り返すより精神的な負担の方が20万より上回るとの事でした。

>>116
ありがとうございました。
結局返金されずじまいですか？？ならば驚きですね。
参考にし、転居後は当面家賃引き落とし口座にお金は入れておかないようにします。
ならば勝手に２重引き落としも出来ないですよね？

シノケン物件のオーナーです。
シノケンから提示される物件の利回り（表面利回り）は、満室時の家賃収入を諸費用含まない購入物件の価格で割ったものなので、その利回りで運用できる訳ではありません。
管理費、ローン返済、税金（所得税、固定資産税、都市計画税）等を差し引いて、購入物件に対して年間どれだけの利回りで運用できるかは自分で計算が必要です。もちろん、ずっと入居率１００％はあり得ないのと、家賃も何年か毎に下げざるを得ないこと、ローンの金利が上がることも加味したシミュレーションが必要です。

資産価値として路線価や近隣家賃相場（同等条件の物件で築何年でいくら）の情報収集、短期プライムレートからのローン金利予想など、手間がかかりますが損しないアパート投資を行うためにやっておくべきです。それが面倒な人は不動産投資は向いていないので、他の投資か堅実に貯蓄した方が良いと思います。

なお、満室保証は既出の通りですが、選択は自由です。アパート経営を開始して直ぐか１ヵ月くらいで満室になる自信があれば保証契約する必要はないですし、半年とか１年とか満室が見込めないと思うなら契約した方が安心です。
ちなみに私は満室保証は契約しませんでした。金消契約が終わって私に物件が引き渡された時点で既に満室になっていたので、結果良かったです。

No.104、105などの方で「壁が薄い。」と挙げられておりますが、どうやって薄いかどうかを図ったのでしょうか？
壁に穴をあけて、スケールか何かで計測したのでしょうか？

そんなことはしませんよね。

シノケンさんは、木造在来工法で建てていますよね。

おそらく界壁の柱は105角か120角なんじゃないかなぁ。

そうすると、遮音界壁を考えるときに、半割材を千鳥に立てていって、
隣戸の音が伝わらないようにしていると思います。

大体、大手ハウスメーカーや中小パワービルド系は同じような施工です。

○○遮音界壁などとうたっていますが、審査機関で個別大臣認定を取得しているので、
そのような名称が使われていますが、基本どこも同じような構造です。

建築基準法の告示、建設省告示第1827号で、「遮音性能を有する長屋又は共同住宅の界壁の構造方法を定める件」
で、構造が法で定められているので、この通りでないとそもそもアパートが建てられないです。

多くの木造在来工法では、界壁の構成が、
12．5mm石膏ボード+12.5mm石膏ボード+柱120角or105角+12．5mm石膏ボード+12.5mm石膏ボードです。
壁クロスの壁紙材なんか微々たるものなので、壁の厚さは、155mm～170mmということになります。

賃貸管理戸数の上位にある大手ハウスメーカーで使用されている２×４工法では、
界壁に206（ツーバイシックス）を用いるのが多いです。
その場合でも、12．5mm石膏ボード+12.5mm石膏ボード+206材143mm+12．5mm石膏ボード+12.5mm石膏ボードで
結局、193mmです。

在来工法で大体１７ｃｍぐらいの壁厚。２×４工法で大体１９ｃｍぐらいの壁厚。
大手系・中小パワービルド系は、あまりどこも変わらないですね。
賃貸管理の主目的は、オーナー様の資産運用になるので、遮音性能をがっつりしようとすると、お金がかかります。
当然、お金を掛けると、家賃を上げて、粗利をいっぱいとって、回収しなければもとがとれません。

ちなみに、戸建住宅の隣戸間は、間仕切り壁と言われ、さらに薄いです。特に規定がないので、
12.5mm石膏ボード+柱105mm+12.5mm石膏ボードで、130mm。つまり、１３cmぐらいです。

戸建の間仕切りの厚さに比べれば、断然厚いと思いますよ！！！

あと、それでも隣戸間の音がすごい聞こえるという場合は、
遮音性能の有するグラスウールやロックウールなどの断熱材がきれいに施工されていないのではないか
という疑いがあります。

これは、工事進捗中にしっかりと写真などの記録が残っていればわかりますが、
完成した後では、わからないです。
方法としては、壁紙をはがして、石膏ボードをはがして、確認もできますが、大がかりなので、
ホルソーで穴をあけて、内部を明かりで照らしつつ、胃カメラのような器具で中を見る方法が
一番簡易なのではないかと・・・思いますが・・・・入居者さんがいないことが前提です。

1階天井と2階の床の厚さが全然ないについて。

そもそもどこの掲示板にいってもそうですが、どうやって全然ないと推定しているのでしょうか？

木造在来のアパートだと
仕上げのフローリングが16mmぐらい。ＡＬＣや石膏ボードが貼ってあったりすると、32mm～38mm
下地の合板は根太レスだと仮定すると28mm。
その下には梁成が180～330mmぐらいなのかなぁ。梁下に直接天井がくるというのは、まずないです。

自宅やおばあちゃん家が一戸建てなら天井点検口から覗いてみてください。

キッチンのレンジフード配管が見えたり、換気扇のダクト配管が見えたりします。

よく見ると、大抵、2階の床梁から天井が木材（野縁材）で吊ってあります。

その為、2階の床仕上げから1階の天井まで、その間にダクト配管なども通るので、
650mm～700mmあるんじゃないでしょうか？

賃貸住宅にあっては、最近は、タ○カさんやカネ○ンさん、フ○ビ化学○業さんなどでも防振金物といって、
金物と金物の間にゴムやバネ材がついており、2階住戸の音が1階に響きにくい商品を取り扱っています。

その為、比較的安値になっているので、
名のあるメーカー（ホームページをもっているようなメーカー）では、使用しています。

また、木造は、鉄筋コンクリートや鉄骨造に比べて、音の対策が難しいのは、どこのメーカーも一緒です。

軽量衝撃音であれば、上記のような商品でも木造でも対応可ですが、
重量衝撃音は、木造では防ぎにくいです。

勿論、携帯を2階の床仕上げに直置きでバイブなんてされたら、ガンガン響くのは当たり前です。

ロフトってこの先流行らないと思うんだけどな
エアコン効率悪いし、1階だと上階の音響くし

>>122
間違えない‼︎
その通りです‼︎
他の言葉が見当たりません。

入る時は親切。出るとき最悪。委託でバタバタと立てているので欠陥が多い。

言うまでもありませんが・・・・。

自分の目でみて、自分で感じたことで判断しましょう。

当然、一部には真実もあるのかもしれませんね。大きな会社ですし。

ただ、ちょっとそれは絶対違うでしょというものが多いですね。

シノケンさんもNo.1になって競合が増えたからか、インターネットにはうらみを持った人が集まる（わざわざ良いことを書きにネットにこない。悪いことを知らしめたいから来る。）という特性があるからか。。。。


本当に全てがこのとおりなら、とっくにこの会社はツブれてますよ・・・。

不動産業界という適当な業界の中で、かなり細かく規定して確りやっていると感じますけどね・・。
昔は違ったのかな？

あいかわらずひどい書かれようですね。

委託でばたばたって、ここ建設会社も持ってますし、不動産はどこでも電気系など含めると
必ず委託に出してますよ・・・スーパーゼネコンでもね。

いかにびみょうな情報かがわかるな。

しかし、根も葉もない情報は法律的にNGだとも思いますので、慎まれた方がよいかと。


そういう知識力の方なので、ネットは匿名性があるとか思われているのでしょうかね・・・


音も床も、図面見れば？現地でモノみれば？



何が真実かは、すぐわかることです。

まぁ電話する声とか話し声で簡単に起こされるんてすから、音については期待しないほうがいいですね。こんなに何喋ってるか分かるくらいの物件はなかなかないと思います。1年超えたら違約金払ってでも出ていきたいと考えています(一年未満だと2ヶ月分も取られるので)。対応は良くしてくれるんですが、いかんせん建物がこうではゆっくり眠れません。あるときは次の日仕事で早いのに、隣の人が彼氏連れてきて、会話する声だけでもう最悪でした。前は普通に木造アパートで暮らせてたのになぁ

木造アパートを複数所有する大家です。
シノケンのアパートは1棟所有しています。
木造なので音の問題はありますが、他の木造アパートと比べて
劣っているということは特にありません。
モデルルームや新築中のアパートの見学ができますので
シノケンの担当に問い合わせて自分の目や耳で確かめてください。
シノケンに限りませんが、アパート経営は事業ですから
すべてを人任せにしては事業は成り立ちません。
シノケンはオールインワンでサポートはしてくれますが
あくまでも事業のパートナー程度に思っていたほうがよいです。
基本的に少なくとも事業計画書を自分で作れない方は手を出してはいけません。
シノケンには優待割引券があり、物件によりますが数百万円安くなります。

シノケンのオーナーです(土地は自己所有で建築)
1.優れていた点
(1)投資利回り13%　10年で総建築費用を回収可能。他社ではまねできない低コスト。
(2)デザイン性　北欧風の美しい外観。通行人が立ち止まって見上げます。
(3)設備の充実　フル装備のため、ネットで物件を条件検索すると必ずヒットする。
1LDKタイプの水周り等設備は分譲マンション仕様(パナソニック他)
(4)社員の資質　営業、現場監督が迅速丁寧に対応。職人さんも気さくに話します。
(5)マーケティング・ブランド力　客付け、高い入居率
(6)上場企業の信用力　大手ハウスメーカーとほぼ同じ水準の金利で融資可能。
2.心配な点
(1)会社の成長があまりに早すぎる。
(2)シノケンの物件が急増し、将来的にシノケンどおしの客の奪い合いになる。
(3)多角化した他の事業の成長とリスクのバランス。
(4)カリスマ社長の退任後の経営戦略