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シノケン(旧シノハラ建設システム)でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの??
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・
[スレ作成日時]2006-10-22 22:39:00
シノケン(旧シノハラ建設システム)でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの??
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・
[スレ作成日時]2006-10-22 22:39:00
私もシノケンのアパートに住んでますが、そんなに気になりませんよ。
たしかに気にすれば音は聞こえなくないですが、皆さんが書いているように、大袈裟な聞こえ方はしません。
アパートによって違うのでしょうか?
頭金なしで1億円貸す金融業者などいるのでしょうか?だからこそ預金残高の改ざん問題が起きるのではないでしょうか?
5%、10%の投資先って? そんなものがあるならなんでわざわざ危なくて 先行きどうなるかわからない不動産投資などやるのか?低い金利でお金借りて投資すればいいのでは?
>5%、10%の投資先って?
どういった投資なのか明かされませんでしたが、レバレッジを利かせた投資だと推測します。
種銭があってリスクを冷静にコントロール出来る人ならばやっても良いでしょうけれど、お金を借りてまでやる投資ではありませんね。それではレバレッジ無限大で、簡単に破綻してしまいますから。
以前シノケンの物件にすんでました。
たしかに、アパートなので音は少し響いてました。
ただ、仲介業者の方がアパートのデメリットな部分など先に教えてくれたので心構えができてた分、あまり気になりませんでした。
ここに書いてる方の内容見て思いましたが、仲介業者が事前に教えるべきデメリットを教えてくれてなかったから住んでからのイメージと違ったという感じになったのでは??
私が借りた時は、初期費用は安いけどアパートなのでうるさいですよって普通に言われました。
逆に、音を気にしないなら安く借りれるからいいかもと言われて、初期費用出せなかったのでその時は契約しましたけど、納得した上で借りたので不満はありませんでした。
[NO.2506~本レスまで、情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
この会社はフラット35とか住宅ローンの不正利用問題、関係ないんでしょうかね?
都内一億一千、地方7000を買いました。
空室率は、宣伝通りです。3年目なので、修理費等は、かかってません。管理費が高すぎるので、利益が出ません。聞きたい事がある人はお答えします。
>>2516
100万円の他に修繕費を積み立てていますか?
築3年ならまだ家賃は下がっていないでしょうが、これから家賃は下がっていきますし
入居率も下がってきますよね。
将来赤字になった時、リーマン給与で補てんされるおつもりですか?
35年間に渡って
家賃下落なし、入居率100%、金利上昇なし、大規模修繕不要
を前提に収支計画を立てられていると思います。
つまり破綻前提、と見えますが…そういうスタイルですか。。
時期が良ければ売却で逃げるってこともありえますが、今は時期が悪いので無理ですね。
そもそもまだフルローンやってるとか、すごくないですか?
いまフルでやれるなら、やるべし。
3年前は普通に出てたけど、今はサラリーマン向けのフルローンは出ないよ
銀行の立場だけでなく、購入希望者のためにもフルローンで貸し出さない方が良いと思います。近い将来、破綻することが懸念されます。
不動産投資は本来ローリスク、ミドルリターンで安定した収益を得ることができるものです。
破綻の可能性が少しでもあれば投資を見送るべきです。
現在はハイリスク、ノーリターンの状態です。
家賃下落、入居率低下、修繕、金利上昇など10年経てば収支が悪化します。
フルローンの場合、大幅な持ち出し(損失)になり、税効果を大きく超えるものです。
シノケンのおかげで2000万円貯金できました。
これで金融庁が煽っている老後も安心ですね。
私も純利益の累計でで1000万以上あります。
取得した時期が良かったためです。
土地値が2倍近くになった今買えば赤字かもしれません。
現金で投資するならこれで利回り10%は確実
・S&P500
・ランド円サヤ取り
・ペソ円スワップ
・五十日、9:55 BO
・SBIソシャレ
以上5点に分散投資で去年の利回りは30%でした
私は2013年にシノケン株を買い、4年で10倍になり売却しました。
年換算の利回りは78%です。
シノケンアパート購入者です。文京区の物件で一部屋10m2強。空室になっても直ぐに埋まる状況です。
最近は少しずつ値上げをしていますが、状況は変わらないので空室になるのが少し待ち遠しい状況です。本当に世の中、20%とか30%とかという空室率なんでしょうか。それともたまたまいい場所を買えたのか。10年強今の状況が続けられれば、借入金返済が土地値まで進むので破綻なくなる予定です。
シノケンは入居者から苦情の出るやっすい立物ばかり出してるからトラブルが絶えません。
絶対やめた方がいいです
本当に最悪な会社です。
今まで10回以上引越しをしましたが、未だかつてないほど最悪な物件でした。
上の階に住んでいる人の会話やテレビの音が丸々聞こえ、ページをめくる音までも聞こえます。
1年毎に更新料2万円を払わされ、こんなに我慢して住んでも2年契約だから2年未満に退去すればお金が掛かるから我慢してたら、新しいゴミ箱の設置をシノケンが役所に届出してなかったという理由でゴミ回収が1ヶ月なされず、ハエやGが湧き特別にシノケンが有料で回収してくれることもしなかった!
LPガスも家で料理しなくてもシャワー入るだけで毎月8千円ぐらい請求が来る。
我慢の限界だったから入居2年以内に退去したら違約金15万!!あり得ない!!クリーニング費用も固定で3万円!!苦情入れても聞き入れて貰えない!!ぼったくり会社で何も入居者の事は考えてもらえない。
管理費毎月払うくせに鍵を無くして開けれない時は平日の10時から17時に会社に取りに来いの対応だった。鍵代も鍵穴を変えたわけではないのに2万円払わなくてはならない。ぼったくり過ぎる会社がシノケンだ。
二度と関わりたくない。
批判するのは勝手だけど悪い度でいくと
貴殿5割、シノケン3割、仲介2割ってとこだよ
シノケン社を擁護したい…という訳でもないんですが、それ、界壁なくて有名になった会社と同レベル又はそれ以下の防音性では・・・?
>>2539
>上の階に住んでいる人の会話やテレビの音が丸々聞こえ、ページをめくる音までも聞こえます。
建築基準を満たしていない可能性が高い。建築基準を満たしていないなら建築会社、建築士の責任。
>新しいゴミ箱の設置をシノケンが役所に届出してなかったという理由でゴミ回収が1ヶ月なされず、
誰が届け出る必要があるのかというと貸主。貸主の責任。
>我慢の限界だったから入居2年以内に退去したら違約金15万!!
>クリーニング費用も固定で3万円
>鍵代も鍵穴を変えたわけではないのに2万円払わなくてはならない。
この3つは不当請求の可能性があり、貸主および仲介の不動産屋が悪い。不当請求ならば、裁判で取り返す事が出来ます。
>LPガスも家で料理しなくてもシャワー入るだけで毎月8千円ぐらい請求が来る。
プロパン業者が家主に設備を無償提供するなどの便宜を図っている事が多く、アパートのプロパンガス料金は大抵どこでも割高。しかし一人暮らしで月8千円は高すぎるかな。一番の対策は、プロパンガスの料金が高い事を理由に契約更新せずに引っ越す事。
>鍵を無くして開けれない時は平日の10時から17時に会社に取りに来いの対応だった。
これは普通の対応。許容の範囲だと思う。
>入居2年以内に退去したら違約金15万!!
>クリーニング費用も固定で3万円
契約書にそう書いてあったし。
>鍵代も鍵穴を変えたわけではないのに2万円払わなくてはならない。
なくした鍵を拾った人が不正に使用できちゃマズいから交換が基本だし。
>LPガスも家で料理しなくてもシャワー入るだけで毎月8千円ぐらい請求が来る。
エスケーエナジーはガスと電気セットだし。
>>2543
>契約書にそう書いてあったし。
契約書に書いてあれば何でも許される訳ではありません。業者は消費者に不利益な条項を契約書に書いてはいけないし、書いてあっても無効です。
ます、入居2年以内に退去したら違約金15万というのは契約書に書いてあっても無効です。クリーニング費用も、どんなに汚れていても3万円以上はとらないというものならば(消費者に有利だから)無効にはならないが、下限を3万円と定めるようなものならば(消費者に不利なので)無効です。
>なくした鍵を拾った人が不正に使用できちゃマズいから交換が基本だし。
2539さんは鍵穴は変えられていないと言ってますけど。これを2539さんの勘違いで、鍵穴も変えたと言われるのですか?
鍵だけならば数千円のはずです。
>エスケーエナジーはガスと電気セットだし。
具体的な会社名が出てくるところをみると事情を知っている関係者のようですが、8千円はガズと電気代合わせた金額ではないかと言いたいのでしょうか?
>>2544
>具体的な会社名が出てくるところをみると事情を知っている関係者のようですが、8千円はガズと電気代合わせた金額ではないかと言いたいのでしょうか?
このスレの過去を読み漁ればいくらでも出てくるのに関係者に仕立て上げようとか悪意を感じますね。あなたこそ関係者なのでは?
>>2549
ご紹介のURLにも、初期費用や契約条件が借主よりに譲歩されている場合が多いと書かれていますよ。2539さんの契約の詳細はわかりませんが、違約金条項が無効か無効でないかのポイントは、消費者が不利になっていない事です。
>>2549
>あなたは自分家の鍵を無くしても鍵交換しないのですか?
>強盗に入られても良い人なのですか?
あなたは論点のすり替えをしようとしていますね。鍵穴を交換していないにも関わらず2万円を請求するのは妥当かどうかというのが論点ですよ。鍵穴を交換して欲しいかどうかではありません。
>>2550
>このスレの過去を読み漁ればいくらでも出てくるのに
あなたは過去スレを読み漁ったのですか!それはご苦労な事ですね。
ところで、関係者でないならば何を言いたいのですか?
これは2544さんが正しい。
2年以内退去で違約金15万は不当だろう。まず弁護士に相談(お金がないなら法テラス)すべきだ。
鍵そのものなら合い鍵1500円くらいです。鍵などその辺で拾ってもどこの鍵かわからないよ。それより住んでいる本人がいいと言うのなら交換必要ないでしょう。というか実際交換していないのでしょう?
エスケーエナジーって? シノケンエナジーの意味ですね。一見別会社だけれど同じ人たちだよ。アパート建築を中心に それに付随して発生するあらゆる出費を吸い上げる。わかりますか。これがトータルサポートの意味ですよ。
もはやシノケン関係ない議論ですな
この掲示板はいつも荒れる
そもそもシノケン自体が微妙なのに、議論するほどか?笑
シノケンの物件に住んでいるのですが、音がダダ漏れなので違法建築なのではないかと疑っています。レオパレスや大和ハウスのように調査してもらえないのでしょうか?(有料で頼むしかない?)
普通にちょっと情報収集したら、シノケンの物件なんて割高で低利回りなのが分かるのに、なんでみんな買っちゃうんだろうねぇ。
あとは知名度ってのもあると思う。
なぜか、TVでCMを流すような会社は大きな会社、信頼できる会社というイメージを持つ人が多いように思う。だから企業も、決して安くはない金額を投じてTV CMを流すのでしょう。
昨日クロ現でもやってましたが、不動産投資はもはや世の中から叩かれる存在でしかなくなりましたね・
投資とは、自分労働せず、利益が取得すること。リスク低下さえ、利益上昇なら、いい投資。
シノケン社のアパート投資のように、フリーロンで、利回り1%なったら、本当にいいか?
フリーロンさえ、保証金や不動産取り得税なども、初期の自己資金だから。
さらに、お金急用の場合、すぐ売却できるか(残高より高く売れるか)
>>2460 現役マンションオーナーさん
フルローンで経営できても、収益が安定。30年後、老後の投資ではと思います。
何もせず、金もらえる投資はないと思うから、もらったのは、間の業者かな?
>>2364 匿名さん
シノケンは、素のサラリーを狙いしているでは?売り上げないと、株が下がるでしょう!良い物件がいっぱいなら、シノケン自ら持ち、管理すれば、と思います。
>>2217 通りがかりさん
株とか、動く時点で、損賠かどうかがわかる。
アパート経営は、最終売却しないと、損賠かわからない場合もある。
だって、シノケンたてから僅か30年?
シ●ケン社さんは将来性…大丈夫なんすかね・・・?
アパート販売は縮小します。
管理戸数が35000戸あり、管理業務による安定した収益があります。
堅実な経営の会社ですが成長は止まると思います。
音漏れがすごい。
隣はカップルで住んでるみたいで、話し声が丸聞こえ。ビニール袋の音とかも。
入居2日しかたってませんが限界で、新しい物件探してます。
カップルだから、いつそういうことをしはじめるのかと思うとこわくて、毎日イヤホンしながら寝てますが、曲と曲の合間の静かな時間がこわい。
だからほぼ眠れない。
今日は実家に帰ってるけど、もう自分の家に帰りたくない。
都内一億一千、地方7000を買いました。
空室率は、宣伝通りです。3年目なので、修理費等は、かかってません。管理費が高すぎるので、利益が出ません。
(レス2512)
↑↑
3年目でこれだと確実に破綻じゃよ。
少し不動産勉強しただけの僕でも分かるよ。
宣伝でも一棟目買って次に二棟目にも着手しました。
みたいに同じようなのが成功事例的に紹介されているけど、内容を見てみると全然成功事例じゃないんだよね。
赤字まっしぐらな物件を買った人が成功事例として紹介されているこの業界ってホントやばいんだなって思うよ
フルローンですと1億円で100万円弱の利益ですから1%弱、たいした利益は出ません。
>>2575 匿名さん
シノケンのアパート8年所有していますが、破綻していません。
家賃は1000円下がりましたが(64000→63000)、入居率は変わらず
すぐ入居が決まります。
シノケンの物件に住んで9年経ちます。
退去の際どのくらいかかるでしょうか?
これだけいるとそんなにかからないのでしょうか?初めての引越しで不安です。
出る際に知っていた方が良いことあれば教えていただきたいです。
ベランダに知らない男の人が立っていたり、となりの外人さんが外にゴミを放置して虫はわくわ、扉は閉めないで大声で喋るわと結構大変な物件でした。
>>2579
リフォーム費は毎月積立費でとられます。
屋根や外壁は30年は持ちますし、給湯器やエアコンは無償なので
それ以外の費用が多少はかかるでしょうが、15年で1000万円利益
でていれば問題ないでしょう。
大規模改修はオーナーが費用負担します。
外壁はタイルではなくサイディングのため、15年ほどで取り替えます。
屋根を含め、足場を組む補修は多額の費用がかかります。
サイディングの種類にもよりますが、シノケンのは30年持ちますよ
>>2580 匿名さん
こちら素人なのであれなんですが、おそらくどこか収支計算に穴があると思うんですよね。
15年で1000万の利益が出たとしても1年にしたら67万くらい。
1ヶ月にしたら5.5万円くらい。
レス2577さんの物件がいくらで何部屋あるかは分からないんですが、仮に20部屋で3000円値下がりしたら赤字転落してしまいますよね。
この計算には改修?やらメンテナンスなどにかかる費用は入ってない。
しかも満室というのが条件。
後半戦がキツそうな気がしますな。
>>2580 匿名さん
それと、どこかで家賃の下落率は最初の10年が最も高い。って読んだんですけど、1000円で済むものですか?
仮に新築で家賃50000最初とれたとして、次の入居者から49000。
新築と中古ってそんなに家賃変わらないものですっけ?
>>2584 匿名さん
20部屋だと物件価格は約2億円ですので200万円弱の利益が出ます。
3000円値下がりしても赤字になりませんね。物件価格の1%弱の利益には
入居率、経費(税金も含む)込みになります。(実利益です。)
>>2585 匿名さん
シノケンの場合は入居率優先なので、新築でもプレミア家賃になっていません。
(決定するのはあくまて大家ですが、そう提案してきます)
新築と築浅では家賃に変わりはありませんね。
実際入居希望者が家賃高いと感じれば、入居率は下がるはずですが
入居率は変わっていません。
15年で1000万円貯まるとして、その1000万円を年利10%の投資で100万円の利益が出ます。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
今はどうか知りませんが、シノケンが紹介してくれたのは表面利回り8%前後でしたね。
5%って大手ハウスメーカーの利回りですね。
シノケンは提案しないし、仮にあったとしても融資が通りません。
6-7年前は福岡名古屋で1K6戸5000万円。
400万円の家賃で8%の利回りがありました。
現在は7500~8000万で5%台の利回りです。
地価と建築費が高騰しています。
首都圏では1棟1憶円超です。
物件価格が高騰しているって言っても5%台はないでしょw
ttps://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/area/prefecture/dimAll/?realtor_id=&area=&line=&st=&limit=20&keyword=%E5%90%8D%E5%8F%A4%E5%B1%8B%E5%B8%82&newly=&price_from=&price_to=&gross_from=&gross_to=&dim%5B%5D=1002&year=1&structure%5B%5D=4&b_area_from=&b_area_to=&houses_ge=&houses_le=&min=&l_area_from=&l_area_to=&ex_real_search=
立地の良い築2-3年の物件は今でも利回り4~5%台ですよ。
楽待で検索してみてください。
利回りの高い物件は訳ありです。
儲かれば手放しませんよ。
>>2598
購入するタイミングが重要です。
5年以上前に購入した人は儲かっている人も多いと思います。
価格が高騰して利回りの低い時期に買えば、数年で赤字経営になります。
築2-3年の築浅物件は収支のバロメーターになります。
<総武・中央緩行線「平井」駅徒歩9分>
◆物件概要
物件所在地: 江戸川区平井
土地有効面積: 152.79㎡
接道: 東側 約2.5m(現況)私道
用途地域: 第1種住居地域
建ぺい率: 60%
容積率: 160%
都市計画: 市街化区域
売地価格: 6,000万円
---------------------------------
◆建物参考プラン
建物構造: 木造3階建
延床面積: 240.48㎡
総戸数: 9戸
建物参考価格: 6,765万円
利回り: 約7.29%(満室想定)
(予定年間賃料収入9,312,000円)
<南北線「王子」駅徒歩8分>
<JR京浜東北線「王子」駅徒歩10分>
<都電荒川線「王子駅前」駅徒歩13分>
◆物件概要(条件付土地)
物件所在地:北区王子
土地有効面積:184.9㎡
接道:南東側 約4.0m公道
用途地域:第1種住居地域
建ぺい率:60%
容積率:160%
都市計画:市街化区域
売地価格:8,500万円
---------------------------------
◆建物参考プラン
建物構造:木造3階建
延床面積:247.63㎡
総戸数:14戸
建物参考価格:7,484万円
利回り:約7.5%(満室想定)
(予定年間賃料収入11,988,000円)
新築で5%の物件を探す方が難しいのですが
[物件概要]
No.31316 売りアパート 東京23区内 中村橋 徒歩8分 15,800万円 7.4% 2019年築(新築)
仲介手数料50%割引物件(5,000万円以上の物件は、全て仲介手数料が30%-50%割引です。)
[特徴]
2019年12月完成予定 スーパーまで徒歩3分 南東・南西角地 劣化等級2級取得予定
[備考]
木造3階建 1K15戸 バストイレ別 室内洗濯機置場 オートロック 南西側6m・南東側4m道路面 新築 劣化等級2級
[物件概要]
No.24562 売りアパート 東京23区内 下赤塚 徒歩11分 13,830万円 7% 2019年築(新築)
仲介手数料50%割引物件(5,000万円以上の物件は、全て仲介手数料が30%-50%割引です。)
[特徴]
2019年築アパート 2路線2駅利用可能 「地下鉄赤塚」駅へは徒歩13分 土地48坪
[備考]
木造3階建 1K12戸 バストイレ別 室内洗濯機置場 TVモニターホン 北西側公道面
シノケンの新築物件を調べてください。
記載いただいた物件は他社のものですね。
坪単価の低い物件ばかりです。
立地が一番大切ですよ。
上階の話し声、足音、ションベンの音すら聞こえてしまう壁の薄さ。
絶対寝れない。
ペット不可物件でも普通に犬ネコ飼っている。
管理会社なのに対応しない。
嫌なら違約金払って出て行けと言われる。
こんな会社存在する事がすごい。
詐欺。
当初は若干のキャッシュフローが出ると聞きますが、10年20年経った後家賃低下などがあったらそれではキャッシュフローマイナスになってしまいますね・・・。どうなんでしょう?
最悪でした。どうしてこんなこのような物件を平気で管理しているのでしょうか??
対応も事務的(毎回人が変わる)1kを複数の人に住まわせるなど信じられません。
違約金はしっかり払わされます。いかなる理由があっても全く他人ごと。
>>2616
ありがとうございます!
木造は仕方ない、という思いもありますし、物件による差もあるとは思いますが…、
引越し先の候補からは外そうかな、という気持ちになってきました。
後悔したくないですし。。
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
IoTとかスマートハウスとか言って進んでるように見えるけど、同じグループのエスケーエナジーは時代遅れ
検針票なんてなんか点線のちぎったやつだしコンビニ払いもクレカ払いもできない。
使用料ネットから見れるようにならないかなー
業績も悪くなさそうですが、ここは不祥事とか反社会的勢力との繋がりとか…大丈夫ですかね!?
ここ最近不動産業界も色々な話が出てくるので純粋に心配です・・・
新築はプレミアムがあるから、高い。
成功している人は、中古物件が多い。
物件価格に対して、2~3%位キャッシュフローがないと、維持が厳しい。
始めは、少額からやるのが、普通。それから、2棟と増やしていく。
悔しい思いをしないためにも、わからないうちは購入しないほうがいい。
自分もすごく、後悔したからそんな人が減ればいいと思う。
>>2626 マンション検討中さん
今は、後悔してません。他の物件もあり、キャシュフローも出てます。
初めに高額を購入すると、次の購入の融資が厳しいので、少額からをおすすめします。
>>2627
なるほど、勉強になります。
正直なところ、業界全体的に良い話を聞かないのでかなり疑心暗鬼ではありましたが、
やはり勉強不足で手を出すのは危険ですね。
ちょっと考え直します、ありがとうございます。
>>2626 マンション検討中さん
私もシノケンで買いましたが、全く後悔してません。
最初は不安でしたが、今は3棟運用してます。
業界は荒れてますが、シノケンは比較的真っ当にやっている方だと思います。
実際にかなり家賃収入入ってきますし。
やれる人は今のうちにやっといたほうがいいんじゃないでしょうか?
>>2626 さん
先日中古で築6年のシノケンさんの物件購入したものです。
結論からいうと物件はよかった。建物も綺麗だし、デザインもいい、新築以来ほぼ満室継続
ただランニングでたくさんの手数料をもらって、よくもまぁこんなにと思いました
相場の上限の管理手数料(シノケンファシリティの管理手数料5% 相場は3.5%)
入居者に高いガス料金を負担させる(ガス供給はプロパンでこれもシノケンの子会社)
、実態よりも高い金額の共益費(光熱費等が実際経費でなく、入居者から集めた管理費をそのままシノケンのものにしている) 等々
そしてそれらを変更しようとすると違約金の嵐
こりゃオーナー儲からないわ(本当はもっと儲かるのにめっちゃ抜かれてるよ!)
自分は解除不能のガス会社以外すべて引き継がず解約しましたよ
もし新築で検討されるなら、建物だけになさい、その後の運営はシノケングループで面倒見ますなんて調子のいい営業トークにだけは乗らないことです
シノケン千葉に住んでいるんだけど今回の件でシノケン管理がいかにクソかということが思い知らされてましたね
シノケンのマンションに住む事を検討している者です。
ネット使用料無料との事ですが通信速度のプランは1Gbpsですか?それとも100Mbpsですか?
それともマンションごとに違うのでしょうか?
>>2630
ありがとうございます。
非常に参考になります。
自己責任だし、うまい話の裏には…とまでは言えないかもしれませんが、
なかなか勉強不足では難しいことを痛感しております。
自己責任だからこそ、しっかりとした知識を持って検討しなければ、ですね!
この会社はちょっと営業がね。。
管理もね
社員もたくさん書き込んでいるようですね。
シノケンの物件って自分でネット契約できる?
プハー
お腹空いたー
ゲロ吐きそう
あんまり良い評判聞かないからなー、この会社。
不正とかなきゃ良いけど。
新築で入居したのですが換気扇はつけっぱなしで加湿器も置いてないのに3年目から天井にカビが生えました。シンクの下もカビだらけ。インターホンの壁紙から水がでてくるので聞いたら喚起が悪いから喚起しろだけ。夏は暑いし冬は寒いしでちゃんと工事されているのか疑問。早く引っ越したいです。
HPのプレスリリース見えない。。
まさかなんか悪い情報公開準備中か!?
シノケンで買って管理もシノケン
他社で管理お願いしようと考えてますが、誰か実行した人いますか?
賃貸家賃の口座振替手数料がこちら借主側持ち。660円。
管理費は高いですね
結局、管理シノケンから他に変えた人いないんですかね。管理費高いようで結局空室少ないので買えてないってことでしょうか。実際、管理変えて良かったという人がいないということでしょうか。
今回の台風に関する対応がちゃんとしているなら良いけど・・・
シノケンの管理はどうかしりませんが、私の契約している管理会社は台風15号と19号後に
現地に確認しに行ったり、入居者と連絡を密にとって対応していただきました。
住んでいた経験から言わせてもらうと、
本当にシノケンは作りが粗末です。
入居した初日、築年数3年でしたが髪の毛が落ちてたり、シミが付いてたり、クリーニングが本当にされたのか怪しかったです。
そして隣の部屋の目覚ましの音とバイブの振動が響きます。1番最悪だったのは、上の人のトイレの排尿音までもが丸聞こえだった。
あと水を流す排水音も。これは本当に気持ち悪いし、自分のも聞こえてるのかと思うと本当に嫌でした。
インスタグラムでシノケンと検索すると、私と同じように排水音で悩んでいる人が証拠として動画を投稿していました。
対応も最悪。そして都市ガスが通っている地域なのに謎に高い料金のプロパンガス。
見た目だけで決めてはいけないと本当に思いました。そして早くこれに気付いて改善して欲しい。
安く造って高く売って、さらに管理やガスを売ってもうける。儲かる会社とはこういうものですよ。気づくもなにも、それが業務ですから。
とにかく稼ぎたい!
サラリーマンは社会の***!
角部屋なので音についてはそこまで気になりません
災害発生時ぐらいこちらから連絡しなくても動いて欲しいものですが、そういう動きはないのでしょうか?
シノケン の営業に利回り7%を超す物件は無いし、今後も出てこないと言われた。
シノケン は管理でもお金持ってかれるのに、シノケン の為に物件建てているとしか思えない
本当に対応がいつも誰と喋っても悪い
家賃が入っても、銀行に返済しシノケンの管理会社になんだかんだでいろいろ取られ、1年以内の退去もとても多く、その度にクリーニングや募集の費用がかかり、まったくお金が残りません。逆に赤字の月も多いです。
>>2675 通りがかりさん
私と契約の内容が違うのでしょうか?
私の場合クリーニング費用は取られません。(退去者負担で足りない時はシノケン負担)
募集の費用は礼金が当てられます。
1年以内の退去ですと違約金がもらえます。
>>2675 通りがかりさん
私もかかりませんよ。
シノケンはクリーニング費用はオーナーから取らないはずです。
競合の会社の方ですか?
もう少し調べた方が良いと思いますよ。
このスレ、たまに見ますが悪い評判は短絡的で中身がありません。
オーナーの立場で感じることは、シノケンは比較的真っ当にやっているな、という事です。
レ◯パレスやTAT◯RUなど、比較的大きな会社に不正問題が出ている中、
特に問題もなく、管理もしっかりされてます。
コストもかからず、安定的に収益を上げることが出来ています。
今は融資がどうか分かりませんが、通る方は絶対にやったほうがいいと思います。
因みにエスケーエナジーのプロパンガスの使用料は相場より高いですね。
サイトには安く提供できると書いてあったような気がしますが、基本料だけで500円以上は高いですね。
契約と違いすぎます。
もう二度とハーモニーテラスに住みません。
クリーニング費用なども全部退去前退去時払ったのに
引っ越ししてからも違約金などの請求がきました。
その違約金も理解できなく電話した所
払わなくていいと先月ハーモニーテラスの会社の人に言われましたが
再び今日明日までに振り込みというハガキが届きました。
額も高いです。
どう考えてもおかしな話です。
新築に入居したのに、入居2日目にゴキブリがでました…まだ荷物も片付いてなかったのに…
ずっと綺麗にしてたつもりですが、あれから2ヶ月もたってないのにもう3匹倒しました。そういうものなんですかね?
シノケンのアパートは若者向けですが、若者の木造住宅派は減る一方です。
少子化もありますし、今後はどんどん需要が減るでしょうね。
ttps://tech.nikkeibp.co.jp/atcl/nxt/column/18/00154/00751/
>>2664 匿名さん
プロパンガス会社が子会社だから使わせていそうですね。しかもプロパンガスの中でも金額が高い。しかもクレジットカード対応しておらず、毎月引き落としに700円ほどの手数料がかかる…私も納得できません。その分家賃は安い方だけど…
プロパンガスにすると初期費用のガス工事やエアコン工事が無料になる。
大家は初期費用が安くなって一時的にはありがたいが、同等仕様の都市ガス
アパートに比べて家賃を2~3千円安くしないと入居付けが難しい。
大家も入居者もシノケンGの被害者だね
>>2696 検討板ユーザーさん
シノケンに限らずピカピカの物件は我々の手元には来ないんですよね。自分で持つか上顧客行き。
シノケンだと表面利回り5%くらいでしょうか。諸経費、ローン返してギリギリくらい?今後築年数経つと家賃が落ちて苦しくなりますが、耐えれれば、少ない持ち出しでアパートと土地が手に入るから頑張ってください。
車が通るたびに少し揺れる。となりのアラーム音や会話が丸聞こえ。最悪です。
シノケンにアパート用地を買ってもらいました。
しかし、あり得ないことの連続。
決済引渡日が12月上旬を予定しており、
飛ばされ、12月末になり、
飛ばされ1月中旬も飛ばされました。
一度目は10月にわかっていた越境箇所の覚書取得を12月上旬になり急に言われ
二度目は会社の稟議が間に合わなかった
三度目は財務部の都合上お金を用意できないからと
TATERUやMDIのように経営がうまくいってないのだと思います。
これからアパート経営される方や土地を売る方はシノケンは辞めたほうが良いかと思います。
1人でも犠牲者になる方を減らす為にも拡散して頂きたいぐらいです。
うーん、株価関連の掲示板とかだと絶賛している方も多くいるけど、
なんかあんまり良い噂なくて会社自体がイマイチ信用性に欠けるんだよなー
去年の入居率は約99%でした、まずまずです。
14戸x365日=5110戸日
3戸入れ替わりましたが空室期間は45戸日
(5110-45)/5110=99%
クレーマーはごく一部です、アパートの特徴を理解していないのでしょうね。
新築4-5年以内の物件はすぐに入居者が決まりますが少し古くなると稼働率が落ちます。
シノケンは同じエリアに次々と建築するため、新しい物件に入居者が流れます。
現在、繁忙期に入っていますが、1階は退去があると入居者を埋めるのに時間がかかります。
都市部の低層物件の弱点です。
他社のアパートセミナーに行くとシノケンの築年数別の稼働率を知ることができます。
また、エリアによって入居率が大きく異っています。
シノケングループ自体信用できない。
介護業界にも手を出しているが
非常に評判が悪い
フルローンでのアパート経営ははっきり言って無理です。負動産を抱えることになりますよ。
数千万円の買い物です。不動産に強いファイナンシャルプランナーに相談してみてください。
今の県別入居率調べましたか?空室はどう埋めますか?家賃は年々下がりますよ。家賃保証の本当の意味、わかりますか?建てさせてしまえば業者は儲かりますよ。家主がやっていけないなど関係ないですよ。手放すなら系列の不動産屋でまたもうけますよ。ガス屋、管理会社も同じ系列ですよ。孤独死どうしますか?保険に入るならまたお金かかりますよ。火災は?地震は?夜逃げは?中の家財道具 動かせませんよ。住民トラブル対処できますか?まだまだいろいろありますよ。
フルローンのアパート経営など正気の沙汰ではないことがわかります。
かろうじてフルローンでやっても良い不動産投資は自宅だけだと思います。空室や家賃下落の可能性はほぼゼロで、ガスや管理会社に利益を抜かれる事も無い。
地元では社員などの関係者は 親族が多く色々な意味で優遇していると聞いたことがあるのでトラブルも多いのでしょう。上場してからは 株主の圧力で自由が聞かなくなってきたとは聞いたことがありますが。
シノケンなんか住めるもんじゃないよ。 仕事したことあるけど、本当に音丸聞こえ、賃貸マンションに住むといいよ。
戸建ての家に、部屋まじ切った感じよ。
足音や工事の音、隣の人の声などで夜は眠れないし造りが脆い。
プロパンガスの中でもこれでもかと言うくらい引かれる。その他諸々…
もう絶対住まないです(笑)
>>2737
ある程度自己資金があって、適切なレバレッジでやるのならば、アパート経営も全くダメな投資という事ではないと思います。2728さんは、フルローンではリスクが大きく危険だと警鐘を鳴らしているだけでしょう。
不労所得に効果的な事業はなんでしょうかという事ですが、まずは働いて資金を貯めるのが不労所得への一番の近道だと考えます。何をやるにしても、自己信金の無い人はより多くのリスクをとる事になるのですから。
ちなにみプロパンガス会社はどこですか?
常識的に考えてみてください。
何千万円もの投資ですよ。
こんな業者がステマするスレなど参考になりません。
不動産に強いFPに相談してみてください。
フルローンでアパート経営をしたいのですが・・と。
私なら即答ですが・・「悪いこと言わないから、やめなさい。」と。
>>2743
こういうことですね。
ttps://www.rakumachi.jp/news/column/257762?uiaid=sitx1hvigg&d=20200328
2744さん
そのとおりです。それでもこのFPでも少し甘めだと思いますね。20年後の入居率を8割と言っていますが、たとえば神奈川のアパート入居率は半分切っているはずです(調べてみてください)。アパートの築年数の平均はわかりませんが20年だとすれば、半分は空室ということになります(比較的人気の神奈川でも)だまされてアパート建てる人が多いですからね。
2億で2棟買ったオーナーはどうするのでしょうかね。売却を勧めていましたが、どのくらいで売れるのでしょうか。すでに新築ではありません。土地も割高だと思います。7割ならいいほうじゃないでしょうか?お金があれば繰り上げ返済しろとか言っていますが、お金があったらその分は普通ローンにしませんよね。
いずれにしろ茨の道に入ってしまったものと思いますよ。
上記の方のおっしゃるとおり、フルローンでイケる物件なんてほぼ出ないでしょうね。
もし出たとしても、上客内で回されて一般には出ないだろうなと。
5?10年ほど前なら、利回りいい物件普通にありましたけどね。
出口まで含めて不動産投資なので、土地の下落率予測の見通しが立てにくい(つまり、キャパのある勤務地や駅から遠い)物件ほど要注意かなと。
ただ、入居率は上記に加えて、適正な家賃がつけられるか?+客付け業者が広く候補者に当たれているか?も重要ですので。
家賃を下げられる体力と、客付け業者への見せ方によって全然変わるかなと。
シノケンさん、最近のは知りませんが数年前までならそれなりにいい物件ありましたけどね。
私はむしろいつもこちらがビックリするぐらい丁寧な対応だなあと感じるので、ここに書いてあるのは、悪い事ばかりでちょっとイメージ違いますね。(掲示板の特性上、悪い事ばかり書かれやすいのでしょうけど。)
そもそもアパートの弱点である音の苦情する意味がわからない
マンションに住めよって話
ほんとに話が通じない仕事放棄
出るといえば契約書に基きなど言う
大家から金もらって管理してるくせに仕事しなすぎ
シノケンは投資用アパートだからね。
居住の快適性よりも建築費の抑制が優先される。
そもそも、シノケンは建設会社だから、アパート管理なんて二の次だよね。
現在住んでます!!
壁は、本当に薄いです
隣の声は、丸聞こえ
住んで1ヶ月ですけど、ヤバすぎるので、もう退去する予定です!!
毎年1万円支払いが生じる。更新料みたいな?
今まで住んだ物件では2年に1回の更新料しか払ったことない。
2年に1回の更新でもいらないトクトククラブってやつ強制継続だし。金がかかる。
1階角部屋に住んでるけど、とにかく共同玄関のドアの開け閉めの音と階段歩く音が響いてうるさい。
真上の家の足音もうるさいし、お風呂に入る音もうるさい。とにかく音が響く。木造だから仕方ないとはいえ酷い。
各部屋に注意文入れてもらったけど意味無い。
上の家の人は帰りは早いのにお風呂入るの夜中だからうるさくて寝れないこともあるし、生活時間の違う人が上に住んでたらしんどいです。
>>2760
>毎年1万円支払いが生じる。更新料みたいな?
保証会社の更新料では?
そうだとすると連帯保証人がいないから保証会社と契約しているわけで
シノケンのせいじゃありませんよ。
シノケンアパートでサブリース契約している人はほとんどいません。
単身者用は出入りが多いため、サブリースの料率が高いです。
怪しい会社ではありません。
テレビコマーシャルをやりまくるような業者だからね。素人が相当引っかかっているみたいよ。
レオパレスもそうだったけど、あれはメディアに口止め料を支払うようなもの。
広告料は全て販売価格に上乗せされるので、あのようなボッタクリ価格になっているのでしょう。
家賃収入?(ローン+管理費等+固定資産税等)→100万/年くらい手もとに残りますよ。
シノケンだけだと赤字出しにくいので、10部屋超えて青色申告するくらいじゃないと
かえって納税額が増えるので、注意。
なお、私は建築・不動産の営業マンですが、手残り100万だけでなく、赤字申告で
80万くらい所得税戻ってくるし、車やガソリンや飲み代も経費で落とせるので、
満足してます。
ある程度、所得税高くないと(1200万以上)ないと、あんまり節税メリットないかもです。
赤字だったら青色申告の65万円控除使えないですよねw
>>2772
物件を購入した年は土地の固定資産税、売買手数料、融資手数料等で赤字にできます。
2年目は建物の固定資産税でトントンになります。
3年目からは黒字になりますので、青色申告控除が使えます。
>>2776
>駐車場もない薄壁の欠陥住宅を買わされて、
>利益が出ないのに売却もできずにいる情弱リーマンを複数知っています
情報源はこの方のお知り合いのようですね。
そのお知り合いは、御社のアパートを購入したと書いてあります。
横入りみたいで申し訳ありません。
ずっと同じ検索条件で見ているのでわかるのですが、楽待に定期的に再登録しているようなのでのでわかりにくいですが、(株)シノケンファンシリティーズ仲介で一年以上売れていない物件が普通にあります。
ちなみに、物件も見に行ったのですが、色々ありまして、買えたものでは無い。という結論で辞めました。
色々も書いておきましょうか。
1.Qシノケンさんの管理は外せますか。A違約金が数百万円かかります。
2.Qその違約金値引きしてください。A売り主の借金残高なので、値下げ交渉不可です。
3.Qどう考えても、構造上防音が悪いと思いますが。(隣室の境界で、片方はロフト、片方は高さ1400くらいの空間になっているところ)A…
4.Q入居率は、平均的な入居期間と、クリーニング期間から考えて、すぐに次が決まったとして、どう考えてもあり得ないけれどもどのような計算ですかA(答えはあえて書きません)(正確には、信用できない数字を出してくるところに管理を任せたくは無いので質問1.2になりましたが)
まあ、他にもありましたが。
ちなみに、周辺で出ていた10件近くの内、一件を除いて質問以前に買えたものでは無い。と言う結論でしたが。(シノケンさんの売りの、矮小地、特殊な形の土地でも建てます、から察して下さい)
サラリーマンにしろ地主にしろ、素人相手にどうしてこんな商売が許されているのか不思議に思います。業者が個人投資家に投資物件を売る場合、ノンリコースローンでしか売れないように法規制をするべきだと思います。
狭小地の木造物件で担保価値は低いです。
返済比率は70%を超え、CFは新築時でもゼロに近いです。
ノンリコースは無理です。
スピリタスもヤバいですね
2~30行くらい融資の相談したことあるけど、言われたことありませんね。
そのうちの3行だけ、融資してくれたのは。
業者の担当者から一時的に金貸しますよと言われたことはあるかな。
ここはシノケンスレです。
かぼちゃの件で喧嘩するなら他所でお願いします。
創立30周年を迎えるにあたり、隣室や上下階の一部の生活音等に対する遮音性に優れたモデルを発売します。
次年度以降の完成物件については、音の問題が軽減されると思います。
シノケンがどうのと言うより 現在フルローンで新築を建ててアパート経営をするなどということ自体 ビジネスモデルとしては成り立たない ということです。
それを平気で勧めてくる会社はもちろん問題ですが。
それでもやりたいと思うなら 不動産に詳しいFPにでも相談してみたらいいでしょう。
自分で探して有料じゃないとだめですよ。(不動産屋が勧めるFPなど、どうつながっているかわかりませんからね。)
私が相談されたとしたら、即答です。「やめておきなさい」と。
かぼちゃの馬車の記事、よく読んだほうがいいでうよ。とても参考になります。
フルローンじゃなきゃどうなの?
>>2874
自己資金でやれる人は自己破産するリスクはないでしょうけれど、それでも今アパート投資するのは損する確率が高いと思います。なぜならば、異次元金融緩和で超々低金利の今、不動産の値段は平成のバブル期並みに高騰しているからです。
自己資金でやるなら金利は関係ないので、このお祭り状態が治まってリーズナブルな価格に下がってからの方が良いでしょう。
ここは本当に大丈夫な会社なんでしょうか。
皆様の意見を見ているといずれ何か出てくるんじゃないかと思ってしまう。。
>>2876
どこも似たような事をしているとは思いますが、そればかりなわからないですね。何事もなく過ぎてしまう事もありますから。
シノケンの施主で騒いでいる人はいないのでしょうかね?
例えば木造でなくてもある程度の年数たてばメンテナンスも必要だし、アパート経営は少なくとも土地ぐらいは持ってないと厳しいのかな。けど立地とか考えるとそれだけでも厳しいですよね…
「売る側」ってあんまりそういう話してくれないもんなんですかねぇ。
月々、プラスになるかならないかのキャッシュフロー。つまり、トントン。30年後借りた元本無くなるから資産が残るというモデル。
毎月マイナスの区分所有マンションに比べればマシだな
もうすぐ築10年になりますが家賃下がらないし入居率は高いまんまですね、今のところ。
常に予約が入っていて退去者待ち状態です。
新築に住む時に殺虫代か消毒代みたいなのまで初期費用が必要となっていて、なぜ新築なのに?と思いました。
2階の部屋ですが、上下、横の音は筒抜けというか、笑えるくらいの極薄壁なんですかね?
周りの部屋の話し声、電話の内容、テレビ、風呂、トイレ、屁、男女の営み音まですべて何してるかわかるくらい聞こえます。
私は特に地獄耳ではないと思いますが。。。
と言う事は、私の生活音や、電話内容も同じように周りに聞こえてるんだなと。
直ぐに退去しましたが、短期違約金みたいなので、家賃2ヶ月請求でした。
今は違う木造アパートですが、やはり木造は防音はイマイチですが、シノケンさんの物件に比べたらかなりマシなので、今は普通に住めてます。
現在、某ハーモニーに住んでいますができることなら今すぐ引っ越したい!
他に言っている方もいますが壁が薄い?のか
隣、上の物音、話し声、水の流す音、用を足す音…本当にひどいです。
ただ一般にいう「生活音」なので我慢しなきゃいけないなぁと。。
デザインで惹かれる方も多いと思いますがおすすめは絶対にしません!
とってもオシャレな内装です。真っ白の壁に真っ白のフローリング、可愛い作りで女の子はすぐに飛びつくようなお家です。私がまさにその1人でした。家賃は予算オーバーでしたが、一目惚れで決めたお家でした。 が、入居してすぐに引っ越しました。
とにかく騒がしいです…。静かに落ち着いて暮らしたい人にはどれだけこの内装に惚れ込んでもよく考えて欲しいなと思います。学生さんや若い方が多いのか、とにかく上も左も右も話し声は当たり前のように聞こえてきます。階段もロフトだけでなく、キッチンからお部屋に繋がる部分にも3段あります。恐らくみんな飛んで降りられるのかなと思います。酷い時は家が揺れてました…
明け方まで続く隣からの大きな声や笑い声、足音等で実際寝れない日々が続き、私はかなり精神的に参ってしまいました。外の声もよく聞こえますし、外に出たらお家の中からも外に話し声等漏れまくっています。神経質な部分が私もあったのかもしれませんが、よければ参考にして頂ければ幸いです。
上の階で角部屋でないとやめた方がいいですね、
角部屋の人はあんまり騒音を感じていないのか廊下を歩く音もうるさいです。
どこの現場もそうなんですね。うちのとこも子供の通学路の方に石膏ボードを立てかける(縛ったりしてくずれないようにしない)材料は歩道に出しっぱなし。でも一番引いたのは現場作業してるのに服装が短パン・Tシャツ・クロックス。
番頭以前に業者もやばい
騒音問題はシノケンだからとかそういう問題じゃないよね
隣人が誰になるか運次第
管理会社じゃ対処できないよ
ttps://article.yahoo.co.jp/detail/58724bb49e023b5a19e42f1e23f79bc6987d83c7
TATERUも問題化して大々的に報道されましたよね。
投資専門業者のアパートはたくさんのマージンが発生するので肝心の建設費が抑えられがちです。
そのため、投資家にしてみれば、トラブルだらけの薄壁アパートをかなり割高な価格で売りつけられることになります。
建物の見かけだけはきれいに取り繕われているので素人のサラリーマン投資家は簡単に騙されやすいです。
見た目で騙されてるのはここでグチ言う入居者ですけどね
現状では新築アパートを建てて 資産作りなどできません。まして土地を持っていない人は無理です。本気で資産作りを考えるなら、不動産に強いFPにでも相談しましょう。くれぐれも不動産や業者とぐるのFPには引っかからないように。自分でお金を払って自分で探しましょう。少しは見えてくると思います。投資はそんなに簡単なことではありません。
サラリーマン大家、つまり自分で何もする気がない大家をだますなど、業者からしてみたら赤子の手をひねるようなものですよ。
騒音問題はどのお家に起こりうることだと思います。ただここは管理会社?の対応も本当におかしいです。逆恨みされてはこまるから隣に直接言いに行かないでくれと言いますが、一定まで来るともうこちらではどうにもできないから言いに行くなりして下さいと。どうしてもこの内装でないと住みたくないくらいの気持ちじゃないなら選ぶべきでは無いです。本当にお金ももったいないです。
日本では入居者の方が強いから管理会社が注意しても言うこと聞くわけない
言うこと聞くような入居者なら最初から騒いだりしない
[No.2687から本レスまで、スマートデイズ(かぼちゃの馬車)とスルガ銀行の話題や同業他者の話題、および、削除レスへの返信が続いているため、全て削除しました。今後も同様の発言が続く場合、長期の投稿停止措置をとる場合もございますので、あらかじめご了承ください。また、迷惑行為に対しては、一切反応することなく、削除依頼をお願いいたします。 管理担当]
税引き後のキャッシュフローが、良い物件と悪い物件があります。
また、私道が接道になっているケースが多い、そのためだいぶ叩いて買って
利益率30%以上のっけて再販かな。戸建住宅が手を出しにくい私道や前面4メートル未満の
物件が多い。
ただ、退去しても保証金がでたり、1週間と空かず次が埋まったりして満足度も高い。
高い利益を求める人にはすすめません。子供の学費が知らず知らず貯まって幸せ、
払い終わったら売って土地代が回収できるので、まあ、のんびりさんにはおすすめ
かな。ガン団信も加入できる。
ここの物件は退去率が異常に高く、
退去のたびに高額なリフォーム清掃費が必要になります。
新たな入居者を付けるのための広告宣伝費も高額で、トータルで赤字になるケースがほとんどです。
築10年を経過した薄壁アパートなんて誰も手を出さないので売れません。
どうしても手放したければ残債以下で叩き売るしかなく、売却にかかる経費を含めて大赤字です。
業者による詐欺まがいの広告にくれぐれもお気をつけください。
>>2909
清掃費は退去者負担だけどな
経年劣化でなければリフォーム費も退去者負担だから築浅は大家に費用負担ないよ
広告費も1ヵ月で仲介業者に渡るだけだから高額ということはない
ウソついて楽しいの?
>>2914 購入経験者さん
「経年劣化、通常使用による損耗でなければリフォーム費も退去者負担」
これは国土交通省の原状回復ガイドラインの
基準だからシノケン物件だけでなく、
シノケン物件以外の全国の全てのオーナーに適用される基準です。
今は広告費を払えば入居者が来ると言うわけでなく、ネットで賃貸の部屋を検索して見つける人が多いです。オシャレな間取りだから住みたいと思う人もいるし、お金がなければ立地がよければ安くて古い部屋に入りたいと思う人もいます。
入居者さんのお財布の都合ですね。
入居者が注意深く丁寧に住んでる場合は、
経年劣化と通常使用損耗だけの場合が多いので、
そういうパターンだと、
結局は家主だけが原状回復リフォーム費用を
負担する事になりますね。
>>2913 匿名さん
不人気物件は入居者が決まらず
ずっと空室だから業者は
成功報酬の広告費をずっと
もらえないのでは?
入居者は長期で入居することが家主の
理想だけど、入居者にも入居者の都合が
あるからね。転職とか結婚とかで引っ越しとか。
優良物件であれば家主が書類選考で
「短期入居になりそうな人はハネて、
長期入居者だけ入居ok」にする工夫が
できる。シノケンは入居者選考まで
全部やるみたいだけど、家主が入居者選考に
口出しできるなら、シノケン管理でも
いいよね。
ところでシノケンさんの管理手数料って家賃収入の
何%なのですか? 知ってる方がいたら
教えて下さい
シノケンって建築費用は坪単価いくら
なのですか?
木造しか建てないんですか
鉄筋コンクリートでは建てないんですか?
60年持つそうですが、15年周期ぐらいで
やってくる外壁や屋上防水修理の大規模修繕
や、30年周期のガス管、水道管の全面交換は家主の負担ですか?シノケンの負担ですか?
また、仮にシノケン会社が30年後に
消えていた場合はどうなるのですか?
今しばらくは間違いなくシノケン会社は勢いがある
会社だとは思います。しかし将来はどうでしょう?
>>2917
建築費用の坪単価は60万くらいですね。
シノケンから提案してくる1棟物は木造、区分所有はRCです。
RCも造れるので、こちらから言えば1棟物も対応してくれるかもしれません。
ガスはガス屋負担ですが、水道や外壁は家主負担ですね。
オレの経験上、外壁や屋根の大規模修繕は30年、水道管は50年は持ちます。
シノケンがなくなったら、管理会社を変えるだけです。
かぼちゃみたく管理を断られることはありませんので。
シノケンがなくならなくても、契約が切れれば管理会社変更できますよ。
>>2918 購入経験者さん
回答ありがとうございます。
築浅だと経年劣化や通常損耗がないんですね。
うらやましいです。
シノケン物件オーナーさんは火災保険は
シノケンさんが勧めてきた保険に
入るんでしょうか?
>>2914
あなたのような業者に騙される人をなくすために、真実を書き込んでいるのです。
経年劣化によるリフォームの話をしているわけではないでしょ。
そこだけを強調して論点ずらしをするのは卑怯です。
>>2915
新築のうちは広告料1ヶ月でも決まりますが、
新築プレミアムがなくなれば2ヶ月でも決まらないようになります。
入居者に過失がない生活の汚れやキズのリフォーム費用は全て貸主負担でしょう。
特に、おたくのように入退去の激しいところは回数が増えてかなりの負担になります。
>>2916
白々しく何を言ってるんですか。。
不人気物件になると、家賃引き下げと広告料増額のダブルパンチになるでしょう。
「入居促進のために」と内装リニューアルを提案されることも。
手数料その他はすべて業者のものでしょうが。
>>2917
これだけ入居者からクレームが相次いでいる状況で、60年も持つわけがないでしょう。
築10年を過ぎたいわく付き物件は買い手もつきません。
不動産投資サイトを見れば分かる通りです。
>>2918
あなたの言うリフォーム費用が嘘っぱちであることは先に書いた通りです。
どんなに入居者からクレームが相次いでも管理会社を変えることができなければ入居退去が激しくなるのも当然です。
>>2919
冗談でしょう。
ただでさえ7%程度の利回りで赤字なのに、RCなんて建てたら6%を切りますよ。
管理会社を変えられないという緩みが、入居者からのクレームが相次ぐ要因になっているのだと思います。
>>2919 購入経験者さん
回答ありがとうございます。
「経験上50年持つ」ということは、
購入経験者さんは、
シノケン物件だけでなく、
築50年以上の
物件もお持ちなんでしょうか?
>>2922 匿名さん
シノケン物件って新築でも築5年でも築10年でも
ずっと同じ家賃で入居者を募集してるんですか?
入居するかどうかを決めるのは
入居候補者さんが決める事ですから、
いくら広告費を積んでも物件に魅力が
なければ、入り手はないのでは?
広告費を積んだかどうかではなく、
入居希望者の予算と条件とニーズに
合致した物件を、適正な家賃設定で
オーナー側が提供できるかどうかに
かかっているんではないですか?
築年数が経過すれば
「ボロいけど安い」に魅力を感じる人が
納得できる低い家賃設定にするのは
当たり前だと思います
姉歯物件事件を忘れている人多すぎ
耐震偽装をした会社信用しすぎだぞ
盲目ですか?
>>2931 匿名さん
鉄筋コンクリートといえば姉歯さんですね。その件があって木造賃貸に
切り替えたんでしょうね。
他の会社は鉄筋コンクリートの
賃貸ビルも作ってますよね
3階建てのハーモニーテラスシリーズって見たことない
広い土地に2階建てのアパート群は大体シノケン
>>2936
管理会社で解決できることとできないことあるからな
法律で簡単に追い出せないし、半年以上は待ってもらうしかないな
管理契約は2年で自動更新、変えたければ解約すればいいじゃん
他社だと3階建てアパート群とか普通にあるな
ちょっとしたマンション建てられるような土地にアパート群はやばい
建設する技術と能力、協力してくれる建設会社、管理メンテナンスする能力
すべてが無しってこと
自分で土地探して銀行から融資引いて
建設会社に建ててもらい管理会社に任せる
たしかにシノケンの2倍の利回り期待できるけど
素人にできるわけない
銀行や建設会社と良好な関係を築けている優良不動産会社を見つけられるかどうかだね。
安普請のシノケンアパートに比べて建物のつくりが全然違うし、
業者に上前をはねられることがないから利回りが大きく違ってくる。
不動産屋と信頼関係なんて・・・夢
不動産屋の信頼関係なんて金
資金と土地どれだけ持っているか
投機会社は信頼とか更に無いから
投機会社は金にしか興味はない
だから管理なんて2の次
クソ物件何回か購入させられて初めてお得意様となるわけで
初見さんに良い物件なんか紹介されるわけないだろ
優良不動産屋さんなんか妄想だよw
株やFXで聖杯見つけるようなもん(見つかるわけない)
オーナーのリスクは高いけど、シノケンのリスクは無いに等しいシステムだからね
>>業者にしてみれば、入退去が激しいほど手数料収入も上がってくる。
不動産仲介業者は儲かるけどシノケンは儲からないよ
更新してくれた方が更新手数料入るからオーナーから半分ふんだくれる
>>2960
業者が管理会社として新たな客づけをして、そのつど「広告料」の名目で家賃数カ月分を徴収するんですよ。
リフォームや設備更新も業者です。
広告料は不動産仲介業者に渡るけどシノケンには行かないよ
なんだかんだ言ってみんなで大家さんが1番ですね。
少額で大家気分になれます。
利回りは7%です。
手間は一切かかりません。
>>2963 皆が大家さん
余裕資金のない貧乏リーマンは投資できないじゃん
シノケンは貧乏リーマンでもできた、今は融資降りないから無理だけどね
貧乏リーマンは一生貧乏してろってこと
>>2964
ぶっちゃけ数百万程度なら簡単に稼げる方法あるんだけどね
例えば某海外FX業者は100%ボーナスキャンペーンやってたりするから
100万円入金すれば100万円のボーナスついてそのボーナスを現金化する
だけだから簡単だね
しかも月に2回キャンペーンやるから月に200万稼ぐチャンスあるしね
スレチなのに今回は削除されてないし、アク禁になってないな
やっぱ誰かが削除依頼しないと削除されないみたいだ
ボーナスは出金できないのにどうやって現金化するんだよとか
海外FX業者は金融庁が警告出してるから危ないんじゃないかとか
倒産したらどうすんだよとか思うかもしれないが
今どきはネットで調べれば答えは出てくるから、興味があるなら
調べてみてくれ。現金化のヒントは異業者両建てだから。
大体の分譲会社がそうだと思いますが、新築投資マンションを提示金額で買うとそのまま100万円近い金額が営業マンのインセンティブとなる仕組みです。物件ごとに値下げの上限を設定しているようなので100万円~200万円は下げられると思った方が良いと思います。
シノケンは昔数%割り引いてくれる優待券があったけど今でもあるのかね?
この方はシノケン物件同時に3棟購入して投資拡大してますけどね
ttps://lovesky.jp/
シノケンが悪いのではなくて、入居次に壁の薄さ、外壁の薄さ、天井素材の質の悪さを
見抜けなかったあなたに問題ですよ。
見た目と金額で選んだんでしょ?
オーナーからすれば、最悪ですよ、あなた。
文句は言う、ネットに書き込む、出て行く。
賃貸で文句言うなら、戸建て買いなさい。
その通り
ろくに内見もしない、不動産にヒアリングしない、インターネットで評判を調べない
自ら傷口に塩を塗るようなことはやめたほうがいい
レスの数が増えるだけ
増えれば増えるほど問題が多いってことだから
炎上したいのなら別だけど
>>2991
これ複利でやってるけどすごいことになってるよ
もう3か月やってるけど現時点で約5倍
このまま年末まで継続できれば20倍だからね
ネットで拡散されて殺到したら終了だろうね
カエル式3すくみのように
シノケン投資なんてたいして儲からないんだから
他の投資すればいいじゃんって言いたいだけなんだけど
ここはFXとか株、他の投資の話するところじゃないぞ
わざとらしいんだよ
他人を批判することでしか自分の存在価値を見出せない人っているよね
政治で言うと某野党、批判するなら対案出せよって思う