シノケン　はどうでしょうか？？？

建てれば即完売という時期には顧客の方からアプローチして、頭を下げないと取引できない会社でした。今は買い手が強く、言いたい放題ですね。

不動産価格の高止まり
空室率の上昇
米国長期金利の上昇
消費税増税(2019.10)

今は買いですか？
売りですか？
容易に判断できると
思います。

>>1416 匿名さん
買いですね

融資引き締まったら買えないんだが
今買うのが正解でしょ。

融資引き締まったら、
買えないような奴はそもそも買っちゃいけない。
金利が上がった時対処できなくて苦しむだけよ

今朝の朝日の記事でないけども家賃が10％下落ｼﾀﾗもしくは入居率が90％になったら赤字になるようなフルローンの購入は破滅願望がある人以外は止めた方が良い。
保証のない入居率98％なんてほとんど意味がないだろ？シノケンさんの賃貸募集をみるとやはり同じような立地でも10年違うと家賃は10％下がっているよな。

購入する際、契約銀行から２年固定
などの条件で比較的低い金利で借り
ることができます。しかし、初回の
みで、２年後金利は高くなります。
購入できるように、ハシゴはかけて
もらえますが、その後ハシゴははず
されます。また、新築プレミアム価
格の家賃は２年後、下がります。
フルローンの場合、２年でキャッシ
ュフローは赤字の可能性が高いです。

例えば５５００万円（土地２５００万　建物２５００万、諸経費５００万）３５年フルローン　金利２．５％で借りると　総額９０００万くらい払うことになります。（各自計算してみてくださいね）　３５年後の不動産は上物の価値はほぼありませんので土地のみ　半分の２５００万くらいでしょうか？

1421さんによれば２年目よりキャッシュフローはマイナスとのこと。それから家賃は下落、入居率も下落でどんどん持ち出しは増えます。
この持ち出しにやっと耐えられたとして　残った資産が２５００万ですよ。持ち家でな人はそこにさらに自分の住居費が加わります。

土地がなくても頭金がなくてもアパート経営はできます。　超赤字経営という経営でしょうけれど。

各自　ご自分で検証なさってください。

>>1422さんの言われる通りだと思います。
かなり前ですが、良く賃貸マンション投資のセール電話がかかってきていました。それで一度話を聞いてみようと物件を見に行った事があるのですが、提案されたプランは赤字経営にして税の払い戻しを受けるという投資と言えるようなものではありませんでした。見直したプランも何度か提案されましたが、見通しが甘く早い段階で赤字になるリスクの高いものばかり。数十年におよぶ投資期間の総収支はトントンにもなりません。
セールスマンは会社に言われるままに売っていたのでしょう。エクセルを使って行ったシミュレーション結果を示しても、なんでそうなるのか理解できないようでした。

シノケンのアパート経営については良く知りませんが、サラリーマンが土地なしで始めるような物は同じような状況だろうと推測します。もし不動産に投資して賃貸経営を始めようとするならば、投資物件を購入してから売却するまでのプランを自分でシミュレーションして考える事が出来なければかなり危険だと思います。

>>1422
利回りがよければ問題ない。
そうシノケンならね

>>1428
>利回りがよければ問題ない。
その通りですが、初期の利回りだけではなくて投資期間を通してずっと良い利回りを維持しなければダメ。
素人のサラリーマン大家のうち、そんな事が出来るのは一体何％いるでしょうね。

最近はその利回りが土地や建設費用の高騰でとれていないから厳しいといっているんでしょ？
1428さんは新築利回りでどれくらいなら、大丈夫と考えていますか？

秀和から不動産投資のエリアデータブックが出版(6/21)されました。７大都市別に利回り、駅やエリア別の情報、売買相場、融資状況等がまとめられています。大手の出版物だけに６００名の不動産投資家から情報を集めています。サラリーマン投資家が「失敗するパターン」も具体的に掲載されています。今までにない出版物なので紹介させていただきました。このスレでは首都圏だけではなく、全国の方々が書き込んでいますので、話がかみ合わないところもあります。この本を通じて7大都市別の状況と寛大な心(笑)を得ることにができます。

今朝の新聞のチラシにシノケンさんとは違う業者の新築一棟売りアパートのチラシが入っていて、その予想利回りの元になる家賃が相場より高いような気がしたが、注意書で家賃については保証するものではありません、としっかり書いてあったな。

中古物件４０００万円　利回り２６％　これならうまくいくと思いますか？

そう思うならこれを見てみてください。

https://www.kenbiya.com/ar/cl/tousupo/2.html

>1435さん
稼げる物件であれば手放しません。
なぜ、利回りが高いのに売却したいのか
考えてみるへきです。ババ抜きのババを
最後に引くのは素人です。

だから、物件を購入してから売却するまで自分自身で計算が出来なければダメなんです。
売買時の手数料、税金、入退去毎の修繕費用、入居募集の宣伝費、家賃の下落、減価償却、、、、一切合切を含めて計算すれば、当初の利回りがかなり高くないと最終的に儲からない。この不都合な事実をシノケンのような業者は絶対に教えてはくれないでしょう。

マンション投資のセールに会った時、この家賃では物件価格が○○○○万円以下でなければ、途中で高値で売却出来ない限り儲かるとは言えない。見に行っても無駄だからそういう物件だけ紹介して欲しいと言ったら、なんと「絶対に儲かる物件だけ持ってこいと言うのか？」と言われました。「そうです。これはギャンブルではなく投資の話ですから」と言った所二度と連絡してこなくなりました。

高い確率で儲かるならば普通は自分でやるでしょう。シノケンは自身でアパート経営をしないでなぜサラリーマンに売ろうとしているのか、理由を考えてみる事です。決して、世の為人の為ではないと思います。