レオパレスってどうですか？

>>2402 匿名さん
調査が終わった物件の76%で不備
2018年、レオパレス21（以下、レオパレス）が施工したアパートの多くが施工不良であるとメディアが報じたことに端を発し、数々の問題が顕在化しました。

当初問題になった施工不良は、各戸を区切る「界壁」と呼ばれる壁が天井裏まで達していないという指摘でした。その後、界壁にとどまらず、仕切り壁や外壁の部材、天井の施工に問題がある物件が多数発見されました。その中でも天井の耐火性に問題があるアパートは特に危険と判断され、退去が要請されているようです。

レオパレスの最近の報告によれば、すべての物件（3万9085棟）で不備の有無を調べて改修工事をすべく進めているものの、5月末時点で調査が完了し判定を終えた物件は2万2056棟と56%にとどまっているようです。

また、調査が完了した物件の76%にあたる1万6766棟で不備（このうち明らかな不備は8021棟）が見つかっていますが、このうち改修工事が完了した物件は821棟にとどまるとのことです。当然、今後も不備のある物件は増えることが予想されます。

あらかじめお断りしますが、私はレオパレスと借り主との間で取り交わされた契約書や、施工不良に関してレオパレスから借り主に提示された具体的な提案を把握しているわけではありません。このため、レオパレスの公式サイトなどで公開された情報を前提にこれから説明したいと思います。

普通借家か定期借家で反論の仕方が異なる
そもそもアパートやマンションなどの賃貸借契約には普通借家契約（一般的な賃貸借契約）と定期借家契約の2種類があります。

普通借家契約では契約に賃貸借期間が定められたとしても更新されることが原則で、貸主が更新を拒む場合には正当事由が必要とされます。これに対し、定期借家契約は契約に定められた賃貸借の期間が満了しても更新がないことを特約した契約です。

普通借家契約の期間は1年以上であり、期間を1年未満とした場合には期間の定めのない契約となります。一方、定期借家契約では制限がなく、契約期間は1日でも何十年でも構いません。

レオパレスの公式サイトによれば、同社が用意する契約形態は「賃貸契約」と「マンスリー契約」の2種類に大きく分かれています。マンスリー契約のうち短期プランは最短30日から1日単位、マンスリープランは最短90日から30日単位の契約となっています。

公式サイトの説明を読む限り、「賃貸契約」は普通借家契約、「マンスリー契約」は定期借家契約と解され、借り主がどちらの契約を締結したのかによって、貸主から「出て行ってくれ」と言われた場合の反論の仕方がやや異なってきます。

定期借家　中途解約は原則、認められず
レオパレスと借り主との契約がマンスリー契約であった場合、法的には定期借家契約となります。この契約では、あらかじめ合意した期間に契約が終了するのが原則です。このため、定められた期間の前に貸主が契約を中途解約をすることは原則的に認められていません（借り主による中途解約の場合にも、違約金などが発生する場合がほとんどです）。

したがって、レオパレスから退去を求められたとしても、定められた期間前であれば出ていく必要はありませんが、逆に契約期間が満了するのであれば、そこで立ち退かなければなりません。

相談のケースでは契約期限が3月末であったとのことですが、これが定期借家契約であれば、施工不良にかかわりなく、そこで終了であり、更新がなされることはありません。しかし、3月末を過ぎてもあなたが居住を継続できているということは、あなたは普通借家契約による借り主であると思われます。

更新拒絶の通知は1年前から6カ月前
さて、レオパレスと借り主との契約が普通借家契約であった場合も、契約期間前に貸主が中途で解約する権利は法律上ありません。また、期間が満了する場合でも法律上は自動更新が原則です。貸主が更新を拒絶することは借地借家法28条で「正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」と規定されているのです。

さらに、同法26条によれば、更新拒絶の通知は期間満了の1年前から6カ月前までにしなければならないことになっています。2月になって「施工不良が発見されたので3月末に出て行ってください」という請求は、同法の要件を充足していないのです。

法律上、そのような場合、期限が来ても従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされることになり、その期間は定めがないものになります。期間の定めがない普通借家契約は中途解約が可能であり、契約は解約の申し入れの日から6カ月経過で終了することになっていますが、その場合も正当事由が必要なことは言うまでもありません。

金銭的補償を得たうえで早期に立ち退く
借地借家法が貸主に要求する正当事由は、貸主・借り主が建物の使用を必要とする事情、賃貸借に関する従前の経緯、建物の利用状況、立ち退き料の提供などを考慮して判断されます。なお、立ち退き料はそれのみでは正当事由にならず、他の事由を補完する要素の一つであると解されています。

老朽化を原因とする耐火性能の不足を正当事由の一要素と判断した判例はあるものの、本件のように、自らの施工不良を原因とする耐火性能の不足が正当事由であるというのは違和感を覚えますが、耐火性能が基準を満たしていない物件に居住し続けるべきかどうかは別の問題です。

ある程度の金銭的な補償を得たうえで、危険な部屋からは早期に立ち退くのが得策ではないかというのが私の意見です。

移転のための実費を「立ち退き料」と提示
ところで、レオパレスの公式サイトには、施工不良の程度に応じて異なる対応策が記載されています。天井の施行不備について、耐火性能が建築基準法で定められている基準を満たしていない場合には借り主に住み替えをお願いするとし、補償の具体的内容として

（1）当社レオパレスへの住み替えは敷金、礼金、住み替え手数料、鍵の交換費、当月の日割家賃、翌月の家賃（2）他社の管理物件への住み替えは、住み替え先の契約金（敷金、礼金、仲介手数料、当月の日割家賃、翌月の家賃、保証会社の保証契約料など）（3）引っ越しはレオパレスが提携する引っ越し会社が対応。費用はレオパレス負担だが、借り主が引っ越し会社の手配を希望の際は、物件紹介担当者に相談

といった条件が提示されています。

立ち退き料には様々な考え方と算定方法があり、事案によって異なるので、これが正解というものはありませんが、一般的に用いられる方法の一つに「実費・損失方式」と呼ばれるものがあります。

移転に伴う損失部分の補填は含まれず
この点、レオパレスの提案は転居先の物件の敷金や礼金、住み替え手数料、仲介手数料、鍵の交換費、当月の日割家賃、翌月の家賃、引っ越し費用など、移転のための実費が「立ち退き料」として提示されているものと解されます。

これは借り主が移転するための初期費用をすべて支払う申し出と理解されますが、この提案には移転に伴う損失部分の補填が含まれていません。

移転するのにあえて安いところに住まなければならない必要はありません。また、首都圏に関していえば、賃料相場も上昇しているとのことです。このため、移転先の賃料が高額の場合もありうるので、その差額を一定期間（更新されるまでの2年間は一つの目安でしょう）負担させるぐらいの追加要求は妥当と思われます。なお、貸主の一方的な都合で立ち退くわけですから、清掃費や原状回復費の免除も要求すべきです。

界壁施工の不備、補償の条件が後退
一方、界壁施工の不備の借り主に対しては「調査の結果、補修工事が必要であると判断されました際は、ご転居や一時的な住み替えをご希望によりお受けいたします」とされ、その際は、

（1）解約時違約金、基本清掃費、原状回復費の免除（2）管理物件へ住み替え時の初期費用の免除（3）住み替えにかかる引っ越し費用（当社指定業者の利用に限る）

がレオパレス負担となるようです。

前述した耐火性能が不足している場合と比較すると、補償の条件がやや後退しています。補修工事が必要となれば、当然、貸室内にも立ち入ることが予想され、借り主は仮住まいを余儀なくされることもあると思われますが、その「一時的な住み替え」まで借り主の「ご希望」というのはどういう意味なのでしょうか。

界壁施工の不備と前述の天井施工の不備が明確に区別できるのかどうかもわかりませんし、危険性は絶無ではありません。可能ならば、なるべく好条件を引き出したうえで、転居されるのが望ましいように思います。

賃料の減額、交渉してみる価値はある
最後に、界壁内部充填材の相違及び外壁構成における大臣認定との不適合が発見されたにすぎない借り主について、レオパレスは「当社としましては性能に問題がないことを確認しておりますので、ご入居者様に直ちにお住み替えをご案内するような状態ではない」と説明しています。

確かに、この場合にも転居の補償を求めることは難しいかもしれませんが、使用部材の相違や不適合の度合いによっては賃料が減額されるべき場合もあると思います。

どの程度の減額が適切なのか、その確定は極めて難しいのは否定できませんが、交渉してみる価値はあるのではないでしょうか。