パークホームズ杉並和泉ザ・レジデンス

>>221

環八やら環七やら、道路全体で語るのやめたほうがいいと思います。
どちらも、局所的に、比較的交通量が少ない箇所、多い箇所、渋滞する箇所、などがあるわけですし、
重要なのはこの物件の周辺がどうなのか、ってところでしょう。そしてここの周辺が混む場所だから
敬遠されているわけでしょう。

こういう掲示板で問題なのは多くの人は比較する粒度（範囲）が大きすぎることでしょうね。
たとえば、ここは杉並区の物件ですが、なぜか杉並区全体とか杉並区vs他の区で語り出す人とかもいます。
そんなのはどうでもいいのですよ。この物件の周辺が生活する上でどうか？ってところが大事なわけですから。
マクロな視野で平均や全体像なんて言っても意味がありませんよ

ここの掲示板はいつも環七の話題が取り上げられますね。
排気ガスは目に見えないし、蓄積されるかもしれない。子供がいれば気になりますよね。
ただ、環七、環八、甲州街道、山手通、都内の幹線道路沿いは似たようなものだと思います。
以前、首都高沿いに住んでいましたが、騒音が気になりました。現地歩きましたが、ここは高架がないので、
それほど気になりませんでした。
環七から一本奥に入っているし、排気ガスも窓を閉めておけばいいやと思っています。
掲示板で議論するのもいいですが、現地歩いてみることをお勧めします。

盛り上がらない理由？う~ん、

・見る人が具体的な数値やファクトのない話に乗る意味を感じてない。
・見る人は近隣住民の割合が他より高いから、生活の実感値をここに頼る人の割合が小さい。
・競合他社の営業がここを競合物件と見てないから、ネガティブに話を振るコメントが少ない。
・見る人がいい物件と感じているので、物件を見てよいと思ったことを書いて自分の敵を増やさない。
・あまり宣伝もしていないし、街が若干マニアなとこ？なので、根本的に物件が多くの人の目に止まりにくい。

と適当な予想をタラタラ書いてもしょうがないので、交通量や光化学スモッグなら私は以下を見てます。

【交通量調査】５年に１回やってます。かなりピンポイントの数値はわかります。
http://www.mlit.go.jp/road/census/h22-1/
【光化学スモッグ】
http://www.ox.kankyo.metro.tokyo.jp/

が。私は地元住民の欲目で、「まあ良い街だな」って思っているからここが購入検討範囲になります。
掲示板のコメントは、具体的な数値がないモノはスルーですね、

現地歩いて見るのもいいですけど、交通量は時間帯によっても違うし排ガス等の問題は
単純な交通量だけの問題で済む話でもないのでそこが不安になるわけですよね。
数値上で問題ないとか言ってる人は政府が原発問題で問題ないって言ってるのと
まぁ大差ありません。

駅近にできる住友はいくらぐらいになるんでしょう。
三井の営業は坪単価400もあり得るといってましたが
それは無いですよね。350ぐらいはあるかな。
ココは坪単価260台からあるから
住友と比べて割安感出てくれると良いんだけど。

安いのは安いなりに理由があるんですけど。

＞＞227
どんな理由ですか？
詳しく教えてください。

>>228
そりゃ立地ですよ。

＞＞229
そんなに立地悪いですか？
東側は確かにうるさいと思いますが。

>>230
感じ方は人それぞれですが、需要と供給を考えて市場原理に照らせば資産背が低い不人気エリアであるからこそ、そういう値付けがなされているわけです。
かりにデベが何らかのツテか運で格安でこの土地を仕入れることができたとしてもそこが高く売れるようなエリアであれば利益最大化のためにギリギリの値付けをして来ますし、逆に売れにくいエリアであれば低く設定せざるを得ませんよ。

ただ売れるか売れないかっていうだけの資産性観点、利便性だけの話であって個人が住みやすいかどうかは当然別の話ですよ。自分が良いと思えば良いわけでそういう方にとってはお手頃で買えていい買い物になります。格安食品でも品質や安全性に問題ないしと判断したら買うのと同じことです。

方南町が丸ノ内線始発駅となれば便利で良さそうですね。

>>232

そういう単純な問題じゃないんだよね。地勢ってのもあるから。

本当に資産性が低いんですか？

低いからこの価格なんでしょ。

場所、建物仕様、デベ、施工、そして相場。
相合わせてみると、まあ値段なりなんじゃ
ないでしょうかね。これから値が上がる要素も
薄いし、始発化して駅力上がっても価格
反映はそんなにないでしょう。
逆に緩やかに開発は進んで行くエリアだから
急激に資産価値が目減りする可能性も低い。
今は相場が高いからここも若干高いけど、
湾岸、世田谷の上昇からすると比率は抑えめ。
ただ、下がり相場になったときに資産が保てる物件では
ないだろうから永住ではないなら売り時が大事かな。
それはこの物件に限らずだけど。

ここに決めた人たちは、近隣の人たちが多めの印象。理由はありませんが、営業氏の口ぶりから推測。
かくいう自分も、徒歩圏内からの引っ越し組ですが。

そうならば、あまり相場とか資産価値とかではなくて、長い目で見ている人たちに合わせた価格設定もされているのではないかな。

いずれにせよ、いわゆる人気エリアでもなく、新興住宅地でもないので、急激に目減りするとも思えず、かといって、土地柄、急上昇するとも思えず。

特に、同じ和泉４丁目でも神田川から南は、下町＋住宅地／２みたいな土地柄で、おしゃれでもないし、人気エリアでもない、でも、活気がないわけでもない、そんな中途半端といえば中途半端な町です。
あまり引っ越して出ていく人もいない代わりに、入ってくる人も他よりも少ない印象。
永福町みたいな人気エリアに近いけれど、ちょっと忘れ去られた感がある、というか。

よって、一旦入居開始されれば、住民の回転は遅いのではないかと、勝手に考えてます。

>>237

そのとおりですね。悪く言えば変化しない面白みもないですが、逆に言えば安定している。
住環境において安定していることは大事だと思いますのでそこは新興住宅街とは違う良さがあります。

駅力が上がるからことで住民が増え、地価も上がるでしょう。駅前の住友物件とその近くにもう一つ大きな用地がありますので。

立地はまぁいいのだけど設備もう少しあげてくれてもよいのにね。そこが残念なり。

天井高250は欲しかったですよね。 直床はまあ
いいとしても、トイレの仕様とか、そこはコスト
ダウンしなくても、、、 と思ったとこが幾つか。
トイレはいまどきの手洗いカウンター付きにしても一戸あたり10万も変わらないだろうに。

西向きの部屋で契約した者ですが、ここのマンションあと何戸残ってるんですかね？ モデルルームにはだいぶ行って無いので最近の販売状況わかる方いらしたら教えてください。

>>241
同意。トイレがひどいよ。大した差額じゃないのに

>>226

駅前の住友はその時の相場にもよるでしょうが、
坪330位じゃないですかね？
駅近、スミフで強気な価格になりそうですが、方南町の相場からかけ離れ過ぎると見向きされないでしょうし。
配棟プランを見ると結構詰め込んでる印象で、戸数を多くして、薄利多売的な売り方を考えてるように感じました。

パークホームズ杉並和泉は、坪260から最上階ルーバル付は坪350位まであって、最多価格帯は坪270～280台位ですが、
駅前の住友は、坪300前半スタート、ルーバル付や南向き角は坪400、最多価格帯は330位かなと私は予想してます。
パークホームズ杉並和泉より坪50くらい高く、平均的な３LDKで1000万前後高くなる感じかなと。

ここを検討していて予算に余裕が無い人は、こっちを買っておかないと、住友は手が出なくなるんじゃないですかね。

>>245
そことここは違いすぎるので検討者は被らないですよ。

>>243

西棟はほぼ完売、南棟と東棟は折り返しくらいです。
全体だと7割弱くらいの進捗でしょうか。
あんまり盛り上がってない物件ですが、地味に売れている印象。

西棟は庭に面していて、環七の影響も少ないので、買えた人がうらやましいです。

>>247
西棟が一番いいですよ。日当たり的にもそうですし、おっしゃるとおり環七の影響を最小限にできます。

方南町の駅上にできる駅ビル？ってエスカレーター
あるんですかね？ スーモなどに出ている簡単な完成予想図だと地下に降りるにはエレベーターしか無さそうに見えるのですが… 後 方南通りのちかを横切る連絡通路も幅2メートルと当初の計画には書いていて 狭くない？って思ったのですが、詳しいところご存じの方いらっしゃいませんか？

>>249

方南町駅の新出口は、エスカレーターも設置される予定ですよ。
上りと下りのどちらなのか、両方なのかは分かりませんが。

方南町の駅前は杉並区のバリアフリー推進地区に指定され、駅だけでなく、これから環七の電線地中化や歩道の段差や勾配の改善が進められるので、駅までの道のりは今よりも安全快適になります。

>>250
どうせなら荻窪駅もバリヤフリーにして欲しいですね！杉並区内の駅はメトロもJRも私鉄も全部古すぎるし使い勝手最悪です。

昔からの住宅地ですからね。これから順次改修工事が入ればいいなと思っています。

>>252
それがねー、ここ３０年まったく改修されず。それが杉並区内にある駅ですよ。

メトロに後回しにされてるんでしょうかね。

>>254
でも杉並区、だけなんですよね。どうも区から拒否されてるとか敬遠したい何かが
あると思わずにはいられないです。

>>250
環七の電線地中化っていつ頃実現される予定なのでしょうか？

>>256
一生無理

この辺りはあまり裕福なところじゃないみたいですね

>>258
そりゃそうでしょ。
裕福エリアを希望するならこの辺は選ばないでしょう。

>>259
杉並区なのでどこも裕福だと思ってました

杉並区自体そんなに高級住宅街は多く無いよ。
一般的な大衆街がほとんど。

>>261
そうなんですね。知らなかったです。
ただこの辺りを歩いた感じ普通住宅街には見えなかったです。
低いんですかね

それでも高い

>>263
価格ね。

>>256
『杉並区　バリアフリー基本構想』で検索すれば、杉並区のホームページから詳しい情報が得られます。
平成25年8月　概要版というのが、見易くまとまってますね。
電線地中化は、平成31～33年度に実施予定で少し先のようです。
荻窪や他の駅の計画・検討状況も載ってます。

>>265
実際問題出来ないよ

>>266
そうなんですか？
何が理由でしょうか？

>>267
お金かかる。権利関係めんどい。そして電力、ケーブル、電話会社も金が必要

>>268

頑張ってほしいです。

>>269
無理です。地中下は費用対効果悪すぎて実行動機にかける。杉並は財政難だしそんな金あるなら保育園なんとかしろって言われるだろうね。もう言われてるけど

モデルルーム見学してきました。
西棟はほぼ完売、南棟の2LDK＆3LDK、東棟の2LDKはまだ残っているのもありました。4LDKも若干。
営業さんは、住友不動産のマンションに対抗すべく、南向きの良い部屋を取っておいているんだと言っていました。
今年子供が生まれる予定なので、実家(和泉)の近くに引っ越したいと思い、南棟の3LDKを検討中です。
綺麗な高級マンションて感じで良いなーと思ったのですが、こちらの掲示板でトイレやフローリングの評判が悪くて驚きました。
他のモデルルームを見ていないのでよく分からないのですが、最新のトイレはどのようなデザインなのでしょうか？フローリングは何がいけないのでしょうか？
自分としては気にならなかったので良いのですが、将来住み替えるときに悪影響があるのかなと思いまして…。

>>271
ここと同じくらいのグレードのマンションのトイレには、手洗いカウンターがついている事が多いです。
基本的な性能が大きく落ちるわけでは無く、デザインやグレード感の部分です。コストダウンで手洗いカウンターをつけなかったという事です。
このマンションのフローリングは、直床構造でクッションフロアになっています。こちらもコストダウンでこのような構造に。
特徴やデメリット等は、過去の投稿を見れば分かりますよ。
手洗いカウンターつきで、二重床構造のマンションと比べれば、良し悪しの比較ができます。
コストダウンというと悪い印象を持つかも知れませんが、コストダウンで販売価格を下げているので、自分にとって必要が無い仕様であれば、安く買えるメリットにもなります。

住み替えの時に悪影響があるとしても、そんなに大きな要素ではないので、271さんが自分の家として気にならなければ大丈夫だと思います。
売りに出した時に買い手が考えるのは、立地や間取り、ブランド、建物の管理状況やデザイン、日当たりといった条件が優先され、床の構造やトイレのデザインは小さな条件になると思います。
自分が中古マンションを探す時に何を重視するかを考えれば、トイレが気に入らなければリフォームすれば良いし、
直床でも自分が希望するリフォームに影響が無ければ、購入の意思には影響しないと思います。

検討中のものです。
和泉地区は送電線が多い
と聞いたことがあるのですがこの物件の
まわりにもありますか？
500メートルぐらい離れていれば心理的に
安心出来るのですが、、
先日モデルルームに行ったのですが、
このことを聞き忘れてしまい、地図を見ているのですが
送電線の記載がなく。（保安上の問題で今は地図に記載
してないみたいですね）
この辺にお住まいの方いらしたら教えて頂けません
でしょうか？

細かい仕様の良し悪しはあるでしょうが、最終的には自分の納得感でしょうね。
結局はそういうことだとおもいます。やはり。
このマンションに限らずトイレがタンクレスじゃない、手洗い場が専用にない、
床仕様、天井高などいろいろあるんですけど、売り側も基本はつけれるものならつけると思うんですよね。
でも高くなると売れなくなるから削れるところは削るんです。

モデルルームのトイレは手洗いあった気がするけど、みんなが言うにはないってこと？

>>273
高圧線の鉄塔は結構離れてます。
代田橋駅のすぐ横を通っているんですが、代田橋駅の辺りから北西側にそれていくので現地の近くに高圧線は通ってないですよ。
具体的な距離は私も分かりませんが、少なくとも300mは離れてるはずです。

>>275
ここの手洗いはタンクの上に設けたもの。みんなが言ってる手洗いカウンターは独立した手洗い。

>>276
ありがとうございます。
現地に暮らす分には特に気にならない範囲ですかね。

鉄塔なんて気にならないですよ。環七のほうが心配ですね。

>>272
ありがとうございます！
手洗いカウンター付きのトイレを見たことがなかったので調べてみましたが、たしかにお店のトイレみたいで高級感ありますね。写真を見せたところ夫も要らないと言っていたし、私もタンクの上の手洗いで充分なので、我が家には不要という結論になりました。
クッションフロアも、掲示板で見てみましたが、最近のマンションにはよくあるタイプみたいですし、子供ができるためやわらかくて防音性が多少ある床の方が良いと思うので、問題なさそうです。
住み替えで売るときには大した影響がなさそうで、安心しました。
実家の近くで今年入れるマンションとなると、新築はここしかないんですよね…。良い条件のものが見つかれば中古でも構わないのですが、なかなか見つからず。
前向きに検討したいと思います！

>>280
洋服って自分だけが問題なかったらなんでもいいと思う？
身なり全部に言えるけど。違うんだよね。トイレも同じだよ。

>>281
一定のラインは超えてるでしょう、ここのトイレ。
貴方がいうくらい周りを気にする必要は無いかと。

>>282
普通マンションはトイレ一つしかないのにどこが最低ラインを超えてるの？
手洗いカウンターにソープやアメニティも置けないんだけど。来客とかはどうでもいいの？あなたは良くても普通今時のマンションはついてる設備だよ。だから服と同じって言ってるんだよ。
例えば今時追い焚きなし風呂や洗濯機置き場が外だとどう思う？ケータイがモノクロでカタカナしか表示できなかったらどう思う？それと同じなんだけど。今から30年も昔ならもちろんなんの問題もないよ。今2015年だから。今や賃貸物件ですら付いてるもんだよ。

diyで棚追加すれば解決

>>284
飾り棚だけ作っても解決しないよ

「ごめ～～ん。手に〇〇〇つけちゃった！」というお客様には、洗面室化粧台を案内するか、
あなたがこだわる手洗いカウンターついているマンションへ検討移動していけば、解決するっさ！

>>286
そういう話じゃないですよね。茶化したいだけですか？

トイレの手洗いカウンターに過度に期待しない方が良いかと、、、
よほどの高級マンションでないかぎり、トイレスペース自体を広々たっぷりと取ってないし、
手洗いカウンターの奥行きせいぜい17センチとか20センチ位でしょう。
なまじっか石鹸置いたばっかりに狭い洗面スペースでしっかり手洗いされ、
慣れない場所で、壁やら床を水浸しにされますよ。
手の大きそうなダンナの友人や子供たちの友人たちが来たら石鹸しまい込むようになるでしょう。

>>288
今や普通マンションについてるもんだけど。特にマンションでは。ここは露骨にコスト削減しすぎって事。

トイレにこだわりないひとにとっては、むしろコスト削減して価格に転嫁してくれたほうがいいですよね。
逆にドアは鏡面仕上げで高級感あるなとおもいました。

>>290
こだわりの問題じゃないですね。「トイレ」としての機能欠如と言えると思います。
「乗用車」、においてハンドルがない、とかドアがない、車輪がない、ものをそれと認めますか？
っていう話だとおもいます。トイレは、「用を足すための便器」だけがあってもトイレじゃないので。
便器、カウンター、専用手洗い場、収納スペース、鏡、それらが行える必定十分なスペース、があって
トイレです。便器だけあってあとは洗面所へ、っていうのはまさにトイレがトイレとしての機能を独立して
果たせていないということです。
高級、低級とかそういう話をしているわけではないのですよ。

コストダウンしたのは明らか。でも、それでも良いよという人が値段と見合わせながら買う物件かと。
うちはトイレとか天井高とかは価値観として許せる範囲として妥協、その代わり共用庭があって、小さいけれどトランクルームがあってというところはメリットと考えました。
駅から近い物件が良い、なるべく静かな方が良い、窓から植物が見えた方が良い、日当たりは良い方が良い、値段は5000万代が良い、とか色々な希望条件を総合して考えて、
西棟の部屋買いました。この物件って立地も建物もメリット、デメリットがはっきりしてるので、価値観の重視点がある程度明確な人には判断しやすい物件なんじゃないかな。 あんまり競合する物件が今のところ無いというか。

291さん、モデルルーム見学しました？
『便器だけあってあとは洗面所へっていうのはまさにトイレ』ではないですよ。→（＊０＊）
トイレタンク上には通常の手洗いあります。
今ここで論議していることは「単独の専用手洗いカウウンター」ないこと。
なんかすごい展開してます。

>>293

知ってますよ。便器上部の簡易手洗い機能は、「通常」ではありませんよ。
「手洗い」ってところにずいぶんと執着されてるんですが、子供が手が届きにくく、
また何も用を足して手を洗う、だけがトイレの機能じゃないですから。
気分が悪くて便器で嘔吐した場合などは手や口も拭いたくなりますがそんな用途に
つかえるものではありません。

手洗いカウンターがないことが機能欠如なわけないでしょ。

>>284

賛成です。
これで手をしっかり洗いたい人も解決ですね。

そんなにトイレに不満があるのならば、この物件を検討しなければいいのでは？
ここでコストカットだとかの文句を言っても、いまさらどうにもならない訳だし。。。

お隣の駅のパークハウスと悩みます。
あちらは環境も設備もここより良いみたいです

>>291
あなたが言っているトイレとしての機能は全て果たしていると思いますが・・・。
しかも、タンクレスよりも、詰まりなどのトラブルも少なく災害時も強い。価格も安い。
もしかしたら、あなたにもこのトイレがおすすめかもしれませんよ。

297さんのご指摘どおり、トイレに不満があるのならば、この物件を検討しなければよいと思います。
トイレを理由に物件を貶めるようなことをコメントする意図が不明です。

このご時世では、割安で、方南町の発展性も期待できることから、良い物件と考えています。

>>300
検討版ですからいろんな角度から批評分析があって良いと思い意義があります。
逆にあなたのように嫌なら辞めればいいというのは検討版では意味がありません。最後は各人の判断なのは大前提でありここではなんの意味も持たないからです。

あと割安とか方南町の発展とか適当なこと書いてますけどその根拠は何でしょうか？主観でもいいのでどうしてそう思うのか書くほうが検討者にとって有意義だと思いますよ。それともただただ馴れ合ってこの物件の良い所ばかりを探してるんですかね。

専用手洗いがないことが致命的な欠陥であると決めつけているような書き込みを、どうやって検討材料にすればいいのか、私には皆目見当がつきません。
批判というより、いちゃもんにしか聞こえないのは、気のせいでしょうか？

皆、三井のマンションてことで期待が大きかったでしょ。
蓋を開けたら、直床、タンクありトイレの部分があからさまなコストダウンだったのでがっかりしたと（ほかにも目に見えない部分でコストダウンなんだろうけど）。
でも、最近のパークホームズはどこもこんなもの。本当につくりのいい三井のマンションがほしいなら、2007～8年くらいまでに分譲された中古を探してリフォームした方がいいよ。

>>302
あなたのコメントのほうがここを盲信してるだけでよくわからないです。検討版ですよ、ここ。
ネガの排除が目的ならやめていただきたいです。

直床だからと言ってコストが安いわけではないですよ。二重床の方が、将来的に床鳴とか多いんですよ
前に仲介の不動産屋さんが書いてましたけど、一長一短ですよ。あと、トイレの型番見ました？調べてみたら意外と高いんですよね。

方南町の発展の可能性があるかどうかはきちんと検討しているならわかると思いますよ。

コストは完全に直床が安いよ。階高も押さえられるし。
床鳴りや遮音性はケースバイケースで一長一短なのは確かだけどね。
トイレが意外と高いといっても、タンクレス＋手洗いカウンターより安いんだからやっぱりこれもコストダウン。
以前の三井ならこのあたりは手を抜かなかった部分。

一長一短は分かりますが、高級物件で直床、タンクありの物件は無いですよね〜

>>308
ですね。床とトイレのタンクはそれなりに相関関係がある。
タンクレスにするには別途手洗い場を作らないといけない。そのためには上水管と下水管が必要。金がかかるし直床のほうがより手間。
将来性なしですな

現在所有の売却を担当してくれている不動産屋さんは、三井のマンションは建築会社でランクをはじめから決まっていると言ってましたよ。東急建設と話したら、三井の中では中ランクではないかとのことです。パークホームズの後に地名だけで終わるのは一番ランクが低いらしいです。このマンションはザ・レジデンスがついているということは三井の中では中なのかもしれませんね。うちのマンションもここのトイレと一緒です。二重床ですけど。。。

>>298
設備も良かったですか？

この価格帯のマンションに高グレードを求めていたのが驚きです。今は建築費上がってますので削れる所は削らないと価格に転嫁されてしまいます。立地や価格、環境が納得出来るならば仕様は妥協していかないとこのご時世では購入は出来ないと思います。

モデルルーム10箇所以上いきましたが、ここは立地、設備を考えると他の物件に比べて割安と思いますがね。子育て応援券などがある杉並区ですし。
以前中野富士見町に住んでましたが駅周辺に何もないし、子育て支援制度も杉並区に劣っていました。

>>313
子育て応援券なんて使い勝手悪くていまや不評なの知らんの？子育て支援制度が杉並に劣ってる？具体的に上げてみなさいな。

いちいち突っかかるのが意味不明

314さん
何を根拠に子育て応援券が不評なのか教えてください。

このあたりって地盤どうなんですかね。
ゲリラ豪雨には強いのかな？

>>316
お子様ですね

>>317
地盤の心配はいらないと思います。
この辺りは過去に浸水被害が起きている地域で、特に中野富士見町駅付近は今でもわりかし危ないと思いますが、
マンションの現地が浸水する可能性はかなり低いと思います。
地盤や、液状化の危険性、洪水のハザードマップはインターネットで比較的簡単に確認できるので、ご自身でも確認してみると良いと思います。
私は大丈夫と判断しました。

また、トイレちゃんやら排ガスちゃんやらが地盤についてネガコメ書くと予想w

>>298
中野富士見町のパークハウスの事だと思いますが、残り１戸でほぼ完売していますね。
専用部は、二重床、トイレの手洗いカウンター、ミストサウナ、ディスポーザとかなり充実していると思いました。バルコニーもここより広かったと思います。
あちらは、65～72平米くらいの3LDKのみだったので、そこが刺さる人にとってはいい物件だと思います。
こちらは、広い共用庭やライブラリ、トランクルームがついている等、共用部はこちらに分があると思います。
私は方南町の方が駅力があるのと、徒歩13分とはいえ2路線が使い易いというメリット、また75平米以上欲しいという希望もありましたので、こちらの物件を購入しました。