西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう

　昨日初めてこの掲示板を見てこの物件が割高と知り、この物件しか考えていなかった私は早速他の物件を
見に行きました。（一ヶ月半前までは不動産購入など考えていなかったので知識はまったくありません）
足立区しか考えていないので
１．北千住パークハウス　三菱地所の物件なので（建築関連の会社に勤めていまして、社内の助言では
　　大手の会社の物件の方が安心、私としてはメンテナンス等を重視）
　　私としては占有面積は小さくなりますが、３，５００万前後で購入できるので気に入りましたが、
　　家族内協議の結果「駅から遠くて、周りに何もない」理由で却下となりました。
２．グランシェロ竹ノ塚元渕江公園　地場ゼネコン川口土木建築工業、リクルートコスモスの物件ですが
　　【良かったところ】・物件価格が安い（３，０００万以下）・駐車場台８００〜５，０００円
　　【悪かったところ】・設備が悪い（同じ使用にしたらいくらの増額になるのだろう）
　　　　　　　　　　　・駅から遠い
ということで我が家は皆様の情報から価格が下がるのを期待して待ちます。

足立区は、いろいろ事件があって、正直、治安が悪いのではと話をしたら、
危険度についての資料を見せてくれました。
すでにそのような質問は想定されていたみたいです。

>>341 さん。　多分地縁で足立区限定ということだと思いますが、
西新井限定でいうと、島根小学校横のダイアパレスがそろそろ資料請求を受け付け始めた
ので、　そちらもあたってみたらいかがでしょう
　http://www.diapalace.jp/article/system/contents/A14770/top.html?BUID=A...
ワイドスパン・オール電化で悪くはないと思うのですが、いかんせん駐車場設置比率が
低すぎるようで、やっぱりしっくりこないかなぁというのが我が家の印象です。
>>340
　20階の高天井プランはもっと割りましてくるかと思いましたが、ちょっと弱気に
なってきたのかな？

>>341　さん
　さすがに駅18分の物件とは比較が難しいですね... 立地の差による価格差を
坪単価で20万程度。他に装備の差を1戸あたりで200万程度と見ますが如何ですかね。
実際に東京方向に往復している場合、通勤時間が片道で20分は違ってしまいますから、
30年で5000時間(一人あたり）とかになってしまうので、これは1000万くらい安く
ならないと割りに合いません。　うちはやっぱりステージオでしょうか。
値段は高いが、時は金なりで、時間を金で買ったと思えば納得できるかな。

買いたい気持ちはあります。
でも　西新井というか、足立区は、都内の住みたくない地域のNO.1というのが気になります。
なぜなんでしょうね。
もともと　住んでいらっしゃる方には何の不便もないところなんでしょうけどね。

また、賃貸住宅が横にできますよね。
その値段を見て、たとえば　賃貸料金×１２ヶ月×３０年の方がはるかに安いでしょうね。

住む上で直接的な影響での不人気理由としては、「税金が高い」、「教育水準の低さ」があります。
これは一度調べてみればすぐにわかると思います。

ALCの脆さを知ってる人間としては、モデルルームのバルコニーに出ると見える
盛大なALCの使い振りにため息が出ます。
漏水対策は通常のコンクリよりも本来手間がかかるはずなのだが、真っ当にしているのか疑問です。
ALCのメリットは、何よりコストです。賃貸マンションですら外壁面には、タイル張りにするのが
標準となりつつあるなか、ここの安普請ぶりは括目に値します。

営業の方にぜひ聞いてみてください。野村および地所のマンションで
ここまでALCを多用する物件があるのかを。
答えに窮する筈です。

モデルルームのバルコニーで壁を見た時にタイルじゃないなとは思いましたが、
免震構造で建物を軽くするためだと理解してしまいました。営業の方にも聞いて
みましたが、そのような返事でしたよ。ここ以外の免震マンションを見たことが
ないのですが、普通はタイルなんでしょうか？

　ここは20階といいながら、超高層扱いで60m を超えています。
例え免振にしなくても、ALCを採用しないで設計が可能かといったら、
地震のある日本では無理だと思います。　ネガティブイメージを植え付けよう
という書き込みが多いですが、　どなたか、60m を超える超高層認定を受けている
マンションで、外壁にALCを採用していない建物の例を挙げていただければ。
せいぜい10階前後までの普通の耐震/中層のマンションと同じに議論されても
困りますね。

>>345 さん
家賃と、ローン支払いを比較してどっちが高いというのは本来適当ではないとは
思いますが、　西新井駅4-5分 /築浅 / 75m^2 程度の条件で、共益費こみで14万以下
というのは民間の賃貸では考えにくいですよ。(一応、賃貸相場も足使って近場の不動産屋は
見てまわりました；　雰囲気だけなら、フォレントのHPなどで判りますね）
これ30年住めば 5000万超です。無論マンションを購入した場合にも、
共益費などのコストがあるので単純比較はできませんが、遥かに安いという記述は明らかに
嘘になります。
　物件価格を、何年の賃料で取り戻せるかというのは、株式投資でいえばPER相当ですが、
賃貸価格は、バブル以降割と高止まりしているので、これが30を割りこんでいる地区と
いうのは首都圏ではめったにないですね。　だからこそ、お金持ちはキャッシュで買って
税金対策に使ったりしているわけです。
　ちなみに、ボーリング場（将来のヨーカドー）を挟んで駅とは反対側になる
URのアーバンライフ（駅徒歩9分/築7年程度）が、80m^2 3LDKだと、 15万+5千円(共益費）
が家賃で、このタイプには現在空きがありません。　遥かに駅に近いこのあたりでは
新築であった場合、2000円/m^2 を切ることは考えにくいと思います。
ステージオが55万/m^2 程度でしょうか? 家賃が、新築での購入価格に達するには
23年以内でOKという理屈になります。　ただ買ったほうが得といえるのは、キャッシュで
買うか、早い繰上げ返済が可能で金利負担が無視できる場合だけですが。

　こういう記事かくと、直ぐにデベ側の回し者だなとか言われるので、予めいって
おきますが、あんまりフェアでない、調べの甘い比較は嫌いなだけです。

>347、349
タワー棟以外の棟の外壁はALCなんでしょうか？

確かに West/East棟がALC使っていたら文句なしに手抜きであると断じるころが可能ですね。

賃貸のお話も出てるとこなのでご参考までに。
単純に比較はできませんのでその点はご了承ください。

西新井駅徒歩4,5分だと3900万〜4500万ぐらいで
建物面積90m^2超の新築戸建を買うことができます。

尚、マンション、戸建それぞれ一長一短ですので単純に比較できるものではありませんが、
ご自分のご予算と希望の生活のスタイルによって検討してみるのもいいかと思います。

あくまで参考資料ですのでご了承ください。

>> 350 です。
　さすがに4000万下というのはミニ戸建ての値段ではないでしょうか？
あくまで個人的な意見ですが、あれは戸建てとは言いがたい..
戸建てと競合するのは4LDKグレードですが、 例えば P-K に対応するような100m^2
程度の実効面積を確保するには、2階建てで 110m^2 / 3階建てだと 120m^2
を超える広さがないといけません。（階段に面積を食われる）
　今売りにでている物件では、梅島駅直近のが、土地/建物とも　100m^2 程度で
5000万程度でしょうか。　これで、 10% 減にした 90m^2のマンションとの比較に
なりますけれども、確かにマンションにあまり分があるようには思えないですね。
　>>353　さんのおっしゃる通り、 特に 4LDK は新価格でも全く値段に
変わりがなかったので、戸建てとの競合は避けがたいでしょうね。
　まぁ余程治安の悪さが気になるというのならともかく、5-6000万もだせば
かなり立派な戸建ての立つ地区ですから。　賃貸のほか、
当然戸建てとの損得も考えるべきだと思います。　戸建てとの比較も含めて、
(1）80m^2以下中住戸狙いで
(2) 半分近くの自己資金が竣工までに用意可能　もしくは、共稼ぎで早いペースでの
繰上げ返済可能
の２点に合致する場合は、買いでは？　 そうでなければ賃貸住まいか、
いっそ戸建てが合理的に思いますね。

先週末、セレクトプランの資料説明をして頂けるという事でモデルルームに行ってきた者です。
多くの方が書かれていたと思いますが、4,000万以下の物件は日当たりの悪い低層階に限って
ほんの気持ち程度、下げられていたという事なので正直、がっかりしました。

担当営業の方に地区、共用設備等を考えた場合、割高だと感じるので、中央区で計画
されているTokyo　Towersの方が現時点では魅力がある事をお伝えしましたが、それに関して
明確なステージオサイドの利点は聞けませんでした。（正直ないでしょうが・・・）

営業の方の予想ですが、たぶん全550戸は2期2回ぐらいに分けて、販売していく事になりそうなので
人気のある部屋はともかく、もう少し値段を下げる可能性はあるとの事です。
角部屋に関しても、FIX価格ではないという事でしたので、私は取りあえず、待ちかな〜と考えて
おります。

>>350さん　デベ側の回し者（笑）だとは思っていませんが、一言。
あなたの意見は、現時点の状況だけを見ると当たっているのかもしれませんが、今後の日本の
経済、地価、不動産動向などを全く無視した意見だと言わざる得ません。
まず、今後、賃貸価格の高止まり傾向が続くであるとか、お金持ちが不動産を買って税金対策するとか
はあり得ません。なぜ、あり得ないかをきちんと説明すると長くなりますので、ここではしませんが
今の状況が、今後もさも続くかのような発言は誤解を与えると思います。

戦後、バブル時まで続いていた土地本位制度は完全に崩壊している事を認識するべきだと思います。
今後、長期のスパンで見た場合、土地、及び一部収益を上げる不動産以外の価格が上昇する事は絶対
ありえません。

なので、そもそも賃貸とローンを比較をする事自体がナンセンスな考え方で、賃貸派の方が言われた
いくら得する、損するといったレベルではなく、一生、賃貸でいこうという考えに決められた方は
今後の日本の状況を考えると、むしろ勝ち組の人であるとも言えます。

>>356 さん

　確かに　家賃に比較して高い安いという議論には意味がないですね。

超長期的には人口が減っているのですから都心３区以外で値上がりのしようはありませんが、
短期的(数年のスパン）で、値下がりしていくというのは考えにくいのは、マンションの価格が
どのようにしてできているかを知っている人には常識でしょう。 妻が割りと資産家の娘なので、
5-6戸ほどのマンションを賃料収入/税金対策目的で持って一応損はしていないので。
　直近では、つくばセンター直近のマンションを購入しました。ここで単純利回り7%程度ですが、
この西新井の物件は、どうみても4%くらいにしかいきそうもないですから、まぁプロの大家業が
手を出すかといったらあり得ないですけれども。　転売で儲けのでる時代は終わったけど、
まだまだ賃料収入+10年ほどでの売却の組み合わせで利益の出る物件はごろごろあると
思いますけれどもね。

>>354
353ですが、
>例えば P-K に対応するような100m^2
>程度の実効面積を確保するには、2階建てで 110m^2 / 3階建てだと 120m^2
>を超える広さがないといけません。（階段に面積を食われる）
とのことですが、私の見解だとP-Kの廊下部分で食われてる面積も相当あるので
階段部分で食われてる分は相殺かと思ってますがどうでしょうか？

>>353/358　さん
ご説ごもっとも。もっと直接的にマンション同士の比較でいうと、やはり
ここ買えるなら、 Wコンフォートタワーのキャンセル住居 110m^2 5500万とか、
The Tokyo Towers の角部屋　西103m^2 25階　6290万　とか、
同 北東 51F　96m^2 6260万とかでしょうか。
（うち２つには要望書出しましたけども）
>>355さん
私もまったく同じことを営業さんに言いました。　ステージオの優る点が１点たりとも
見つかりませんものね... 返事が無言であったのも同じ。　

＞＞３５６さん
≪一生、賃貸でいこうという考えに決められた方は
今後の日本の状況を考えると、むしろ勝ち組の人であるとも言えます。≫
というコメントには疑問です。
お年寄りには部屋を貸したがらない大家さんも多い、という現状があります。
不動産を所有していない場合、死ぬまで家賃を払い続けなくてはいけないとなると、
長生きすればするほど、負担が増えますし、もしかしたら住む場所がなくなって
しまうかもしれない不安を抱えながら、生きていかなければいけないって考えたら
そちらの方が怖くないですか？たしかにローンを組むことに対して、漠然とした
返済不安は常にありますが、ローンは３５年払えば終わるけど、賃貸は一生払い続け
なければいけないですし。それで多くの人がどこか買おうと探しているんだと思います。

>360
お年寄りとなるとおいくつぐらいを想定してるのでしょうか？
大家さんが賃貸を貸したがらないぐらいの年齢となると
二世帯とかでないとローンも組めないと思いますが？

>361
　今年寄りじゃなくても30年先35年先にはみんな年寄りだろ

　然し現実問題として、買ったマンションに一生住む人は２人に１人いるかどうか。
そして、自分で住まないマンションの処理方法は、売るか貸すしかないのも事実。
　80m^2 が無事2000円/m^2 の16万で貸せたとしても (356さんの言うとおりちょっと甘いかも）
管理費/修繕積み立てを引いた残りのローン支払いが とんとんになる13万に押さえる
ためには、例え変動金利の2.375% がずっと続いたとしても、30年/2.375% で、支払い
13万になる借金を逆算すると 3340万。 　>>340 のような価格だとすると
1000万以上の頭金を積んでいないと、貸しても毎月赤字が残ることになりますね。
これはなかなかに厳しい条件ではないかな。
　貸す側からみて厳しい条件ということは、借りる側から見たら案外悪くないと
いうことではありますよね。

ああ、将来的な話ですか。
でもその辺を考えると分譲マンションって適さなくなると思うんですけど・・・。
あくまで永住を考えてればの話ですが。

賃貸との比較は置いといて、(隣の賃貸マンションができないとなんとも言えないので)
他地区は南側に賃貸が建つのでここよりは安くなるのでは？と期待してます。

そういや担当者がここの南側の棟は駅から徒歩４分ではなく徒歩６分だと言ってましたよ。

マンション敷地内で、一番駅に近いところまでの距離を80m/分で割り算すれば
いいので、実際にはパークフロントタワー狙いの人だと、敷地が南北に150mほど
あるので、2分増しになるでしょうね。　広告上は最も有利な点で測ってよいので
嘘にはなりません。
　確かスターツの賃貸物件の入るF1街区は斜めにつっきっていける動線が確保される
予定になっているはずなので、実際にはもうちょっと近くて 5分程度ということに
ならないかな。

別にうそとは言ってませんが・・・。
情報として載せただけなので。

>>356 さん。 350です。
　あまり将来の話をいっても仕方ないかと。10年後の地価/物価/経済状況を予測できる人が
いるかといったら、1億人いたって誰もバブル崩壊は予測できなかったわけですから。
一方 2-3年という短期で、都内の新築マンションが値下がりしていくかとか、賃料が
大きく下がるとか思っていると思ったらかなりお気楽な予測であると言わざるを得ますまい。

　よく　5年で地価が半分になるかもといった本が出ていたりしますが、あまりありがちには
思えないですし、もしそのようなことが起こった場合、それは日本経済そのものの破綻を
意味しているわけで、購入者/賃貸希望者の所得も激減していることを意味するわけです。
収入だけ同じだけあるので、半分の負担で買えるかもというのは錯覚に過ぎませんよ。

>>365　E街区以外に、分譲マンションの予定されているところありましたっけ？
Eは20階くらい建ててよいというか、その方向での都市計画の予定だったはず
ですけれども、もう業者とか決まったんですかね。

>364
そうですね、永住を考える方はマンション購入を
将来的な所得、出費のシミュレーションを元にして考えてみてください。

例としてはローンを30、35年で返済したとして、そこから建替えを行うまでに
建替え資金を蓄えられるかどうか？　とか。

最終的な判断は個人個人でなされるのでしょうが、
わりと目先の金銭シミュレートだけして後で泣きを見る人も多いので。

「牛後たるより鶏頭たれ」「腐っても鯛」
あなたのご注文はどっち？

そういやパークフロントタワー以外の外壁はどうですか？

ステージオは公式ページにもあるように、防災・免震・セキュリティがテーマのマンションですが、
こういった安全面に関心を示す方が意外といらっしゃらないですね。
自分は震災経験者なので、免震構造を採用しているという点を非常に魅力に感じます。
金銭的な話をすれば、戸建てや賃貸を選ぶ方がお得な場合もあるかもしれませんが、
一般的な賃貸は無論の事、戸建にこのマンションと同じ安全性能を付加すれば大金が必要になるのでは。
ちなみに驚くので、１度機会があったら営業さんに足立区の地盤調査資料を見せてもらって下さい。
変なところに家を買っても、地震で地盤もろとも傾いては元も子もないなぁと私は思いました・・・。
それにしても、これほど大地震のリスクを背負った東京という都市において、
安全面を重視される方が少ない事が不思議でなりません。

・・・といってもやっぱりもうちょっと安ければいいなという想いは自分も同じだったりしますが。

　地震を気にするなら、せめて直基礎で建てられるところを選びません？自分の背丈
ほどの杭を打ち込まないとまともなN値の地盤がでないようなところでいくら基礎を
造りこんでも、直基礎には適わないですし。　もともと、足立区は低湿地帯だったところで、
ほんの30年ちょい前にはありとあらゆるところに池があったわけですから。

　防災を気にしているなら、20階/60M超という超高層建築において、なぜオール電化を採用
しなかったのかに疑問が残りませんか？　ガスは地震の後何ヶ月単位で復帰しないので、その間
ずっと不便を強いられることになりますよね。　私も出身が関西で、親戚は皆震災地域なので、
そのあたりは非常に気にします。
防災倉庫があれば防災に気を使っているというものでもないでしょう。　法定での義務以上の
配慮があるかといえばあまり感じませんけれども。　セキュリティもまぁ並のレベルですよね。


　　

>373
免震構造を評価されてるようですが注意が必要なことがあります。
現在の免震構造は横揺れには強いが縦揺れには弱いということです。
関東で家屋が倒壊する規模の地震が来るとしたら縦揺れだとの予想されてるので
免震構造は意味をなしません。耐震のほうがまだ良いでしょう。
またALCはコンクリとしての強度が弱いのでALCが割れる危険性もあります。
地盤と基礎杭については374さんの言う通りですね。

私としては安心面を重視してしまうとここは検討外となります。

後、
>一般的な賃貸は無論の事、戸建にこのマンションと同じ安全性能を付加すれば大金が必要になるのでは。
とおっしゃってますが、
賃貸はわかりませんが、戸建に関しては免震と耐震を兼ね備えた(縦揺れ横揺れ双方を考慮した)
戸建を建てるのは、一坪当たり55万前後でできます。(通常戸建では一坪当たり35万前後)

地震などの災害を考慮するのであればタワー型のマンションは避けるべきでしょう。
免震、耐震などは気休めにしかなりません。
実際に構造試験を見ればわかります。特にALCだと真ん中から「ポキッ」と折れます。
また構造試験においては土地ごとの地盤は考慮してません。すべて計算上でのものです。

後、施工会社にタワーマンション、免震構造のマンションの施工実績が少ないのも
懸念事項ですね。

>>368さん　356です。
368さんのように資産家の奥さんをお持ちで、賃貸収入が安定して見込める方は将来の事を
心配されなくてもいいんでしょうが、我々、庶民が、ローンを組んでマンションを購入する場合には
１０年、２０年後の経済状況や不動産の価値って重要ですよ。（笑）

現在、日本経済ですが、実質は間違いなく破綻していますよ。経済を少し勉強されれば解ります。
又、バブル崩壊ですが、一部の企業や人はちゃんと事前に予測され、対応していましたよ。
私は、そもそも株や不動産投資するような資産はなかったので、全く関係ありませんでしたが。（笑）

逆に368さんが、今後2-3年の期間では、大きく不動産価格やマンション価格が値下がらないとされる
根拠は何でしょうか？　ぜひ、御教示頂ければと思います。

既に品川や湾岸地域で乱立するマンションは余り気味で一声、1,000万〜2,000万円での値引きも珍しく
ないと聞いています。この状況の中で2005年度だけでも大型マンション計画が30〜40戸あるという明らかな
供給過剰な状況で早晩、大幅な下落は免れないと思いますが、いかがでしょうか？

又、現状、銀行の利息がほとんどつかない0金利の中で、企業、個人の余剰資金がREITなどの不動産投信に
向かっていますが、今後、金利上昇、首都圏マンションブームの後退と共にREITなどのリスクは非常に高まる
と考えています。本来、欧米では不動産投資は非常にリスクの高い運用方法であると考えられており、日本
の場合、地震の危険や、今後、少子化に伴う供給過剰などのリスクを考えた場合、10%以下の利回りでは割
の合わない運用方法であるとは言えないでしょうか。（バブルの時と一緒で、現時点では少数派の意見かも
しれませんが。）

一度、バブル崩壊で痛い目にあっている方であれば、なおさら、今後、首都圏では地価が下げ止まり
又、不動産価格が上昇するというような幻想を頂いている考えの方が、およそお気楽に見えるのですが。

>>356 さん
368ですが、357さんと混同していません？　私も資産家の妻が欲しいけども (^^)
我が家の資産規模は、357さんより随分下ですが、REIT は2000万ほどやっています。
確かにそろそろ売り時かもしれません。（下がりだしてから売ったので十分ですが）

　資産運用で考える場合、　2-3年以上先を考えても外的要因での変化とかもあり得ますし無駄かと。
賃料収入目的で、ステージオを買う人はありえないと思いますので、一生住むつもりなら10年後に安くなっていてもしょうがないわけですね。
いくつかの点を次の投稿で指摘しておくに留め、ここにはもう出入りしません。

ここは個別物件の板なので、以後はマンションは今が買い時か　板にでも。

378続き:

(1) マンションの”買い時”は都区内に限っていえば既に2002年をピークとして過ぎています。デベは面積を
狭くして調整してますが、新築マンションの坪単価は2年連続で上昇しています。　地価は殆ど横ばいな
一方、資材コストの上昇のほうが効いているせいですね。
(2) 上記平均価格の上昇は、8万戸近い大量供給が続いたなかでおきているものです。供給過剰によって
価格低下が起こっているのは、都区部への住み替えを行う人が現在住んでいる、埼玉や、千葉地区を
中心とした価格低下として現れてきていますが、ある程度利便性のある23区内にまでその効果が波及
するには、実際の人口減が実感できるような〜10% とかの減少が実際に起こらないと無理かと。
(3) ここのマンションの例にとってみても、15000m^2の土地を、550戸で分けているわけで、一戸あたりの
土地負担は9坪弱に過ぎません。土地代負担は1000万前後に過ぎないわけで、よしんばこれが半値に落ちた
　　としても、鉄などの資材価格が世界的にデフレとかで落ちない限りマンション価格自身が大きく
　　落ち込んでいくことは不可能です。もう一つの大きなコストである人件費が大きく落ちれば価格は
　　下がりますが、これは買おうとする人の所得そのものも大きく低下していることを意味します。
(4) 実際に下がっている例として 377さんのような方がよく挙げられるのが、タワーマンションの例です。
　　これは、元々原価を大きく超えた値が、希少性に伴ってついていただけでしょう。既に30-40階程度の
　　部屋のプレミアムはなくなっていますが、50階以上とかは中古でもまだ高値がついているのが現状。
　　港南地区を例にとれば、元々 1m^2 50万そこそこの土地に容積率緩和で、800-1000% とかの容積率で
　　建てているわけで、土地代の負担が非常に低いはずなのに、5年前のVタワーの頃とかは坪単価300以上を
　　つけていたわけです。タワー型に関していえば、希少性は薄れていっているわけですから、坪200万前後
　　の通常の都内のマンション価格に収斂していくのは、ある意味当然。

西新井では確かに一番の物件です。
井の中の蛙大海を知らず・・・これが言うところの鶏頭。

都心、勝どきで買えるのは眺望がさえぎられ採光性の悪い住居。
これが牛後。
つくづくお金ってあるに越したことないな、と実感する。

出るのはため息ばかりです。

鶏口…

団地レベルに大枚はたくなら、賃貸のほうがましではあるな。　どのみち
うちは 70%近くは借金しないと買えないし..

”鶏口となるも牛後となるなかれ”でしょ!

いやまぁ鶏並みの頭の人が買うという意味でいっているのかと
深読みもできますが。鶏頭じゃ花の名前になってしまう。

購入検討中の多くは足立区在住者みたいですね。
他地区に移り住むよりかはって感覚なんでしょうね。
逆に検討を見送ったり、見合わせてる方は他地区の方が多いみたいですね。
地域に愛着が少ない分、物件をシビアな目で見れるってことですかね。

　　そうそう。　野村/地所扱いレベルのマンションなんて足立区には
なかったから。　いろいろ言われているけど、足立区民の私としてはそんなに高いとも
思えないんですが、いろいろ言われる人こそ足立区相場を知らなすぎるのではとか思います。

　駅からより遠く、周辺環境もちょっと落ち、直床で階高を削って作った
レジデンス東京イーストが、ボリュームゾーン　50万/m^2 でちゃんと早々と完売した訳
ですから、ここは、南に公園ありで日照も良いですから、55万/m^2 でも買いですよ。
待ってれば 80m^2 が4000万切るかもなんて思っているのは甘いと思うけれど。
我が家は、ちょっと高層のほうの4LDKを買います。　倍率低いほうが嬉しいから、
人気ないほうがいいけれど。

　The Tokyo Towers と比較している人がいたけど、DINKS ならともかく、子供いて
住めるような環境じゃないですよ。　12万台/日なんて道路の脇で、子供が喘息になっても
構わないのか？　中学校が公立なら徒歩20分だとは判っていっているんでしょうかね...
共用施設の充実よりも、基本の住空間/環境第一ですよ。　子持ちの場合。
　　

子持ちの場合、朝鮮学校が近くにあることも、もっと真剣に考えるべきでは。
犯罪数そのものより、凶悪犯罪が足立区に多いことを改めて感じるべき。
これこそ環境第一でしょ。

385 です。

私自身も、このあたりの小学校の出身で、必ずクラスに何人か在日の人が
いましたけど、仲良くやっていましたよ。 朝鮮学校が近くにあると何か問題なのか
よく判りません。　逆に、外国で、このあたりは日本人学校があるからやだとか
いわれたら日本人としてどう思われますか？　

　既に既出の議論ですし、自分自身でも調べましたが、足立区は、犯罪数/人口比
あるいは、凶悪犯罪数/人口比で、23区平均と比較して特に犯罪発生率が
高いわけではありません。　コンクリ詰め事件とか、2-3の話題になった犯罪の
イメージだけで、”犯罪数”が多いというネガティブなイメージを植えつけよう
とされるのには断固反対します。

　足立区に住んでいる人の、足立区に対するイメージは別に悪くないんですよ。
なんか凄く安くでマンションを売っているんではないかと錯覚して民度の低い人
(例えば在日の人に対するいわれない偏見を持った人）が流入してこないように、
あんまり変な値引き販売はして欲しくないですね。

　まぁまぁ落ち着いて... 　　ここ400近く投稿あるまで折角削除0で来ているので
荒らさないようにしましょうよ。

　うちも足立区在住かれこれ30年ですけど、足立区の人は別に”それほど”高いとは思って
いないようですね。基本地元中心で捌くしかないのでしょう。
　ただ、確かに、ほっといても売れる状態とはいえないのか、この間の都議会議員の選挙帰りに
島根小の入り口でビラ配っていたり、駅の入り口のところで配っていたりで、ここの販売促進の
ティッシュペーパーを１日に3回も貰う羽目になりました。　かなり必死な感じはします。

　島根小横のダイアパレスとか、南千住の物件とかが、かなり早いなという時期に
宣伝ぶつけてきているので、意識されているのは確かかな。　意識しているかどうかは
判らんが。

>> 378-379さん　356です。
すいません。資産家の奥さんをお持ちの方とは人違いでしたね。^^;
私も、これ以上、この議論を進めるのは版違いなので、これで最後にしておきます。

379さんの全ての意見に賛同は出来ませんが、納得出来る事もあり勉強になりました。
ただ、いずれにしろ今後のマンション販売を考えた場合、需要と供給の関係からデベ側が
赤字覚悟で売らざる得ない事もあるのかなーという気はしています。

ステージオの場合、供給されている条件で満足される方が多ければ完売するだろうし
そうでなければ、売れ残って、値引きせざる得ないんだろうと言う事ですよね。
まあ、これは私も含めて誰がどんな理屈をつけても、後半年もすれば明らかに
なって来る事なんで。

ステージオを真剣に購入希望されている方が、もし今までの私の発言で気分を害されて
いる方がいらっしゃたら、この場を借りてお詫び申し上げます。

>>379 です。
　そうですね。 需要と供給の関係ですね。　>>357 さんの購入されたつくば地区が
需要の勝っている代表例でしょうね。　つくばセンター直近徒歩圏のマンションは、
ここよりも平米単価が上回るような値段で売られてちゃんと売れていますから、
この位の都心への利便性だからいくらいくらであるべきという理屈だけでは
説明できない。
（まぁ確かに、つくばセンター直近の小学校は公立で日本一平均成績が高い小学校で
、親は皆博士とかなわけで、教育環境的には足立区とは比較にはなりませんが）

　もともと上質のマンションとかなかった地区にぽんとできると、戸建てとかとの
値段の比較もしないで飛びつく人がいるって点では似ているような気もします (^^)　

378-9, 391 です。
　もともとこの板を見にきたのは、新小岩のプラウドの物件が割高に思えたので、
直近で野村の扱いの物件の価格の様子を知りたかったためです。　HPのつくりを
はじめとして、仕様もそっくりですね。　というか、施工会社まで同じ (^^;
　他大泉学園の物件も比較してみましたが、路線価の差とかを考慮するとここだけ割高と
いう感じでもないようですね。 野村扱いの安心料みたいなものを支払えるかどうか
だという気がします。　いろいろ混ぜ返して失礼しました。　私もこれで本当に
失礼します。　皆様がよい物件を見つけられますように。

>387
通常自分の住んでる地域の環境がすごく悪いと思って住んでる人は極少数です。
足立区民も例外ではないでしょう。
ですが、区外の人間からしてみれば印象が悪いのは確かでしょう。
(実際住んでみれば印象も変わるのでしょうが)

市場から見ると足立区は23区内で不人気の地域ですが、その理由は
教育水準の低さもちろん、児童手当等の所得制限、福祉関係が弱いことです。
これは無駄に豪華の区役所の年間維持費約16億円のためです。
購入検討する人は足立区の不人気理由はこういった事実背景があることも知っておくべきですね。

色々書きましたが、これでも区民歴３年の新米足立区民です。

　足立区の歳費2000億超に対して、16億ばかりの支出の有無がそんなに福祉水準を
左右するかなぁ... 越谷から移ってきたのですが、23区で一番したでも、子供の
医療費が無料である年齢など、大分に越谷よりは上の水準ですけどね。
　ただ、保育園の待機児童数はもっとまじめに減らしてほしいかな。
(区民暦1年弱; 超新米区民）

>>394 同感。　歳出規模が全然違うんではないかな。
自衛隊をなくせば、年金問題一気解決とかぼけた主張をする共産党とかの
＊＊な論理とちょっと同列に思える。
　足立区の地方税高いって書き込みがあったので、調べてみたのですが、
人口の多い住宅地系の他の区と割りと横並びのようなのですが？

>394、395
でしたら一度他の区と足立区の手当ての差、福祉関係の弱さを比べてみてください。
また、足立区周辺で他に所得制限を設けてあるところがあるかを。
区役所の年間維持費はほんの一例です。(建設費もかなり高額でしたが)
他にも足立区は税金を浪費する傾向が多々あります。
一番最近の事例では都議選での人件費ですね。

　http://www.research.tokyo-23city.or.jp/seidochousakai/2kai/2-S3.pdf
など参照。　少なくとも足立区の地方税収に対する人件費負担率は23区中殆ど最低ですね。
もう少し具体的かつ客観的な例を挙げて、　この区は＊＊あり、足立区にはなしとか
比較していただければもっと納得できるかもしれません。
児童手当は国の制度なので、所得制限なしという区は他にもないように見えますが？
⇒ http://www.geocities.jp/nhk_wm/jichitai/kosodate_money.htm

ここの施工会社大丈夫なの？　淺沼って欠陥造ってマスコミとかからやり玉にあがったとこでしょ？

>イメージだけで、”犯罪数”が多いというネガティブなイメージを植えつけよう
とされるのには断固反対します。

イメージだけではないんだなこれが。足立区民みんなが知ってるよ。

そうかな。　一歩東京の外にでて松戸・柏　OR 草加・越谷の治安レベルと比較して
ごらんよ。　雲泥の差だよ。

ここ 80m^2弱そこそこが 4000万台前半とかの庶民向け安マンションでしょ？
治安レベルがどうこうとかいえるような人の買うような物件かねぇ....

>400
比較対象が都内ではなく、都外にしかないところがレベルの低さをあらわしてるような。
>401
最近は案外庶民のほうが治安レベル気にするんだけどねぇ。

　治安レベルなんて桁違わないかぎり気にしてもしゃーないって。

当方大阪は生野区出身。　大学/大学院はコロンビア大　今は仕事で年に半分は
ソウル住まいですが、まぁ10-100倍は危険率高いとこばっかだよ。
後の半分は足立区だけど、マンションのオートロックの後からついて入れる
ような安全ぼけした国で治安が悪いのといわれてもなぁ..　

治安ネタはもうあきた。　誰か新ネタ投下してくれんかな

尾久橋通り沿いのレーベンハイム[東京ライズ]も検討されてる方、いらっしゃいますか？
モノレール開通後は便利になるので、気になってます。
が、、バルコニーがすべて東向きなんですよね。

　パーク棟やはりいいですね。当方　熟慮した結果、要望書出しました。良い方向に西新井駅前が開発され、
良い町になる事を祈ります。抽選にならぬよう、営業さん、よろしくです。検討中のみなさんも、やはり、
パークですか？ガーデンとの比較などで、こういう理由でわたしは、パークもしくは、ガーデン検討中等あり
ましたらお伺いしたいです。

>406
ガーデン棟は値段や間取りがわからないので検討のしようがないですねぇ・・

さすがにパークフロントタワーで完全にブロックされているし、特に低層は
安いんでしょうけど、ここの最大のメリットである南の採光の将来にわたる保証という
点がなくなるので、うちは値段によらずパス。

この物件自体パス。という選択肢はないのでしょうか。

>409
パスという選択しました。

工事ってまだですよね？
施工会社の評判があまり良くないので
一度でも現場を見てから検討しようと思ってます。

>>406
ガーデンというのは越谷のガーデンシンフォニー（以下、G）のことですよね？
当方、両方のMRを見学して検討した結果、ステージオ（以下、S）に決めました。

理由
①Gは駅から遠く、また、越谷は都内に通うには不便すぎる。
③内装がSの方がよかった。（ex.Gは直床）
②Gは中庭がどのように利用されるかが未知数。

>>412
　新越谷物件は同じく500戸超というだけが共通点で、競合先と考えるにはあまりにも
コンセプトが違いすぎ。　直床でも、工業地帯のど真ん中でも、駅から10分以上と
遠くても構わないから、広めのが 40万/m＾2切って欲しいという向きにしか勧められない。
　人口減少とか、郊外の価格低下の影響をモロにくらうので、買って3年で半値に値落ち
しても構わないという向きはいいかもしれないが、既に築浅の中古が、80m^2 で2000万円台
前半で出まくっている地区。　自分自身のせいで、一発で供給過剰間違いなし。
　あと、他の掲示板でもでているけど、"G"の配棟計画はむちゃくちゃ。売りの
中庭には、日も当たらん。　ライバルと考えるには無理がありすぎる。
G ⇒　奥さんは専業主婦; 　共稼ぎでここの不便さの選択はありえない
S ⇒ 　共稼ぎ世帯とかでないと、ここまでの値段を出して利便性を選ぶ理由がない
と思うが。

ガーデンとは、ステージオのガーデンフロントタワーのことでは？
南向きのパークフロントタワーに対して、南東南西向きのＶ字型の２０階建ての棟のことだと思います。

仕様を見るに、フロントも、クリーニングも、カフェラウンジも、ゲストルームも、
ガーデンフロントタワーに設置されるんですよね。
パークより駅から近いし、日当たりさえさして気にしないって人なら検討の余地はありかと。
パーク検討者ですが、最近ガーデンの詳細が気になっています。(まだ公開されてないけど)

共用施設　全部異様に小さくないか？　ゲストルームとか図面上であまりに
消し炭のように小さいサイズで、どこにあるのかなかなか発見できなかったが...　

>>409 無論パスもあり。　一方割高とかいっても高々10%程度にすぎない。
なかなか同条件の物件がないと思えば、買う人も当然一杯いてよい。
うちは買い。

>４０６
うちもパークフロントに要望書出してます。このマンションも詳細を見て行くと、いろいろ不満点は
あるのですが、捨てきれない理由もあるということで。
パークフロントの前は公園で日当たりもイイという事でパークに要望書を出していますが、公園内に
は桜の木が結構あるみたいなので、お花見の時期などは夜中までうるさいかもとか、休日にはボール
が飛んでくるんじゃないかとか、いろいろ気になっています。ガーデンの方では日当たりはあまり
期待できませんが、パークのような心配はないかなと思っています。
まだガーデンの方は売り出し前なので、検討もできないですが・・・。
営業担当者の方にガーデンの日当たりとお隣に建つであろう賃貸マンションの向きや階数を聞きまし
たところ、やはりガーデンの場合15階以上を選んだ方がいいと言われました。隣に建つ予定のマン
ションの影になってしまうということだと思います。
ガーデンの下のほうの階であれば、価格もパークに比べて安くなるとは思いますが、なかなか悩まし
いところです。

ここの固定資産税って３０万超／年くらいになりそうらしいですね。（軽減措置終了後）
皆さんちゃんと考慮してるかな〜
実際には竣工後でないと分からないらしいですけど．．．

軽減措置の計算って、竣工時ベースになるんでしたっけ？　2年先となるとどうなっているか
分からないですね...

もう一回減免期間が延びないと、そもそも軽減措置が今の法律のままだと
ないんでなかったっけ？　竣工は、平成19年に入ってからでないのここ。

ダイアパレス西新井が気になります。ダイアパレスとしては気合の入った仕様で二重床やエコキュート等
きちんと作ってあるなぁ、との印象。どうやら値段も南向き80㎡程度で3,500万あたりからの値段帯とのことです。

ぼったくりステージオは完全に検討外となってます。

そこは、管理がちょっと？？？
また、交通量の多い大きな道路を毎日渡らなければなりません。
まあ　いずれにせよ　現地を見ないと何ともいえませんね。

ダイアパレスは駐車場設置率がちょっと低すぎ。　あと島根小学校横の
敷地形状を見ていると、あまりに南北に細長すぎる。　多分南面した部屋は
いくらもとれないでしょう。　とすると、価格を比較すべきは、パークフロント
タワーとではない。　当然4000万下で当たり前でしょう。　直接の競合相手と
思うには無理があると思うな。　

>>423 ダイアパレス位置だと、駅から環七は下をくぐる形になるはず。
あんまり交通量とは関係ないかな...

先週末、ダイアパレスの現地に行ってみましたが、やはり立地はステージオの圧勝でしたね。
あと、425で言及されている通り、環七の下の薄暗い道を通る必要がありますね。

値段もステージオの圧勝だと思うけど... (^^)

結局「多少高くてもココで」との明確な理由がない人には向かない物件だということだろうか。
でも実際今の価格では早期完売は難しいだろうなぁ。
長期戦になるとマンション全体の価値も下がるし、買う人にもその辺は微妙なとこだね。
ここが竣工になる前までに他地域でも開発プロジェクトがあるからそれの様子も見つつになるのかな？

>428
東京２３区内不人気区＆不人気沿線の代表ですからねえ。
よっぽどこの地域に愛着や未練があるか、足立区に縁がある人意外には売りにくいでしょう。

東武線沿線在住ですが、凄い頻度でビラが入りますね。　やっぱり要望書集めとかの
出足は不調なのでしょうねぇ。　平米あたり55万ってのは最近は都心近くのタワーマンションに
手の届く値段ですから、わざわざ外からこの値段で購入して引っ越してくるかと
いったらあり得ないでしょう。　近郊にビラ配りまくるしかないですね。

設計・施工が両方とも淺沼組というのが気になる。
せめて日建・三菱地所設計あたりが設計しているのなら何も問題ないのだけど。
元来、設計施工が同一業者の場合はレベルが落ちると言われているようだが、
ステージオの場合、野村不動産の言いなりゼネコンの淺沼組が担当。

これだけでも、回避する充分な理由となります。
慌てないでよかった。

他デベの営業の方でしょうか？
最近、ステージオのデメリットばかりを指摘する書き込みが目立ちます。
しかしながら、都心までのアクセスが良く且つ駅直近、また目の前が半永久的に公園という好条件のマンションはそうそうないと思います。この条件を考慮に入れた場合にはそんなに割高とは言えないのではないでしょうか。もちろんパークフロント限定の話ですけど。

>432
好条件:駅近、都心までのアクセス、マンション南側の眺望・日当たり(パークフロント限定)
悪条件:土壌汚染(残留成分が基準値以下になっただけ)、路線・地域の不人気、施工会社(欠陥で有名なとこ)
、総戸数に対する共有施設の狭さ
主にはこんなとこですかね。
この両方の条件を比較し、それでも高くない若しくは買いたいと考える人が購入する。
そう思わない人は購入しない。　これだけじゃないですか？

営業やパンフにはメリットしか書かれてませんからね、ここにデメリットの書き込みが
多くなるのは自然な流れかと思います。

迷っているものには、デメリットの指摘はとてもありがたいです。
メリットは営業の方がきちんと教えてくださるし、
モデルルームである意味洗脳されても、ここの掲示板で何度我に帰ったか分かりません。
他の掲示板では、「買った人のことを考えろ」的な発言が多いですが、
検討組には本当に良い掲示板だと思います。
しかし、こんな私も買ったらネガティブな意見は見たくないのだけれども。

ま１００パーの不動産なんかどこにもねえわな。

>434
買うまでには検討するための参考にするために見に来る。
買った後はネガティブな意見を見たくないから見に来ない。
これでいいんじゃない？

一所懸命ネガティブな書き込みを排除しようといてるレスのほうが見ていて
ここの営業かと思えるがね。
(MR見に行った時に担当が誇らしげに言ってたしね。「購入者装ったりして書き込んだりしてますよ」って)

土壌汚染、土壌汚染って、別に土を舐めるわけでもなし、地下水を飲むわけでもなし、世間全体が騒ぎすぎなんだよなあ。

そのおかげでこの物件が割高になっているのは間違いない！！なわけで、ほんといい迷惑だ。

だけど大きな公園は売りの一つですから・・・公園の子供たちは土を舐めたり、触れたりすることがあるのでは

なるほど、公園はちょっと気にするかなあ？
でも、鉛なんてあっちこっちで出るわけだし、表面をちょっと覆ってしまえば問題ないとも思うし。

なにより、公園はこの物件の敷地ではないわけで。なのに基準が変わったからって、２回も大規模な
対策をしなくてもよいとも思うわけで・・・。

どこかで、ここぞとばかりに騒いで、少しでも金をせびろうなんて考えてた輩がいたからだと思うと
なんか腹が立つ。

相変わらず水曜になると擁護発言増えるのは何故？