西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう

>>261 さんへ　257です。　昼休憩中...

5年で半値に落ちるかといったら、それはありがちでないとは思うけども、基本的に今の
マンションブームって、都心方向への住み替え需要なので、足立区のような周辺部分の
マンション価格に対してはまだまだ下がる方向しか考えられないでしょう。残念ながら、
（実家がこっちのほうなので）伊勢崎線と、京成線沿線に対しては特にきびしめに査定を
出すように指示がでているというのが現状です。
もともとマンションは買った瞬間に売りに出せば8割りがけでしか売れないものなので、
この物件のようにもともと10%ほど割高に設定されている場合は、買った瞬間の担保割合
は70%と考えるのが妥当ではないでしょうか。5年後の価値としては 6割残と私は考えます。
　土地代が大きく下がることによる評価額の減少という観点で議論されていますが、
ここ、もともとの路線価が20万そこそこのところに、400%の容積率を利用して建ててある
ので、1住戸あたりの土地持分は27m^2ほどですから、土地代は、700万-1000万(路線価の２倍
で入札に参加していたとしても）相当ですよね。土地代が半値になっても、本来的にはそれに
よって大きく評価額が目減りするという議論はあまり当たっていないことになるのでは？
(例えば、文京区の低層地区に、200%の容積率で建ててある場合には、共用部分面積などで、
実際の土地の半分以上を各戸がもつことになり、土地代がマンション代の半分を超えているので
もっと直撃でしょうけれども、まぁ逆に都心地区での土地の値下がりはすぐにはありがちではないですね）

２４７さんへ
島根小学校の横に、ダイアパレスが工事はじめたよ！

>>２６３さん
詳しいこと知ってたら教えてください。

>>262 さんへ　261です。
詳細なコメントありがとうございます。私はマンションについては専門家ではないので、こういう数値に
裏付けられた情報は非常に参考になります。
土地代ですが、営業の方に伺った所、建物と土地の割合は５：５ or いって６：４ぐらいの割合という
事でした。（まだ正確に出ていないとの事でしたが、本部に確認したので、ほぼこんな割合らしいです。）
これは、例えば、5000万円の部屋だとすると、土地代は2000万円〜2500万円という意味には
ならないのでしょうか？　もし考え方が間違っていれば、御指摘下さい。

　今日の日経夕刊の記事みました？　杉並区の公立中学校２年生が75点平均
とれるテストを足立区の同じ公立中２年にとかせると、23区最低点の65点平均とはね。
やっぱり教育レベルは褒められたものではないんですかね。　まぁ私立に入れれば
いいのかもしれないけども.. ローンの負担がねぇ

＞例えば、5000万円の部屋だとすると、土地代は2000万円〜2500万円という
＞意味にはならないのでしょうか？

なりません。　私の投稿ではないですが、このスレの >>17-19 の通りだと思います。
土地代 + 建物の 1.5倍には値段つけないとデベは金利負担・CMなど販売費用ほか
もろもろでつぶれてしまいますから。　ここは 1.5倍ではすんでいないようだという、
17-19さんのご意見ですが、私も同感です。

>>265 さん
　実際に建築条件付きの土地が、足立区でいくらくらいで売られているかを
調べてみられたらいかがでしょう？　2000-2500万も出すと、ミニ戸建てくらいは
立ってしまう面積(20-25坪くらいは買えてしまいますよ）ステージオの場合、
15000m^2 に550戸収容しているので、一戸あたりでは、27m^2と、9坪弱の土地代
負担です。　坪300万近いって、それは東横線沿線の一等住宅地の値段になって
しまいますって。　世田谷の高層マンションみたいに、今後は建たないとかいう
別格の好条件があるんなら別ですけども... 土地代価値が都心なみに
半分もあると思うとはまりますよ。　

まぁ、みんな色々話はあるが「高い」物件であることを認識しましょう。
そんなに西新井にこだわる理由があるのか胸に手を当て今一度考えるべきです。
書いてて、「やめる」という気持ちがさらに強くなりました。

まぁ、そんなに熱くならずとも、同じ地所が噛んだ川口のシティデュオタワーのように
販売途中で気合が入りますのでご心配なく。
野村もいつもの五十軒以下の高値目くらましでは、一割しか売れないと実感する時がきます。
あせらない、要望書を入れても契約に応じない、いつのまにか、西新井適正価格に落ち着きますよ。

　確かにちょっと高いけど、10％下げたら、今度は80m^2 4000万切ってしまったりして、
これはこれで瞬時に完売でデベ的には失敗だよね。

ここの相場だと、駅４分、85m^2で3850万前後だから10％下でも適正くらいだよ。
造り的に高級物件って造りではないし。

>>272
　妙に細かい数字だけど算定根拠は？
住まいサーフィンあたりからとってきたのだとネタがちょっと古いっすよ。
なんぼなんでも、あの仕様で、坪単価150ってのは無理でしょう？

足立区の不動産屋数件回って出した平均ですが。
あの仕様と言うが、そんなこと言えるほど良い仕様ではないですよ。
(少なくとも高級仕様ではない)
同じデベでも野村プラウドの仕様からは１ランク以上下がりますしね。
ある程度MR回ってて目が慣れればここの仕様の安っぽさに気付くはずですよ。

それにこれが基準としてプロジェクト全体の指標となれば
開発後期にはさらに物件価格は上がるでしょね。
ってことは全体的に供給過多で資産価値は下がるのではないかな。

>>274
　激戦区といえる港南地区とか見てくれば別でしょうけども、足立区平均と比較したら
大分にましなんでない？　足立区の”平均”と同じになれというのはちょっと無理が
あるような気がするけども。
　　じゃあ買うかといわれればまぁ買わないですから
安いといっているわけではないんだけれども。　大体価格の安さを前面に押し出すなら
最初から 100m^2 いくらとか広告しますからね。（この辺だと、南千住・新越谷が
大型物件ではそうかな；両方長谷工なので嫌う人は嫌うだろうが）

>>272　さん
　あと駅9分のアクアージュの中古相場が、85m^2 とかで、3300万前後とかで最近何件かさばけて
いますから、これと比べてより好条件のここが新築で3000万円台で”相場”というのは
ちょっと考えにくいように思いますが如何？　　遠くと比較してもしょうがないよ。
マンションは殆ど近くの人が買うものなんだから、中央区にいけば同じ値段で買えますよ
といったって、それでここの値段が下がるというもんでもないでしょう。　足立区指定で
ちょっといいのが欲しいという人にちゃんとさばけると思うけどな。
（うちは、まぁ無理だけど）　

表現がわかりずらかったようですが、
足立区の不動産屋数件を回って「西新井の駅から徒歩４分圏内、85m^2のマンション」の条件で
出した平均の相場です。(どこの不動産屋行ってもここの物件のことだとバレましたがね)
一番上の価格を出した不動産屋でも3970万円と言われたのでやはり高いと思いましたね。
ちなみに中古で出た時の価格も教えてもらいましたが、やはり差損額大きそうですね。

>ちなみに中古で出た時
ミスです。
ちなみに中古で出した時
です。

272さん。　 276です。　たまたま、住まいサーフィンの相場情報の数字と全く同じで、もともと
ここの情報は、ちょっと安く見積もりすぎているのではないかなと思っていたので
なんか勘ぐってしまってすいませんでした。　随分しっかりと”足を”使った調査をされているのですね。
　依頼されたとおりの、「西新井の駅から徒歩４分圏内、85m^2のマンション」の見積もり条件
の通りだと、
* 一応高層/免振/商業施設直近/大きな公園が南面/駅直近にも関わらず戸数比80%の駐車場設置
など好条件は考慮に入っていないことになりますし、
* また、ecoジョーズ/ミストサウナ/複層ガラス/ディスポーザー/浄水器/ガラストップコンロ/
シャワートイレ/手洗いカウンター付きなどの、港南物件などでは当然でも、”足立区限定”
でいえば、オプション設定であるのが普通（もしくはない）のものが”標準”であるという
要素は入っていないみつもりで 3850万ということですよね。

普通に option 代で足していくだけで、4000万にいってしまって、あと上記条件を考慮すれば、
すくなくとも新築の値段としては（確かに中古価格においては >>262の指摘が適当かもしれない）
4000万台半ばいっても不思議ではないのではないでしょうかね。　プラウドの標準仕様に
比較して、ドア小さい・台所天板チープ・フローリング安っぽいなどの指摘があって、これは
確かにそうですが、私の実家がそうですが、どのみちフローリングなんて消耗品ですから、
この辺ちょっとけちったからといって、いくらも安くなるかといったら？？　かなと。
今より5% 下げたら適性価格をちょっとだけ割り込んでしまう気もします。

　中古狙いで、竹ノ塚のライオンズタワーはあまりに不便なのでやめた者ですが、
案外ここも中古狙いでいくとよい物件かもしれません。（そんなには待てないか...)

私が依頼した条件でいきますと間取りで該当するのは
P-A 4LDK 26坪南西角部屋 です。
ここの価格が4500〜6000万だと記憶していますので
280での仕様を+してもまだ高い感は否めませんね。
また、通常ですと大型物件、開発地域最初の物件というのは
設定が安めになります。
その分も考慮に入れると５％下げても適正価格と言えるかどうか・・・。
どうしても足立区・西新井にこだわる人以外にはかなり高めだと思いますよ。

>>281さん P-A は3階-18階で　4850-5210万くらいの値段が仮に提示されていたかと思います。
　下層なら、185万/坪くらいで、この物件の平均値段程度に収まっているので、
案外角部屋もしくは、高層階での割り増しがないということで、割高感の少なめの
部屋になっていたかとは思います。　ただ、低層階の場合、10階相当まで西側に立つ
ヨーカドーとお見合いなので、確かにハト看板と向かいあわせでは、角部屋割り増しとか
いってもぴんとこないですね。　まぁ、確かに中層で 4500位が適当なところでしょうか。
やはり4000万代前半がはっきり分かるところまで10% 引いたら安すぎだとは思いますけど。

　皆さん高い高いとおっしゃる割には、例えば LMの106m^2 の角部屋とか4000万まで
下げてもなかなか売れないですから、多少高くても”駅近の利便性”を非常に高く評価する
方が多いということかもしれません。　確かに足立区のマンション販売は利便性のいい
立地の物件は、再開発でもないとでないですからね。

　私の記憶が確かなら、P-A　85m^2でかなり無理に4LDKにしているので、結構窮屈な間取りの
部屋でったですね。5畳台で、実質的に入り口部分が使えない部屋×2 に LDK の入り口付近に
大きなデッドスペースがあるので、実質的には 9畳くらいにしか使えないですよね。
こりゃちょっととか思った記憶あります。　個人的には、90m^2を超えない限り 4LDK って間取り
には無理があると思いますね。逆角の P-K はあの値段なら The Tokyo Towers か、豊洲のシェルタワー
かなという値段で(ちょうどタワーにありがちな形をしているのでこっちに連想がいく）
まぁちょっとあり得ない価格ですけれども。

個人的にはここの90m^2を超える間取りにしても
動線が悪く使い勝手が良くなさそうでしたので４LDKはお勧めできませんね。

P-A は4850-5210万くらいでしたか。
坪単価186万-200万。
そうすると10％引いたとして4365万-4689万。
坪単価168万-180万くらい。
ここの元々の坪単価からすると仕様の分を足しても
坪単価にして170万-180万が妥当な範囲ですので
５％−１０％の間くらいでの値引きくらいがちょうど良いかと。

>ecoジョーズ/ミストサウナ/複層ガラス/ディスポーザー/浄水器/ガラストップコンロ/
>シャワートイレ/手洗いカウンター付き
この分はドアサイズ、キッチンの天板、フローリング、タンクレスでないトイレ、
天井高が低いこと、外壁の軽量気泡コンクリートで金額が相殺されそうですし。

　異論ないけど...　足立区の標準的な物件レベルをチェックしたほうが
いいかも...

もともとプラウド＊＊・パークハウスレベルのマンションは足立区にはなかった
(梅島にできた・北千住に作っているけど) ので、城東地区以外まで足を延ばして
MRにお勉強にいく人以外には、案外よいように見えるんですよ。　全員が
272さんのようにちゃんとお勉強されているわけではないわけです。

　安さで最初から値段を出して勝負するトキアスみたいなもの以外は、
マンションは、6-7割まで地元の人に売られるのが普通なので、直近に同じ
レベルのがなければ、だまされて買ってしまうんですよね。

>>283 さんへ
　P-K のモデルルームプランみたいに3LDK以下に部屋数減らすと、入り口付近の
変なデッドスペースが減って少しはよくなるんではないかな。
入り口を、なるべく廊下寄せで作って、リビングはいってすぐしばらく
廊下が続いている感じにすれば、LDK何畳をいう数字は多めにかけるという
マジックに皆ひっかっかって、引き渡されたからあれこんなに小さいのとか
泣くはめになるんですよね。　（私自身も、最初のマンション購入はそうでした
ので自戒。　まぁ高い勉強代だと思って次（多分最後）は注意したいなと）

90m^2を超える間取り(89m^2も)で一番目立つのは
家事動線の悪さのほうですかね。(個人的にですが)
この場合部屋数を減らしても解消はされないので仕方ありません。
80m^2台の間取りではそんなに家事動線が悪くはないんですがね。
>284
もちろん足立区の他の物件も見てますよ。
ただそうするとここのマンションの印象は
「ボッタクリのように高い」との印象しか残らないので
足立区の標準的なマンションの価格からするとですがね。

>>272
なるほどね。　そろそろ他に調査の重点移すしかないかな。　もうこんなこと
1年以上やっているんだけどねぇ... マンションの資料を自分の背丈以上に
集めたんで、家族はあきれていますが。　調べれば調べるほどあらが見えて
くるようになるので、実際の購入には踏み切りにくいもんですね。　性格的な
問題もあるかもしれないです。　多分この板からはこれで去ります。

足立区の標準的なマンションの価格というのは、何を基準とするかで違ってくると思います。
今まで足立区にあったマンションでは、そもそも検討レベルにさえもあがらないものしかないのでは？
そこと比較して足立区にしては高い、高いといってもちょっと違うのではという気がします。
設備、仕様に標準以上のものを求め、価格も安くというのは、結局ないものねだりですよね。
足立区＝安いをメインに求めるのであれば、他にいくらでもありますし。
プラウド仕様がよければプラウドを選べばいい話だし。もう少し安ければなぁと思いつつ、ぐだぐだ
考えている時点で自分は結構この物件を気に入っているのかなぁという気はしますが。
今までみてきたマンションはいいけど高い→あきらめよう。とか手ごろだけど→気に入らない。とか、
わりと決断しやすかったけれど、ここに関してはかなりうだうだ迷っています。

>288
意味が伝わりにくかったみたいですね。拙い文章ですみません。
足立区の標準的なマンションとこことの
マンションの価格自体で比べて高いと言っているのではありません。
マンション同士というのは仕様等が違うのでそのものの価格で比べても仕方ないからです。
まず、マンション価格から仕様でかかってる費用を算出して引きます。
次に筐体(内装等ではなく、マンションの構造の部分)部分の費用を引きます。
そうすると残るのは立地すなわち土地代です。
これは不動産屋等で実際の土地代の原価がわかりますのでそれとマンションの土地代とを
個々に比較します。
大体平均すると1〜1.5割増しなのですが、ここは2.5〜3割り増しぐらいですね。
この比較方法で出してみて個人的に「ボッタクリのように・・・」
と感じたわけです。
(仕様、筐体の価格差は個人単位で割ると実はそんなに価格差でないものです。)

周辺環境やまだまだ計画が未定な開発の部分に魅力を感じる方もいると思うので
それを高いと思わないで買える方はそれで良いと思います。

ここの物件が悪いとかという話ではなく、
あくまでここの物件を見た個人的な感想ですので・・・。

今週末、セレクト説明会に参加予定の者ですが、10％割引で交渉してみようと思います。
まあ、この時点で割引に応じてくれる事は100%ないと思いますが、現状、いかにこの物件が
割高なのかを主張した上で、『10％割引で提供可能になったら又、又、知らせて下さい』と、
担当営業の方に話そうかなと思います。
個人的には、絶対に売れ残ると思っていますし、仮に完売だとしても、本当にここに住みた
ければ、２〜３年待って中古物件が出てから適正価格での購入の方がかしこい選択かなーと
感じます。

他地域の開発の受けてが決まってから、若しくは開発が全て終わり工事がなくなってから
中古でって手も悪くないかも。
住んでから何年も工事音で悩むのいやだからなぁ。

　投資目的だったり、家賃収入狙いだったら当然中古狙いだろうけど、
自分が住むのに中古待ちなんて現実的じゃあないよ。　築浅でちょうど
欲しいような部屋が中古ででるかな？　ここ、確かに値落ちは激しいとは
思うけど、一生気持ちよく使おうって考えて新築を皆買いに来るわけでしょ
待ってたら寿命が先に尽きてしまうって。
　そんなこという人に限って最上階・角部屋が中古で欲しいとかいいがちなんですよね。
ま、皆がいらないといえば無抽選で欲しいへやが手に入るから私はいいんですけどね。
　車だったら１割くらいで高い安いとかいわないでしょ？　マンションなんて、
借金して買っているのに資産価値もへったくれもないでしょ。　気持ちよく使えれば
それでいいんだよ。　とにかく安いのが欲しい人は、最初から値段だして勝負して
いるコストパフォーマンス系の新越谷とか、南千住へゆくべし。　

　変に倍率上がって買えないとやなので、今のままでよし。

　　うちは転勤とかもないし、30-40年は住むもの。 400万割高だって、年10万ほど
だよ。　気にしないな。　こういうとこに細かい人に限って、週末しか
使わない車を持っていたりするんだよね.. 　原価償却と、駐車場・税金・保険・整備費用
・ガソリン代もろもろで年50万くらいかかっているんだよ〜。
　ずっと住む場所が便利で気持ちよく住めると思えば、ちょっとは割高なのは当たり前だよ。
文句ぶうぶういうのは”買えないから”だと勘ぐられても仕方ないと思うな。

>292、293さんへ　290です。
私の『10％割引で交渉』とか『中古物件』で・・とかの発言が気にいらなかったのでしょうか？
一生住まれる覚悟があって、ローン（組まれる方は）の心配がない方であれば、新築狙いで
少々割高だとしても御購入されれば良いと思いますが、こんなに噛み付かれるのは
何か理由があるのでしょうか？　私が逆の立場なら、ライバルが減って放置かなと
と思うのですが。（笑）

私も今の価格でも購入します。　別にチョイスはいくらでもあるわけですし、
値引き交渉する人がいたからといって感情的になるもんでもないでしょう。

>>294 さんへ
　当然、一生住む(当方自営業につき転勤リスクなどはありません）/
完全にキャッシュで購入です。　P-N高層を考えています要望書はまだ
だしてないけど。

>290、294
マンションって一生住む人と買い替えを考えてる人の割合は4:6ぐらいなんで
中古狙いも悪くない選択だと思いますよ。
最近の大規模物件だと、売れ残り＆築２〜３年での中古なんかもちらほら出ますしね。
買い方なんて個人の自由でしょうからケチつけるもんではないと思いますがね。

あっ、購入者が減って困る人なんかだとケチ付けたくもなるのかもね。

施工の淺沼組がハズレが多いとこなので青田買いはちょっと・・・と考えてます。
>290、294、297
のように中古狙いなんかだと
実際住んだ人の意見が聞けるころなので一番買い時かもしれないですね。
自分なりの狙い方が見えて参考になりました。

中住居は、どれも似たような間取りなので、どこでもいいかと思えば
550戸もありますし、十分築浅の物件が中古で狙えるでしょう。
もっとも今かっても2年先なので、5年先とかでよければですが。
　一方角部屋とか、最上階指定とかだとなかなか難しいのではないかな。
ここ、階や、角部屋とかでの坪単価の差が少ないので、特に低層/中住戸の
価格の割り増し感が高いですよね。　中住戸なら中古、それ以外(最上階プラン
含む）なら新築狙いがよいのではないでしょうか。　もっとも上の議論のように
P-K とかはお奨めしかねるとは思うますけど。

５年もあれば他にもいいのが出るかもしれないし、
ここの他地区で安いのが出るかもしれないな。
広いとこは使い勝手悪いみたいだし、中住居で築浅中古狙うかな。

中古ねらいって話が多いけど、ひょっとするとそれって中古で売りに出そうとしたときに
買い手がたくさんみこめるってこと？中古になってまで欲しいと思われるようなマンションって
少なくないですか？割安感だけほしければ竹ノ塚のライオンズ買えばすぐ住めるのに。

竹ノ塚のLMは遠すぎるよ。駅直近ででもないと、中古でまで欲しいとはとても
思えないな。　近くにスーパー一つないしね。　

中古なら新築時のプレミア価格が通用せず、市場の適正価格で買えるからでしょ？

この値段を出すんだったら、同じ価格・床面積で勝どきのTokyo Towersが買えるような気が。
あちらは大江戸線＆駅から少し遠いですけど・・・

>>300
P-K買える方はこんな糞スレみねえから心配すんなぼけ

>306
あら間取りのイメージを悪くされた営業さんですかね？
ある程度マンション購入を勉強された方は買わさそうな間取りですからご心配でしょう。
心中お察しします。
広めの間取りを購入される余裕のある方は上記議論はもっともな事と思いますので
ご参考にされたほうが良いでしょう。
公式HPにて間取りと照らし合わせながら議論を読むと良いでしょう。

>>305 まさに最近はそちらのMRいっています。
　私も、P-Kを6000万前半とかだして買うなら、The Tokyo Towers の
北角中層 120m^2 か、日当たりも欲しいなら低層東角 100m^2 を買ったほうが
はるかによいと思います。　低層とかいっても20階を超える部屋が購入可能ですね。
　タワー型にしては、一つの階に24-30戸とか戸割してあるので、奥行きの深い部屋が多いので、
中住居は、廊下に面した部屋ができてよくないんだけど、角はあまり割高に設定されていない
のでねここ。

>>306 みたいにガラの悪い人が増えてきましたね。
ある程度高額物件を狙う人のほうが慎重なもので、イメージに流されることは
ないもんですよ。　　

>>304 その通りですね。　有名デベ扱いのプレミアムってのは、
新築にだけ通用するものですから。　中古になれば、
駅からの距離、広さ程度の情報で横並びですからね。

　結局、高いだけで、設備も共用施設もイマイチ。　とりえといったら決して
便利とはいえない伊勢崎線の駅に近いことくらいということで、
伊勢崎線沿線限定で、値落ちを気にせず、キャッシュで買えるような人限定という
結論でちゃった訳ね。

>310
足立区って低所得者層が多い地区だから難しいんじゃない？