西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう

>14　さん
　なにせ一流イメージがあるので、高めの値段設定で売り切ろうとするということです。
別HPになりますが、すまいサーフィンでは、直近の１年ほどで、野村の扱った物件の
相場からの乖離率は+10% となっています。
　マンションの元値は、土地代に、建築費を加えて 1.5倍(土地買ってからの利息分/設計費用/
販売経費/Model Room代/CM費用/利益などで大体5割増しが相場でしょう）すればよいわけです。
このくらい水増しして、デベロッパーの儲け分は10-15% 分がいいところです。

　このマンション元々の路線価〜20万/m^2の場所に立ちます。ここで許される
容積率400% を目一杯使ってきますので、共用施設などにとられるとしても、実際に負担する
土地代は専有面積の1/3程度にしかなりません。 この物件の場合、公園に面しているなどの
理由で、入札はかなり厳しいものになったでしょうが、多分落札価格は 40万/m^2というところ
ではないでしょうか。　実際に必要な土地は、マンション一戸あたり30m^2未満に過ぎないので、
土地の仕入れ値は、一戸あたり1000万を超えているということは多分ない。
専有面積に換算で、坪あたりでせいぜい40万まで。
　一方、このマンションそれなりに構造はしっかりと設計されていますが、実際に建設
業者に支払われる工事費用というのは、せいぜい70万(免振工法による増加分を含む）
です。ちょっと位設計をしっかりしたからといって、劇的に高くなるわけではないです。
合わせて 110万/坪に、上記50%の経費を載せると、 160万/坪という原価積み上げによる価格が
出てきます。実際に足立区のマンションの相場は、20万/m^2程度の路線化に立地していた
場合でそんなものでしょう。
　

18>　続き
このマンション、足立区の標準と比較すれば、ディスポーザー(20万）・浄水器(10万）・
ミストサウナ（20万)・全戸SECOM など、個別にオプションとして勘定すれば、100万をちょっと
超えるくらいの設備を標準でつけているので、ちょっとだけは高くても自然ですが、
それで高くなりましたと許せるのはせいぜい10万/坪以下まで。 これから原価積み上げ
方式による価格としては 170万/坪程度までが妥当線だと思います。
　　このマンション、足立区の標準と比較すれば、ディスポーザー(20万）・浄水器(10万）・
ミストサウナ（20万)・全戸SECOM など、個別にオプションとして勘定すれば、100万をちょっと
超えるくらいの設備を標準でつけているので、装備の分ちょっとだけは高くても自然ですが、
それで高くなりましたと許せるのはせいぜい10万/坪以下まででしょう。 これから原価積み上げ
方式による価格としては 170万/坪程度までが妥当線だと思います。

　一方で、まだ500万刻み程度しかでていないですけれども、79m^2中層階で、4500万程度の
数字を提示してきているようなので、これ、坪単価に直すと、185-190万程度になります。
やはり 10% 程度の水増しは行われていると考えるのが自然でしょう。 確かに高いですが、
野村の平均的な水増し率を超えているわけではありません。
(最近話題になった、プラウドタワー二子玉川では、この水増し率が、20-30%で、
坪300万とかつけて、かつちゃんと売り切ったのには驚きました）

>18 続き
　装備を考慮しても　+10% という値段 (80m^2弱で、400-500万の割りだか分）を
* 野村・三菱扱いによる"安心"料
* 都市計画による、電柱などのない綺麗な町並みに住むこと
* 南側に公園があって半永久的に日照が確保できること
への対価と思えるかどうかです。
　これは、人によって見方の変わるところでしょうけれども、私の個人的
意見としれは、確かに割高ではあるけれども、”ぼったくり”とまでいうのは
ちょっと言いすぎかと。

　まだ、モデルルームとか見ていないので、どの程度室内の仕上げがよいか・悪いかというのは、
上記には考慮していません。また、発表会での予想価格の発表は、500万円刻みでしたので、
レンジのどのへんでもうすこし細かい値段が出てくるかにもよりますよね...
”高め”レベルなのか”ぼったくり”レベルなのかはそれで微妙に違ってくる気がします。

　都市公団によって発表されている計画では、東隣の街区も、400戸/320台駐車場の
〜20階ほどの分譲マンションの予定になっています。　この物件で竣工まで2年待ちですが、
さらに待てて、かつ、上記プレミアムが、”野村”のせいであると思うのであれば見送り
という手もありかとは思います。　こっちは、まだ業者が決まっていませんね。

　南千住の大型物件も、デベロッパーが藤和とかだったしてちょっとという感じですし、
大型物件狙いの私個人としては、まだモデルルームを見てからでも判断は遅くないかな
と思っています。