ナビューレ横浜タワーレジデンス（２）

今日は天気もいいので、散歩ついでにＭＲも行って
きます。

初代のスレッドの案内が抜けてました。失礼。
＜横浜タワー４１（仮称）＞
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39660/
＜ナビューレ横浜タワーレジデンス＞
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39312/

http://www.lean-management.com/

マンション管理費削減センター（有料）のURLです。
既存の管理会社を変更せずに、公正な管理費削減を計画するなら、色々調べて、専門家に任せてもいいでしょう。

管理組合による管理会社変更のためには、５１２付近のスレッドを読めば、デベの手法がよくわかりますね。

重要なことは、三菱グループの息がかかってない購入者が理事長になり交渉することです。管理会社の明細には、管理報酬（手数料）として、委託業務費総額の１５％ぐらいを計上していますので、この％を削減させることも必要です。
その削減目標を、１０％減の５％におくといいでしょう。（つまり、委託業務費が高額になるほど、管理会社の手数料収入が高くなると言う仕組みなので、委託管理業務費が高い方がいいのは当たり前）

また、委託業務には、直接委託（三菱コミュニティが直接業務を行う）と間接委託があります。この間接委託が曲者で、管理会社が関連会社などに、再委託しそこから、マッチポンプ式にバックマージンを吸い上げています。この再委託業務を、管理組合との直接契約にすることで、この部分で３割程度削減が見込まれますが、管理組合の業務が増えますので、自立した管理組合になることが大切なのです。
（ex:エレベーターや施設・設備の保守点検業務）それとともに、コンシェルジェ部分の人件費の見直し（削減）です。

★参考用NHKサイトURL（修繕積立の話もあります）
　http://www.nhk.or.jp/kurashi/2005program/0618.html

　管理組合で、デベロッパーの息が掛かっている役員かどうか見極める方法
①意見交換の際「管理組合役員は、ボランティアでやっています」と積極的管理組合活動推進者を牽制する。
②「何もしないで、管理会社にお任せすれば安心です」と強調する。

こんな方々は、十中八九デベや施工者の息がかかっていると考えて間違いありません。
一例として、法人名義の区分所有者や名士的な人物（ex:地元の零細or中小企業オーナー）が挙げられます。外資系大企業や上場企業などでは、内規で互恵取引を規制していますが、そういった締付のない、個人商店やワンマン企業の実力者には、三菱グループや鹿島建設が互恵取引を持ちかける替わりに、管理会社及び修繕工事の請負を既存の会社が死守するよう命令するのです。だからそういった方々は、利権確保のため、区分所有者全員から搾取しようと、必死に管理会社や施工者をかばい、自立した管理組合にならないように、あらゆる手を使って妨害してきます。

そのためにも、管理準備委員会の段階から、仲間作りを始めておく必要があります。サービスが低下せずに、管理費が値下げされるのなら、異を唱える人はいないはずです。それに難色を示す（恐らく三菱系列側の息のかかった）メンバーを、決して理事長・副理事長・分科会部長にしないで、自らそれらの役職に立候補することが大切です。

格付けの方法
１．管理組合に管理規約の形成や修繕工事の内容など、基本的データを登録してもらい、インターネット上に公開する。
２．個人情報に配慮し閲覧には一定の制限を設ける。
３．管理の質を客観的に評価する指針をつくる。
管理状況や管理費の滞納比率などを５段階評価。

9月23日/日本経済新聞　朝刊より【マンション管理、格付けで評価・国交省】

国土交通省は、マンションの管理状態を客観的に評価する格付け基準をつくる。
2005年度に入居者や入居希望者が修繕の記録や管理費の積み立て状況などを閲覧できるデータベースを整備。
場所や間取りに加え、管理の質を基準に購入・賃貸物件を選べるようにする。管理情報の開示が進めば、中古マンション市場の価格設定にも大きな影響を与えそうだ。

マンションは都心部を中心に年20万戸程度の大量供給が続いている。中古市場も首都圏で推計年5万戸程度の取引があるとみられる。ただ、購入者が事前に管理状況を把握するのは難しく、大半は築年数や販売会社の説明に頼っているのが現状だ。情報登録や格付けの取得は、各管理組合の任意。

意識の高い人が購入者にいるので、安心した。

【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

管理組合の理事をしたことがありますが、
「管理会社にお任せした方が安心」という声は
一般的にまだまだ多いと思います。
「デベの回し者」だからそういうのではなく、
純粋に「安心だから」そう思っておられるようです。

そうした方は、管理会社を変更するどころか
大規模修繕に外部の会社を関わらせることも抵抗があるようです。
関連会社でないとご心配なようです。
「区分所有者」としての意識が低いので、
総会にもお見えにならず対応が難しいです。

ここに書き込まれているように意識の高い方が集まるといいですね。

>>15
確かにそうですね。文句だけは一人前に言えても、改善努力をしようとする人は少ないですね。

でも検討者なんだろうね。
ここの倍率だと購入者になる事は目に見えてるし。。。
私も前向き検討者ですが、なんか今からブルーになります。。。

モデルルーム見てきました。
さすがに、ＭＭ地区の物件に比べると天井高が高くてゆったりした感じがします。モデルルームの億ション
だと天井が高すぎて、かえって部屋が狭く感じる位です。
床スラブ厚も３７０ｍｍと十分厚くとられていて好感が持てました。階高についても３４００ｍｍということ
で、余裕のある設計になっています。

ただ残念だったのが、このスレでも既出ではありますが管理費（修繕積み立て含まず）の高さです。９０平方
メートルクラスでも、３５０００円と通常の１．５倍近い設定になっています。

あとは、価格帯の幅がかなり広く、アトリエの１０００万台は別格にしても、北向きの５０平方メートル
２０００万円台から、最上階東南角部屋の１億５０００万円台までと、かなりランクが分かれそうで、
コミュニティーの維持管理での合意が大変そうです。

構造については、免震ではなく耐震というのが気になった点ではあったのですが、超高層ビルに近い柔構
造で中層階以上では、地上での振幅の約半分程度のゆれにとどまるとの説明でした。
スーパーＲＣ構造というらしいですが、この工法での実績がどの程度あるかが気になるところです。コア部
が建物中心に対してオフセットして配置されているのが、機械屋としては生理的に気になります。やはり
シンメトリーな配置が基本かと・・・

管理費が高いことが話題になってますが、
日経住宅サーチを見ていたら、神奈川一高いグランドメゾン山手なみの管理費ですねえ。

http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/data/rank14.cfm

>22
やっぱり山手にお家を構えるクラスの方にお住みいただきたいということなのでしょうか？

でもざっと見て３０００万円台以下の住戸が結構な戸数あります。また同じ間取りでも商業施設を超えるか
どうかで、８Ｆ：４０００万円、９Ｆ：４７６０万円と結構メリハリのある価格設定になっています。
物件の割安感に引かれてローンぎりぎりで購入したりする層にとっては、結構厳しい管理費設定と言えます。

管理費は占有面積に応じて賦課されますから、５Ｆの７０Ｆの３５９０万円を買った人と、同じ間取りの
２５Ｆの５７８０万円を買った人が同じ負担をすることになるわけです。（ちなみに管理費だけで
２９２００円！で修繕積立金等込みだと３５８７０円）

北向き５Ｆの５５平方メートル２５５０万円がアトリエタイプを別にすれば最安値なのですが、この住戸の
管理費が２１２００円です。（合計額だと２７０７０円）
ぎりぎりのローンでこの価格帯を買う方にはかなりつらい金額と言えるでしょう。当初の修繕積立金は
４４００円しか含まれていないので、すぐに３倍くらいになるはずです。また固定資産税も２０万円近
い金額になると思います。

このクラスでも住宅ローンに４万円以上上乗せした金額を支払えないと維持できないことになります。
やっぱり住宅ローンの支払いで四苦八苦する人間には縁のない物件と言えるでしょう。

>>25
購入者クラスを引き上げたければ、分譲価格を一段引き上げる方が本質的だと思うがいかがでしょうか？
管理費を高額するにしてもよほどサービスを充実させないと説明がつかないような気がする。
それこそホテルのようなルームサービスだとかメイドサービスがあれば別だけど。

＞２１:コア部が建物中心に対してオフセットして配置されているのが、機械屋としては生理的に気になります。
↑
専門外なので、気になる理由と「シンメトリーな配置」のメリットを教えて下さい。よろしくお願いします。

この物件どうして地下がないのか、理由をご存知の方いらっしゃいますか。
他所でこの工法を採用しているマンションは、皆地下があるのですが、この付近の地盤が軟弱なのでしょうか。図書館に行かれて調べられた方、いらっしゃいますか。

ここの敷地は周辺と比べ低いからですかね。そごうや横浜駅は地下があるからよくわからないですね。

管理費高い理由聞きました。
１）１Ｆと３Ｆ?の２箇所の出入り口に管理人を待機させているから
２）コンシェルジェを２４ｈサービスにしているから
だそうです。２）はいらないんですけど・・・。

↑確かにコンシェルジュなんていらない。まっ、本当はそんな理由じゃないと思うけど営業としては　そんなことくらいしか言えないんじゃないの〜。
ところで、オプション関係のパンフって出来てないのかな〜？
設計変更は受付けない感じだったけど、多少のオプションくらいありますよね〜・・・

>>29
1も2もフォレシスにもありますよね？
よってフォレシスより高い理由にはなってないと思うのですが。

>２９：1)管理人はタワーマンションの場合、２名以上防災センターに常駐しているのは当り前です。
2)コンシェルジェの自給なんて、高くて\1,500〜\2,000だから、２４H常駐したところで、人件費が2-30万増える程度。

MR営業は、管理会社から詳細を聞いてないか、知っていても具体的に言うと、お手盛りがばれるから説明しないだけです。

購入(当選)したら、営業から書面（どなたかが、念書か覚書とおっしゃってました）をとって、管理組合設立準備委員会メンバーになり、管理費見直し活動をしましょう。

＞３２：自給ではなく、時給m(--)m

フォレシスより高いのは、やっぱり入居世帯数が少ないことも理由の一つに
なるようです。また、建物の内側もフォレシスのように全て吹きぬけになって
いないので、その分、照明も必要になりますし、そんな細かい積み重ねが
管理費を押し上げているようですね。
ＭＭ地区も管理費は高いですが、地域冷暖房システムの費用が５千円程度含ま
れていますので、光熱費がある程度含まれていると考えるとＮの管理費と比べ
て差が大きく見えてしまうのですね。
その点、都心の敷地が狭く世帯が多い高層マンションは管理費が１万程度で
固定資産税もＮに比べて１/３ってとこもあるようです。

管理費高いけど、他の同等物件よりも１万円高いだけですよ。たったの一万円でこうも盛り上がれる皆さんはすばらしいですね。
それよりも、物件価格が安い方がＴＯＴＡＬ費用で考えれば安くなれば、それで買えばいいし、とにかくトータルで考えてください。
どうも、交差点付近や商業施設の隣というこの物件購入に躊躇しちゃいますね。
眺望も良い部屋でも、将来の保障もなし。建設ラッシュで将来は結局、ビルに囲まれちゃうんじゃないの？
最近は、魅力的な物件がないなー。

Ｎから要望状況書が送られてきましたよ！★マークで表示されてます。
★１個は要望がないのでしょうか？ちらほらって感じです。
やはり眺望の良いＭＭ側は★３個ついてる部屋が多いですね。
北側は価格が安いんですけど、いま一歩かな？
また、週末に説明会があるようなので、行ってきます。
ここで、振り分けがおこなわれるんだろーなー。
申し込みまでに、＞35さんの言うとおり、トータルで考えて決めたいなと思います。

>35: 管理費高いけど、他の同等物件よりも１万円高いだけですよ。たったの一万円でこうも盛り上がれる皆さんはすばらしいですね。

例えば、35年ローンを組むと、計４２０万（＝1万×12ヶ月×35年）の上乗せになり、ローンを支払ったあとも、月々の出費が他所のマンションより１万円以上多くなるということですね。

それを管理費見直しさせるよう頑張るか、我慢するかの判断は購入者個人の考え方でしょう。
トータルで見ても、個人的には見直しできる管理費は、コスト意識のある購入者が管理組合役員になって、見直すべきだと思います。

サービスが向上するか、同等で管理費が削減されることに、文句を言う人はいないでしょう。
一番問題なのは、互恵取引死守のため（個人の利益）に、区分所有者から搾取しようとする、デベの回し者となった、地元の名士や法人名義区分所有者です。

どなたかが書いてましたけど、個人商店やワンマン企業の実力者（中小・零細企業の法人名義所有者）や、地域の実力者風の方が、管理組合設立準備委員会にいたら注意しましょう。

>>36
週末の説明会って何の説明会ですか？また構造説明会ではないですよね〜？？
なんだかんだ言っても結構人気なのでしょうか？？　★そんなに付いてるんですか〜
我が家には　まだ送られてきていないので楽しみです。

週末の説明会は、”ご要望状況案内会、ご登録説明会”だそうです。
22日からみたいですよ。いよいよですね！
なんだかんだ言っても、気になる物件なんでしょう。

じゃあ　週末行ってみようかなっ。しかし　ご要望状況ってあおりが入ってるとか・・・？？

やはり人気ありますね。それだけの物件ですもの。

最近の管理費騒動は希望者の振り落としも兼ねてるみたいですねえ。
皆さん、初志貫徹で希望の部屋を手に入れましょう。

ナビューレの共用部分の電気代、次のフォレシスのシステムを採用してれば、コストカットできますよね。

共用部の照明は、基本的に低消費電力で長寿命の照明器具を採用しました。さらにコンピューターを利用した調光制御・点滅制御を行い省エネルギーに配慮しています。

管理費の件は、抽選に当って購入者のスレッドで研究しませんか。

>>42　管理費の件は、抽選に当って購入者のスレッドで研究しませんか。

賛成！！

>>41

また来たよ、デベ関係者（笑）

>41
毎回毎回ご苦労様です。ちょっとは文面変えたらどうですか？バレバレですよ（笑）

なんとか話題を管理費問題から逸らそうと懸命な人がいますが
購入希望者なワケないですよねぇ？
管理費が高いからサービスが充実して安心？
そんな御馬鹿な入居者には、それこそ来て欲しくありませんな。

これだけ話題が、この問題に集中するのは
やっぱり、これこそが最大の懸案だからでしょ。

逆に言えば、それ以外には
目立った不満は本物件には無いってことだから
さっさと解決すれば良いのに。

今度の説明会では管理費の見直しなんかあったらいいですね！
しかし、抽選終わってからのほうがいいかも。
野次馬がいなくなるからね！

見直しなんてないでしょ〜。あったら嬉しいけど、じゃあ当初のはなんだったの？？って事になるし・・・
あっさり　「あれは計算違いでした」なーんて言ったら　それはそれでデベとして信用なくすんじゃないの。
入居してから　みんなで頑張りましょ！

管理費は見直しはあってもデベの責任問題にはならないと思うよ。
あくまでの現時点では案ですから。変更はありです。
契約を結ぶ前なら特に問題にならないでしょう。

>>32
コンセルジュの給料Ｘ２．５倍はコストを負担することになる。
会計的にはパーヘッドというものだけど、人一人雇うと会社は、その人の厚生年金費用や健康保険費用を
負担する、更に本社費用として上乗せがあるので、その人の給料の２．５〜３倍は、コストが発生する
それを全部負担することになる。人一人切ると、すごくコストが減るよ。

人一人はりつけられると、年収３５０万円でも、管理組合には、１０００万円は請求されるわけ。
高いでしょ。

↑高い！！
やっぱりコンシェルジュなんていらない！　必要な人っているの〜？？　取次ぎだけならいらないよ！

コンシェルジェの代わりにコンビニを入れて、その店員にお願いするのはどう？
手数料とって給料の足しにできないのかな？

このクラスの物件で窓口には管理人だけってのは、かえって貧相な感じになってしまうかと。
現在住マンションでも各種共用施設の予約管理とか、各種サービスの窓口対応とか居て便利だと
感じる事も多いので、２ヶ所も必要無いけど通いで１ヶ所は欲しいです。

>>35
管理費が１万円多いということは、
毎月１万円ローンを借りると同じことだから、
３５年ローンで３％の金利で、２５９万円多くお金を借りることができます。
２６０万円購入価格が高くなれば２階分以上高いフロアを買えるね。
大きな差になるよ。

>55
そういう方は他の物件で階の高いところを購入したらどうでしょうか？
物件価格がどう考えても安い部屋を購入する場合は、この設備、場所で、眺望がない故に価格が安い＞＞＞だから買う。
そう考えれば、管理費の一万円ＵＰはあんまり影響しないよ、正直。

周辺より1万5000円は高いよ。ＭＭ地区は地域冷暖房費込みだから5000円引いて比べよう。

治安の悪い立地のナビューレにこそ金かけたセキュリティーがほしいのに…

ナビューレの立地は、非常に眺望の良いタワーマンションならではの醍醐味が味わえる
場所なのですが、地元民としては、横浜東口のイメージが悪いです。
（というか）横浜駅自体、住むのには？というイメージなので、人気が集まりにくいのだと
思います。過去を知らない横浜外部からいらっしゃった方には問題ないことだと思いますが。

現在は、西口よりも東口のポルタ、そごうの商店街の方が魅力的ですし、スカイビルが
新しくなって、東口優位が高まってますね。時代の移り変わりを感じます。

>過去を知らない横浜外部からいらっしゃった方には問題ないことだと思いますが。

またまたこういうことを書く人登場！
いかにも自分が地元民の代表意見を言ってるみたいに。
ご自分がなんだかしらないが偏見をもってらっしゃるだけでしょう。
実際、この地域にどの程度の知識があるのか知りませんが。
はい、私も戦前から祖父母や母が神奈川区に住んでおりましたので
この辺の昔のことはよく聞きますが、偏見を持つようなことはなにもありませんよ。
いったい何を言いたいのでしょう。
言えないのなら書かないことです。
実際、東口に悪いイメージを持ってる横浜市民なんてごく少数でしょう。

スカイビル隣に室内プールがあったころからの横浜住民ですが、東口が昔、とりわけイメージが悪かったとは思いません。単に開発されていなかっただけです。現在のＭＭ２１が三菱重工造船所だったため開発の余地がありませんでした。
現在、ポルタ、そごう、そしてポートサイド地区開発のためイメージが高まっていることは確かだとは思いますけどね。一方、西口は斜陽でその象徴が三越の閉店です。

92さんは逆に昔しか知らないとも言えませんかね？
それより「横浜東口のイメージが悪い」と言う人に、私は今まで会った事はありませんが。
西口だって昔は砂利置き場だった・・・は60歳を過ぎた父がよく言うセリフですが、それに近い感じ。
95さんの言うとおり、市が力を入れている横浜駅東口からポートサイド地区〜ＭＭ地区は
これから色々な意味で充実して行く魅力ある地域だと思います。

なんだかんだ言っても住みたいＮであった。

９２さんって、おいくつ？
戦中、戦後のこの辺こと言ってるのならあまりにもバカみたい。

20年前くらい前しか知らないけれど、その当時は東口ってやっぱり倉庫街
だったので、雑多な感じだったけど、今はどんどん開発されて新しいショ
ッピングセンターも出来たし、天井も高く明るくなったと思いますよ。
西口のほうが薄暗い感じです。

毎日使うことになるであろう横浜駅との行き来に使う道が、そごうと商業棟を結ぶ「かもめ歩道橋」。
もしかして休日は流れてきた観光客や買い物客まみれ？夜はホームレスの寝床？
この歩道橋の喧騒、治安に強い不安を感じてナビューレはやめました。

>91
治安の悪い立地との理由は何ですか？
ポートサイド地区在住ですが、治安が悪いとは今まで聞いた事がありません。

>100
人の流れが出来て環境は大きく変わると思いますよ。ショッピングセンター
や業務棟も出来ると、それなりの人が行き交うようになるでしょうし。
将来良くなると私も断言できないですがね！良いと思えば買い！

>>98 あたま悪そうな書き込みですね。（苦笑）

93で、東口優位が高まっているとフォローしていますが、東口のイメージが悪いというのは
過去のことという前提が読めない文盲の方が多くて意外でした。

ナビューレは、みなとみらいの入り口に位置して、これから発展が期待される場所ですよ。
（98のような頭の悪い人でもこう書けばわかるかな）

木曜日になったとたん、デベ関係工作員と思われる書き込みが増えてるね。
お勤めごくろうさん。

迷うなー。登録開始まで後１０日！ここの掲示板は大変参考になってます。
とりあえず２２日の説明会では、いろいろと質問してきます。
どこも一長一短で困ってますが、とりあえず希望住戸には要望だして登録して
抽選までには結論だそうと思います。いくつか当選したもののナビューレ
が諦められず、ここまできました。しかし最近ＭＭも気になってきた・・・。

>100
横浜駅への最短ルートとして、同区画から北口へ歩道橋が新設されます。
ですので「かもめ歩道橋」を利用される方は少数でしょう。
また現在も夜間はかもめ歩道橋を閉鎖してますので、ホームレスの寝床にもなっていません。
治安に強い不安を感じる以前に、再度現地調査や営業に実際を確認される事をお薦めします。

>103さん
「横浜東口のイメージが悪いです」とか「？というイメージなので」と言った現在形の
書き方では、過去の事と読めないのも当然です。
また93のレスは名前に文字化けが入り、92のコメントに対する同一人物からのフォローとは
読まなかった人が殆どです。継続性を持たせるなら、普通名前に変更は入れませんから。

また横ですが文盲の使い方を間違えてますし、この言葉は差別用語です。ご注意下さい。

それでは、書き直しますね。

ナビューレの立地は、非常に眺望の良いタワーマンションならではの醍醐味が味わえる
場所なのですが、地元民としては、横浜東口は過去の負のイメージを引きずってしまいますね。
というか横浜駅自体、住むのには？というイメージがあるので、イメージ的にはまっさらな
みなとみらい地区に比べて、人気が集まりにくいのだと思います。
過去を知らない外部からの人から見ればみなとみらいも東口も大差ないでしょうが。

ただし、現在は、西口よりも東口のポルタ、そごうの商店街の方が魅力的ですし、スカイビルが
新しくなって、東口優位が高まってますね。時代の移り変わりを感じます。

ナビューレスレはヒステリックな奴が多いな。短気なところがハマッコらしい
けどね。

横浜には地元に強い愛着を持っている人が多い事の証明ですよ。
三代住めば江戸っ子、三日住めば浜っ子と言われるくらいに、新住民を受け入れる風土もありますし。
しかし本当に近年東口は変わりましたよね、次々と変っていくのでそごう裏にロープーウェイの
発着所があった事を覚えている人も殆ど居なくて、話すと驚かれます。
ナビューレが出来てからもまだまだ変化が続く地域なので、新住民の方も街の変化を体感しながら
直ぐ地域に溶け込めるのでは無いでしょうか。

東口のそごうやナビューレを入り口にして、みなとみらいに続く展開するエリアが
ますます発展していくのだろううなあ。楽観的な予想をもって見守っていますよ。
バブル崩壊後の失われた１０年でみなとみらいは足踏みしていたけど、
ようやく本来の発展シナリオを描きはじめたと思う。

>>86
通常12時間サービスであるものを24時間サービスにし、時給2000円とすると
月72万の上乗せですよ。
やはり計算があわない気が。

へぇへぇへぇ！
横浜今昔物語だね。
ロープウェーだの、プールだの知らない話ばかりでおもしろーい！

おとなりのパークタワーは、セキュリティ自体がナビューレとは違い
基本的なシステムで、警備員による２４時間対応やって管理費が２万〜３万程度
みたいですね。オフィスも兼ねているのもあってその程度になるのでしょう。
これだけのセキュリティと、２４時間サービスに入居者の少なさを考えると
こんな額になってしまうのでしょうね。

隣接の三井マンションはいつ発表なんだろう。
はやく知りたい！デベさんおしえて。

>>103
あなたの方があたまも性格も悪そうですね。（苦笑）

>114
パークタワーは、３８５戸。ナビューレより少ない戸数。
オフィスはオフィス管理費を別途徴収。共用部分の管理費を住戸とオフィスで負担らしい。

※セキュリティや防犯施設がフォレシス以下のナビューレで、この管理費は高過ぎ！
コスト意識の高い購入者は、管理組合設立準備委員会に加入しましょう。

管理費が払えないのではなく、不合理なお手盛り管理費の負担をするのは、誰でもお断りですから。
デベ工作員さん、手変え、品変えして、カキコしても、コスト意識に目覚めた購入者には馬耳東風です。

いい加減あきらめて、販促の電話一本でも掛けた方がいいですよ。
売れ残って困るのはデベなんだから…。

>117
心配しなくても大丈夫。うるさい購入者には販促なんてしませんから（笑

>118

うるさい購入者は、販促しなくても登録しますね、確かに（笑）

>>118
ほんとにデベ関係者なのかな？

>>116
性格は悪いと思うが、頭は君の方がずっと悪いな。

まあまあ。

ここ買う人は賃貸よぎるでしょ。駅近だから当然。

貸した時の賃料、坪9,000円くらいがこの辺りの相場とききましたが、そんなものですか？

＞本当は金額的にはラゾーナのほうが最上階買えたからよかったんだけど
ラゾーナを検討していた時点で・・・ｗ

うん？何で笑われるんだ？
7000万円で最上階買えるのは単純に魅力だった。
いま横浜都民で東京駅勤務から通勤時間は往復20分減るしさ。
こっちで同じ広さ買うと、27階くらいになるのもある。
周りの住民は選べないから角住戸と最上階にすれば、
君のような人が隣の住戸に入るリスクを避けられるしね。
結局コンシェルジェが決めてでここを登録しようと思っているが、
最近の書き込みも踏まえて、ちょっと気が滅入ってきたよ。
あんまり人を小ばかにしないでくれ。

>>128
買えない奴が僻んでいるだけだよ。金持ちケンカせずですよ。貧乏人の相手しても、得する
ことはありませんよ。時間の無駄。

>>128
あなたが気に入ればそれでいいのでは？貧乏人のほざいているに気を取られている
ヒマはないでしょう。もっと大切なことに頭をつかいましょうよ。

>>128
コンシェルジェが決め手とのことですが、どんなサービスを希望しておられるのですか。
コンシェルジェのいるマンションに住んだことがないので、
何がいいのかよくわからないのです。
よろしければ、お聞かせください。

他のスレでも話題になったが、安いマンションでお行儀の悪いガキが
たくさんロビーで騒がれるよりも、ナビューレみたいに教育されたお行儀のよい
お坊ちゃまがすむような管理費の高いマンションのほうが暮らしやすいそうだ。
なるほど、こんな視点もあるもんだと納得した。

>120
デベ者ではないよ。まじで買う気 満々なんだけど。
よっぽど>117のほうがデベだと思うけど。

>131 やっぱり管理人でなくてコンシェルジェだからね。
ホテル並み、もしくはそれ以上のものを求めてるのかな？
予約がむずかしいチケットやレストランを予約してくれたり、何年物のワインが欲しい
と言ったら探してくれたり、などなど。
っとなると、派遣社員やバイトではとても務まらないし、ある程度コネをもった
専門会社や個人でないとつとまらないだろうね。
しかし、そのレベル求めるなら管理費だけで10万くらいかかりそうだね！

>133

デベでないと、強調すればするほどバレバレ。今日もよっぽど客がなくヒマを持て余してるんですね。
昼休みが終わったらまたいらっしゃい。

MRでは、管理費がネックで登録に陰りがでていますね、うるさい客にも登録だけお願いすれば。

>134←デベ工作員も、管理費高をコンシェルジュに添加しようと必死（無駄な努力）

管理会社（C社）のコンシェルジュは、全員新聞や折込チラシで募集したパートのオバサン。
新築マンション付近の住人を避けて、通近距離1時間程度を目安に採用してます。

研修も、ホテルや関係業界から、兼務開始までに延べ1週間程度すればいいほうですよ。

ホテルや航空会社系列の人材派遣会社に依頼したほうが、グレードに応じてコンシェルジュを派遣してくれます。

>137訂正　兼務⇒勤務

>135
賃貸ばっかになったら、委任状取り放題で>136-138みたいなのが
いくら騒いでも管理費は安くならないってことじゃないの？
倍率低くしたいから必死みたいだね！

今日から要望状況説明会がはじまったようですが、行かれたかたは如何でしたか？
よかったら、お聞かせくださいね。
私も日曜日に行って見ます。ほんとは要望ってどのくらいなのか見せてくれるのかな？

>>139

逆です。賃貸のオーナーは投資目的ですから、出銭には厳しく対処します。これは管理費の下方圧力
になります。管理費はオーナー負担、貸し手がいなくても負担するコストなので、安いにこしたことない。

投資用物件は、管理費が安いほうがいいに決まってます。
賃料に管理費が含まれるのが一般的（M井・M菱の賃貸では）だから、
管理費が高いと、オーナーの手取りは減。

投資用購入者はシビアです。

勿論こんなに高い管理費を、別払いで賃料設定したら、なかなか入居しないですよ。
何しろ、廉価なパークステーションの部屋があまってますし。

このマンションの管理費が高いのは住居規模に対して、サービスレベルが過剰なのかもしれません。
どこに無駄があるのかわかりませんが、管理費の収支表をみて判断すべきでしょうね。

>>139
139はただのバカか、デベ工作員のバカか、引きこもりの貧乏のバカか、いずれかか判らないが、
いずれにしてもバカには相違ないだろう。

>137：C社は、CスMスLフ。

306: 名前：匿名さん投稿日：2005/07/22(金) 14:30
>303 >293 さん
Ｎの立地に関する欠点ってほかになにがあるのでしょうか？

みなとみらいとの比較ではないから念のため。（みなとみらいも同様なリスクはある）
●Ｎの立地は水害の危険区域にある。（大地震の高潮とか危険があるということと、河川がそばにあるから）
●高速道路が近いので、大気汚染は避けられない。（騒音については問題はないと思う）
●横浜駅周辺は暴力団関係も多いので、治安には注意したい
●利便性の裏返しだが、地価評価額が高いので、固定資産税負担額が大きい

ホームページがリニューアルしましたね！やっと本気になってきたかな？

>147
この程度のHPならMRオープン時、さっさと更新すればいいのに・・・、MR行った人なら、何にも目新しいモノはありません。

よっぽど、ここで叩かれたのが効いたのか、コンシェルジュとか２４H有人管理を前面に押し出して、管理費の高さの言い訳にやっき、といったところ。

コンシェルジュサービスメニュー(予定)
■ 来客への対応、居住者への取り次ぎ
■ メッセージの受付・お伝え
■ 近隣店舗や諸施設・機関、各種サービスのご案内
■ クリーニングの取り次ぎ
■ タクシー・ハイヤーのコールアップ等

この程度のサービスだったらいらないよ。
よくこれで管理費ぼったくれるな。

>149
同感。

http://www.tower41.jp/equipment/sec01.html

「来訪者がいらした場合」の②も必要ないだろ。
①のところで発券機付けてゲストカード出せばいいだけの話。
居住者だって2回も確認するのは面倒だ。1回で十分。
フォレシスはそうしてるでしょ？

よって「来客への対応、居住者への取り次ぎ」は不要。
「メッセージの受付・お伝え」も室内のテレビモニターは録画機能付きだから不要でしょ。

無駄なサービスで無駄な管理費を払わせるなよ。

水害と言えば非常用発電機って何処に設置されているんだっけ？
水没したら終わりだし。ちゃんと見なきゃだめだな。
災害マップみたら液状化間違いなしって感じだし。構造説明会で土壌改良？（汚染土壌を除いただけ？）
の話をしてたけど、液状化防止にはならないんだろうか？
疑問がいろいろ出てきたなー

横浜の湾岸沿い平地の大部分は埋立地、究極液状化を避ける為には平地を避けるって事になりかねないのでは？
でも液状化は無くても断層の上なら、段差が発生する可能性もあるし・・・。
埋立地と言えども固い地盤に杭を打ってるし〜と思っても、地震で地盤そのものが滑ったら、
当然その上の建物も・・・って考えたら、地震国日本じゃ何処にも住めないかも(笑)

>>152
おっしゃる通り。完全に安全な土地は狭い地震大国ニッポンにはございません。
地震がいやなら中国大陸とかに住まないと・・・。

液状化も湾岸側は、横浜→品川→東京港区→江東区→浦安→幕張と、人気マンションの多く建築
されたエリアは全部液状化可能性地域です。

阪神震災で液状化したポートアイランドや六甲アイランド、実は震災の死亡者はいないエリアです。
液状化では人は死なないのです。ビルも倒れません。ライフラインは一時絶たれますが、復旧も可能です。
人が死んだり、マンションを建て直しなったりするのは、液状化は関係ないのです。

人が死んだり、マンションを建て直しなったりするのは、活断層です。
地割れが起きた上の建物は悲惨です。液状化どころの騒ぎではないです。建物がまさに
崩壊します。

あと横浜特有の危ないマンションを指摘すると、崖地に建った、地下室マンションです。
地下室マンションは日照の問題とかで、世間をにぎわしていますが、地震のときも非常に
問題です。崖が崩れれば、生き埋めになる代物ですから。
液状化より恐いですよ。直接死にますから。

非常発電機は１階に設置されていました。冷却水槽の上に設置とかいてあるので
多少、高いところにあるんだろうか？

液状化はちょっと泥だらけになるだけでしたよ。高速道路の高架もかなり補強
されているので倒れる事はないけれど、マンション周辺の電柱は傾いたり倒れ
てしまうでしょう。緊急道路が近いというのはメリットですよ。
比較的はやく復旧が可能ですから。また、そごうなどは大きな食料倉庫と考え
れば良いと思います（笑。阪神大震災でもありましたが、緊急の場合は放出し
てくれます（多分）また、非難方法として船を用いたことも考えられています
から。津波がきたら終わりですけどね。ちょっとはみなとみらいのマンション
で防いでくれれば良いですけどね。
高潮や津波がなければなんとかなるのかな？

>149.150.さん、同意です。
この程度のサービスなら、防災センターでやればいいだけの話。

格好付けにパートのコンシェルジュもどきを雇うぐらいなら、
一流ホテル（帝国やオークラなど）のコンシェルジュに来てもらいましょう。

★もちろん管理組合との直接契約でね。

>149,150,158
おいおい、一人何役やってんだ？

>>158

一流の人は、マンションの管理組合と契約せんでしょう。気のいいおばちゃんぐらいかな。

>160
一流ホテル系列の人材派遣会社などに依頼すれば、ホテルOBのコンシェルジュや見習いコンシェルジュを派遣してもらえます。

>>159.デベ工作員さん、あと30分で営業終了です。
それにしても、要望状況説明会、来場者少ないんですか？

ホテルOBのコンシェルジュ！！
なるほど！団塊世代の大量退職者狙いだね。これはいい！。年金の分だけ働いてもらおうか。

暇だ。やばい。

一流ホテルのコンシェルジュなんていらないよ！
この程度の物件に　そんなの必要ないでしょ。そんなにここを高級マンションに仕立てたいのかな〜（デベも購入検討者も）
いったいコンシェルジュに何をしてもらいたいの？？
おいしい料理でも作ってくれるならいいけど・・・。

管理費吊り上げ工作もバレてしまってはもう管理費下げるしかないかなあ。

＞おいしい料理でも作ってくれるならいいけど・・・。

コックじゃないぞ、コンセルジュ。なんか笑えた。座布団一枚やっちくり。

>>165

>格好付けにパートのコンシェルジュもどきを雇うぐらいなら、
>一流ホテル（帝国やオークラなど）のコンシェルジュに来てもらいましょう。

って言ってるじゃん。意味分かる？？

まあまあそんな目くじらたてないで、コンシェルジュ＝受付（フロントスタッフ）と考えれば、管理会社の変なパートより、一流ホテルOBの方が相応しいんじゃないですか。コンシェルジュ不要の場合

コンシェルジェ要不要で論争するより、①受付カウンター②受付業務の担当者の二つは必要だし既存設備だから、もっと建設的に、具体的なアイデアを出しましょうよ皆さん。

>165
どうせ無駄金払うくらいならって前置きしてるじゃん。ちゃんと読めよ馬鹿。

>>169さん
150さんの言われているように、ゲストカードの発券機とフラッパーゲートつければいいのでは？
管理費の問題だけでなく、コンシェルジュ、居住者、来訪者全ての余計な手間が省けると思うのですが。

だから〜必要だって言ってる人たちに聞きたいんです。
いったいコンシェルジュに何をしてもらいたいのか！
コックじゃないことくらい分かってますよっ（笑）
それと馬鹿とか書き込むの止めましょうよ

>171.さん、大賛成
共用部分の変更は、管理組合総会の決議事項です。だから、フラッパーゲートや発券機の設置は、入居後の話になります。
MR営業に、駄目もとで要望出しますか。それにしても、これだけコスト意識の高い方々が当選したら、管理組合が結成される前から、心強いです。

>コックじゃないことくらい分かってますよっ（笑）

そりゃそうだ（笑）
不思議な制度だよな。コンセルジュ、しっかりした管理人がいれば十分だと思うけど。

フラッパーゲートと発券機を設置するなら、フォレシスのように１WAYシステムにした方がいいと思います。
図面から、既設のゲート数を検討して、どこを入口専用にして、出口専用にするか決めて、フラッパーゲートや発券機の設置場所を決定しなければならないでしょう。

うるさく言ってるやつは、みんな買わないと思うよ。
こんなに不満たらたらで買う奴って相当 偏屈だろうな^^
自作自演で喜んでるしね〜。
君だよ、君！わかる？

150.171．さんのご意見を採用して、例え一時的に設備投資（＝MONEY)が必要になってもいいと思います。
管理会社が請求する（であろう）数千万円のコンシェルジュ人件費を、毎年管理費から払い続けるよりは、目先の支出にとらわれず、将来の資産価値維持に向けて、初期投資をすることに賛成です。

【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

○来訪者の方がいらした場合
　①来訪者は居住者を呼び出し、居住者は住戸内のTVモニターで来訪者を確認、
　　オートロックを解錠。
　②フロントスタッフが居住者の方に確認後、来訪者にゲストカードをお渡しします。

居住者は一度①で確認し許可を出しているのに、②でまた確認しなければいけない理由は何？
①でTVモニターに出た後、1分くらい後にまた出なければいけないの？
なんて過剰で無意味なセキュリティー。

>181
すべて、マンションを食い物にする管理会社の手法です。
管理費に占める人件費割合を増加させ、管理報酬手数料（管理費×規定％：多分１５％）と
委託業務管理費の両方で区分所有者から、搾取しようとするものです。

コンシェルジュの仕事の実態って、クリーニングの取次ぎと
宅急便の受付なんだよね。

先日世田谷区の某大型物件のコンシェルジェを時給９７０円で募集していました。
デベも違いますし比較にならないかもしれないですが、サービス内容は変わらない
ですし、実際そんな人件費かからないのでは？とおもいました。
どんな接客技術を持ってしても、どなたかが書き込んだように時給２０００円は
ありえないような・・水商売じゃないんですから。
管理費高い理由にはならないと思います。

【恐れ入りますがスレッドの趣旨から逸脱する内容になっております。
　不適切な発言にはできる限り触れられないのが望ましいと思います。
　荒れる原因となりますので削除させて頂きました。管理人】

>188さん
その時給は、管理会社がパート（コンシェルジェ）に支払う原価（NET)です。

※管理会社は、そこに色々上乗せして、管理組合には明細も見せません。
請求のとき、人件費として、一人一ヶ月ウン十万円を計上してきます。
そして、トータルの委託管理業務費＋管理報酬手数料として、
管理組合（＝区分所有者）が、原価の何倍もの費用を支払う仕組みです。
理解していただけましたか？

勿論プロのコンシェルジュも、交渉次第ではありますが、スキルが高ければその程度の時給では、来てくれないかもしれません。

【削除投稿に関連する内容でしたので削除させて頂きました。管理人】

あいかわらず管理費絡みでスレ荒れてますね。
スレの延長線なのか、ＭＲには普段あまり見かけないような方も来てて、女性の営業担当さんが
半泣き寸前の顔で接客してました。
しかし、予想に反して申し込みは多かったので、デベさん強気を回復しつつあるみたいです。
あまり人気の無い方位なのに、うるさそうな客は意図的に落とすのも可能なくらいの倍率でした。
ＭＲでは身なりを正し管理費問題も一時棚上げして、当選後騒ぐのが大人の知恵かもしれません。

コンシェルジュのことより賃貸に出される部屋が多そうなのが気になります。

前スレで手際よく対管理会社の組織作りを指図していた人は投資目的のプロかブローカーみたいな人じゃないですか？
そんな人たちはサービスの質を落としても管理費を一円でも減らしたいでしょうし。
内部にそんな人が多くいたら一般人にはとても太刀打ちできませんよ。
管理費削減は賛同しますが行き過ぎたコストカットには断固反対です。

＞コンシェルジュの仕事の実態って、クリーニングの取次ぎと
＞宅急便の受付なんだよね
宅配BOXで用が足りちゃいますねｗ

こういう書き込みがある万村、投資用ならともかく住みたいとは思えんな。