南千住の東京新大陸プロジェクトについて

>>301
それは主観でしょ。
客観的なデータを示してよ。
数ヶ月前のヨミウリウイークリーの「値下がりしにくいマンション」の特集では、
各都県の上位に長谷工のマンションがランキングされていましたよ。

俺は低予算だったため、財閥系でターゲットにしたのは１件だけだった。
データといったって、長谷工の場合ふるいにかけて落とすのなんか単純で簡単。
①まず、スラブ厚２００の直床などという低レベルはなかった。
そして半分は２５０㍉以上（レボリューション、ジョイントなど）、もちろん全部二重床。
直床か二重床かの論議は置いておいたとしても、スラブ厚の時点で差がありすぎた。
②いまだに新築物件で太鼓現象がある物件スレがあるため、二重壁は問題外。
③新越谷とおなじく詰め込みすぎ物件。
④階高２８００台はどこにもなく、天井高２５００以下はなかった。
⑤そして、価格はほとんど同じかここより安い！
ま、ざっとあげるとこんなところか。
間取りとか細かいことを言い出したらキリがないのでやめておく。
ま、俺にいわせりゃカタガナデベ以下、大手のタワーと比較するなんぞお笑いとしかいいようがない。
新顔の中堅振興デベ物件と比較してもヒケをとらないレベルにしてからにしたら？
株価ではどう逆立ちしても勝てないだろうから（笑

>>303
スラブが厚くても梁が少ないと遮音性は落ちますね。碓井先生のを読んでりゃわかるだろうけど。
スラブ厚であなたは何を評価してるの？２５％厚いスラブを面積に換算すると何％に相当するの？
長谷工の二重壁とタワーで多く採用されている吉野石膏の乾式遮音間仕切とどっちが遮音性が上だと思う？
天井高なんて一定以上あれば十分でしょ。
棟を詰め込むことによる実害は何？

>>303
仕様のダウンが実際どの程度影響するか教えてよ。
って言うか、実際に住んでみなきゃわかんないよね。
よくもまあ偉そうに、「太鼓現象がある物件スレがあるため、二重壁は問題外」って、
太鼓現象を匿名の掲示板の情報で判断するとは、なんてお粗末なヤツ。

>仕様のダウンが実際どの程度影響するか教えてよ。
なんでそんなに擁護しようとするんだ？
スラブ厚や戸境壁は本当に重要だよ？近隣住民との一番の問題が騒音問題。
賃貸なら移り住めばいいが、分譲だとそれが簡単ではなくなる。
天井高がなぜ大切かも自分で調べてみればいい。
それらのスペックは隠しても売れる。そして安く出来る。その後の事は考えていない。

天井高2400mm、免震、オール電化、IH、卵形浴槽、手洗い付き洗面台、
90平米、ICカード、ビューラウンジ、保育施設、屋上展望台、豪華ゲストルーム

君はこのスペックで買いそうだね。

直床スラブ150mm、直天、階高2600mm、二重壁戸境100mmだとしても。
入居後、公開しない事を心から祈ってるよ。

>天井高がなぜ大切かも自分で調べてみればいい。
階高が・・・の間違いだ。すまん。

どっちでもいいけど、こんな素晴らしいマンションめったにありませんよ。
天井高、階高どっちもかなりある。

>>304 >>305 はデベ側人間で確定だね... 必須すぎる (^^)
どこでも、批判する側と擁護する側で議論になるけど、
長谷工物件は擁護する側のレベルが低いね。

>>303 には同感ですね。　まぁ数字で比較したら、ここの施工会社にだけはならんだろう。
実際に住んでみたらさほど問題ないってことがあるの”かも”しれないが、
青田買いでこんなハイリスク物件で4-5000万もとてもつっこめませんな。　　

2重壁だけは擁護のしようがあるまいて... 狭くなっているだけでなんのメリットもないからね。

乾式遮音壁って吉野石膏だけじゃないし、吉野石膏だけでも TLd-56から始まって
65等級まで各種マンションに採用されているんだよ。136mm TLd-56ってのが確かにタワーへの
採用例では多いけどね。　これで、コンクリ壁260mm相当だよね。　まぁなかなか数字通りの
性能がでないことが多いようだが。

「車の排気量は大きい方が良さそう」

って感覚に似ていますね。数字が大きい方が良いけど、小さくても問題がない。
ただ、数字を比較している人達は小さいことを非難するけど、どの程度不都合
があるかは説明が出来ない。

結局その程度のもんでしょ？

買う気がないマンションの掲示板にこれだけ一生懸命書き込むのは、ヨソの販売員
なんでしょうか。それほどこのマンションが脅威なんでしょうね。

>>306
だから、そのスペックだと実害がどの程度あるのか教えてよ。
数字が大きい方が良い事なんて、小学生でもわかるの。
そんな事をここで滔々と語らなくても分かりますよ。

いってみれば >>313 >>314 は　ワゴンＲを200万だして買うようなもんですよね？
そら動きはしますし下駄代わりには使えるけど、満足感はない。安くなければ
意味ないわけ。　2Lクラスが同じ値段で売っていたら買わないでしょうということ。
車だとシビアに比較するのに、マンションだとこんなんで買ってしまう人がいる
ってことは、やっぱり家は女向きの買いものってことだね。

軽に200万払ったら割高だってのは小学生にでも分かるでしょ？

軽自動車なの？
首都圏で供給されている８万戸以上を俯瞰すると、ここ（長谷工）は標準の部類ですよ。
今話題の都心のタワーは、いわばクラウンクラス以上ですからね。
カタログでスペックを比較している人からすると物足りないのでしょうね。
と言っても、批判している人達もクラウンに乗ったことはないのでしょうけど。

　並のできで、値段は並とはいえないもの.... 軽に200万の例えは、
コストパフォーマンスを見ろといっているんでしょ。　200万で高いといえる車も
あれば、400万でも格安といえる車もあるよね。　まぁグロス価格がいくら以下じゃない
と買えないという人が、欠点を我慢して買う分には止めはしないけどね。
でもそういう人は無理して、こんなの買わなくても、ずっと賃貸でいいんじゃないかな。　

西口に徒歩8分のダイナシティ東京リバーゲートが販売中で、こちらと悩み中です。やはり同じ南千住でも東口の方が町並み、よい気がします。

徒歩15分はきついよね。仕事帰りの15分は決して慣れることはないです。
帰りが遅いといつもいつも歩くのは辛いという状態。
ま、人それぞれと思うが。。。

>308
ブラックユーモアがお上手なんですね。

>314
実害がどの程度か理解できていないなら実際に買ってみて中古で売り出す際に
周辺との中古マンション価格を比較してみればわかりますよ。
ただし、理解した後に差額は返ってきませんけど。

>318
そういう貴方はクラウンどころか車にも乗ったことない人ですか？
今まで郊外の賃貸やアパート暮らししか知らない方にはすばらしく見えるのでしょうね。

>321
肥満や運動不足の解消には徒歩15分の道のりはありがたいのかもしれないですね。

>>322
前にも誰か書いてたけど、ヨミウリウィークリーの特集で、１都３県の中古マンション価格
が、販売時からどれだけ下落していないかをランキング付けしていた記事があって、
都心の超高級物件と、中小デベの都心物件以外では、長谷工の大規模マンションが軒並み上位
に入っていましたよ。都市内の上位には駅徒歩２０分以上の物件もあったし。

長谷工物件であるが故に中古価格が下落すると言うのであれば、
それは何に基づくものなのですか？

>323
長谷工が故に？誰もそんなことは書いてませんがね。
ここの物件の構造、仕様の低さを指して書いただけですよ。
あまり長谷工、長谷工って被害妄想丸出しにされても困ります。

余談ですが・・・。
323の指摘してるランキングで都内の物件では数件しか入ってませんよ。
誇らしげに都の市部のランキングで上位だと意気込んでいますが。
一応ここの物件都23区内ですので参照で持ってくる資料が市部じゃあお話にならないかと。

結局・・・
この掲示板への書き込みは、販売会社の人とライバル会社の人との
小競り合いでしかないんですね。期待して待っていた自分が愚かでした。

トキアスのときもそうでしたけど、これだけ大規模だと、周辺のマンションへの影響は
かなりあるでしょうね。　ライバル会社の書き込みが多いとしても納得はできます。

　長谷工施工ですから、誰も仕様には大きな期待はしていないと思いますが、
上の記事にあるように、駅距離が半分のダイナシティや、トキアスをベンチマークとされれば、
買いだよと人にお勧めできる価格水準にないということもまた事実だとは思いますけれども、
23区内で、このグロス価格に収まっている物件はそう多くはありませんから、瞬間蒸発とは
いかないまでも、今程度の価格（あるいは微かに価格調整して）で充分に竣工までに時間を
残して完売可能だとは思います。　うちは、特に急いでいないので、やはりこの価格ではパス
です。　

駅から遠いほど、値落ちが激しいというのは、きちんと東京カンテイとかのデータでも
実証済みの事実ではあるが？やはり中古物件の場合 10分以内を指定して探す人が多い
(isize の中古物件検索など参照）ので、10分と11分の間にかなりの価格差のギャップが
できていますよね。　16分とならなかったのはこの物件にとってはハッピーかもしれない。
15分”超”となると、殆どバス便のみってのを同じ扱いになってしまうから。

会員販売があるようだけど、何戸だすのかな？？

>>324
ここのスペックは長谷工大規模の標準だからね。
>314の書き込みに対するレスなので、例を挙げたんだよ。
要は、設計士気取りのスペック評価は中古価格には然程影響しないって事。

都内で数件と言っても、都心の超高物件が上位に入っているためで、実績としては十分ですよ。
まして、南千住の立地は都心よりも市部に近いと思います。

物件HPくらいは見てから質問すべし。　概要欄 ⇒　184戸

>>329　ここ城東地区でしょ？　中古物件の担保査定が非常に厳しい地区なので、
それが原因で、もともと中古物件価格は安いですよね。(”足立”ナンバー地区一般に
言われる傾向ですが）　市部でも、通勤の便にいいところは評価額はかなり高いですよね。
寧ろ、これからの人口減の時代、今はまだ伊勢崎線の埼玉県内でのみ起こっている
中古マンション価格の激しい値落ちが、城東地区の不便な物件全体に波及してくると
思うほうが自然で、城東限定・もしくは今の埼玉県(浦和/大宮除く）とかの値落ちを
参考にしたほうがよいかと思います。
　おっしゃるとおり、どこの施工かとか、どこのデベが売ったかとかは殆ど中古価格
には影響しませんが、城東地区という、一般には激安で購入できるだけが取り柄を思われて
いる地区で、>>327 さんもおっしゃるように、10分以内の検索条件には引っかからない
この物件、1300戸という規模で、常時中古物件の供給が期待されることもあって、中古
価格の維持という点では正直多くを期待すべきではないかと思います。　かなり賃貸住宅の
供給も多い土地ですので、売ってダメ、貸してもダメという可能性はかなり高い。
一生住む（転勤などはない）ってんであれば、問題にはなりませんけれども。

　あとここの会社の施工物件はいろいろ見ましたが、組んでいるデベ側の設計仕様で結構レベル
には差がありますよ。大抵2重壁は残っていますけれども、2重床化してある物件は結構あります。
他戸当たりのレベルなど、ここ、長谷工標準というのはちょっと言いすぎかと思います。
いくら長谷工でもドア同士ぶつかるような物件ばかり作っているわけではないので、ここのを
見て他を見に行く意味なしとか思われてしまうのも、長谷工には少しかわいそうな気がしますので。

　直床に関していえば、それがどれほど実際に問題であるかではなく、直床=チープという
イメージが既に確定していることのほうが問題ではないでしょうか。　転売を考えた場合、
直床であること、床暖房がないこと（実際には殆ど使われないというのは事実ですが）の
2点はかなりマイナスに働くのが間違いないところではないかと。

＞３３２
床暖房のある無しの中古差は良くて１０万です。
売れ行きにも、ほぼ影響は無いですよ。
直床に関しては価格差０です。
中古物件のチラシや物件ＨＰ見れば分かると思いますが
床の種類や厚さ書いてあるもののが小数です。
中古は実物見て購入するので数字のスペックよりは
実際の住みやすさ重視でしょう。

>>333 10万は大嘘ですね。　東京カンテイとかのデータはご覧になっていますか？
HPで簡単に引けるところでも、床暖ネットなどご参照ください。　数%オーダーの差に
なっていますね。　賃貸価格では 6%とかの影響がでています。　いかに装備がないと
敬遠されるかですよ。

　今や新築マンションで、標準採用で”ない”ところは、20%を切っています。実際には、
ガス会社とかの負担分があるのに、デベ・ゼネコンの負担は非常に少ないにも関わらず
ですよ。　使う・使わないというよく議論になる問題とは違って、これを標準採用しないと
いうのは、いかに1円でもけちりたいというのを徹底しているかですよ。
今や悪いほうの2割弱に入っているのをどう考えるか？　私なら買いません。　

>>331
前半部分はおしゃる通りでしょうね。
つまりそれは、マーケット全体、或いは立地に起因する話であって、仕様・スペックが低い故に、
その実害として価格が下がるという、322の書き込みは誤っていると言う事です。

そもそも城東地区は都心までの絶対距離・通勤時間で比較すると、城南方面よりもかなり価格が
低いですよね。
戦前から市街地化が進んでて、道路が狭かったり、木造住宅と工場が混在していたり、色々な
理由があると思いますが、南千住からこのマンション周辺の地区では、再開発で比較的綺麗な
町並みが形成されています。その点では、他の城東地区とは少し異なる評価をされる期待も
できると思います。
周辺の賃貸マンションの相場は知らないのですが、いくら位なんでしょうか？
知っている方がいらっしゃれば教えて下さい。

>>332
同社の数百戸規模の大規模マンションは、どこも直床で仕様は殆ど変わらないと思います。
組んでいるデベで変わる訳ではなくて、一部の優良立地では「上級」の仕様もある様ですが。
中古価格で、床暖房があるかないかなんて価格にはほぼ影響ありませんから。

床暖房なんて、ある・なしを比較したらあった方が良い、程度でしょ。
雪国じゃあるまいし、ないことが何らかを決める決定的な要因になるとは到底思えませんね。

>>331
いちいち指摘するのも面倒くさいけど、
>今の埼玉県(浦和/大宮除く）とかの値落ち
ってなんで浦和・大宮を除くの？昔の感覚で話してない？

>市部でも、通勤の便にいいところは
市部で評価が高いのは通勤に便利よりも住宅地としての評価、或いは駅に近い点だと思いますが。
そもそも市部は都心までの絶対距離があるわけで、通勤に便利という視点は適切ではないですね。

>賃貸住宅の供給も多い土地ですので、売ってダメ、貸してもダメという可能性はかなり高い
むしろ逆ではないかと。流動性のある人の流入はマーケットの活性化につながりますから。

　実際に近くで零細不動産扱い業者に勤めていますが（今客待ち状態です）
超零細(^^) なので、まぁどこの紐付きってこともないので、以下利害関係なしの意見。
申し訳ないなぁとか思いながらひやかしで見てきました。　確かに仕様はかなり落として
きている割には、相場並みの価格を付けているので、相場感のある人なら敬遠しそうな
感じですね。
　中古価格に、床暖が影響ないというのは、よく出回っている10年以上の物件では
ないのが普通だったからで、ローン破綻などでの築浅の物件の任意整理などでは、
(まぁ買いにこられるのは、賃料収入狙いのセミプロ以上の人ばかりというせいもありませすが）
床暖なしは、やはり敬遠される傾向が強いですね。　直床も同様です。数字でいくらとも
いいにくいですが、 その両者が合わさっている場合合わせて100万程度(〜3%)は下げないと
同じ程度の売却希望期間内に売るのは難しいのではというのが実感です。中古だと、実際に
部屋に入ってみられますので、ここの E100E のような極端な下がり天井はかなりのマイナス
要因です。


>>335 トキアスが中古で 90m^2 超で18万ほどででています。　そこよりは、利便性が
落ちますから新築すぐで貸しても 1800円/m^2 を超えることは難しいでしょう。
うちなら、南面中層程度を仮定して、90m^2 で、16万円台後半程度の賃料を勧めると思います
（これはまぁ顧客の意思ですが、2000円/m^2なら借り手はほぼつかないといえます）
　これを高いと思うか安いと思うかですが、購入価格を何年で返せるかという
利回り検討で考えたら、4%台後半くらいは期待できるでしょうから（ここの装備で
100m^2 に20万近く払う人がいるとしてですが）、近くの物件でいえば、
ステージオなどよりは、貸してリスク回避できる可能性は高いのではないですかね。

>>337 さん。　超零細不動産屋勤務です。 (平日は暇だ...)
例えば　立川市の平均路線価は、足立区を上回ります。　ここの立地もかなり駅から遠いので
20万/m^2 そこそこの路線価だったはずです。城東地区は、ターミナル駅にでるのに乗り換え回数が
多かったりして、実際に所要時間は長めのパターンが多いですし、ここもそうですが、足立区なんかも
交通機関の発達が遅れていて、駅から遠い物件が多いですから、これはいたしかたないところが
多いのではないでしょうか。

　沿線なので、東武伊勢崎線の埼玉方向の物件までの扱い（紹介など）
を行うことがありますが、実感として埼玉に入ると値落ちの加速感は感じます。　浦和・大宮は
思いのほかJRを使うと、時間がかからないというのが立川とかと同じ要素で、それほど詳しくは
ないですが、伊勢崎線沿線・埼玉県といった場合に比べると値落ちが遅いのは事実かと思いますが。
（無論値上がりとかは全く期待できません、値落ちの早さだけですね）

　お客さんもずばり価格期待で賃貸・中古を探しにこられる人が多くて、コストパフォーマンスには
非常に敏感なところがあるので、ここ南千住という立地には多くは期待しないほうがよいかとは
思います。　南千住といえば泪橋とか、こういう固定化された不動産での印象というのは、
消すのに20年はかかります。　実際に、東大島といって６価クロムが連想されなくなるには
20年とかかかりましたよね。　

ついでのついでですが、　床暖はガスの引き込み費用他を、東京ガスがかなり負担するので、
つけても、新築価格はいくらも上がらないんですよ。　冬いは万単位でガス代が期待できますからね。
それでも標準採用しないというのは、余程安く原価を下げたいという場合に限られます。
当然、他にも影響がでているわけで最も端的にでているのがここの戸当たりですよね。
スライドストッパーとかやめても1箇所数千円の節約にしかなりませんが、700戸・数箇所で、
3000個近くにもなると無視できない金額になります。　あんまりコスト低減の行き過ぎも
なんですかね..
お客になら薦めて売ることがあるかもしれませんが、血縁者にはとても薦められませんね。　

>329,335
3,400万ほど差が出たとしてもさほどと言える人は気楽なもんでいいですね。
いちいち指摘も反論も面倒なのでいたしません。
ご自分で「スペックの差は中古市場にさほど影響しない」と信じているのなら
どうぞ購入して確かめてください。誰も買うのを止めているわけではありませんので。

>329,335
銀行屋のたわ言なんで聞き流してもらって結構ですからね。(いちいち必死な反論いりませんので)

やっと賃貸契約の客が来て、ちょっと仕事になった.. 連休の谷間ではしょうがないか。

342,343さんは銀行屋さん？　どっちが先か分からないんですが、城東地区物件の中古物件に
もうすこし甘めに担保査定をつけてくれれば、買う人も借りやすくなって、逆に中古価格も
上がっていくんでしょうけれども...まぁ銀行屋さんもうちと同じで商売でやっているわけですから
先に一杯融資してって訳にもいかんか... 城東地区(特に、このあたりから伊勢崎線沿線;
とくに京成線）のローン査定って異常に渋いですよねぇ。　

近くに住んでいるものです。
もともと南千住はまったく縁のない場所で、公団住宅が当たったからちょっと住んでみるか？程度の気持ちで
住み始めました。住む前、南千住という土地は、泪橋などイメージが悪く、
賃貸でも住むのを戸惑いました。
でも、住んでみたらすごく住み心地がいいですよ。
駅東側は再開発できれいな町並みだし。
歩道も広く、信号も少ないので、駅からの道もそんなに遠く感じません。
最近ではこのあたりに永住してもよいかと考えています。

>334
床暖房の価格差は実体験で１０万の差と複数の業者から言われたんです
床暖房がオプションのマンションで７０万程度の費用で付けたのですが
買い替えで売るさいに、他の床暖房付いて無い部屋も売りに出ていて
その価格差が１０万円もしくは０円で売りのアピールにする程度って事でした。

また床暖房が必要かどうか無視して議論できないですよね。
必要無い設備であれば他が標準だろうと、付いてない事が悪いにならないですから
また設備が多い＝その分価格に上乗せされてます。
逆に設備省いて、その価格分安くなっていればイイわけですし。

　あ参考までに... 時々無茶な賃料で貸したいとかいってくる人がいるので。
直近のUR賃貸の相場くらいはチェックしておいたほうがいいですよ:
駅12分の リバーハープコートで、　75m^2程度で、13万前後。　まぁ
平米1700円代ですね。(共益費は別だから）　新築同様での築浅での
価格ですね。 リバーハープタワーみたいな賃料で貸そうとしても無理
なんだけど、トキアスとかの購入者で無茶な値段で貸したがる人多い。

　貸すんだったら、ここみたいに仕様を落として、安く買ったほうが、大家
になるならよいけど（駅距離・広さ・部屋数しか皆みないからね）
リバーハープコートでも、トイレの戸当たりは、全部スライドストッパー付きで
ここほど酷くはなかったですねぇ。所謂分譲仕様だから、URと比較されましても
という営業の台詞は、ここには使えませんね。
　直床/床暖なしとかの仕様(戸当たりや、内装とかは最近のUR賃貸以下である
ことは間違いない)　に我慢できるのだったら、数年直近賃貸に住んでいれば、
1300戸もあるんだもの、30%引き強で、ローン破綻とかでの任意整理物件とか
狙えるんですけれどもね。 2重壁ってこともないし。案外遮音には気を使って
いるものですよ。
　実は私自身も、ずっとUR賃貸住まいでローン破綻者のマンションを任意整理で
買い取った口です。　まぁキャッシュが殆ど必須の条件になるけど、築2年で、
新築時の4割引きで買えましたね。

>>346 最初から全戸につけるかどうかですよ。　実費は30万前後にすぎませんが、
オプション物は2倍につけて、そっちで儲けを出すのがデベのやり方ですからね。
本体グロス価格は下げないと、他社と勝負にならないのでまぁこうやって儲けだすしか
ないでしょう。　最初っから全戸についているパターンだと、700戸お買い上げって
ことで、仕入れも安くなりますし、東京ガスにとってはいいお客様になるので、
半分近くは、ガス会社でもってくれます。　そういう意味では、差額10万そこそこというのは
原価としては間違ってはいないですけれども、　売るときに10万しかプラスにならんという
のはちょっと過小評価かと思いますよ。

　10万強自腹きっても取り返せるくらいに床暖房ってのは高くつくものです。
実際には要らない装備だということには私も同意しますね。　大抵のお客さんが、一冬だけ
使って2-3万増とかの請求書で”げっ”となって使わなくなるわけですけれども、
中古住宅を買いに来る人が皆それを知っているわけでもないですから、
殆ど新築の新しさなのに、直床で・床暖もないの？？　とか必ず言われますね。
10万差でも売れるのかもしれませんが、売りにくいのは事実ですね。
なんか言い訳が必要ですから。　この物件の場合、このように違うところが分譲仕様ですから
という売りがないですので、営業トークには苦労しそうですね。　せめて、カタカナデベ
並に250mm スラブ厚とかを標準にしてくれればいいんですが、正直最初から賃貸むけに
たてたマンションとの仕様との差がすくなすぎますね。

>344
不動産屋さんならお分かりでしょうが、城東地区は甘めの査定では通しにくいので仕方ないですね。

城東地区でも今時直床で床暖房なしの物件なんて新築で出てないでしょうが、
不動産屋さんから見た場合中古でどれくらいの価格で売り出すんですかね？

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