マンションは絶対に今が買い時PART2

都心のマンションはもう不動産ファンドが手出してるよ。
いい地域はね。
だって買うところ無くなってきてるわけだから。
そりゃー港南とかは不動産ファンドは手出しません。
利回りがちゃんと出る地域でなくっちゃ。

301
この不動産ファンドが市場をゆがめているのです。
そのうち値崩れの元凶になるかもしれません。

＜日経新聞より＞
不動産投信保有資産、200億円を売却

　国内の不動産投資信託（ＲＥＩＴ）が保有資産の入れ替えに乗り出した。
1月末までに三井不動産系の日本ビルファンドなど六法人が計200億円弱の物件を売却した。
量の確保が一巡、物件の質重視に転換し始めたため。買い一辺倒だった不動産投信が
売り手にも回ることは、不動産市場に影響を与えそうだ。燿(16:16)

↑
これって商業地のお話。
都心歩いてみてごらん。
分譲マンションが１棟売りになってたりしてるとこあるから・・・。
憧れの高級住宅地だけどね〜〜。
要するに欲しいところに出たら買い時でしょ！！

知らないの？一般客に売れないから一棟売りするのよ。
世田谷の大型マンションで半分以上も売れ残ったので
同じ敷地内の他の棟を一棟売りしたのご存じないの？
そこは賃貸マンションになるんだけど採算割れになるだろう
という有名な話。

で、値崩れはいつ起きるの？
でも不良物件が値崩れたってなぁ。。。

いつ買うかではなく、いつ買えるかだと。。
いくら値引きがあっても欲しくないものは欲しくないし。。
結局、４０００万のローンの金利１％上がったら、年４０万×３５年って
１０００万以上も違うの。。。それでも待ったほうがお得かしら

ローンは年々減少していくから、「年40万×35年」ってことはないね。
それに、35年返済ってのは悲しすぎる。
せめて20年くらいで計算しようね。

ざっとシミュレーションしてあげるよ・・・

【条件】
　ローン4,000万円
　金利（面倒なので、フラット35で2.5%←結構お徳でしょ？）
　返済期間20年間（ボーナス併用）

【結果】
　総支払額　50,972,470円（繰上げ等なし）
　で、1%金利が高いとしたら、55,815,739円になる。

ということは・・・
>>306が言うように、1,000万円以上違うことはない。

ちなみに、返済期間を35年だとすると
　2.5%で、60,156,772円
　3.5%で、69,561,437円となる。

ローンは年々減少していくので、返済の途中で1%あがったとしても、1,000万円の差は出てこない。
ただ、金利がこのまま低いまま行くとは限らないぞ！！
賃貸派の諸君、大丈夫か？いつになったら買えるんだ？
今の家賃と比べてごらん。35年住んだらいくら掛かる？しかも、自分のものにならないぞ！

もう僕はだめぽ。

ローンを組んで買う人と現金で買おうという人では
話し合う土俵が違うね。
しかし、35年ローンは凄いなー。

>>309
あなたは現金で購入する方なんですね！
羨望のまなざし！！

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました。管理人】

311
お金の有る無しで人を見るような卑しいことをしてはいけませんね。
身分とは驚きました。士農工商みたいですね（笑）
お金と品格は関係があるのですか？
ここはくだらないスレなんでしょうか？
わたしはマンションを現金で買うお金はありまが
まぎれもしない庶民ですよ。
品格のない人というのは
金持ちを特別な目で見る人のことです。
私はお金持ちではありませんにょ。

私も、現金購入派ですが、こちらのスレと「暴落スレ」の常連です。
老後資金にと、長年こつこつためて、やっと一億ほどになりました。
でも車はコンパクトカーだし、毎日超庶民的くらしをジミーに送ってますよ。

>>307の言うとおりなのだが、一点忘れてるとこがあるぞ。
それは、持ち家は、買った瞬間から資産価値が下がるという事実。
地価
庶民には手が出しづらい、ごく一部の優良物件であっても、その幅が小さいと言うだけで
２割程度の下落は覚悟せざるを得ない。金利上昇よりはるかに確実なリスク。

庶民にとっては、ニ、三十年住みつぶす覚悟、
加えて、俺みたいな田舎者は、地元との縁を切る覚悟がないと・・・
悲しいけどこれ現実なのよね。

3月危機はどうやらガセだった模様。
みんな、安心して買おう。

>315
ガセも何も、最初から単なる煽りだと思っていたので何とも思って
ない。
ところで、あのスレ主煽るだけ煽ってどこへ消えたの？

なんだ？３月危機って。
煽りといえば。今が買い時っていうのも煽りだけどな。

このスレの事でしょ。どうかしてるよ、このスレ主。
↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/shintikutyuuko/

318
いくらなんだって３月暴落はないだろう。
これから下落傾向は続くだろうけどさ。

あのスレは、3月に暴落が「始まる」であって、3月だけで終結するわけじゃないのよ。
継続的に見守りましょうね。

暴落スレ大好き人より

>>320
3月から始まるということは、4月になってから相場が上昇したら間違いってことですね。
この3月の値下げは毎年恒例の決算締め切りの値下げでしょうから4月になったら元の
価格に戻るでしょう。

321
価格変動には波があるから月単位の話は意味がない。
年単位で見なければ。

そういうことなら、、、
例えば2005年は2006年にならいと、わからないってことになるね。
買うということになれば、やはり月単位で見ておくのがベスト。
前年は年で見ててもいいとは思うけど、（傾向として）。

323
下落傾向は明らかだから、年単位で見た方がいいのでは？

水曜日、公示地価の発表。
どうなってるかね。楽しみだ。

地価公示予想
都心（銀座、青山、六本木）　＋１５〜２０％
都心周辺部（品川、新宿、池袋）　＋５％
周辺部１（吉祥寺、錦糸町）　　０％
周辺部２（国立、船橋）　　　　−３％
ほか、どどどすべり

マンション買うなら、郊外のバス便１０分なら、お手ごろ価格です。

327
今年中に買わなければならないのなら
月単位で考えればいいわけで、
待てる人は数年待った方がいいというだけの話ですよ。

その年に買おうとするなら月単位で見るのがベストでしょう。
価格はもちろん、何月にどこでどのような物件が発売になるかとか。
そうしないと、引越しの計画もたてられませんからね。
数年待つこととは別のことだと思いますし、数年待つ人はここに居る
必要もないでしょう。

とある記事です。

首都圏賃貸居住者の意識調査　購入には消極的　2002/04/25
首都圏で賃貸居住する20代〜50代への住まいの意識調査をした。
住宅購入については、6割以上がこの先5年間は住宅購入を考えおらず、
「すぐに購入したい」という回答はわずか5.5％で、
住み替え意向が高い（回答者の6割が希望）割に住宅購入に対しては
消極的で、賃貸住宅での生活にそれなりに満足している様子が伺える。

だそうで、賃貸の人は、いつも言っていることが同じだということが
伺えます。
それにも拘わらずここに来ているのは、「住み替え意識だけは高い」
ということなのですね。
でも、賃貸の人は待つと言っているだけのようですから、賃貸に住み
続けるのですよね。
賃貸をそれなりに満足しているようですから、無理はしなくていいと
思いますよ。
買わないことを無理に、価格が資産価値がと理由をつけなくても良い
と思います。
本音では、持ち家は考えていないこのままでいいよ、ということです
よね。
とすると疑問なのですが、住み替え意識は誰に対してなのでしょうか？
（自分それとも家族？　世間体？）

330
賃貸賃貸って騒がしい人だな。
資金の運用先にマンションを考えている人だっているんだよ。
これだけ供給過剰とマスコミが騒げば待つのが当たり前でしょう。

331
＞資金の運用先にマンションを考えている人だっているんだよ。
やめた方がいいんじゃないの？
危険はたくさんありますよ。

とある情報、不動産投資のデメリット
・人口の減少（2007年がピーク）
・購入した瞬間、中古となり価値が下がる（株で言えば投資した瞬間、ストップ安）
・保有しているだけで資産価値が減少していく（建物は時間と共に劣化していく）
・流動性が低い
・地震、火災のリスク
・資金回収リスク
（借りた人が家賃を払わない、どんな借主が付くかわからない）
・手厚い借地借家法
（不動産を借りた人は賃主が泣いて頼もうが土下座しようが返却する必要はない）
・個人が圧倒的に不利な環境（専門性が高く、情報の差がある）
（部外者には適正な価格はわからず、肝心は情報はインサイダーでなければ
　入手困難なマーケット 空室リスク・賃料ダウンリスク）
・不動産投資は、他の金融商品と比べて投資コストが高い
（度失敗したら、立ち直れるか？　大抵の人は、レバレッジを賭けて投資する）
（初心者としては、あまりにも大きい投資となり、間違えられない、練習がきかない）
（不動産は、大部分の人にとっては一生を左右しかねない投資となる）

＞これだけ供給過剰とマスコミが騒げば待つのが当たり前でしょう。
残念！　最近のニュースでは、マスコミはあなたの期待を裏切っています。

331
要するに資産価値は期待出来ないってことだな。
じゃあ、マンションを買うのは止めよう。

そうだねぇ。
ワタシも止めたぁーっと。

個人のマンション投資や運用は、止めた方がいいと思うけど。
誰も責任取ってくれないし。。。

グランディア近くの食事をするお店で、よく立教の女の子と隣り合わせます。仕事をしながら、お夕食を頂きながら、彼女達の就職活動の話を耳にするのですが、
女性が働き続けて「お金をもらう」と、グランディアに住めるようになったりします。が、、、人生に大きな犠牲が伴うことも言ってあげたい気持になりました。
「グランディアが良いマンションか」の定義に似ていますね。「良い人生か」はその人が人生にいかに満足できているか次第なのでしょう。
グランディアは「満足」と即答できますが、人生は、、、羨まれる人生には違いないと分かってはいるのですが。。。
昨日友人5人が遊びに来てくれて、かにパーティをしました。スターディアサロンと私の部屋ともに、大感激と大感嘆してくれました。
近頃のマンション検討者には「売れ残り」という印象のあるグランディアですが、先入観の無い友人達には「すばっらしいマンション」とうつるようです。
仕事辞めたくなることはあるのですが、グランディアを失うのか、、、と思うと「働こう」と思い直します。
「これは失いたくないよねえ」と友人達も共感してくれていました。住んでみて「グランディア、良いマンション」と思いますよ。
先日も販売さんにエレベータですれ違ったので、購入を励ましてくれたこと感謝していると伝えました。
わりあいと良い方々がこのスレッドに集っていらっしゃると感じています。
(その割りに建設的でないのはもったいないですね)グランディアのどういうところが良いか、他のマンションのどこが良いか、
マンションはどうあるべきか、など、、、みなさんのbrainを生かして建設的な話ができると良いですね。
掲示板ではどうして個人攻撃をしたがるのでしょうね。掲示板の嫌がらせがらみで（ここではないですよ）
最近警視庁のハイテクセンターと池袋警察署に行ってきました。警察の方は「我々が動くときは、(しばし沈黙）犯人を捕まえる覚悟で行きます。」
とかっこよかったですよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38138/

消費税などの各種税率のアップ減税の廃止が怖いです。
今でも35年なんて長期のローン組まされてるくらいなのだから・・・

グットロ−ンてどうなの？
35年固定？
なにか落とし穴ないの？

１０さんの釣りに掛かってグランディアの方、全部読んでしまいました。
結構面白かったですが、３３６の書き込みは１０さんの偽物の様な気がしています。
間違っていたらごめんなさい。
でも偽物だとしたらかなりの根暗さんですね。

日本は２００６−７年から人口減少に入りますが、今後起こることは東京の地価下落でなく、
東京への一極集中です。そのためそれ以外の土地は下げ続ける可能性が高いです。
実際現在都心で起こっている地価上昇（例えば秋葉原駅前では坪３８００万で地所が落札しました
が、２００１年には鹿島が９００万円で落札した土地です）はそのＩｎｄｉｃａｔｉｏｎでしょう。
また海外、例えば米国ではここ１年で２０％程度地価上昇（都市部）、ロンドンでは年収１億
でも家を買えないほど上昇しています。

結局人口減少より、一極集中の早さの方がまさる可能性が高いでしょう。

資産価値でみればマンションより一戸建てですが、これ以上下がりようのない金利、
減税を考えれば、３０年単位なら確実に買い時です。

金利については、難しいところです。個人的には銀行のＮｅｔ　Ｉｎｔｅｒｅｓｔ　Ｍａｒｇｉｎ（貸し出し
と預金の金利差から信用コストを引いたもの）を考えると、大企業貸し出し赤字〜０．５％、
中小企業貸出2％程度、住宅ローン２．５％となり、住宅ローンは銀行間の競争により
長期金利が上昇してもそれと同じペースで上昇していくと思われます。ただ長期金利の
動向は難しく、来年の日銀の金融引き締めへの転換、その後国家の借金の多さに焦点が
あたると予想されますので、今は１５年に及ぶ金利低下局面の最終ステージ（反転）
と考えるのが妥当ではないでしょうか。（１０年国債の金利の長期チャートみていれば
そう考えるのが自然です。金利のように経済成長と密接に関連した指標のトレンドは
ゆっくり確実に変わります。土地も同じ。株は３年周期）

ついに来週のガイアの夜明け でも報道されます。
マンションの供給過剰と投げ売り。

日経スペシャル「ガイアの夜明け」　３月２９日放送　第１５４回
マンションは買い時か？〜大量供給　販売の現実〜
http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview050329.html

暴落信者にとってはうれしい番組ですね。是非見てください。

ただ、ここで忠告
闇雲に安い物件って・・・どうなの？
立地・仕様などは、価格と比べて妥当なの？（値引きがあってそれで適正価格になるだけでしょ？）
そこに喜んで住む人もどうかと思うけど。
いい物は、値引かなくても、待たなくてもすぐに完売しますよ（うちのマンションがいい例です）。

それと、ちゃんと自分の支払い能力の方も考えてくださいね。
現金一括で買う人はやすい方がラクかもしれませんが、資金のない人はどうかと。
ローンを組み、金利が上がったときの負担分は、ちゃんと考えているんでしょうかね？疑問です。

３４０
さんまさに私もそう実感しますね。最近地方は凶悪犯罪が多いように思います。当然都会もそうですが
過疎化による心理的な不安はますます増えて行きますね。人間は元来にぎやかなほうがすきですよ。
たまに特異な方が田舎に住みたがりますが、過疎化が進めば進むほど東京への一極集中は進みますね。
この流れは止められないでしょう。
考えても見てください。悲しいですがお年寄りばかりの町で自分の子供を育てようとした時
若いご両親はなるべく都会での教育等を選ぶ人が多いです。
経済効率を考えても人口が一局集中しているほうが効率がいいんです。
効率がいいということは便利だということです。一度便利さになれた人間は決して手放しませんから
一極集中は避けられないですね。

んなわけはない。

＞疑問です。
結局、ガイアの夜明けを見たって買わない。
３年経っても買わないし、５年経っても買わない。
１０年経ったら結局買わない。
買わないを買えない（消極的）って置き換えてもいいけど、そんなもんです。
一部の値引き情報を見て、暴落しかけていると安心しているだけなんです。
（暴落済みや底値地点は逆に不安、しかけているがポイント即ち「待て」に
しておきたいがベスト。）
でも、安心は禁物です。
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20050305AT2D0201Q05032005.html
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20050323AT1F2201F23032005.html

つーか、万損を買うことは、人生を売ること。買い時は永遠に来ない。

346
そう思う人は買わなければ良いこと。
検討者が集う板からも離れれば良いこと。

多様な意見が見れない板って悲惨だな。

無益な意見はいらなと思う。
なぜそう思うかというポイントこそが、人の知りたいところでは？
それこそが多様な意見。

分譲マンションの問題点は散々既出だがな。この板は＊＊＊＊多すぎ。