THE TOKYO TOWERS はどうでしょう？５

町会の限られた人だけへの、手続きを踏んだ有料公開は別に問題とは感じていません。公団の人も同様の手続きで入ってもらっても良いと思います。
電気代や掃除などの管理費の分担の意味でも、無料にはするべきではないと思います。
対象者の限定は、厳密に行うべきと思います。入居前に管理組合を組織・招集して討議することは可能でしょうか？

近隣住民への解放が避けがたい事実とすると、その対象者は勝どき６丁目住人に限定するのか、５丁目や豊海町も含めるのかどちらかでしょう。
免許証などの提示と住所入りの誓約書と、いくらかの負担金を科するのは当然。首から通行証みたいのをぶら下げてもらう。
そう言うのであればまあいいかという感じです。

重要なのは、ラウンジ公開はあくまで公開であって、開放ではありません。たとえば、テレビ番組の公開録画なんていっても誰もがみれるものではないですよね。
町会との良好な関係（ご近所さんという意識）を保つ意味でも、あくまで対象を限定した公開は仕方がないかと思います（約束を反古にするとまたそれで問題を起こす）。
さすがに豊海の人は対象から除外してもよいかと思うけど。

確かに重説のときはラウンジ公開のお話は受けているので、しょうがないかとは思うけど、現段階で具体的には決まっていない方法論については、誤った方向に行かないようにしっかり監視できればよいと思います。
管理組合が機能する前に、デベや管理会社に勝手に、町会の方ご招待などされて、既成事実を作られるなどということは断固としてさけたいと思います。

どなたかこのスレッドを保存して、電車男みたいに本にまとめてくれたらよいのですが・・・・・

>>280
そんなことをして、誰にどんな利益があるのでしょう？

こんなのを本に？

sea購入者です。
毎度ながら、新たな販売期になると様々な書き込みが増えるのは、微笑ましい光景ですね。
他の業者、倍率低下を目論む購入予定者、抽選に外れて僻み根性一杯の他物件購入者など、
様々な人がいると思いますが・・・。
また、購入決定者の中にも噴飯モノの書き込みを行っている方がいらっしゃるようですが、
この物件のネガティブな要素、今現在では不確定な要素などは、自分なりに咀嚼や吟味を
した上で、納得して印鑑を押している筈ですよね？
決して安くはない買い物ですから、後から不安が募る気持ちは理解できますが、一部の
コメントについては、契約遂行能力に不安を覚えるのが少なくないようです。
また特定層を蔑むような意見についても「人として」の疑問を感じます。
住民レベルを疑われるような利己的かつ感情的なコメントは、理性的な他の多くの購入者に
とって、甚だ迷惑な話だと思います。
デベを訴えるなりキャンセルするのは各自の自由ですから、納得できない方は、各々勝手に
やってください。契約能力無しということで、解除できるかもしれませんよ。
では。

>>283
契約能力？契約遂行能力？？
ここって労務提供契約とか、業務委託契約なのか？？
知らん言葉中途半端に使って、あんたの方が＊＊丸出し

同感

>>284
283は馬●丸出しと言うよりも、販売員丸出しな発言だろ。

>>284
>>283が言っているのは契約当事者としての能力って意味だろ。
未成年者や禁治産者などは契約能力を認められていないよね。
「＊＊丸出し」って言葉が、あんたに跳ね返ってくるよ。

>>287
それはそもそも契約できてないだろ？ついでにいうと、それは行為無能力。
今年こそ宅建とれ！頑張れ販売員！！

>>288
287は283だろ？もうほっといてやれよ、痛々しいから

>>287
不動産購入に遂行能力っていらないだろ？履行能力だけ
俺も283の言ってることは良く解らん

>>287
禁治産者？いつの時代の法律知識ですか？
「＊＊丸出し」って言葉が、あんたに跳ね返ってきましたね♪

>>283

だからー！
SEA購入者とか書いて、お願いだからこういう事、書かないで下さいよー。
あえて書く必要ないでしょ？こ難しい事（つもり）書いてるけど
こんな書き方してわざとMID購入者の気持ちを煽ってるの？
SEA購入者がみんなこうだと思われたくないので
わざわざ意地悪なコメント書かないで下さいね。
SEAとMIDと仲良くやりたいのに、もういい加減にして！
私はSEA購入者ですが、あなたの最後の文面に思いやりをまったく感じません。
そういう方も「人としての疑問」と言われても仕方ありません。
SEA購入者でも、本当に相手の事を考え、理性をお持ちなら、
こんな所でわざわざMID購入者の気持ちをイライラさせる書き込みしないでしょ？
「どうせお前らSEAタワー住民は他人事だろ？」って言われてしまいますよ。
ここで今問題にしている事は、いずれ何かしらの話し合いや、解決する為のきっかけになると思います。
住商だってちゃんとした会社ですから、住民の意見を無視ってなんて事はしないと思いますよ。
今、ここの皆さんはあえて問題にする事で、
MID住民だけでなくTTT全体で意識して欲しいという事ではないでしょうか？
なのに、意見が違うのは勝手ですが、SEA購入者があの様な書き込みしても、
無意味にゴタゴタするだけですよ。
今更購入した方を責めても、何も解決しないの分ってますよね？
攻める相手を間違えてます。

567 ：名無し不動さん ：2006/01/22(日) 17:16:46 ID:???
e-mansionおもしろすぎ

まあ、どっちもどっちだな。
２ちゃんねるで言われてしまうレベル。
物件は悪くないが、住民レベル低すぎ。

SEAとMIDで喧嘩させて、得をするのは・・・・・・・・
売主と販社だけ
解るよね、何を言いたいのか

>293

自分で２ちゃんに書いたんでしょ？
ご苦労さま

契約した途端、営業はいなくなりました。
引継ぎ連絡も無しでした。ＯＰ契約も済んでるからとりあえずいいけど。
会員、一期一次、二次の後ぐらいで営業は大分いなくなったよね。
営業から異動の手紙や引継ぎの連絡のあった人もいたみたいだけど、
私の場合みたいにすっと営業が消えていった人も結構いるのでは？

ＭＩＤラウンジに何台か監視カメラ入れたら。

ＵＲ賃貸との間に鉄条網と監視塔が必要。
乗り越えてきたら問答無用で銃殺。

首から下げるカードではだめだと思う。
だって、カードはずしたら住人と区別できないですよ。
カードしてない人たち全員に、「あなたは住人？」って
聞けないでしょう。

入居者全員の指紋登録をして、エレベーターに認識装置を入れて選別すればよいんじゃないか？

THE TOKYO TOWERSヒエラルキー。
ＳＥＡ購入者＞ＭＩＤ購入者＞ＵＲ賃貸＞周辺のクズ住民

３０２〜３０６＝非購入者の煽りだろう

>>307
勝手に決め付けないでもらえる？

家賃２０万のクズ住民の俺が来ましたよん。

>>307
大荒れにして話を明後日の方に向ける、噂に聞く
三○不動産販売サイバー部隊かな？

公開空地の開放は避けることはできないが、MIDのラウンジ開放は法的に取りやめは可能では？
区分所有法の中の規約の改正で区分所有者の３/４の賛成を得ることは必要不可欠ですが、
売主から各区分所有者に所有権が移転した時点で、MIDの開放により所有権の侵害問題が
発生した場合は、民法２０６条や、憲法の２５条の生存権を主張し、開放を取りやめる
訴訟を近隣住民に対して行うことは可能ではないでしょうか？
また、MIDのラウンジ内で故意または過失によって器物破損等の損害を与えるなど
違法行為があれば、民法７０９条の不法行為にあたり損害賠償を求めることが出来ます。
再開発や総合設計等において近隣住民の同意を得ることは必要不可欠のため（公聴会等が区で開かれる）
デベ側は早期に着工したいため、ある程度近隣住民の無理な意見も取り入れてしまいます。
したがってデベ側にラウンジ開放等の変更を今更求めるのは無理でしょう。
しかし、我々（SEA、MID及びUR）所有権者がまとまっていれば近隣住民とも対等な立場で
交渉ができるのですから、無駄な争いはやめて、専門知識を有する有識者を含めた代表団を
選出する事が肝要かと思われます。

↑の続き・・・
それと、私はSEA購入者ですが、MIDのラウンジ開放には基本的に反対の立場です。
上のレスでMIDの開放はSEAの購入者には他人事のような意見も見受けられますが、
万が一MIDの開放により躯体や設備（特にEV）の経年劣化以上の劣化や毀損が
ある場合、修繕積立金基金からもしくは臨時修繕費の出費になり、SEAの購入者
の損害にも繋がりますので、お互いもっと関心を持ちましょう。
せめてラウンジの入場料は躯体や設備の減価償却費の引当てを計算して取り決めたいですねぇ。
根拠があれば近隣住民も高くても納得するでしょう？

入場料は高くなくてもよいと思います。１００円程度。珍しさもあって１回は登るでしょう。でも、一巡すれば利用者はいなくなると思います。
一番肝要なのは、公開対象者を厳に限定することだと思います。

３１１ですが、
１００円は安すぎでは？根拠を示して提示したほうが良いのでは・・
どこかの超高層の建物の入場料をモデルにするとか・・・
公開対象ですが、一般的な中高層の紛争に係る行政指導で近隣説明範囲を
計画建物の敷地境界から半径が、その高さ（１倍〜２倍）の距離に等しい水平距離の範囲
及び冬至日における真太陽時の８時〜１６時までの間に、計画建物から受ける日影
（地盤面測定・屋上看板等の日影を含めたもの）が２時間以上になる範囲に居住する
方。とすることが多いので、その範囲（敷地の一部でも範囲の線にかかれば対象とする。）
の敷地及び建物の所有権者を公開対象者とするのはいかがでしょうか？

民法２０６条や、憲法の２５条は全然関係ありません。
発足予定の管理組合は、デベロッパーと都及び周辺住民間の契約を引き継ぐこととなっているので
一方的な公開の取りやめは債務不履行にあたり、（逆に訴えられることはあっても）近隣住民に対する訴訟など見当違いも甚だしいです。
それらの実現にはあくまで都及び住民との話し合いの上、契約更改の形で実現すべきこととなります。

まだ何も始まっていないうちから、人間不信な意見が多過ぎではないでしょうか？
あまり神経質な方は、そもそも集合住宅に住むべきでは無いと思いますが？？？

３１６へ
一方的な取りやめではなく、民法２０６条や憲法２５条が脅かされる状況が発生した
場合の事です。脅かされる状況下では、そもそもその取り決めには過失があり
（デべと都と近隣住民の契約）自体が無効です。
無効な契約は債務不履行にはなりません。

民法２０６条は所有権の内容を定めているだけ。
そもそもの取り決め以上に物権が侵害されるような場合には
所有権に基づく妨害排除請求権を行使することになるね。
かといって、当初の契約自体は有効であることには変わりありませんので念のため。

>>311,312さん

私はMID購入者ですが、建設的なご意見有難うございます。
私は法律的な事など詳しくないので、こういう意見があるととても参考になります。
そしてSEA購入者の方も、この問題に対して関心を持って下さることを嬉しく思います。

>316さん
確かに一部の書き込みなどに、近隣住民やURに向けて、神経質と取れる様な書き込みがあるのも
事実ですね。また、近隣住民を否定する様な事も良くない事です。
ただ、ご理解頂きたいのは、
一般の住民が住む集合住宅に、ラウンジ公開という矛盾したシステムが事前に決定しているのなら
（もっと言えば、絶対に変更できないと言う根拠があるのなら）
今から想定できる最悪な状況になる事だけは避けたいと思う住民の気持ちも理解して下さい。
その中で、皆さんが色々と提案をしてくださってるのだと思います。

うちには幼い子供もいますし、若い女性だってここに住むかもしれませんよね。
男性から見たら「下らない、考えすぎ！」と思うかもしれませんが、
狙われるのはいつも弱い者なのです。勿論、それ以外の被害もあるかもしれません。
事が起きた時、入館者の身元がはっきりしていれば、犯人を見けやすいという事になりますが
入館者に対して甘くしてしまうと、近隣住民以外の者も入ってこれるという事です。
「ここはセキュリティが厳しい！」のと「ここは外部も入れるマンション」というのでは
全く違いますよね。
何でも「決まったんだから、無理！」とばかり煽らず、たとえ公開中止が無理でも、住民が安心できる
何か良い解決策の方にコメント下さい。
こんな嫌な問題に「まだ具体的に何も決まっていません」という返事しか返ってこない
売主の態度に、不安が残るのです。
営業さんの「ここはセキュリティ万全で、勿論、URとはフロアもエレベーターもすべて別ですから！」の
言葉を信じて「良い物件を購入した」事を、あとあと後悔しない事を祈るばかりです。
TTT自体は確かに良いマンションですから。

そもそも有効かどうかは、あなたが決める事ではないのでご理解下さい。
その取り決めによる近隣住民の権利は
絶対的なものではなく、その権利とは東京都・TTTによって認められたものであり、
TTTによって認められた権利である以上、
TTTに害を及ぼすような権利の行使は認められないはずのものです。
したがって、権利の行使も、TTTの入居者に不当に迷惑をかけない範囲内
でのみ認められるということになります。
例えばTTT５０階の夜景やレインボーブリッジ、東京湾等が見える
ラウンジ、しかも不特定多数の人々が自由に出入りができ各戸住居に
隣り合わせという環境で何も問題が起こらないと誰にも言うことはできません。
そのような環境下で居住者の生命、財産、権利が脅かされる状況が継続的に
なれば、当然民法２０６、２０７条や憲法２５条が侵されることになり、
その当初の契約自体が違法の可能性があるので、無効を提訴することは
可能であるはずです。
判例があるかどうか解りませんので、有効か無効かは司法に委ねることに
なります。

すみません。ＵＲってなんの略ですか？

すみません、僕もわかりません。ＭＩＤってなんの略ですか？

ま、こういう微妙な内容の場合は憲法１３条だと思うけどねー。
２５条って‥‥生活保護でも申請するのか？

↑
１３条は国民の権利と義務について・・・
見当違いも甚だしいYo
恥ずかしいから・・・

どっちでもいいよ。

オレ小難しいことわかんにゃwwwwwwwwwい.

>>324
１３条は幸福追求権。
プライバシー権とか、新しい人権はみんなこれが根拠条文。

>>327
ごめん１３条は生命、自由および幸福追求に対する国民の権利と解されるので
妥当かも。でも日照権やプライバシー権の根拠はよく２５条を根拠にする。

みなさん、おちつきましょう。憲法の話ではないですよ。セキュリティの話ですよ。
近隣住民に開放したくないとかいうケチな話でもないはずです。
開放しない場合と同等のセキュリティが確保できればそれでいいんでしょ。
セキュリティが確保できないなら改善するのがあたりまえですね。

>>329
同意、どのみちこの事例では憲法の出番はないと思うしｗ

>>321 >>322

パソコンに「UR」って打ってネットで検索かければ出てくるでしょ。
MIDも理解できないという事は、購入者ではない人が冷やかしに書き込みですか？！
暇なんですね。。
真面目に質問していたのなら、失礼しました。

>>311
いや、ある意味近隣さんである、ＵＲ住民の利益を代表するＵＲが議決権の１/４もってるから
住民全員が賛成しても駄目。
なんのためツインタワーの片方の過半をＵＲが買ってるか考えな

今、それぞれが、した方が良い、大切なこと。

デベがしっかり説明しないから、かわりに知っていること、話すね。

わかりやすく話すつもりだから、購入者や検討者の方、スルーしないでね。

購入者なら、重説時にもらった資料、見返してごらん。
ここは、勝どき六丁目地区第一種市街地再開発事業で施工されることになった
超高層マンションだよね。
そして、施工主は、勝六再開発株式会社。

ポイントは第一種市街地再開発事業ということ。
つまり、東京都と協議して事業計画書を提出し、その認可を得て、はじめて
進めていける事業だということ。
けして、デベの独断で進められるものではないし、
些細なことでも認可された事業内容と違える場合には、
事業計画書を再作成した上で、東京都と協議し、
その認可をもらわなければ、勝手に変更をしてはいけないの。

近隣に対するＭＩＤスカイラウンジ公開は、
この事業計画の中に組み込まれており、
だから、重要事項として、説明をし、承認をもらい、
その上で建前かもしれないけど、納得した人と契約しているの。

つまり、結論的には、近隣に対するＭＩＤスカイラウンジ公開は、
この超高層建物を再開発の形で建築するに当たり、東京都と約束したもの
なので、東京都が変更してもいいよ、と同意しなければ変更できないの。
入居後に全ての購入者が、こんな公開やめにしたい、と決議しても
東京都が、わかりました、と言わない限り、変更できないの。
勝手に公開中止したら、東京都との約束違反になって、反対に
ＴＴＴ管理組合が被告とされ、損害賠償を含む訴訟を起こされてしまうの。

なんで、こんな不条理な条件を呑んだの、と云う人は多いと思うけど、
第一種再開発地域の場合には、地域振興及び近隣地域に対する開かれた
コミュニティ形成のためには、一般に行われているような公開空地やスーパー、
集会所程度では不十分ですよと、東京都に判断されてしまうものなの。

そのかわり、５８階という、みんなに誇れる、東京都内最高層の建物を建築
できたのだし【容積率・建蔽率の緩和】、建築するに当たり各種税制面での
優遇措置【デベに対するものじゃないか、と言わないでね、税金安いことは
販売価格の低減に比しているの】、迅速な建築許可【これもコスト低減に比
しているの】につながり、だから、都心３区の中央区で、こんなにも安く
販売できたのーそうでなければ、５千万円以下が販売価格の多数を占める
ことはありえなかったのー。
よく、ここのデベがＴＴＴの最大の特質にあげているＣＰ＜コスト・
パフォーマンス＞とは、このことなの。

もちろん、この再開発が、都内では初めて民間会社主体で行われたものだから
お上が箸の上げ下げにも口うるさかったし、今後の再開発事業推進のためにも、
ここはお上の顔を立て、お上の意向無視は困難だったので、はいはい聞きました
という事情もあるけどね。

今後の都市再開発事業参加で活路を見出したいデベ側＜特にＳ＞の行政側への思惑があるのは否定しないけど、元々のミサワ事業の時に比較すれば、はるかに少ない持ち出しだし、だから建物内の公開はこの程度ですんだのであり、デベの努力も評価しないと不公平なの。
ミサワ事業内容で施工したら、はっきり言って、虎ノ門レジデンスとＷＣＴの間の
価格帯が最多販売価格帯になったと思うよーそのかわり、ＳＣ・ホテル・地下駐車場
付きのガラスカーテンウォールだったけど。

以上の内容のことは、購入するなら、しっかり認識して契約すべきものだし、
購入した以上は、ＭＩＤ近隣公開はやむをえないと認識しないといけないものなの。

ただね、購入者の方々は、こんな小難しいことはわかんないし、
営業担当者からこのマンションはセキュリティに配慮したマンションですよ、
と勧められ購入したのに、ＭＩＤ公開に対する安全性への配慮が欠けるのは
けしからん、とお怒りになるのは、気持ちとしてよく、理解できるの。

だからね、ここで、安全性がとても心配な方は、現時点での事業計画書内容の概要
の説明をデベに求めてごらん。
デベが説明してくれないなら、東京都の都市整備局　市街地整備部　民間開発課
に電話【０３−５３２０—５１３７】して、相談してごらん。

そうすれば、ＭＩＤ公開に対する安全面の配慮として、どういうことを、求めれば
よいのか、方向性は出ると思うよ。

セキュリティマンションという説明をして販売している以上、
それに見たった安全性を求めるのは、契約内容の一部として購入者の当然の権利だし、デベ側は当然にそれに応える契約上の義務があるよ。

ＭＩＤスカイラウンジ公開により特に不利益を受けるＭＩＤ分譲購入者は、
ＳＥＡ購入者と同等以上の安全性を制度的に保証されていなければ
契約法上、おかしいよ。

ここにいう制度的に保証とは、構造上＜防犯カメラの効果的設置及び玄関にも
各住戸専用の防犯カメラの設置、ラウンジ階直通エレベーターの設置、それが
無理なら許可階のみ停止のための装置を講じることなど＞、管理上＜付き添いは当然だし、警備員のラウンジ階の常駐も当然、入出館管理は当然のこと＞、
想定される危険事態に対応できる善後策を講じておくことなの。

ここのみんなは、近隣の範囲を勝どき地区と勝手に考えているけど、
現時点において、近隣の範囲に限定は特にないの。ほんと、ここ、わかって！
でないと、いつまでも、延々と無毛な議論に終始するだけ。
公開についての料金も、東京都の認可内容だから、勝手に決められないの。
ＴＴＴに管理組合が成立した後も、今後ずっと、そうなの。
おそらく、一人大人１００円相当なの。

それとね、入居説明会直前ではもはや遅いから、
公開対象の「所定の手続きを経た」近隣住民の、
その「所定の手続き」の内容を、いま、煮詰めておかないといけないの
→ここも、認可内容に含まれるから、後での変更は大変に困難なの。

だからね、いま、しなければいけない、大切なことは、
事業計画内容の現時点での概要を公開してもらい、
それに基づいて
安全面での配慮に対する善後策を出してもらい
販売で宣伝している価値を満たすセキュリティ性を確保してもらうことなの。
特にＭＩＤ購入者は、それを求める切実な権利はあるから、それを行使しないと
自分が損するの＜権利の上に眠る者は保護せずが日本民法の建前＞。

公開中止か否かの議論は、全くの無駄なものだよ。
誰にも何の利益も生まないよ。

>340「販売で宣伝している価値を満たすセキュリティ性を確保してもらうことなの。」
その通り！これは販売者側の義務です。だからこの、セキュリティ確保を追及すべきでしょう。

なるほど、良く分りました。
確かに、今ここであーだこーだ言い合った所で、解決するものでもないですね。
しかし、都市再開発事業で、都が民間住宅の中にあるラウンジを、外部に公開させる事を要求したのなら
全くを持って無神経で呆れます。当然そこに住む住民から反対意見が出るのは想像できたと思うのですが。
今、各地で再開発事業が進んでいる様ですが、再開発事業の一角だからと言って
他でもTTTのように、一般住宅内なのにラウンジ公開など条件に入れているのでしょうか？
まぁ、今更こんな事を言っても仕方が無いという事ですね。良く分りました。

ただ、>>339　で書いている様に、最低限はそこまで配慮はして欲しいです。
そしてもし何かあった時に、私達住民が責任を追求できる様、予めはっきりと決めておく必要がありますね。
公開中止が無理なら、それぐらいは当然責任を持っていただきたいです。
しかし、一住民の意見や不安、要求などを電話で問い合わせた所で、
まともに対応して頂けるものなのでしょうか？
TVなどを見てると、対応の悪さしか印象にないのですが・・。

・・しかし、今日ニュースで見た「アメリカ産牛肉問題に対する、ブッシュの発言」ぐらい
とても無責任で不愉快な問題です。。

>340
公開空き地に関しては東京都が関与してくるが、ラウンジ開放に関してはあくまで町会との間の合意事項。従って、近隣は勝どき、しかも６丁目や５丁目に限定されるであろう。
契約がどのように行われているか、民法上の解釈で、公開を拒否できるのかは、実際の契約書の公開がなければ分からないので、
３４０さんの事業計画の内容公開は必要というお説はもっともなこと。
そして何よりも重要なのは、購入者が早急に組合を結成して、交渉しないと、個々では無理でしょう。

私個人としては、近隣との交流のために、本当の近隣住民に対しての、誓約書・身分証明・有償などの条件を付けた公開はいいかとは思うのですが・・・・・。

100円相当ですかぁ？！
あまりにも安すぎますね。
うちはMID購入の為、オプションでカメラ付玄関子機と防犯玄関センサーを
オーダーしました。
SEAだったらここまでしなかったと思います。
都も売主も管理会社も、もう少し分譲住民の事を考えて欲しかった。
公開空地、認可幼稚園、スーパーだけでは駄目だったのでしょうか？

おそらく購入者に弁護士も十人単位で含まれているであろうから、彼らを中心に、事前に住民の利益団体組合を組織できればよいのですが。誰か強力な核になる人が名乗りを上げてくれればいいのですが。

それこそ弁護士ならそんな無駄なことしないと思うんだが

　次に、ナンバー１２、東京都市計画第一種市街地再開発事業勝どき六丁目地区第一種市街地再開発事業についてお聞きします。
　本件は、市街地再開発事業決定案件ということですが、事前の説明の中で、事業者がミサワの個人開発の予定が再開発会社に変更となるとお聞きしました。
　当初、この再開発事業計画は、二〇〇一年に決定していたものですが、私が調べた資料によりますと二〇〇一年四月六日、地元の豊海小学校で区の主催で勝どき六丁目地区市街地再開発地区市街地再開発促進区に関する住民説明会というものが開かれています。
　そのときの計画では、ミサワシティ株式会社が今回のような計画を示して、＊＊スもその後やっているわけですけれども、当初の予定では二〇〇二年、昨年六月に着工、五年に完成予定という説明でしたけれども、今回改めてこのような案件が出されてきたわけですけれども、その経過と、なぜ事業者が変更になったのか、その経緯についてお聞きします。

◯成田都市防災部長　勝どき六丁目の事業計画の変更についてのお尋ねでございますけれども、勝どき六丁目地区では、平成十三年に再開発促進区域と再開発等促進区を定める地区計画を都市計画決定いたしてございます。
　そこにミサワシティが個人施行による市街地再開発事業を申請してきてございまして、個人施行の場合には市街地再開発事業の都市計画決定が要件となってございません。また、都市再開発法が改正されまして、会社施行によります市街地再開発事業の制度が創設されてございます。
　そこで、今回、施行予定者より会社施行の申し入れがございまして、個人施行の認可を取り消し、会社施行の第一種市街地再開発事業として都市計画決定するものでございます。
　これがおくれた理由は何かと、こういうふうなお尋ねでございますけれども、施行者の事業計画の見直しと、それから支援金融機関との調整によるものでございます。

　3)　広域交通基盤の整備について
　　　ア　開発者負担と広域交通基盤の今後の事
　　　　業費
　　　イ　ゆりかもめ輸送実績の減少理由
　　　ウ　ゆりかもめの勝どき延伸など今後の計
　　　　画の見直し

　３の建ぺい率でございますけれども、中央区月島・勝どき地区の約五十四・六ヘクタールについて建ぺい率を六〇から八〇％に変更いたし、地域特性を生かした都心居住を推進してまいります。

都議会の議事録みてみたけど、やはりラウンジ公開は町会との絡みみたいだね。

やりようによってはＭＩＤ住人の意思が尊重されそうですね。でもやはり、俺は町会はご招待という意味でも条件を付けて公開してもいいと思うけど。

そうですね。
いつでも入館OKというのではなく、予め近隣住民の希望や予約を受け付け、
町会責任者、もしくは管理会社担当が同行のうえ、招待という形で
決められた日時に、ラウンジを公開するという事であれば、かなりこの不安も解消されると思います。
勿論、それ以外は入館は禁止という事で。
しかし、この提案も通るのかどうか・・。
UR住民に対してはどうなのでしょうか？

UR住民に対しては１０００円でプール開放しているので、３００円くらいの有料で開放してはいかがでしょう。となると、ＭＩＤの方はＵＲと共生ということになるけれど、同じ棟という事で多少は仕方がないのかと思います。時間も管理のしやすい１９時までとかせめて２０時までにするべきでしょう。

〇かち委員　新しい事業会社ができたということですけれども、その構成とか出資割合というのはどういうふうになっているんでしょうか。
〇成田都市防災部長　新しい施行主体につきましては、まだ申請されてきておりませんので、その出資割合等については未定でございます。
〇かち委員　先月の末に新聞報道がありまして、経営再建途中のミサワホームホールディングスが、十月三十日にＵＦＪ銀行などに対する一千億円の優先株発行を柱とする経営再建策を発表したとあります。
　ミサワは、約五百億円あると見られる不動産担保融資の不良化に加えて、東京勝どきで予定するマンションプロジェクトの含み損が懸念されており、こうした事業の整理で債務超過転落を防ぐために増資に踏み切ったといいます。
　ＵＦＪは、債権放棄ではなくて、増資という形で再建支援に取り組むことになったわけですけれども、これが順調に行けばいいことですけれども、失敗すれば、大変な株価の下落など、リスクの高い問題を抱えることになるわけです。
　こうした中でも、この勝どきの大型マンションの計画は進めていくということですが、聞くところによると、都市基盤整備公団もこの事業に参加すると聞いておりますけれども、実際どのぐらいの参加になるんでしょうか。
〇成田都市防災部長　都市基盤整備公団の事業参画についてのお尋ねでございますけれども、公団が施行予定者との協議を進めているということは伺っております。ただ、その参画の具体的な内容に関しましては、今後の協議の中で決まっていくものと思われます。
　施行予定者は、民間事業者に対して事業の参画を公募するなど、そういうことができるようになっておりますので、都市基盤公団はこの公募の状況に応じて事業参画する形態になっておりますので、その予定と聞いております。
〇かち委員　これも新聞報道ですけれども、約二千六百戸の住宅がこの二棟でできるわけですけれども、その四分の一、六百数十戸は都市基盤整備公団が買い取って賃貸マンションにするということで合意がとれたというふうに報道されています。あとの残りは分譲マンションで、現在の簿価でも完売すれば損失は出さないと三沢社長はいっているということですけれども、マンション過剰が現在、大問題になっている状況の中で、五年後に完成するこの物件の完売見込みというのも、大変不安材料ではないかというふうに思います。
　一方、総合設計制度の活用による再開発ということでの容積率の緩和などがあるわけですが、基準容積率はどれぐらいで、本計画ではどのようになるのかお聞かせください。
〇成田都市防災部長　容積率についてのお尋ねでございますけれども、本地区は用途地域の都市計画容積は四〇〇％を指定してございます。
　本事業に関しましては、都心型住宅の供給による都心居住の推進や、広場や緑道等の整備及び有効な敷地内空地の確保により、良好な住環境の創出などに寄与することから、平成十三年決定の再開発等促進区を定める地区計画におきまして、容積率の最高限度を九六〇％として定めております。
〇かち委員　九六〇％になるということで、この説明書の資料にあるように、一街区の中にこれだけ大きなボリュームの建物ができるわけですね。百九十三メートル、六十階、二棟の住宅ということですね。低層には店舗などが入って、住宅戸数は二千五百五十戸。
　それでは、この再開発で生じる人口、それから発生交通量、そして居住人口、そういうものの予測はどうなっていますか。
〇成田都市防災部長　本事業で発生いたします交通量、それから人口についてのお尋ねでございますけれども、まず居住人口でございますけれども、約五千百五十名、それから商業施設での就業人口については四百五十人を想定してございます。
　発生交通量でございますけれども、住宅関係に関しましては一日当たり大体一千八百台ぐらい、それから、商業施設に行き来するものの交通量としましては二千六百台を想定しているものでございまして、全体で一日当たり四千四百台の発生交通量を想定いたしてございます。
〇かち委員　勝どきの五、六丁目、これは六丁目ですけれども、五、六丁目の世帯数は二千六百二十六戸、人口は五千四十人。六丁目の新たな開発で居住人口が、今のお話では五千百五十人。一街区で周辺人口が倍に膨れ上がるということは、公共交通や保育園、学校、児童館など、社会経済的負担が急増するわけです。周辺環境への影響が増大することは当然です。ＮＯ２もＳＰＭも、既に現状の濃度が基準値を超えている中で、寄与率はわずかだといっても、悪くなることは確実です。
　今回の一連の経過を見ても、ミサワという住宅大手会社の救済のために、銀行がかかわり、公団という準公的支援が入り、支えながら、周辺住民や中央区にも大きな負担をかける、このような計画は見直すべきだと申し上げておきます。
　次に、最後ですが、先ほどもありましたけれども、環境影響評価準備書、都市高速道路中央環状新宿線についてお聞きします。
　この案は、二〇〇一年に環境影響評価方法書ということで、この委員会にもかけられました。当委員会で質疑もしておりますが、今回、準備書ということで出てきているわけです。
　今後のスケジュールはどのようになるのかお聞きします。

東京都議会都市・環境委員会速記録第十九号
平成十五年十一月二十七日（木曜日）
第五委員会室
　　　午後一時四分開議
　出席委員　十二名
　　　委員長　　　　　　　　　　　　　　　相川　　博君
　　　副委員長　　　　　　　　　　　　　　野島　善司君
　　　副委員長　　　　　　　　　　　　　　樋口ゆうこ君
　　　理事　　　　　　　　　　　　　　　　高橋かずみ君
　　　理事　　　　　　　　　　　　　　　　中嶋　義雄君
　　　理事　　　　　　　　　　　　　　　　吉野　利明君
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　吉原　　修君
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　清水ひで子君
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　かち佳代子君
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　新井美沙子君
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　内田　　茂君
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　坂口こうじ君
　欠席委員　一名

上記の議事録で一生懸命かみついていた大田区の共産党都議のページです
↓
http://kachi-kayoko.way-nifty.com/weblog/

誰かが言っていたけど、コミュニティーが政治力を持つというのは大事なんですよ。近隣の人たちも、共産党を通していろんな要求を通しているというのは上記議事録を見れば明らかなように、政治はきれい事ではないのです。
というか、どこの町会も系列の都議をもっていて（もちろん勝ちどき町会も）行政にいろんな要請しているのですが、それは地方政治の正しいあり方です。

誤解してほしくないのは、政治力は大事だけど、もっと大事なのは、周りのコミュニティーと仲良くすることだと思います。
堀江モンの逮捕は、政治力の無さと言うより、あまりにも周りを刺激しすぎた点が大きかったのだと思います。
そう言った意味で、ラウンジ開放は法的にひっくり返せる可能性はあるけれど、そんなことはやらないで、例えば勝ちどき５丁目６丁目の５０００人に限定して特別にラウンジ使用（もちろん有償：５０円くらい）を認めるというスタンスで、セキュリティーをどうするかを考えてはいかがでしょう。対立が次に何を産むか、予想できません。

晴海地区再開発事業ということですが、今回はこの計画変更と晴海三丁目西地区の第一種市街地再開発事業計画ということで出されていますけれども、まず、本事業計画のこれまでの経過と地権者はどのようになっているでしょうか。
〇柿堺都市防災部長　まず、経過でございますが、平成五年の七月に晴海地区再開発地区計画の都市計画決定百九十ヘクタールが決定をされております。その後平成十二年に、先ほども申し上げましたけれども、地区住民、中央区から当時の都市整備公団に施行要請がなされております。その後、平成十四年の七月に都市再生緊急整備地域等の指定がございまして、今回の第百五十六回の都市計画審議会への付議が予定されているところでございます。
　また、地権者でございますけれども、主な地権者といたしましては、東京都港湾局、東京都住宅供給公社、住宅供給公社が分譲しましたキャナル晴海住宅、日本通運等でございます。
〇かち委員　平成五年からこの計画が持ち上がってきて、経過の中で、ことしの七月に都市再生緊急整備地域に指定されたということですけれども、本計画と緊急整備地域に指定されたということが、直接何か連動するものがあるのでしょうか。
〇柿堺都市防災部長　ただいま委員からご説明がございましたけれども、この事業、大変長い経過があるわけでございまして、もろもろ地元の住民と協議を重ねながら今お示しした現計画が定まっているというふうに認識をしておりまして、都市再生緊急整備地域、七月の二十四日に決定をされたわけでございますが、その後の決定ということではございませんので、そういう意味では特段の関係がないものというふうに認識をしております。
〇かち委員　七月に緊急整備地域に指定はされたけれども、この計画はその前から進んでいたので、直接的な影響はないということですけれども、今後この晴海地区再開発計画、九十ヘクタールあるわけですけれども、ここにおいては、これからは民間の事業者が直接提案できる、そういう制度が導入される可能性もあります。そうなると、大変超スピードでこの地域の開発が進んでいく。そういう過程の中で、今回の計画案が出されているところだと思います。
　事業計画では、イメージ図が出されておりますけれども、Ａ街区におきましては、百八十メートルの住宅棟が三棟建つということになるわけです。三棟合わせると、延べ面積は十七・三ヘクタールということになるわけですから、当然環境影響評価の対象になるのではないかというふうに思うんですけれども、その辺はどうなっているでしょうか。
〇柿堺都市防災部長　東京都環境影響評価条例におきましては、審査対象百八十メートル、かつ十五万平米ということになっておりまして、ご質問のありました住宅については、高さが百八十メートル以下でございますので、いずれにしても条例の対象にはならないというふうに考えております。
〇かち委員　驚きですね。今までは、百メートル以上、十万平米ということでしたので、九十九メートルということで＊＊ス逃れをしていた例もあったわけですけれども、今度は百八十メートルを超えるということになりますので、百八十メートルは対象外、こういうことになるわけですけれども、これで、やるとやらないの違いというのは相当大きな環境上の問題を残すということになると思うんですね。
　これは百八十メートル以下ということで、対象外ということですけれども、広さの面では十五ヘクタールを超えるわけなんですが、そういう点では十分面積上足りているというふうにいえるのではないでしょうか。そういう点で＊＊スの対象となり得るのではないかと思うんですけれども、そういうことはどういうふうに考えるんでしょうか。
〇柿堺都市防災部長　ご質問の件につきましては、事業者が環境局と十分に調整をした結果だというふうに認識をしております。
〇かち委員　環境局と調整をして、やらなくてもいいということになるというところは大変不可解ですよね。この事業計画そのものは、一つ一つが出されているわけではなくて、この地域全体の開発事業計画として、十七・三ヘクタールという広さの上に三本もの、三本といえるぐらいな高い超高層のマンションをつくるわけですから、それをやらなくていいということは、本当に公平性に欠けるのではないかと思うんですね。
　経過の中でいろいろ聞いていますと、また環境局に聞いたところによると、確認申請を一つ一つの、Ａ街区における一棟ごとの建築確認を出すという行為によって、これは出さなくてもいいんだというふうにいわれたというんですけれども、そういうことで本当に環境を保全することができるのかといわざるを得ません。環境局が事業者に対して＊＊ス逃れを指南しているような状況ではないかと思えるんです。
　しかし、現実の環境はどうなのかということですけれども、現況の大気環境、また近隣の自動車交通量、ＮＯ２とかＳＰＭなどについてはどのように把握されているでしょうか。
〇柿堺都市防災部長　都開発事業による周辺への影響でございますが、交通量、それからそれに基づく周辺の渋滞、あるいは環境への大気等の影響ということだというふうに思いますけれども、まず自動車のこの事業による発生量でございますけれども、住宅でございますので、一日当たり約三千四百台がこの事業によって増加をするものというふうに考えておりまして、それにつきましては、周辺の主に交差点等の、飽和度といっておりますけれども、そういうところでチェックをした結果では、周辺道路の交通量の方が圧倒的に多いということもございまして、影響は少ないということでございます。
　また、供用後の大気への影響につきましては、周辺の道路の将来交通量に対する地区間の発生量の交通割合で、〇・六％から三・六％程度ということで、これにつきましても、与える影響は少ないものというふうに事業者から聞いているところでございます。
〇かち委員　こういう大きな開発をしていく上では、当然環境問題というものを考えていかなければならないことだと思うんですね。
　わかるかどうかということでお聞きしたわけですけれども、経過の中で、私も調べたところ、都市基盤整備公団、この事業を進めていく公団は、昨年の十二月に環境影響評価調査計画書というものを作成しているんですね。住民の皆さんにもこれを説明しているわけです。当然公団としては今後＊＊スをやっていくだろうという見積もりの上で、計画書というものを出したと思うんですが、条例がことしの七月に変わったということで、やらなくなったようですけれども、この計画書の中に記載している内容を見ましても、周辺環境のＮＯ２それからＳＰＭ、いずれも環境基準を超えているんです。そして隣接する晴海通り、これから晴海高速もつくられていくという計画があるわけですけれども、この交通量は今後三倍以上にふえるだろうというふうにも予測されています。
　今おっしゃった、大して影響はないだろうといわれているのは、現況の中で比較されたのではないかと思うんですけれども、将来的にはここは環二も完成し、そして、晴海高速もできということでは、大変交通量が多くなる状況にあるわけですね。その間に挟まれた中にこれだけの高層ビルができて、人口もふえていくということですから、環境問題を抜きには考えられないと思うんです。
　この事業計画では、二千六百戸の住宅ということですけれども、それでは、予測人口はどのぐらいになるのでしょうか。先ほど発生交通量三千四百台といわれましたけれども、このマンションにできる駐車台数と駐車場の形態、そういうものはどういうふうになっているんでしょうか。
〇柿堺都市防災部長　まず、当事業における予測人口でございますけれども、五千二百名ということで考えているようでございます。
　また、駐車場につきましては、地下式駐車場ということで、二千三百六十台を確保しているということでございます。
〇かち委員　住民の皆さんは、当初、この駐車場はタワー式で行うというふうに聞いていたようなんですけれども、それは変更されて、地下になったということでいいのでしょうか。
〇柿堺都市防災部長　地下式駐車場ということで、間違いございません。
〇かち委員　当初はタワー式ということで住民の皆さんに説明をされていまして、三十何階ですか、高い高層のところに車を押し上げていくというようなことは、安全性だとかそれから恐怖感とか、いろんな問題でこれを変えてほしいという要望が強く出されていたようですが、一応それは地下にということになったわけですけれども、二千三百六十台を地下にということでは、相当建設コストにも反映するのではないかなというふうに思います。
　それは別にして、ここに二千六百戸の住宅ができるわけですけれども、そうなれば、おのずと人口増に対する社会的公共施設というものが必要になると思うんですが、保育園だとか学校だとか、そういう計画はどのようになっているでしょうか。
〇柿堺都市防災部長　当事業によりまして、中央区では保育園が不足をすることになるということで、地区内に新たに保育園を設置する計画を進めているところでございます

かち議員はトリトンの時も色々かみついて居るみたい。

1.根拠 　都市再開発法（昭和44年法律第38号）
2.目的 　市街地内の都市機能が低下していること等が認められる区域において、 建築物及び建築敷地の整備等を行うことにより、 市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図る。
3.事業の種類 第一種市街地再開発事業 （権利変換方式） 従前の権利を新たに建設される建物に対する権利に変換する。
4.施行者 　 個人 市街地再開発組合(5人以上で設立）、再開発会社（特定の組合、特定の再開発会社は除く。） 地方住宅供給公社、都市基盤整備公団等、特定の組合、特定の再開発会社
5.施行区域の要件 ・市街地再開発促進区域内又は、・次の条件に該当する区域
※高度利用地区又は特定の地区計画区域内
※耐火建築物の割合が、建築面積又は敷地面積で全体の1/3以下
※公共施設が不十分、敷地利用が細分化等により土地利用状況が不健全
※土地の高度利用を図ることが都市機能の更新に資する
6.補助採択要件
事業の位置づけ 都市再生特別措置法（平成14年法律第22条） 第2条第3項の規定に基づき定められる都市再生緊急整備地域において実施されるもの等、 その他に8種類の位置づけがあり、それらに該当する事業等国の関与が政策上位置づけられる事業であること。
共用部分の基準 廊下、階段の仕上げ等に対する基準に適合すること
都市計画 すでに、市街地再開発事業もしくは市街地再開発促進区域に関する都市計画が定められている、 又は年度内に定められることが確実であること
施行地区面積 敷地に接する道路の中心線以内の地区面積が、原則として1,000m2以上 原則として5,000m2以上 原則として1,000m2以上
有効空地率　 道路、広場、屋外駐車場等の有効空地が地区面積の30％以上又は敷地面積の10％以上 地区面積の45％以上 地区面積の30％以上又は敷地面積の10％以上
建築面積 — 500m2以上 —
延床面積 1,000m2以上 2,000m2以上 1,000m2以上
階数 3階以上 4階以上 3階以上
その他 1人で施行する場合、施行地区内の土地所有者等の人数により建物所有者の人数の制限あり 標準駐車場条例の基準により算定した規模の駐車施設を確保 標準駐車場条例の基準により算定した規模の駐車施設を確保
7.補助対象 ・調査設計計画・・・事業計画作成費、地盤調査費、建築設計費、権利変換計画作成費
・土地整備・・・建築物除却等費、仮設店舗等設置費、補償費等
・共同施設整備・・・空地等整備費、供給処理施設整備費、その他施設整備費
・附帯事務費　・・・事業施行に附随して必要な工事雑費及び事務雑費

分譲マンションなのに、その建物内の共用部分を住民以外の人が利用できるなんて、
おかしなマンションですね？！びっくり！
聞いた事ないです。
ここに住む方に同情します。
煽ってるつもりないです。素直な気持ちでそう思います。

近隣さんや、UR側も普通にセキュリティ面考えても、おかしいと思わないのですかね？
聞いた事ないです。公団だって普通にオートロックにしてるのに？
じゃ、私もここの賃貸を借りる事が出来たら、利用できるって事ですね？
そりゃ、ラッキーって思いますよ。
まぁ、賃料が幾らになるのか分りませんが・・・。（借りれない可能性大ですが・・・）
政治力があろうが、なかろうが、変な話ですね？
すみません、お邪魔しました。。

ここで一番得するのは、UR賃貸の入居者でしょうね。
購入を検討しましたが、手数料と税金とローンの利息を考えると、
数年住むんだったらリスクのないURで借りるのがいいと判断しました。
思う存分、MID棟のラウンジも使えるし、気に入ったら値下がりした分譲を買えばいいし。
そう考えてらっしゃる方はいるんじゃないでしょうか。

今思えば、365さんがおっしゃる通りかも。（泣）
良い物件を購入したと思っていたのに、色々と問題が出てくるなんて。
テンション上げる為、「では分譲ならではのお得感は？」を探してるのですが・・。
MID棟の問題をもっと重要視するべきでした。
兎に角、近隣やUR住民が分譲側に入ってこれて、ロビー、エレベーター、フロアを
自由にウロウロできる様な事には絶対にしないでほしい！
じゃないと、高い税金払って分譲買った意味ないですよ。
マンション購入して、なんでこんな気持ちにされなくちゃならないのですか？
URと一緒に利用するなんて、営業から全く聞いてなかったですよ？！
MIDの方は分譲住宅数が少ないから、静かに暮らせると思ってMIDにしたのに！
あーーーーぁ。もう手付け金も払っちゃいましたよー。

THE TOKYO TOWERS限定カースト制
ＳＥＡ購入者＞ＭＩＤ購入者＞ＵＲ賃貸＞周辺住民共

>>368
ＳＥＡ購入者だが何か？

>>363
そういったことはみんな契約前に説明を受けて、納得済で契約しています。
ただ一部のゴネればなんでも通ると思っている＊＊が騒いでいるだけで。
（まともな契約者から＊＊マンション扱いされて迷惑な話）

THE TOKYO TOWERS限定カースト制
ＳＥＡ購入者＞ＭＩＤ購入者＞ＵＲ賃貸＞周辺住民共＞＊＊住民

そうなんですか？
さらにびっくり！
でも納得して契約してるなら仕方ないですね。

しかし、
>ただ一部のゴネればなんでも通ると思っている＊＊が騒いでいるだけで。
とか言われてる購入者の方も、お気の毒・・。
ここ仲悪いんですね。
確かに自分に関係なければ、そりゃ迷惑な話ですもんねぇー。
世知辛い世の中だね。。

THE TOKYO TOWERS限定カースト制
３６９＞ＳＥＡ購入者＞ＭＩＤ購入者＞ＵＲ賃貸＞周辺住民共＞＊＊住民

THE TOKYO TOWERS限定カースト制
３６９＞＞ＳＥＡ購入者＞ＭＩＤ購入者＞ＵＲ賃貸＞周辺住民共＞＊＊住民