マンションは絶対に今が買い時PART８

>超高層住宅が登場してまだ10年足らず、そこに長期間住んだ人の体調や心理的データ
以前、主婦や子供が情緒不安定に成り易いとか、キッチンドランカーに成り易いってのが、週刊誌か何かにあったような。
ただ、オフィスが湾岸の２０Ｆにある身としては、あまり影響は感じていません。
高層にいるのを感じるのは、数時間に１回程度お茶するときに東京タワーや富士山（朝夕のみ）を見るときだけなので、
影響の具合はわかりませんが。
ちなみに田舎で育った自分としては子供は庭付きで育てたい。

香港やシンガポール、ハワイもそうですが、それらの地域ではもう２０年以上前から高層住宅は
当たり前のとうに建っています。そこで育った人間が情緒不安定になったとか、そういった研究が
なされたというような話も聞きません。ここのスレの話題からは外れますが、感覚的な意見に
過ぎないと考えます。

マンハッタンもそう。何十年前から多くの住人は高層マンションに住んでいる。
人口密度の高い都市なら高層は避けられないよね。

あれは週刊誌のあおりだよ。週刊誌の言うこと聞いてたら、皆電磁波
でガンや白血病になってるってパナウェー○研究所とレベル変わらな
いんだから。週刊誌記者は。

>234,241さん
実は私はもう一つの方の六甲アイランドで震災体験したものです。
超高層階に住んでいました。
まず液状化についてはマンション敷地以外ではすごかったですが、
マンション敷地は水抜き工事の効果が有って全然起こっておりませんでした。

次に揺れの被害については、建物はしっかり残りました。
当初ゼネコンの設計担当は(世界初の実証とあって)あの交通事情の中、
東京から心配そうな顔で来たらしいですが、帰りは想定範囲内だったと
手を後ろに組んで余裕で帰られたそうです。
(私は理事をしていたのですが、当日は会社の被災対応で立ち会えなかったので、
後に理事長から伝言を受けた内容からです。)

内装は、壁紙はやはり敗れましたがボードが外れるところのまでは行きませんでした。
ただ、中層階では、ボードが外れたり天井が・・・と言うところもありました。
タワー内の被害度は(低層階：軽微、中層階：大きい、高層階：比較的少ない、最上階：軽微)
但し、上に行くほど、揺れの振幅は大きいです。但し周期が長いため、軽いものは飛ばないが
揺れ幅は半端ではないです。まず歩けない。酔います。

タワーは、神戸の様な周期の早い「直下型地震」には強いですが、周期の長い
「プレート型地震」には共振しそうで怖さが残ります。
因みに当時の自分のマンションは、今の様なRCではなく、コストが掛かっても
(RC並みの柱や梁の太さで)SRCで頑丈に建てていました。

今はコンクリート強度が上がっり鉄筋の巻き方が変ったり、制振や免震技術でカバーしているけど、
ただ、長周期の地震を想定するとRCだけと言うのは正直少し怖さが残ります。

と言いつつも、今度は関東でまたタワーを購入してしまいました。(無論RCです)
それと、地震後しばらくはPTSDでめまいが止まりませんでした。
タワーの物理的影響が有ったのか、地震の心理的要素のせいか、未だに解りません。

すみません、長くなりました。
続きはまたの機会にでも。

247さん
貴重な情報をどうもありがとうございました。

地震による影響については、非常に関心が高いのですが
「液状化で高層マンションは倒れる」
「免震構造だからまったく問題なし」
というように、極端な意見が多く、実際のところは
どうかよくわからないような状況でした。

大都市に住もうと思ったら、今後は高層マンションに住む可能性が
高くなる現状では、図らずも世紀の大実験となってしまった
神戸の震災の経験者の方々からの情報は大変貴重です。
続きを是非お伝えください。

ほかの方で同様な方がいらっしゃったら、あまり思い出したくない
ご経験かもしれませんが、教えていただけるとありがたいです。

中層階が一番被害が大きかったという情報は大変参考になりました。
何しろ狙っているのがその辺りなもので。
高層は高くて手が出ない＆あまり好きではない。
低層は周りのビルの影響で日当たり＆眺望が良くないなので。
ちなみに低層とはどのくらいまでなんですかね？５Ｆ？１０Ｆ？

でもそれは通常の耐震構造の場合ではないでしょうか。震災後開発された免震や制振構造の場合は
また違うのでは？

免震構造は超高層にはむかないとも聞きますね。。。
制振か？やっぱ、今後は。

241さん
247さん
参考になりました。

液状化についての話など、一番心配していた所でもあります。
水抜きとは、マンション建てる所が行うのですか？
それとも埋立地を売った自治体が行うのですか？

マンションの周りはひどい状況で、マンション敷地内は大丈夫とのことですが
もし駄目なマンションは倒れる恐れがあるということなのでしょうか？
となると、周りのマンションの状況も確認してから買ったほうがよいのでしょうか？

疑問ばかりですいませんが、教えていただければ幸いです。

どこの地震だったか忘れましたが
地中に打ち込まれたマンションの杭が液状化現象
の影響で折れ曲がっていたことがあります。
また免震構造は縦揺れには弱いとかいろいろ問題はあります。
でもね心配したって切りがないでしょう。
関東に直下型大地震が着たら都市が壊滅状態になるわけですから。

>249さん
低層階は２階の例、中層階は１５〜２０階辺り、高層階は３０階以上を想定して、
理事会で現場を見廻った時の様子を思い出して書きました。
中層階の被害が大きいと書きましたが、ただ、これは中層階が悪いと言うわけではなく、
ここがＳ字の揺れをしっかり耐えたから上の階もが助かったのです。
中層階の被害を見れば、その建物の余裕度が解るのではと過言したい位です。
むしろ揺れそのものは、一番低かったかも知れない。
(理由：戸境壁などの被害は、柱と柱に挟まれた壁が各柱の揺れの差で圧縮されたりして
　　　　外れる為で、単純に揺れ幅だけでは無い為です)
>250さん
確かに当時の建物では、ただの耐震構造ですので、今の免震や制震では異なると思います。
ただ、免震や制震でも、弱いながらもその上の建物は耐震構造であるので、
やはり似た傾向になるのではと想定しています。
>252さん
因みに、当時のうちのマンションは、自治体(神戸市)が水抜きを行い、他の行っていない
土地より高くディベロッパーに売っていました。ただ、神戸の様に自治体が作った島で
なければ、ディベロッパーが行わないといけないかもしれませんね。

また、水抜き工事をしていても、超高層に関しては、うちのマンションでは、
直径２ｍ以上で深さが５０ｍの杭が入っていました。(海の底の支持層まで)
特に神戸は六甲山系の影響で急激に深くなって行くので
超高層は島の中でも陸に近い側に集中していました。(それでも50m必要だった)
基礎や、構造はかなり頑丈に設計されたため、おかげで命は助かりはしましたが、
購入費用の大半が建物代で土地費用はわずかで、負担が大変でした。

また、７階建程度の建物では、水抜きを信用して、基礎が比較的浅いため、
一部で傾き(但し建築基準範囲内です)が生じた建物も有ったらしいです。
(その建物の住人より聞いた話で、バルコニーで隣の建物とで位置の差が生じたらしい)

ご参考までに、基礎の深さの面では、むしろ
基礎の浅い陸地の側の超高層の方が色々と構造的な被害が多かった記憶があります。
個別名では言えないので、公共の建物で例えると、神戸市役所のＳ構造の超高層建物では、
上層階で傾き(但し建築基準範囲内です)が生じていました。(今でもそのままです)

すみません。また寝れなくなりそうなので、今日もこの辺で失礼させて頂きます。

247さん
再び貴重なお話をきかせていただいてありがとうございました。

そのお話をうかがいながら思い出しましたが、
今住んでいるマンションは、高層ではなく中層程度で、築年数がたったところですが
以前から住んでいる方に聞いたのですが、阪神の震災のあと
住民が仰天してすぐ専門家を呼び診断してもらって、耐震工事を行ったそうです。

その時補強したのは、真ん中程度の階で、共有部分のみならず
実際に住んでいる部屋の中の柱も含めたおおがかりな補強工事を行ったと聞きました。
きっと、２４７さんのおっしゃるように、その部分が、Ｓ字のゆれとなった時に
一番負荷がかかるところだったのでしょうね。

神戸でこれだけたくさんの実例があるのに、その情報やデータが
東京のマンション購買者にほとんど伝わっていないのは不思議。
大きな情報ギャップがありますね。

豊洲とかどこかのマンションは７０メートルも杭をうつらしいけど
だから安全だ、というのではなくて、そんな軟弱地盤だから
地震の時はそんな高層マンションはすぐ倒れる、という話が
このスレでもどこでも繰り返し出てくる。

そういう話をする当人は悪意に基づいているのかもしれないが
そんな話が何度も出てくる背景には、十分な情報がいきわたっていないために生じる
漠然とした不安が存在すると思う。

それを考えると、十分地震対策をしている軟弱地盤の高層マンションは
消費者の不安を反映して強気な値づけができない分だけ
情報ギャップがない購入者にとっては、お買い得ということになるんだろうか。

超高層と地盤については、あまり深刻に考えるのもどうかと思いますね。
ゆれの周期によってもどのぐらいの階の振幅が大きくなるかは違うし、神戸のデータは所詮神戸のデータ。

ＷＣＴ、復活しましたね。
売れ残りが増えてないかなんていう書き込みもあるみたいですが、
都心近くの物件はＣＭＴ、ＴＴＴみたいな値段でなくても勝負できるってことを証明しつつあるわけで
（もちろん、少数の例外はあります。郊外で勝負してればよかったのにと思う会社も…）、
今後物件が出てきにくくなることを考えれば、今は買い時のような気がします。

都心で土地が入手しにくくなって来ると郊外に出て行くのは当然…。

いまならまだ値上がり前に間に合う土地は結構あると思いますね。
既にバブルになってる土地でも、例えば新浦安みたいなところだったら広いマンションで
永住できるから、値下がりしたとしても悪くないでしょう…。

神戸のデータは本当に参考になるな。
だって、マンション関連業者が発信したわけではない、
利害関係で歪んでいない数少ないデータの一つだからね。

そんなこんなで、２５８さんの言うように、近年の都心の大規模物件は買いというのに賛成です。
都心賛美者ではないけど、今後もし地価が下落したとしても
都心は交通至便という便利性だけは常に残るから
必ず買いたいという人は現れる。価格が下がったとしても、
潜在的な購入希望者が常にあり、厚い売買市場が存在するというのは、購入者としては大きなプラス。

郊外でも、一部の人気地域はそういう市場が存在するけど、
それ以外の半端なところは、過去10数年のような地価下落の局面でそうであったように
売却しようと思ったときに、限られた購入希望者しかおらず、
大幅に価格を下げざるをえない。

ところで、新浦安は、２５８さんの言うようにいい地域だと思うが、
今すでにその人気が新築物件の価格に織り込まれて、かなり上昇している。
もし、新浦安で買うとしたら、新築プレミアムがない分安くなっている
築浅のマンションかな。

世論調査：団塊世代は田舎暮らし望む気持ち強く　内閣府
http://www.mainichi-msn.co.jp/today/news/20060219k0000m040031000c.html

財務省の委託研究：団塊世代は退職後も大都市圏にとどまる可能性が高い
http://www.mof.go.jp/jouhou/soken/kenkyu/zk068_2.pdf

どっちやねん。

>262
田舎暮らしがしたいと口では言っているけど、
実際に考えてみるとやっぱり田舎になんか住みたくないって結論に達するってことです。
ということで、都心マンションは今後も価値を持ち続けるというのが結論。
(燃料投下完了）

あ〜あ、なんか買いそびれたアンポンタンな悲鳴がきこえてきそう。今後は郊外物件が買い時ですね。

うーん、そうは言っても、郊外は都心よりも二極化傾向が強そう。
場所を間違えないようにしないと、悲惨な結果になりそう。

アンポンタンは伏字にならないのですね（ｗ
２年前が本当の買い時だったというのは認めるとして、
都心物件もまだチャンスはあるでしょう。
個人的には、晴海に期待。

郊外は…買い替えしないつもりなら悪くはないと思います。

地震がくるかもしれんから都心のマンションなんて買わないほうがいいぞ。と思わないと
やってられないよ。暴落スレが出ていたとき買っとけばなぁ〜。俺はアンポンタンだ。

金利上がる前に買っとけ

本当に「もしも」の時にはそうそう復興できるもんじゃありません。
交通の要衝や、県庁所在地の中心区は別として、中途半端な郊外なんていくらでも代わりがあるんですから、
後回しにされてスラム化するのがオチ。

お〜い。まだマンション買わないほうがいいというアンポンタンなひと助言お願いします。
おれは買いそびれてどうしようか迷っている。暴落はしないのでしょうか？
暴落期待して待っているんだけれど、ぜんぜんこない。待ってればくるんですよね。暴落。
やけになってます。

購入前提で迷っているなら
夢のような暴落を待つより、今買える物件をさっさと物色したほうが賢いと思うけど。（もちろん不良物件は除く）

「買わない方がいい」なんて平気で言ってもいい人は
「いつでもどこでも買おうと思えば何でも買えるけど」という人に限るということを知るべきです。

>267
晴海の再開発への関心は高いですよね。
もうデベロッパーは決定していたのでしょうか。
地価の動向に加えて、マンション販売時の金利や資材価格の状況が気にかかるところです。

>272
もう下がらんから今買えや

このタイトル名『マンションは絶対に今が買い時』うまいなと
と思うけど、これっていつ見ても『今』っていうのも・・・・・。
マンションは何年何月が買い時に変えないといつまでたっても
議論が終わらない。

そこが狙いかと。。。永続スレ。

マンションの営業マンと一緒ですね。
「＊＊だから、マンションは絶対に今が買い時ですよ、奥さん！」
＊＊の部分は、その時々で臨機応変に。

マンションの営業のために使われていたとしても、いいんじゃないでしょうか。
買いたい人はいつの時代でもいます。
読んだ人がうまく利用すれば、永続する価値もあります。
ただ単純に信じてはだまされるかもしれないから、
自分の価値基準を検証する場として利用させてもらってます。

で・・今は買い？

都内、立地条件に優れた物件は減ってくるでしょう。

で・・買いです！

完全に私は買い時を失いました。お金がある人はいいでしょうがもう私の稼ぎでは都心は無理です。
残念ですが一生不満足な賃貸です。
だれだ？待ってれば安くなるなんてアンポンタンなこと言った奴。

新築だけではなく、築浅の中古にも目をむけてみたら。

今再開発・高層マンションブームで関心がそっちにいっているけど
きちんとしたデベロッパーによる仕様がよく管理状況の良い中古マンションを
こまめに探していけば、買主の都合等で割安で買えることも
時々あるよ。

超都心に4000万の物件買えたよ。
ローンは半分だけど。

283
お前みたいな無知な奴が・・・

>283 すべて現金であろうとローンを組もうと、Huserリスクの度合いは変わらないと思うけど。

>284 どのあたり？　新築？

>>281
そんなに「買える度=100」が「0（もしくはマイナス）」になるほど爆激に上がった？
どういう資金計画立てたんですか？

>だれだ？待ってれば安くなるなんてアンポンタンなこと言った奴。

誰が言ったのか、今となってはわからないような風説を信じたおまいがアンポンタン。

287
無責任な犯人はこの人みたいです。だってムキになって反応しているから。

いつでも買い時といえば買い時だけど、
都心物件が減って中堅デベが郊外に軸足を移し始めた時点で、バブルは始まってると思ったほうが…。
新築でも中古でも（ここは新築マンション掲示板だが）できるだけ都心近くを。
たぶんまだ間に合います。

無責任な犯人？なにそれ

>286
ケープタワーです。狭い部屋ですけど。
10年未満で売却を考えてます。
損はしないでしょうか？

責任感に満ちた犯人呼んでこい

コロシなら承るぞ

>291

以下は、あくまでも個人的な見解ですので、そのつもりでどうぞ。

１０年後に今より高い価格で売れるかどうかは、わかりませんが、
これから１０年のうちに、複数回、その機会が訪れるでしょう。
それぞれ、１年から長くて３年くらい、その期間が続きます。

経済は、現在みなが思っている以上に足腰がしっかりして底堅く
これから５年間は、上昇基調でしょう。
ただし、日銀の金融引き締めは必至、その他、インフレ等のネガティブ
要因のため、一直線に上昇はせず、一つずつ、消化しながら
若干ぎくしゃくしながらも、成長を続けます。
５年後以降は、不確定要因が多くて現在のところ予想は不可能。

株価は、年内には２万円をつけるでしょうが、その後、一旦大きく
下落、そして、再び上昇するでしょう。
ただし、経済の動きよりも、その変動幅は大きく
もっとぎくしゃくしながらの上昇となるでしょう。
また、大きく伸びる会社と淘汰される会社に二極分化し、
大きく利益を上げる投資家による盛大なパーティと、失敗した投資家の屍が累々とする風景を
同時に見ることになるでしょう。

地価は、経済と株価の動向にそう形で上昇するでしょう。
これも、経済、株式市場と同様に、
都心と郊外の格差、都心の中での上昇する地域とそれ以外の地域
郊外の中での違いと、ありとあらゆるところで、上昇局面に
のる地域とそうでない地域に分かれるでしょう。

ケープは、前者。リスクは、今までの暴落主義者が唱える
大地震による首都崩壊でしょう。

個人的には、エリア次第で買いと思いますが、
こんな本書いてる人もいます。
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4871772551/qid=1140791125/sr=...

確実に来るリスクがあります。サラリーマンなら定率減税縮小等による負担増です。
連合のＨＰにどのくらいの負担増になるか計算するＨＰがあります。
http://www.jtuc-rengo.or.jp/kurashi/zei/daizouzei/keisan.html
私は約３０万／年の負担増になるみたいです。

金はあるけどイマイチ気に入ったマンションが見つからない人は、
物価に敏感な金融商品に替えておきましょう。

インフレリスクの回避と、焦ってろくでもない物件を掴まされるリスクの回避。
せっかくのお金ですから、納得できる形で使いましょう。

297みたいにマンションを金儲けの為に買う人はもういないと思うが
別にマンションはマンションで買って、投資は投資で考えればいいんじゃねえの

298氏に同意。
マンションは50年もたったら建替えなきゃならない、しかも土地の持分がわずか。
投資に見合うリターンを求めるのは難しいですわな。
それより、短い人生、自分で住んで楽しみましょうや。

都心３区＋Xの湾岸物件なら手が届く今、
買っておかなかったら、私がローンを組めるうちには
もう次の買い時は来ないと思い、買っちゃいました。
田舎の一戸建てに引っ込むのはいつでもできますしね。

>298
別に金儲けのためにマンションを買うわけではないけど、
購入したマンションの価値が大幅に下がったバブル期購入組の
悲惨さを見ると、マンションの価格動向には敏感にならざるをえない。

個人的には、都心の地価は昨年、１昨年あたりで底を打ったと
思っているし、２９９の選択は大正解だと思うが、
その反面、ｍ２９７の言うように、ひどい物件をつかまない
よう、十分気をつけないと。

今後１０年間は時間が経てば経つほど買い時じゃなくなるね。

何故なら値段が上がり続けるから。

>301
バブルのときにあなたと同じ事言ってる人がいましたよ

＞３０２

以前のバブルと現在のバブルは質と枠組みが全然異質。
同じ認識しかないあなたはＸだね。

30年の賃貸と所有の支出額を比べて賃貸有利という馬鹿がいる。なんで馬鹿かというと、
賃貸は支出額全てが経費だが、後者には投資要素が含まれている。
そして、その投資要素が株の投資より有利（30年投資であれば）であること。
つまり、相場上昇であれば総取りであるに比べ、相場下落の場合に下落部分が
住居支出（経費）と相殺できること。購入者にとって有利なレバレッジが働くことだよ。
要するに、買わない人間はアンポンタン。
買う場合の利益の多寡は以下要素で左右される。
１．その時点でベストの物件を購入する。
２．相場が下落傾向に向いたら、即座に売却して、時間差で乗り換える。
底値を待つのは単なるチキン。ゲームに参加しておいて、底値と思ったら
もう一つ買い増しするのが有資格者でしょうね。
更には坪単価の、安い物件や相場の平均値的物件には手を出さないこと。
坪単価の平均値の1.5-2.0倍の物件市場で物件を吟味して買った人間で
損した人間はいない。平均値物件ではどんなに物件吟味しても
利益はゴミ。湾岸物件はそういう意味で毒にも薬にもならない。
あの地域の相場が上がっても、無尽蔵に近隣新規物件が作れるので
大幅な上昇はありえない。
不動産は希少性にのみ暴騰が生じるので、あの広大な湾岸ベルト
に希少価値が生じるはずがない。
だからデベは広大な湾岸ベルトで平均値物件を無尽蔵に投入する
底引き網作戦に出ているんだよ。多摩ニュータウンだっけ、あれが
今どうなっているかを、湾岸物件を買おうとする人は調べたほうが
良いね。
それでも、郊外物件の安物拾うよりはリスク少ないでしょうが。
坪単価の高い物件といっても、高輪ザレジデンスを掴まされた人と
汐留の中古を買った人のどちらが笑うかが演習問題。

304は、不動産と株を同一視しているからかなり変態だね。
おうちは株みたいにいくつも買えません。投資で評価できる部分と出来ない部分もありますよ。
304のようなエコノミックアニマルにはわからない文化の問題ですね

>304
「相場の平均値」「坪単価の平均値の１．５−２．０倍の物件市場」の
「平均値」の意味がよくわからないんですが。
何を持ってして「平均値」というのでしょうか。

305の坊や、それじゃあ文化を語ってみな。

３０７のおやじ、理解できない奴には何語っても無駄。

そう。何も語っていない307が一番ダメ夫ちゃん。

ちなみに極めて私的な考え方では、
買い時が否かは、どちらかというと全体の経済的要因よりも個人の家庭的要因がずっと大きい。

308の坊や、坊やの土俵でディベートしてあげるから
早く文化を語ってみなよ。
投資で評価できない部分が坊やの言う文化なんだろう。
逃げちゃあダメだよ。
自説が語れないなら、早くアルバイト先に行って
皿洗いかお店の掃除でもしたら。

３０５と３０８は違うよ（オレは３０８だけど）
傍で見ていて３０７の方がおバ・カそうだったから
ちょっとレスってみました
バイなら

>>310
あなたはそんな学生さんにムキになって恥かしくないですか？
いい大人なのであれば、まずは自説を理解して貰えるよう
噛み砕いた表現にするなり、別の言い方をするべきでしょう。
（理解している方にしか出来ないことなので、是非お願いします）

ひょっとして、この時間だともうアルバイト中ですか？

＞３１０

「坊や・・・」「・・・みなよ」等々は典型的な
知的水準の低い人が好んで使う使い方ですね。
小さな脳みそで精一杯のはったりをかまし威圧的に出る。

底が知れるぜ！

＞３０４

３０６ですが、仮に「平均値」の意味が、都心なら都心のマンション全体の平均単価ということを
意味するのであれば、３０４が言っているのは、
「都心のなかでもできるだけ坪単価が高い物件を選ぶべき。
それ以外は、投資対象としても非常に劣るものなので、購入しても意味がない」
ということでしょうか。

そうだとすると、都心の平均単価の１．５−２倍ということは、
普通の家族が住めるような広さを考えれば、
１億以上、ゆずって７０００−８０００万円以上の
物件でなければ、購入する意味がないということになりますよね。

つまり、それくらいの価格のマンションを購入する経済力がない層にとっては、
投資対象としても価値がないマンションを購入するよりは、
賃貸のほうが有利ということになりませんか？

（３０４の言っていることが良い悪いとか言っているのではなくて、
単純に発言内容のロジックを確認したいだけですので、あしからず。）

別に罵りあいを見たくて来てる訳じゃないんですけど…。
経験なり知識によって正しい結論にたどり着けるなら、
年齢も現在の職業・収入も関係ないです。
304さんの話には興味深いものがありますが、私もちょっと疑問。
湾岸物件は毒にも薬にもならないと言われた直後、なぜ多摩ニュータウンと比較するんでしょう？
多摩ニュータウンは現状、よくないですよね？
私なりに理由を考えてみると、
まず、ベッドタウンなのに都心から遠すぎること。そして、産業がなく、定住志向が強いために老人ばかりの町になってしまったことでしょうか。横浜・鎌倉は都心から遠くても売れるというのは、そこが「都市」だからですね。
さて、そんな遠くにベッドタウンを造らなくてすむようになった理由は簡単。
企業のリストラや、住居自体の高層化・集約化で、都心近くの土地が供給されたからです。
湾岸物件はまさにそれですね。そうなると、多摩ニュータウンの論は成り立たないのでは？
私なりに考えるのは、むしろ郊外物件にミニ多摩ニュータウン予備軍がいっぱい隠れてるんじゃないかと。

まあ、私も湾岸＊＊＊＊ではないんですがね。
湾岸物件の場合も、都心から遠くなればなるほど(もちろん駅からの距離も考慮）ダメでしょう。

315です。補足。
湾岸物件を都心からの距離、鉄道利便性で評価するということは
すなわち、「無尽蔵」とすべきではないということです。
港南の都心寄り物件と、品川以西の物件が同じだとか、
佃と豊洲が同じだとは言えませんよね…。

私も３１５さんの分析に賛成です。

稀少性という点で、湾岸は今後この地域に多くのマンションが建設されれば
湾岸地域内での稀少性はなくなりますが、
都心全体、あるいは、都心と郊外を含んだ東京圏で見ると
まだ、稀少性は残りますよね。

一方、多摩ニュータウンそのほかの近郊のニュータウンは
ニュータウン内はもとより、東京圏全体を見ても
稀少性、資産価値はかなり乏しいように思います。

株式の論理でマンションを語るのはやっぱり無理じゃないですかね…。
賃貸に関していえば、会社がどのぐらい家賃補助してくれるかってのも考えるべきでしょう。
早い時点で買ってしまうと、修繕積み立てはぐんぐん上がるし、
老後のことも考えたら、リタイヤ直前に築浅中古を即金で買うのが最強。

ま、「不動産王に俺はなる」ぐらいのヨタ話ですな。

＞３１５

ニュータウンは喧伝されているように、必ずしも老人だけの街ではありません。
マンションの価格が大きく下がったために、その価格帯の購入を希望する
（その価格帯しか買えない）若年層もかなり入ってきています。一方、高齢層は都心回帰でニュータウンを
去っていくものもかなりあります。

つまり、住民の層が、かつてのニュータウンを支えていた層から
大きく変わってきているというところが、
ニュータウンの魅力をなくしている理由のひとつだと思います。

多摩ニュータウンを擁護するわけではないけど、
数十年後に、スクラップになってからは再生の時期がくると思います。
ハッキリとカテゴリー別けした秩序ある開発コンセプトが前提ですが。

315です。
多摩ニュータウンについては私も勉強不足で少し筆が走りすぎた感があり、失礼しました。
実際、新築物件もそこそこ出てきていますし、そこに住みたいという人がいるというのは、
地域の発展の鍵ですよね。
将来の再開発がうまくいき、イメージ戦略さえ誤らなければ、
今の時点で買っておいてよかったということになるかもしれない、
そうあって欲しいと思います。

304です。
マンションを購入する層の主体は、住んでいるうちに物件の価値が上昇することを
望んでいる。だから相場が底値の時期は何時かの予想屋をしているのがこのスレの主題。
だけど、住居費と投資要素を分けて考えると、底値を待つことが（投資要素という意味で）
賢明か否かが見えてくる。

投資要素（投資する価値）を盛り込めない物件が、304で言った坪単価平均値物件。
この場合は住居費を賃貸費で支出するか、或いは、購入資金の金利見合いとして
支出するかの判断。当然、個々の家庭事情（可処分所得と求める生活様式の
コンビネーション）により賃貸の方が良いというケースも多く出よう。

マンション購入に投資要素を盛り込もうとすると、住居費のみでは賄えないのが
経済原理。そこで選択肢となるのが、坪単価は高いが狭い物件に住んで投資要素
を楽しむoption。或いは、無理なローンを組んでスペースと投資要素を両立させる
option。前者は投資としては失敗しても、狭さを我慢するという個人の努力で吸収
できるが、後者はローン破綻に繋がるリスクが内在する。

商売でやっているデベさん達ですから、坪単価には根拠があります。坪200万円台の
物件の周辺立地条件ビル内の立地条件には投資要素を含む物件は無い。
つまりは住居費見合いの物件。坪400万円台以上の物件には、経済の動きにより
幅は出ようが投資効果は期待できる。
300万円台の物件はグレイ・ゾーンで、物件次第。
投資は利益を生む為のものであって、金を掴んだ人間の殆どは利益生むと
確信できる投資しかしていない。

だから、投資要素を伴う物件を購入するのであれば、相場全体の上下なんて
関係ない。相場が下がれば一旦売却して、時間差を設けて底値買いを
すればよい。

その続きは３０４を読んでください。湾岸物件でさえ投資要素が低いのに、
これから出そうな郊外物件の殆どは危ないよ。郊外だったら戸建。
マンションなんて交通利便性が最低条件。

5000万円の物件しか買えない人は、最大でも５０M2台のスペースで我慢できるか
どうかを考えるべきですね。投資効果も楽しみたいなら。
我々は素人なんだがら、安いもの買って儲けようなんて考えること無理ですよ。
時計でも、ロレックス程度なら多少のリセール・バリューが有っても、
カシオの時計じゃあ無理でしょう。どんだけ値引きしてもらったとしても。

ずいぶん長くなりましたが、今日は利益確定売りが出来たお祝いなんで
皆さんも祝ってください。

ちょっとスレ違いですが、湾岸はどうなるのでしょうね。
今まで売りに出た案件で打ち止めであれば、戸数が多くとも
今後の値上がりが見込めますが、デベさんは後続案件を
いくつでも打てますから。
最近の案件で、即日完売に近い状況のようで、デベが値付け
後悔しているというレスありましたが、そうでしょうか。
まだまだ後続案件押し込めるとニンマリしているのでしょうね。
ということは、何時までたっても上がらない。

まとまったマンション用地はほとんどない様子です。
大規模は打ち止めです。
小規模なら５年先くらいなら買収もできるかもしれません。

>304さん
儲かったんですな、おめでとうございます。

いや、面白いですな。
投資効果を楽しむという、かなり限定的な内容についてのご高説だったわけですね。
単純に「賃貸は、投資にならなくて楽しめないから、つまらない」
と言っていただけば皆さんスルーしたんでしょうが、
突っ込みどころ満載の分析を付けてくれたおかげで楽しめました。

そして
305さんにも拍手。

>323

316あたりにも関連するけど、これから出てくると思われる地域もないわけではありません。
しかし、都心により近く、鉄道利便性があり、かつまとまった土地というのは希少ですね。
今出てる地域よりやはり少しずつ落ちますから、欲しいなら待たないほうがいいと思います。

湾岸物件の比較スレもご参考に。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38955/

虎ノ門タワーレジデンスの抽選で最終１期５戸が２０倍、
最終2期５戸の抽選が３１倍と加熱。
１００ｍ２で１億４０００万の最安値物件が一番人気。
高輪ザレジデンスは売れ残り。
外れ組は森ビル系の赤坂のタワー物件に向かうのでしょうか。

その年まで、教養を身につけられなかった君に乾杯。
住宅に限らず建築物にはね、文化的価値があるから、投資効果尺度では、測れない部分があるの。
投資の勝った負けたしか能のない君にはわからないことをついてしまったね。
すまなかったよ。

そもそも

今ごろ都心物件を買おうとしてる人って相当鈍いよ

住むために満足できるマンションが見つかったら、それは買い。
大きく妥協しなければならないようなら、それは買い時ではない。

インフレを恐れて妥協するくらいなら、
インフレに対して効果的な対策をすればいいのであって、
駆け込みで納得してない物件を買うのは愚かだと言うこと。
不動産なんて、ましてそこに自分が住むとしたら、
換金性から言っても流動性から言っても最低の投資手法なんですから。

個別物件のスレッド見ればよくわかる。
明らかに欠点があるの分ってて、妥協したり、欠点を見ないようにしたり、
メリットだけを見るようにして自分をごまかしたり。
あげくはデメリットの指摘に逆上したり・・・

こういう買い方してると必ず後で後悔しますよって事。

よく数年前までが買い時だったとか言ってるけど、
その当時ちゃんと株などに投資してれば、
手堅くやってても資金は倍近くに増えてるはずですからね。
今だって良い物件買えるはずなんですよ。

それじゃあ何買うの？

>323
東京湾岸はこれから向こう30年程度かけて大規模な再開発が進みます。
いまある工場が老朽化し、順次操業を停止します。本来であれば同じ
場所に工場を建て替えるのですが、法律で規制されているため湾岸エリア
に新たに工場を建設できません。

これらの跡地を住・商業、学術エリアとして再開発します。
その第一歩が横浜のコットンハーバーです。首相官邸のHPでもアナウンス
されている通り、国家プロジェクトとして推進されます。
（安田、浅野の旧財閥の方々が政財界でいまだに影響力を持っているから
だそうです。）

京浜工業地帯を走る貨物線を再整備して旅客線化する計画もあります。
（横浜市、川崎市のHPを見てください。）

※安田、浅野財閥は明治のころから東京湾の埋め立て事業を行ってきた
財閥です。

来週から株は上がりますか？
本当にバブルの再燃になるのですか？

マンションの話で東京湾岸って、川崎まで入るの？？

将来の湾岸比較スレは、横浜から千葉までの広大なエリアを対象とするんだ…。
分科会でもおかなきゃ（ｗ

５〜３年前にもう既に買っているということです

あげ

>337
川向こうから千葉方面は湾岸エリアとは言わないでしょう。

>340
337です。
「川向こう」の川って隅田川？荒川？江戸川？
横浜方面はどこまでが湾岸エリア?

個人的には、天王州から東雲ぐらいまでのイメージ、そこから外は「海辺の郊外」だったんですがね。

あげときます。
おやすみなさい。