東京テラスって知っていますか？

「世田谷区」のマンションという・・・なんとなくだけど期待感がありますよね。
昔は世田谷に住むのが憧れでしたけど、今は地価が下がり手が届くエリアになりましたからね。
私もこれまでにいろいろなモデルルームを見てきたので、標準仕様に対する目利きは
ある程度比較が出来るようになりました。
テラスも、来月自分の目で見て判断したいと思います。
ちなみに、標準仕様のグレードが高いマンションモデルルームとしては、「ラヴィラ府中多摩川」「グランエスタ」
良かったです。
以前も書きましたが、共用部分（特に中庭）のすばらしさで言えば「深沢ハウス」「グリーンサラウンド綱島」は良かったです。

三多摩るたさんへ。
早速遊びに来ました。
個人攻撃されてブルーになってましたが、今後はいちいち相手にしないで真面目に情報交換出来れば
良いなぁと思っております。
また遊びに来ますので、宜しくお願いします。
ではでは。

モデルルーム見てきた方は、感想聞かせてください。
私は、東京テラスにすごく期待しているので、参考にさせてください。
よろしくお願いします。

世田谷＝高級というイメージは捨てなさい。
それは世田谷を知らない田舎ものの妄想です。

確かに、世田谷も広いよね。
高級住宅街もあれば、違うところもあるよね。
でも、交通機関は意外と便利なんだよね。

設備など、MRの様子は後でまとめて御報告しますが、
まずはじめに、私の回答。

結論は、予算枠大幅オーバーということで、
優先順位を大幅に下げることにしました。

坪220〜230万円前後平均の値付けで、私が希望していたの90㎡台の
4LDKモデルは、6500万円台で、敢えなく見送りです。

正直「この立地でこの価格は高すぎる！」と思いました。
一方で、はやぶささんが一番気に掛けていらっしゃった”盛況感”があり、
強気の値付けに踏み切ったようです。問い合わせも多かったのでしょう。
（ちなみに、用地取得に約600億掛かっているとのことでした。）

ここの物件、中心住戸は、75㎡台の5300万円台のようですね。
「どうしても世田谷千歳台」という人以外は、どうでしょうか？

「彼らは、マーケットをどのように捉えているのだろう？」
というモヤモヤ感を持って、少し肩を落としながら、準備されたハイヤーで
駅まで送迎されました。

続きは、後ほどということで、まずは価格の御報告まで。
この物件もご多分にもれず、完売まで、相当苦労されると思いました。

いろいろと期待していただけに、かなりへこんでいます。
また、目先を変えないと・・・。

みゆみゆさん

ようこそ、こちらのレスへ。
今後とも、宜しくお願いいたします。

今日は、期待していた物件に少し嫌われたようで、少し凹み気味です。

＞１２８三多摩るた　さんへ
どうしたんですか？そんに期待はずれだったんですか？
私も期待している物件なんですよ。
なにがあったか教えてくれませんか？
私も来月行く予定にしています。いろいろ教えてください。

私も内覧会参加してきました。
物件の全体的な雰囲気や建具などの細かい質感などは
綱島・グリーンサラウンドと比べると格段によかったように思います。
コンサバトリーなるベランダも確認でき、すごく気に入りました。

が、

予想以上に値段が高く、完全に予算オーバーです。

売主さん、強気ですね。
敷地内の環境や設備などは最高ですが、あれだけ駅から遠くで、
あの値段で果たして買う人がいるのかどうか・・・
今回発売分での最安値のお部屋でも4900万程度のようでした。
最上階は6千万を裕に超えてました。

いただいた資料を見ながら、ため息ついてます(笑)

＞１３０とくめいさん　へ

そうですか。最安値で４９００万円ですか。うちは難しいというか手が届かない価格ですね。
５０００万円以内に押さえようとしていたので、最低が４９００万では選択肢が狭まりました。
１０３６戸もあるので、全て値引きなしで売り切れるとは思いませんので、
モデルルームとりあえずみて、じっくり時間かけて買うか、他の物件にするか、判断します。
情報ありがとうございます。

私も内覧会行ってきました。確かに高いですね。これではお話になりません
内覧会は盛り上がっていたようには見えますが、私たちのようなファミリー
の方の中には少々顔が引きつっている人もいました。仕方ないですよねあの価格ではね

三多摩るたさんも、とくめいさんの話聞いていると、失望感が伝わります。
安く売るつもりは、売主側にはないんでしょうね。
他も捜さないといけないかもしれませんね。まじめに！

うちも見て参りました。とんでもない値付けですね。
住友の強気さが最前面に出ましたね。長谷工は坪１００マン台にした
かったに違いないですから。ここは見送りですね。
Dグラもしくはガーデンヴィラに目線を切り替えします。

さよーならー、テラスさーん。

１３４さんへ

たしかに価格って凄く大事ですよね。
でも価格以外の仕様の部分ではどうでしたか？
是非、お聞かせくださいませ。

当方も辞める事に相成りました。
あんな超バス便マンションの癖に勘違いも甚だしいです。

三多摩るたさん、用地取得に６００億って、
どう考えてもそんなにかかる訳ないですよねえ？？？
だってマンション１０００戸分でしょ？６００億が本当だとすると、
土地代だけで一戸あたりとんでもない値段になりますから。

まあ土地代はともかく、今後の我々の作戦としては、
この物件を徹底的に無視して不人気化して価格を下げさせる、
というところでしょうか？

うちは、以前見に行った、綱島・グリーンサラウンドの
「広いけど割高、けれど建具がどうしようもなく安っぽい感じ」に
購買意欲ゼロになってしまっていたので、
同じ長谷工の今回の東京テラスはどうなんだろうな〜と
内心、いぶかしげに見て廻りましたが、思いのほか質感はよかったです。
住友系の色が濃いように感じました。
＞同系列のグリーンサラウンドより、どちらかというと北区の東京メガシティと似た作り、と感じました。

値段が全体的にあと500万くらい安くなれば、検討できる範疇に入れられる物件なんだけど、
最安値があの設定では、最初から「ばいばい東京テラス〜」ですね。
住人を選んだ値段設定なんでしょうか・・・

１０００戸もありますからねえ。最初は様子見でしょう。
かなり期を分けないと売れないはずですし。

東京メガシティは、いまでもよくチラシが入ります。
はっきりいって高値追求で販売したので、思い切り売れ残ってしまっています。
竣工がまじかにせまっていますが、空き住戸が多く、寂しいマンションになっています。
テラスも、購入者の反応に真摯に目を向けないと、メガシティと同じ結果になると思います。
購入者も、いまはいろんなところで情報交換できるようになり、目が肥えてきていますから。

１３８さんの言う通りかも・・・・
住人を選んでる。
間違い無い（永井風）

皆様

思い起こせば、このスレを立てた6月28日から、今か今かと待ち焦がれた
東京テラスのＭＲだっただけに、今回の価格には打ちのめされました。

でも、主観で恐縮なんですが、あの値段では絶対売れ残りは
必死でしょうね。真面目に、1回は見送ったＧＶを復活させようと思った
くらいですから。（そういう気分でもなかったですけど。）

ところで、詳細を書きますね。

最安値で４９００万円ですか！来週見に行く予約してますが、
キャンセルしたくなるような価格です。
今、東京テラスから徒歩２分ぐらいの塚戸交差点あたりに
すんでいますが、家賃１５万＋駐車場２万なので買っちゃおうかな。
って思ってましたが一気に引いてしまいます。
それと塚戸小学校の間裏ですが、学区は千歳台小になるの知って
ますか？塚戸は人気小学校で越境入学が絶えなく、新たな東京
テラスの地区を千歳台小の学区にするそうですよ。（ウワサだけど）
うちの子供は、千歳台小の学区から塚戸小に行ってるけど・・・
この件で詳しい人いないかしら？いたら教えて。

第１回目の内覧会なので、様子見をしたのでは？？

ここでこれだけの人が高い！　ということであれば、内覧会に参加した他の
人たちも感じているはず。１期の申込までに下がるのではないでしょうか？

以下、a-lab風に。

（専用部分）

●基本性能①平面プラン
：基本的には、PP分離に基づいたセンターイン方式の間取り。
特に、私が最も気に入っていた間取り（web掲載の90.72㎡）は、
やはり良かった。何より、キッチンに2つの窓から採光があることは
得点が高い。モデルルームとなっていた同敷地面積の2LDKパターンも
良い。一部屋（洋室5畳）を書斎と納戸に分離する発想は、
非常にユーザー思考。でも、これが6,700万円（最上階/坪243万）と
なると全く手が出ない。攻めて10%低い価格設定でも良いのでは？
廊下幅壁芯9,600㎜実寸8,600㎜。サッシュは2,100㎜とハイサッシュ
とは呼べないまでも開放感は確保。勿論、二重床、二重天井。

●基本性能②空間プラン
：下がり天井はあまり気にならない間取り。むしろ開放感あり。
天井高は2,530㎜（中には2,550㎜）と十分確保。スラブ厚2,000㎜
（LL45等級）。壁はダブル配筋で戸境壁180㎜、階高は2,900㎜程らしい。
これも90.72㎡の話だが、バルコニーの取り方が良く、リビングの採光は
抜群。2.7mある部分もゆとりたっぷり。

●基本性能③環境プラン
：「緑＝樹木、青＝空、黄＝光」というカラーコンセプトに反映された
「テラス」という発想は、この物件の最大の売りであり、私が魅かれた
部分でもあり。提供公園や周辺公園も然ることながら、とにかく緑が多く、
公園に行く必要がないくらい。これは、この物件が誇っても良い部分。
空地率も知りたいところ。（久我山GHは空地率70%。）

●生活性能①収納条件

：収納率は高そうだが、計算されていない。
それでも、8〜10%と平均的なスペースは確保されていると思われる。

●生活性能②家事条件
：家事動線は確保されていると思われる。無理のない配置か。

●生活性能③設備水準
：床暖房、ディスポーザーなど標準的な仕様。
追加の料金を公庫ローンに合算できるオプションシステム「アイセルコ」
をしきりにプッシュ。要は、たくさん好きなオプションを付けてもローンに
合算すれば気にならない？というのが売り。

（共用部分）
●管理水準
：長谷工コミュニティの常駐管理。「1000戸もの住人が、コンセンサスを
得るのは難しいと思うのですが、何か秘策でもあるのですか？」という
問いに、「まだ明確な管理方針が決まっていないので、詳しくは
管理説明会にて」で終わる。付け加えで、「しかし、長谷工は、700戸
以上の物件も管理してきておりますので、問題はありません。」？？
それって、管理会社の「管理」の話で、管理組合の「管理」に関する
回答にはなっていなかったと思われるが、突っ込みはしなかった。

●敷地内の構成
：駐車場の配置は、棟との重なりなどに対する配慮があった。
駐輪場も1階住戸より低く設置されている。駐車場の設置率は100%。
配棟の工夫が感じられる。”決して、団地っぽくはない”と直感で感じた。

●生活提案
：「東京テラス」という名前に相応しい共用施設だと、直感で感じた。
不要な施設（カフェなど）もあったが、全体的に、伝えたいコンセプトが
ひしひしと伝わる物件である。

●都心へのアクセス
：帰りは、祖師ヶ谷大蔵方面から帰ったが、やはりメインアクセスは、
京王線千歳烏山駅ルート。駅まではバス便必至。
快速にうまく乗れれば、新宿まではストレスはない。

（立地）
●商業集積性
：千歳烏山駅前の商店街で、一通りの買い物は間に合う。
車かバスを使って、仙川ゾーンも使用可。ただし、利便性から考えると、
仙川でのショッピングは週末のみか。差しあたっての生鮮食料品は、
やはりサミットが便利。
「なぜ、クイーンズ伊勢丹じゃなかったんですか？」と聴いたら、
「サミットが右肩上がりの会社で、当マンションとしても、勢いのある
お店に入ってもらいたかったので。」という苦しい回答。
仙川にクイーンズ伊勢丹があるのは知っていたんだけど、
ちょっと意地悪質問で、営業マンの顧客志向を試しました。
千歳烏山駅も、三度目の訪問だったが、慣れると味わいがある街並み。

●駅から物件へのアプローチ
：これが最大のネック。スムーズにバス便に乗れれば良いが。
逆に、この条件を捨てられる人には、お奨めの物件かも知れない。

三多摩るたさんご苦労さま。
参考になりました。

うちも早々にモデルルーム行ってみます。とにかく自分の目でみないと・・・
前は良く通るんですけどね。空地率気になりますね。

みんなで要望書入れなければ安くなりますかね〜？？？

長くなり、申し訳ありませんです。
お読みいただいた方。ありがとうございました。
イメージ湧きます？

要は、結構良かったんですよ、この物件。
「高級感はないんだけど、上質感はある」という感じ。
”そこそこの味はクリアしてますね”という、ファミレス的感覚ですね。
にしては、価格があまりも高すぎたんで、せっかくの「購買意欲」を
ドン底に沈められ、凹んでしまっていたというわけです。

正式な価格発表で、ある程度の下げ幅は見込めるかも知れませんが、
それでも、そんなには下がらないとは思うので、私の現状の意識は、
あまり変わらないような気がいたします。
竣工時期も理想的な時期だっただけに、本当にショックです。

まあ、目先を変えて、じっくりやっていきたいと思います。
皆様、今後とも、宜しくお願いいたします。

三多摩るたさんへ
早速ですが、遊びにやって参りました。いやぁそれにしても、ここは賑わってますなぁ
情報交換も活発ですし、私も参考になる情報をいろいろ頂く事ができました。ありがとうございました。
これからも、引き続きよろしくお願い致します。

売主側も、お客の反応見ながら今の提示価格を調整して、正式価格を決めるだろうから、
この価格でいいと思う人が多いと、値段は下がらないんだろうね。
総面積小さくして、総額をおさえてくれれば、私みたいなものでも手がととくとこに、
テラスがあるんですけどね。
今後の正式価格が気になるけど、無理なんだろうなあ〜。

>148
ウチの近くにサミットがあってよく利用しているけど生鮮品も新鮮だし、別に
不満もないですけどね。
何でそんなに「クイ−ンズ伊勢丹」がいいんですか？

そうそう、うちの近くにもサミットあるけど、特に品揃えも含めて不便を感じたことありません。

私もMRに行きましたが、最安値は4600万円のC-6タイプ（75㎡）でした。
さすがにC-1タイプ（90㎡）は開放感があり魅力的で、予算があえば即購入したいところですが、無理です。
バルコニーが全室奥行き2ｍと非常に広く、全体的に上質感がありますが、MRでは和室を狭くしてリビングを広げるなどオプションだらけで、開放感を与えています。
気になる点は、①ペット2匹まで可能ということと（匂いやマナー等のトラブル）
②機械式駐車場が約440台もあるのに月額3000円からという設定です。

高級感があるからに決まってるんじゃない？
聞くまでもないと思うけど。
ただ、やっぱちょっと高めだよね。じゃないと高級感でないからしょうがないけど。

>>155
あれ自走式じゃなくて機械式の駐車場なんですか。
だとするとメンテナンスにお金かかりますね。

C-6気に入ってたんですが、４６００万ですか…

９月４・５日の事前内覧会は、予約が満杯なんだって。
１１・１２日、１８・１９・２０日（３連休）で調整するしかないんだけど、
１０時、１０時３０分、１３時、１３時３０分、１５時３０分、１６時と
１日６コースで受け付けるのだから、お客の反応はいいということなのかな。
Ｃ−１チェツクしますね。買えないけど勉強の意味で見てきます。

29日MR行きました。
三多摩るたさんのコメントにわたしも同感です。ここ（千歳台）でその価格？！って感じですね。
web掲載の90.72㎡プランはさすがによかったですが、あの価格では当たり前。それにあの
価格設定なら環八内側でもっと駅に近い物件が買えるし、千歳台なら戸建も買えます。

MR来場者から察すると、①年収800万円以上②親からの資金援助が受けられる30代
子持③お金に窮することのない老年夫婦がメインの購入層ではないでしょうか。

売主さん、、、あの辺は②③が多いし、がんばって1000人集めてください！！

脱税なんて多かれ少なかれどこのデベでもやってる
長谷工は会社規模がでかいから額がでかいだけ

高いですね。

モデルルーム見てきました。主婦の目で見た感じを簡単に。。
広さに比べるとなんか収納が悪い、キッチンはきれいに見えましたが中はあまり機能的な気がしませんでした。
おしゃれな感じはしましたが（値段ほどではないけど）子供がいるうちには向いてないかも。。。
すごく期待しましたががっかりです。

そうですか。安くて坪２００万超えですか。凹みますね。
電車で２０〜３０分くらい下った駅近の物件の方がいいかもです。
でも、世田谷、捨てがたいな〜。
もうちょっと、安いと思ったのに・・・。駅からのアクセス考慮してよ。

まだ、手探りで価格を提示しているから、正式価格発表まではなんともいえませんが、
皆さんの反応を見ていると、総じて高いマンションなんでしょうね。
仕様のベースは、長谷工さん仕様をベースにしているのに価格が高いということは、
土地代が高かかったか、工事費が高かったんでしょうね。

コメントを書かれた皆様

いろいろと反響があるところを見ますと、相当、話題にはなって
いたんですよね、この物件。

私は現在34歳です。年収はまあまあですが、800万円以上もありません。
それに、うちの場合、妻方含め、両方の親からの資金援助は、全く
期待出来ません。結婚式も、新生活のスタートも自分たち二人の資金
だけでやってきました。自慢することではありませんが、ここに来て、
本当にゼロから住宅資金を貯めることの難しさを痛感しています。
貯める金額の限界もありますよね。

昨日も奥さんと話したんですが、価格も含めて、
本当に欲しいマンションを探さないとねということでした。
高い買い物です。それだけに、全てとは言わないまでも、
ある程度、納得できる買い物がしたいじゃないですが。
（例えば、今のこの物件は、価格がどうも納得出来ない。）

ということで、他の物件もあたりながら、
もう少し様子を見ることにします。

※
ちなみに、「クイーンズ伊勢丹」は、品揃えに高級感があるところが、
好きなところです。でも、今回のサミット出店の目的が、「そこそこ品揃え
のあるお店が、夜遅くまで開いてるという利便性」にありますから、
問題ないと思います。クイーンズ伊勢丹がほんとにすきなら、
仙川に行けばいいだけの話ですから。

私もMR行って来ました。
やはり、かなり高めの値段設定で手が出ない感じです。
ただ、あの値段設定で１０００戸も完売できるとは到底思えないので、
売れ残った部屋（人気のない部屋）は、相当値引きされるのではないでしょうか？
経験上そう思います。
第一期販売については、申し込み者全員を抽選にならないように誘導するぐらいの商売をしないと今後苦しそうですね。
よって、焦って申し込むのは危険かも・・・・。
あくまで、私見ですが。

今は事前内覧会期間中です。これから、９月中旬にＭＲ正式オープンして、下旬に
グランドオープンすると思います。その間に来場したお客の要望を聞きながら、抽選にならないように
営業の方が、うまく住戸を振り分けていくと思います。
１期１次が一番熱いお客と資金に余裕がある客が来るので、その方々にはとりあえず買ってもらいます。
１期２次からは、資金不足の方や冷静な方が客としてくる確率が高く、販売も難しくなってきますから、
そこから、本当にほしい部屋にアプローチするのがいいと思います。
但し、テラスは建築が期わけしてますから、販売不振となれば、建築工期を遅らせて、販売価格の調整をする
こともありえます。
深沢ハウスも値引きしてます。販売が不調とならない限りは、庶民には手が届かないと言うことでしょうか。

年収８００万円前後で買える限界は、４５００万円までかもしれません。
援助無で自助努力すると、こんなところが限界ではないでしょうか。
テラスは、世田谷区では久々の大型大規模物件だったので、期待が大きいものでした。
でも、買える範囲の限界の値段は存在します。
収入が伸びず、年金制度の崩壊、教育費の高騰、老後の生活など
住宅ローンを組む時のリスクはたくさんあります。
それでも、この物件の良さを認め買える人が、今後どのくらいいるのでしょうか。
時間をかけて見ていきたいです。

今週の住宅情報の特集に、テラスがのっていました。
ＭＲの実際の写真がなかったのは、残念でした。

はやぶささん

＞＞＞買える範囲の限界の値段は存在します。
＞＞＞収入が伸びず、年金制度の崩壊、教育費の高騰、老後の生活
＞＞＞など住宅ローンを組む時のリスクはたくさんあります。

ＭＲで初めて価格を提示されたとき、
「この人たちは、マーケットをどう捉えているのだろう？」
と感じたと書きました。

これは仮説ですが、自分たちの負債を返すためもあってか、
「消費者不在の値付け」になってしまっているところが腑に落ちません。
おっしゃるとおり、我々は、これからの人生、
多くのリスクを抱えているのですから。

価格には「適正」というものがあります。
この物件の価格が、消費者に「適正」と受け入れられるかどうか、
しばらくは静観したいと思っております。

ところで三多摩るたさんはガーデンヴィラ芦花公園は行かれた方でした
よね。かなりのご見識をお持ちの方とお見受けしましたので
比較論とか、どちらに傾いているかとかでも聞かせてくださいね。
お待ちしてます。

この価格は近隣では相場か相場よりちょっと上ですよね
高いとはいえ買える人も存在する訳で
自分たちが買えない値段だからと言って業者に悪態を付くのはどうかと思いますが

＞＞＞高いとはいえ買える人も存在する訳で
＞＞＞自分たちが買えない値段だからと言って業者に
＞＞＞悪態を付くのはどうかと思いますが

その通りですよね。
ですが、私なんかは、業者に悪態をつくというのではなく、
マス（マーケット）の大きさの話をしているつもりです。
要は、本当に売りたいのなら、マスを狙うべきではないかと。

このマンションを買える人は当然存在するとは思います。
ですが、逆に、その方々をターゲットにするならば、
もう少し戸数の小さいマンションにするべきでは？と。

マーケティング的な視点から判断しますと、
このマンションのコアターゲットは、そのような一部の方ではなく、
「ちょっとだけ背伸びすれば、世田谷に住めるファミリー層」
でないかと認識しています。

そのような方々の平均的な家族構成が、夫、妻、子供1〜2名だとすると、
今の住宅事情の趨勢からは、どう考えても75㎡では狭すぎる感があります。
事実、現状、中古物件で75㎡が売れ残っているのは、市場にニーズがないからですよね。

統計では、マンションに必要とされる敷地面積は、
ほぼ10年単位で、5㎡ずつ広がってきているといわれています。
75㎡がもてはやされた時代からは、既に10年以上経過しており、
今求められているのは80㎡台、10年〜20年後の敷地面積拡大を
見込めば、90㎡台は必要なのです。

事実、今売れている、浦安のシーズガーデンやイオシス吉祥寺は、
そのようなニーズやマーケットの将来像に見事に合致しているといえます。
（もちろん、地価も関係はしていますが。）

故に、せめて、75㎡台をコアに売りたいのならば、
コアターゲットとなる層に合わせた値付けにしないといけないのでは？
これはもう変えられませんが、コア物件を75㎡ではなく、80㎡台に
すれば、もっと反応は違っていたかと思います。

結局、75㎡台を増やすことで戸数を増やして、
購入総額を伸ばそうというデベ側の見込みが見え透いているということが
言いたいわけです。

私があの敷地を使うのであれば、コンセプトはものすごくいいので、
空地率を上げ、敷地面積を贅沢に使って、
今より少ない戸数で、80㎡台をたくさんつくり、もっとゆったりとした
家族が優雅に暮らせるイメージが鮮明に持てる「テラス」を構成しますね。

デベのジレンマを無視した構想にしか過ぎませんが、
ユーザーの立場として、書きました。

ちなみに、浦安のシーズガーデンは、「浦安が住みたい街ではないから」
イオシス吉祥寺は、「直床であり、南側の環境変化がありそうだから」
という理由で見送っています。

私も、三多摩るたさんと同意見です。
決して売主（デベ側）に悪態や悪口をいうつもりで書き込みはしていません。
徒歩１６分といえども、いい立地にあることは認めます。
ただ、予算があるし、現状５０００万円を超えてくると販売は苦戦する傾向にあります。
想定坪単価を維持するには、ユニットを９０平米や８０平米台ではなく７５平米程度に抑え、
グロス価格を圧縮するしかないとの売主側の意向わかりますが、
ファミリー層で一次取得者には、手が届かない値段に振れすぎてるきがしているだけです。

>そのような方々の平均的な家族構成が、夫、妻、子供1〜2名だとすると、
>今の住宅事情の趨勢からは、どう考えても75㎡では狭すぎる感があります。
>事実、現状、中古物件で75㎡が売れ残っているのは、市場にニーズがないからですよね。

これは少々主観が入りすぎているのではないかと思います
東京都市圏ではやはり75㎡が主流だと思いますし、中古ではもっと狭い物件が主流で動いています。
80〜90㎡超える物件ではそれなりに良い価格付けがされているはずですし、ファミリー向けの安い物件は郊外の土地の安い所になると思います。
ちなみによく言われていることですが「不動産に掘り出し物はありません」

追伸
私は４人家族ですが、75㎡クラスに住んでいて特に不便を感じておりません。

＞このマンションのコアターゲットは、そのような一部の方ではなく、
＞「ちょっとだけ背伸びすれば、世田谷に住めるファミリー層」

そうですね。Dグラ芦花は環八沿いの50万円台/㎡が人気（完売）で、比較的高額のものが
まだ売れ残っています。
テラスとは距離的に近いものの環境が違うので比較はできませんが、こういった価格的な
アピールがテラスにはないですね。

営業の方も「資金計画は慎重に」とか言ってましたし、本当に売る気（竣工前完売）あるのでしょうか。
それとも世田谷にふさわしいスマートな人だけ購入して下さいといった営業スタイルなのでしょうか。

＞深沢ハウスも値引きしてます。販売が不調とならない限りは、庶民には手が届かないと言うことでしょうか。
どんなタイプが残って、どのくらい値引きしているのですか？

私もここは相場か相場よりちょっと上かな？と感じています。

芦花公園駅から徒歩５分以内のマンションに住んでいますが、今のマンションの購入時の価格と同じ位で今より広い９０平米に住めるのは、とても魅力的です。
ただ、駅から１０分以上となると、今の生活に慣れている私と、主人にとってはきついかな。

駅からの距離を納得できるように、もう少し価格にお得感が出せれば真剣に購入を考えたいです。
まだ何期もあるわけですし、のんびり検討したいと思います。

三多摩るたさんのスレはA-labでよく見てました。こんにちは。

烏山ー仙川近辺で探し、久我山GH,GV蘆花他検討していました。
また烏山に長年住んでいるので、この辺に配られる中古のチラシなども
見ていました上での感想ですが、この辺りで90平米で5000万台というのは
厳しいのではないでしょうか。
東京テラスの75平米４６００〜というのは
高い気がしますが、80平米で5000万台前半〜半ば、85平米で
5000万台後半というのが印象です。
もちろん、立地や日照、仕様のグレードにより安い物件もありますが。

参考になるかわかりませんが、この辺りで築浅80平米超の中古でも、
チラシ上は5300万程度を見かけます。
特に、線路より南側は高いです。東京テラスも南ですね。

駅北側(吉祥寺、三鷹方面）のバス便だと、80平米4000万円後半くらい？
京王線だと、つつじヶ丘より遠い各駅停車の駅、あるいは
府中より先の特急停車駅なら90平米5000万円前半以下が
射程距離ではないでしょうか。
あとは、他の方が書かれているように、売れ残りは出ると思います。
他の物件ものんびり売っている（？）ようです。

KOKOさん

KOKOさんも、ａ−ｌａｂ難民の方なんですね。
あちらは、ＨＰのつくりがマニアックになりすぎてしまって、
最近、人が少なくなりましたね。
人ッ気のない掲示版って、やっぱり足が遠のきます。
こっちの方が、最近は楽しいです。

探していらっしゃるエリアが、京王線界隈だとほぼ同じということで、
今後とも、活発な情報交換、宜しくお願いいたします。

最近、マンション探しに少し疲れが見えておりますが、
まだまだ、自分の中のベストマンションが見つかるまでは、がんばります！

にしても、烏山って、根強い人気があるんですね。
築浅80㎡超の中古でも、5,300万円とは、良い値段ですもの。

通りがかりさん

＞＞＞三多摩るたさん、シーガーデン新浦安ですよ。
＞＞＞浦安でもなければ、シーズガーデンでもありません。
＞＞＞訂正しておきますね。

「シーズガーデン浦安」だと、確かに、この世に存在しない、
全く違う物件になってますね（笑）。

訂正有難うございました。

178さん

＞＞＞私は４人家族ですが、75㎡クラスに住んでいて特に不便を
＞＞＞感じておりません。

そうですよね。
その広さで十分過ぎるという方もいらっしゃいますよね。

マンションに求めるものが各々違うので、
データだけで物事を語ってしまうのは、少し乱暴でした。

そこに住むことで幸せを得られることが、
何よりもの条件ですから！

私が調べたデーターがありますので、皆さんの参考にしてください。
・深沢ハウス　都立大学駅徒歩１５分　９月下旬　４期３次販売　７７２戸供給で２／３売れ残り
　１６年２月　３期１次販売　４２戸販売、平均坪単価３０８．９万円、平均価格８７３７．６万円、平均専有面積９３．５０㎡、初月申込み８３．３％
　　　〃　　 　３期２次販売　２４戸 　　、　　　 　　　 ２６９．３万円、　　　　　 ６８４２．９万円、　　　　　　　　 ８４．００㎡、　　　　　　　　不明　
　１６年３月　３期３次販売　３０戸　　 、　　　　　　　 ２７７．３万円、　　　　 ７２６５．７万円、　　　　　　　　 ８６．６０㎡、　　　　　　　　不明
※以上からも、期や次が積み重ねれば積み重ねるほど、販売価格を調整していく傾向にあります。
　　価格が上がることはないと思いますので、一般には下がる傾向にあります。

大関さん

GV芦花公園のMRを見ましたのが随分と昔（といっても3〜4ヶ月前くらい）
で、記憶が確かではございません。ですが、私は敢えて、東京テラスに
軍配を上げたいですね。

価格や仕様は、確かに、GV芦花公園の方が良いとは思います。
特に、門扉からメインエントランスまでのアプローチが醸し出す
「邸宅感」は見事です。地下駐車場もポイント高いですよね。
あと、施工が清水建設というのは、かなり希少です。
この事実は資産価値を高めると思います。中古物件になれば、
新築と違って、デベより施工会社に焦点が当たりますから。
ガスタンクや世田谷教習所は気になりますが。

一方、東京テラスは、コンセプトが好きなんですよね。
あと緑の多さ。これも実は、資産価値を高める要素なんですよ。
緑の多い物件、例えば広尾ガーデンヒルズが今でも人気があるのは、
その緑の多さも評価されているからなんです。
たとえバス便エリアでも、緑の多い物件は、評価が高いと言われています。
人ってやっぱり、本能的に、緑に囲まれた生活に憧れるとも言いますし。

近々、GV芦花公園も再度見学に行こうと思っていますので、
またコメント書きますね。

・ガーデンヴィラ芦花公園　　千歳烏山駅徒歩１４分　１３３戸供給
　①会員優先期
　２７戸供給（１６年３月販売）
　平均坪単価　２１５．４万円
　平均価格　　５２６８．５万円
　平均専有面積　８０．８５㎡
　初月申込み　８５．２％
②１期
　３９戸販売
　平均坪単価　２０８．９万円
　平均価格　　４９７８．５万円
　平均専有面積　７８．７７㎡
　初月申し込み　９７．４％

千歳烏山、芦花公園周辺物件で、上記のようなデーターほしい方は、
物件名を書き込みいただければ、調査し公表いたします。参考にしてください。

　

190さん

細かいデータで、ありがたいですよね。
このデータって、ご自分でMRを回って拾われたんですか？

＞１９１　三多摩るた　さんへ
私は不動産関連の仕事をしているので、世田谷区で今どの物件がどの程度の販売価格で
どの程度の販売状況にあるかは、すぐに検索することが出来ます。
業界データーベースを検索すれば、過去から現在までの上記のようなデーターはすぐに
出すことが出来ますし、地図に落とすことも出来ます。
世田谷区は、現在仕事で注力しているエリアなので、大抵の質問には答えられると思います。
お聞きになりたいことがあれば、ご回答します。

190様へお願いがございます。
Jシティ光の杜、アルテシュロス烏山、GH久我山、コスモグランリュクス
世田谷のデータも是非回答くださいませ。

>>192さん

　久我山GH、コスモグランリュクス世田谷、プラウド成城、シティハウス
成城の情報が知りたいです。

　ここはGV芦花公園のスレなので、それぞれのスレに記入していただ
けると幸いです。

烏山近辺の中古物件について、すみません、言葉足らずでした。
中古物件で80平米超が少ないなか、祖師谷の物件（ブランド施工）
があり、祖師谷は成城に繋がるから？環境がいいから？
高いようです。　そういう意味ではコスモグランリュクスは
割安の気がしますが、反対運動が強いのも嫌ですし、
またあの立地にあの高さの物件だと、それは
反対運動がおきるだろー、という感じです。

烏山近辺でいえば、駅から7,8分の甲州街道の交差点に
大京がマンション建てています。高層(２９Fだったかな）と
低層のコンビネーションの総合設計です。
大京だから、MRなどはないですが。

三多摩るたさん、
我家は久我山GH第一候補でしたが（井の頭公園ー吉祥寺が
散歩圏内なのが気に入って）、結局気に入った部屋相当の
値段を出すなら、戸建がいいという夫の方針で、辞めました。
しかし、検討していたマンションのことは気になり、いまだ
このような場を見ているわけで・・・
三多摩るたさんは、同世代、似たような家族構成のように
お見受けします。がんばっていい物件を見つけてくださいね！

KOKOさん

＞＞＞久我山GH第一候補

立地（駅から遠いこと）を抜きにして考えれば、この物件は良いですよね。
さすが、広尾GHの継承モデルです。うちは、その立地で見送りました。

＞＞＞戸建がいいという夫の方針で、辞めました

うちの場合は、同じ意見を、奥さんから投げられて没になる
ケースが多いですね。そういう視点は必要なんですね、やっぱり。
私は、断然マンション派です。

＞＞＞三多摩るたさんは、同世代、似たような家族構成のように
＞＞＞お見受けします。

私と妻は双方30代前半、子供が1歳になる、至って平均的な世帯です。
家族のためにも、めげずに頑張っていきたいと思います。
今後とも、情報交換、よろしくお願いいたします。

戸建の場合、注文住宅と戸建分譲という選択肢がありますが、
戸建分譲の場合、結構、欠陥住宅が多いと聞きますので、ご注意を。

確かに、注文住宅が良いのに決まっているのですが、
30代で注文住宅は高すぎますよね・・・。

今日テラスのマンションパビリオンの前を通りました。
平日にもかかわらず、数人の人が見学してました。
建設地も見ましたけど、あの緑は捨てがたいですよね。
でも、予算が足らないので、半分あきらめムードですけど、一応内覧会には参加します。

ガーデンヴィラは、いろいろ検討しましたが、システムキッチンの仕様が納得いかず、外構の作りも普通の感じで、
どこにでもありそうなマンションが納得できず、我が家は選択肢から除外しました。

皆様、べられるデーターにも限界があることはご理解下さい。
・久我山ガーデンヒルズ　久我山駅徒歩１５分　４０５戸供給
①第１期２次販売（１６年６月）
　４０戸販売
　平均坪単価　２２４．３万円
　平均価格　　 ５４２２．万円
　平均専有面積　７９．９２㎡
　初月申込　　１００％
②第２期（１６年７月販売）
　２５戸販売
　平均坪単価　 ２１９．３万円
　平均価格　　５３５２．４万円
平均専有面積　８０．６７㎡
　初月申込　１００％

このマンションは、石垣と大樹に囲まれた3万3千平米に４０５戸が住むマンションですよね。
モデルルームの仕様もまあまあとの感を受けます。
東京テラスと迷う購入者がいてもおかしくないマンションだと思います。
価格は同等ぐらいで、テラスも出してくるのでしょうか？

東京テラスＭＲへ行かれた方がいましたら、感想をいろいろ教えてください。
よろしくお願いします。

私は近所に住んでいますので、今度見に行くつもりでいます。
行ったら感想お話ししますね。

今日朝日新聞に、湾岸のマンション群（特に品川）についての記事がありました。
駅から10分以内の利便性で、売れるか売れないか決まるらしいです。
大規模マンションは、共用部分の作りこみが結構重要なポイントになっているみたいです。

そうなんですよね。私も３回ほど、千歳烏山駅から現地まで歩きましたけど、
遠く感じて、途中のコンビニで休憩した位です。
毎日の通勤を考えると、ここはどうかなあと思います。
今は価格が高いみたいなので（坪単価が高い）、深沢ハウスや東京メガシティみたいに、
竣工した後の完成在庫の値引き販売まで待とうか、他にするか考えてます。

昨日はJシティと環８沿のDグラフォートを見てきましたが、両方とも竣工後の今でも30戸以上売れ残っている状況で、価格も勉強するとのことです。
千歳台の農協前の交差点には5社の社員が看板を持って立っています。

竣工後の値引きは魅力ですけど、最初の価格で購入された
入居者の方はおもしろくないですよね。
実際、私自身がそういう立場でしたらやはりう〜ん。。。という感じでしょうから。
確執が残る可能性も大なので難しいですよね。

どんなマンションでも値引き販売をすれば、定価購入者と値引き購入者との間で
多少の複雑な感情は芽生えるでしょが、いまのマンション販売で値引きなしで
売り切ることは難しいです。

私も今日見てきました。
とにかく緑の多い敷地になるようですし、文教地区で、設備もそれなりに
最新だと思いますので、すぐに完売はいかなくても、かなり人気の出る
物件になるのではないでしょうか？
話題となっている価格ですが、世田谷でそれなりのグレードですし、
駅からは遠いですが、そんなに強気な値段設定とも思えませんでした。
もちろん安くはありませんが、まあこんなものかなと思いました。
個人的な感想としては、敷地も広く、緑も多く、車で仙川や成城でお買い物も
できますし、なかなか気に入りました。近所に住んでますが、仙川、成城は
週末のお買い物がとても楽しいので。
ただ、、14階建の棟がいくつも立ち並ぶ構成が、ちょっとつらいです。
それから共用設備はとても立派ですが、逆に子供がいるといくつかコミュニティ
のようなものが出来てしまいそうで、ちょっと怖いかなと思ってしまいます。
最近このあたりの物件をいくつか見ていますが、個人的には、もう少し規模の
小さい（それでも大規模ですが）のんびりした環境の久我山GHに軍配が
あがるかなと思っています。うーん、でも悩みますね。

210さん

＞＞＞とにかく緑の多い敷地になるようですし、文教地区で、
＞＞＞設備もそれなりに最新だと思いますので、すぐに完売は
＞＞＞いかなくても、かなり人気の出る物件になるのではないでしょうか？

＞＞＞話題となっている価格ですが、世田谷でそれなりのグレードですし、
＞＞＞駅からは遠いですが、そんなに強気な値段設定とも思えません
＞＞＞でした。もちろん安くはありませんが、まあこんなものかなと思いました。

デベの回し者ではありませんが、
そうお思いになられる方がいらっしゃることを知り、
なぜかホッとしています。

210さんのような方が1000世帯あるかというと、
必ずしもそうではないかと思いますが、見る方によっては、
この物件とて適正価格な物件なのだと再認識しました。

総じて物件の価格が低下傾向にある昨今、私に限って言えば、
もっと分相応な買い物をしなければ、と少し襟を正す気分で、
読ませていただきました。

一概にデベだけを攻めるのも良くないことかと反省もしております。
でも、もう少し、安くして欲しいなあ、、という気持ちはまだありますけどね。

211は、三多摩るたのコメントです。

品川ほどではないですが、ちょっと供給過剰気味・・・といった感じなのでしょうか？

１０３６戸を全て販売しきるには時間がかかると思います。
でも、緑の多さではちょつとした有名マンションになるかもしれませんね。
もしかすると、深沢ハウスと並ぶ世田谷区を代表する緑の多いマンションとの評価を、
受けるかもしれません。
駅から１６分と坪単価（少し高いような気がして・・・）が、いまの私には悩みどころです。
家内は、マンション購入に消極的なのも悩みどころです。

うちも、久我山と比較してましたが、先日ＭＲに行き、1000戸以上、
１４階建の圧迫感に息苦しさを覚えてしまいました。
敷地は広いのは確かですが、ここに1000世帯が住むというのが、
うまく想像できません。
また駅からの道も狭く、毎朝通うとなると厳しいです。
緑が多いのは、確かに魅力的ですが、ピアノのおいてあるラウンジや和室など
無駄な共用施設も多いと感じてしまいました。
大型マンションだからこそ提供できる共用施設の充実感を求めている
方にはよいかと思います。
うちは、敷地内にもゆとりが感じられる久我山ghにしようと思っています。

皆さんの話しからすると、テラスと久我山ＧＨが競合しているみたいな感を受けます。
私は仕事の関係で、今月はテラス見に行くことができなくなりました。残念！
ちなみに、事前内覧会は２５（土）２６（日）もやることになったそうです。
当初は２０（月・祝）で終わる予定だったらしいですが、反響が大きく資料請求だけでも
３０００組近く来ているそうです。
１０月上旬に会員登録者向け申し込み会を実施して、その後グランドオープンして、
会員登録外の一般の方も受け付けていくそうです。
今回の販売戸数は２００戸程度だそうです。自分の気に入った間取りや階数が、今回
販売されるかもしれません。テラスで決定と言う方は、１０月上旬のスケジュールにあわせて、
検討したほうがいいと思います。私は物理的にムリとなりましたが・・・・・。
詳細は、電話で最終確認した方がいいと思います。
ちなみに、私はエンドユーザーです。業者ではありません。皆さん、誤解しないでくださいね。
テラス購入を真剣に検討している１人です。

はやぶささん

＞＞＞緑の多さではちょつとした有名マンションになるかもしれませんね。
＞＞＞もしかすると、深沢ハウスと並ぶ世田谷区を代表する緑の多い
＞＞＞マンションとの評価を、受けるかもしれません。

現在、向こうの営業マンに空地率を調べてもらっていますが、
私も、「緑の多さ」が最大の魅力となるマンションになるかと思います。
（「緑の多さ」は資産価値を高める一つの要素らしい・・・。）

＞＞＞駅から１６分と坪単価（少し高いような気がして・・・）が、
＞＞＞いまの私には悩みどころです。

同じくです。私としては、駅から16分という距離は、ストレスのあまり
ないバス便で気分的にはクリアしているのですが、周囲の商業施設
の少なさが気になるポイントです。車があれば良いのですが、マイカー
購入の予定はないので・・・。坪単価だけは、消費者の”リアクション”を
売主側に根気良く伝えていくしかないのかと。

＞＞＞家内は、マンション購入に消極的なのも悩みどころです。

なんか、はやぶささんご家族とうちの状況って、似ていますね（笑）。
うちのもそんなに盛り上がっていないのが、悩めるところです・・・。

ともあれ、家族のためにも、頑張りましょう！

＞２１７三多摩るた　さんへ
返信ありがとうございます。
深沢ハウスは緑の多さと共用部分の多さが評判で、長谷工施工マンションの中では、
評判の高いマンションとなっているそうです。
テラスも、「駅近かマンション」との条件はずしていますが、青学のグランドの緑を残して作る
共用部分には、正直魅力を感じています。
セキュリティも、部外者進入が出来にくいように配慮されていることや、コンビに感覚で利用できる
サミットも捨てがたいと思っています。
バスも、竣工し人口が増えればおのずと本数も増えると思っています。
ただ、坪単価が高く販売されると、グロス金額が当然くなり購入が難しくなるんですよね。
マンション買っている同僚のアドバイスによれば、専業主婦のいる家庭なら、背伸びして
４，５００から４，８００万円までで押さえないと、教育費や老後などいろいろな事考えると厳しいよと言われてます。
１０月申し込むか、正式価格発表まで待つか、購入するかどうか、真剣に考えているところなんですよ。

今後ともよろしくお願いしますね。

テラス、見てきました！近所に住んでいるので、なんとなくの相場感ですが
思ったよりも少しだけお高いですね・・・。
でも団地、という感じには見えませんでしたよ！それとも最近の団地ってとても
おしゃれだったりするのかな・・・？
それはともかく、規模は団地並みですね。少しセキュリティが気になりました。
あと、敷地はもちろん広いですがやはり結構高い建物であるが故、久我山
（こちらも検討中です）のゆったりさ、落ち着き、はないですねぇ。
久我山の売主とこちらの共同売主が同じなので知り合いのものに聞いてみましたが
グレードは久我山の方が上だそうです。
学部は違いますがここの学校に通っていたので、こちらがいいかなぁと思っていたのですが
久我山に傾きました。もう少し安かったらなぁ・・・。

近所の者です。
現地もだいぶ基礎工事が始まってきていますね。
今日、ＭＲが何処なのかと思い、車で前を通り過ぎて来ました。
おしゃれな感じのＭＲですね。
我が家は、とうていここの物件は買えませんが、ちょっと興味があるので、
ＭＲは見に行きたいと思っています。（内装なんかを見たいと思います。）
でも、皆さんおっしゃられている様に、ちょっと不便な場所だと思いますよ。

テラスの資料請求者が、３０００組を超えたそうです。
内覧会参加者も、予約が一杯だそうです。
１０月上旬の会員優先分譲は、だぶん、申し込み住戸を全て販売するだろうから、
完売ということになると思います。
テラスに対する関心は、高いみたいです。