東京テラスって知っていますか？

「世田谷区」のマンションという・・・なんとなくだけど期待感がありますよね。
昔は世田谷に住むのが憧れでしたけど、今は地価が下がり手が届くエリアになりましたからね。
私もこれまでにいろいろなモデルルームを見てきたので、標準仕様に対する目利きは
ある程度比較が出来るようになりました。
テラスも、来月自分の目で見て判断したいと思います。
ちなみに、標準仕様のグレードが高いマンションモデルルームとしては、「ラヴィラ府中多摩川」「グランエスタ」
良かったです。
以前も書きましたが、共用部分（特に中庭）のすばらしさで言えば「深沢ハウス」「グリーンサラウンド綱島」は良かったです。

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三多摩るたさんへ。
早速遊びに来ました。
個人攻撃されてブルーになってましたが、今後はいちいち相手にしないで真面目に情報交換出来れば
良いなぁと思っております。
また遊びに来ますので、宜しくお願いします。
ではでは。

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モデルルーム見てきた方は、感想聞かせてください。
私は、東京テラスにすごく期待しているので、参考にさせてください。
よろしくお願いします。

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世田谷＝高級というイメージは捨てなさい。
それは世田谷を知らない田舎ものの妄想です。

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確かに、世田谷も広いよね。
高級住宅街もあれば、違うところもあるよね。
でも、交通機関は意外と便利なんだよね。

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設備など、MRの様子は後でまとめて御報告しますが、
まずはじめに、私の回答。

結論は、予算枠大幅オーバーということで、
優先順位を大幅に下げることにしました。

坪220〜230万円前後平均の値付けで、私が希望していたの90㎡台の
4LDKモデルは、6500万円台で、敢えなく見送りです。

正直「この立地でこの価格は高すぎる！」と思いました。
一方で、はやぶささんが一番気に掛けていらっしゃった”盛況感”があり、
強気の値付けに踏み切ったようです。問い合わせも多かったのでしょう。
（ちなみに、用地取得に約600億掛かっているとのことでした。）

ここの物件、中心住戸は、75㎡台の5300万円台のようですね。
「どうしても世田谷千歳台」という人以外は、どうでしょうか？

「彼らは、マーケットをどのように捉えているのだろう？」
というモヤモヤ感を持って、少し肩を落としながら、準備されたハイヤーで
駅まで送迎されました。

続きは、後ほどということで、まずは価格の御報告まで。
この物件もご多分にもれず、完売まで、相当苦労されると思いました。

いろいろと期待していただけに、かなりへこんでいます。
また、目先を変えないと・・・。

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みゆみゆさん

ようこそ、こちらのレスへ。
今後とも、宜しくお願いいたします。

今日は、期待していた物件に少し嫌われたようで、少し凹み気味です。

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＞１２８三多摩るた　さんへ
どうしたんですか？そんに期待はずれだったんですか？
私も期待している物件なんですよ。
なにがあったか教えてくれませんか？
私も来月行く予定にしています。いろいろ教えてください。

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私も内覧会参加してきました。
物件の全体的な雰囲気や建具などの細かい質感などは
綱島・グリーンサラウンドと比べると格段によかったように思います。
コンサバトリーなるベランダも確認でき、すごく気に入りました。

が、

予想以上に値段が高く、完全に予算オーバーです。

売主さん、強気ですね。
敷地内の環境や設備などは最高ですが、あれだけ駅から遠くで、
あの値段で果たして買う人がいるのかどうか・・・
今回発売分での最安値のお部屋でも4900万程度のようでした。
最上階は6千万を裕に超えてました。

いただいた資料を見ながら、ため息ついてます(笑)

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＞１３０とくめいさん　へ

そうですか。最安値で４９００万円ですか。うちは難しいというか手が届かない価格ですね。
５０００万円以内に押さえようとしていたので、最低が４９００万では選択肢が狭まりました。
１０３６戸もあるので、全て値引きなしで売り切れるとは思いませんので、
モデルルームとりあえずみて、じっくり時間かけて買うか、他の物件にするか、判断します。
情報ありがとうございます。

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私も内覧会行ってきました。確かに高いですね。これではお話になりません
内覧会は盛り上がっていたようには見えますが、私たちのようなファミリー
の方の中には少々顔が引きつっている人もいました。仕方ないですよねあの価格ではね

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三多摩るたさんも、とくめいさんの話聞いていると、失望感が伝わります。
安く売るつもりは、売主側にはないんでしょうね。
他も捜さないといけないかもしれませんね。まじめに！

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うちも見て参りました。とんでもない値付けですね。
住友の強気さが最前面に出ましたね。長谷工は坪１００マン台にした
かったに違いないですから。ここは見送りですね。
Dグラもしくはガーデンヴィラに目線を切り替えします。

さよーならー、テラスさーん。

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１３４さんへ

たしかに価格って凄く大事ですよね。
でも価格以外の仕様の部分ではどうでしたか？
是非、お聞かせくださいませ。

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当方も辞める事に相成りました。
あんな超バス便マンションの癖に勘違いも甚だしいです。

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三多摩るたさん、用地取得に６００億って、
どう考えてもそんなにかかる訳ないですよねえ？？？
だってマンション１０００戸分でしょ？６００億が本当だとすると、
土地代だけで一戸あたりとんでもない値段になりますから。

まあ土地代はともかく、今後の我々の作戦としては、
この物件を徹底的に無視して不人気化して価格を下げさせる、
というところでしょうか？

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うちは、以前見に行った、綱島・グリーンサラウンドの
「広いけど割高、けれど建具がどうしようもなく安っぽい感じ」に
購買意欲ゼロになってしまっていたので、
同じ長谷工の今回の東京テラスはどうなんだろうな〜と
内心、いぶかしげに見て廻りましたが、思いのほか質感はよかったです。
住友系の色が濃いように感じました。
＞同系列のグリーンサラウンドより、どちらかというと北区の東京メガシティと似た作り、と感じました。

値段が全体的にあと500万くらい安くなれば、検討できる範疇に入れられる物件なんだけど、
最安値があの設定では、最初から「ばいばい東京テラス〜」ですね。
住人を選んだ値段設定なんでしょうか・・・

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１０００戸もありますからねえ。最初は様子見でしょう。
かなり期を分けないと売れないはずですし。

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東京メガシティは、いまでもよくチラシが入ります。
はっきりいって高値追求で販売したので、思い切り売れ残ってしまっています。
竣工がまじかにせまっていますが、空き住戸が多く、寂しいマンションになっています。
テラスも、購入者の反応に真摯に目を向けないと、メガシティと同じ結果になると思います。
購入者も、いまはいろんなところで情報交換できるようになり、目が肥えてきていますから。

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１３８さんの言う通りかも・・・・
住人を選んでる。
間違い無い（永井風）

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皆様

思い起こせば、このスレを立てた6月28日から、今か今かと待ち焦がれた
東京テラスのＭＲだっただけに、今回の価格には打ちのめされました。

でも、主観で恐縮なんですが、あの値段では絶対売れ残りは
必死でしょうね。真面目に、1回は見送ったＧＶを復活させようと思った
くらいですから。（そういう気分でもなかったですけど。）

ところで、詳細を書きますね。

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最安値で４９００万円ですか！来週見に行く予約してますが、
キャンセルしたくなるような価格です。
今、東京テラスから徒歩２分ぐらいの塚戸交差点あたりに
すんでいますが、家賃１５万＋駐車場２万なので買っちゃおうかな。
って思ってましたが一気に引いてしまいます。
それと塚戸小学校の間裏ですが、学区は千歳台小になるの知って
ますか？塚戸は人気小学校で越境入学が絶えなく、新たな東京
テラスの地区を千歳台小の学区にするそうですよ。（ウワサだけど）
うちの子供は、千歳台小の学区から塚戸小に行ってるけど・・・
この件で詳しい人いないかしら？いたら教えて。

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第１回目の内覧会なので、様子見をしたのでは？？

ここでこれだけの人が高い！　ということであれば、内覧会に参加した他の
人たちも感じているはず。１期の申込までに下がるのではないでしょうか？

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以下、a-lab風に。

（専用部分）

●基本性能①平面プラン
：基本的には、PP分離に基づいたセンターイン方式の間取り。
特に、私が最も気に入っていた間取り（web掲載の90.72㎡）は、
やはり良かった。何より、キッチンに2つの窓から採光があることは
得点が高い。モデルルームとなっていた同敷地面積の2LDKパターンも
良い。一部屋（洋室5畳）を書斎と納戸に分離する発想は、
非常にユーザー思考。でも、これが6,700万円（最上階/坪243万）と
なると全く手が出ない。攻めて10%低い価格設定でも良いのでは？
廊下幅壁芯9,600㎜実寸8,600㎜。サッシュは2,100㎜とハイサッシュ
とは呼べないまでも開放感は確保。勿論、二重床、二重天井。

●基本性能②空間プラン
：下がり天井はあまり気にならない間取り。むしろ開放感あり。
天井高は2,530㎜（中には2,550㎜）と十分確保。スラブ厚2,000㎜
（LL45等級）。壁はダブル配筋で戸境壁180㎜、階高は2,900㎜程らしい。
これも90.72㎡の話だが、バルコニーの取り方が良く、リビングの採光は
抜群。2.7mある部分もゆとりたっぷり。

●基本性能③環境プラン
：「緑＝樹木、青＝空、黄＝光」というカラーコンセプトに反映された
「テラス」という発想は、この物件の最大の売りであり、私が魅かれた
部分でもあり。提供公園や周辺公園も然ることながら、とにかく緑が多く、
公園に行く必要がないくらい。これは、この物件が誇っても良い部分。
空地率も知りたいところ。（久我山GHは空地率70%。）

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●生活性能①収納条件

：収納率は高そうだが、計算されていない。
それでも、8〜10%と平均的なスペースは確保されていると思われる。

●生活性能②家事条件
：家事動線は確保されていると思われる。無理のない配置か。

●生活性能③設備水準
：床暖房、ディスポーザーなど標準的な仕様。
追加の料金を公庫ローンに合算できるオプションシステム「アイセルコ」
をしきりにプッシュ。要は、たくさん好きなオプションを付けてもローンに
合算すれば気にならない？というのが売り。

（共用部分）
●管理水準
：長谷工コミュニティの常駐管理。「1000戸もの住人が、コンセンサスを
得るのは難しいと思うのですが、何か秘策でもあるのですか？」という
問いに、「まだ明確な管理方針が決まっていないので、詳しくは
管理説明会にて」で終わる。付け加えで、「しかし、長谷工は、700戸
以上の物件も管理してきておりますので、問題はありません。」？？
それって、管理会社の「管理」の話で、管理組合の「管理」に関する
回答にはなっていなかったと思われるが、突っ込みはしなかった。

●敷地内の構成
：駐車場の配置は、棟との重なりなどに対する配慮があった。
駐輪場も1階住戸より低く設置されている。駐車場の設置率は100%。
配棟の工夫が感じられる。”決して、団地っぽくはない”と直感で感じた。

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●生活提案
：「東京テラス」という名前に相応しい共用施設だと、直感で感じた。
不要な施設（カフェなど）もあったが、全体的に、伝えたいコンセプトが
ひしひしと伝わる物件である。

●都心へのアクセス
：帰りは、祖師ヶ谷大蔵方面から帰ったが、やはりメインアクセスは、
京王線千歳烏山駅ルート。駅まではバス便必至。
快速にうまく乗れれば、新宿まではストレスはない。

（立地）
●商業集積性
：千歳烏山駅前の商店街で、一通りの買い物は間に合う。
車かバスを使って、仙川ゾーンも使用可。ただし、利便性から考えると、
仙川でのショッピングは週末のみか。差しあたっての生鮮食料品は、
やはりサミットが便利。
「なぜ、クイーンズ伊勢丹じゃなかったんですか？」と聴いたら、
「サミットが右肩上がりの会社で、当マンションとしても、勢いのある
お店に入ってもらいたかったので。」という苦しい回答。
仙川にクイーンズ伊勢丹があるのは知っていたんだけど、
ちょっと意地悪質問で、営業マンの顧客志向を試しました。
千歳烏山駅も、三度目の訪問だったが、慣れると味わいがある街並み。

●駅から物件へのアプローチ
：これが最大のネック。スムーズにバス便に乗れれば良いが。
逆に、この条件を捨てられる人には、お奨めの物件かも知れない。

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三多摩るたさんご苦労さま。
参考になりました。

うちも早々にモデルルーム行ってみます。とにかく自分の目でみないと・・・
前は良く通るんですけどね。空地率気になりますね。

みんなで要望書入れなければ安くなりますかね〜？？？

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長くなり、申し訳ありませんです。
お読みいただいた方。ありがとうございました。
イメージ湧きます？

要は、結構良かったんですよ、この物件。
「高級感はないんだけど、上質感はある」という感じ。
”そこそこの味はクリアしてますね”という、ファミレス的感覚ですね。
にしては、価格があまりも高すぎたんで、せっかくの「購買意欲」を
ドン底に沈められ、凹んでしまっていたというわけです。

正式な価格発表で、ある程度の下げ幅は見込めるかも知れませんが、
それでも、そんなには下がらないとは思うので、私の現状の意識は、
あまり変わらないような気がいたします。
竣工時期も理想的な時期だっただけに、本当にショックです。

まあ、目先を変えて、じっくりやっていきたいと思います。
皆様、今後とも、宜しくお願いいたします。

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三多摩るたさんへ
早速ですが、遊びにやって参りました。いやぁそれにしても、ここは賑わってますなぁ
情報交換も活発ですし、私も参考になる情報をいろいろ頂く事ができました。ありがとうございました。
これからも、引き続きよろしくお願い致します。

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売主側も、お客の反応見ながら今の提示価格を調整して、正式価格を決めるだろうから、
この価格でいいと思う人が多いと、値段は下がらないんだろうね。
総面積小さくして、総額をおさえてくれれば、私みたいなものでも手がととくとこに、
テラスがあるんですけどね。
今後の正式価格が気になるけど、無理なんだろうなあ〜。

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>148
ウチの近くにサミットがあってよく利用しているけど生鮮品も新鮮だし、別に
不満もないですけどね。
何でそんなに「クイ−ンズ伊勢丹」がいいんですか？

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そうそう、うちの近くにもサミットあるけど、特に品揃えも含めて不便を感じたことありません。

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私もMRに行きましたが、最安値は4600万円のC-6タイプ（75㎡）でした。
さすがにC-1タイプ（90㎡）は開放感があり魅力的で、予算があえば即購入したいところですが、無理です。
バルコニーが全室奥行き2ｍと非常に広く、全体的に上質感がありますが、MRでは和室を狭くしてリビングを広げるなどオプションだらけで、開放感を与えています。
気になる点は、①ペット2匹まで可能ということと（匂いやマナー等のトラブル）
②機械式駐車場が約440台もあるのに月額3000円からという設定です。

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高級感があるからに決まってるんじゃない？
聞くまでもないと思うけど。
ただ、やっぱちょっと高めだよね。じゃないと高級感でないからしょうがないけど。

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>>155
あれ自走式じゃなくて機械式の駐車場なんですか。
だとするとメンテナンスにお金かかりますね。

C-6気に入ってたんですが、４６００万ですか…

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９月４・５日の事前内覧会は、予約が満杯なんだって。
１１・１２日、１８・１９・２０日（３連休）で調整するしかないんだけど、
１０時、１０時３０分、１３時、１３時３０分、１５時３０分、１６時と
１日６コースで受け付けるのだから、お客の反応はいいということなのかな。
Ｃ−１チェツクしますね。買えないけど勉強の意味で見てきます。

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29日MR行きました。
三多摩るたさんのコメントにわたしも同感です。ここ（千歳台）でその価格？！って感じですね。
web掲載の90.72㎡プランはさすがによかったですが、あの価格では当たり前。それにあの
価格設定なら環八内側でもっと駅に近い物件が買えるし、千歳台なら戸建も買えます。

MR来場者から察すると、①年収800万円以上②親からの資金援助が受けられる30代
子持③お金に窮することのない老年夫婦がメインの購入層ではないでしょうか。

売主さん、、、あの辺は②③が多いし、がんばって1000人集めてください！！

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脱税なんて多かれ少なかれどこのデベでもやってる
長谷工は会社規模がでかいから額がでかいだけ

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高いですね。

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モデルルーム見てきました。主婦の目で見た感じを簡単に。。
広さに比べるとなんか収納が悪い、キッチンはきれいに見えましたが中はあまり機能的な気がしませんでした。
おしゃれな感じはしましたが（値段ほどではないけど）子供がいるうちには向いてないかも。。。
すごく期待しましたががっかりです。

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そうですか。安くて坪２００万超えですか。凹みますね。
電車で２０〜３０分くらい下った駅近の物件の方がいいかもです。
でも、世田谷、捨てがたいな〜。
もうちょっと、安いと思ったのに・・・。駅からのアクセス考慮してよ。

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まだ、手探りで価格を提示しているから、正式価格発表まではなんともいえませんが、
皆さんの反応を見ていると、総じて高いマンションなんでしょうね。
仕様のベースは、長谷工さん仕様をベースにしているのに価格が高いということは、
土地代が高かかったか、工事費が高かったんでしょうね。

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コメントを書かれた皆様

いろいろと反響があるところを見ますと、相当、話題にはなって
いたんですよね、この物件。

私は現在34歳です。年収はまあまあですが、800万円以上もありません。
それに、うちの場合、妻方含め、両方の親からの資金援助は、全く
期待出来ません。結婚式も、新生活のスタートも自分たち二人の資金
だけでやってきました。自慢することではありませんが、ここに来て、
本当にゼロから住宅資金を貯めることの難しさを痛感しています。
貯める金額の限界もありますよね。

昨日も奥さんと話したんですが、価格も含めて、
本当に欲しいマンションを探さないとねということでした。
高い買い物です。それだけに、全てとは言わないまでも、
ある程度、納得できる買い物がしたいじゃないですが。
（例えば、今のこの物件は、価格がどうも納得出来ない。）

ということで、他の物件もあたりながら、
もう少し様子を見ることにします。

※
ちなみに、「クイーンズ伊勢丹」は、品揃えに高級感があるところが、
好きなところです。でも、今回のサミット出店の目的が、「そこそこ品揃え
のあるお店が、夜遅くまで開いてるという利便性」にありますから、
問題ないと思います。クイーンズ伊勢丹がほんとにすきなら、
仙川に行けばいいだけの話ですから。

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私もMR行って来ました。
やはり、かなり高めの値段設定で手が出ない感じです。
ただ、あの値段設定で１０００戸も完売できるとは到底思えないので、
売れ残った部屋（人気のない部屋）は、相当値引きされるのではないでしょうか？
経験上そう思います。
第一期販売については、申し込み者全員を抽選にならないように誘導するぐらいの商売をしないと今後苦しそうですね。
よって、焦って申し込むのは危険かも・・・・。
あくまで、私見ですが。

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今は事前内覧会期間中です。これから、９月中旬にＭＲ正式オープンして、下旬に
グランドオープンすると思います。その間に来場したお客の要望を聞きながら、抽選にならないように
営業の方が、うまく住戸を振り分けていくと思います。
１期１次が一番熱いお客と資金に余裕がある客が来るので、その方々にはとりあえず買ってもらいます。
１期２次からは、資金不足の方や冷静な方が客としてくる確率が高く、販売も難しくなってきますから、
そこから、本当にほしい部屋にアプローチするのがいいと思います。
但し、テラスは建築が期わけしてますから、販売不振となれば、建築工期を遅らせて、販売価格の調整をする
こともありえます。
深沢ハウスも値引きしてます。販売が不調とならない限りは、庶民には手が届かないと言うことでしょうか。

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年収８００万円前後で買える限界は、４５００万円までかもしれません。
援助無で自助努力すると、こんなところが限界ではないでしょうか。
テラスは、世田谷区では久々の大型大規模物件だったので、期待が大きいものでした。
でも、買える範囲の限界の値段は存在します。
収入が伸びず、年金制度の崩壊、教育費の高騰、老後の生活など
住宅ローンを組む時のリスクはたくさんあります。
それでも、この物件の良さを認め買える人が、今後どのくらいいるのでしょうか。
時間をかけて見ていきたいです。

今週の住宅情報の特集に、テラスがのっていました。
ＭＲの実際の写真がなかったのは、残念でした。

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