港南地区の今後について

そうか
その
佐藤氏の読者が、掲示板でプロのデベロッパー企画担当とも「しらずに
相手に　［不動産のド素人」とかののしっているとしたら笑えますね・

＞６０さん
意見はダメだと思うよ。私は購入者ですでに住んでいるけど。
よくなると思うとしかえいえない。
誰かが言っていたけど、マイダーリン　他人には唯のおじさんでも
私にはリチャードギア
住まい選びなんてそんな調子でいいのでは？

というか、将来動向は不確定。
事実だけをニュースとして伝える掲示板があると一番いいですが。
あえて申し上げれば、ご自身が住宅にどういう条件を求めどういう条件
を捨てられるか　そのことがはっきりしていればことは簡単です。
うちら家族はとにかく決めた広さを確保しながら超高層のできるだけ
上をできるだけ安く買いたかった
それでも江東区、世田谷区、より遠くへ行きたくなかった
もう年齢のこともあるから買い替えは考えない・・それで最終的に
港南の某物件に決めました。もちろんここまで至るのに３年かかり
ましたがね。満足してますよ
この歳になると他人の意見より自分の思い込みを大事に育てます。
多様化の時代に若い人が皆同じような見方をしないことです。
自分の物差しに自信もっていいのではないですかね

なんで佐藤氏の話に摩り替わっているのか
この地域への否定的な見方は
そんなもんとはほとんど関係ないと思うのだが。

相変わらず過敏な反応のある板ですな

６２さん、ありがとうございます。もう住んでらっしゃるんですね。
意見はダメですか。。。すみませんでした。

個人的には、同じものを見ても感じ方はそれぞれなので、自分の意見と
違うからといって否定されたとも思いませんし、また相手を説き伏せようなど
とも思っていません。
ただ、人様の意見を伺うと、ああそういう見方もあるのかと勉強になることが
とても多いので、他の方が何を見てどう感じどんな見通しを立てられたのか、
参考にお聞かせ願えればと思っただけなのです。。。
場にそぐわなかったみたいで、本当に申し訳ありませんでした。

＞６０さん
意見ｗｉｔｈ根拠なら　いいでしょう。根拠に情報価値がある。
でも不動産という商品　極めて主観的な尺度で見るものじゃないですか
港南の地区がどうなる・・区がどうしようと考えている
どこの倉庫が土地を売りたがっている。ＴＳＵＴＡＹＡが出店したがって
いるソニー生命の開発の店舗の中に出でほしい
希望を言い合うか、現状こうだからという話しか出ない
わかっているのは、間違いなく６０００戸の供給がある。
売れ残れば、ディスカウントしてでも銀行から売らされるか賃貸で抱え込む
１９９０年当初の大量供給時代もそうだった。
でも、１０年は住むとしても、１０年後どうなるか聞かれても誰もわからん
でしょう。
５年で現状が抜群によくなるとは思わない。
あなたは、この現場に何度こられましたか。何度も足を運んで
天王洲アイルの店舗や、品川埠頭や、高浜運河、ＴＹブリュワリー
などこの地のスポットを歩いてみてください。
好きになれば買えばいいし、嫌いなら買わない。
それと、私言いたいのは、マンションを共用施設で買ってはダメ
あくまで、自分の部屋の環境　間取り方位広さ採光を重視して選ぶ
ことです。
住戸に満足していれば、多少のことは気にならないはず。
私は眺望派だから、ちがいますがコスポリの人は建物や内装重視の
人多いですよね。距離も少し近い
ＷＣＴは距離が最大のネック。
港南の環境スレですが、じつはマンション購入の検討材料だとすれば
物件によってだいぶ見方変わるでしょうね。

港南タワーマンション街
若い子育てファミリーには勧めない。
①他地区の小学校の通学にはそれほど便がよくない
②タワーマンション室内共用部に子供を遊ばせる場が少ない
③港南４丁目以北の海岸通り交通量大
④基点となる品川駅北口はサラリーマンの街
　　小中学生が必ずあそこを通らないと帰宅できない環境はつらい
⑤区も子供がさほど増えないと観ている。ちなみに現在の港区の
　平均世帯人数は１．９人
　港南を港区と呼ぶなという話は別にしても港区自体が子育てに
　　むく区ではない。
（以上　すべて　・・と思う　です）
意見ってこういう感じでいいのですか？　具体的に質問してくれたら
知ってることなら答えられるけど

私も現在、物件を物色中のものです。
先日、某大手都心部のデベのMRに行った時、港南地区（品川近辺）物件だけはやめたほうがいいですよ
と忠告されました。ただでさえ、現在過剰供給なのに、まだまだあまっている土地にマンションが出来て
くることによって、大暴落する可能性が十分にありえるとのことです。
一生住む方は、いいと思いますが、住み替えを考えている方は避けた方がいいようですよ。
そういうリスクは、避けたほうがいいでしょう。

みなさん、どうもありがとうございます。
お気遣いまでいただき、どうもありがとうございました。
最初は66さんが心配して下さった通り、共用施設に目がいっていました。
でも維持費がかさむことを考えたら、要らない施設はなるべくない方がいいと
思うようになりました。
会社が田町にあるので、港南地区もだいぶ見に行ったつもりでしたが、
時間を変えてもっと見に行ってみようと思っています。
私の育ったところにも川や橋があって、何となく似た雰囲気なのがとても気に入っています。
子育て環境としては、（たぶん私の地元も子育て向けではないと思うのですが）、67さんが
おっしゃったような不安があります。
特に⑤ですが、少子化に伴って都内では小中学校の統廃合が進んでいる一方で、港区は
人口が増えると試算していると聞いてほっとしていたのですが、小中学生人口のピークを
平成28年に想定しているらしいと聞き、行政が後手に回ってしまうのではないかと不安に
なっています。
「区だって考えてるから大丈夫ですよ」とMRの方はおっしゃってましたが、私の地元でも
10数年前の開発で高層タワーが建って子供が増えましたが、なんだかんだと言って
行政は後手後手でした。
港区は違うのかもしれませんが、港区の区政の特色については知識がありません。
参考になった港区の小中学校の配置に関するページはこちらです。
http://www.city.minato.tokyo.jp/kyoiku/school/keikaku/index.html
また供給過剰による価格の低下は十分ありうると思っています。
ただ商業施設が整っていけば、工業地域に近くても、もう少し住宅地っぽくなるでしょうから
都心に近いということで、ある程度の価格で下げ止まるのではないかと思っています。
商業施設が長期間安定した活気を保っていけるかがキーのような気がしているのですが
全然的外れな予想かもしれません。。。

６８さんへ。
余計なお世話かも知れませんが、デベの話を鵜呑みにしてると後悔しますよ。
港南はお勧めですなんていう他地区のデベいる訳ないじゃないですか。
他地区のデベにとっては、港南が最大の脅威なのですから。

70さんへ。
私もデベから言われました。68さんと同じ事を。
そのデベも港南で販売してるのに。

デベの話は大抵その物件の話より
他の物件の悪口の方が信用できるよ

港南リスクが大きいと言うより
現時点ですでに購入者は損してるね

大抵、その物件より他の物件の悪口の方が信用できる・・

その根拠は？

港南ディストリクトについては賛否両論ありますが、
我々の大方の見方は、景気動向その他の背景変動にも依りますが、
全物件竣工後１３０％程度と分析しております。
１５０％以上と唱える方もおりますが、分譲，定借，公営が混在する性格上、
そこまでの上昇は見込めないのでは。
しかしながら、１５０％以上行くのではと予想できる某大型物件もありまし、
物件によって大きな差が出るとは考えます。
ただ、将来的に考えると現価格では買えない地域になることは明らかではないでしょうか。

７０さんへ
すでに、デベさんに申し込みをして、抽選を待つのみの段階で話しをしたことなので
裏はないと思いますよ。デベさんが、僕らも物件の場所で頭をスイッチしなければいけないという
話しから、港南は暴落する可能性があるからおすすめしないとおっしゃってました。
供給過剰ということでした。私自身、港南は全く脅威とは思いませんけど。

>>74
150％とか価格のこといってるのかな
妄想君

我々って誰？
病院でカウンセラーに見てもらいましょうね

ところで
コスモポリスは外装がもの〜すごくダサくて
団地そのものと某掲示板でうわさになってましたが
もしかして外壁は吹き付けですかねえ

どうなのよ

>>76
おばかな２ちゃんねらーさんへ
ディストリクトの意味がわかっていないようですね。恥ずかしいですよ。

74はまさに妄想君そのものですな。

７４

で、我々ってダレ？答えろよな。

で、ディストリクトの意味わかってるの？おばかさん。

district

地区, 区域; 地域, 地方

ばーか。辞書の意味じゃないよ。やっぱり知らないんだろ？

74は寂しがり屋なの。だから、一人ぽっちなんだけど、「我々」って書いちゃったの。
友達居ないクズバカさんだから、みんな許してあげてね！（ププ）

友達いないのはお前ら２ちゃんねらー。で、意味はわかるの？
ちなみに俺は７４じゃないよ。

↑７４にレスされてるのに、独りよがりに腹立ててるクズ発見！

わかんないんだね。ばーか。

で、結局だれも分からない、というオチ？

意味不明ということで

74がバカなことだけは判った

大方の投資家は１２０％程度で見てるらしいし、
１５０％ってのは難しいのではないかな？

港南地区が供給過剰ということはありません。
それを上回る需要があるからです。従って資産価値が下がるなどと
いうことはまずありえません。
私が見たところ、この手の意見はほとんどがやっかみ半分なように
思えます。

港南をやっかむアホはおらん
すべて購入者の妄想

どこに需要があんだ
一年たっても完売できないぶっけんばかりじゃねえか

＞９２
やっかみ　というのは、他の物件より坪単価が安い値段で売られて
客を奪われている中堅デベ、および販売会社のやっかみ
という意味ではないですか？

港南開発を仕組んだのは、デベといより大手ゼネコンではないでしょうか。
汐留　品川　飯田橋　六本木など大規模開発が終われば、あとはタワー
マンションしかない。
しかし工場跡地は、芝浦アイランドのように広大すぎて開発許可に期間も
コストもかかる。
比較的短時間で着工にこぎつけられる倉庫街に目をつけた。倉庫に
とってマンションは天敵。
人が住めば、早朝深夜の操業がしづらくなる
その連鎖反応で、こぞって倉庫移転がではじめた。

　しかけたのは　おそらく
大手スーパーゼネコンでしょう。
ここにあった倉庫は皆大手メーカ等で
それぞれゼネコンのお得意さまばかりですから、マンションの工事と
倉庫の仕事（斡旋も含め）両方ビジネスになるわけですしね。

日通航空はメーカーじゃないし、出る理由もないと思うが・・
それに日通さんは本社が汐留にきてこの地区に結集している感じだけど
マンションが建つと出ていくのかなぁ

日通航空さんの倉庫跡にはブランが建っていますよね。
汐留の日通本社ビルは大手5社のＪＶの施工ですが、ヘッドは鹿島さん
ですよね。何か事情があって買ってくれと頼まれたのではないですか？

＞９７
日通航空の北側には、芝浦シヤリングの工場があって、工場移転あと
をわざわざ日通さんが借りてますよね。
どうせ、日通航空さんが倉庫移転するならそのあとを日通さんが借りたら
いいじゃないですか。わからんなぁ

日通航空さんの土地保有者が誰かわかりませんから、なんともいえない
ですけど、売却希望だったのではないですか？
今の日通さんは、家電リサイクルの集配所の機能で、所謂産業物流では
ないです。日通航空さんは航空貨物輸送だから種別も違いますね。

＞種別もちがう
それは　日通さんは当面出ていかないという意味？

＞１００
これも憶測にすぎないですが、ブランの北側の日通倉庫さんの地主さんは
芝浦シヤリングです。芝浦シヤリングは、鹿島が港南に施工した
クリスタルスクエアビルが本社で、三菱レイヨンとともに入居しています
芝浦シヤリングさんに鹿島さんが日通さんを借主として紹介したのかも
しれませんね。
鹿島さんにしてみれば、販売期間中に北側土地の売却話がでたら
物件が売れ残るの目に見えています。
知る良しもないですが、倉庫とオフィスビルも借入期間は5年以上の
定期借家になっているのでは？

＞鹿島さんが日通さんを借主として紹介
そんなことしなくても、芝浦シヤリングの土地の前にはガソリンスタンドが
あって、大きな建物は建ちそうにないけどね

出光さんのガソリンスタンドも土地は芝浦シヤ・・さんのものと聞いています。
売るとなれば一緒ですよね。

売られて困るのは、ブラン南の空き地ではないのかな。あっちのほうが
鹿島にとっては深刻な話だろう。

だから、最初からスーパーゼネコンが仕替えていると言っているのです。
国有地（芝浦分屯地）は、鹿島さんにも住友さんにも同様に深刻な話
だと思いますよ。

住友さんは、公園が決まってから着工し売り出したのだから関係ない
のでは？

2002年の段階から住友さんが3棟建てる計画は公表されていました。
分屯地を公園として買収する話は港区議会で正式に決まったのは
2003年以降ですよ。
鹿島さんは、2003年には着工し分譲もはじめていた。当然三井不動産販売さん
は公園化を見込んだ値付けを売主の鹿島さんに出していると思われます。

区の防災公園は、品川港南口再開発で就業人口が5万人を超えて
災害時の非難場所がない　ということもあって以前からから検討して
きたのではないか？

防災の一次非難場所なら港南小港南中、さらには海洋大にグラウンドが
あります。それに一丁目　二丁目の非難場所に橋の少ない4丁目を指定
すること自体おかしいです。跡付けの理由でしょう。
私は、もともと景気浮揚策として、港南4丁目地区の超高層マンション化
（裏返せば　ゼネコンさんの仕事づくり）があって、特に区画の大きく
天王洲アイルのイメージも生かせる、ＷＣＴ土地を手をつけようという話が
あったのだと見ています。
ただ一番のネックは、国有地の行方。道路が東西に一本でも通っていれば
まだましですが、北のレインボーブリッジ、東京タワー方面の眺望を
ふさがれてしまったら、一番坪単価の高い東北角部屋が一発でアウト
公園化をしかけたのは、むしろ住友＋清水チームではないでしょうか。

鹿島さんは、それに便乗した？