レシオン武蔵小杉

２２１さんに同意します。 リノベーションすれば新築同然になると
期待するのは無理で、「中古の化粧直し」と割り切っています。所詮中古は
中古です。最新機器・機能のそろった新築なら７〜８０００万円はする物件
（＝９５平米）を中古だから５０００万円代で買える、何とか手がでると
思える方々の為の物件ではないでしょか？ これがこの物件の原点です。
今回のリノベーション工事の目玉は、社宅では考えられていなかった、今の
時代の常識となったオートロック設備の新設とその他セクリティー設備だと
思っています。
２２１さんの最後の部分は、工事完工後、第三者機関（関連会社のコスモス
ライフではなく）発行の住宅性能評価結果を各購入者に交付する、とあります
ので、それに包含されると思いますが、如何ですか？

＞217、＞218さん
そこまで不信感をお持ちなら安心して買える
新築物件にされたら如何ですか？
購入者には気分の悪い書き込みと思います。

これはあらしなどではなく単純にに思った感想です。

私は既契約者ですが、リクコスの対応に気分がわるいです。購入されようとする方はよく考えてから購入することをおすすめします。

２２１です。

２２２さん、的確なご回答ありがとうございます。
今現在、私が抱えている問題がすっきりいたしました。

この掲示板は利用規約を読む限り、購入を検討している方々もしくは購入した方が物件の情報を共有できる場であり、良くも悪くも事実は事実として書き込むことは問題は無く、その事実を判断するのは、各個人の責任ではないでしょうか？

排水配管修繕費用に対する問題も、購入を検討しているほとんどの人々が今回のリノベーションに排水配管修繕を入れて欲しいとなれば、リクコスは２５万ＵＰしてでも排水配管修繕にせざるを得ないのではないのでしょうか。
イーホームズの件も同様のことが言えると思います。

以上、レシオン武蔵小杉が良いコミュニティになることを望んでいる購入者の１意見でした。

２２５さん、私もレシオン武蔵小杉が良いコミュニティーになることを
期待しています。この物件の不利な点の一つは、社宅として１０年間
経過した物件を分譲マンションとして売り出す際の：
① 長期修繕積立金のファンドがゼロであること
② この１０年間のブランク期間を考慮した長期修繕計画を如何に
立案するか？（そのためには２２５さんが懸念されたコスモスライフが
実施したとされる現状あり姿の性能評価を元に新しく長期修繕計画
が立てられることになる訳です）
にあると思います。①は購入者がイニシアルコストとして分担しますね。
②は我々に素案の提示がありました。それに基づき２１７、２１８さんが
議論をされています。私の知る限り、コスモスライフの現状あり姿の性能
評価結果によれば、新築マンシオンが１０年後に行う第一回大規模修繕
項目に関しては、いまから３年後に先延ばしにしても大丈夫であるが、
今回のリノベーシオン時に前倒しにして行うというのものです（但し、
これもリクコスの説明ですが）これは、権利移転後、発足する我々の
管理組合の取り敢えずの手間を省きますし、中長期の管理ランニングコスト
を低減できるメリットがあります。

２１２、２１３さん、（老婆心ながら）マンションは、購入し
瑕疵担保責任期間が過ぎたら、売主（リクコス）と縁が切れる
どころか、長いお付き合いをしなければなりません。
一定の信頼関係が持てない売主の物件の購入はやはり
避けられた方が良いと思います。 三菱地所・三井不動産・
野村等一級の業者と比較すると、確かに…という部分は私も
感じますが、偶々気に入ったこの物件の売主がリクコス
ですので、疑問・要望等は短気を起こさず、粘り強く
交渉し、少しでも自分にメリットをもたらす様前向きに
行きたいと思っています。

購入者です。
私も他の購入者の皆さん同様、良いコミュニティーにしていきたいと思っています。
中古であることの批判をする方もいらっしゃいますが、222さんのおっしゃるとおりです。
新築と比較されている方は、95㎡であの環境が揃っているような同等の物件と比較されていないから高いと思われるかもしれませんが、私はあの広さと緑の多い環境、敷地のゆとりで選びました。
新築では買えなかったと思います。
ようは何が自分にとって大切かではないでしょうか。
中古であることが気に入らない！新築と同様でない！とおっしゃる方はきっと優先順位がレシオンのPRポイントと違うのだと思います。
なのでそのことを執拗に掘り返す書き込みに対しては、新築物件に目を向けられたほうが賢明なのではないかと思います。

218さん、知人がコスギタワーを買いましたが、新築であっても20年後くらいには修繕積立金が45,000円近くになるそうですよ。
しかも新築の場合は広い部屋ほど修繕積立金は高いので、同じような95㎡だったら1万円は超えます。
30年で見たとき、私はレシオンの修繕積立金総額と、新築物件では、むしろ同じ広さで比べたら決して高すぎることはないという判断です。（むしろ安い）
しかも管理費と駐車場代は新築よりも安いです。
なお、長くなって恐縮ですが、例えば3-40年後、例えばマンションを取り壊すとなった場合、住民の所有権はあの土地の部屋の面積割合になります。
118㎡の一部の部屋を除けば、ほとんどは95㎡ですからざっくり161等分です。
新築のマンションよりもレシオンの土地面積が広いわけで（＝所有面積も広い）、むしろ資産価値もあると見ています。

２２７さん
ご意見参考になります。イーホームズのことで、信頼関係にすこし引っかかりがあります。一定の信頼関係ってどのようなものなのでしょうか。今後リクコスとの信頼関係がもてるかどうか、自信が少しなくなってきています。物件は気に入っていて喜んでいたのですが、陰りがでてきて、すっきりしないのです。

２２９さん、２２７です。 「一定の信頼関係とは？」というご質問は
正直言いましてどうご回答したら良い分かりません。 それは個人の
主観の問題ですので… ２２９さんは、リクコスへの不信感を若干
お持ちながら「物件は気に入って喜んで」いらっしゃる訳ですから、
それが最も重要なことではないでしょうか？ 今後は、何か問題が
発生した場合、リクコスとやり合うのは管理組合ですから、一人の
戦いではなくなります。 敢えて申し上げれば、過去、数々の疑問
を照会し、要望を出したことに対し、中には時間がかかったものも
有りましたが、何らかの回答・対応はリクコスが出してきたことから
「一定の信頼関係」は保たれたというのが私の見解です。イーホームズ
の件も、皆さんのプッシュで結局リクコスは対応しました。
はす向かいのガーデンズコートの書き込みを見ればお分かりでしょうが、
三井不動産の対応の悪さ、不信感の表明記事が無数にあります。
こう言っては失礼ですが、不動産業界全体の共通した体質があるように
思えます。

２２７さん、２２９です。本当にコメント有難うございます。ガーデンの方の書き込みは見てなかったのですが、きっと色々あるのでしょうね。。物件はとってもとっても気に入っています。広いし、緑は多いし、静かだし。一緒に住まわれる方からの意見ということもあり大変心強く、また気持ちが楽になりました。入居後のコミュニティーを楽しみにしています。

２２７です。２２９さん、よかったです。 リクコスも（不動産業界全体でも）
初めての取り組みだそうで、マニュアルがなく、彼らもは走りながら、潜在
リスクや我々の追加要望が出てくる度に「モグラ叩き」方式で進めていることが、
我々の不満に繋がる一因でもあるようです。 販売方式も、個々人の専有
部分のリフォーム希望を聞き取る方式の為、１６１戸一斉販売ができず、
２０〜３０戸ロット毎の販売が精一杯らしいです。（配置人員数が驚くほど
少ない）。購入者の友人の情報では、半分の８０戸は販売しているそうです。
販売開始約２ヶ月としては順調に見えます。

配管修繕ですが、4〜5年後ということで、また、床をはがしそして、また復旧工事（元通りにする工事）をすると思うのですが、その費用はどうなっているのでしょうか？　また、暮らしながらそのような工事をされるということは、生活面に支障も起こるでしょうし、個人的には、今ついでにやってもらえないかと思うのですが、、、。大型修繕費を購入時に私たちが負担していると思うのでみんなでそこのところ交渉してみてはいかがでしょうか？

配管修繕工事では専有部分の床もはがすことになるのでしょうか？
そうなると日本中のマンションは１５年に１度位は生活しながら同様
の工事を実施しているということで、特にこのマンションに特有の事
ではないと思いますが…。購入時に修繕を実施するとその分金額がア
ップすることになると思いますが、どちらがお得なのでしょうか？

配管修繕やお風呂交換で購入時の金額がアップすると話がでていますがそれでいいのでしょうか？
リクコス側が今回のリノベーションというアピールポイントの過程で、現状の価格設定の利益から
行っていただくことが、購入者側に誠意のある会社で対応がいいと伝わるのではないでしょうか。
お風呂の交換も同じです、アスベストの件もあるわけですから半分ではなく全額負担して
いただきたいものです。
いいものを使用しているので、今は修繕しなくていいとのリクコスの言い分ですが、それがこの先
10年修繕が必要ないなら納得がいきますが、4年後となると単にリクコスがコストをかけないで売り購入者に負担を負わせているとしか思えません。
購入者としては配管がいいものを使用していて4年もつより、今リクコスの負担で修繕していただき
10年もつ方がいいはずです。

そもそもリノベーションの定義が中途半端なのがいけないんでしょうね。中古物件ならこの物件は一戸あたり３５００万円〜４０００万円位で手にはいるわけですから。（リクコスは６０億位（抵当内容から）で入手したと仮定すればですが。）そこに販売価格として１０００万円くらいを上乗せしてリノベーションマンションとするわけで、では上乗せ分は何処までするの？という話だと思います。中古ではなく、リノベーションマンションとして売りに出すから皆さん過剰な期待をしてしまうのでしょう。私は購入者ですが、高い中古マンションを買ったと思ってあきらめました。物件は気に入っていたので。でも修繕してもらえるなら、お金を払うので今回やってほしいです。入居してからでは色々と大変ですので。

２３６さん
私も賛成です。配管修繕をしてもらえると１３年くらいは修繕する必要がないんですよね。そっちのほうが嬉しいです。リクコスも１３年間修繕無用と言える方が販売的にメリットがあるように思えるんですけどね・・・。

購入者です
先程、リクコスからイーホームズ検査確認機関に対する詫び状が届きました。
うちは物件から近隣に住んでいるため購入者はここ数日以内に届くと思います。
内容は経緯説明と、確実にイーホームズの名前が消えると共に、説明不足を謝罪するものでした。
この掲示板は既に、バーチャール管理組合が形成されていると感じました。

購入者は当然ながらもちろんのこと、リクコスに関してもこれだけの規模でリノベーションを
行う事業は業界初ということもあり、絶対に失敗出来ないという社内事情があると思います。
この事業で失敗すればリクコスさんは以後のリノベーション事業推進が出来ないでしょうし、
ここで成功すればリノベーションというセグメントでリーダーになれるからです。
売り主、そして買い主も両者とも失敗出来ない背景があるわけですから、配管修繕に関しても
詳細を聞いた上で両者が合意できるといいですね。よって、まずは配管修繕に関して
リクコスさんから詳細説明を受ければ良いなと思っています。

はじめまして。購入者の一人です。
購入検討にあたり、当掲示板の皆様のご意見が大変参考になりました。
余裕をもった敷地・建物配置、居住空間の広さ、そして小学校・中学校の学区充実を重視してレシオンに決めました。購入済の方、購入の可能性が高い方々、これからお付き合いいただく機会が増えると思いますので、よろしくお願いいたします。
担当の方は一生懸命で、細かい問い合わせにも真摯な対応をとってくれましたが、一点、契約締結に至るまでに対応していただけなかったのが、敷地全体にわたるリノベーションの完成形を模型はないにしても、CGでみせてほしいという当方からの要請です（メインゲート以外の外部との接触通路部分、中庭、全体外壁、植栽等）。
皆様の書き込みを拝見したなかでも、より良い住環境、コミュニティを作り上げていこうという意気込みが強く感じられましたが、その意気込みに対するリクコスの方々の共感度が今ひとつ感じられないのが残念でした。
敷地全体にわたる完成形CGについては、できる限り対応したいとの回答をリクコス担当者の方からいただいておりすが、皆様におかれても担当の方に働きかけてみてください。
今後は、マンション管理組合、小学校のPTA会等、積極的に参加していきたいと思います。
おそらく、日常生活における価値観の近い方々がこのレシオンに住まわれるものと期待しておりますので、引き続きよろしくお願いいたします。

検討者です。子どもが小学校に入学する
にあたって良い環境だと思っていたので購入を考えていますが、築１０年（リノベーションですが）の物件にこの金額をぱっと出せる購入者の方たちは、リッチなご家庭が多いのでしょうか。みなさん、お互いの家庭事情はわからないと思いますが、うちは余裕というわけではないので、階層が違ったりして・・・と心配でもあります。

給排水管の件ですが、マンション管理のマニュアルによりますと
① 給水管系統 ： 部分交換 築１０年、全面交換 築３０年
② 排水管系統 ： 築３０年
というガイドラインがあります。 私がリクコスから以前受けた
説明では、①のメイン部分はステンレス製（一般分譲マンションでは
ありえない）で、私の推測では３０年後も大丈夫ではないでしょうか？
②では、ガイドラインを信じれば後１９年は、全面交換（専有部分の工事
含む）は必要でなく、メインテナンスをキチンとして管の延命を図るのが
よいと思います。
皆さんが１０年毎４千万円と話題にされているのは、管内部の経年錆取り、
再コーティングの修理費用のことと思います。 施工会社のホームページを
見ると数種類の方法／費用も違い、将来管理組合がコスモスモアに任せず、
合い見積もりを取り競争させることもいいでしょう。
一般的な方法は、管に研磨剤を流し、錆を取り、その後保護コーテイング剤
を流し込む方法だそうです。
但し、研磨をすると管自体の厚みが薄くなるので、今、特段問題なく
研磨の必要が無いのであれば、管自体の延命を図るには、出来る限り
先延ばし（その間、錆状況は調査しつつ）したほうが良いとの判断
もあるかも知れません。 皆さんのご判断の一助として頂きたく
上記の情報提供させて頂きます。

購入者です。
>241さん

全く同意見です。掲示板で危惧されていた床を剥がした工事はあり得ないと思いますし、
経時的な劣化に対する修繕補修で有れば、使えるものは使用して計画的にメンテナンス
していけば良いと思いますので、給排水管は当初通りの計画で良いと思います。

情報提供ありがとうございます。安心致しました。知人のマンションでちょうど大規模修繕の時期が来ていて、床や、壁をはがし、その後の修復費用が別途個人負担でということで住みながらの工事もあって揉めている話を耳にしたものですから、心配になった次第です。給水管はおっしゃるとおりステンレス製と聞き、驚きました。全体的に作りはしっかりしているようですので、意外にメンテナンス次第で、管の寿命は図れるのかもしれませんね。意識の高い方々が購入、検討されていらっしゃるようで本当に心丈夫です。

久し振りにレシオンのＨ／Ｐ見ていましたら、今年９月１日より
社名がリクルートイ二シアに変更となりますとの記載がありました。

２４３さん、２４１です。 お役に立てて嬉しいです。① 既存建物の過剰ともいえる
仕様部分（タイル外壁、遮音性の高いグラスウール、強力な給排気機器、オール
電化も可能な１００アンペア、ステンレス製給水管、１００年コンクリート、耐震
性能が標準の３〜５割増し、良好なメンテナンス状態等）に② 今回のリノベーシオン
項目（フロン撤去の為のエアコン、アスベスト撤去の為の風呂、給湯器更新、
オートロック設備、ネット／ＣＡＴＶ設備、樹木の増植等）に加え③ ３０年の長期
修繕計画（通常新築20数項目ですが今回47項目の修繕項目＝リクコスのＨ／Ｐに
書いてあります）を前提とするには割安の積立金・管理費… 、それにレシオンの
売りである95＋11Ｍ2 とゆとりある敷地と環境を考えると、私は良い物件にあたり
購入できたことをラッキーと思っています。（唯一、160〜180ｍｍのスラブの
問題はありますが、11年前はこれが標準であり、仕方ありません。ＬＬ４０〜４５
のフローリングと梁間距離の配慮がされていることを妥協点とします）
後は、管理組合がしっかりメンテナンス（例えば給排水管では６ヶ月毎の高速洗浄）
を行えば、資産価値は十分保たれると思います。 私は将来転売する気はなく
終の棲家とする積りですので転売の為の資産価値は気にしませんが…、ご一緒に
良いコーミュ二テー作りを目指してゆきましょう。

>245さん

もし、ご存じでしたら教えて頂きたいのですが、「この物件の耐震性能が標準の３〜５割増し」
との事ですが、品確法でいう耐震等級はどれになるかご存じですか。等級２あたりでしょうか。
１０年前の物件なので当時は品確法はなく、今後取得予定の「既存住宅性能表示制度」で
確認できるのかもしれませんが。もし、等級２以上であれば、フラット３５の優良住宅取得支援制度
が利用できて、５年間▲０．３％の恩恵に与れるのではと期待しているのですが。

２４６さん、２４５ですが、専門的なことはわかりません。
リクコスの営業担当に質問して頂けますか？ かつて私が
受けたリクコスの説明では『標準１に対して１．３〜１．５の
性能』というものでした。リクコスにも大勢の一級建築士が
いると思いますので、きっと回答を得られると思います。

２４７さん、２４６です。有り難うございました。

社宅で住めてた人は幸せだねー
うちのだんなもこういう社宅がある企業に就職すればよかったのになあ

２４５さん、大変参考になりました。ただ、不勉強で申し訳ないのですが、
書かれている「強力な給排気機器」とはどういう意味ですか？

また、ご存知なら以下についても教えてください。オーベル元住吉プレク
シードの掲示板に、地下駐車場のことが書かれていました。
最近、温暖化の影響もあり、突然の集中豪雨で地下施設が一気に浸水する
ケースがあり、そのことを心配する内容でした。
オーベルでは、100mm/h以上の雨はヤバイそうです。レシオンの地下駐車場
の排水能力ってご存知ですか。以前、担当の方に聞いたことがありますが、
ちゃんとした機械（ポンプ）がついているので安心してくださいと言われ、
当時はそれ以上気にしなかったんですが、契約した今になって急に心配に
なってきました。
ご存知の方がいらしたら教えてください。

２４５さん、大変参考になりました。ただ、不勉強で申し訳ないのですが、
書かれている「強力な給排気機器」とはどういう意味ですか？

また、ご存知なら以下についても教えてください。オーベル元住吉プレク
シードの掲示板に、地下駐車場のことが書かれていました。
最近、温暖化の影響もあり、突然の集中豪雨で地下施設が一気に浸水する
ケースがあり、そのことを心配する内容でした。
オーベルでは、100mm/h以上の雨はヤバイそうです。レシオンの地下駐車場
の排水能力ってご存知ですか。以前、担当の方に聞いたことがありますが、
ちゃんとした機械（ポンプ）がついているので安心してくださいと言われ、
当時はそれ以上気にしなかったんですが、契約した今になって急に心配に
なってきました。
ご存知の方がいらしたら是非教えてください。

詳しくは分かりませんが、通常１基で間に合う排水能力のあるポンプを４基備えているそうです。つまり３基余計に予備のためにもっているようです。

２４６さん、２４５ですが、① 新築の場合は躯体構造性能（耐震等級分け含む）
の調査項目があるそうですが、②中古の場合、躯体の構造に関する調査項目では
なく、「躯体の現状あり姿」（経年劣化の状況）調査項目が主流だそうです。
従いまして、完工後入手する「既存住宅性能評価書」から中古躯体の耐震等級を
銀行側が類推するシステムを持っていれば別ですが、銀行側の中古に対する対応を
先ずチェックされたらどうでしょうか（例えば、それならこれこれの書類を退出
して下さい…と銀行側が言うかも知れません）。 上記にも係らずリクコス営業
担当者は、この問題でどのような協力が出来るか検討するそうです。

２５１さん、２４５です。 （１） 「強力な給排器」とは？リクコス／知人の周辺情報
を総合すると、現在ＬＤと和室の境に設置されているロスナイ器ではないか？と
思われます。１１年前では、ロスナイを設置しているマンションは、高級マンション
で、社宅は珍しかったとのことらしいです。自然換気ではなく、ロスナイ（機械換気で
強制的に室内内外の温度差を少なくして給排気可能な熱交換タイプ）は、窓を閉め
切っても換気出来、砂埃対策の一環として当時の設計者が考えたのかも知れませんね。
（２）地下駐車場専用の排水ポンプと考えるのではなく、それも含めた棟全体の排水を
行うポンプの能力と必要基数の問題ですが、私も詳しいデータは聞いておりません。
ただ、以前の建物診断レポート（要約版）を見た記憶では、① 既設排水ポンプは基準
以上の能力があり、将来交換時、よりローグレード（＝安価な）なポンプで交換
出来る、② 既設基数も１基ではなく予備も含めた複数（２５２さんの情報では４基）
との記憶があります。リクコスには「給排水管状態の調査結果報告書と排水ポンプの状況の調査を依頼していますので、判明次第、情報交換させて頂きます。 ご参考になれば幸いです。

>244,253　さん

246です。色々と情報有り難うございました。勉強になりました。
耐震等級ですが、建築法の３割り増し程度であると、分譲マンションでは希有な存在ですし、
もし、耐震等級２程度であると病院や学校レベルの強度となるので非常に安心感があります。

有る程度の耐震等級が分かると、ローンの優遇制度だけでなく、今後加入するであろう
火災保険や地震保険でもかなりの優遇が得られる損保会社があるようです。火災保険や地震保険は
ローン返済中は加入が必須ですから、この間永続的に優遇が得られるというのはメリットが大きいと
思います。

折角資産価値が高い物件という訳ですから、このようなメリットがあると購入者、或いは今後
購入を検討している方にもメリットがありますし、それは裏返すとリクコスさんにもメリットが
ある話ですので、何とかリクコスさんで、耐震性について地震保険等でメリットが得られる指標を
出して頂けないものかなと思っております。

>２５５さん、２４５です。 リクコスに指標数字を開示させることも重要ですが
実際にフラット３５の金利優遇、中古住宅ローン減税（▲５〜１０％）の恩典を享受する
為には新耐震基準（1981年）に適合している「証明書」を公庫／税務署に提出する
必要があります。これは管理組合に一括申請させるのが一般的ではないでしょうか？
（発行するのは、建築士・検査機関（イーホームズ／日本ＥＲＩの類）、住宅性能
評価機関の三者の内どれかです。）
中古の場合リクコスが取得する労を取るか疑問ですが、今回の住宅性能評価の項目の中に
耐震等級の項目も入れさせる交渉はしてみる価値はあります。公庫は一括検査を求めていると
思いますが、問題は耐震等級はＡ／Ｂ／Ｃ各棟で一様ではないと思います。標準１のところも
あるいし、１．３倍や１．５倍のところも場所によって違うのでは？ 因みに等級２は、
標準１の１．２５倍の性能とのことです。

>２５５さん、２５６の追加情報です。
① フラット３５の▲０．３％の優遇条件は＊耐震等級２（躯体の倒壊）＊バリアーフリー
（専有／共有）等級３を証明する書類が必要で、管理組合（共有部分もある為）が
検査機関（今回採用の（株）国際確認検査センターは指定機関）に「適合証明書」
を発行してもらい、金融機関に提出。
② 「既存住宅性能評価制度」では確かに耐震等級（躯体の損傷）は項目にありませんが、
フラット３５の要求する耐震等級（躯体の倒壊）は検査できますので、リクコスに
要求することは可能と思います。 ただ、バリアーフリーの件は既存建物がどうか
分かりません。

①耐震性能と②アスベスト使用の有無については、人の命にかかわる非常に大切な問題です。
リクコスの口頭だけの説明ではなく、第三者による評価をぜひ取り入れていただきたいと思います。
生涯最大の買い物であるマイホームが、実は将来自分の命を奪う凶器となるのか、あるいは真の終の棲家になるのか、個人的な思い込みや、自分のリスクと到底割り切れる問題ではありません。
古くなったがいいものは残し、時代にそぐわなくなったものは改修するということが、リノベーションだと思います。
東急リバブルは仲介物件に対し、こんなサービスをしています。
http://www.livable.co.jp/service/10_drlivable/index.html
アスベストの調査機関はこんなにあります。
http://www.jawe.or.jp/jigyou/seido-s/ishiwata/index.html
リクコスには、企業としての社会的責任をもっと果たしてほしいです。
結局、これらの調査はマンションの管理組合で行うこととなり、修繕積み立てにマイナスの影響がでると思います。
http://www.zenkanren.org/topic/topics89.htm

２４５さん、ありがとうございます。
「給排水管状態の調査結果報告書と排水ポンプの状況の調査について、詳しい情報を入手されたら教えてください。
本来、契約前に十分にわかった上で購入すべきでしょうが、契約後にいろいろ心配になったり興味をもったりするものですから。耐震等級の話を含め大変参考になりました。ありがとうございます。

>256, 257さん

255です。いつも色々と有り難うございます。大変参考になり勉強になりました。
確かに管理組合を通じて行うのが良いと思いますが、現段階では管理組合は形成されておらず、
物件引き渡し後に組合が形成されると理解しております。（間違っているかもしれません）
融資優遇や保険優遇に関しては、入居する前の段階で申請しなければならないため、その部分を
売主であるリクコスさんに支援を戴けないかと思っています。

259さんのような価値感をお持ちの方は新築を購入すれば良いと思いますが、私はこの物件の
価値を認めた上で、大がかりな投資をすることなく、物件の潜在価値を引き出すのが、売り主
と購入者で出来たらいいなと考えております。売り主と購入者が一体となって取り組むというのは
リノベーション事業で必須となる概念だと思います。

リクコス物件に居住の者ですが、コスモスライフの管理は最悪ですよ。
管理が悪ければ、中古物件の場合は最悪事態になるかもしれません。
目を光らせてください。どんどん苦情出したほうがいいですよ。

>２５８さん
貴方の「リノベーションの定義」は、本当にその通りだと思います。
私も購入者ですが、貴方も購入者であり、過去もこの掲示板をご覧になって
いらしたと思います。① 耐震性能は、「古きよきもの」で、三菱地所設計が
リクコスの要請を受け、過去の構造計算書を再チェック結果1981年新耐震
基準を満たし、場所によっては1.3倍（等級２）〜1.5倍（等級３）の結果が
再確認されたと聞いています。 リノベーション完工後、リクコスがリクコスの
費用負担で申請する第三者機関による「既存住宅性能評価書」は当然、三菱地所
設計作成のこの既存躯体の耐震性能再チェック報告書に基づいた評価が含まれる思っています。
私はこの情報を信じ、購入しました。２は「時代にそぐわなくなったもの」です。
幸い、今回、モデルルーム建設工事で、全ての問題が明らかになりました。
（１）完工後の状態では通常の居住でアスベスト飛散の問題はない。
（２）今回の解体工事で判明した唯一の箇所は風呂場のパイプに巻きついた
石綿（但し、非飛散性で、密閉空間で居住に影響なし）で、これは
将来の転売の際に転売者（我々）の負担になりますので、今回、購入者／
リクコス費用折半で風呂場は新設しました。
（３）将来、個人で、専有部分をリフォームする際、既存建材の成形アス
ベストの工事をする際が唯一の問題ですが、それは居住者の問題では
なく、工事業者の健康被害の問題となり、現在は新法で、業者も
飛散を防いだ工法に熟知しているはずです。
よって、将来の積立金にマイナスの影響はでないこととなります。

>２６２さん
情報ありがとうございます。 私もそれが一番の心配事です。
差し支えなければ、どのような点をしっかり目を光らせ
ライフに要求していったらよいか？ アドバイスお願い
します。勿論、中傷とならぬようお互い言葉には気を付け
なければなりませんが…

>２６１さん
２５６・２５７です。 リノベーション事業に関するお考え、全く
その通りと思いますし、購入者側からの種々要望も、この種の
大規模な業界初の事業はリクコスにとってもノウハウ蓄積に資する
ことであり、Ｗｉｎ−Ｗｉｎの関係が構築できるはずです。
入居前の申請が可能となる対応をリクコスが取ってくれると
いいですね。 私もリクコスには要望を続けます。

>265さん

255, 261です。私は購入者ですが、同じ価値観の方と一緒にコミュニティーを形成できることを
嬉しく思います。今後とも色々と教えて下さい。

物件を購入した以上、売り主のリクコスさんと我々購入者は敵対関係ではなく、Win-Winの関係
を構築して信頼関係を築くことが一番重要だと思います。
これだけの大規模なリノベーション事業は初めてのことであり、リクコスさんも色々とモグラ叩き
的に諸問題に対して対応して頂いていると思いますが、そういうことを一つ一つ誠実に対応して
戴けるのがCSに繋がり、今後リクコスさんがリノベーション事業を展開する上でもリノベーション
物件を購入した人間のCSが高いとなれば、販促上非常にメリットも有ると思います。
折角三菱地所設計での検証結果を持っているので有れば、それを購入者にも、そして裏返せば
リクコスさんの販売促進にもメリットが有る形で示して頂けたらと考えています。

>２６０さん、２５１さん
２４５です。 リクコスの回答では、ポンプは、『地下駐車場の排水用』として
４基あり、４基合わせると１分間に１５トン以上の排水が出来、通常の
排水量（１００ｍｍ／ｈ）の１．５倍以上の排水能力を持っているとの
ことです。１００ｍｍ／ｈでも、降雨の全てが地下にたまる訳ではなく
これで十分ですが、その１．５倍だそうです。 ただ、川崎市が埋設している
排水管の容量も問題で、折角ポンプでくみ出しても溢れてしまう可能性も
あります。 幸い（？）現在隣接公園と法政グランドを掘り起こし川崎市が
排水管工事を行っていますので、これで問題がなくなると期待します。

２４５さん、ありがとうございます。
話は違いますが、シンドラー社のエレベータ事故、怖いですね。
ちなみにレシオンのエレベータは「三菱」となっていました。
三菱商事の社宅だっただけに当然かもしれませんが・・・

>266さん

全く同感です。

２５８さんの意見、参考になりました。
私も購入者ですが、いろいろと調べてみて、心配になって来ました。
１．２６３さんの３の意見について、専有居住部分には成形アスベストが使用されている可能性があるということですか？
２．リフォーム業者は、アスベストの存在を認識できず、解体等をしてしまい、アスベストが飛散してしまうということはないのでしょうか。
３．居住専有部分以外、たとえば地価駐車場などの共有部分はどうなのでしょうか。アスベストに関して数十年は先進国である欧米でも、地下室につかわれたケースは多いと聞きましたが・・・。駐車場は大丈夫なのでしょうか。
リクコスさんが１つ１つ誠実に対応して来てますので、この件に関しても同様に対応してくれればと思います。みなさんはどうおもわれますか？

>２７０さん
（１） ２６３です。３の意見は、一般的なケースを言ったもので、レシオンの
既存建材に成形アスベストが使用されているという意味ではありません。
誤解を生じるような書き方をして済みません。
（２） この議論は掲示板の１８８〜２０８さん達の意見交換を参考になさるのが
良いと思います。
（３） 法律上は、重要事項説明の行う際 ① アスベストの調査をしたか？
しなかったか？を先ず説明する ② していなかった場合は『していません』
と説明する（レシオンの場合、このケース）ことで法的義務は果たしています。
つまりアスベスト調査は法的責務ではありません。③ していた場合は、その
結果を説明する。
（４）繰返しになりますが、① たとえ既存建材に成形アスベスト（非飛散性）が
使用されていたとしても、更にリフォームしない限り。私達が居住するのに
何の不都合はない（と少なくとも私自身は思っています）② 将来貴方が
ご自分の専有部分をリフォームされると仮定して、この問題を熟知した
リフォーム業者（現在は沢山いるはずです）を選定され、良く事前に
打合せされればよい事だと思います。 工事する人達自身の健康被害が
問題な訳ですから、業者も慎重に作業するでしょう。
（５）２０２さんのご意見を参考とすれば、既存建物（地下駐車場を含む）に関して
飛散性アスベストの問題（地下駐車場等は飛散性が問題となる吹きつけ塗料
方式が多い）は存在しないと建築士が竣工図面上ですが確認している。
（６）以上にてやはりご心配であるなら、ご自分でリクコスにご照会されては
如何ですか？ 貴方のオプションは、
（①） リクコスの費用で、アスベスト調査機関に調査依頼してもらう（但し、
上記（３）がある限り、強要はできませんが…）
（②） 管理組合が立ち上がってから、決議事項として提議して頂き、組合員
の同意を得て、管理費から支出してアスベスト調査機関に依頼する
（その場合は、２５８さんの言われる自前費用支出となります）
と思います。（６）は、ひとごとの様な書き方で申し訳ありませんが、私は
自分でリクコスに確かめた結果を受け入れ、一応納得している者ですから。
但し、駄目もとで（６）の（①）は、私もリクコスには要請はしています。